上海某公寓项目分期综合开发计划工作指引

****(集团)有限公司集团综合管理手册文件编号版本/修订A/0PAGE****（集团）有限公司管理体系文件 -PAGE28-项目分期综合开发计划工作指引**·**广场项目（公寓部分）拟稿日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人目录TOC\o"1-2"\h\z项目综合开发计划编制要求 3一.编制依据 4二．项目目标 4三.项目概况 4四.项目综合开发计划 91. 项目重大节点表 92. 产品概念设计进度计划 113. 方案设计进度计划 124. 初步设计及施工图设计进度计划 145. 报批报建计划 166. 工程施工阶段计划 197. 成本计划 228. 营销计划 239. 采购计划 24

项目综合开发计划编制要求项目综合开发计划（以下简称“综合计划”）是对项目开发全程的总体计划安排，按照集团项目驱动型管理模式，由项目公司牵头编制，总部相关职能部门在此基础上提出专项计划意见，经集团项目综合计划评审会审议通过后下发执行。项目综合开发计划以项目投资可行性报告为基本依据，项目公司和相关职能部门对各自提出的综合计划和专项计划需说明理由和来源，对与可行性报告不符的需说明理由和原因。总部职能部门和项目公司可根据项目具体情况对综合计划的结构和一些关键内容，如项目的重大节点提出建议或增加相关计划内容，但不能擅自删除集团综合计划结构的有关内容，对无法填写或暂时无法填写的请加注说明。在综合计划审议通过后项目公司和职能部门请及时对综合计划进行细化，以项目公司为主编制项目年度开发计划，项目年度计划中的一些关键内容纳入项目公司年度经营计划责任书和部门年度平衡计分卡计划中，作为项目公司和相关职能部门年度考核的依据。集团企管部负责组织综合计划的评审，项目公司和相关职能部门须按时提交综合计划初稿，经评审后由集团正式下达执行；综合计划在执行过程中如需调整，项目公司或职能部门需向企管部提出调整申请，企管部将计划调整申请纳入集团计划协调会或项目专题会议题，审议通过后按调整后的计划执行，企管部对综合计划和年度计划进行修订。

一.编制依据填写说明：项目公司和相关职能部门再编制项目综合开发计划的过程中，应注明该计划以集团批准的项目投资可行性报告及审核意见为依据；同时根据可行性报告的相关描述说明关键节点和专项计划出处；对于与投资可行性报告有差异的，请特别说明。二．项目目标项目总体目标投资目标投资回报率：财务目标净利润：，净利润率：成本目标销售目标品牌目标项目工期目标（项目投资可研批准至竣工交房之日）设计周期：日建设周期：日（开工至竣工交房之日）工程建设目标质量目标确保“泰山杯”，力争“鲁班奖”安全目标无重大安全事故三.项目概况项目简介：本项目位于青岛市崂山区西南端，南临香港路，隔着该路南侧有一小山丘与大海相望；西临松岭路，松岭路西侧为住宅小区，北侧是城市规划路，东侧为已建“千禧龙苑”住宅小区。基地呈直角梯形，东西宽约220米，南北长约240米，东北与西南角的最大高差为8米，规划用地面积65亩（43164平方米），容积率为2.5，开发总建筑面积107910平方米。该地块在功能规划上是一个集高档公寓、超五星级酒店和商业于一体的综合性开发项目，其中由五栋三十层左右的公寓楼，一栋酒店楼和商业裙房以及地下配套建筑组成。在产品定位、设计标准、设备和建材的选用等方面达到“住宅性能评定技术标准”3A级、“绿色建筑评价标准”3星级及美国“leed”标准，充分体现高品质、节能、环保和生态的开发理念。工程质量确保“泰山杯”，力争“鲁班奖”，施工中杜绝重大安全责任事故的发生。项目技术经济指标填写说明：按照可行性报告和集团有关该项目决议及项目具体情况填写。规划用地面积43618M2建筑容积率2．5建筑密度38%绿化率31%车位比规划总建筑面积142900M2地上建筑面积：107900平方米其中:公寓：61000平方米酒店：35000平方米会所：1000平方米公建配套实施面积：商业：10900平方米地下建筑面积：35000平方米其他：项目投资基本财务指标项目金额备注1销售收入2销售税金按收入5.2%计算3投资总额4土地增值税按1%预交5利润总额6企业所得税7净利润8税后利润率9总投资回报率10股东年投资回报率营销费用按收入1.5%计算，管理费用每年万，未包括上交公司管理费。项目开发组织管理计划填写说明：1.根据项目投资规模、项目特点填写项目公司部门设置和岗位设置及编制，组织结构定岗定编最终按企管部和人力资源部审核通过的方案执行;2.根据工作内容项目公司和责任部门按照各自工作安排填写计划开始时间和完成时间，时间可以不一致；确认时间为综合计划评审会上最终确定的时间。