房地产项目开发流程与运营管理T

房地产项目开发流程与运营管理2019/04/242第一部分房地产项目开发全程运作程序房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：1、项目确立阶段2、项目前期阶段3、项目实施阶段—工程施工和产品销售。4、项目验收交付阶段5、收尾阶段具体内容详见《房地产项目开发全程运作程序图》3房地产项目开发全程运作程序图－14房地产项目开发全程运作程序图－1房地产项目开发全程运作程序图－25房地产项目开发全程运作程序图－36第二部分与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定一、主要技术经济指标1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。

3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（％）。5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。7主要技术经济指标（续）7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/2以上者。9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超过1/2者。10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室.9主要技术经济指标（续）13、住宅建筑层数的划分标准：⑴按建筑物使用性质分类：民用建筑（供人们从事非生产性活动使用建筑，又分为居住建筑如住宅、公寓、宿舍和公共建筑如图书馆、车站、办工楼、电影院、宾馆、医院）工业建筑（供人们生产使用的建筑。

⑵按建筑物层数或总高度分类：

住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）

公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑

建筑总高度超过100M，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。⑶按建筑结构分类木结构建筑砖木结构建筑砖混结构建筑钢结构钢筋混凝土结构建筑：框架结构、剪力墙结构、框架—剪力墙结构和筒体结构。建筑物的分类1.框架结结构是利用梁、、柱组成的的纵、横向向框架，承承受竖向荷荷载及水平平荷载的结结构。按施施工方法可可分为全现现浇、半现现浇、装配配式和半装装配式4种种。框架结结构可使建建筑平面的的布置比较较灵活，扩扩大建筑空空间，方便便建筑立面面的处理。。但是，因因为侧向刚刚度比较小小，当层数数过多时，，就会产生生过大的侧侧移，易引引起非结构构性构件(如隔墙、、装饰等)破坏，而而影响使用用要求。2.剪力墙结构构是利用建筑筑物的纵、、横墙体承承受竖向荷荷载及水平平荷载的结结构。纵、、横墙体既既可作为维维护墙也可可用于分隔隔房间墙。。剪力墙结结构的优点点是侧向刚刚度大，在在水平荷载载作用下侧侧移小。其其缺点是剪剪力墙间距距小，建筑筑平面布置置不方便，，不太适用用于要求大大空间的公公共建筑，，结构自重重也较大。。3.框架——剪力墙结结构是在框架结结构中设置置适当剪力力墙的结构构，既具备备了框架结结构的优点点，又综合合了剪力墙墙结构的优优势，在框框架—剪力力墙结构中中，剪力墙墙主要承受受水平荷载载，由框架架承担竖向向荷载。框框架—剪力力墙结构一一般用于10～20层的建筑筑。4.筒体结结构筒体结构可可分为框架架—核心筒筒结构，框框筒结构，，筒中筒结结构，多筒筒结构等。。框架—核核心筒结构构由内筒与与外框架组组成，这种种结构受力力很接近框框架—剪力力墙结构，，适用于10～30层的房屋屋。框筒结结构及筒中中筒结构，，有内筒和和外筒两种种，内筒一一般由电梯梯间\楼梯梯间组成，，外筒一般般为密排柱柱与窗裙梁梁组成，可可视为开窗窗洞的筒体体。内筒与与外筒用楼楼盖连接成成一个整体体，共同抵抵抗竖向荷荷载及水平平荷载。这这种结构体体系的刚度度和承载力力都很大，，适用于30～50层的房屋屋。15主要技术经经济指标（（续）14、民用建筑筑主要类别别（按功能能分类，选选摘）（1）住宅楼：：供居住使用用的建筑。。单元式住宅宅：由多个住宅宅单元拼接接而成，每每个单元均均设有楼梯梯或楼梯与与电梯的住住宅。塔式住宅（（也称独立立单元式住住宅或点式式住宅）：：以公共楼梯梯或楼梯与与电梯组成成的交通中中心为核心心，将多套套住宅组成成一个单元元独立建造造，且每套套住宅的进进户门至楼楼梯间门或或消防前室室门的距离离不超过10米的住宅。。通廊式住宅宅：由公共楼梯梯或楼梯与与电梯通过过内、外廊廊进入各套套住宅，且且至少有一一套住房的的进户门至至楼梯间门门或消防前前室门的距距离超过10米的住宅。。跃层式住宅宅：设有套内楼楼梯且每套套包含两层层或三层楼楼面的住宅宅。跃廊式住宅宅：通过一层水水平共用走走道，联系系两层或三三层楼面各各套住房的的住宅。（2）商住楼：：由底部商业业营业厅和和住宅组成成的建筑。。（3）综合楼：：具有两种或或两种以上上使用功能能的建筑。。（4）其他：办公楼、商商业楼、酒酒店等等。。单元式住宅宅楼塔式住宅通廊式住宅宅楼跃层式住宅宅20（二）各类类住宅主要要技术规范范要求住宅楼是供供居住使用用的建筑，，不同的住住宅楼虽然然具有同样样的使用功功能，但是是不同类型型的住宅楼楼由于其在在建筑层数数、平面组组合方式等等方面的不不同，在建建筑、结构构、消防、、民防等技技术规范的的要求上存存在较大的的差异，并并最终导致致建造成本本和公共面面积比例的的差异，在在确定项目目开发方案案时应慎重重。21各类住宅主主要规范要要求比较分分析表1公共部位设设计类别多层A(≤6层)多层B

