房地产市场调查与分析共81

房地产市场调查与分析1.1房地产市场分析的步骤1.5房地产市场预测1.4房地产市场调查1.3房地产市场调查报告1.2房地产市场调查的内容主要内容1.1房地产市场分析的步骤(1)确定调查目的。即该调查是为投资方案选择与决策服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服务、为场地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务。(2)确立调查目标。主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。(3)选择调查方法。主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择。(4)估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结果的预期价格(5)数据收集、数据处理和数据分析。(6)市场调查的结论与建议。1.2房地产市场调查的内容1.2.1点——单个楼盘1.2.2线和面——区域市场1.2.3体——宏观环境1.2.1点——单个楼盘⑴产品分析⑵价格组合⑶广告策略⑷销售执行产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），区域公共配套设施（水、电煤等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等；小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街，等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面，但因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。⑴产品分析产品分析的第二部分是对具体产品的分析，这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体包括土地大小，总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度，等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的，等等。从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信度。楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和付款方式。剖析价格组合，并了解其运用策略也是市场调查最吸引人的地方。广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效果，等等。具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大小事项，关键是把握其广告策划的精髓研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务执行等，另一方面则是调查实际销售结果，如什么样的房型最好卖，什么样的总价最为市场所接受，吸引客户最主要的地方是什么，购房客户群有什么特征，等等，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。⑵价格组合⑶广告策略⑷销售执行1.2.2线和面——区域市场⑴区域分析区域分析也就是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通动线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如通过区域分析我们便可得知，上海虹桥开发区的崛起，是因为在客观上虹桥飞机场至市中心的良性交通状况，主观上又有政府对虹桥商贸区的发展规划。⑵区域产品区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。