公司多元化发展的初步

公司多元化发展的初步探讨企业发展部2008.7.81研究报告主要结论一、房地产行业周期性发展的特点十分明显，目前进入市场低迷期，但是从长远来看，应该还有一定的发展空间；并且投资收益要远大于其它行业；二、目前的形势是房地产稳步发展中因全球经济衰退和国家宏观调控的政策影响，暂时处于低谷时期；并且低谷时期的利润也略高于其它行业；因此，房地产板块的业务应该属于主要业务。三、多元化运作分为广义的多元化和狭义的多元化两种情况；广义的多元化为：房地产板块和其它互补业务板块（仓储业、能源及教育产业）相结合的运作模式；狭义的多元化为：房地产板块内部，不同项目种类共存的运作模式（一级土地开发、区县市场、别墅及经济适用房市场等）。四、广义的多元化运作模式的作用为：在房地产板块受政策控制较严的时候，出于从公司经营安全的角度，在现金流补充及融资渠道拓展方面起到一定补充作用；并且可以灵活的根据市场情况将资金在不同行业间相互调配，获取稳定收益。五、选择与房地产板块互补的产业应该考虑高附加值、在国家经济中不占主导地位的产业，避免受到国家政策的控制和打击。2目录一：为什么要考虑多元化战略二：多元化发展的好处和实施前提三：如何选择可进入的行业四：公司多元化发展可涉足的产业具体分析五：多元化发展的风险和应对措施附：和记黄埔、万科的多元化发展之路3一：为什么要考虑多元化战略

进入90年代之后，各级政府都把房地产业作为地方经济的支柱产业，由于其关联性强，对国民经济的发展起着举足轻重的作用，同时，关系老百姓的住房与社会稳定等国计民生问题，因此房地产业历来是国家宏观调控的重点。经历过前几年市场蓬勃发展的阶段后，目前又再次进入国家对房地产行业抑制、打压的阶段。房地产行业周期性发展的特点和目前的市场环境使我们有必要思考公司多元化发展、积极涉足其它行业的可能。4

1、多元化是房地产行业周期性发展的要求

房地产业在我国以走过30多年的历史，其阶段性、周期性发展的特点十分明显。在政策“蜜月期”，各开发商可享受快速扩张、利润源源而来的市场，在政策“冰冻期”，又该如何保存实力、熬过寒冬，等待下一个春天的到来？首先回顾房地产业在我国的发展历程第一阶段（1978至1991年）：起步

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

在这一阶段里国家对房地产市场的改革和发展是扶持的态度。不断出台新的政策期望能为中国房地产市场的发展找到一条合适的道路。5

第二阶段（1992至1995年）：高速发展

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达147%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。针对房产价格猛涨、市场秩序混乱、土地供给失控的现状，政府采取了收紧财政支出、收缩银根（提高利率、减少贷款、提前还贷）的双紧政策；甚至强调国有银行一律不准对房地产开发贷款，同时从1994年1月1日开始征收土地增值税，开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。经过三四年的努力，首轮房地产宏观调控基本上达到了紧缩和退热的预期目标。6第三阶段（1995至2002年）：调整回落经过前段市场的影响，房地产市场出现供大于求的现象，特别是1997年爆发的东南亚经济危机，对于中国房地产的投资和需求发展产生了明显的抑制作用，尤其是需求大幅度下降。整个房地产市场一片疲软，企业大幅度削价销售和严重亏损，中国房地产业整体上已经到了较为艰难的时刻。在这一阶段，国家开始把住宅业作为国民经济新的增长点，各地纷纷推出优惠政策鼓励房地产业的发展。1997年5月，人民银行公布《住宅担保贷款试行管理办法》，通过按揭这一金融杠杆使居民支付能力大大提高。1998国家宣布取消福利分房，使购房完全市场化；推出住房公积金制度，充分放开住房二级；降低贷款利率等等。

7第四阶段(2003年以来)：扩张

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，投资增速过快，银行信贷过度扩张。这一阶段，国家开始了对房地产行业的又一轮紧缩调控。2003年发布代表房地产新政著名的121号文件，加强对房地产行业的信贷管理，从次年开始多次提高存款准备金和利率，发行央行定向票据，将开发商自有资本金比例从20%提高到35%及以上，整顿土地出让市场，清算土地增值税，开展房地产市场专项整治等。8

