房地产户型知识、功能分区及创新设计研究

户型基础知识、功能分区、创新设计研究房地产项目户型基础知识、功能分区、创新设计研究沟通内容关于户型的基础知识12户型的功能分区研究3户型优劣评价标准4市场流行（经典+创新）户型演绎

关于户型的基础知识Part1关于户型的基础知识从户型的几个基础概念谈起1、住宅开间？户型的开间就是住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅开间一般不超过3.0-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。2、住宅进深？住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。关于户型的基础知识3、住宅层高？住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。《住宅设计规范》中关于层高的规定：

普通住宅层高宜为2.80m

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。4、住宅净高？卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m

厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m

厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启

关于户型的基础知识5、套内建筑面积？成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内的使用面积：

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内墙体面积：

套内阳台建筑面积：

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。关于户型的基础知识6、得房率？得房率=套内建筑面积/总建筑面积

总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面积+阳台面积公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积一般：高层得房率75-78%、小高层80-85%、多层88-92%、办公楼的为55%是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。关于户型的基础知识6、得房率？若：A套套内建筑面积为90平方米B套套内建筑面积为110平方米公摊面积为40平方米则：A套：公摊面积为18平方米总建筑面积为108平方米得房率为83.3%B套：公摊面积为22平方米总建筑面积为132平方米得房率为83.3%AB关于户型的基础知识参考：建设部商品住宅性能认定标准户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（㎡）≥16≥14≥12≥10其它卧室使用面积㎡≥14≥12≥9≥7小卧室使用面（㎡）≥12≥10≥8≥7客厅使用面积（㎡）≥30≥25≥12≥10客厅开间（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客厅实墙面长度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐厅使用面积（㎡）≥16≥12≥8≥6餐厅采光通风状况采光通风采光通风生活阳台进深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2住宅户型性能标准关于户型的基础知识住宅户型性能标准户型性能标准豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0储藏间使用面积（㎡）≥4≥3≥1厨房使用面积（㎡）≥8≥6≥4≥3厨房净宽（m）

2.1≥1.8≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1单间卫生间使用面积（㎡）≥3.5≥2双卫生间总使用面积（㎡）≥8≥7≥6.5三卫生间总使用面积（㎡）≥10≥9层高（m）