（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）

一个楼梯间可设非封闭楼梯间，楼梯间可不通至屋面。可设非封闭楼梯间，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台。

单元式住宅每单元≤4户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设非封闭楼梯间；每单元＞4户时，应设封闭楼梯间。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。单元式住宅每单元只设一个封闭楼梯间时，从第10层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从第10层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。当每单元（每层≤6户、面积≤650M2）设1个防烟楼梯间时，可不设连廊。单元式住宅可只设1座防烟楼梯间，但从第10层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许2户，前室设自动喷淋时，允许2户以上的户门，直接开向前室。塔式住宅（每层≤8户、面积≤650M2），应设防烟楼梯间。

≥两个楼梯间

7~11层的通廊式住宅应设两个以上封闭楼梯间。12层及12层以上的通廊式住宅应设2个以上防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅应设2个防烟楼梯间电梯入口层楼面距室外地面的高度超过16米以上的必须设置电梯。应设电梯每单元应不少于2台，单元式住宅每单元只设1台时，应设连廊。每单元电梯应不少于2台消防电梯不要求设置消防电梯塔式住宅应设消防电梯应设消防电梯应设消防电梯22各类住宅主主要规范要要求比较分分析表2类别多层（9层以下）二类高层B（10~18层）一类高层（19层以上）

消防通道小区内宜设消防车道，宽度≥3.5M，R≥9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度≥4.0M，R≥12M；消防车道距高层建筑外墙宜≥5米。联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。消防登高面（仅用于高层建筑）可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米≤车道内侧距住宅外墙≤12米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度>5米，进深＜4米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度

防火间距

多层不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的5%且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。

高层高层+高层≥13米，高层+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于4米。23各类住宅主主要规范要要求比较分分析表3类别多层A（≤6层）多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）消防供电三级负荷供电（单回路）二级负荷供电(电网双回路或一回电网供电加自备发电机)一级负荷供电（电网双回路加自备发电机）