1)项目公司组织架构组织结构图后附附件一岗位设置图后附附件二部门主要职责说明部门设置和各部门定岗定编说明2)组织和人力资源计划序号工作内容项目公司预设时间责任部门预设时间确认时间开始时间完成时间开始时间完成时间1项目公司组织架构2内部关键制度制定2岗位名称确定3岗位编制确定4到岗时间确定序号工作内容项目公司预设时间责任部门预设时间确认时间开始时间完成时间开始时间完成时间5集团外派岗位招聘6项目公司招聘岗位7其它需说明事项注：1.项目公司组织结构和制度审定的责任部门为企管部，其他为人力资源部;项目投资计划表货币单位:人民币万元年项目200720082009合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年(1)土地支出24004004004004004004400(2)工程建设支出455060001200012000100001000054550(3)利息支出1203006909708608603800(4)营业费用及管理费用300500209039003900266013350(5)其他支出（固定资产）505050505050300合计742072501523017320152101397076400土地费用按地上面积分摊30000*60%=18000万元财务工作计划序号工作内容项目公司预设时间责任部门预设时间确认时间配合部门开始时间完成时间开始时间完成时间1完成2007年财务预算编制06、11、1506、12、152完成项目税收筹划方案，完成项目初步现金流量平衡计划表及项目投资价值分析与赢利预测07、1、1007、1、303完成2008年度财务预算编制07、11、1507、12、154完成调查后的项目现金流量平衡计划表及项目投资价值分析与盈利预测07、5、1007、6、305完成2009年度财务预算编制08、11、1508、12、156完成项目预决算报告工程竣工决算后一个月内

四.项目综合开发计划填写说明：按照集团以项目为驱动的矩阵式项目管理模式，综合计划以项目公司为主，由项目公司和责任部门共同完成，所以项目进度计划分别由项目公司和责任部门提出建议完成时间，最终以集团计划评审会通过时间为准。综合计划按职能分为8个专项计划，每个专项计划按集团确定的重大节点时间分解，专项计划不能与重大节点冲突。重大节点和工作分解内容由项目公司和相应的责任部门提出，工作分解内容可根据项目实际进行增加、调整，并由集团计划评审会确认。对计划完成的前提条件、资源需求或可能存在的风险和问题，请在各专项计划后加注说明。在计划编制过程中项目公司和责任部门加强沟通，若存在不同意见，以评审会最终确认的意见为准。项目重大节点表重大节点名称项目公司预设时间责任部门预设时间评审会确认时间对应责任部门产品概念设计评审已完成策划部建筑方案设计报批2006．12．102006．12．10规划设计部扩初施工图内部评审2007．2．52007．2．5工程部施工图设计审图报建2007．5．202007．5．20工程部项目开工（基坑开挖）2007．1．212007．1．21项目公司项目施工（±0．00）2007．8．202007．8．20项目公司结构施工到20层（2/3）2008．2．102008．2．10项目公司样板房、售楼处完成2008．1．302008．1．30项目公司项目开盘2008．3．102008．3．10营销部结构封顶2008．4．302008．4．30项目公司精装修完成2009．6．102009．6．10项目公司小区综合配套2009．5．30项目公司总体、景观、绿化2009．6．302009．6．30项目公司施工综合验收、备案2009．7．302009．7．30项目公司项目交房2009．8．202009．8．20营销部产品概念设计进度计划填表说明：本表由策划部负责填报；工作分解内容应标示关键路径和前后工序关系；计划进度应满足项目重大节点表中规定的“产品概念设计评审”的时间要求；计划进度应与项目重大节点表中规定的完成时间一致，如不符请加注说明。序号分解工作内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间配合部门备注开始时间完成时间开始时间完成时间1市场调查研究已完成2策划机构选择已完成3编制产品策划报告已完成4产品策划定位报告评审已完成5设计任务书中概念设计内容的编制已完成计划完成前提条件：计划执行中可能存在的风险和问题及建议：方案设计进度计划填表说明：本表由规划设计部负责填报；工作分解内容应标示关键路径和前后工序关系；计划进度应满足项目重大节点表中规定的“建筑方案设计内部评审”的时间要求；计划进度应与项目重大节点表中规定的完成时间一致，如不符请加注说明。