知名地产渗漏、返潮典型图例图文并茂

各地渗水、返潮统计渗漏、返潮典型图例一、门窗渗水窗下口渗水造成渗漏的原因图片窗框与付框间留缝太大，采用发泡剂填缝造成渗漏窗下口渗水造成渗漏的原因图片外窗台未作混凝土压顶一、门窗渗水一、外墙渗水---窗边窗下口渗水造成渗漏的原因图片窗框无泄水孔，窗框内碰角有缝、水流入螺丝孔至窗框下渗入室内一、门窗渗水窗眉渗水造成渗漏的原因图片窗眉鹰嘴做法错误一、门窗渗水窗框渗水造成渗漏的原因图片窗框缝隙太大，发泡剂填充、付框砂浆填缝不密实窗框缝隙太大，窗边砌体不规范砖砌体灰缝不紧密缝隙大砖砌体灰缝不紧密三、

门窗渗水门窗周边防水封堵工艺差，窗台压顶工序错误导致周边浇注不密实带来的渗水风险；--由于窗边框的硅胶经过一个冷暖季后就会产生龟裂，因此此类渗水几率在20%以上

门窗周边渗漏二次浇注不紧密二次浇注不紧密窗框渗水一、门窗渗水造成渗漏的原因图片外窗打胶不密实或是漏打胶外窗打胶不密实或是漏打胶阳露台门窗框渗水造成渗漏的原因图片阳露台室内侧未作混凝土反梁保温、防水高度及方式错误防水卷材未上翻至脚踏面阳台与室内无高差一、门窗渗水阳露台防水泛水高度只有30mm防水做在涂料饰面上一、门窗渗渗水入户门口渗渗水室内外无高高差，后砌砌门槛下与与结构结合合不紧密室内外无高高差二、烟道渗渗水1、屋顶烟道道未作倒墙墙2、二次浇注注与一次结结构结合不不紧密3、因上述原原因导致防防水开裂等等导致漏水水烟道靠地面面处漏水三、外墙渗渗水首层室外明明沟与室内内之间的墙墙脚未采用用混泥土做做倒墙，而而是采用页页岩砖砌筑筑，且室外外覆土标高高高于室内内，致使室室内墙根渗渗水。三、外墙墙渗水（地地下室墙根根渗水）下沉庭院与与室内之间间的墙脚未未采用混泥泥土做倒墙墙，而是采采用轻质砖砖砌筑，且且庭院覆土土标高高于于室内，致致使室内墙墙根渗水。。室外高于室室内，结构构防水和专专业防水未未作好导致致渗漏三、外墙渗渗水首层室外未未作排水沟沟，保温未未作反包，，回填土高高过保温导导致渗水。。一、外墙渗渗水外墙保温不不密实或门门窗角保温温材料对缝缝及粘贴不不密实三、外墙渗渗水空调位等处处水泥基防防水开裂结构内有铁铁丝，从铁铁丝处渗水水空调机位未未作地漏三、外墙渗渗水（地下下室挡墙结结构）地下室挡墙墙砼体因沉沉降开裂、、浇注时振振捣不密实实或未按照照二级防水水要求施工工导致渗水水；多次高压注注浆仍渗水水三、外墙渗渗水（透气气管周边、、外墙安装装管道周边边渗水）1、出屋面管管道根部处处渗漏2、瓦屋面靠靠墙处渗漏漏1、外墙透气气管道周边边渗漏2、外墙面安安装的管道道、支架处处渗漏室内室外墙脚反梁的的拉筋及筏筏板拉杆没没有清理，，致使墙脚脚渗水。