消防给水室内6层以下可不设室内消防给水设施。7~9层应设室内消火栓给水系统。底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。应设室内消火栓给水系统，每层≤8户、每层≤650M2的塔式住宅可设1根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。商业部分应设置自动喷淋。室内应设2根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。室外消火栓间距≤120米，室外消火栓间距≤40米，供水应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。结构框架或砖混结构，框架结构框架或短肢剪力墙结构框架或框架剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。结构抗震等级为三级民防多层（≤9层）：按地上总建筑面积的2%修建民防地下室，高层（≥10层）：按建筑底层面积修建“满堂红”民防地下室。1、房地产土地地的使用年年限是如何何确定的？？居住用地七七十年；工业用地五五十年；教育、科技技、文化、、卫生、体体育用地五五十年；商业、旅游游、娱乐用用地四十年年；综合用地或或者其他用用地五十年年。第三部分房房地产常识识部分2、房子的居住住时间是多多少，土地地使用年限限届满后，，该怎么办办？房屋一经购购买并取得得产权后，，即作为业业主个人所所有的财产产，并无居居住年限的的限制，担担对该房屋屋所占用范范围内的土土地来说，，因为土地地除属于集集体所有的的外，均属属于国家所所有。业主主所取得的的为该土地地的一定年年限的使用用权。住宅宅用地的土土地使用时时间为50—70年，自开发发商取得该该土地使用用证书之日日起计算。。在该土地地使用年限限届满后，，土地将由由国家收回回。业主可可以在继续续交纳土地地出让金或或使用费的的前提下，，继续使用用该土地。。契税契税是指房房屋所有权权发生变更更时，就当当事人所订订契约按房房价的一定定比例向产产权承受人人征收的一一次性税收收。它是对对房地产权权变动征收收的一种专专门税种。。（交易手手续费经济济适用房减减半）公共维修基基金公共维修基基金是指住住宅楼房的的公共部位位和共用设设施、设备备的维修养养护基金。。商品房的的公共维修修基金由购购房人在购购房时交纳纳，比例为为购房款的的2%。印花税印花税是对对经济活动动和经济交交往中书立立、领受凭凭证征收的的一种税。。它是一种种兼有行为为性质的凭凭证税，具具有征收面面广、税负负轻、由纳纳税人自行行购买并粘粘贴印花税税票完成纳纳税义务等等特点。3、房地产常常用名词“五证”：：《国有土地使使用证》、《建设用地规规划许可证证》、《建设工程规规划许可证证》、《建设工程施施工许可证证》、《商品房预售售（销售））许可证》。“二书”：：《新建住宅质质量保证书书》、《新建住宅使使用说明书书》。“定金”：是指当事事人约定由由一方向对对方给付的的，作为债债权担保的的一定数额额的货币，，它属于一一种法律上上的担保方方式，目的的在于促使使债务人履履行债务，，保障债权权人的债权权得以实现现。根据我我国发法通通则和《担保保法法》八十十九九条条规规定定，，定定金金应应当当以以书书面面形形式式约约定定，，当当事事人人在在定定金金合合同同中中应应约约定定交交付付定定金金的的期期限限。。定定金金合合同同从从实实际际交交付付定定金金之之日日起起生生效效，，定定金金的的数数额额由由当当事事人人约约定定，，但但不不得得超超出出合合同同标标的的额额的的20%。如果果购购房房者者交交了了定定金金之之后后改改变变主主意意决决定定不不买买，，开开发发商商有有权权以以购购房房者者违违约约为为由由不不退退定定金金；；如如果果开开发发商商将将房房屋屋卖卖给给他他人人，，应应当当向向购购房房者者双双倍倍返返还还定定金金。。“订订金金””：：我国国法法律律对对““订订金金””没没有有做做出出规规定定。。在在房房地地产产行行业业常常常常也也称称作作““诚诚意意金金””，，是是在在正正式式交交纳纳定定金金之之前前，，交交纳纳有有效效期期较较短短的的““少少量量定定金金””，，数数额额一一般般较较小小，，只只要要收收取取““订订金金””的的一一方方认认可可，，如如交交纳纳““订订金金””的的一一方方无无法法履履行行承承诺诺，，““订订金金””可可以以退退还还，，所所以以““订订金金””不不具具有有惩惩罚罚性性。。七通通一一平平：：七通通一一平平：：通通电电、、通通路路、、通通给给水水、、通通讯讯、、通通排排水水、、热热力力、、燃燃气气、、土土地地平平整整。。五通通一一平平：通通电电、、通通路路、、通通给给水水、、通通讯讯、、通通排排水水、、土土地地平平整整。。三通通一一平平：通通水水、、通通电电、、通通路路，，场场地地平平整整。。建筑筑面面积积：：指建建筑筑物物外外墙墙（（柱柱））勒勒脚脚以以上上各各层层外外围围水水平平投投影影面面积积之之和和，，包包括括阳阳台台、、挑挑廊廊、、地地下下室室、、室室外外楼楼梯梯等等。。且且具具备备有有上上盖盖、、结结构构牢牢固固、、层层高高2.20米以以上上(含2.20米)的永永久久性性建建筑筑物物.1平方方公公里里=100公顷顷=1500亩=100万㎡㎡1公顷顷=15亩=1万㎡㎡1亩=666.67㎡五证

