房地产设计管理工作经验汇报T

设计管理工作经验汇报CONCEPTDESIGN

汇报提纲一、设计管理工作的意义二、工作实施的关键方面三、限额设计的初步探索四、管理中部分经验教训一、设计管理工作的意义

当今房地产业的竞争日益加剧，产品精益求精，力求完美提升总体回报。随着社会总体生活水平的提高，成熟房产公司项目开发开始着眼于体现生活的高质量、高品味、高效率。开发商只有充分了解拟开发项目的规划设计特点，才能有效地协调设计师的工作、调动各方面积极性，进行高效管理，使开发项目的成果达到预期的目的。有效的成本控制、精益求精的产品设计与创新已经成为提升企业竞争的核心工作。企业的设计管理部门从中承担着主要的职能。规划设计管理工作涉及的方面和细节繁多，要求综合考虑技术、经济、管理等各方面因素。必须具备优秀的规划设计、良好的环境景观、适宜的技术指标、功能齐备合理的平面布局、优良的材料设备、富有特色的建筑外观、精雕细凿的建筑装修，以及舒适详和的文化氛围等等，重视追求细节设计，创新理念。用地选择50%规划设计30%销售执行20%房地产产品要素构成设计管理的宏观意识规划设计成果决定了70%-85%的项目成本，是决定房地产项目开发成本的极其重要因素设计管理工作应具有全过程成本控制的意识设计管理工作应具有项目整体目标的总体意识设计管理工作应具备考虑营销、施工、配套等开发建设各环节综合因素的综合意识1、全员成本意识（1）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责

2、市场与客户意识

（1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。

3、对设计公司的管理与协调（1）做好设计招标（2）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施

4、管理程序与制度

（1）完善甲方设计标准（2）坚持全程优化设计（3）专家会议评审制度（4）内部审核制度化

设计管理的宏观意识设计管理工作的根本目标：提升产品品质缩短开发周期降低开发成本提高项目销售收入减少项目资金时间成本（提高资金周转率）提升企业品牌和竞争力设计管理工作成果体现高效的设计管理工作是导致高效项目运营的基础。规划设计造就产品的品质、成本和品牌名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争房地产开发商规划设计管理工作的意义

-----------决定了项目的品质、成本和品牌产品要素构成设计管理宏观意识设计管理根本目标设计管理成果体现二、设计管理理工作实实施的关关键方面面首先应树树立管理理的宏观意识识，理解其其意义，明确目的，把握关键，将管理理工作落落实到规规划设计计各阶段段工作的的重要环节节中。设计管理理实施的的关键方方面合理掌控控设计管管理工作作的成本本、时间间、效率率全员明确确项目总总体目标标，做为为具体工工作纲领领构建完善善良好的的管理团团队建立并实实施全过过程的技技术管理理制度及及流程构建完善善良好的的管理团团队构筑完善善的规划划设计管管理架构构建立科学学有效的的管控流流程培养良好好的专业业以及综综合素质质保证管理理工作的的高效准准确合理的企企业营运运机制基于良好好的设计计管理团团队，在明确的的管理目目标指导导下运作作，最终又可可以最大大程度的的达成项目的设设计工作作目标，，乃至项目目的总目目标。掌控设计计工作成成本管理理的首要要工作在在于明确确成本目目标成本目标标制定的的关键环环节在于于重视设设计预算算的编制制项目定位位设计方案案工程成本本总目标标法规、规规范、规规费设计预算算管控表表设计管理理工作合理掌控控设计管管理工作作的成本本、时间间、效率率设计管理理工作成成本管理理设计费用用时间成本本人力成本本规划、建建筑、景景观、室室内等设设计内容容全过程程发生的的设计、、咨询、、研究、、审图、、模型、、效果图图等费用用的总和和由规划设设计工作作占用的的开发关关键时间间节点耗耗用的项目成本本设计部门门管理人人员的人人力资源源成本合理掌控控设计管管理工作作的成本本、时间间、效率率设计工作作直接成成本应避免两两种现象象：为节省成成本而压压低设计计费为追求效效果设计计费失控控设计费用用本身就就是规划划设计成成本的直直接构成成部分；；