⑶需求特征需求特征是指区域人口数量和密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特征、人口素质和习惯嗜好等。需求特征是我们从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是我们对产品不断创新的动力与源泉。1.2.3体——宏观环境⑴政治社会会政治社会是指指国家运作体体制、政治安安定状况、社社会治安程度度、房地产投投资和城市化化进程等方面面的情况。政政治稳定是社社会发展的基基石，国家运运作体制的民民主发展则是是政治稳定的的长久保证……剖析房地产市市场，政治社社会并不是一一个可有可无无的因素。⑵经经济济因因素素经济济因因素素是是所所有有房房地地产产宏宏观观因因素素中中对对公公司司和和个个人人最最为为显显现现最最为为直直接接的的因因素素。。它它包包括括国国家家的的经经济济发发展展状状况况、、财财政政收收支支与与物物价价、、人人口口数数量量与与消消费费、、居居民民收收入入与与储储蓄蓄等等各各种种因因素素。。⑶行行政政法法规规行政政法法规规主主要要包包含含土土地地制制度度、、住住房房制制度度、、税税收收政政策策、、城城市市发发展展战战略略、、城城市市规规划划和和特特殊殊政政策策等等各各项项内内容容。。⑷国国际际状状况况现代代社社会会，，国国际际交交往往频频繁繁，，使使得得一一国国经经济济、、政政治治、、文文化化常常常常影影响响着着与与其其有有关关的的国国家家和和地地区区。。国国际际间间经经济济、、军军事事、、政政治治等等环环境境如如何何，，对对房房地地产产的的影影响响不不容容忽忽视视。。点、、面面（（线线））、、体体构构成成了了房房地地产产市市场场调调查查的的基基本本框框架架，，它它的的融融会会贯贯通通则则是是房房地地产产市市场场深深入入研研究究的的有有效效途途径径，，只只有有认认真真地地进进行行市市场场调调查查，，科科学学地地进进行行分分析析整整理理，，我我们们才才可可能能成成为为真真正正的的市市场场专专家家。。1.3房房地地产产市市场场调调查查报报告告（一一））报报告告题题目目（二二））报报告告目目录录和和摘摘要要（三三））报报告告的的正正文文（四四））附附录录文文件件（一一））报报告告题题目目一般般习习惯惯，，报报告告题题目目的的下下方方应应注注明明报报告告人人或或单单位位、、报报告告日日期期、、报报告告呈呈交交的的对对象象等等（二二））报报告告目目录录和和摘摘要要报告告内内容容较较多多时时应应编编写写目目录录或或索索引引及及内内容容提提要要，，报报告告的的““报报告告摘摘要要””主主要要应应包包括括四四个个方方面面的的内内容容：：（１１））明明确确提提出出本本次次调调查查的的目目标标；；（２２））简简要要提提出出本本次次调调查查的的时时间间、、地地点点、、对对象象、、范范围围以以及及调调查查的的主主要要项项目目；；（３３））简简要要介介绍绍调调查查实实施施的的方方法法、、手手段段以以及及对对调调查查结结果果的的影影响响；；（４４））调调查查中中的的主主要要发发现现，，或或结结论论性性内内容容。。（（重重点点））例报告告摘摘要要本次次调调查查的的目目标标是是了了解解和和分分析析城城市市居居民民酒酒类类消消费费的的习习惯惯与与水水平平。。按按照照随随机机抽抽样样的的方方法法，，从从成成都都、、武武汉汉、、郑郑州州、、天天津津和和大大连连等等五五个个城城市市中中各各抽抽取取200名名年年龄龄为为21～～59岁岁的的男男性性居居民民，，组组成成调调查查样样本本。。由由访访问问员员按按照照调调查查问问卷卷进进行行调调查查。。收收集集资资料料的的开开始始时时间间为为1999年年12月月11月月15日日，，结结束束时时间间为为1999年年12月月10日日。。有有效效问问卷卷回回收收率率为为98％％。。经经统统一一汇汇总总、、检检查查，，样样本本代代表表性性较较高高。。调查查发发现现，，南南北北方方居居民民饮饮酒酒习习惯惯有有较较大大的的差差别别，，南南方方的的居居民民以以果果酒酒和和洋洋酒酒为为主主，，北北方方则则以以中中低低档档白白酒酒为为主主。。