从以上中国房地产业发展的历程来看，我们可以得出如下规律：其它行业经过一个周期的发展之后也许就从此进入行业衰退期，而房地产业的周期是一环套一环，在衰退之后还会迎来另一个发展的契机。我国的房地产大约是5年发展，2年低落，也就是说7年到8年为一个周期。国家对房地产业的政策随市场环境在不断变化，房地产业过热会受到打压，而市场一旦过冷，国家马上又会扶持，总的思路是维持房地产业的稳定发展，使之于国民经济的发展速度、老百姓的需求及支付能力相匹配。房地产业的周期性使我们有理由相信：经过这一阶段的调整后，市场会再次复苏，但复苏之后可能又会迎来下一轮的调控。要让企业长期生存、发展下去，就要考虑在房地产市场萎缩期，如何提高资金使用效率、开拓新的利润来源点。92、目前市场现状和未来可观前景也促使我们思考多元化战略目前市场压力巨大，各种支出在增加，房子却降价也卖的不好，众多开发商的资金链条都可能断裂，然而，中国由于人口红利、及城镇化、市场化催生的对房产的巨大刚性需求，又是一块无比诱人的蛋糕。我们该怎么办？（1）房地产市场现状从2007年年末开始，政府的组合拳终于抑制住了房价的过快上涨。全国的房地产市场都进入一个盘整和僵持的状态。浓重观望气氛带来的是交易量的急剧下跌。2008年之后，一线城市掀起打折、降价风潮，以深圳为例，2008年5月深圳的新房成交均价为每平方米1.1万元，相比去年同期，下降了24%。成交量也比去年同期下降了22%。自去年第四季度深圳楼市开始调整以来，深圳新房成交均价已从最高峰下调了63%，成交量则比去年的最高成交量缩水52%。

10注：：国房房景景气气指指数数是是国国家家统统计计局局在在1997年研研制制并并建建立立的的一一套套针针对对房房地地产产业业发发展展变变化化趋趋势势和和变变化化程程度度的的综综合合量量化化反反映映的的指指数数体体系系。。从从土土地地、、资资金金、、开开发发量量、、市市场场需需求求等等角角度度显显示示全全国国房房地地产产业业基基本本运运行行状状况况，，波波动动幅幅度度，，预预测测未未来来趋趋势势，，为为国国家家宏宏观观调调控控提提供供预预警警机机制制，，为为投投资资者者选选择择投投资资机机遇遇提提供供统统计计信信息息从上上表表我我们们可可以以看看到到：：经经过过2000年到到2003年的的盘盘整整上上升升阶阶段段后后，，全全国国房房地地产产市市场场进进入入下下滑滑通通道道，，从从2006年开开始始，，房房地地产产市市场场逐逐渐渐回回升升进进入入，，并并急急剧剧上上扬扬，，从从2007年下下半半年年开开始始进进入入调调整整期期，，2008年之之后后，，国国房房景景气气指指数数急急剧剧下下跌跌，，从从2007年末末的的106.32下滑滑到到2008年5月的的103.34。半半年年降降幅幅高高达达2.8%。数据据来来源源：：国国家家统统计计局局网网站站历历年年发发布布数数据据整整理理11成都都房房地地产产也也同同样样不不能能幸幸免免。雪雪上上加加霜霜的的是是2008年5月汶汶川川地地区区发发生生百百年年难难遇遇的的8级地地震震，，成成都都楼楼市市再再遭遭重重创创。。此此后后僵持持的的成成都都楼楼市市开开始始了了各各种种名名目目的的购购房房优优惠惠和和打打折折活活动动。。但但市市场场观观望望气气氛氛浓浓重重，，成成交交量量未未见见放放大大。。2008年上上半半年年，，成成都都主主城城区区共共成成交交55881套住住房房，，面面积积约约320.23万平平方方米米，，比比2007年同同期期分分别别下下降降30.34%和40.85%从商商品品房房交交易易量量走走势势图图我我们们可可以以看看出出：：从从2007年7月到到2008年2月交交易易面面积积一一路路下下滑滑，，3.4月有有所所回回暖暖，，但但5月遭遭遇遇地地震震后后，，再再次次开开始始下下跌跌。。数据据来来源源：：搜搜房房网网发发布布数数据据计计算算整整理理12（2）未未来来趋趋势势预预测测在国国家家严严厉厉的的从从紧紧财财政政和和货货币币政政策策下下，，我我们们可可以以预预测测，，房地地产产市市场场在在未未来来2.3年仍仍会会是是继继续续调调整整的的行行情情，同同时时政政府府对对灾灾区区的的部部分分政政策策倾倾斜斜不不足足以以支支撑撑成成都都楼楼市市躲躲过过全全国国房房地地产产市市场场的的冬冬天天。。但是从从长远远来看看中国国经济济正处处在工工业化化、城城市化化和现现代化化加速速发展展的时时期（（我们们目前前人均均住房房使用用面积积为26平方米米，美美国人人均60平方米米，欧欧洲人人均45平方米米），，中中国庞庞大的的人口口基数数，及及老百百姓““成家家立业业”对对房产产的心心理需需求使使我们们认为为：从长期期来看看，房房地产产发展展前景景还有有相当当大的的增长长空间间。