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识什么么是是房房屋屋建建筑筑面面积积？？房屋屋建建筑筑面面积积是是指指房房屋屋外外墙墙（（柱柱））勒勒脚脚以以上上各各层层的的外外围围水水平平投投影影面面积积，，包包括括：：阳阳台台、、挑挑廊廊、、地地下下室室、、室室外外楼楼梯梯等等，，且且具具备备有有上上盖盖、、结结构构牢牢固固，，层层高高2.2米以以上上（（含含2.2米，，下下同同））的的永永久久性性建建筑筑。。第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识什么么是是房房屋屋的的使使用用面面积积？？房屋屋使使用用面面积积是是指指房房屋屋内内全全部部可可供供使使用用的的空空间间面面积积，，房房屋屋的的内内墙墙面面水水平平投投影影计计算算。什么么是是房房屋屋的的实实用用面面积积？？它是是"建筑筑面面积积"扣除除公公共共分分摊摊面面积积后后的的余余额额。。使用用率率和和实实用用率率的的差差别别？？第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识什么么是是房房屋屋的的套套内内建建筑筑面面积积？？房屋屋套套内内建建筑筑面面积积是是指指由由套套内内房房屋屋使使用用面面积积、、套套内内墙墙体体面面积积、、套套内内阳阳台台建建筑筑面面积积三三部部分分组组成成的的面面积积。套内内墙墙体体面面积积＝＝1／2共用用墙墙墙墙体体投投影影面面积积或或＝＝非非共共用用墙墙墙墙体体水水平平投投影影面面积积公共共分分摊摊面面积积＝＝公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数×套内内建建筑筑面面积积公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数＝＝整整幢幢建建筑筑物物的的公公用用建建筑筑面面积积／／整整幢幢建建筑筑物物的的各各套套套套内内建建筑筑面面积积之之和和第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识什么么是是房房屋屋的的共共用用建建筑筑面面积积？？房屋屋共共有有建建筑筑面面积积是是指指各各产产权权人人共共同同占占有有或或共共同同使使用用的的建建筑筑面面积积，，它它应应按按一一定定方方式式在在各各产产权权人人之之间间进进行行分分摊摊。公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数＝＝公公用用建建筑筑面面积积／／套套内内建建筑筑面面积积之之和和。。公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积：：是指指某某个个产产权权人人在在房房屋屋共共有有建建筑筑面面积积中中所所分分摊摊的的面面积积。。预售售面面积积：：俗称称楼楼花花面面积积。。指指在在商商品品预预售售时时按按建建筑筑设设计计图图上上尺尺寸寸计计算算的的房房屋屋面面积积。。房屋产权面积积：是指产权人依依法拥有房屋屋所有权的房房屋面积。它它由直辖市、、市、县房地地产行政主管管部门登记确确权认定。商品房有哪些些公共面积需需要分摊？第四部分房地地产测绘知识识1、各产权户的的电梯井、管管道井、楼梯梯间、垃圾道道、配电室、、设备间、公公共门厅、过过道、地下室室、值班警卫卫室，以及为为整幢建筑服服务的共有房房屋和管理房房屋。2、套(单元)与公共建筑空空间之间的分分隔墙以及外外墙(包括山墙)墙体水平投影影面积的一半半。第四部分房地地产测绘知识识不应分摊的共共有建筑面积积包括那些？？第四部分房地地产测绘知识识不应分摊的共共有建筑面积积包括那些？？1、从属于人防防工程的地下下室、半地下下室。2、供出租或出出售的固定车车位或专用车车库。3、幢外的用做做公共休憩的的设施或架空空层。第四部分房地地产测绘知识识层高层高是指住宅宅高度以"层"为单位计量，，每一层的高高度国家在设设计上有要求求，这个高度度就叫层高。。它通常包括括下层地板面面或楼板面到到上层楼板面面之间的距离离。