房地产法(利用)2课件

杨雅婷房地产法

杨雅婷房地产法课程基本结构归属篇利用篇服务篇绪论管理篇课程基本结构归属篇利用篇服务篇绪论管理篇房地产利用基本内容房地产征收房地产开发用地房地产开发建设房地产交易房地产利用基本内容房地产征收房地产利用法律关系图解国有土地上的房屋集体土地（含其上物）房地产开发公司国有土地征收/购买业主业主金融机构新建商品房二手房出让出售出售抵押抵押建设用地承租人租赁工厂社会利用划拨农业利用非农利用分配/承包/出租/划拨小产权房抵押房地产利用法律关系图解国有土地集体土地房地产国有土地征收/业房地产开发用地要点房地产开发用地的基本问题建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权划拨法律制度房地产开发用地要点房地产开发用地——基本问题房地产开发用地的含义建设单位在依法取得建设用地使用权后，为进行基础设施及房屋建设而使用的建设用地。房地产开发用地的特征使用主体的特定性来源的限制性取得权利的相对长期稳定性稀缺性房地产开发用地——基本问题房地产开发用地的含义房地产开发用地——基本问题房地产开发用地取得和使用原则国有建设用地有偿使用原则保护耕地原则符合城乡规划原则合理开发和利用土地原则房地产开发用地——基本问题房地产开发用地取得和使用原则房地产开发用地——基本问题房地产开发用地与土地储备制度国有土地储备制度指国家依照法律程序，按照土地利用总体规划和城乡规划，对通过收回、收购、征收等方式取得的土地进行前期开发、整理，变成可建设的房地产开发用地，并进行储备，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖等程序，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。可纳入储备的土地范围依法收回的国有土地收购的土地政府行使优先购买权取得的土地已办理农用地专用、土地征收批准手续的土地其他依法取得的土地房地产开发用地——基本问题房地产开发用地与土地储备制度房地产开发用地——基本问题房地产开发用地与土地储备制度对储备土地的开发与管理对储备的土地进行前期开发和管理

土地一级开发对储备的土地进行临时利用土地供应储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。房地产开发用地——基本问题房地产开发用地与土地储备制度房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的概念是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用者，由建设用地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让的特征出让人是国家客体是一定期限的国有建设用地使用权是设立用益物权的行为具有有偿性房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的概念房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的方式协议出让方式竞价出让方式招标拍卖挂牌房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的方式房地产开发用地——出让制度协议出让方式土地出让方与提出申请的意向用地者通过协商有偿出让建设用地使用权的方式。适用范围供地环节协议出让的适用供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议出让建设用地方式。原建设用地使用者申请的协议出让适用已取得了建设用地使用权的原使用者需要获得出让土地使用权的，符合下列条件的，可以采取协议出让方式：①

原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；②

划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；③

出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。房地产开发用地——出让制度协议出让方式房地产开发用地——出让制度协议出让方式程序：供地环节协议出让程序国土部门意向用地者公开出让信息公开接受申请②

提出申请确定供地方式编制协议出让方案地价评估、确定底价方案、底价报批批准信息传递③

审查申请⑤

协商、谈判达成一致签订意向书、公示签订出让合同、公布结果核发《建设用地批准书》交付土地办理登记①④⑥⑦⑧房地产开发用地——出让制度协议出让方式国土意向公开出让信息房地产开发用地——出让制度竞价出让方式招标出让：是指由出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用者的出让行为。拍卖出让：是指由出让人发布拍卖公告，竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用者的出让方式。挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。房地产开发用地——出让制度竞价出让方式房地产开发用地——出让制度竞价出让方式适用范围（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）原划拨、承租土地使用权人申请办理出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，重新公开出让的；（4）划拨土地使用权转让申请办理出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，重新公开出让的；（5）土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，重新公开出让的；（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。房地产开发用地——出让制度竞价出让方式房地产开发用地——出让制度竞价出让方式程序（1）拟定竞价出让方案，并报批，编制出让文件（2）发布公告，接受申请，确定竞标人（3）确定标底或底价（4）招标、拍卖、挂牌竞价阶段（5）双方签约，办理土地使用权登记房地产开发用地——出让制度竞价出让方式房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让合同法律性质行政合同vs民事合同出让方主要权利和义务权利：