三、外墙渗渗水（拉杆杆孔）三、外墙渗水（（顶砌处））靠外墙的门门窗上方后后塞口的顶顶砌处开裂裂导致外墙墙渗水三、外墙渗渗水（脚手手架孔）脚手架拆除除后孔洞封封堵工艺差差导致该处处外墙渗水水三、外墙渗渗水外墙面施工工通缝外墙小屋面面未作返坎坎室内靠外墙墙安装电气气箱处三、外墙渗渗水外墙抹灰开开裂导致渗渗水三、外墙渗渗水外墙砌筑灰灰缝过大，，不密实导导致渗漏三、外墙渗渗水构架与外墙墙连接处渗渗水外墙管道排排水不畅，，从墙面渗渗水三、外墙渗渗水遇雨外墙即即漏水雨水顺外墙墙流，渗进进室内排至露台，，排水管排排量不足、、导致室内内被淹檐口为设置置滴水导致致雨水顺墙墙流下四、厨卫渗渗水厨卫门口地地采暖层未未作防水隔隔断基层不平即即做防水，，导致JS防水材料不不能形成密密封防水层层四、厨卫渗渗水管道等周边边防水不到到位卫生间四周周未全作导导墙导致渗渗漏或是返返潮四、厨卫渗渗水四、精装卫卫生间墙面面渗水。卫生间相邻邻墙面发霉霉，地面木木地板起拱拱四、厨卫渗渗水预留的管孔孔废弃后----由于在封堵堵时采用苯苯板加铁丝丝制模吊补补，拆除时时铁丝未清清除锈蚀后后形成渗水水通道导致致渗水；或或封堵振捣捣不密实导导致渗水五、车库渗渗水---车库顶板排排水能力不不够现象描述：：车库顶板板向下渗漏漏；原因分析：：车库顶板板未设计排排水，使车车库顶形成成一个巨大大的水池，，防水薄弱弱处向下渗渗漏顶板渗水车库顶板渗渗水车库顶板渗渗水车库顶板种种植土积水水回填前未做做防水卷材材泛水R错误五、车库渗渗水五、车库渗渗水顶板漏水或或桥架、穿穿墙孔等未未封堵好导导致渗漏五、车库渗渗水挡墙渗水五、车库渗渗水问题分析：：排水沟标高高，高于回回填土高度度，导致庭庭院内种植植土积水无无法排泄，，楼下该处处房间内顶顶棚渗水。。地下下室室顶顶棚棚回回填填土土积积水水防水水损损坏坏六、、顶顶板板渗渗水水结构构裂裂纹纹七、、屋屋顶顶渗渗水水1、天天棚棚结结构构夹夹渣渣未未清清理理就就直直接接批批腻腻子子，，阳阳露露台台的的该该部部位位是是防防水水最最薄薄弱弱处处，，木木屑屑吸吸水水后后导导致致饰饰面面泛泛黄黄；；2、天天棚棚钢钢筋筋头头外外露露处处理理时时切切割割深深度度不不够够导导致致腻腻子子饰饰面面泛泛黄黄3、防防水水损损坏坏出屋屋面面天天窗窗结结构构高高度度不不够够，，二二次次浇浇注注，，防防水水未未与与屋屋面面防防水水形形成成整整体体，，导导致致渗渗漏漏结构构夹夹渣渣七、、屋屋顶顶渗渗水水屋面面烟烟道道处处渗渗水水屋面面瓦瓦搭搭接接不不到到位位，，雨雨水水进进入入结结构构层层施工工挡挡住住屋屋面面排排水水口口，，导导致致排排水水能能力力降降低低1、防防水水未未做做好好所所致致；；2、特特别别提提醒醒：：因因保保温温层层积积水水无无法法排排除除，，里里面面的的水水和和空空气气在在天天晴晴时时受受高高温温作作用用，，形形成成热热蒸蒸汽汽渗渗透透；；七、屋顶渗水水---露台或屋面保保温层热蒸汽汽渗漏八、其他渗水水--平台、阳台渗渗水地面铺装与立立面墙脚阴角角未做防水砂砂浆勾缝和贴贴踢脚线，加加之因墙根倒倒墙振捣不密密实、保温板板处防水未处处理到位造成成室内和底板板渗水；八、其他渗水水--平台、阳台渗渗水清水房阳台地地漏高于清水水完成面，下下雨不能及时时排出生活阳台与室室内门口防水水未分隔铺贴地砖时门门口铺贴层未未发作防水分分隔露台排水管管管径太小，排排水不畅阳台台积水向室内内或楼下渗漏漏八、其他