因此，，积极极涉足足其它它行业业，增增强公公司实实力，，在适适当时时期又又加大大对地地产板板块的的投入入成为为我们们考虑虑多元元化发发展的的一个个共识识。13二：多多元化化经营营的好好处和和实施施原则则1、多元元化经经营能能给企企业带带来什什么好好处？？定义：：多元元化经经营，，也称称为多多样化化经营营或多多角化化经营营，指指的是是企业业在多多个相相关或或不相相关的的产业业领域域同时时经营营多项项不同同业务务即提提供异异质产产品或或服务务的战战略。。多元元化可可分为为相关关多元元化与与不相相关多多元化化。不管是是相关关多元元化还还是非非相关关多元元化，，它们们可给给企业业带来来的好好处如如下：：（1）：充充分利利用现现有资资源（2）：有有效分分散经经营风风险（3）：有有利于于自身身发展展壮大大142、我公公司可可实施施多元元化战战略吗吗？多元化化经营营固然然能带带来很很多好好处，，但我我们公公司目目前的的软、、硬件件适合合这种种战略略吗？？关于企企业在在什么么环境境下选选择专专业化化战略略，在在什么么环境境下，，满足足什么么条件件企业业应选选择多多元化化战略略，大大致应应遵循循如下下原则则：(1)企业实实施多多元化化战略略的前前提是是企业业要有有剩余余资源源。这是必必要而而非充充分条条件，，即开开展多多元化化经营营必须须要有有剩余余资源源，但但拥有有剩余余资源源不一一定非非得开开展多多元化化经营营，也也可继继续专专业化化经营营。(2)企业开开始多多元化化经营营的规规模起起点，，与市市场经经济发发达程程度基基本上上是正正相关关的。。即随着着市场场经济济发达达程度度的提提高,企业多多元化化经营营的规规模起起点也也不断断提高高。15(3)行业的的技术术特性性。。一般来来讲，，如果果行业业的技技术结结构呈呈收敛敛型（（其产产品是是由众众多的的、不不同种种类的的技术术组成成）该该行业业的企企业就就不太太适合合多元元化而而较适适合专专业化化。例例如飞飞机、、汽车车、电电脑业业等。。如果果行业业的技技术结结构呈呈发散散型（（其产产品技技术可可用于于较多多领域域）该该行业业的企企业就就适合合多元元化经经营例例如电电器、、化工工等行行业。。(4)行业的的生命命周期期。目前理理论界界的观观点是是：在在行业业幼稚稚期及及成长长期，，企业业应采采用专专业化化战略略；在在行业业成熟熟期，，企业业可采采用多多元化化战略略，也也可采采用专专业化化战略略；在在行业业衰退退期，，企业业应采采用多多元化化战略略。对比上上述四四条标标准，，公司司目前前有部部分剩剩余资资金、、国内内市场场化程程度并并不高高（具具体需需涉及及到行行业）），房房地产产行业业属资资源整整合型型而非非技术术密集集型，，目前前行业业正由由成长长期迈迈向成成熟期期，因因此我我们认认为：：公司司目前前具备备了实实施多多元化化战略略的前前提条条件。。16三：如如何选选择多多元化化经营营可涉涉及的的行业业从规避避风险险的角角度出出发，，我们们认为为公司司考虑虑涉及及的行行业应应该是是与房地地产业业关联联不大大，最最好能能与房房地产产业互互补，在不不同的的宏观观经济济形势势下能能相互互补充充为公公司带带来稳稳定的的总收收益的的行业业。因因此首首先我我们找找出与与房地地产业业关联联度较较小的的行业业，再再用各各行业业的历历年的的固定定资产产投资资相比比较，，进一一步圈圈定我我们可可以涉涉及的的目标标行业业。171、房地地产业业与其其它行行业的的关联联度分分析产业经经济学学的观观点认认为整整个国国民经经济活活动是是由各各个不不同产产业组组成的的复杂杂系统统，每每个产产业的的发展展都会会对其其它产产业的的发展展产生生不同同程度度的连连锁反反应，，从而而影响响国民民经济济的整整体协协调发发展。。目前前研究究行业业间关关联度度的主主要方方法是是利用投投入产产出模模型和和投入入产出出表，经过过复杂杂的数数学运运算，，计算算出相相关产产业的的前向关关联度度（前向向联系系是指指通过过供给给联系系与其其他产产业部部门发发生的的关联联）和和后向关关联度度（后向向关联联是指指通过过需求求联系系与其其他产产业部部门发发生的的关联联），，进而而得出出主要关关联系系数。