物业工程管理要点共35

物业工程管理物业设备设施管理的目的及意义

目的：

保证房屋建筑处于良好的安全使用状态；保证设备设施发挥应有的功能、处于良好的工作状态。意义：良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证；是延长物业使用年限提高物业使用价值，使全体产权人共有资产保值增值的有效手段

可以为业主及使用人创造优美舒适的环境与生活条件。能为物业公司树立良好企业形象，带来可观的经济效益从而提高企业竞争能力。物业工程管理基础

物业设施设备构成

为了使物业设备能够保持正常的使用功能和状态，首先需要了解物业设备的构成。

物业中的设备通常包括：基础设备、生活设备、安全设备三大类基础设备类供配电设备类

1、供电设备系统

2、配电设备系统基础设备类基础设备类供水设备类

1、市网供水形式2、二次供水形式3、无负压供水形式生活类设备构成

生活类设备是指与业主及使用人生活密切相关，并且影响业主及使用人生活环境质量的各类设备的总和。安全类系统安全类系统1、消防系统2、安防系统3、防雷系统4、防险照明系统物业工程管理的核心及要点

做好设备资料管理一、设备的原始档案二、设备卡及设备台账三、设备技术登记卡四、设备系统资料（竣工图、系统图、设计及施工变更记录等）物业工程管理的核心及要点熟悉设备运行建立绩效考核机制设备定期维护保养