渗水水给水管冻裂八、其他渗水水---地面渗水、返返潮（地下室室底板未做防防水）地下室底板未未做防水导致致地面渗水返返潮；排至室室外深井的管管道接头未打打胶，深井倒倒灌时从接头头处渗水到地地下室垫层，，囤积在垫层层内的水无法法排除导致地地下室反水返返潮；八、其他渗渗水---地面渗水返潮潮（长桥郡地地下室筏板基基础周边渗水水）1、筏板基础外外侧砌体防水水损坏；2、筏板基础处处地下水标高高偏高，筏板板基础存在渗渗漏；室外室外室外室内八、其他渗渗水屋面未作组织织排水，雨水水流到入户道道上屋面雨水排到到露台上层屋面雨水水排到下层屋屋面，再排到到露台八、其他渗水水---檐口无收口或或收水不好导导致雨水进户户：首层屋面水边边缘瓦槽内雨雨水直排至窗窗户后滴溅至至室内。屋面水滴落至至地面后溅起起雨水至户门门处，导致雨雨水进入室内内，且造成户户门变形。香醍漫步入户户：共79户车库顶板上做做二次结构实实体栏板时，，基层未清理理干净且未做做吸水饱和就就直接做细石石素砼浇注，，出现漏浆和和粘结不牢现现象导致渗漏漏水；---几乎50%的该部位均存存在此风险八、其他渗水水---二次结构振捣捣不密实渗漏漏水八其他渗水---二次结构振捣捣不密实渗漏漏水（踏步））楼梯踏步与侧侧墙砌体施工工工艺不对导导致叠拼底户户的后庭院天天棚严重漏水水基层未做吸水水饱和就直接接做细石素砼砼浇注已出现漏浆现现象保温板未剔除除或基层未做做吸水饱和就就直接做细石石素砼浇注，，出现漏浆和和粘结不牢现现象导致渗漏漏水；保温板未剔除除就直接浇注注八、其他渗水水---二次结构振捣捣不密实渗漏漏水（挡水砍砍）八其他渗水---主要人行通道道梯步渗水梯步侧的花池池渗水梯步间渗水八、其他渗水水预埋电线管孔孔1、室外消防环环网未作防腐腐处理（水晶目前处理理渗漏挖开发发现）2、室外消防环环网因环境下下沉导致管道道渗漏（重庆北城天街街室外消防环环网因环境下下沉或防腐不不好，漏水严严重，整改时时将原管网全全部弃用，从从车库重新安安装一套管网网）八、其他渗水水采光井周边渗渗水户式中央空调调管道破裂渗渗水回填前未作保保护层八、其他渗水水井壁渗水电梯底坑渗水水、周边渗水水1、上海滟澜山山42、43等几栋地下室室采光井由于于顶部未做百百叶窗，湿气气无法排除挡挡墙上都是结结露，致使外外墙涂料脱落落流挂；2、采光井地面面积水严重；；一、采光井井中的结露现现象严重和室室内反潮室内反潮墙面发霉地面发霉地面结露二、地下室返返潮1、地下室无通通风设计，返返潮严重，导导致墙面腻子子脱落（从现现象看，很难难判断采用的的是耐水腻子子和防霉涂料料）2、业主家装修修发霉二、地下室室返潮1、地下室大部部分墙面周边边有填土，墙墙体温度较低低，预潮湿空空气即结露、、返潮；2、地下室不通通风，长期处处于潮湿环境境；三、车库结结露、返潮1、桥架结露，，消防探头内内积水，配电电箱内潮湿导导致线接头起起卤；2、车库墙面发发霉，地面长长期潮湿；二、室外墙墙体返潮围墙涂料返潮潮脱皮事件现象：紫都城各单元元大堂采用木木质护墙板装装饰材料。