项目市调和定位报告

报告思目商分潍坊宏观市场分潍坊零售商业调研分潍坊专 分潍坊商业发展综美格行观目立地条件项目地块分项目片区商业环境分项目片区人口特点分项目片区交通环境分项目片区人流、车流分项目立地条件总结分四、项目经济收益及风险分零售商业可行性论专业市场可行性论项目发展方向初步建功能布局及建筑规划建PagePart美格行观受项目所处地段、潍坊市商业发展现状特点及发展开发目标所影响认为，本项目不具开发大物中心的基本条件，商业发展适合以专业市场或社区商业形式呈现。所处所处潍坊潍坊市商业现状主要特点发展商主要开发目标发展商主要开发目标PagePart美格行观美格美格二根论证，茶叶市场的可行性较高，开风险较小，但开发规模有限；其它专业市场供给大，竞争激烈，开发风险大。项目应以稳健投资首要目标，逐步实现利益最大化茶叶市茶叶市Page二、项目商分Part商业二、项目商分一、一、项目立地条件分三、项目三、项目商业发展方向论项目地块12.68约612.68约6约12约4

路Page1.1地块

由上图可知，潍坊城由上图可知，潍坊城位于铁路以北本项目地处铁路以商业氛围不浓、片区人口较少。铁路是滞碍项目片区发展的重要因1.1地块A＞D＞B、

街，较低。

年路 项目片区商业环境分业态业态特商业规约3.5万平方水专业市场:约30-40元/平·其他配套街铺:约25-35元/平·

片区商业特Page项目片区人口特点分

潍坊市2006-2020年土地功能规划

备注:资料来自<潍坊规划局Page联运客运总火车本项联运客运总火车本项南苑机交通①青年:拓宽;①联运客运总站:紧邻本项目,集散潍坊各县市客流G206（潍州路通往省内交通十G206（潍州路②潍坊火车站:紧邻本项目,火车站南广场新建将可会促成客货流的新格局形成③南苑机场:位于项目以南约2KM,通往省通十便利④国道20630：项目以南约1KM,省内外各地都十分便利。Page项目片区人流、车流分位时货车的摩托自行行合车人青年14:30-2214:55-17:30-87青年路车流量较大,非时间人流较少,但上下班期行人及自0 Page项目立地条件总结分项项目立地条件总结分PagePart项目发展方向探一、项目立地条件分二、项目商 分三、项目商业发展方向论

潍坊宏观市场分潍坊零售商业调研分潍坊专 分潍坊商业发展综Page潍坊宏观市场分

2005-2008年山东五市生产总

位于山东十七个市区的第四位

0青

烟 济 潍 淄

潍淄

Page潍坊宏观市场分27,3.0%862,97.0%27,3.0%862,97.0%889.54万人,中心市区建成区人口108万人户籍人口非户籍人口人口结构:截至户籍人口非户籍人口(单位:万人备注:以上数据来自< 计信息网Page潍坊宏观市场分

年人均可支配收增长人均消费性支增长200815,691200713,716200611,8462008年潍坊、济南、三市人均可支配收支比备注:以上数据来自<中计信息网Page潍坊宏观市场分

潍坊市2008年产业结构比例分布状11.30%30.30%第第一产 第二产 第三产备注:以上数据来自< 计信息网Page潍坊宏观市场分Page潍坊零售商业调研分代代表商业：中百益家园、新华路商高新商代表商业：中Page潍坊零售商业调研分 熟,但随着城市”东扩”步伐,逐Page潍坊零售商业调研分

①商业体量大,空置率

项目名商业体量(平方米约6约23约5约10总58Page潍坊零售商业调研分②

老城区在租/售及即将推出集业售项目名售价(元/平方备1,3000-内铺：单层卖街铺:8,000-街铺：双层卖1000㎡/间Page潍坊零售商业调研分

备注 佳备注 佳乐ABABCFDEG经营面积(平米佳乐约1.5-2沃尔约1.8乐约1.8佳世约5大润约2Page2.2零售商业调研分潍城新华Page潍坊专业分2.3.1本项