合理理的设计计费取定定是保证证质量与与进度的的基本条条件之一一。合理的设设计费用用有利于于设计单单位选择择的合理理性；；合理的设设计费用用有利于于设计单单位资源源配备的的优先性性和设计计师积极极性的发发挥；直接对具具体设计计人给予予的适当当费用，，对积极极性的发发挥会有有更积极极的作用用；设计阶段段设计费费用应基基于“设设计成本本预算””文件为为依据而而确定的的。设计管理理工作成成本管理理合理掌控控设计管管理工作作的成本本、时间间、效率率合理设计计费标准准：根据具体体的项目目性质、、设计要要求、选选择设计计单位的的不同设设立设计计费支付付标准，，如国内一线线品牌设设计公司司--元/M2国内二线线品牌设设计公司司--元/M2国外一线线品牌设设计公司司--元/M2国外二线线品牌设设计公司司--元/M2万科：北京、上上海、深深圳：55元/㎡广州公司司：50元/㎡其他地区区公司：：45元/㎡

分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+室内设计其他总计深圳公司--国内单位252315武汉公司项目0.750.5939.10上海公司项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地地产公司司设计费费统计（（元/㎡）例项目立项项主体结构开工工开盘销售入住论证阶段策划定位阶段段设计阶段工程施工阶段段竣工销售阶段入住阶段概念规划设计计管理设计方案设计管理理扩初设计管理理施工图设计管管理工程施工配合、销售配合及入住配合成本项目成本估算算成本测算及目目标成本拆分分预算、标底、、合同价进度款、工程程变更、招标标采购结算工程营销设计成本管理理与成本部门门的进程关系系多方案比较概念规划草案案（设计成本预预算管控表））合理掌控设计计管理工作的的成本、时间间、效率成本部门制定定项目目标成成本。设计管理控制制目标成本偏偏差率。目标成本首先先须合理，建建立在长期数数据库积累的的基础上。设计阶段成本本管理控制方方式结构含钢量偏偏差率；景观造价偏差差率；示范区成本偏偏差率；材料设备选用用偏差率；设计费偏差率率。。。。。合理掌控设计计管理工作的的成本、时间间、效率对设计人员而而言是本质性性任务。应避免两种现现象：不计成本地追追求设计效果果成本不合理导导致品质丧失失成本控制含钢量等土建建造价景观造价示范区造价设计变更签证证率合理的设计费费材料部品造价价设计阶段成本本管理控制方方式合理掌控设计计管理工作的的成本、时间间、效率注重制定合理理的设计各阶阶段工作周期期，影响到设设计质量以及及项目成本。。论证阶段设计管理阶段段75天概念规划施工图拿地节点策划阶段95天55天(多层)70天(高层)不做限定概念规划方案案方案设计扩初设计实施方案设计周期225/240天概念规划草案案设计周期环节节管理合理掌控设计计管理工作的的成本、时间间、效率项目周期统计计表区项目名称占地面积(平方米)规划建面(平方米)土地获取时间A开工时间B开盘时间CB－A天C－A天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.1060120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202例管理工作的高高效准确保证证设计管理工作作的准确性对对项目的质量量以及工程成成本有着直接接的影响设计管理工作作的高效率运运作是控制设设计质量的重重要保证设计管理效率率指标控制人均设计管理理利润效益指指标-----（元/人）人均设计管理理面积指标-----（平方米/人）合理掌控设计计管理工作的的成本、时间间、效率开发规模加大大，并不意味味着人数势必必呈同比例的的增加，而是是应该通过架架构的优化和和资源整合，，提高人均生生产效率，保保证设计部门门高效率运作作。人数效能多项目制下平衡点“人均设计管理理面积”指标标管理工作的高高效准确保证证合理掌控设计计管理工作的的成本、时间间、效率人均设计管管理面积＝∑规划总面积xA%方案总面积xB%施工图总面积xC%（)÷设计总人数（建议A为20％；B为50%;C为30％）管理工作的高高效准确保证证合理掌控设计计管理工作的的成本、时间间、效率某房产集团公公司07年人均设计管管理面积一览览深圳公司设计部规划面积之和30万㎡2.46万㎡/人方案面积之和48万㎡施工图面积之和48万㎡设计部人数18人北京公司设计部规划面积之和62万㎡1.69万㎡/人方案面积之和33.6万㎡施工图面积之和15.1万㎡设计部人数17人上海公司设计部规划面积之和63.84万㎡3.38万㎡/人方案面积之和39万㎡施工图面积之和39万㎡设计部人数13人例建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程工作方法（五五原则）：一严谨二二协调三执行四四跟进五五总结1、建立以流程程为基础的设设计管理规范范化体系例1：设计管理业务务总流程例2：项目规划设计计总流程例3：设计文件档案案管理工作指指导设计概算是从从最基本的单单位工程概算算编制开始逐逐级汇总而成的，分为为单位工程概概算、单项工工程综合概算算、建设工程总概算三三级。