但但交房后不到到一年各大大堂的木质装装饰装修材料料出现程度不不同的变黑、、腐烂现象。。原因分析：1、各大堂设计计为密封玻璃璃窗，没有通通风，平常大大堂玻璃门也也是处于关闭闭状态，在季季节交替时节节大堂内易受受潮；2、护墙板下沿沿一直到地面面，平时保洁洁拖地时的水水迹会被木板板吸收；3、大堂里面的的设备间在季季节交替时墙墙面有结露现现象，这些水水迹会通过墙墙体渗透出来来，并使木质质护墙板受潮潮，最后变质质；4、前期施工时时墙体抹灰后后没有干透就就做装饰。5、水井潮湿，，导致木质装装饰受潮整改方案：1、剔除原木护护墙板，更换换为铝塑板；；2、护墙板下沿沿增设石材踢踢脚线。三、大堂精精装修返潮返水在8月19日大雨时，长长桥郡1期有71户地下室返水水水体漏水两天水体水位位变化水体基础未采采用钢筋混凝凝土，混凝土土开裂或是因因回填土沉降降导致池体开开裂水体漏水1、水体采用砌砌体砌筑，植植物养护、回回填土沉降砌砌体松动导致致漏水2、防水时没有有贴加强布；；砖砌体池壁壁松动导致防防水开裂系统问题及赔赔付分析顶板排水系统统车库顶板排水水不畅，下雨雨造成车库顶顶板雨水无法法排除，积水水严重，防水水薄弱处向下下渗漏；同时时影响植物生生长，特别是是对喜干燥的的银杏、香樟樟、栾树等影影响较大系统问题分析析上海滟澜山1期交房后报事事；交房前采采取各种方法法避免户内积积水，以免影影响交房序号渗水位置渗水专项分类报事数量1业主户内报事顶棚回填土渗水152墙根渗水373挡墙渗水474地下室墙角渗水、返潮365入户门门槛渗水216透气管周边渗水207屋面顶棚渗水198公区车库渗水、返潮、积水56总计1961、入户门前排排水沟标高，，高于回填土土高度2、首层室外外明沟与室内内之间的墙脚脚未采用混泥泥土做倒墙，，而是采用结结页砖砌筑，，且室外覆土土标高高于室室内，致使室室内墙根渗水水3、下沉庭院院与室内之间间的墙脚未采采用混泥土做做倒墙，而是是采用轻质砖砖砌筑，且庭庭院覆土标高高高于室内，，致使室内墙墙根渗水4、地下下室挡挡墙砼砼体因因沉降降开裂裂、浇浇注时时振捣捣不密密实或或未按按照二二级防防水要要求施施工导导致渗渗水；；采用用高压压灌浆浆的方方式处处理多多次均均未能能根治治5、墙脚脚反梁梁的拉拉筋及及筏板板拉杆杆没有有清理理，致致使墙墙脚渗渗水6、地下下室底底板未未做防防水导导致地地面渗渗水返返潮7、屋顶顶渗水水、室外平平台坡坡向不不对积积水严严重，，积水水通过过浇筑筑不密密实且且防水水不到到位的的入户户门砍砍和墙墙根渗渗入户户内蓝湖郡郡从2005年5月至2009年2月，中中央空空调PPR管道漏漏水问问题共共计681件，其其中湖湖东漏漏水504件（45个月）），湖湖西157件（26个月）），公公区管管道漏漏水20件蓝湖郡郡湖东东和湖湖西业业主户户内配配置的的热水水管道道和空空调管管道均均使用用由地地产指指定的的江通通品牌牌PPR管，经经过这这两三三年的的使用用，该该管道道出现现了开开裂爆爆管和和活接接头螺螺纹腐腐蚀断断裂的的问题题系统问问题分分析09年北方方地区区冬天天气温温