净高净高是指层高高减去楼板厚厚度的净剩值值。第四部分房地地产测绘知识识房屋建筑面积积的计算计算建筑面积积的一般规定定如下①计算建筑面积积的的房屋应应是永久性结结构的房屋②计算建筑面积积的房屋，层层高应在2.2m以上。层高是是指上下两层层楼面或楼面面与地面之间间的垂直距离离。③同一房屋如果果结构、层数数不相同时，，应分别计算算建筑面积。。第四部分房地地产测绘知识识房屋建筑面积积的计算组成：套内使使用面积、套套内墙体面积积、套内阳台台建筑面积计算：⑴套内使用面积积为套内房屋屋使用空间的的面积，以水水平投影面积积按以下规定定计算：①套内使用面积积为套内卧室室、起居室、、过厅、过道道、厨房、卫卫生间、厕所所、贮藏室、、壁柜等空间间面积的总和和。②套内楼梯按自自然层数的面面积总和计入入使用面积。。③不包括在结构构面积内的套套内烟囱、通通风道、管道道井均计入使使用面积。④内墙面装饰厚厚度计入使用用面积。计算全部建筑筑面积的范围围：⑴单层房屋，按按一层计算建建筑面积；二二层以上（含含二层）的房房屋，按各层层建筑面积的的总和计算建建筑面积。⑵房屋内的夹层层、插层、技技术层及其楼楼梯间、电梯梯间等其高度度在2.2m以上的部位计计算建筑面积积。⑶穿过房屋的通通道，房屋内内的门厅、大大厅，均按一一层计算面积积。门厅、大大厅内的回廊廊部分，层高高在2.2m以上的，按其其水平投影面面积计算。⑷楼梯间、电梯梯（观光梯））井、提物井井、垃圾道、、管道井等均均按房屋自然然层计算面积积。⑸房屋天面上，，属永久性建建筑，层高在在2.2m以上的楼梯间间、水箱间、、电梯机房及及斜面结构屋屋顶高度在2.2m以上的部位，，按其外围水水平投影面积积计算。第四部分房地地产测绘知识识⑹挑楼、全封闭闭的阳台，按按其外围水平平投影面积计计算。属永久久性结构有上上盖的室外楼楼梯，按各层层水平投影面面积计算。与与房屋相连的的有柱走廊，，两房屋间有有上盖和柱的的走廊，均按按其柱的外围围水平投影面面积计算。房房屋间永久性性的封闭的架架空通廊，按按外围水平投投影面积计算算。⑺地下室、半地地下室及其相相应出入口，，层高在2.2m以上的，按其其外墙（不包包括采光井、、防潮层及保保护墙）外围围水平投影面面积计算。⑻有柱（不含独独立柱、单排排柱）或有围围护结构的门门廊、门斗，，按其柱或围围护结构的外外围水平投影影面积计算。。第四部分房地地产测绘知识识计算全部建筑筑面积的范围围：⑼玻璃幕墙等作作为房屋外墙墙，按其外围围水平投影面面积计算。⑽属永久性建筑筑有柱的车棚棚、货棚等，，按柱的外围围水平投影面面积计算。⑾依坡地建筑的的房屋，利用用吊脚做架空空层，有围护护结构的按其其高度在2.2m以上部位的外外围水平投影影面积计算。。⑿有伸缩缝的房房屋，如果其其与室内相通通的，伸缩缝缝计算建筑面面积。第四部分房地地产测绘知识识计算全部建筑筑面积的范围围：⑴与房屋相连有有上盖而无柱柱的走廊、檐檐廊，按其围围护结构外围围水平投影面面积的一半计计算。⑵独立柱、单排排柱的门廊、、车棚、货棚棚等属永久性性建筑，按其其上盖水平投投影面积的一一半计算。⑶未封闭的阳台台、挑廊，按按其围护结构构外围水平投投影面积的一一半计算。⑷无顶盖的室外外楼梯按各层层水平投影面面积的一半计计算。⑸有顶盖不封闭闭的永久性的的架空通廊，，按外围水平平投影面积的的一半计算第四部分房地地产测绘知识识计算一半建筑筑面积的范围围：⑴层高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夹夹层、插层、、技术层和层层高在2.2m以下的地下室室和半地下室室。⑵突出房屋墙面面的构件、配配件、装饰件件、装饰性的的玻璃幕墙、、垛、勒脚、、台阶、无柱柱雨篷等。⑶房屋间无上盖盖的架空通廊廊。⑷房屋的天面、、挑台、天面面上的花园、、泳池。⑸建筑物内的操操作平台、上上料平台及利利用建筑物的的空间安置箱箱、罐的平台台。⑹骑楼、骑街楼楼的底层用作作道路街巷通通行的部分。。⑺利用引桥、高高架路、高架架桥、路面作作为顶盖建造造的房屋。⑻活动房屋、临临时房屋、简简易房屋。⑼独立烟囱、亭亭、塔、罐、、池、地下人人防干、支线线⑽与房屋室内不不相通的房屋屋间的伸缩缝缝。第四部分房地地产测绘知识识不计算建筑面面积的范围：：共