小商品市 纺织品市 茶叶市 家居建材市 五金市Page2.3.12.3.1小商品Page

小商品项目名潍坊小商品地理位潍坊市潍城区青年路与人民路交汇开发潍坊交运汽规建筑面积约12万㎡，商户约1200多经营行服装为主、兼有皮具箱包及各类小建筑楼4层集中式建筑，内划小物业建单铺10-60㎡（柜台铺约3㎡），开间2~5米，进深3~8米1楼层高5.5米，2~4楼层高4.5米，通道宽约2米~4营业租售情归属交运公司，1楼100~400/月/㎡，2楼约150/月/㎡，3楼约100元/月/㎡，柜台铺8000元/开业时1993Page小商品城 客主来获拆迁补偿原民其对迁民有 行 宣传，取得良好效。

小商品项目名潍坊豪德小商品地理位潍坊项目名潍坊豪德小商品地理位潍坊市东风西街西开发豪规总建筑面积约6万㎡，约3600个商经营行服装、皮革、箱包、鞋建筑楼集中式3层建筑，内划小物业建单铺建筑面积16㎡，实用面积9㎡，开间3米，进深3高4.5米。精装修铺面（包括吊顶、地砖营业实际营业率约15%，表面营业率约租售情售价：1楼16~21万/间，2楼15万/间，3楼10万/间，销达80%以上开业时

Page置主要集中在2、3层，4楼为餐饮等

项目名潍坊项目名潍坊义乌商贸地理位潍坊市坊子区北海路与长宁街交叉开发山东天同宏规总建筑面积约4.5万经营行小商建筑楼集中式4层建筑，内划小物业建单铺建筑面积25㎡，实用面积16㎡，开间4米，进深4米层高4.5米。精装修铺面（包括吊顶、地砖营业约租售情售价：1楼均价约9000元/㎡，目前仅销售1楼，销售率80%以上开业时2010年1Page2.3.12.3.1茶叶Page

项目名项目名潍坊茶叶批发市地理位潍坊市潍城区青年路火车站开发潍坊供达经规占地约20000㎡，建筑面积约3万㎡，经营户约300家，辐射潍坊及周边县市经营行茶叶为主，少量茶建筑楼2层建筑，街区式分布，1楼为经营门面，2住物业建单铺20-60㎡，开间3.5米，进深6-15米，层高约米，通道宽约8米，门前沿街铺面退后青年路约10营业租售情全部归属供达公司，沿街门面20㎡1万/年转让费6万；门面60㎡1.5万/开业时1997年4Page

茶叶项目名潍坊茶地理位潍坊市潍城区青年路（潍坊茶叶批发市场隔壁开发潍坊市汽运公规占地约10000㎡，经营户约80多家，建筑面积约1.5万经营行茶叶为主，少量茶建筑楼2排2层建筑，1楼为经营门面，2物业建单铺50-80㎡，开间56-15米，层高约4.5通道宽约20米营业租售情1楼：1元/天/㎡；无，故无销开业时2008Page

茶叶项目名北王茶地理位奎文区潍州路街道北王开发潍坊北王国际投资管规约3万㎡，120经营行茶叶、茶具零售、批建筑楼3层街铺式布物业建开间约5米，进深约8米，层高4.5米，通道宽度约10营业约70%（80多间租售情免租1年，年1万元/间（约40㎡，1至3层连租，折合元/月/㎡开业时Page2.3.12.3.1五金、建材Page五金、建材项目名潍坊项目名潍坊豪德彩虹贸易广地理位潍坊市东风西街西开发豪规总建筑面积约24万㎡，约2000个商经营行五金、机电、建材、装饰材料等（五金类约15类约9万㎡）建筑楼3层建筑，街区式分物业建单铺建筑面积约404米，进深10米，层高5行通道宽102米营业租售情2万~8万/间/年（1楼至3楼连租），售价1.7万/㎡楼至3楼连卖开业时2004年开Page