18数据来来源：：《中国统统计年年鉴2007》》投入产产出流流量表表整理理计算算所得得产业前向关联系数后向关联系数完全关联系数机械设备制造业0.22580.12590.3517批发零售贸易、住宿和餐饮业0.14040.07400.2144房地产业、租赁和商务服务业0.06090.14550.2064建筑业0.17170.02190.1937金融保险业0.08470.09430.1790化学工业0.09000.04650.1365金属产品制造业0.08430.04710.1315运输邮电业0.05390.05710.1109其他制造业0.05150.05180.1033纺织、缝纫及皮革产品制造业0.07340.01470.0880农业0.04810.01830.0664采掘业0.03020.02790.0580食品制造业0.04880.00910.0578电力、热力及水的生产和供应业0.02210.02930.0514炼焦、煤气及石油加工业0.02180.02050.0422上表表表明：：房地地产业业与机机械设设备制制造造业业、批批发零零售贸贸易、、住宿宿和餐餐饮业业、建建筑业业、金金融业业、租租赁和和商务务服务务业存存在及及强的的关联联度；；而农业、、运输输邮电电业、、化学学工业业、电电力、、热力力及水水的生生产和和供应应业、、等行行业与与房地地产业业的关关联就就比较较小，，房地地产行行业因因国家家政策策、宏宏观经经济走走势等等原因因大幅幅波动动时，，这些些行业业所受受影响响会相相对较较小。。192、各行行业固固定资资产投投资比比较分分析分行业业固定定资产产投资资的轨轨迹反反映了了各行行业国国家的的产业业政策策、市市场需需求，，是各各行业业发展展的风风向标标。随着着国家家经济济的发发展，，各行行业的的固定定资产产投资资都是是递增增的，，同时时由于于各行行业的的行业业特性性，投投资的的绝对对值相相差很很大，，为了了对各各行业业的投投资做做一个个客观观的比比较，，我们们使用用投资资的增增长率率来放放映各各行业业的发发展变变化即即：投资增增长率率=〔（本年年度投投资额额-上年度度投资资额））/本年度度投资资额〕*10020行业

年份房地产业农、林、牧渔业交通运输仓储和邮电通信业教育、文化艺术和广播电影电视业电力、煤气及水的生产和供应业采掘业制造业建筑业199146.0720.5937.9714.1314.0915.8920.0717.38199250.5523.125.6621.1123.3619.7620.2545.81199359.975.8649.2325.9827.6913.6932.2479.79199455.4618.5834.3621.8333.2110.9627.2816.861995-72.6825.8813.5225.858.569.8721.024.951996-31.1929.9913.9415.6918.612.198.3120.6219974.6628.9116.0620.9620.2723.13-9.64-21.47199821.3331.7232.4314.039.59-19.99-3.234.631999-0.7224.635.1613.52.22-13.99-25.4829.232000-21.8517.155.8413.5711.5619.54-0.65-13.2520019.9516.9511.5313.45-12.918.5622.13-4.35200216.4426.076.3218.3110.675.228.0729.6421数据来来源：：历年年《中国统统计年年鉴》计算整整理注：2003开始国国家行行业分分类标标准发发生变变化，，统计计口径径的不不一致致使03年的数数据与与02年不具具有可可比性性，故故数据据采集集到02年止。。行业

年份地址勘探、水利管理业批发零售贸易餐饮业金融业社会服务业卫生体育和社会福利业科研综合技术服务业国家机关政党机关社会团体199123.0738.9619.7329.02-7.469.0829.23199225.7953.2741.6339.0327.9426.7138.05199319.1532.9151.6948.9631.2135.1353.01199418.4320.1330.627.7229.297.7919.95199527.27-2.1523.4614.8110.8422.7320.57199627.240.677.1319.3814.24-4.5818.39199717.855.265.3625.9117.514.2218.87199835.9510.283.727.0119.5210.0919.37199922.17-5.78-17.117.097.1314.3911.7520006.724.57-40.2915.89914.1-14.582001-4.6814.562.631817.8318.3212.72200220.8813.84-41.5924.0721.719.2825.6622对比房房地产产行业业，我我们可可以看看到农、林林、牧牧、渔渔业、、交通通运输输仓储储业、、教育育文化化艺术术电影影电视视业、、社会会服务务业的的增速速始终终为正正，保保持持持续增增长的的趋势势，在在部分分年份份和房房地产产业的的投资资增速速互补补。