①取得出让金②同意变更土地用途权③建设用地使用权年限届满，无偿收回建设用地使用权④有权解除合同并请求违约赔偿权义务：①按时交付土地②保证建设用地使用权人取得土地物权③因法定事由收回建设用地须对受让人进行补偿房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让合同房地产开发用地——出让制度案例——基本案情原告华泰公司通过被告凤山县国土局挂牌出让方式，竞得位于凤山县凤城镇朝阳大道A地块的国有土地使用权。原被告双方于2007年11月24日签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定：华泰公司在合同签订之日起30日内一次性付清出让金6879352.2元；凤山县国土局在2007年12月31日前将出让宗地交付给华泰公司，未按时提供出让土地而致华泰公司延期占有的，每延期一日，凤山县国土局应当按华泰公司已经支付的土地使用权出让金的1‰向华泰公司给付违约金；逾期交付土地超过六个月的，华泰公司可请求凤山县国土局赔偿因违约造成的其他损失。合同签订前的同年11月22日，华泰公司即已交清全部土地出让金。2008年1月4日，凤山县国土局为华泰公司颁发了《国有土地使用证》。2008年5月8日，华泰公司致函凤山县国土局，请求尽快交付出让土地，以便实施项目开发。凤山县国土局答复称征地工作出现问题，将尽快交付使用。后华泰公司又多次请求交付土地，直至2009年3月31日，华泰公司才得到正常使用全部受让土地，凤山县国土局逾期交付土地456天。后双方就凤山县国土局是否违约及违约责任承担问题为能达成一直，华泰公司遂诉至法院，请求判令凤山县国土局按合同约定方式承担违约金3136984.6元。被告凤山县国土局辩称，给华泰公司颁发《国有土地使用证》证书之日，应视为将A地块的土地使用权交付给了华泰公司，不应承担违约责任。房地产开发用地——出让制度案例——基本案情房地产开发用地——出让制度案例——判决要旨判决结果：凤山县国土局应向华泰公司支付土地出让金30%的违约金2063805.66元(6879352.2元×30%)。判决理由：华泰公司与凤山县国土局签订的《国有土地使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应依合同约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。国有土地使用权出让，物权发生变动以权属证书登记为生效条件。本案凤山县土地局向华泰公司颁发土地使用证的行为，在法律上引起土地使用权的变动。但是，不动产物权的变动不能当然发生不动产占有的变更，也不能视为不动产使用权的实际交付。对于土地使用权的交付，不仅应包括法律上物权的登记，还应该包括对土地实际占有和使用。房地产开发用地——出让制度案例——判决要旨房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让合同受让方主要权利和义务权利：

①取得建设用地②获得补偿权③请求续期权④有权解除合同并请求违约赔偿权义务：①支付出让金②按期动工开发③按约定的土地用途和条件使用土地④合理利用土地⑤遵守城乡规划⑥按时归还建设用地房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让合同房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的终止终止事由及法律后果1）因合同期满而终止2）因违反合同约定被强制收回而终止3）因国家提前收回而终止4）建设用地使用权因土地灭失而终止房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的终止房地产开发用地——划拨制度建设用地使用权划拨的概念是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。建设用地使用权划拨的特征（与出让比较）是一种行政法律行为无偿性无期限性权利的受限性房地产开发用地——划拨制度建设用地使用权划拨的概念房地产开发用地——划拨制度建设用地使用权划拨的适用范围《划拨土地目录》2001国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地建设用地使用权划拨的程序申请审查批准核发决定书登记房地产开发用地——划拨制度建设用地使用权划拨的适用范围房地产开发用地——划拨制度划拨建设用地使用权的流转流转：转让、出租、抵押流转被严格限制流转的必要条件：1）享有的划拨建设用地使用权须为合法。2）须经依法批准。3）须补签土地出让合同，补交土地出让金。房地产开发用地——划拨制度划拨建设用地使用权的流转房地产开发用地——划拨制度案例——基本案情原告王财伙与被告于都县五交化公司于2003年11月22日签订了《房地产转让协议》一份，被告将位于贡江镇红旗大道14号的房地产（该宗地系政府划拨用地，当时正处于市中级人民法院查封之中）按现状以转让金245万元的价款全部转让给原告，并约定合同自签订之日原告方预付款50万元人民币进入被告方帐户起生效。合同签订后，原告于当日下午将定金50万元交付给被告。被告收款后，出具了收款收据，并载明：收到原告交付房屋转让定金50万元。2004年2月26日，于都县土地市场交易中心经于都县人民政府批准，于都县国土资源局决定，将被告使用的该宗国有土地1658平方米挂牌公开出让。同年3月16日，被告以电话方式与原告进行了联络，原告没有参加竞买。3月30日，于都县土地市场交易中心与第三人王春招签订《土地成交确认书》，第三人依约定支付了该土地的全部成交款。2004年4月9日原告王财伙以被告违约为由，请求法院判令被告履行合同。房地产开发用地——划拨制度案例——基本案情房地产开发用地——划拨制度案例——判决要旨判决结果：原被告签订的《房地产转让协议》无效。判决理由：依照我国现行法的规定，只有通过国有土地使用权出让方式有偿取得的土地使用权，才可以转让。无偿取得的划拨土地使用权不能转让。另外，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产，不得转让。因此，原、被告之间的土地使用权转让合同是无效的。房地产开发用地——划拨制度案例——判决要旨房地产开发用地——划拨制度划拨建设用地使用权的收回依现行法，划拨建设用地因下述情况可被市、县人民政府收回：1）划拨用地的土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，该土地可被无偿收回。2）根据城市建设发展需要和城乡规划的要求，可以无偿收回划拨的土地。划拨建设用地使用权收回后，产生以下法律后果：1）建设用地使用权终止。2）国家将建设用地使用权，连同地上建筑物、其他附着物予以收回，但市、县人民政府根据实际情况应当给土地使用者以适当补偿。3）市、县人民政府可将收回的建设用地进行有偿出让，或再划拨给其他用地者使用。房地产开发用地——划拨制度划拨建设用地使用权的收回杨雅婷房地产法