五金项目名豪杰五金机电地理位潍坊市东风西街西开发潍坊豪杰置规总建筑面积2.3万经营行五金、机建筑楼3层街区式布物业建单铺面积约40㎡，开间4米，进深约9米，层高4.5米层连租连卖营业租售情：约3.5元/月/㎡（40㎡铺面，1至3层合计5000元年售价：约3600元/㎡（3层连卖，2007年11月开盘价格开业时Page建材项目名潍坊豪德精品陶地项目名潍坊豪德精品陶地理位潍坊市东风西街西首，彩虹贸易广场对开发豪规约8万经营行陶瓷、建筑装饰材建筑楼部分为2层街区式分布，部分为3层集中式物业建街区式部分单铺面积约40㎡，开间4米，进深约10米，高约4.5米，车行通道宽约10米营业街区式约80%，集中式全部空租售情—开业时2006 Page2.3.12.3.1家居、纺织Page家居项目名项目名潍坊华都家居博览中地理位潍坊高新区健康东街与惠贤路交叉路口开发潍坊华规建筑面积12万经营行家具、家居装饰建筑楼外圆3层，内圆4层（中心场馆5层物业建1至3层连租连卖，单铺面积300~900㎡，环形车道约9营业50%（外圆基本空置，内圆基本满租租售情—开业时Page纺织品项目名项目名潍坊星河国际轻地理位潍坊市东风西街西开发潍坊恒易置规一期约3万㎡，二期11万经营行纺织品、布料、古玩字画（二期4楼建筑楼一期2层街区式布局，二期为集业，1层，地上4物业建一期单铺面积约40平米，开间4米，进深9米，2层连租期单铺面积约80㎡，开间8米，进深约9米，层高4.5米营业一期约90%，二期约租售情开业时2007Page潍坊潍坊城区现有主要专业市场各业态业代表性市小商潍坊小商品城、潍坊豪德小商品茶潍坊茶叶批发市场、潍坊茶城、北王茶纺织潍坊星河国际轻纺家潍坊华都家居博览中心、广丰家居五潍坊豪德彩虹商贸广场、豪杰五金机电建潍坊豪德彩虹商贸广场、阳光建材合—建小商茶五家纺织Page2.3潍坊专 分豪德小商品城二

亿丰时代广购物广地一大地一大

中亚商贸山 茶本项尚城建材家居市

小商品市 茶叶市 建材家Page2.3.22.3.2潍坊未来专业市场供给分案例重点分中亚豪德小商品城二山茶地一大Page

小商品项目名中亚商贸地理位潍城区和平路与健康西路交汇开发潍坊中亚房地产开规建筑面积约5万㎡，1369个铺经营行服装、皮具箱包、小商品（可能规划有茶叶建筑楼3层住宅底商，集中式布物业建1楼层高5.5米，可做隔层，2、3楼连租连卖，单铺面积120营业—租售情售价1楼9980~2万/㎡，2、3楼连卖5600~5800率约70%；1楼4.5元/天/㎡，2、3楼2.5元/天/㎡，开业时—Page小商品项目项目名购物广地理位开发规约5经营行建筑楼物业建营业销售率：约55%，靠近胜利街部分因较高，商业直接销售业价值较低区域返租三年销售，返租率分别为8%、9%、开业时 Page豪德小商品城二豪德小商品城二项目名豪德小商品城二地理位项目名豪德小商品城二地理位开发规5建筑楼—物业建租售情—开业时—Page地一大小地一大项目名地一大道（风筝广场地一大道项目名地一大道（风筝广场地一大道（火车站地理位开发规约6.4约8经营行建筑楼2层商2层商物业建内划小铺，单铺面积约7.5（2.8*2.6米），走道宽约3营业——租售情单铺8000~10000元/年（折开业时2010年5月（据销售介绍2010年5月（据销售介绍 、坊民商接度不高；2Page山山 茶

茶叶项目名山东茶地理位潍城火车站广场东侧(青年路与东新街交开发潍坊市三产规商业面积约6万㎡，约400个铺经营行茶叶零售、批建筑楼3层商业裙物业建铺位单层面积80㎡左右，层高约4.5米，1至3层营业——（未开业租售情售价约7000（1至3楼连卖），2年销售率不到10%；暂无租赁政策。开业时（据销售介绍Page潍潍坊未来专业市场供给统业市场建筑面积(万㎡)合目前状目前招商率、销小商中亚商贸5招商、销售招商率约20%，销售率约豪德小商品城二5待—招商购物广5招商、销售招商率30%、销售率皮中亚商贸城(局部约4招商、销售招商率不足地一大道(局部约招商招商率不足10%，考虑调整为他业购物广约招商、销售招商率不足茶山东茶66销售销售率约Page未来2 Page2.4商业发展综