总概算算从项目立项项开始到项目目竣工交付使用整个过过程的全部建建设费用。施工图预算是是设计阶段最最后的一道把把关口，其编编制深度细化到不仅是是工程量准确确、材料分析析正确，还要要在审核过程中由各个个相关单位、、部门进行综综合会审、优优选，反复调整后最终终定稿，其中中包括专业间间的融合度审审核、各个定价材料的的品牌及价格格、拟专业分分包项的预算算与审核等。为以后的的各个环节的的成本控制打打下基础。相对于一个十十万平方米左左右规模的住住宅项目而言言，合理的施工图预算算时间一般不不要少于两个个月的时间。。2、制定严格编编制、审核初初步设计概算算以及施工图图预算的流程程建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程3.实行限额设计计；建立完善善的图纸审核核管控制度当前设计单位位普遍存在着着设计不精、、深度不够的的情况。这是增加工程程造价的不确确定因素。由由于设计频繁繁变更，给工程造价控控制带来一定定的难度。必须依据开发发经验和投资资估算的要求求，有效地确确定设计限额（造价价、三材消耗耗指标等），，并建立奖惩惩考核激励机制。针对突破了造造价指标的专专业及具体部部分，须分析析原因，用设计修改的的办法加以解解决。克服只只顾画图、不不顾算帐的倾向，变变“画了算””为“算了画画”。并利用用同类建筑工工程的技术指标标进行科学分分析、比较，，优化设计，，控制工程造价。建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程加强出图前的的审核工作，，以求得提高高设计质量，，将工程变更的发生尽尽量控制在施施工之前。从从设计阶段所所设计的成果来看，设设计方案的不不足或缺陷加加以克服时，，所花费的代价最小，，可取得的效效果最好。在在施工图出图图前加强审核管理工作作，可最有效效的减少不必必要的成本浪浪费。建立审核程序序按阶段分专业业制定具体详尽的审核核要点编制审核意见见表明确审核责任任人限期审核建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程3.实行限额设计计；建立完善善的图纸审核核管控制度限额设计并不不是一味考虑虑节约投资，，也决不是简简单地将投资砍一刀，，而是包含了了尊重事实，，实事求是，，精心设计和保证设计计科学性的实实际内容。实行限额设计计-------按照批准的设设计任务书和和投资估算，，在保证功能要求的前提提下，控制初初步设计;-------按照批准的初初步设计总概概算，控制施施工图设计;-------各专业在保证证达到使用功功能的前提下下，按分配的投资额控制制设计，严格格控制设计中中不合理的设计变更，保保证工程竣工工结算不突破破总投资额。。-------投资分解和工工程量控制是是实行限额设设计的有效途径和主要方方法。3.实行限额设计计；建立完善善的图纸审核核管控制度建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程设计变更原因1.设计类：A.超成本目标B.设计优化C.设计错误D.设计缺漏E.补充设计F.二次设计G.现场条件2.现场施工类:A.施工错误B.施工困难C.施工进度要求求3.营销类：A.客户需求B.竞争需求4.其它4.制定严格的设设计变更、修修改、签证管管理流程建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程设计变更签证证率由设计原因导导致的签证总总金额工程合同金额额对施工图阶段段设计成果质质量的控制---减少由图纸和和材料的失失误和不完善善而带来的额额外费用的发发生。设计变更签证证率控制很多项目由设设计失误所带带来设计变更更占总建造成成本的3-10％，其中重复性错错误占相当比比例。为降低设计变变更签证率，，建议采取的的策略如下：：1）建立施工图图阶段的长期期合作伙伙伴；2）给予合理的的设计周期；；3）甲方完善标标准化构造设设计；三、限额设计工作作的初步探索索限额设计的概概念：限额设计是将将上一设计阶阶段审定的投投资总指标和和工程总量指指标，预先合合理地分解到到本阶段各专专业设计、各各单位工程和和分部分项工工程，根据各各单位工程和和分部分项工工程的投资细细分指标，进进行限额设计计。