中海上海中海瀛台地产项目广告企划方案

中海瀛台广告企划案市场篇解读“区位”“徐汇龙吴路”---植物园板块2006年植物园板块成交行情走势图主要楼盘成交面积比较图主要楼盘成交价格比较图区域产品价格水平10000-11000元/m2区域产品总价---150万元以下本项目产品需要跳脱区域市场！解读“滨江”陆家嘴滨江：国际都市感，高密度。典型案例：世茂滨江、盛大金磐北外滩滨江：外滩延伸段，市政规划行为。典型案例：白金府邸、新外滩花园南外滩滨江：人文历史，世博规划。典型案例：金外滩花园、耀江花园滨江地产先例奢华享受•锦绣未来滨江两岸是上海高端地产最集中的地区；滨江两岸是上海城市发展最前沿的地方；上海滨江地产现象浦东东--江江景景楼楼盘盘均均价价浦东东--江江景景楼楼盘盘均均价价滨江楼楼盘共共性—好地地段、、好位位置、、好景景观、、好社社区直接作作用—楼盘盘价格格提升升直接体体现—客户户层次次提高高我们的的问题题150万300万-500万万跳脱区区域市市场，，产品品价格格提升升我们的的客户户在哪哪里？？静安2006年年上海海300-500万万总价价住宅宅重要要成交交区域域长宁2006年年上海海300-500万万总价价住宅宅重要要成交交区域域徐汇2006年年上海海300-500万万总价价住宅宅重要要成交交区域域300-500万住住宅上海中中高端端优质质地产产项目目代表表！上海中中高端端住宅宅消费费群体体他们就就是我我们未未来的的客户户！具备购购买力力的消消费者者为什什么要要选择择我们们？他们需需要什什么样样的房房子？？他们需需要什什么样样的生生活？？我们能能给他他们什什么？？？主力年年龄段段在35-50岁之之间受过高高等教教育、、具备备相当当文化化基础础和人人生历历练收入颇颇高的的公司司私营营业主主、高高层管管理人人员等等家庭年年收入入可观观、具具备相相当购购买力力来源区区域以以上海海本地地为主主覆盖盖全市市、乃乃至辐辐射全全国及及港台台地区区中海瀛瀛台客层定定位通过对对项目目房地地产市市场分分析，，结合合本项项目，，我们们认为为本案案的目目标客客户应应该是是：具备相相当的的审美能能力和经济实实力享受生生活，，但拒绝绝喧嚣嚣眼光长长远更更要精打细细算目标客客群心理描描述目标客客群现状描描述二次置置业乃至多多次置置业为为主。。改善型型、享享受型型的置业业目的的。具有相相当经经济实实力，，年龄偏偏大。。对目前前交通通、配配套等等环节节不敏敏感。。更注重于于生活活品质质、生活环环境。。同时，，他们们极为为需要要身份份上的的认同感感。他们可可能来来自任任意一一个角角落有相当当经济济实力力和人人生修修养他们厌厌倦了了环境境日渐渐恶化化的城城市中中心需要得得到身身份和和地位位的认认同需要寻寻求一一个““真正正”享享受的的居住住家园园目标客客群形象素素描目标客客群购购买动动机？一个可可以住住的窝窝优质社社区顶级豪宅安全、、归属属他们目目前的的需求求范围围：舒适的的生活活空间间和优优越的的地理理位置置舒适彰现身身份消费费者者对对居居所所的的心心理理需需求求高尚尚住住宅宅极近近奢奢华华他们们不不只只是是买买一一套套房房子子而是是买买一一个个高高质质量量的的生生活活更是是买买一一种种身身份份他们们买买房房子子实实际际是是买买什什么么？？没有工作束缚缚的自由空间感觉自豪、有有面子的地方拥有良好环境境、能维持健康的地方有归宿感和亲切切感的地方满足个人独特的生活方方式与习惯他们的特别要要求“舒缓工作压压力”“差不多到家家的路上就能能感觉幸福起起来”“空气清新、、环境好，房房子之间不要要太密”“安静的地方方，和人与活活动区保持一一定距离”“我的书房窗窗外就是美丽丽的黄浦江””“我住的是中中海的房子””所以，给他们们的应该是恢复身心健康康的地方体现身份价值值的地方我们能不能创创造这样一个个地方……它不但有优越的地理位置、、健康的居住条件还有生态的高品质生活更有那种中国国人对家的归宿感和自豪感！