杨雅婷房地产法课程基本结构归属篇利用篇服务篇绪论管理篇课程基本结构归属篇利用篇服务篇绪论管理篇房地产利用基本内容房地产征收房地产开发用地房地产开发建设房地产交易房地产利用基本内容房地产征收房地产利用法律关系图解国有土地上的房屋集体土地（含其上物）房地产开发公司国有土地征收/购买业主业主金融机构新建商品房二手房出让出售出售抵押抵押建设用地承租人租赁工厂社会利用划拨农业利用非农利用分配/承包/出租/划拨小产权房抵押房地产利用法律关系图解国有土地集体土地房地产国有土地征收/业房地产开发用地要点房地产开发用地的基本问题建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权划拨法律制度房地产开发用地要点房地产开发用地——基本问题房地产开发用地的含义建设单位在依法取得建设用地使用权后，为进行基础设施及房屋建设而使用的建设用地。房地产开发用地的特征使用主体的特定性来源的限制性取得权利的相对长期稳定性稀缺性房地产开发用地——基本问题房地产开发用地的含义房地产开发用地——基本问题房地产开发用地取得和使用原则国有建设用地有偿使用原则保护耕地原则符合城乡规划原则合理开发和利用土地原则房地产开发用地——基本问题房地产开发用地取得和使用原则房地产开发用地——基本问题房地产开发用地与土地储备制度国有土地储备制度指国家依照法律程序，按照土地利用总体规划和城乡规划，对通过收回、收购、征收等方式取得的土地进行前期开发、整理，变成可建设的房地产开发用地，并进行储备，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖等程序，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。可纳入储备的土地范围依法收回的国有土地收购的土地政府行使优先购买权取得的土地已办理农用地专用、土地征收批准手续的土地其他依法取得的土地房地产开发用地——基本问题房地产开发用地与土地储备制度房地产开发用地——基本问题房地产开发用地与土地储备制度对储备土地的开发与管理对储备的土地进行前期开发和管理

土地一级开发对储备的土地进行临时利用土地供应储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。房地产开发用地——基本问题房地产开发用地与土地储备制度房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的概念是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用者，由建设用地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让的特征出让人是国家客体是一定期限的国有建设用地使用权是设立用益物权的行为具有有偿性房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的概念房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的方式协议出让方式竞价出让方式招标拍卖挂牌房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的方式房地产开发用地——出让制度协议出让方式土地出让方与提出申请的意向用地者通过协商有偿出让建设用地使用权的方式。适用范围供地环节协议出让的适用供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议出让建设用地方式。原建设用地使用者申请的协议出让适用已取得了建设用地使用权的原使用者需要获得出让土地使用权的，符合下列条件的，可以采取协议出让方式：①

原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；②

划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；③

出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。房地产开发用地——出让制度协议出让方式房地产开发用地——出让制度协议出让方式程序：供地环节协议出让程序国土部门意向用地者公开出让信息公开接受申请②