限额设计的目目标管理:可行性研究阶阶段编制的投投资估算，经经批准是初步步设计的投资资最高限额；；初步设计阶阶段编制的设设计概算，经经批准是施工工图设计的投投资最高限额额；施工图设设计则按照概概算投资细分分指标进行限限额设计，形形成施工图预预算。估算、、概算、预算算等不同阶段段的投资指标标有前后制约约、相互补充充之作用。只只有防检与监监控、预先措措施与事后综综合平衡相结结合，才能不不会突破投资资目标值，这这就是限额设计的目目标管理。只要这个目目标管理到位位，限额设计计工作就会成成功，项目的的投资目标值值就能实现。。限额设计的流流程管理：投资分解和工程量控制是实行限额设设计的有效途途径和主要方方法。首先将上阶段设计审定的投投资额和工程程量分解到各个专业（（单位工程）），审核其合合理性；然后后再分解到各单位工程程及其分部工工程，审核其其合理性。通通过层层限额额，实现对投投资限额的控控制与管理。。限额设计的技技术关键是要要控制好设计计标准和规模模，确定好限限额指标。在在设计之前，，对限额进行行分解分析是是切不可缺少少的一步。限额额设设计计的的管管控控体体系系：：投资资指指标标分分解解和和工工程程量量细细分分是是限限额额设设计计的的主主要要方方式式和和关关键键工工作作。。为了了保保证证限限额额设设计计工工作作的的顺顺利利进进行行并并取取得得成成效效，，应应建建立立限限额额设设计计的的纵向和和横横向向控控制制体体系系。限额额设设计计注注意意点点:1.为了了体体现现限限额额设设计计控控制制投投资资的的主主动动性性，，在在设设计计前前就就要要求求合合理理的的分分配配各各工工程程项项目目、、各各单单位位工工程程及及分分布布工工程程的的投投资资，，以以控控制制设设计计。。2.如果果在在设设计计完完成成后后发发现现概概预预算算超超了了再再进进行行设设计计变变更更以以满满足足限限额额设设计计要要求求，，则则会会使使投投资资控控制制处处于于被被动动地地位位，，也也会会降降低低设设计计的的合合理理性性。。因因此此必须须建建立立工工程程投投资资的的计计算算机机动动态态管管理理系系统统。。将工工程程进进展展、、投投资资情情况况输输入入计计算算机机，，掌掌握握投投资资额额与与目目标标值值对对比比情情况况，，以以便便采采取取相相应应的的措措施施，，将将投投资资控控制制在在目目标标值值以以内内。。3.限额额设设计计工工作作的的实实现现需需要要设设计计单单位位的的密密切切配配合合与与实实施施落落实实。。四、、设设计计管管理理过过程程中中的的部部分分经经验验教教训训规划划设设计计工工作作组组织织项目目取取得得土土地地项目目设设计计启启动动施工图设计施工工图图施工工配配合合专家建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公建方案设计单体施工图设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划方案竞赛规划设计规划方案修建性详规配合配合设计计划划管管理理是是时时间间成成本本的的保保障障1专家家概念念设设计计规划划设设计计单体体设设计计施工工图图部品品设设计计初步步设设计计施工工图图流程程优优化化可可降降低低时时间间成成本本和和因因失失误误引引发发的的成成本本增增加加初步步设设计计施工工开开始始概念设计部品设计创新设计规划设计单体设计功能平面结构体系立面设计2能准准确确把把握握项项目目市市场场意意图图，，确确定定正正确确的的产产品品设设计计方方向向。。--准确确执执行行各各阶阶段段设设计计成成果果标标准准，，户型型种种类类适适量量为为准准。。当户户型型差差异异不不大大，，但但品品种种数数量量较较多多时时，，会会给给客客户户带带来来选选择择的的困困惑惑，，而而且且给给设设计计和和销销售售带带来来成成倍倍的的工工作作量量和和复复杂杂度度。。户型种类建议每期开发规模在10万平米以下，相对应户型不宜超过10种户型种类定义凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。345加强强设设计计管管理理部部门门的的市市场场意意识识和和策策划划能能力力严格格执执行行成成果果标标准准减少少人人为为增增加加的的工工作作复复杂杂度度将产产品品创创新新设设计计、、部部品品工工作作前前置置，，规规划划、、建建筑筑设设计计、、结结构构、、设备备、、与与功功能能平平面面同同步步开开展展，，使使方方案案可可高高效效实实施施；；规划设计建筑设计结构方案设备方案立面模型部品设计创新设计6优化化工工作