但但两两者者的的共共同同特特点点是是，，礼礼品品酒酒的的消消费费量量占占了了很很大大的的比比重重；；在在公公共共场场合合与与其其他他人人一一起起喝喝酒酒的的比比例例约约为为１１／／５５。。其他较为主主要的调查查结果包括括：城市居居民平均每每两周喝一一次酒，果果酒与白酒酒混合饮用用。平均每每次喝酒量量为１．２２两。礼品品酒的平均均价格为１１２．６００元／瓶，，自己喝的的平均价格格为５元／／瓶，而与与朋友一起起平均饮用用的酒的平平均价格为为７．２元元／瓶。在对调查资资料的分析析中，还发发现年龄、、职业、受受教育水平平对饮酒种种类和习惯惯有一定的的影响，尽尽管差别不不大，但很很显著。调查报告分分五部分，，约４万字字。（三）报告告的正文正文是完整整的市场调调查报告，，应依据调调查内容充充分展开。。一般正文文包括四个个部分：（１）调查查方案，包包括整体方方案和技术术方案的执执行结果的的评价，特特别是关于于调查对象象的现在、、问题的设设计及依据据、收集资资料的方式式及调查时时间等方法法的评价；；（２）分析析问题的角角度和出发发点，包括括对测量方方式的解释释及调查误误差的估计计；（３）提炼炼分析的结结论性意见见（重点））；（４）提出出建议对策策，或依据据资料对发发展趋势进进行估计等等(重点)（四）附录录文件数据汇总表表、统计公公式或统计计参数现在在的依据、、相关资料料与数据等等。1.4房房地产市场场调查1.4.1调查查准备1.4.3调查查分析1.4.2正式式调查1.4.1调查查准备1.4.1.1确确定调查查目的及内内容1.4.1.4设设计调查查问卷1.4.1.3确确定调查查对象1.4.1.2确确定调查查计划1.4.1.5房地产楼盘盘市调详表表1.4.1.1确确定调查查目的及内内容知道调查什什么比知道道如何调查查更重要！！企业需要解解决的问题题初步调查调查目的调查内容发散分析如：销售量量下降初步调查自诊市场分析（寻求分到更大的“馅饼”）若不考虑自自身诊断，，经发散分分析，调研研结构体系系可如下表表需要调研的子项目需要调研的子子项目需要调研的子子子项目针对竞争物业的调查针对功能相近物业的调查位置规模价格配套设施容积率、绿化率户型设计特色进度（开、竣工、开盘时间）开发商、承建商、设计者、物业管理公司、代理商得房率销售措施目标客户群强势卖点弱势规避销售率（市场占有率）物业管理特色及收费……针对档次相近物业的调查……针对地域相近物业的调查……针对销售措施相近物业的调查……针对配套相近物业的调查…………

针对消费者的调查样本基本资料性别年龄文化程度职业家庭结构原居住地及面积……购买力水平家庭收入家庭支出家庭收支余额流向月供能力购买力投向物业类别购买偏好地段偏好户型偏好价格偏好面积偏好建筑风格偏好付款方式偏好装修档次偏好……购买决策决策参与影响因素（排序）配套要求配套设施种类（排序）信息渠道（排序）对竞争楼盘的评述

…………针对整体市场的调查政治环境调查政局国际（地区间）关系政策法规……社会环境调查（地域）历史文化现代生活方式人口增长、总量及其结构社会治安经济环境调查经济发展水平经济发展结构房地产行业总量调查（不同时间、不同地区、不同物业类型、不同开发商）投资额开工面积竣工面积销售面积空置率行业税费率行业平均利润率……

1.4.1.2确确定调查查计划包括三部分分：(1)市市场调查总总体方案关于调查的的性质与目目标、被调调查项目、、被调查对对象、资料料收集方式式、调查时时间、调查查数据统计计分析方法法、总费用用及付款方方式、可预预见的有利利与不利条条件等地说说明。(2)市市场调查查技术方案案包括抽样方方法、样本本规模的确确定、各调调查阶段的的质量控制制、调查结结果的检验验等。(3)市市场调查查经费预算算方案1.4.1.3确确定调查查对象面对一个调调查总体，，通常需采采用一定抽抽样方法，，抽取样本本，作为调调查对象。。常用的抽抽样方法有有：(1)简简单随机机抽样(2)分分层抽样(3)整整群抽样(4)等等距抽样(5)便便利抽样(6)判判断抽样(7)配配额抽样(8)滚滚雪球式抽抽样(1)简简单随机机抽样对总体不经经任何分组组、排列完完全客观地地从中抽取取调查单位位。前提：样本本框已知（（具体总体体单位的清清单）特点：每一一总体单位位进入样本本的概率是是相同的。。