培训-写字楼市场分析

福州传统写字楼分福州传统写字楼分1划商务办公福2福州写字楼供应状3福州写字楼需求状4福州写字楼价格状5状福州写6福州典型写字7本案可类比楼8市场市场分312312路本的现代商务区，主要承担区构成，分别是：①路、湖展现代商务及商务配套项目，形左 屏东写字

中楼外

广场

运 衣锦华庭

中福广

鸿 新侨联广

利嘉大世

榕城商贸中 福达商厦

闽平 源利明联市场市场分福州写字楼主要集中在路五一路、东街、湖东路。这些写字楼从90年始建设，2000年后较少再建写字楼，直到2010年，新的写字楼才从市场中逐渐。路CBD：目前福州最成熟写字楼区，自92年开始建设，当前经营的最高档写字楼所在，以 广场为代。湖东路：90年 始建设，以宏利、中山为代表，金融公司较多分布于此。东街：东街属繁华商业中心，通信、教育培五一路：90年代中开始建设，保险、空务业多分布于福州写字楼分路段路段率19923300019971610002000430001996340001988160001994120000200043000199946000201040500路段率199742000199773000东街19943200019991300016000199919931100014000路段率1997路段率1997600002002/1993470002000/1999//在售写字楼分恒力金融中

恒力城

恒宇国中庚青年广宇 金

世茂国际中茶

宇 金仓山万达广在在待待写字楼基本信（万1茶亭2011-1-78460160055-120-2叉6133311900（整层32010-12-124131450-900（层、整层120042010-9-号边3884311135（整层52011-3-路128312871136自//191049在售写字楼去化中心3茶亭7846060055-120-2011-1-4613331900（整层100%（整层销售2010-7-312413450-900（层、整层1200、2010-12-5388431135（整层95%（整层销售为主2010-9-531287136/////35-58F35-58F天际会，其中35-53F按套销售每层18套；54-58F半层起售，每层20-33F20-33F超五星洲际酒店客房，其中33F为总统套房、vip9-18F9-18F5A级写字楼整层售卖，单层积1900㎡左疗、、会议等）B1FB1F非机动车停车B2-B3F机动车停车场，约300个停车—B2-8183——40福州信息网备11—9-5A1019000单层19002091420-———————35-3254770-1702174554-93861层2950已售2层4AB234C2584DE306F3598

5A写字楼（售罄）——9至18F（整层销售楼楼价2133823042元/2176622382209142351921985233082295422806在售写字楼客户群描序案主要客户1茶亭主要客群来自福州、长乐、平潭、福清等八县的投资客2世茂国际中主要客群为世界500强企业、以及长乐纺织厂3 要客群为鼓楼、台江 或公司，需求面积为半层或整层4青年广主要客群为、公司、单位整层，省团委占2层半空间5恒力自持物业，不对外销售一线城市CBD城传统新商务中心位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。CBD核心区将建设成为CBD的商务活动中枢、区域管理中枢、市政交通平，成为辐射整个的经济发展的动力源泉。CBD区建成后， 航华科贸中心、银泰中心等周边项目，以宏伟的集群优势铸造 是“梅梅恒泰”商 梅龙镇、恒隆广场、中代”江新城CBD区定位为长三角南翼区域中心城市的商务区，“海峡金融街.1国际金融业、融企业驻福“闽江北岸福州结合CBD重点发展四大商业