套设施的不断老化及升级空间有限，未来城 将往奎文区发展PagePart项目发展方向探一、项目立地条件分二、项目商 分专业市场可行性项目发展方向初步建功能布专业市场可行性项目发展方向初步建功能布局及建筑规划建Page零售商业可行性

Page零售商业可行性1.5公里半径范围内商业情地块制约因市场竞争预社区商业类区域商业空业态组地块形交通状区域内人口数较区域内辐射面较的业态不展示较便较较适区域内辐射面较的业态不展示适一一狭一不较项目社区商业基本情片区商业发展空业态组地块形交通状区域内人口状市场竞争预展示面较宽项目及周边现状较为符合外向型社区商业Page零售商业可行性 由上可知，地块商业面积可大于1.5由上可知，地块商业面积可大于1.5300,000×5%=15,000Page专业市场可行性

茶叶市场：茶叶市场：回笼，降低开发风险；专业市场可行性潍潍坊本地茶叶市场规模统山山茶潍坊茶潍坊茶叶批发市本项北王茶青年路茶叶市场商项目商户数规模（万㎡经营状备约3约约3—6售率约合约——存量增量Page潍潍坊本地茶叶市场机会分、总价过高、缺失等原因，造成其目前招商及销售不理想的局面Page潍潍坊本地茶叶商户访谈记1有201上下两层，一层㎡/50市场，他会要买个602发市有581.5上下两层，一层㎡/50㎡左车出入3有100左右/1004九龙山叶潍坊茶叶有38㎡，一1.2上下两层，一层㎡/502层，一层做仓库，总价要5有1002层，做仓6大红袍潍坊茶有95㎡，1元上下两层，一层㎡左右/50认同项目定位为茶叶市场，相对于其他茶2层，楼上做仓储和办公、住宿7祁有70㎡，1天上下两层，一层㎡/50㎡左市场优势很大，倾向于买铺60万以内比较8北王茶—Page9有4022803上下两层，一层㎡/502有80约2100左右/100的，但要有一定的条件2有50上下两层，一层㎡/502层，单价不要高于有60上下两层，一层㎡/50㎡左地面停车要够开敞有80㎡，1上下两层，一层㎡左右/502层，做仓80㎡，1上下两层，一层㎡/50 —小林茶林潍坊茶叶有—Page茶茶叶茶叶商户茶叶商户意向比例Page茶叶相 茶城和山 茶城，本项目在区位、交通、认可度方面优势较为明显 Page茶茶叶市场竞争分的规划设计、招商手法，是山东茶城无法比拟的竞争优势本市山山茶Page茶茶叶市场竞争——青年路老茶叶市场知名度高、大、Page茶茶叶Page相相关业态延Page潍坊潍坊

副食品项目潍坊副食品批发市地理位开发—规约6000㎡，80经营行建筑楼物业建营业80%租售情—开业时—Page相相关业态延PagePage专业市场可行性潍坊潍坊购物广潍坊小商品地一大地一大中亚商贸本项潍坊主要专业市场规模项目规模（万㎡目前状营业率/招商6开业2约开业4约5—5约约5合——存量增量Page潍潍坊除潍坊小商品城由于经营年限久远、大而经营良好，其他新建小商品市场招商Page潍潍坊29000010005000012000000000000000000Page

工艺4.6%日用百货4.1%日化、化妆品2.8%鞋类(非皮革)0.6%皮具

饰品6.2%

电子电器2.1%

体育用品0.6%

眼镜0.4%

伞具0.1%

其他2.3%

空铺1.3%

成人服装39.9%业数比成人服业数比成人服内睡衣、袜皮具、箱饰2

内睡衣

童装、婴幼用品7.5% 袜

5.7%具1.3%

1.9%

软家3.5%

用品2.7%

12.3%成人服装布艺等软家私鞋类(非皮革)饰品伞具

童装、婴幼用品玩具日化、化妆品电子电器其他

内睡衣、袜类文具日用百货体育用品空铺

用品皮具、箱包工艺品眼镜

Page潍坊义乌商贸城业种个数分布统计10242314142563003003100480000224050000200000000000000000000备注:12、四楼不规划小商品业态,以餐饮、休 等大面积业态为主Page