〈1〉坚持做到“三好、四会、五定”“三好”即对设备用好、修好、管理好；“四会”即对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障；“五定”即对设备进行清洁保养、检修时定人、定点、定时定值和定责。物业工程管管理的核心心及要点〈2〉注重安全管管理、严格格操作规程程、规避安安全风险〈3〉结合实际、、降低节能能。本着安安全、经济济、合理、高效效的原则提高员工综综合素质〈1〉树立质量服服务意识—明白服务行行业的工作作特点建立立良好的心态态和服务意意识〈2〉提高员工业业务技能—超越顾客期期望、提供供增值服务务工程管理制制度的建立立一、认真制定管管理制度完善管理制制度并且注注意管理的的硬件；重重视管理方方法的科学学化工程部门内内部专项管管理制度设备设施管管理制度（（根据项目目实际情况况制定可操操作性的设设备管理制制度）制定物业设设备运行方方案（制定定详细、具具体的运行行方案、操操作指引、、指导书等等）制定设备应应急处理措措施、预案案工程管理制制度的建立立二、严格实施管管理制度开展培训1、完全掌握握适用于本本岗位本部部门的制度度2、培养员工工规范化、、制度化管管理意识检查相关工工作记录定期进行监监督检查（（形成制制度化、规规范化））检查结果要要和个人绩绩效及部门门绩效进行行挂钩强化化其重要性性。为部门门进行综合合评比占有有一定比重重工程管理业业务督导关关注要点及及标准1、通用类2、各设备设设施分类关关注要点工程管理业业务督导关关注要点及及标准1、通用类设备房管理理要点设备运行管管理要点设备标识设备维护应急事件处处理设施维护工程管理业业务督导关关注要点及及标准设备房管理理地面应干净净、平坦、、干燥、防防滑。墙面应平整整、整洁、、无积尘。。专用工具、、用品及器器具应在（（标识）指指定位置摆摆放整齐。。严禁堆放易易燃、易爆爆及无关物物品。室内环境温温度应控制制在40℃以下，相对对湿度80%以下。热力站、锅锅炉房室内内环境应符符合设备运运行条件要要求。工程管理业业务督导关关注要点及及标准设备运行管管理规范：：关键岗位持持证上岗；；所有设备明明确设备责责任人；设备完好、、运行正常常、各类仪仪表完好、、使用正常常、检定合合格设备房配备备应急灯测测试正常、、灭火器在在有效范围围内；墙面悬挂《操作作业指指导书》、《维修作业指指导书》、及必要的的《应急处理预预案》工程管理业业务督导关关注要点及及标准设备标识要要求：设备房门上上应有“机房重地非非请勿进””标识设备房内的的开关、阀阀门等要有有明显的状状态标识。。管道要有有流向标识识；操作有有危险的设设备、部件件要有“危危险！勿操操作！”等等警示标识识。多台同型号号、设备主主／备用的的设备应进进行编号管管理并在设设备上悬挂挂编号标识识。设备房内所所有配电箱箱、柜及控控制箱、应应有显示其其名称与用用途标识，，工程管理业业务督导关关注要点及及标准设备维护保保养基本要要求：建立《设备（工具具）汇总表表》和设备管理理档案，记记录设备、、检修及重重要零部件件更换情况况；对重要设备备、特别是是进口设备备的易损零零部件，项项目应建立立适当库存存量，做好好原备件或或替代备件件的适量储储备，确保保突发故障障的及时处处理。各类实施设设备明确责责任人建立各类设设备设施的的运行档案案，记录齐齐全；对可能发生生的各类突突发设备故故障编制应应急预案，，并定期演演练。工程管理业业务督导关关注要点及及标准设施管理：：维护及时时常常见常新新公共设备设设施设专人人实施计划划性预防性性维修保养养（PPM计划）；定期进行水水箱清洗、、水质检测测；对电梯系统统、防雷系系统及仪表表检测；建立停水、、停电等突突性事故的的应急处理理预案；严格按计划划对公共设设施进行计计划性和预预防性维修修；工程管理业业务督导关关注要点及及标准2·各类设备设设施分类关关注要点供配电给排水泳池设备消防设备电梯弱电空调房屋本体入户维修装修管理工程管理业业务督导关关注要点及及标准供配电关注注要点：配电室入口口处应配置置不低于50CM的防鼠板，，电缆进线线口应做好好封堵；在固定位置置放置合格格有效的绝绝缘用具，，悬挂与实实际情况完完全相符的的供配电系系统图；电容补偿屏屏自动控制制器必须始始终处于自自动状态，，电容补偿偿柜内接触触器动作灵灵敏，补偿偿电容壳体体无膨胀，，功率因数数不小于0.9；对于安装于于非设备管管理人员可可能触及位位置的配电电箱（柜柜）必须上上锁管理；；未使用开关关或线路有有人作业时时，应将开开关置于““关”位置并悬挂挂“严禁合合闸线路有有人工作””的标识工程管理业业务督导关关注要点及及标准给排水设备备设施关注注要点：变频供水设设备控制多多台供水水水泵的，水水泵需交替替运行；供水压力波波动范围在在0.03mpa范围内，水水箱（池））加盖上锁锁，在通气气口和溢流流口安装防防虫网，水水箱（池））液位显示示正常。供水泵、雨雨水泵、污污水泵每年年进行绝缘缘电阻摇测测，阻值在在0.5兆欧以上，，根据实际际情况决定定是否解体体检查并记记录。公共区域内内的雨水、、污水管道道无堵塞、、溢出、沟沟槽每半年年检查疏通通1次。雨水、、污水井每每半年检查查、清掏1次。化粪池池每年清掏掏1次，每季度度检查1次，防止外外溢。检查查、疏通工工作留存清清洗记录，，有异常堵堵塞物的，，需要拍照照存档。工程管理业业务督导关关注要点及及标准消防设备设设施关注要要点消防系统无无泄漏，外外观完整。。消防烟感感、温感传传感器定期期检查并记记录。消防系统应应保证最不不利点消火火栓静水压压力，当建建筑高度不不超过100米时，高层层建筑最不不利点消火火栓静水压压力不低于于0.07mpa；喷淋系统统最不利点点喷头的工工作压力不不低于0.05mpa应急照明在在停电后能能够保障使使用时间不不低于30分钟。采用泳池作作为消防水水池的消火火栓和喷淋淋系统。在在泳池清洗洗换水和维维修停用期期间，应有有其他备用用取水的应应急措施。。消防栓、喷喷淋泵每月月试运行一一次，每每月手动盘盘车实验，，并对控制制部分进行行联动测试试，保证手手自动转换换正常；测测试消火栓栓水枪的存存实水柱并并记录。建立消防紧急急处理预案，，编制灭火作作战示意图，，消防设备实实施清单，每每年至少开展展1次演习并记录录。园区消防接合合器应标明是是供应消火栓栓还是喷淋，，明确具体的的控制区域。。工程管理业务务督导关注要要点及标准电梯关注要点点：安全电梯运行出现现故障（困人人）后救援行行动由专业人人员按合同约约定到现场实实施救援非专专业人员禁止止实施救援电梯维修保养养合同完备，，对供方的工工作及人员有有效的监督管管理制度。轿厢内粘贴有有效期内电梯梯年检合格证证，紧急对讲讲使用方便可可靠；电梯运行平稳稳，增速减速速平稳无震动动感和撞击声声。电梯机房温度度不超过40℃，曳引机电动动机轴承温度度应不高于80℃，轨道油盒：：不低，于1／3，不高于2／3与电梯维保负负责人沟通并并于每月底前前完成评估工工作。工程管理业务务督导关注要要点及标准弱电设施关注注要点序号系统分类关注点及标准1可视对讲系统1)室内机、室外机画面清晰、声音清楚、呼叫振铃灵敏可靠2）系统电路板安装、接线牢固，不限整齐；3）控制中心与客户间对讲通话清晰