数据来来源：：历年年《中国统统计年年鉴》计算整整理23结论：：综合前前两种种方法法，我我们可可以认认为：：农业、、运输输邮电电业、、化学学工业业、电电力热热力及及水的的生产产和供供应业业、煤煤气及及石油油加工工、教教育文文化艺艺术电电影电电视业业、社社会服服务业业是我我们可可以重重点考考虑的的行业业在房地地产业业剧烈烈波动动的时时间段段内，，这些些行业业能够够较为为平稳稳的发发展，，受国国家宏宏观调调控影影响较较小，，甚至至在房房地产产业处处于下下滑趋趋势时时，这这些行行业还还处于于上升升阶段段。因因此这这些产产业就就是我我们在在多元元化经经营时时应该该重点点考虑虑的行行业。。24四：公公司多多元化化发展展可涉涉足的的产业业具体体分析析1、新能能源项项目（1）传统统能源源价格格走势势A:石油1973年的海海湾战战争将将油价价从4美元/桶，推推高到到12美元，，再到到2008年6月最高高峰的的145美元/桶，35年期间间，油油价的的攀升升高达达36倍。2003的伊拉拉克战战争之之后，，短短短5年时间间就从从27美元/桶跳到到接近近150美元/桶。甚甚至有有看多多者认认为，，油价价会继继续目目前的的走势势升至至300美元/桶。25随着国国际原原油期期货价价格的的节节节升高高，国国内成成品油油价格格近年年也多多次调调高售售价国内油油价历历次调调控表表2008年6月20日调整整之后后的各各油类类基准准价格格约为为：汽汽油6882元/吨，柴柴油6555元/吨，航航空煤煤油7500元/吨。时间2005-3-232005-5-102005-5-232005-6-252005-7-232006-3-262006-5-242007-1-142007-10-312008-6-20调整幅度上调汽油出厂价格每吨300元上调柴油出厂价格每吨150元降低汽油出厂价格每吨150元汽油上调200元/吨，柴油上调150元/吨，航煤上调300元/吨汽油、航空煤油上调300元/吨，柴油上调250元/吨汽油、航空煤油上调300元/吨，柴油上调200元/吨汽油、柴油、航空煤油上调500元/吨汽油下调220元/吨，航空煤油下调90元/吨汽油、柴油、航空煤油上调500元/吨汽油、柴油上调1000元/吨，航空煤油上调1500元/吨26B:煤炭及及电力力由于煤煤电联联动效效应，，国家家一直直对煤煤炭价价格进进行管管制。。2004年以前前，煤煤炭价价格一一直保保持较较为稳稳定。。从2004年开始始由经经济高高增长长的需需求拉拉动的的煤炭炭价格格大幅幅上涨涨，当当年一一种名名为大大同优优混的的煤种种港口口离岸岸价由由年初初的280元/吨上涨涨至年年底的的440元/吨，上上涨160元/吨，涨涨幅为为57%。此后后增速速呈现现显著著放缓缓态势势。进进入2008年后又又开始始了再再一轮轮的大大幅增增长。。以山山西煤煤电的的焦煤煤价格格为例例从上表表我们们可以以看到到在2008年的第第一个个季度度，仅仅3个月时时间焦焦煤价价格就就较去去年增增长约约1倍。为了缓缓解煤煤炭大大幅涨涨价对对电力力企业业带来来的成成本压压力，，国家家发改改委在在2005年、2006年、2008年3次提高电电力消费费价格。煤种2007均价2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月较07年涨幅主焦煤628.97177179201261100%肥精煤6347617619781319108%瘦精煤506.559359368194787%均价587.9699.6688.9856.9117199%27（2）、传统统能源投投资机会会分析从以上的的分析，，我们可可以看到到，传统统能源价价格近几几年在我我国涨幅幅惊人。。部分企企业，特特别是山山西部分分小煤窑窑主也在在其中获获得暴利利，但我我们认为为对我公公司而言言目前传传统能源源市场不存在机会，原原因如下下：第一：国国际油价价虽然不不断攀升升，但国国内价格格管制，，致使国国内成品品油价格格高于国国际原油油价格，，无获利利机会。。第二：战战略性资资源开发发受国家家监控，，进入开开采环节节不可能能，受制制于法律律、技术术、经验验等期货货市场也也无可能能。第三：此此轮煤炭炭上涨属属成本推推动型。。第四：资资源价格格不会完完全放开开，始终终受到政政府制约约。第五：部部分煤炭炭及其它它天然资资源早已已瓜分完完毕。28（3）、新能能源发展展现状新能源又又称非常常规能源源。