成人服装20.5%

童装、婴幼用品47.8%47.8%内睡衣、袜类5.0%用品布艺等软家私1.9%玩具业数比业数比成人服内睡衣36皮具、箱736300其电饰他子品2.4%电2.8%器 2.7%

0.5%

1.1%

具、箱0.9%包0.9% 4.6%成人服装童装、婴幼用品内睡衣、袜类用品布艺等软家私玩具文具皮具、箱包鞋类(非皮革日化、化妆品日用百货工艺品饰品电子电器体育用品眼镜伞具其他空铺Page外地小商品市场借鉴——南通尚美佳小商品项目项目开发规约6万㎡（皮革皮草约5000㎡建筑楼4物业建营业约租售情商铺已销售完，仅余1开业时2009年5

小商品Page业数业数比成人服内睡衣、袜鞋类(非皮革006.5% 伞具,00

空铺,20眼镜,00

成人服装,皮革,38饰品,60 工艺品,49

其他,12

19.7%童装,63日用百货,7.4%副食品,44鞋类,85皮具箱包,1.2%厨卫用品,

五金,72玩具,41

内睡衣,76用品,3.6% 眼 伞 其

用 五鞋 副食 Page童童玩文体用现有市空缺业眼文工艺Page潍潍坊潍坊小商品市场竞争激烈，存量市场和增量市场均招商、销售率低，经营的局Page小小商 小商 商购物广Page小商品业态可行性判 Page小商品业态可行性判进入风险较度较高。Page3.2市场可行性潍潍坊本地皮革市场规模统项目商户数规模（㎡经营状备潍坊小商品城（局部豪德小商品城（局部开业不足22入驻2温州商贸城（局部—地一大道（局部—合约——存量增量Page潍坊本地皮革市场机会分商户主要分布在大型百货，如中百、潍百、世纪泰华，市民皮革皮草消 较窄Page潍潍坊本地皮革商户访谈记目前情1金利来皮无1楼，30铁路线以南就有点偏了，不符合市民2无4楼，80㎡，403时代皮草曹先无4楼，60㎡，30元/月4无4楼，30㎡，305无4楼，35㎡，30但不想再开店6无4楼，60㎡，307无4楼，40㎡，30生意一般，没开新8无3楼，80㎡，459无1楼，10，375Deselohl1楼，21㎡，87Page外地皮外地皮 分析——无锡皮革项目无锡项目无锡皮革地理位开发规约30万㎡，约800经营行建筑楼3物业建单铺开间5米，进深7米，建筑面积约50营业约80%（空置集中在3楼租售情2楼：约15元/月/㎡（8000元/年/铺，2000元/年铺开业时 Page

无锡皮革城商家访谈记目前情1凯撒大帝林无2004万元/2罗茜菲尼王1503万元/3古琦路看况2004.5万元/对山东市场不太了解。虽然也是厂家直营，但目前只在无锡有店，不想拓展太快。但如果后4思凯路盛无2005老爷车皮草唐无1006奥迪菲皮草行刘老无1107法国凯撒大帝吴老有1008有1509啄木鸟皮具陈无120Page外地皮外地皮 分析——招远皮革