3.1

3.0

2.9

2.8户型型的的功功能能分分区区研研究究Part2户型型的的功功能能分分区区研研究究住宅的“八大”使用功能能：起居。就就餐。厨厨卫。就就寝。储藏。工工作。学学习。休休闲。户型的功功能分区区住宅的“三类”空间公共空间间：起居室。。餐厅。。阳台。。私密空间间：卧室。书书房。衣衣帽间。。主卧卫卫生间。。服务空间间：厨房。公公共卫生生间。工工人房。。储藏室室。工作作阳台。。户型的功功能分区区研究室内空空间尺尺度人体测测量学学亚洲人人一般般人体体肩宽宽度为为385-420MM上臂长长度289-310MM胸廓前前后径径200-220MM臀部宽宽度307-320MM……从人体体工学学说起起……工作环环境下下人体体与空空间的的关系系为户型型的空空间尺尺寸提提供依依据户型的的功能能分区区研究究室内空空间尺尺度起居室室：综合！！会客客？活活动？？工作作？最小使用面积：一房不应小于12平方米两房及以上不应小于14平方米最小短边轴线宽度：一房和不宜小于3.6米两房及以上不宜小于3.9米减少直接向起居室开门的数量，至少一面墙的直线长度不小于3米起居室室：面面积保保证/充分考考虑家家具布布置上海铂铂金华华府53平方米米户型的的功能能分区区研究究室内空空间尺尺度卧室：：你说是是卧室室，她她就是是？最小使用面积：主卧室：12平方米（3*4？）双人卧室：10平方米单人卧室：6平方米（2*3？）主卧室最小短边轴线宽度：一房和两房不宜小于3.3米三房及以上不宜小于3.6米（3.0？3.3？3.6？）卧室室面积、、面宽宽保证证户型的的功能能分区区研究究餐厅：：独立空空间，，面宽宽或进进深2.6—2.7米以上上户型的的功能能分区区研究究应为独立可封闭的空间。最小使用面积：一房不应小于4.5平方米（1.5*3）两房不应小于5.0平方米（1.5*3.3？）三房及以上不应小于5.5平方米（1.5*3.6？）通风采光：低层、多层应直接采光通风，中高层、高层可开向着公共走廊的窗户（不包括前室和楼梯间）。面宽进深：操作面净长不应小于2.1米，单排布置设施的厨房净宽不小于1.5米，双排布置设施的厨房不应小于2.1米使用面面积保保证、、通风风、操操作台台摆放放厨房：：不是通通个管管子，，就是是厨房房！3.2平方米米5平方米米户型的的功能能分区区研究究卫生间间：使用面面积保保证、、通风风、减减少影影响至少有有一间间的使使用面面积不不应小小于4平方米米（1.8*2.2,2*2）。至少有有一间间有直直接采采光、、自然然通风风，无无通风风窗口口的卫卫生间间应有有通风风换气气措施施。不应布布置在在下层层住户户厨房房、卧卧室、、起居居室和和餐厅厅的上上层。。户型的的功能能分区区研究究储藏室室一房、两房应有壁橱，进深不宜小于0.6米，净宽不宜小于0.8米；三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于1.5平方米。上海长长宁88户型的的功能能分区区研究究出入口口过道道净宽宽不小小于1.2米，通通往卧卧室、、起居居室过过道净净宽不不应小小于1米，通通往厨厨房、、卫生生间、、储藏藏室的的过道道净宽宽不应应小于于0.9米。分户门、卧卧室门不应应小于0.95米，厨房门门、单扇阳阳台门不应应小于0.8米，卫生间间门不应小小于0.75米，储藏室室门不应小小于0.7米。室内空间尺尺度户型的功能能分区研究究公共空间尺尺度交通核：高层建筑的的垂直交通通系统。包括：楼楼梯、楼梯梯间、电梯梯、消防前前室等建筑筑中所有的的竖向输送送设施，这这些设施通通常被布置置在核心位位置。消防前室：：设置在高层层建筑疏散散走道与楼楼梯间或消消防电梯间间之间的具有防火火、防烟、、缓解疏散散压力和方方便实施灭灭火战斗展展开的空间间，其与疏疏散走道和和楼梯间之之间用乙级级防火门分分隔，空间间面积通常常在4.5--10平方米之间间，空间内内需安装正正压送风和和消火栓等等消防设施施。一般12层（含）以以上的住宅宅需要设置置。概念户型的功能能分区研究究公共空间尺尺度规范部分城市规规定12层（含）以以上，14层（含）以以下只要配配置一部电电梯和普通通楼梯（如如上海），，但需设置置消防前室室7层以上11层（含）以以下布局方方式：配置一部电电梯（防火火梯）和普普通楼梯不需设消防防前室户型的功能能分区研究究公共空间尺尺度规范12层（含）以以上18层以下布局局方式：配置二部电电梯（其中中一部为防防火梯）和和普通楼梯梯需设消防前前室18层（含）以以上布局方方式：配置二部电电梯以上（（其中一部部为防火梯梯）和带有有消烟室的的两部楼梯梯需设消防前前室，此处处为剪刀梯梯户型的功能能分区研究究公共空间尺尺度常见布局竖向布局面积最小——以小高层为为例并排布局可形成相对对独立的电电梯前室横向布局局主要用于于短进深深，大面面宽的户户型户型的功能分分区研究公共空间尺度度特殊布局这四种布局主主要在高档品品质楼盘中见见到，均是在在电梯上做文文章，包括电梯直接入户户（双开门））和观光电梯梯等。