是指指传统能能源之外外的各种种能源形式。如如太阳能能、地热热能、风风能、海海洋能、、生物质质能和核核聚变能能等。相相对于传传统能源源，新能能源普遍遍具有污污染少、、储量大大的特点点，对于于解决当当今世界界严重的的环境污污染问题题和资源源枯竭问问题具有有重要意意义。我国《可再生能能源法》于2006年1月正式颁颁布实施施，由此此确立了了国家的的新能源源战略：：即国家家从政策策和财政政两方面面鼓励新新能源的的研发和和市场化化，大幅幅提高新新能源、、可再生生能源在在整个能能源消费费中的比比重。按照我国国中长期期能源规规划推算算，预计计到2050年将提升升到30%——40%。29国内外不不少企业业看到了了新能源源的兴起起带来的的商机。。碧桂园园旗下的的创源集集团准备备在云南南投入百百亿巨资资打造500亿吨“煤煤变油””项目（（“煤变变油”即即煤炭的的液化，，就是指指以煤炭炭为原料料制取汽汽油、柴柴油、液液化石油油气的技技术）；；四川境境内的乐乐山电力力、通威威集团等等企业也也开始从从传统的的电力、、农业向向新能源源领域进进军：乐乐电年产产3000吨多晶硅硅，通威威年产1万吨多晶晶硅项目目都已部部分投产产（太阳阳能电池池芯片必必用多晶晶硅）；；金风科科技、东东方电气气、国电电电力等等涉及风风电项目目和风电电设备的的公司在在股市也也受到资资金追捧捧。30（4）、燃料料乙醇项项目新能源项项目虽然然前有大大量市场场需求刺刺激，后后有国家家政策扶扶持，但但由于技技术瓶颈颈的制约约，很多多项目目目前都处处于投入入大但回回报少的的阶段。。结合我我公司实实际情况况，我们们认为目目前燃料料乙醇项项目是可可行的。。A：燃料乙乙醇市场场前景上个世纪纪70年代，受受到两次次石油危危机的冲冲击和对对汽车尾尾气排放放的限制制，一些些石油资资源匮乏乏、人口口密集、、生物资资源丰富富的国家家在立法法和政策策上鼓励励以醇类类（主要要为乙醇醇）作为为车用汽汽油调和和组分。。在我国国国家规规定2004年10月起黑龙龙江、吉吉林、辽辽宁、河河南、安安徽5省及湖北北、山东东、河北北及江苏苏的部分分地区，，强制封封闭使用用车用乙乙醇汽油油。到2005年，上述述各省及及其所辖辖市区，，军队特特需和国国家特种种储备除除外，全全部实现现车用乙乙醇汽油油替代其其他汽油油。随着各国国加大乙乙醇汽油油应用的的力度，，带动了了世界燃燃料乙醇醇消费量量的逐年年攀升。。到2005年，世界界燃料乙乙醇消费费总量已已超过410亿升，价价值超过过160亿美元，，大约占占到世界界汽车燃燃料消费费总量的的1%。我国燃燃料乙醇醇产业起起步较晚晚，但发发展迅速速。预计10年后，我我国燃料料乙醇需需求量保保守估计计每年也也将达500万吨。31B:甜高粱乙乙醇项目目收益分分析我国现有有的燃料料乙醇市市场格局局是2004年形成的的，多以以玉米、、木薯为为原料来来提取生生物乙醇醇，但是是随着粮粮食价格格的上涨涨以及农农业用地地的日渐渐减少，，使用玉玉米提取取乙醇逐逐渐遭人人诟病。。2007年9月，国家家发改委委发布《关于促进进玉米深深加工业业健康发发展的指指导意见见》明确提出出我国将将停止新新建玉米米燃料乙乙醇企业业。木薯、甘甘蔗、甜甜高粱等玉米替替代品开开始用于于生产生生物乙醇醇。甜高粱种种植技术术和燃料料乙醇加加工技术术目前已已经较为为成熟，，生产规规模达到到年产5000吨燃料乙醇醇。同时时用甜高高粱秆生生产乙醇醇比用其其他粮食食生产乙乙醇成本本降低50%以上，所以相相比其它它几种作作物，甜甜高粱具具有更高高的经济济效益。。此外，，目前用用于生产产生物乙乙醇的甜甜高粱成成熟期短短，每年年可收割割两季；；高粱仔仔可供人人畜食用用、酿酒酒；高粱粱杆提取取乙醇；；用后的的残渣还还可喂养养家禽，，可以说说甜高粱粱全身都都可利用用。32目前甜高高粱杆的的市场收收购价为为2000元/吨(自己种植植价格会会更低)，含加工工费后，，燃料乙乙醇成本本低于3500元/吨，市场场上燃料料乙醇的的售价约约为4500元/吨，每吨有近近1000元的利润润。而操作得得当的甜甜高梁乙乙醇项目目除具有有巨大经经济效益益外，还还有重要要的社会会效益：：第一：改善生态态环境。除农业种植植本身可改善善当地的自然然环境外，甜甜高粱提取的的乙醇属于清清洁能源，汽汽车使用车用用乙醇汽油无无尾气污染，，符合环保、、节能减排的的大趋势。第二：解决三农问题题。该项目需要要大量种植，，同时在加工工环节也需要要大量人力投投入，对于提提高就业、增增加农民收入入、发展农村村经济有着积积极的作用。。33种植甜高粱以以提取生物乙乙醇，同时辅辅以家禽养殖殖业，甚至在在此基础上开开办旅游观光光、餐饮业，，深度挖掘整整个产业链条条的价值是具具有可行性的的。