提出申请确定供地方式编制协议出让方案地价评估、确定底价方案、底价报批批准信息传递③

审查申请⑤

协商、谈判达成一致签订意向书、公示签订出让合同、公布结果核发《建设用地批准书》交付土地办理登记①④⑥⑦⑧房地产开发用地——出让制度协议出让方式国土意向公开出让信息房地产开发用地——出让制度竞价出让方式招标出让：是指由出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用者的出让行为。拍卖出让：是指由出让人发布拍卖公告，竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用者的出让方式。挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。房地产开发用地——出让制度竞价出让方式房地产开发用地——出让制度竞价出让方式适用范围（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）原划拨、承租土地使用权人申请办理出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，重新公开出让的；（4）划拨土地使用权转让申请办理出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，重新公开出让的；（5）土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，重新公开出让的；（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。房地产开发用地——出让制度竞价出让方式房地产开发用地——出让制度竞价出让方式程序（1）拟定竞价出让方案，并报批，编制出让文件（2）发布公告，接受申请，确定竞标人（3）确定标底或底价（4）招标、拍卖、挂牌竞价阶段（5）双方签约，办理土地使用权登记房地产开发用地——出让制度竞价出让方式房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让合同法律性质行政合同vs民事合同出让方主要权利和义务权利：

①取得出让金②同意变更土地用途权③建设用地使用权年限届满，无偿收回建设用地使用权④有权解除合同并请求违约赔偿权义务：①按时交付土地②保证建设用地使用权人取得土地物权③因法定事由收回建设用地须对受让人进行补偿房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让合同房地产开发用地——出让制度案例——基本案情原告华泰公司通过被告凤山县国土局挂牌出让方式，竞得位于凤山县凤城镇朝阳大道A地块的国有土地使用权。原被告双方于2007年11月24日签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定：华泰公司在合同签订之日起30日内一次性付清出让金6879352.2元；凤山县国土局在2007年12月31日前将出让宗地交付给华泰公司，未按时提供出让土地而致华泰公司延期占有的，每延期一日，凤山县国土局应当按华泰公司已经支付的土地使用权出让金的1‰向华泰公司给付违约金；逾期交付土地超过六个月的，华泰公司可请求凤山县国土局赔偿因违约造成的其他损失。合同签订前的同年11月22日，华泰公司即已交清全部土地出让金。2008年1月4日，凤山县国土局为华泰公司颁发了《国有土地使用证》。2008年5月8日，华泰公司致函凤山县国土局，请求尽快交付出让土地，以便实施项目开发。凤山县国土局答复称征地工作出现问题，将尽快交付使用。后华泰公司又多次请求交付土地，直至2009年3月31日，华泰公司才得到正常使用全部受让土地，凤山县国土局逾期交付土地456天。后双方就凤山县国土局是否违约及违约责任承担问题为能达成一直，华泰公司遂诉至法院，请求判令凤山县国土局按合同约定方式承担违约金3136984.6元。被告凤山县国土局辩称，给华泰公司颁发《国有土地使用证》证书之日，应视为将A地块的土地使用权交付给了华泰公司，不应承担违约责任。房地产开发用地——出让制度案例——基本案情房地产开发用地——出让制度案例——判决要旨判决结果：凤山县国土局应向华泰公司支付土地出让金30%的违约金2063805.66元(6879352.2元×30%)。判决理由：华泰公司与凤山县国土局签订的《国有土地使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应依合同约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。国有土地使用权出让，物权发生变动以权属证书登记为生效条件。本案凤山县土地局向华泰公司颁发土地使用证的行为，在法律上引起土地使用权的变动。但是，不动产物权的变动不能当然发生不动产占有的变更，也不能视为不动产使用权的实际交付。对于土地使用权的交付，不仅应包括法律上物权的登记，还应该包括对土地实际占有和使用。房地产开发用地——出让制度案例——判决要旨房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让合同受让方主要权利和义务权利：

①取得建设用地②获得补偿权③请求续期权④有权解除合同并请求违约赔偿权义务：①支付出让金②按期动工开发③按约定的土地用途和条件使用土地④合理利用土地⑤遵守城乡规划⑥按时归还建设用地房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让合同房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的终止终止事由及法律后果1）因合同期满而终止2）因违反合同约定被强制收回而终止3）因国家提前收回而终止4）建设用地使用权因土地灭失而终止房地产开发用地——出让制度建设用地使用权出让的终止房地产开发用地——划拨制度建设用地使用权划拨的概念是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。建设用地使用权划拨的特征（与出让比较）是一种行政法律行为无偿性无期限性权利的受限性房地产开发用地——划拨制度建设用地使用权划拨的概念房地产开发用地——划拨制度建设用地使用权划拨的适用范围《划拨土地目录》2001国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地建设用地使用权划拨的程序申请审查批准核发决定书登记房地产