其中，上上图两种布局局适用于南向向单元入口、、下图两种布布局适用于北北向单元入口口。电梯直接入户户采用卡式或或密码门禁系系统，有利于于后期物业管管理。右下角的布局局形式可考虑虑在1+2组合“两代居居”户型中使使用。———以小小高高层层为为例例户型型优优劣劣评评价价标标准准Part3户型型评评价价方方法法户型型优优劣劣评评价价标标准准一。。项项目目定定位位客客群群选选择择户型型整整体体调调性性、、大大致致户户型型产产品品线线二。。得得房房率率实用用性性三。。功功能能布布局局合合理理通风风采采光光、、动动静静分分区区、、功功能能设设置置、、空空间间感感受受四。。空空间间尺尺度度舒舒适适面积积比比例例，，各各功功能能间间比比例例五。。市市场场检检验验客客群群需需求求市场场接接受受度度、、差差异异化化、、根根据据客客户户需需求求的的个个性性化化设设置置理想想的的户户型型是是能能把把住住宅宅本本身身的的功功能能性性、、舒舒适适性性以以及及审审美美性性完完美美融融合合在在一一起起，，使使以以人人为为本本的的居居住住理理念念得得到到最最好好诠诠释释.没有绝对的的好户型，，只有最满满足居住者者需求的户户型——自己好才是是真的好！！户型优劣评评价标准好户型的标标准市场上对于于户型的一一般关注点点客厅：方正正好用（面面积、家具具布置、布布局等）主卧室：合合理（面积积、采光））、私密性性餐厅：相对对独立、通通风采光厨房：宽敞敞实用、有有服务阳台台卫生间：：便利性性、隐蔽蔽性、通通风次卧室：：做书房房、客房房适宜阳台：生生活性阳阳台的实实用，观观赏性阳阳台的休休闲注：在户户型评价价时，要要尊重市市场需求求，并据据此有重重点、有有层次、、有步骤骤的逐一一加以评评价。人居习惯惯户型设计计的合理理性口诀方寸价分分明/南线水密密连1：方方正正正，便便于摆放放家具；；2：尺寸合合适，不不浪费也也不过于于逼仄；；3：性价比比高，公公摊小送送面积大大；4：分区合合理，动动静、干干湿严格格分区；；5：各室全全明，无无暗房；；6：卧室朝南南，南北朝朝向，通透透性好；7：流线合理理，客人流流线，家人人流线、家家务流线；；8：不犯风水水，进门见见厕所、厕厕卧们对开开、横梁压压顶；9：私密性好好，拥有玄玄关，卧室室安静私密密；10：餐厨相连连，便于做做饭进餐；；人居习惯户型设计的的合理性1、户型方正正异形户型空空间利用率率低，不方方便家具摆摆放。风水不佳，，影响住户户情绪。户型优劣评评价标准人居习惯户型设计的的合理性2、通风采光光通风良好通风一般间接通风间接通风户型进深过过长，严重重影响采光光;阳台一般进进深1.5—1.8米，超过2米，影响采采光户型优劣评评价标准2、通风采光光户型优劣评评价标准室内四明:明厅、明室室、明厨、、明卫公共空间通通风采光:电梯厅楼楼梯/消防楼梯公公共走道道一梯二户的的小高层，，电梯厅、、公共楼梯梯作到通风风采光应不不是难题一梯18户能够作到到公共空间间的通风采采光，显示示出建筑师师选用“蛙蛙”式平面面的苦心通风采光通风采光通风采光3、功能布局局合理动静分区活动区和休休息区分开开动区客厅、餐厅厅和厨房——应靠近入户户门设置静区卧室——位置比较深深入动区与静区区之间卫生间——方便使用，，室内交通通线尽可能能便捷客房的布局局影响到动动静分区动静布局分分离端厅厅布布局局影影响响到到动动静静分分区区华润润二二十十四四城城动区区静区区户型型优优劣劣评评价价标标准准错层层设设计计最最易易实实现现“动静静分分区区”3、功功能能布布局局合合理理洗衣衣机机位位———生活活阳阳台台;晒衣衣空空间间———阳台台形形状状杂物物放放置置———独立立的的储储藏藏间间、、储储藏藏分分类类;卫生生间间同同步步使使用用———干湿湿分分离离功能能设设置置人人性性化化上海海金金地地未未未未来来54平方方米米三分分离离卫卫生生间间户型型优优劣劣评评价价标标准准4、空空间间尺尺度度合合理理空间间独独立立宽敞敞明明亮亮、、通通风风，，有有好好朝朝向向、、好好景景观观，，开开间间不不应应小小于于3.6米，，客客厅厅开开口口不不宜宜过过多多，，要要有有两两面面完完整整的的墙墙方正正开开阔阔要留留出出摆摆放放家家具具的的完完整整空空间间，，实实用用的的布布局局长宽宽比比不不应应失失调调进深深与与面面宽宽之之比比不不应应大大于于2：1入口口设设玄玄关关住宅宅内内外外的的过过渡渡空空间间，，避避免免厅厅内内被被外外人人一一目目了了然然，，保保障障私私密密性性点评评：：客厅厅开开口口过过多多，，使使很很多多面面积积浪浪费费成成为为交交通通面面积积客厅厅餐厅厅厨厨房房卧卧室室卫卫生生间间阳阳台台户型型优优劣劣评评价价标标准准4、空空间间尺尺度度合合理理客厅厅餐厅厅厨房房卧卧室室卫卫生生间间阳阳台台相对对独独立立:至少少有有两两面面墙墙夹夹一一角角;与客厅厅既有有关系系又有有分隔隔;与厨房房应有有关联联又独独立成成区点评：：客厅与与餐厅厅分区区不明明显，，餐厅厅成为为过道道几乎乎无法法利用用，厨厨房开开门位位置使使客厅厅家具具无法法摆放放。