2门禁管理系统1)系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作领命可靠2）线路连接牢固3控制中心配备监控镜头分布、重点镜头及每个显示器循环的监控镜头清单，无线对讲信号能覆盖项目除地下室以外区域4周界红外报警配备监控镜头的在触动报警时能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置5停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆下方装有防撞胶垫，道闸旁边有防止行人通过的警示标识6电子巡更系统巡更管理软件点为对应能对保安人员巡逻的运动状态进行判断做出记录，软件运行稳定、正常、数据库完整；电源供应器电压正常，工作状态良好。工程管理业务务督导关注要要点及标准中央空调设备备设施关注要要点：节能开机前1、每日开机前前检查电源电电压2、开机顺序不不能差运行中1、检查水温（（冷凝水、冷冷却水）和运运行压力2、冷凝器布水水器状态、皮皮带松紧程度度及皮带、皮皮带轮、风叶叶、轴承的磨磨损情况3、水质检测关机：关机顺顺序换季保养：年年度、季度保保养，清洗、、投药、摇测测、制式调整整风冷（多联））机组换季保养：清洗、制式调调整、投药（（吸顶式封盘盘）运行中清洗、维修材材料的准备工程管理业务务督导方法1、计划、记录录、档案2、检查、整改改、复查、考考核重要职能职责责：规范、监监控、支持、、引导PPM计划与设备档档案间的关系系建立物业设备备设施管理计计划和预防性性维修（plannedandpreventiveMaintenance)体系。通过PPM管理约束现场场维修人员计计划执行率和和工作结果，，解决过去设设备管理中存存在问题建立完善设备备档案（设备备型号、厂家家、技术数据据、保养维修修记录、备品品备件等）。。PPM解决了事后维维修、建立了了预防性维修修、通过纠正正性维修确保保设备维护工工作到位，以以专业化手段段实现物业设设备保值增值值的目的。重大工程改造造—设备大修设备大修的条条件同时满足必要条件（技技术条件）和充分条件（经经济条件）。。□必要条件：设备大修的必必要条件是指指其合法性，，即大修应符符合检修规程程规定的技术术标准。□充分条件：设备大修的充充分条件是指指其经济性。。修理的期限限应取决于经经济型，而不不取决于物理理性和时间性性，设备大修修费用应小于于同类设备价价值与旧设备备劣化损失和和残值之差，，否则就应考考虑更新。方案的确定：对设备大修修，不但要达达到预定的技技术要求，而而且要力求提提高经济效益益。在修理前前应切实掌握握设备的技术术状况，制定定切实可行的的技术方案，，充分做好技技术和生产准准备工作；在在修理中要积积极采用新技技术、新材料料、新工艺和和现代管理方方法，做好技技术、经济和和组织管理工工作，以保证证修理质量，，缩短停修时时间，降低修修理费用。重大工程改造造—设备大修修前准备1、预检；2、编制大修理理技术文件；；3、设