又有两种抽抽样方法：：a.抽签：把样样本编号，，放在容器器里，随机机抓取。b.利用随机数数表：利用用excel中的随机数数表发生器器产生INT（RAND()*(b-a)+a）例：产生0～100之间的随随机数表，，INT（RAND()*100）当样本较大大时，可用用随机数表表，按如下下方法抽取取样本：i事先确定按按列产生几几位数为抽抽选样本；；ii以掷骰子得得的数为起起始列，产产生数字；；iii若产生的数数在样本编编号以外，，则放弃。。1462676953864349027408469412660625895094344698209650209865999307154441(2)分分层抽样（分类抽样样、类型抽抽样）先将总体按按一定标志志分层，然然后在各层层中采用简简单随机抽抽样抽取样样本的一种种抽样方式式。提高了了样本的代代表性及抽抽样效率。。当群间差异异大，群内内差异小时时可采用。。如在每个居居委会抽取取若干家庭庭收集对某某小学办学学的意见。。(3)整整群抽样将总体按一一定标准划划分成群或或集体，以以群或集体体为单位按按随机的原原则从整体体中抽取若若干群或集集体，作为为总体的样样本，并对对被抽中各各群中的每每一个单位位都进行实实际调查。。优：节约调调查成本。。当群间差异异小，群内内差异大时时可采用。。如每周48小时中抽抽6个小时时的产品检检验；若干干箱啤酒中中每瓶均检检验；若干干打袜子每每双均检验验等。与分分层相比：：群之间尽尽可能无差差异，群内内部允许明明显差异（（正好相反反）。(4)等等距抽样先将总体按按某一方式式进行排列列，然后从从总体中等等间隔地抽抽选部分样样本调查。。优：确定样样本容易。。(5)便便利抽样按最方便的的方法进行行抽样，如如街头拦截截法、空间间抽样（方方位选择法法）是典型型。优：操作难难度小，降降低成本，，进度易控控制，访问问成功率高高。缺：样本选选择随意，，误差较大大。适于非正式式研究,预预实验等。。当差异不不大（均匀匀分布）时时也可获得得具有代表表性的结果果。常与随随机抽样联联合运用。。(6)判判断抽样依据调查研研究者对总总体的认识识等主观因因素或调查查目的等,从总体中中选择调查查对象的一一种方式,依需要主主观判断后后抽取样本本。“判断”包包括两个主主要内容:一是判断断总体的特特征如规模模,结构等等,二是判判断拟调查查的对象对对于总体的的代表性,如是哪种种类型的典典型。注重重偏差控制制,比任意意精度高。。典型调查查是代表。。优：当调查查者有较强强的判断能能力且忠于于工作时，，可提高效效率及样本本代表性。。(7)配配额抽样(定额抽样样、计划抽抽样)依据一定标标志对总体体分层或分分类后,从从各层或类类别中选取取一定比例例的调查对对象的方法法。配额指指对划分出出的总体各各类型都分分配给定的的数量而组组成调查样样本。类似似分层抽样样只是并不不要求相等等的结构比比例,实质质上是分层层的判断抽抽样。是商业调查查中常用的的方法。优：提高效效率及样本本代表性。。缺：样本寻寻找难度加加大，增加加成本。3070203050国企职工公务员女女男高中及以下男大专及以上教师文化程度配额性别配额职业配额(8)滚滚雪球式抽抽样在稀疏总体体中先找到到一个符合合条件的受受访者进行行调查，然然后由其推推荐其他符符合条件的的人。1.4.1.4设设计调查查问卷市场调查问问卷的基本本特征：概概括为“四四易”。即即易回答、、易记录、、易整理统统计和易辨辨别回答真真伪Ⅰ问卷的的格式Ⅱ问卷卷设计流程程Ⅰ问卷的格格式①问卷的标标题②说明信（（身份与目的的明确，声明明尊重隐私，，保持中立，，简洁朴实实，讲究严严肃。③填表指导导（填写方法法，注意事项项，问卷回收收时间、方法法，随机数表表等）④被调查者者背景资料（（性别、年龄龄、职业、职职位、收入、、婚姻状况、、爱好等）⑤调查内容容⑥编码⑦调查过程程记录（访问问员姓名、编编号，被调查查者联系方式式，调查地点点，调查开始始和结束时间间，被调查者者合作情况，，理解情况和和对下次调查查的参与态度度）Ⅱ问卷设设计流程(1)决定定问卷类型及及调查方式(2)决定定问卷内容(3)决定定每个问题的的形式针对每个问题题所涉及的信信息内容，决决定应当采用用什么形式的的题目来进行行询问。