修改后后既有有玄关关，又又使餐餐厅相相对独独立。。户型优优劣评评价标标准客厅、、餐厅厅进深深太大大，浪浪费空空间，，采光光差户型优优劣评评价标标准餐厅不不占角角案例例餐厅虽虽然与与客厅厅形成成明显显分区区，但但餐厅厅不占占一角角(两面墙墙夹角角)，周边边门开开口过过多，，几乎乎成为为过道道，不不便使使用。。餐厅占占一角角(两面墙墙夹角角)，空间间相对对独立立，便便于使使用。餐厅占占角案案例户型优优劣评评价标标准餐厅独独立，，又能能通风风采光光，其其优点点不言言自明明餐厅独独立案案例4、空间间尺度度合理理客厅餐餐厅厅厨房卧室卫卫生间间阳阳台靠近餐餐厅西厨可可与餐餐厅结结合距离大大门不不能太太远直接对对外采采光采采风有一定定长度度的台台面摆摆放电电器、、煤气气灶、、水槽槽等设设备厨厕最最好不不要紧紧邻最好带带一工工作阳阳台万科魅魅力之之城约约89㎡点评：：工作阳阳台既既可减减少厨厨房的的油烟烟味，，又可可增加加空间间的通通透性性，而而不算算面积积的设设备平平台则则增加加了实实际使使用面面积，，复合合式厨厨房等等空间间细节节的设设计也也是可可圈可可点。。户型优优劣评评价标标准4、空间间尺度度合理理客厅餐餐厅厅厨厨房卧室卫生间间阳阳台主卧明显大大于次次卧，，进深深面宽宽可适适当增增加，，面积积应大大于12平米南向朝朝向，，比客客厅的的朝向向要求求更甚甚。大户型型的主主卧最最好带带独立立卫生生间和和步入入式衣衣帽间间确保私私密性性，最最好布布置的的深一一些次卧面积宜大于于10平方米，面面宽尽量保保证在3米以上点评：带独立卫生生间和衣帽帽间的主卧卧户型优劣评评价标准客厅餐厅厅厨房卧卧室卫生间阳台应有明窗通通风和采光光，净宽不不宜小于1.6米公共卫生间间做到干湿湿分离仅有一个卫卫生间的时时候，要离离主卧近些些，避免不不必要的穿穿堂越室点评：创新设计，，浴室双开开门两用，，节约面积积保证客厅有有良好的视视野和采光光在面积允许许的可能下下，将阳台台设在客厅厅，不要设设在主卧，，以免因为为生活中的的晾衣休闲闲等经过主主人的卧室室，影响主主人休息工作阳台宜宜设置在北北面，与厨厨房结合上海保利叶叶上海85㎡双阳台设置置，南北通透南通中港城城89㎡：北向阳台与与厨房相连连，便于置置放待加工工的食品及及其他小杂杂物。卫生间阳台户型优劣评评价标准4、空间尺度度合理户型优劣评评价标准面积比例适适宜除了大户型型豪宅以外外，如何经经济、有效效地安排各各功能房的的面积、比比例、关系系，是户型型设计、评评价中应关关注的主题题之一各房室具有有与其户型型相匹配的的比例大户型不应应出现过小小房间主卧应明显显大于次卧卧三户室客厅厅与卧室比比例应把握握在1．5：1以内厨房面积过过大(13㎡㎡)，比次卧室室大得多，，甚至大过过主卧面积积。而小卧卧室仅7㎡。正确认识户户型的优劣劣势L型经典整体体厨房：遵循典型操操作习惯，，空间充足足、流畅省省力。约4.3米的客厅面面宽：与传传统校户型型约3.6米面宽相比比，更显得得大气通透透。预留三房套套内布局：：房间功能能随心设置置，居家款款客、子女女成长、个个人爱好，，尽享无限限可能。三分离式卫卫生间：淋淋浴间、盥盥洗室、厕厕所间各主主其事，多多人可同步步使用，保保证隐私互互不干扰。。厨房位置布布置于户型型正中，对对于卧室起起居室有影影响，采光光？三房的客厅厅面宽3.6？餐厅拥挤挤两个房间均均较小，布布局尴尬与主卧距离离远，实际际使用的不不方便，个个人喜好四进深设计计，交流流流线重叠，，采光问题题上海万科金金色里程90平方米三房房，紧凑，，经济实用用首次、首改改、青年、、一家三口口。户型优劣评评价标准正确认识户户型的优劣劣势上海金地湾湾流域89平方米罕见全朝南南户型，3个景观花厅厅次卧设计约约6米阳台，创创意生活空空间L型操作台面面连续无缺缺，尝鲜生生活通风采光问问题典型的中间间套两房产产品厨房实际使使用不便实际使用功功能不大次卧、厨房房、卫生间间很暗餐厅位置尴尴尬首次、青年年。相对的的低总价和和赠送的面面积。户型优劣评评价标准户型自身优优劣势评价价建筑面积156平米优点：户型方正，，便于布置置各类家具具。动动静分分区，起居居方便。缺点：这是一套不不成功的户户型。156平米却显示示不出宽裕裕。卧室面积分分配不合理理：卧室面积配配备上，通通常主卧应应加大，而而小卧室常常用来做老老人房/客房/书房。该户户型三个卧卧室面积相相当，且将将主卧室布布置在北向向，大大降降低了主卧卧舒适度。。交通通面面积积过过于于浪浪费费：：接近近客客厅厅面面积积1/4至1/5的区区域域都都被被长长长长的的过过道道占占去去。。客客厅厅有有效效使使用用面面积积大大大大降降低低了了。。