皮革项目项目开发规12万㎡，商铺1500个，投资4建筑楼4层集物业建单铺开间7米，进深8米，建筑面积约90~100营业1、2、3楼整体约80%，4楼空置（据介绍是温州商户整体租赁租售情开业时招远皮革城商家访谈记目前情1梦帝依娜皮草2中菱皮草赵先生有3普喜加皮具无4名店箱包曹5恒河鳄鱼服装周先生况以考虑在潍坊开店，如果海宁不去，不考虑去潍6先锋鞋业虞先生无7圣梵雅皮草干有8米堤皮具张9森鑫皮草无60㎡，免租一北方人生意不好做,招远皮革城规模太大,离潍坊距离太近,风险太大—九州夫人裘皮—蕾可玛皮先有90㎡，免租两之后对市场恐会有很大影响,会考虑进驻潍坊—Page招远皮革城商家访谈记目前情菲格迪尼皮草行张先生况金狐狸皮草行章丽娟无—恒河鳄鱼服饰袁—鳄鱼名先有100㎡，免租两山东市场也挺大的,潍坊建成的话可以考虑—凯萨皮草行王先生龙伯特尼克服连先生—Page外地皮外地皮 分析——海宁皮革项目海宁项目海宁皮革地理位浙江海宁市海州西路201开发经营行皮草皮革、裘皮、皮鞋箱革原辅建筑楼4物业建租售情100~300开业时 Page海宁皮革城商家访谈记目前情1宏展皮草行沈无2鞋业广场某店朱有3飞云鞋店张有2楼，6045无6阿玛尼顾先生无地，山东招远的阿玛尼也是在自己这Page皮皮革都是在海宁皮革城拿货。因此，海宁皮革城商户对本项目是否有，是项目招商成败由商户访谈得知：初期招商关键在于政策、推广力度、（如往返海宁大巴车等），后期经营关键则在市场，如与旅行社的大力合作，的持续推广，节假日的推广活动等。Page皮皮革由商户访谈得知：商户可以接受销售商铺再返租的方式，但返租时间要长（3年以上） 考虑预留一定面积进行后期规模扩大和业态调整，项目皮革业态规模以4万㎡为宜（400家皮革、皮草、箱包、鞋类商家）Page海宁皮革城与 各旅行社签订了长期合作协议，以每位游客12的 ，吸引旅行社将游客引导至海宁。招远皮革城开业当天，各地合作旅行社共来了旅游巴196Page3.2.4皮皮革市场竞争分竞争优势 本项目会形成一定。出,对项目造成.

2.5小2.5小

招远皮革山东省皮革类专业市场竞争不断加大,项目皮具定位应立足于潍坊Page3.2.4皮革 Page3.2.4皮皮革Page专专业等非主流小商品业态方面存在一定的市场空间，但进入风险 度较高Page项目发展方向初步建优势优势项目SWOT项目SWOT机会项目SWOT分

岛、中亚商贸城、购物广场等的；

劣势Page项目发展方向初步建方投资类业态组方案稳健茶叶市场区商方案积极茶叶市场具市场区商Page功能布局及建筑规划建

茶叶市场＋社区商业

社区商

社区商社区商茶米场商业布局，建筑结构以两层为主 路层），以达到“买一层送一层”的概念Page国际国际纺织无海宁皮海宁皮革城原辅料市Page规划商业面积（㎡约5单层面积（㎡约2.5商业楼二层高商铺进深7商铺开间3-主通道\次通道（路主通道：14米次通道：8规划商业面积（㎡商业层商业层高（㎡合计总商业面积（㎡约5.7社区商社区商社区商茶场Page项项铺开间5.8米，可做隔5社区商业部层单铺进深社区商业建议为单层，层高5.8米，营造出“买一层送一层”的概念，可适当提高售潍潍新万科金域Page项铺开间单铺进深层一层3.5米，二层3潍坊茶5一层4米，二层3北王茶58一层4.5米，二、三层4北王茶潍北王茶Page

米334米4

2楼2楼挑豪德陶瓷广Page项目主街宽次街宽泊车设交通状潍坊茶叶批发88地面泊车，主街两侧较潍坊茶20（最窄处米—地面泊车，主街两侧较北王茶8地面泊车，主街两侧较豪德彩虹商贸地面泊车，次街两侧好豪杰五金机电地面泊车，主街两侧较建议项目主街宽14米，次街宽8米（包括人行道两侧各1米建议项目设置为地面泊车，包括次街两侧（主要 车）和门前广场（主要是货车）Page豪豪德彩虹广场北王北王茶城次Page海宁皮革城原辅料市场海宁皮革城原辅料市场门前广场潍坊潍坊茶叶批发街泊Page 海宁海宁皮革城原辅料市场佛茶博城筑四边的楼Page案例案例参 佛 茶博