在新能源项目目中，多晶硅、风电电、经济林种种植（种植麻疯树树生产生物柴柴油）都可进进入我们的考考虑范围。342、（空港）物物流业政策背景：中中国正从一个个传统的农业业大国向工业业国迈进，工工业化的过程程要求一个现现代化的物流流体系作保障障。国家近年出台台了一系列的的政策力图促促进物流业的的发展“八五”计划划中明确把发发展第三产业业，特别是物物流业做为重重点；“九五五”计划时期期，开展物流流研究、提高高物流水平的的迫切性和重重要性成为共共识，物流系系统建设向标标准化和国际际化方向发展展；“十五””计划期间，，中国确定的的物流发展总总目标是逐步步提高社会化化、专业化物物流配送在生生产、流通领领域中的比重重。“十一五五”期间，现现代物流发展展的目标是：：到2010年基本建立快快捷、高效、、安全、方便便，并具有国国际竞争力的的现代物流服服务体系，大大幅度提高物物流的社会化化、专业化和和现代化水平平。35发展前景：随随着物流服务务需求的高速速增长加上政政策的扶持，，物流企业物物流业务量上上升较快。据国家发发展改革革委、国国家统计计局和中中国物流流与采购购联合会会联合发发布的《2007年全国重重点企业业物流统统计调查查报告》显示，2006年调查的的综合型型物流企企业业务务收入增增长37.9%，仓储型型物流企企业业务务收入增增长22%，运输型型物流企企业业务务收入增增长了1..3%。虽然增速速很快，，但是与与发达国国家相比比，还有有很多增增长空间间。在日本本70％的货主主将物流流业务外外包，在在欧洲，，物流服服务市场场约四分分之一都都是由第第三方物物流来完完成的。。36成都正在在规划第第二机场场，这为为我们进进军航空空物流业业带来了了一个历历史的契契机。第二机机场拟规规划于金金堂县和和简阳市市交界处处，占地地双方各各一半。。它将预预留6个跑道,预计客运运吞吐量量每年将将达到8500万人次，货运量量每年将将达到200万吨，开通10余条国际际直达都都市区航航班，届届时将成成为机场场能力最最大、支支线机场场网络最最密的国国际复合合型枢纽纽机场。。同时还还将规划划建设航航空城，，发展空空港物流流业、宾宾馆会展展、国际际商务、、外向加加工产业业等。空港物流流业在各各大机场场的航空空城都得得到了很很好的发发展。北北京首都都航空城城空港物物流基地地目前以以吸引日日邮航空空、华辉辉国际等等60多家企业业入住，，上海虹虹桥机场场的物流流基地也也初具规规模，与与物流相相关的仓仓储业有有40多家，投投资10亿元的物物流平台台以开通通，电子子商务和和物流配配送发展展迅速。。一大批批物流配配送中心心还在不不断投入入建设中中。37房地产企企业涉足足航空物物流业也也早有先先例可循循。2007年初已进进入施工工阶段的的富力地地产旗下下的富力力物流园园位于广广州白云云机场附附近，规规划有物物流仓储储和住宅宅两部分分。白云云机场周周边的花花都辖区区，还有有上百平平方公里里的可开开发土地地资源。。触角敏敏锐的地地产开发发商和物物流公司司早已进进驻，抢抢占第一一波投资资风潮。。广州合合生创展展、美林林基业、、碧桂园园、合景景泰富等等开发商商均有项项目在花花都。如果我公公司进军军物流产产业，不不管是做做综合型型还是仓仓储型的的物流商商，都要要求我们们要有一一个大的的物流存存储基地地。以工业用用地的方方式拿地地不但价价格便宜宜，也可可作为我我公司后后期开发发商业住住宅的土土地储备备。383、教育产产业政策背景景：国务务院继2002年发布《国务院关关于大力力推进职职业教育育改革与与发展的的决定》后，在2005年又发布布了《关于大力力发展职职业教育育的决定定》，从办学学方式、、办学目目标、师师资力量量等方面面对职业业教育学学校进行行了规范范，并明明确指出出，国家家鼓励和和支持民民办职业业教育。。在国家先先后出台台的其它它政策里里，明确确指出，，职校学学生每人人每年享享受1500元的国家家补贴，，民办学学校每年年也可获获得相应应数量的的中央和和地产财财政专项项补贴，，到2010年投入140亿元用于于职业教教育基础础能力建建设的专专项资金金，再投投入50亿元重点点扶持中中西部中中等职业业学校建建设。同同时到2010年，中等等职业教教育每年年招生规规模达到到800万人，大大体相当当于普通通高中招招生规模模。这一切都都预示着着随着国国家教育育政策的的倾斜，，民办职职业教育育在我国国，尤其其是中西西部地区区存在着着巨大的的盈利机机会。39我国目前前教育地地产做的的最成功功的非碧碧桂园集集团莫属属。1992年碧桂园园在成立立初期率率先进行行了配套套先行，，教育先先行的大大胆尝试试。