开盘价格方案(模板)

开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第1页XX项目开盘价格方案日期日期日期日期日期日期审核批准

开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第2页修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第3页目录.当时的楼市政策，对当地楼盘的影响周边主要具有可比性的竞争楼盘价格调查诚意客户分析本项目价格定位建议定价策略定价系数及销售价格方案销控方案本项目折扣方案项目销售价格表开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第4页1、周边主要具有可比性的竞争楼盘价格调查(1)、价格调查汇总(2)、说明修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交的优惠和所采用按揭付款方式等因素。参照楼盘以周边可比楼盘为主，兼顾其他区域楼盘。单位楼盘名称统计面积最高标价最低标价平均标价折实均价修正均价备注一次性付款方式银行按揭付款方式(3)对比楼盘评分与加权对比楼盘评分与加权得到的平均价格是： XXXXE/平方2、本项目价格定位建议本项目平均价格应是：XXXXS/平方，正负出入不宜超过200元。为配合分批销售和低开高走的价格策略，第一批平均价格为XXXX-XXXXS/平方。本项目设定均价：XXXXS/平方(精装修房每平方米加价1000元)；最低价与最高价差设计幅度：XXXX-XXXXS/平方(精装修房每平方米加价1000元)。本项目设计的是销售实价，销售价格表价将根据付款方式上浮后再折回开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第5页3、定价策略（1）价格是消费者购房最敏感的因素根据XX市楼盘调查及本项目销售情况的了解，可以发现价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格必须是慎重研究的。针对 XX房地产市场的价格现状，此次采用的定价方法，一方面是针对同行的竞争和目标客户群的认知价值，采用了竞争价格评估、成本利润法、差价设计法三种方法结合，得出了上述价格（均价）定位，并建议分批推出楼盘。（2）户型统计与总价分析A、面积分类：共175种，最小面积101.5平方，最大面积288平方B、户型分类：二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫、复式、错层共八种。C、面积阶段分类：101—150平方共148套，150—180共20套，180—280共140套，合计308套。根据以上户型统计，可以看出200平方以上的大户型占的比例还是很大的，这就关系到一个总价问题，也就是说要有100多套房子总价在100万元以上。目前本项目已售出60套，合计销售面积9252.9平方，以完成17.8%,其中200平方衣裳复式套型占28位右,100多平方的套型占72%,由此看出大户型由于总价门槛过高，还是存在销售壁垒的.根据这种销售情况建议12月20日开盘时推出8000余平方，具体为8栋1单元:1113.2平方（已售面积128.4平方）;4栋5单元:1283.7平方;1栋3单元:1208.4平方（已售面积139.7平方）;10栋2单元:1227平方;3栋1单元:1338.6平方;3栋二单元：1465平方，但如预定情况非常火爆，也可全面推出.开盘起价:XXXX元/平方（如精装修XXXXS/平方），具体户型及价格配比见附表（略）.这种配比，一是保证几类户型都有，二是将不太好销的及户型较大的推出比例大些，借着开盘热卖，将不好销的户型推出去，另一方面，根据开盘的销售走势，决定第二批推出起开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第6页价.（3）发挥差价原则本项目有8种户型（4种复式,2种错层,2种标准层）175种面积，并且有4—8层的多种楼层选择，还分电梯小高层和多层.这种品种的多样性，为价格的差价原则做了很好的铺垫根据这种情况分别请员工对各单元的的朝向差 景观差与楼层差做了评估（见后表），并根据评估，将各单元价格进行计算，得出平均价，并根据均价算出每栋每单元每楼层价格表.4.定价系数及销售价格方案销售价单系数分类房屋销售单价=销售均价X楼幢系数X立面（楼层）系数X平面系数X其他系数其他系数包括：景观系数、户型系数、面积系数、采光系数、综合系数等。系数设定在整个销售价单制定过程中，平面系数、立面（楼层）系数及楼幢系数这三个系数值为基本系数值。基本系数值中楼幢系数必需根据地块中各楼幢的布局情况方可确定， 平面系数与楼层系数的确定受其它因素影响相对来说比较小，因此，这两系数值的统一标准制定有可操作性及合理性。 基本系数值的确定对楼盘的定价更科学、合理。再加上后期其它系数值的合理设定将使得每套房屋能真正体现出其合理的价值，同时能达到房屋销售的合理去化。适用范围本系数标准设定适用于：多层、小高层、高层。 （别墅定价标准？）销售价单第一次定价系数方案及规范（一■）、多层广品（六层）1、楼层系数多层（无电梯）以“金三银四”为原则设定楼层系数，其它楼层需考虑采光、日晒、爬楼高度等因素。带电梯多层设定楼层系数只需考虑采光、日晒及电梯使用率等方面。（六层无电梯） （六层带电梯）楼层楼层系数楼层楼层系数60.8860.96