按照照问答是否规规范可分为开开放题与封闭闭题按照问题形式式可分为选择择题、排序题题、填空题、、双向列联表表(4)决定定每个问题的的措辞决定问题措辞辞时的原则:a.使用简单词汇汇；b.避免模棱两可可措辞；c.避免诱导性措措辞；d.避免隐含的假假设；e.避免双重回答答问题。(5)确定定问题顺序(6)确定定问卷的制作作形式当问卷的逻辑辑形式已经确确定之后，在在这一步骤中中需要确定问问卷的物理形形式，即最终终的排版形式式及印刷形式式。在问卷制制作上需要注注意的内容有有：a.版面严肃b.清晰美观c.纸张精美(7)试访访问最初的内部试试访问少少量真真实样本访问问（真实的访访问人员）在试访问中需需要了解下列列信息：问题措辞是否否得当：包括括访问员宣读读时是否困难难、受访者是是否能够准确确理解、是否否可能出现诱诱导或者引起起受访者不悦悦，等等。问题选项是否否完全。问卷长短是否否合适。房地产市场调调查问卷有针针对物业的调调查问卷（例例：楼盘详调调问卷）和针针对消费者的的调查问卷。。1.4.1.5房地产楼盘市市调详表如何填写楼盘盘市调详表1.4.2正正式调查查1.4.2.1访谈调调查法1.4.2.5文献献调查法1.4.2.4实验调调查法1.4.2.3观察调调查法1.4.2.2专家调调查法1.4.2.1访谈调调查法Ⅰ个别访谈谈调查Ⅱ座谈会Ⅲ电话访问问调查Ⅳ留置问卷卷调查Ⅴ邮寄调调查Ⅰ个别访谈谈调查（人员走访））优点：应答率率高，可使用用长问卷〈10min，6页，1.5小小时〉；可追追问复杂问题题；直接出示示道具及刺激激物；可获得得非语言性资资料；可记录录自发性问题题〈会有意外外收获〉；问问答顺序可控控；环境可控控（可确保独独立而无第三三者在场）。。缺点：匿名性性差：易因访访问人员外表表、语调、措措词、方法、、环境、气候候等造成误差差（应答误差差）；缺乏对对访问过程的的内在控制；；周期长、费费用高。Ⅱ座谈会例：厦门前埔埔某项目座谈谈会议题Ⅲ电话访问问调查电话采访的优优点是简便快快捷。只要具具备良好的通通讯条件和一一间安静的、、不受外界干干扰的办公室室或电话室，，就可以在任任何时候进行行电话采访。。但电话采访访的可靠性比比人员走访要要差些。优点：省时省省费用；获取取资料迅速（（一晚上即可可访问很多）），样本质量量高（随机）），回访容易易，易获得合合作。缺点；简单（（问卷不能长长、复杂、访访问时间短、、不能深谈））；不能出示示道具；样本本范围受限制制；不易直观观判定真假；；易被拒答；；容易泄密等等。Ⅳ留置问卷卷调查优点：（1）能突破破空间限制，，在相当广泛泛的范围开展展调查（2）节省费费用、时间和和人力，无需需大批调研人人员，只需精精心设计的问问卷，在较短短时间内同时时进行广泛的的调查（3）匿名性性，敏感、政政治、伦理道道德、隐私等等问题（4）避免直直接访问受调调查者的干扰扰，减少误差差（5）资料便便于整理分析析，标准化的的封闭式问题题更有效缺点：（1）回收率率低现象严重重（2）有效率率低（没指导导的情况下，，漏、错、误误答严重）（3）对被调调查者文化程程度要求较高高，需指导（4）问卷获获取的资料需需经分析、辨辨别Ⅴ邮寄调调查邮寄调查主要要是为了减少少实地走访的的人次，从而而减少整个调调查项目的费费用开支。通通常与其他方方法配合使用用，很少单独独使用。优点：（1）成本低低，访问员少少费用低，但但额外增加问问卷，邮费等等；（2）应答者者方便，有时时间去思考回回答难记忆的的问题；（3）减少因因访问员在场场的误差；（4）获得敏敏感性问题的的答案信息（（匿名性）。。(5)适适用较分分散的对象，，不受地域限限制，且容易易接触到难接接近的诸如高高级经理等人人员。缺点：（1）高度标标准（结构））化。问题必必须清晰和直直接了当。否否则容易导致致因理解的不不同而回答不不同的错误信信息或不完整整。（2）可使用用的访问技术术和得到的信信息有限。（3）不能察察言观色判别别回答的真实实性。（可能能发生非应答答者代替答卷卷）（4）不能展展示道具资料料。邮寄调查还有有一些额外的的问题：费时时、应答率低低、并影响样样本质量。那那么如何提高高应答率呢？？