序号分解工作内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间配合部门备注开始时间完成时间开始时间完成时间1设计任务书编制已完成2规划方案设计已完成3规划方案调整及内部评审已完成4建筑方案设计已完成5建筑方案设计评审已开始06．12．10计划完成的前提条件：计划执行中可能存在的风险、问题及建议：景观方案设计进度计划序号工作内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间配合部门开始时间完成时间开始时间完成时间1景观设计方案402008．12．112007．1．202景观设计方案内部评审202007．1．212007．2．1034计划完成的前提条件：计划执行中可能存在的风险、问题及建议：样板房及售楼处设计进度计划序号工作内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间配合部门开始时间完成时间开始时间完成时间1样板房方案设计602007．3．212007．5．202样板房方案设计内部评审202007．5．212007．6．103售楼处方案设计302007．5．112007．6．104售楼方案设计内部评审202007．6．112007．6．30计划完成的前提条件：计划执行中可能存在的风险、问题及建议：初步设计及施工图设计进度计划填表说明：本表由过程管理部负责填报；工作分解内容应符合关键路径和前后工序关系；计划进度应满足项目重大节点表中规定的“施工图设计内部评审”的时间要求；计划进度应与项目重大节点表中规定的完成时间一致，如不符请加注说明。序号工作分解内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间配合部门开始时间完成时间开始时间完成时间1初步设计任务书编制已完成2设计策划302006．11．102006．12．83初步设计452006．12．92007．1．224初步设计内部审核102007．1．232007．2．15施工图设计752007．2．22007．4．176施工图专业专项审核202007．4．182007．5．77施工图设计内部评审102007．4．182007．4．27计划完成的前提条件：计划执行中可能存在的风险、问题及建议：景观施工图设计计划序号工作分解内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间配合部门开始时间完成时间开始时间完成时间1景观施工图设计602007．5．112007．7．92景观施工图设计内部评审252007．7．102007．8．4计划完成的前提条件：计划执行中可能存在的风险、问题及建议：样板房、售楼处施工图设计计划序号工作分解内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间配合部门开始时间完成时间开始时间完成时间1售楼处施工图设计602007．7．12007．8．292售楼处施工图设计内部评审202007．8．302007．9．193样板房施工图设计902007．6．112007．9．84样板房施工图设计内部评审352007．9．92007．10．13计划完成的前提条件：计划执行中可能存在的风险、问题及建议：报批报建计划填表说明：本表由项目公司负责填报；工作分解内容应符合关键路径和前后工序关系；计划进度应满足项目重大节点表中规定的时间要求；计划进度应与项目重大节点表中规定的完成时间一致，如不符请加注说明；可根据各地政府的要求调整报批报建内容。序号工作内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间确认时间配合部门备注开始时间完成时间开始时间完成时间1用地计划已完成2土地出让合同已完成3可研报告批复已完成4建设用地选址意见书已完成需规划设计部确认5详规批复已完成需规划设计部确认6建设用地规划许可证已完成需规划设计部确认7方案征询及批复已完成需工程管理部确认8建筑方案报批批复06.12.109土方工程提前开工申请3006.12.1107.1.108扩初征询及批复本项目不需扩初报批需工程管理部确认10施工图报建（审图办审图）3007.4.2107.5.2011建设工程规划许可证507.5.2107.5.2512施工中标通知书1507.5.2607.6。1013建筑工程施工许可证1007.6.1107.6.2014土地证已完成15预售许可证08.3.10需工程管理部确认16交付使用许可证09.8.109.8.20需工程管理部确认17房地产权证09.8.2110.2.21需工程管理部确认计划完成的前提条件：建筑方案按照要求报批完成计划执行中可能存在的风险、问题及建议：规划设计部审核意见：工程管理部审核意见：营销部审核意见：