50.9851.1041.0741.0731.1031.0121.0120.9610.9610.90编写：版写：A/0开盘价格方案 页码：第7页开盘价格方案编p.开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第7页根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数区位最东边中间区域最西边平面系数1.0210.98(—■)、小tWj层广品(11层)1、楼层系数楼层楼层系数楼层系数111.021.02101.0851.0891.071.0681.0451.0471.021.0261.005150.990.9840.9750.9630.960.9320.930.9110.9架空2、标准平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数区位最东边中间区域最西边

开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第8页平囿系数1.0210.98（二）、tWj层广品（18层）1、楼层系数楼层楼层系数楼层系数180.970.97171.081.08161.0751.075151.061.06141.0451.045131.0451.045121.041.035111.031.025101.021.01591.011810.98570.9850.97560.970.9650.960.9540.950.9430.940.9320.920.9110.9架空2、标准平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数区位最东边中间区域最西边平面系数1.0210.98

开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第9页（四）、超tWj层产品（30层）楼层楼层系数楼层系数300.9450.945290.980.982810.995271.011261.021.01251.031.02241.041.03231.0551.045221.0551.055211.051.05201.051.045191.041.04181.0351.035171.031.03161.0251.025151.021.02141.0051.005131.0051.0051211110.9950.995100.990.9990.9850.98580.980.9870.9750.97560.9650.96550.960.9640.9550.95530.950.9420.9350.92开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第10页10.915架空2、标准平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数区位最东边中间区域最西边平面系数1.0210.98第二次定价指导意见及要求（一）、楼层系数1、多层产品：一层底下为半地下库（地下车库）：底层系数加-0.02。TOC\o"1-5"\h\z一层带花园：底层系数加＞ 0.05。3）顶层带阁楼（阁楼不计建筑面积）：顶层系数加-0.10。4）顶层带阁楼（阁楼部分计建筑面积）：顶层系数不变，阁楼另行定价。2、小高层产品一层不架空并带花园：底层系数加＞ 0.05。2）顶层带阁楼（阁楼不计建筑面积）：顶层系数加-0.08。3）顶层带阁楼（阁楼部分计建筑面积）：系数不变，阁楼另行定价3、图层广品一层不架空并带花园：底层系数加＞ 0.04。2）顶层带阁楼（阁楼不计建筑面积）：顶层系数加-0.1。3）顶层带阁楼（阁楼部分计建筑面积）：系数不变，阁楼另行定价。4、超高层产品一层不架空并带花园：底层系数加＞ 0.03。2）顶层带阁楼（阁楼不计建筑面积）：顶层系数加-0.05。3）顶层带阁楼（阁楼部分计建筑面积）：系数不变，阁楼另行定价。（二）、其它约定：如该幢住宅东首（西边）近邻城市道路，且直线距离 50米以内，则该幢东首（西边）平面系数减-0.015,最西边（东首）平面系数加＞ 0.015o

开盘价格方案编p.版3.A/0贞他：第11页如该幢住宅最西边紧靠小区主景观，且景观优于东首，则该幢最西边平面系数加＞ 0.015,东首平面系数减＞0.015Q如楼幢周边有配电房、垃圾中转站、煤气调压站等公建配套设施影响，可对具体影响区位的平面系数作略微调整。如楼幢设置为2个单元（包括2个单元）或一单元3户以上，中间区域户室与户室之间平面系数可根据具体实际情况（户型市场关注度、户型的采光面等 ）进行适当高低差设置。根据楼幢自身朝向采光问题，对有采光影响的单元的平