Page案例案例参 佛 茶博项目名佛茶博地理位项目名佛茶博地理位省佛山 区黄岐广佛路大转弯238 开发 佛山 实规规划23万㎡，已建成约13万㎡，商户约1000经营行茶叶、茶具、茶食品建筑楼2层街区式布物业建单铺建筑面积约60㎡，开间5米，进深1米，一楼层高米，二楼3米。主街宽25米，次街宽18米。营业租售情40~60元/月/㎡（一、二层连租），未销 开业时2005Page案例案例参 佛 茶博二二层挑二层挑出约1通通次街宽18Page案例案例参 佛 茶博临街临街建筑四边楼Page案例参案例参 佛 茶博铺位外部装修装修铺Page功能布局及建筑规划建方案二社区商社社区商社区商社区商Page总商业面积（㎡2.26一二三层高通道宽度—主通道次通道主通道次通道商铺进深78-商铺开间4-3-4单层面积（㎡1.12（㎡8.9Page 各栋二层增设连廊相 ，带动Page

PagePage二二5.8一5.8Page案例案例参——潍坊中亚商贸Page案例案例参——潍坊中亚商贸次、次、广场广场楼梯引导客户至主通道宽约13一层主Page案例案例参——潍坊中亚商贸二层二层主街（退台退台宽约6次通道宽约4上有塑料棚二层次Page案例参案例参——潍坊中亚商贸二层中连廊宽约4二层连Page案例案例参——潍坊中亚商贸商业裙楼上的住宅 住宅万象 金光华广 怡景中心Page

P29通道设计建议：通道宽3-4万象通道设计建议：通道宽3-4COCO道主宽—3——55金光华Page层高设计建议：1F5.5米，2F、3F层高设计建议：1F5.5米，2F、3F55于安 空调及照明设施，有利于提高商铺形象档次标5于安 空调及照明设施，有利于提高商铺形象档次COCO层高5655

Page停车场设计建议：4米层高，8.4×8.4柱间购物中益田假日广COCO中信城市广层高44544

Page3.4.2COCO84464PagePart商业发展方向定四、四、项目经济收益及风险分4.1Page项目商 预专业市 预

铺位结单铺总合计 /㎡)情况再做研讨决定。Page项目商 预

比较因素分配指数尚城购物广场本项目区位条件铁路以南,潍州铁路以南,青年路,白浪13交通条件临潍州临青年路,靠近火车站汽车15商业规模约3.8万㎡（不含二期建的10万㎡商业约12万㎡（含专业市面积14主力店状况引进大型超市佳乐无主力8区域人口特点房或安置房较多,居民质相对较12商业氛围北王商城，区域商氛围一潍坊茶叶市场，业氛围一10商铺类型7一，可做隔层10合计——82平均售价（元/㎡——11,000-—13,000注：以上售价及收益为初步估算，仅做参考，详细数据需待项目设计图纸完成及各项指标确定后，根据市场际情况再做研讨决定Page项目商业经济收益分方可售区楼可售面（㎡售（元/㎡全部销售收（万元销售实际销售收（万元备社区商一直接销茶叶市一二返租销合————方二社区商一直接销茶叶市二返租销皮具市三返租销合————备注：以上收益计算未计入税率影响，销售率 初步根据定位风险及经验判断所得

Page项目商业经济收益分方案（稳健型）经济分方案（稳健型）经济分收益分收益分稳健1、销售收益：约5.78亿商业销售收益：约3.82亿元（按社区商业销售90%、茶叶市场销售率801.96亿元(商业改住宅面积约万㎡，按单价为3,50080%3、持有商业物业约1万4、持有住宅物业约1.4万5、品牌价值、无形价价值。乐观1、销售收益：约7.11亿商业销售收益：约4.66亿元（按社区商业、茶市场销售率100%计5、品牌价值、无形价若项目操作成功给发展商带来的品牌和其他无价值注：以上收益不计入原有规划住宅30Page项目商业经济收益分泌方案（积极型）经济分方案（积极型）经济分收益分收益分1、销售收益：约4.74亿住宅销售收益：约1.12亿元(商业改住宅面积约万㎡，按单价为3,500元/㎡、销售率为80%3、持有商业物业约4.8万4、持有住宅物业约0.8万5、品牌价值、无形价若项目操作成功给发展商带来的品牌和其他无价值稳健1、销售收益：约8.38亿商