餐厅厅采采光光不不理理想想：：餐厅厅采采光光较较差差，，不不利利于于营营造造舒舒适适的的就就餐餐环环境境。。卫生生间间不不采采光光：：虽然然做做到到了了次次卫卫干干湿湿分分离离，，但但公公共共卫卫生生间间洁洁具具摆摆放放不不合合理理。。主主卫卫、、次次卫卫均均为为黑黑房房，，通通风风采采光光不不良良。。无独独立立储储藏藏空空间间：：在156平户户型型内内，，没没考考虑虑独独立立储储藏藏空空间间及及户户型型实实用用性性。。厨房房到到餐餐厅厅动动线线不不理理想想：：厨房房与与餐餐厅厅距距离离较较大大，，室室内内动动线线过过于于冗冗长长。。主卫卫布布局局不不合合理理：：主卧卧和和卫卫生生间间（（尤尤其其卫卫生生间间门门））关关系系不不理理想想，，风风水水上上通通常常忌忌讳讳坐坐厕厕对对床床。。户型型优优劣劣评评价价标标准准户型型和和规规划划的的关关系系都是是两两房房两两厅厅,都是是南南北北通通透透哪哪个个更更好好呢呢？？户型型优优劣劣评评价价标标准准户型和规划的的关系整个地块呈狭狭长形，使得得整个规划受受到了限制如果产品为多多层，布局会会形成“兵营营式布局”如果产品为小小高层，布局局可形成“中中央的景观通通廊”在同样的容积积率的情况下下，当然选择择小高层这样的情况下下，户型该选选择哪一种呢呢？户型优劣评价价标准户型和规划的的关系分析：规模较较小——户型不宜过多多东西两边宽度度不均等——若同一种户型型，左边放四四排太挤,右边放四排又又太松，放五五排也放不下下。要将利益做到到最大化，选选择2种的户型：左左边以大面宽宽小进深为主主，右边以大大进深小面宽宽为主。旭辉新江湾地地块项目户型的选择与与土地利益最最大化密切相相关户型优劣评价价标准户型和市场的的关系我们不是建筑筑师，但我们们需要比建筑筑师了解市场场你心目中的两两房有多大，，三房又有多多大？两房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？客户的需求的的不同，导致致定位不同定位不同，导导致户型不同同上海书香公寓寓点评：187平方米的复式式，只有2个卧室？户型优劣评价价标准户型和市场的的关系分析：书香公寓位于于同济大学南南面，与大学学一路之隔，，并且周围还还有复旦、上上外等高校云云集，前期证证明了大部分分客户为学校校老师，因此此在设计中降降低了卧室的的功能，而注注重了家庭室室和多功能房房的设计。贴合市场的，，就是好户型型！一层为文化家家庭室。弹琴琴、绘画、插插花等。二层布置多功功能书房，工工作、会客、、洽谈等。户型优劣评价价标准户型和市场的的关系点评：套内面积61.2平方米，竟然然做到三房？？重庆阿布阿布布客户的需求的的不同导致定位不同同定位不同，导导致户型不同同户型优劣评价价标准户型和市场的的关系分析：项目在前期的的产品研发上上就把户型配配比锁定在了了31～62㎡的小户型社区区上。产品研研发的定位在在一开始就为为项目后期的的包装推广奠奠定了基础与与基调，再加加上开发商在在户型设计方方面采取了各各种“偷面积积”的手法，，因此一个小小户型、多赠赠送、巧布局局的户型空间间也就初具雏雏形了。符合定位的，，就是好户型型！户型优劣评价价标准户型和市场的的关系当客户的需求求起了变化，，户型不能大大改的情况下下：多用间可满足足不同年龄阶阶段、不同家家庭结构的需需求户型优劣评价价标准户型和市场的的关系当客户的需求求起了变化，，户型不能大大改的情况下下：多用间可适应应不同人群、、不同爱好的的功能需求户型优劣评价价标准户型和地域的的关系香港有千呎豪豪宅的说法，，1000平方呎有多大大？90+平方米而已地域性是由于于各地区人们们生活习惯不不同而对户型型有着不同的的要求，这也也是户型设计计中必须高度度重视的问题题。以万通城城为例，很多多人觉得99平方米的两房房还是小，可可是在深圳、、上海很多人人会不理解，，90平方米以上的的房子为什么么不做三房，，为何要如此此浪费。户型优劣评价价标准户型和朝向的的关系广东以北住宅宅：北回归线线以北，向北北房终年无阳阳光选择向南房是是购房前提广东住宅（北北回归线以南南）：向南房冬日有有阳光，夏日日无阳光向北房冬日无无阳光，夏日日有阳光选择南向房可可以冬暖夏凉凉香港住宅（南南方沿海地区区）寸土寸金、空空调调温，港港岛景观朝向不讲究三亚住宅：以以海景为主要要卖点朝向不讲究，，海景最重要要点评评：：V字型型结结构构，，保保证证每每户户实实现现180°°海景景。。三亚亚国国际际公公馆馆户型型优优劣劣评评价价标标准准中国国民民居居对对朝朝向向的的选选择择景观观与与朝朝向向的的选选择择户型型优优劣劣评评价价标标准准纯就就朝朝向向而而言言，，选选择择建建议议：：东南南向向>南向向>西南南向向>东向向>东北北向向>北向向>西向向>西北北向向目前市场场情况：：自然景观观>朝向>小区景观观海景、湖湖景、山山景、高高尔夫景景中中心花园园、组团团绿化户型优劣劣评价标标准建筑平面面评价类型优点缺点备注点式可一梯多户