附带回函信信封及邮资；；问卷设计要要有吸引力；；用词、结构构等质量尽量量提高；附说说明函；报酬酬；追踪函（（附新问卷有有时是必要的的）；有声望望的发起人等等。1.4.2.2专家调调查法Ⅱ信函讨论论Ⅰ深度访谈谈会1.4.2.3观察调调查法由调查人员直直接观察具体体事项的方式式搜集资料。。如：人员观察：(1)神秘秘的购物者(2)单向向镜观察(3)购买买者模式销售，订单，，存货，价格格，脱销，包包装等机器观察交通流量统计计、生理上的的测量、阅读读器、人口测测量器、扫描描仪A观察法的优点点（1）直接及及时可靠；（（2）适用性性强，不受观观察者形象、、语气及表达达能力的影响响；（3）简简便易行，人人员多少，时时间长短自己己决定；（4）数据易得得且精确。B观察法局限性性（1）只能检检查行为且公公开行为，不不能了解动机机、态度、想想法、情感等等；（2）必必须在市场现现象发生的现现场（需人、、物力且时间间地点难控制制）；（3））有些现象不不可能完全准准确，现在行行为可能与将将来相反，如如买某品牌洗洗衣粉持续一一段时间后可可能更换；（（4）其他，，如观察买““统一”方便便面的行为，，可能等很久久；来按正常常模式选顾客客，如上火车车前去食品店店购物（5））主观偏误。。1.4.2.4实验调调查法由调查人员用用实验的方式式，将现象放放在某种条件件下作观察以以获取情报。。分为产品试验验和销售试验验。例如食品品的品尝会，，就是采用了了实验法。优点：（1））灵活，因果果调查的理想想方法，有控控制、有选择择的发现；（（2）科学，，不受调查人人员偏见影响响，实地考察察获得静动态态资料。1.4.2.5文献献调查法文献调查是指指利用各种文文献、档案资资料进行的市市场调查。文献资料最主主要的是企业业内部资料、、有关工商机机构资料、图图书资料等三三大类。A企业内部资料料B有关机构资料料这种资料（1）图书馆馆（2）政政府机构（（3）行业协协会和商会（4）出版社社（5）研研究所（6）消费者组组织（7））企业业公司司1.4.3调调查查分析析1.4.3.1调调查资资料整整理1.4.3.2统统计计分析析1.4.3.1调调查资资料整整理市场调调查资资料的的整理理，一一般包包括下下列工工作程程序：：编辑辑、汇汇总、、分类类和制制表。。（1））编辑辑编辑工工作的的任务务，即即甄选选与编编码。。首先是是从市市场调调查资资料中中选取取一切切有关关的、、重要要的参参考资资料，，剔除无无关紧紧要的的、没没有参参考价价值的的甚至至错误误的资资料。编辑工工作在在最后后还要要查对对资料的的可靠靠性，以确确保调调查资资料的的合理理和准准确，，如实实反映映客观观情况况。错误地地选择择了没没有代代表性性的样样本；；找错了了洽谈谈对象象；调查人人员经经验不不足、、提问问不当当而导导致对对方不不自觉觉地作作出某某种过过于肯肯定或或否定定的答答复；；被访者者的答答复不不真实实；调查的的回收收率低低；过分相相信了了某些些不够够真实实的间间接资资料来来源，，或未未全面面客观观地分分析影影响市市场变变化的的因素素，等等等。。造成错错误的的原因因有多多种，，较为为常见见的有有：（2））汇总总和分分类汇总工工作是是把已已搜集集到的的并经经过编编辑选选取出出来的的大量量资料料从形形态上上进行行编组组或按按大类类分堆堆集中中，使使之成成为某某种可可供备备用的的形式式。分类的的工作作任务务和工工作性性质与与汇总总基本本相同同，其其不同同之处处主要要是对对汇总总后资资料进进一步步按小小专题题细分分。（3））制表表制表工工作是是把有有关实实地调调查的的资料料用适适当的的表格格形式式展示示出来来，以以便说说明问问题或或从中中发现现某种种典型型的““模式式”。。制表表过程程是根根据资资料的的分类类去具具体统统计经经过实实地调调查所所得到到的各各种意意见，，也实实现了了“实实地调调查资资料””的工工作程程序。。