导入入“教育育”产业业，与北北京景山山学校成成功合办办广东碧碧桂园学学校，以以教育启启动房地地产，以以学校为为依托，，并组建建五星级级会所、、俱乐部部等社区区配套场场所，开开创了教教育地产产的先河河。从广广东碧桂桂园学校校、华南南碧桂园园学校到到凤凰城城学校、、碧桂花花城学校校，碧桂桂园集团团甚至建建立了教教育品牌牌的连锁锁体系。。进入教育育产业的的另一个个思路是是：办学势必必要圈地地，借国国家发展展职业教教育的机机会，低低价拿到到教学用用地，待待各方面面条件成成熟后，，也可以以向地产产方向转转变。同同样，如如果想以以这种方方式获得得可开发发的土地地，公司司现阶段段也可以以与有土土地资源源的学校校接洽。。404、非相关关多元化化——地产纵向向业务除可以积积极开拓拓其它行行业的发发展外，，针对目目前公司司的实际际情况，，我们也也可以在在主导的的房地产产业纵向向加深。。（1）、一级级土地开开发整理理我公司目目前主要要的业务务方向是是独立开开发房地地产项目目，但随随着国家家宏观调调控的日日益加大大和房地地产市场场目前不不景气的的走势，，以及灾灾区重建建带来的的大量土土地整理理机会，，我们可可以考考虑加加大土土地一一级整整理市市场在在公司司整个个业务务中的的比例例。根据目目前我我们的的资料料，成成都市市为参参加土土地一一级整整理的的开发发商提提供的的保底底利润润是8%，同时时通过过土地地一级级整理理开发发不但但可以以和政政府建建立良良好的的关系系，获获得金金融机机构的的资金金支持持，还还可以以获得得未来来土地地出让让时的的优势势位置置。41纵观国国内外外各大大城市市的发发展历历程，，随着着工业业化和和城镇镇化的的推进进，城城市的的版图图都会会不断断以原原来的的城市市中心心为核核心向向外扩扩张。。成都都市以以前的的不少少的工工业厂厂矿位位于二二、三三环之之间，，但随随着经经济的的发展展，这这些厂厂矿或或搬或或拆都都已退退出到到三环环以外外，同同样我我们可可以预预期，，在四四环之之外的的外绕绕城高高速公公路都都已进进入规规划日日程的的前提提下，，成都都目前前看来来偏远远的三三环之之外的的地方方，及及周边边的区区县会会逐渐渐融入入大成成都范范围内内，提前介介入远远郊区区县的的土地地一级级整理理，不不但能能获得得无风风险的的土地地整理理收益益，也也能为为日后后进入入周边边区县县市场场打下下基础础。422.区县市市场特殊的的市场场环境境要求求我公公司也也要转转变经经营思思路。。成都都周边边的区区县市市场目目前竞竞争远远没有有成都都市区区激烈烈，凭凭着我我们良良好的的口碑碑，先先期开开发品品质楼楼盘的的形象象，及及近年年积累累起来来的营营销经经验，，在区区县市市场我我们应应该有有较好好的竞竞争力力。同时，，参考考国内内同行行的经经验，，快速开开发、、快速速销售售已成为为包括括万科科、碧碧桂园园、保保利等等行业业龙头头的共共识，，这就就提醒醒我们们在以以后的的项目目开发发中，，动辄辄几百百亩、、开发发周期期长达达几年年的大大盘项项目应应该要要慎重重投资资，而而体量量小、、资金金占有有少、、开发发及销销售都都能快快速滚滚动的的项目目应成成为首首选。。433、别墅墅及经经济适适用房房市场场目前我我公司司产品品类别别比较较单一一，以以小高高层及及高层层项目目为主主，部部分商商业为为辅。。产品品面窄窄意味味着市市场的的狭小小。通过前前几年年对““都市市花园园”、、“优优品道道”等等项目目的市市场运运作，，公司司产品品以树树立起起良好好的品品质形形象，在以后后的经经营中中，我我们也也可以以此为为立足足点丰丰富产产品类类别，，参与与到高高档别别墅及及受众众面广广同时时受政政策扶扶持的的经济济适用用房市市场中中去。。44五：多多元化化发展展的风风险和和应对对措施施资金风风险企业在在一定定条件件下，，一定定时期期内其其人力力、物物力和和财力力等资资源是是有限限的，，如果果企业业内生生产经经营过过于分分散，，就容容易失失去原原有主主导产产品，，影响响其主主营业业务的的竞争争优势势，最最终可可能会会导致致企业业经营营的溃溃败。。管理风风险一个现现代化化管理理的企企业，，本身身就是是一个个复杂杂、完完整的的系统统，当当企业业采用用多元元化经经营后后，规规模将将会逐逐渐扩扩大，，机构构也会会逐渐渐增多多，企企业内内部原原有的的分工工、协协作、、职责责、利利益平平衡机机制可可能会会打破破。因因此管管理、、协调调的难难度大大大增增加，，在资资源重重新配配置和和保证证企业业竞争争优势势方面面会遇遇到较较大的的挑战战和风风险。。45组织构架风风险在很多情况况下，多元元化企业各各关联的业业