预计2012

预计2013北建筑面积（万平米小需求可观。Ⅱ、产业环境形成换代，需要新一代的写字楼出现，福州规划“融街”与“闽江北岸CBD”Ⅲ、世界500强企业落户福州86家，鼓台企事业单位及八县投资客是前福州写字楼主要支撑力量Ⅳ、未来三年写字楼放量扩大，写字楼市场竞争加强未来写字楼供应量扩大，同时需求量扩大，但单盘间竞争格局明显加剧路，集中了福州近60传统写字楼合计约为传统写字楼合计约为100总建约为总建约为350市场分市场分概述：根据福州城市发展规划，福州未来的商务中心主要分布在江滨板块，有闽江北岸商务中心、海峡金融街和马尾快安新城总部经济区三大区域，这些概述：根据福州城市发展规划，福州未来的商务中心主要分布在江滨板块，有闽江北岸商务中心、海峡金融街和马尾快安新城总部经济区三大区域，这些区域将成为福州未来城市经济发展的重要支撑，也是区域价值升值空间最大的闽江北岸商务中心：总用地面积约闽江北岸商务中心：总用地面积约1642亩。其中，除道路建设、市政用地、教育用地外，可建字楼、商业综合体、星级酒店等于一体的商务商贸中心，此外，还将建设休闲亲水大广场——福闽江北岸商务中心（因地处福州台江区西部，故简称“台西CBD”）将聘请SOM设计公司、日建设计公司等国际一流设计团队高起点规划设计，开发建设省科技馆、市馆、福州城市广场及一批精品商厦、高档写字楼、商务中心、高级酒店，积极发展文化产业、“总部米1座、250米2座、200米4座、鳌峰片区用地范围总面积约63.51公顷，合952亩，是福州市作为海峡西■拍块：海峡金融街以销售地块 型公司进驻。 中。市场市场分200920102011名面（㎡未名面（㎡未名面（㎡未宇洋金合截截 年，福州写字楼总量约为400万平方2、未来三年福州写字楼供应(不包含金融机构地块案建筑面积（㎡地块位宇洋金升龙中北海西中合未未来三年内，福州写字楼供应总量——180万㎡左市场市场分福州内资企业①②③①②③①②③住宅禁商政策 ）一、05一、05年以来，国有集体性质的企业的数量不断减，并区域稳二、私营企业的规模量速的成2005年—2009年上半年福州市内资企业实有户数发展情户数合国有集体企私营企20052006200720082009年上半供求需需求：目前商业办公缺口300万㎡左右(不包含需求供供应：未来3年福州写字楼供应量约为180万平方米平平衡点：约要2-3年左右，才能达到供需平衡市场市场分1、价格趋写字楼均02007 2009 2、2011福州代表性写字楼价格地项目名（元/㎡）1年12路广场（二手广场（二手金融街万达（二手恒力金融中恒力——世茂天29000（售完宇洋金申——中庚青年广在售SOHO楼茶亭国际第五街—恒宇国际—万达SOHO（二手仓山万达—波士———市场分市场分1、5A1、5A甲级写字楼宇名楼宇位水平(元/月㎡/月广路90-广路90-东路100-信和广路130-恒力路150-万达广金融 2、传统写楼宇名地（元/㎡/月古田先施时尚中五一北新侨联广五一北元五一中国贸广路金百合大酒路闽东水宏扬新城号杨桥东航东基星鼓东支壮华林国华林 高端写字楼目 3、（元/㎡/月万达40-茶亭阿大酒40-路40- 4、投资回（元/㎡/月（元/㎡/月（元/㎡中写字30-40-①目前①目前福州市场，SOHO产品由于面积小，总价低，受众面广受市场追捧，价格紧追甲级写字楼②SOHO同甲级写字楼相比，相差较大③甲级写字楼投资回报5%，SOHO 资回报2.3%，甲级写楼投资价值远高于SOHO,但投资总价也远高于市场分信和广 层业元//广广名名广地路158层38单套29产类办公、商空情无空公集升物物6元/品奥迪数6停车200停1000-1200元月产结银行、传媒、地产、、进企口、物流、船运、投资担保、、类融、、1-6F为福州对外贸易经济作厅，16-22F为福建省体育广广名名广地路89层31单套230㎡以类办公、商情无空物公武夷物物4元/电品奥迪电数6停车104停1000元/酒业、房地产、物流、会计师企船运、、、和众人寿、投资类贸易、担保、南凯、武夷实业建工总公地路地路定面52面6万总面25万楼状单层2000左定时2011年8停车开价3.4万停车4配主力王府150-200元/状项目地路项目地路办公定5A甲级写字绿色生态办占地面9.06公总建筑面3.5万楼层状单层1428项目定办公、商开盘时2011年7电8开盘价2.8万停车330现价3万层150元/销售概已销售层，目前只接受客户；客户基本为整层，占到50%左右项目地海峡金融写字定沿江一线5A甲写字占地面74写字面3.5万总建筑面40万楼层状单层1700项目定城市综合开盘时2010年5规酒店、写字楼SOHO、商开盘价1.8万停车800现价2.5-3万层120-160元/成交客户等。项地万宝商办定小型办占面20办面6万面8.3万状单层1700定办公、商时2011年8面30-40（一期63复式（二期价2.3万停车4653万层60-70元/销售概1、受到住宅市场限购，商业办公市场火办公场所；3、面积小，投资总价低4、一期开盘当天售罄，二期对外引导价30000元㎡(上浮市场分市场分世纪百世纪百项目地海峡金融写字楼定5A甲级写字生态办占地面14.19写字楼面47265总建筑面62925楼层状单层1709项目定办公、商户200-1700规2层、地25电13停车420大500层公特BSS电梯、全WE管；申项地海峡金融写字定5A甲级写字生态办占面15.14写字面6万总面8万楼层状单层2000定办公、商户150-1700规2层、地27电