1.4.3.2统统计计分析析(1)指指标分分析变动程程度指指标（（增长长率、、下降降率、、销售售率））结构指指标(比比例、、比重重)比较指指标②相相对指指标如建筑筑面积积、投投资额额、销销售量量等①总总量指指标③均均值指指标简单算算术平平均数数加权算算术平平均数数众数（（总总体中中出现现次数数最多多的标标志值值）中位数数（（总体体中位位于中中间位位的标标志值值）④离离散散指标标极差Xmax-Xmin平均差差标准差差(2)相相关分分析①相相关系系数计计算②判判断相相关性性0≤r＜＜0.3基本无无相关关0.3≤r＜＜0.5弱相关关0.5≤r＜＜0.8中度相相关0.8≤r＜＜1强相关关r＝1函数关关系(3)回回归分分析回归方方程：：y=a+bx其中a和b满足：：例：某某调查查得各各家庭庭月收收入与与月储储蓄如如下表表：657881011121415Y月储蓄(百元)15172023283132394245X月收入(百元)10987654321家庭号9085140184224310352468588675XY2252894005297849611024152117642025X2

3625496464100121144196225Y2

10249522311696292Σ(1)在在表中中计算算出(2)计计算相相关系系数r=0.97>0.8属强相关关关系。。(3)计计算回回归方程程所以，回回归方程程为：y=0.431+0.314x1.5房房地产产市场预预测1.5.1特特尔菲菲法1.5.6回回归分分析法1.5.5移移动平平均法1.5.4平平均发发展速度度法1.5.3平平均增增减量法法1.5.2专专家会会议法1.5.1特特尔菲菲法特尔菲法法也称专专家调查查法或专专家意见见法，是是以匿名名方法，，轮番征征询专家家意见，，最终得得出预测测结果的的一种集集体经验验判断法法。特尔菲法法的预测测程序A准备阶段段①明确确预测目目的和主主题②准备备背景资资料与之相关关的资料料整理加加工后一一同寄给给专家们们，目的的是解决决专家资资料的局局限和不不统一，，节省专专家的时时间和精精力。③选择择专家广泛性，集思广广益是关关键，应应按本部部门企业业、本行行业、社社会专家家实行““三三制制”；自愿性，保证回回收率；；人数适度度，既要有有代表性性，又要要有利于于工作组组织和费费用节约约。一般般２０～～５０人人；设计计调查咨咨询表。。B轮番征询询阶段征询———反馈，，再征询询——再再反馈，，一般三三～五轮轮。C结果最终终处理阶阶段①中位位数法②算术术平均统统计处理理法③主观观概率统统计处理理法④对非非量化预预测结果果的统计计处理法法匿名性、、反馈性性和集中中性（趋趋同性））特尔菲法法的特点点1.5.2专专家会会议法是指通过过调查研研究，收收集、处处理、分分析各方方人士意意见，运运用集体体智慧和和经验对对预测对对象发展展趋势进进行推断断预测的的方法。。预测者召召集熟悉悉业务、、经验丰丰富、具具有较强强分析判判断能力力的各类类人员，，以座谈谈讨论的的方式，，对预测测对象相相互交换换意见，，提出预预测方案案的定性性预测方方法。如如对某种种商品未未来市场场发展趋趋势、产产销变化化及价格格趋势、、产品所所处的生生命周期期阶段，，新产品品的市场场前途、、产品市市场占有有率变动动趋势等等的预测测。(意见推推断预测测法)1.5.3平平均增增减量法法如果某种种数据的的历史值值是持续上升升或持续续下降的的，且各期期上升或或下降的的数额大大致接近近，则可可采用平平均增减减量法。。Vi=P0+d×i其中：Vi第i期预测值值i所对应的的时期序序数P0基期数据据值d逐期增减减量的平平均数Pn第n期数据值值例：需要要预测某某类房地地产2002年年的价格格，已知知该类房房地产1997年～2001年的价价格及其其逐年上上涨额：：年份房地产价格实际值逐年上涨额1997681

199871332199974633200078135200181534据此预测测该类房房地产2002年的价价格应为为:V2002＝681+33.5××5＝848.5（（元/平方方米）一般说来来，越接接近预测测时点的的增减量量对预测测越重要要，因此此可对过过去各期期的增减减量赋予予不同的的权数，，计算加加权平均均增减量量，预测测则更准准确。如如上例：：V2002＝681+33.8××5＝850（（元/平方方米）至于权数数的确定定就依靠靠预测人人员的经经验，可可按4321、、5221、6211等确定定。1.5.4平平均发发展速度度法如果某种种数据的的历史值值是持续上升升或持续续下降的，且各期上