上海房地产市场需求报告

上海房地产需求研究定量报告《都市住宅》搜狐网焦点房地产网精品资料网（）专业提供企管培训资料传统的统计方法区域法（按区统计指数）三环法（按内环、中环、外环统计指数）板块法（按各个板块统计指数）传统意义上决定房价的因素成本决定房价？品质决定房价？地段决定房价？政策决定房价？需求决定房价需求法，顾名思义，先把当前的购房人群分类，然后根据房屋总价来判断购买人群，通过分析该部分人群需求和对价格的承受力来估判未来的价格走势。这种分析方法区别于“供应法”成为一种以需求为中心的新研究方法。精品资料网（）专业提供企管培训资料几种需求分类方法按用途分婚房二次置业落户上海首次购房投资养老等按需求弹性分刚性需求柔性需求按价位分高价房中价房低价房分类原则无重叠性可统计性有实用性

按人群进行需求分类人与人的差别大于人与兽的差别 ——蒙田精品资料网（）专业提供企管培训资料购房人群分类神龙系：顶层的购房人士，远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士本金系：本土的，多金的成功人士白二系：白领二次置业少成系：年轻的企业经营者，专业人士白一系：小白领首次置业，理由多半是结婚渡新系：新上海人过渡型以上购房人群占当前上海整个购房人群的70％左右，也是目前上海开发商设定楼盘定位应有的方向。2006年下半年楼盘涨幅（按人群分类)去年下半年涨幅最大的10个楼盘证大家园瑞虹新城奥园慧芝湖仁恒河滨城上海滩新昌城经典茂名地杰国际上海绿城静安四季苑去年下半半年卖得得最快的的10个个楼盘万科新里里城佘山3号号仁恒河滨滨城瑞虹新城城古北强生生花园依云郡绿地威廉廉新江湾城城1号上海青年年城静安四季季苑精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料年龄，不不详。财富，不不详。购买房产产总价：：500万以上上公寓环境好，，闹中取取静。地地段的稀稀缺性。。购买随随意性强强，喜欢欢就买。。大房型型。欧美背景景的海外外人士。。年龄35—45岁。。大公司驻驻沪首代代、高管管、海归归企业主主。购买房产产总价：：250万以上上。房型要求求：四房房以上景观要求求：开阔阔装修要求求：质量量好地段要求求：不严严格品牌要求求：社区区品牌社区要求求：强精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料日韩、东东南亚、、港台背背景人士士。年龄35—50岁购买房产产总价：：250万以上上。房型要求求：二房房三房景观要求求：不重重要装修要求求：不重重要地段要求求：扎堆堆地段品牌要求求：地段段品牌社区要求求：弱精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料本金系的的业主大大多是本本土成功功人士，，可能是是私营业业主，也也可能是是政府官官员。年龄40岁以上上。购买房产产总价：：200万以上上房型要求求：三房房四房最好卧室室全朝南南景观要求求：不高高装修要求求：不要要地段要求求：以人人民广场场为中心心品牌要求求：不强强社区要求求：弱精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料35岁———40岁的白白领是最最焦虑最最辛苦的的人群。。年龄30－40岁外企公司司中层管管理人员员购买房产产总价：：150万左右右房型要求求：二房房三房喜欢有创创意、很很炫的房房型景观要求求：精致致装修要求求：精致致地段要求求：不严严格品牌要求求：项目目知名度度社区要求求：弱精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料30－40岁购买房产产总价：：200万左右右他们是联联排别墅墅最最重重要的消消费群。。精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料25－30岁70、80万房房子的主主力消费费群。房型要求求：二房房（上海海人）小小三房（（新上海海人）景观要求求：象征征性装修要求求：有地段要求求：不严严格、轨轨道品牌要求求：开发发商品牌牌社区要求求：强23－28岁30－50万。。过渡，小小户型，，青年公公寓型，，房型要求求：一房房（性感感）景观要求求：无法法装修要求求：有地段要求求：不严严格、轨轨道品牌要求求：无法法社区要求求：强（（年青人人）精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料2007年各系系楼盘供供需情况况（不含独独栋别墅墅、动迁迁安置房房和配套套商品房房）1、上海海2007年商商品住宅宅供应量量以家庭为为单位，，从供应应套数角角度分析析，2007年年总供应应量约为为167926套，总总体较去去年有所所下滑。。07年年上海市市商品住住宅主力力供应将将是白领领结婚用用房和二二次置业业房，这这两种类类型的房房产07年的供供应量将将分别占占总供应应量的45.3％和26.9％；另另外，适适合本土土多金家家庭和日日韩港台台家庭的的房产也也占了较较大比例例，分别别占总供供应量的的6.6％和4.5％％。精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料2、上海海2007年每每月供应应量分布布情况预预测2007年新房房源推出出时间预预计将相相对集中中在3-5月份份和9-12月月份。3、2007年年上海商商品住宅宅需求量量（单位：套套）预测2007年需求求比重较大大的有白一一系、白二二系、本金金系和近海海系，目前前少成系需需求量尚无无统计。精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料（1）、渡渡新系楼盘盘需求量预预测考察对象：：非沪籍大大学生数据来源：：上海市非非沪籍学生生教育综合合调查报告告、上海市市劳动和社社会保障局局（1）、非非沪籍大学学生生源数数据调查（2）、非非沪籍大学学生收入情情况调查结论：渡新系2007年需需求量为5000套套左右。渡新系供应应量约3846套，，需求量约约5000套，供应应略小于需需求，然而而渡新系人人群的支付付能力有限限，目前的的价格已经经是他们的的顶线。2007年年渡新系楼楼盘供求关关系（2）、白白一系楼盘盘需求量预预测上海2006年全年年共有162263对新人登登记结婚，，较上年上上升了62.18％％。其中有有125851对新新人双方都都为初婚，，占了约8成。上海