1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于安排4.对场地要求不高5.便于户型布置6.结构稳定性强1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性1.高层建筑常采用2.高密度居住区域或高地价住宅区多采用板式一般一梯二户1.通风采光好，易形成穿堂风2.朝向好，可做到户户向阳3.私密性好1.总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列）1.多层较常使用2.大户型高档住宅采用点式联体一般用于一梯四户平面拼接1.便于围合布置，土地利用率高2.部分户型能南北通透3.可做到户户向阳1.处理不好,易形成东西向房2.围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1.南方城市较常用市场流行行户型演演绎Part4市场流行行户型演演绎市场上采采用最多多的为大大多数业主认同同的经得起起专业、、市场挑挑剔的少少缺陷户户型经典户型型一梯八户户优点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光市场流行行户型演演绎经典户型型一梯八户户优点缺点1.港式第二代“一梯八户”户型2.房型方正、实用率高3.容积率高、土地利用率高3.管道易布置，立面整洁1.北向、西向户型国内客户不接受（港人无碍）2.大多客厅采光不理想3.南、北户型有对视现象4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光市场流行行户型演演绎一梯八户户优点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点经典户型型平面市场流行行户型演演绎一梯八户户经典户型型平面优点缺点1.港式第三代“一梯八户”户型2.户型具均好性3.客厅较方正,采光好4.实用率高1.客房不方正2.无生活阳台3.北向户型是销售难点4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光市场流行行户型演演绎一梯六户户优点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.A、F、C、D户型客厅欠方正