我们的定位生态社区（绝对特质））中高段自用客客(目标对象)徐汇滨江(市场空缺)滨江·生态··豪宅定位图解上海唯一生生态型滨江江豪宅打破消费者对对于上海滨江江豪宅的常规规认识突出产品唯一一性和品质感感点明产品的环环境和形态，，拔高产品档档次产品定位价值要素建筑中海瀛台风水江景未来生态品牌徐汇首个真正正直面江景是成功的起点点，生态环境的补充才是完完整的品质生生活。与其他单纯强强调豪宅形象象的个案相比比，如同大家绅士士之于市井暴暴发，唤起人心中种种种对美好的的情感，为他们营造一一个更自豪的的品质家园。。我们相信如果你追求居居住品质。。。。如果你贪恋风风景。。。如果你两者都都割舍不下，，请来中海瀛瀛台；推广篇CBD滨江居住区陆家嘴老城厢滨江居住区南外滩老城厢滨江居住区北外滩寻找差异点中海瀛台生态型滨江浦东浦西不乏乏滨江社区，，本项目侧重重于滨江的生生态性，外部部环境（植物物园、湿地公公园）与内部部环境（低容容积、高绿化化）共同营造造了无可取代代的滨江地位位。推广切入点一一（大环境））推广切入点二二（未来性））徐汇也有滨江江在徐汇这一传传统高尚居住住区中的临江江住宅，是本本项目重量级级的卖点之一一，未来滨江规划的前瞻性提供了了极大的价格格支撑。推广切入点三三（品牌物业业）中海就是高端物业业的代名词基于多年开发发高品质住宅宅的经验，开开发商品牌已已形成的高端端附加值也是是在广告诉求求中需要大力力宣传的重点点。品质感：传递一种品质质生活的理念念，以精美大大气的画面营营造非尊即贵贵的效果稀缺性：纯生态低密度度的滨江豪宅宅是有别其他他滨江产品最最大的卖点价值感：以清晰的产品品卖点诉求告告诉客户本案案所具备的无无可比拟的优优势唯一性：浦西唯一的拥拥有600米米江岸线的临临江豪宅广告表现策略略第一步重塑地段推广策略徐汇南滨江区位描述如果说2006年以前滨江居住概念念属于浦东陆陆家嘴、属于于虹口北外滩滩、属于黄浦浦南外滩那么从2007年起滨江江居住概念还还将属于徐汇汇南滨江第二步重新定义滨江江豪宅广告策略绝对滨江生生态豪宅广告定位语徐汇全滨江稀稀缺生态领地地，南望浦东东湿地公园，，北靠上海植植物园600米湾岸岸线，零距离离亲水，弥足足珍贵俯瞰无无遮景致33万㎡一线线江景瑰宝寓寓所，凝聚当当今世界最为为先进的抗噪噪科技、照明明科技、节能能科技旷世珍藏滨江江唯一1.48低容积高高绿化的豪门门之地，2007中海地地产荣誉问世世第三步解析新形态的的滨江概念树树立独特的的价值感广告策略纯生态第一关键词生态是本案的的独特卖点，，根据华泾板块块的规划，这这里将重点发发展生态和文文化旅游，加之上海植物物园和浦江对对岸的湿地公公园，生态滨江是其其他滨江项目目所不具备的的。低密度第二关键词对于高层建筑筑社区或者多多高层建筑混混合的社区容容积率多在2以上，而本案1.48的容积率率是多高层混混合社区一个个非常大的亮亮点，对讲求生活品品质的高端人人士而言会成成为很重要的的购买理由。。宽视野第三关键词本案地块呈狭狭长型，东面面临江，湾岸线达600米，也就就是沿江面600米，是是非常难得的的天然优势，，从而造就了6公里的视野野宽度。零距离第四关键词住宅与江岸之之间是80米米宽的滨江大大道和观景步步道，同时时亲亲水水性性也也可可理理解解为为江江岸岸第第一一排排。。第四四步步解析析滨滨江江豪豪宅宅的的品品质质基基准准广告告策策略略中海海造造第一一关关键键词词中海海就就是是高高端端物物业业的的代代名名词词豪宅宅尺尺度度第二二关关键键词词150㎡㎡左左右右三三房房和和210㎡㎡左左右右四四房房，，户户型型面面积积合合理理，，功功能能配配比比舒舒适适。。自然然第三三关关键键词词近10万万平平米米磅磅礴礴绿绿化化，，珍珍藏藏壮壮阔阔自自然然，，兼兼有有八八大大特特色色景景区区，，与外外部部的的江江景景相相呼呼应应，，形形成成怡怡然然生生态态的的居居住住环环境境。。科技技第四四关关键键词词有关关项项目目的的科科技技含含量量也也是是购购房房者者比比较较关关注注的的部部分分，，以抗抗噪噪科科技技、、照照明明