2007

—2009

年人口出生预测（单位：万人）年份户籍人口出生数常住人口出生数200713.2115.01200813.9015.80200914.5616.56（市人口和和计划生育育委员会预预报数据））考察对象：：上海新人人双方都为为初婚的人人群数据来源：：上海2006年全全年登记结结婚人数统统计、上海海市人口和和计划生育育委员会人人口出生预预测、2006年年上海外资资薪酬调研研综合报告告精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料白一系供应应量约76121套套，需求量量约79815套，，供应略小小于需求，，然而白一一系人群的的总价承受受能力有限限，价格上上涨则会减减低他们的的购买欲望望，所以价价格不宜有有太大变化化。2007年年白一系楼楼盘供求关关系（3）、白白二系楼盘盘需求量预预测考察对象：：企业中层层数据来源：：2006年上海外外资薪酬调调研综合报报告、上海海2006统计年鉴鉴结论：白一系2007年需需求量为42651套。白二系供应应量约45092套套，需求量量约42651套，，供应略大大于需求。。白二系人人群对房子子各项条件件要求比较较高，房子子自身的品品质对他们们的购买行行为影响很很大，这部部分市场是是有潜力挖挖掘的。2007年年白二系楼楼盘供求关关系精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料（5）、本本金系楼盘盘需求量预预测考察对象：：国有企业业的高层管管理人士、、高层公务务员数据来源：：上海统计计年鉴、及及其他专业业数据演绎的依据据：本金系系的人群结结构组成，，由本地的的中产阶级级，35-45岁左左右的社会会中层，国国有企业的的高层管理理人员，高高层的公务务员。他们们有着传统统的地域和和风俗观念念，本金沉沉稳厚重适适合他们。。表3.18主要年份国有单位工业职工人数单位：万人年份合计其中工人学徒工程技术人员管理人员服务人员其他人员1978180.23128.997.647.0715.2115.196.131980194.43135.2410.798.1117.2316.556.511985206.73141.182.1011.9822.1219.739.621990209.91138.120.9115.1822.9021.3911.411995148.4087.2210.3516.9315.3918.511996132.3577.049.3715.6813.2517.011997112.5366.018.1013.8011.1013.52199893.8847.046.3610.177.6122.70199964.8941.225.649.266.182.59200052.8734.64.767.803.672.04200143.9328.654.266.792.881.35200238.4719.277.693.852.455.21200333.7621.453.745.382.081.11200425.4814.942.523.361.932.72200521.3912.542.122.821.622.29数据：2007年年本金系楼楼盘供求关关系2007年年本金系楼楼盘供应量量约11110套，，而潜在需需求量则高高达28800套。。但本金系系最大的问问题在于购购买欲望，，他们对政政策敏感，，现在的形形势很难在在短期内激激发欲望。。精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料（6）、近近海系楼盘盘需求量预预测考察对象：：东南亚国国家及地区区在沪的投投资情况、、来沪定居居人数数据来源：：上海统计计年鉴、民民政局官方方公布的信信息数据、、中华台商商协会数据据、上海外外经委官方方公开数据据、国内经经济学家提提供的专业业数据在沪工作、居住的外国常住人口(2005)单位：人类别2005结构（%）总计100011100居留许可外国人9538495.4一、按国别（地区）分

日本2781227.8韩国1404714马来西亚34803.5新加坡55475.5数据：2007年年近海系楼楼盘供求关关系近海系供应应量约7619套，，而需求量量约达40000套套以上，供供应远小于于需求，而而怎样挖掘掘近海系人人群的潜在在需求是楼楼盘成功的的关键。该该部分人群群对住房比比白一白二二系有着更更多的要求求，做更细细致全面的的调查是挖挖掘潜在需需求的关键键，大到地地段的选择择，小到门门口的几家家小店，都都需要做足足功课，价价格对他们们来说也许许不是问题题，2007年该系系上涨空间间很大。精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料（7）、远远海系楼盘盘需求量预预测考察对象：：欧美国家家在沪的投投资情况、、来沪定居居人数数据来源：：上海统计计年鉴、民民政局官方方公布的信信息数据、、上海外经经委官方公公开数据、、国内经济济学家提供供的专业数数据在沪工作、居住的外国常住人口(2005)单位：人类别2005结构（%）总计100011100居留许可外国人9538495.4一、按国别（地区）分

德国45914.6英国29042.9加拿大42794.3美国1432914.3澳大利亚37293.7法国41814.2二、按类别分

#留学人员及家属1022410.2驻华机构代表及家属97699.8外资企业工作人员及家属6013760.1外国专家及家属45864.6寄养儿童25722.6一年以上长期签证外国人46274.6注：本表由市公安局出入境管理局提供。数据：2007年年远海系楼楼盘供求关关系远海系供应应量约2400套，，需求量约约4174套，虽然然供应量和和需求量都都不大，但但供需比达达1：1.74，这这个比值不不容小视。。预计2007年上上涨空间同同样较大。。精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料考察对象：：世界顶级级奢侈品的的在中国区区域的销量量，以及每每年的增量量。数据来源：：中国汽车车协会专业业数据、保保时捷公司司公开的每每年销量报报表（关于于类似保时时捷之类名名车的中国国区销量））、《财经经》杂志提提供数据、、国内经济济学家提供供的上海奢奢侈品消费费水平报告告的专业数数据（8）、神神龙系楼盘盘需求量预预测2007年年神龙系楼楼盘供求关关系神龙系供应应量约1750套，，需求量约约920-1300套。该系系楼盘属于于小众类产产品，开发发难度较高高，转手难难度显而易易见，2007年供供大于求的的局面将使使得该系楼楼盘销售周周期延长，，也许降价价也不