经典户型型平面市场流行行户型演演绎一梯六户户经典户型型平面“蛙式平平面”（（东海花花园）优点缺点1.户型平面方正2.每户有双阳台3.所有房间均能通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.北向户型面积较大,国内客户恐难接受市场流行行户型演演绎经典户型型平面一梯六户户（百花花园））优点缺点1.户户朝向景观面(南向)2.后两户型南北通透3.动静分区明确4.所有房间方正实用5.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北向两户受遮挡（次要房无妨）市场流行行户型演演绎一梯四户户优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光优点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1.2户型厨房不方正（无大碍）经典户型型平面市场流行行户型演演绎优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4.A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3.C、B户型餐厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)一梯四户户优点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台混用2.电梯厅间接通风采光一梯三户户经典户型型平面市场流行行户型演演绎经典户型型平面一梯二户户优点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光优点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地块条件）市场流行行户型演演绎经典户型型平面一梯十户户以上优点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正市场流行行户型演演绎有独创性性的为市场接受受的新型实实用户型型创新户型型三错层优点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用市场流行行户型演演绎创新户型型高厅组合合复式上层层复式下层层优点缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加了客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适合较大户型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米市场流行行户型演演绎SOHO优点缺点1.类别墅居住单元2.空间丰富1.70㎡的户型作跃式设计，有点勉为其难市场流行行户型演演绎SOHO（旭飞飞城市广广场））优点缺点1.39㎡的跃式居住单元，层高3.9米2.39㎡的户型作跃式设计很难得1.studio空间，其自由度有限创新户型型市场流行行户型演演绎创新户型型“黄金小小户型””（碧桐桐湾、好好来居））优点缺点1