工程施工阶段计划填表说明：本表由项目公司负责填报；工作分解内容应符合关键路径和前后工序关系；计划进度应满足项目重大节点表中规定的时间要求；计划进度应与项目重大节点表中规定的完成时间一致，如不符请加注说明；多层/高层/商业等混合体要单列标示工程进度；分解工作内容可根据项目实际进行增加、调整；与采购计划、成本计划有关的工作内容为必填项；本计划应及时细化，作为《项目工程实施计划》的基础。序号工作内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间确认时间配合部门开始时间完成时间开始时间完成时间1现场施工准备06.12.202地质勘探3006.11.1506.12.143基坑支护设计3006.12.1507.1.144住宅部分本土方工程15007.1.2107.6.205基础、地下结构施工6007.6.2107.8.206地上结构到20层17007.8.2108.2.107售楼处施工9007.10.107.12.308样板房施工9007.11.108.1.309地上结构施工（封顶）25007.8.2108.4.3010土建砌筑11008．3．108．6．1611初装饰及安装12008．6．108．9．2812外墙、屋面保温及防水9308．7．3008．10．3013外立面装饰工程30508．8．109．5．3014电梯安装15008．6．108．9．2815消防工程15008．11．309．4．116空调系统15008．11．309．4．117地暖系统12008．12．309．3．3018精装修工程施工28008.9.109.6.1019小区综合配套施工9009.3.109.5.3020道路、景观、绿化工程施工9009.4.109.6.3021竣工综合验收、备案3009.7.109.7.3022办理入住许可手续2009.8.109.8.20计划完成的前提条件：计划执行中可能存在的风险、问题及建议：工程管理部审核意见：关键路径是否正确，有无缺漏项：前后工序是否正确，有无缺漏项：施工计划是否满足项目重大节点要求：

成本计划填表说明：本表由成本管理部负责填报；工作分解内容应符合关键路径和前后工序关系；计划进度应满足项目重大节点表中规定的时间要求；计划进度应与项目重大节点表中规定的完成时间一致，如不符请加注说明；请在备注栏标示所需前提条件，并评价相关进度计划是否满足要求。序号工作内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间确认时间配合部门备注开始时间完成时间开始时间完成时间1完成初步成本规划3006．9．2006．10．20项目公司项目立项后2完成目标成本3006．12．106．12．30项目公司设计方案通过审批3完成目标成本责任书3007．1．407．2．3项目公司目标成本确认通过4成本目标细分4007．2．607．3．15成本部5完成初步概算审核3007．3．1607．4．15项目公司6完成施工图预算审核6007．5．107．6．30项目公司计划完成的前提条件：计划执行中可能存在的风险、问题及建议：营销计划填表说明：本表由营销部负责填报；工作分解内容应符合关键路径和前后工序关系；计划进度应满足项目重大节点表中规定的时间要求；计划进度应与项目重大节点表中规定的完成时间一致，如不符请加注说明；与工程施工计划、成本计划、财务计划有关的工作内容为必填项。序号工作内容工期（天）项目公司预设时间责任部门预设时间确认时间配合部门备注开始时间完成时间开始时间完成时间1产品定位建议2项目营销推广方案营销部3营销费用计划必填项4销售进度计划必填项5销售中心及示范单位验收营销部必填项6销售条件听证会营销部7销售物料及合同协议审核8开盘销售营销部9交房营销部计划完成的前提条件：计划执行中可能存在的风险、问题及建议：采购计划填表说明：本表由项目公司负责填报；请重点注明对工程关键路径有影响的采购项目；应注明与采购项目对应的工程施工内容；工作分解内容应符合关键路径和前后工序关系；计划进度应满足项目重大节点表中规定的时间要求；计划进度应与项目重大节点表中规定的完成时间一致，如不符请加注说明；采购计划不得缺漏项，采