低，，管道道、阀阀门被被冻坏坏系统问问题分分析系统问问题分分析返潮、、结露露春夏、、夏秋秋交替替季节节在无通通风或或通风风不好好的地地下室室、车车库结结露、、家具具霉变变，设设施设设备零零部件件起卤卤，生生锈，，严重重影响响业主主的正正常生生活；；已有有业主主通过过司法法程序序诉求求解决决蓝湖郡郡2期2-15样板房房地下下室未未作架架空，，周边边管道道因沉沉降拉拉裂，，导致致室内内渗水水、返返潮卫生间间门槛槛处地地暖管管回填填层至至完成成面防防水未未完全全分隔隔，卫卫生间间闭水水时从从地暖暖管处处的回回填层层漏至至客厅厅、卧卧室，，再漏漏向楼楼下处理方方式：：卫生生间门门口垫垫层全全部剔剔打，，增加加防水水层至至回填填层完完成面面，剔剔打时时又导导致地地暖管管损坏坏，给给地暖暖系统统造成成潜在在的漏漏水风风险系统问问题分分析1）卫生生间或或阳台台地面面与室室内地地面标标高一一致，，门口口地砖砖铺贴贴层防防水未未分隔隔，积积水从从地砖砖铺贴贴层渗渗进室室内2)卫生间间贴砖砖为干干贴，，透水水性强强。系统问问题分分析-精装修修此通道道墙纸纸发霉霉渗水路路径分分析渗水路路径各地渗渗水共共性问问题交交流会会议纪纪要会议召集者/主持人记录者会议时间会议地点与会者目的：物业中心收集各地区渗水质量通病，通过集团层面优化产品设计及做法，结合向地区推广、使用，降低产品质量风险，提高客户满意度。达成决决议如如下：：1、门窗a、全集团团门窗窗统一一采用用附框框方式式安装装；b、外门窗窗洞口口尺寸寸应结结合铝铝合金金二次次设计计提前前确定定；c、门窗型型材断断面应应注意意开模模图设设计管管控，，断面面应内内高外外低；；d、外墙门门窗应应设置置混凝凝土压压顶、、窗楣楣、滴滴水线线、外外窗台台向外外找坡坡。-----集团产产品中中心梳梳理门门窗大大样节节点、、附框框与结结构的的构造造做法法形成成集团团统一一标准准做法法。e、外墙墙在交交付阶阶段应应做淋淋水试试验。。2、阳台台、露露台阳、露露台（（精装装及清清水房房）应应做防防水，，阳、、露台台与室室内相相邻外外墙应应设置置混凝凝土导导墙等等防水水构造造措施施；-----集团产产品中中心梳梳理阳阳露台台大样样节点点，包包括：：排水水、防防水、、保温温、与与室内内关系系等节节点大大样，，形成成集团团统一一标准准做法法。3、厨房房防水水地方规规范对对厨房房防水水有明明确要要求的的，按按地方方执行行；地地方规规范未未明确确厨房房是否否做防防水时时，只只对烟烟道、、管道道等部部位进进行局局部防防水处处理，，且烟烟道需需设置置混凝凝土导导墙。。4、下沉沉式卫卫生间间设置两两道防防水。。分别别在在在结构构板和和回填填层完完成面面设置置防水水层，，第一一道防防水层层施工工至回回填层层顶标标高上上100高，第第二道道防水水高度度按功功能分分区确确定。。5、出屋屋面的的烟道道、风风井、、管道道洞结构施施工时时，混混凝土土导墙墙高度度需随随一次次结构构施工工，高高度为为建筑筑完成成面以以上300高（按按屋面面构造造厚度度确