商业地产基础知识培训教程

商业地产

基础知识培训主讲人：蒋鑫时间：2013年11月商业地产知识内容分享合肥商业概况商业项目赏析商业圈的概况何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产知识商业地产的属性本身来讲有狭义和广义之说：狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产的重要性：衣、食、住、行离不开商业、商业地产商业+地产商业：广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。讨论：大家说说自己熟悉的商业项目属于哪一类型？物业的建筑需求、订单式商业地产何为商业地产品牌商家物业建筑需求百货：楼层层高：卖场净高4M以上柱距要求：柱网开间9×9米楼板载荷：500公斤/平方米卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回车空间电梯（1部大货梯，1部客梯）发电机容量：2400—3200KVA

使用面积：8000-15000平方米或20000平方米以上消防：符合国家及当地标准并能通过验收停车位(若与超市在一起，就可减少车位量)其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大型超市：楼层层高：层高5.4m，配电箱入场；地下层高要求不小于4.5m。梁下净高4.5m，灯具下缘距地面3.6m，货车通道净高3.5m以上，收货平台高700mm。柱距：10m*10m柱距要求：柱网开间8米以上楼板载荷：卖场负荷≥600公斤/平方米卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回车空间电梯（1部大货梯，1部客梯）发电机容量：双电源供电，2500千瓦，采用灯带照明，照度标准：1200LUX，柱面预留插座，距地3.3m（特殊标准除外）使用面积：10000-20000㎡左右，单层5000㎡以上消防：营业厅不宜设在地下三层及三层以下，应设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统其他要求：供水、供气、通讯设施到位何为商业地产数码电器城：楼层层高：4米以上柱距要求：8×10m

楼板载荷：不少于500kg/m2

电梯：垂直交通，自动扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部

发电机容量：国家标准使用面积：中心店面积≥4000平米，单层2000平米左右消防：符合国家及当地标准并能通过验收停车位其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位品牌商家物业建筑需求影院：

层高：9米以上，柱距9米以上，柱间跨度不小于24米；面积：2000--4000平方米，4-8个厅;一至两个350-500人大厅，4-5个230-300人中型或有几个较小的VIP厅；楼板承载：400公斤/平方米；电压：380伏，三芯四相对电缆，照度75-150LX

其他：有小卖部何为商业地产餐饮：建筑要求：具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道；面积：大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可；供电：供电量250KW，主进开关整定值400A;供水：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm结构：楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2；卫生间及其污水排放：污水管线管径不小于DN150MM；隔油池及厨房废水排放：设置隔油池，隔油池出水管接入大厦地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM；新风、排风：提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400×600MM。品牌商家物业建筑需求KTV娱乐：楼层层高：3.2米以上柱距要求：适当宽度电梯（店里垂直交通）发电机容量：国家工业用电标准

使用面积：2000平方米以上，单层500平米以上消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施到位物业交付标准：毛坯交付何为商业地产各行业经营面积及配套设施之基本要求（仅供参考）业种使用面积（㎡）技术要求其它餐饮特色餐饮1000以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位营业时间较长，充足的停车位咖啡厅80-200以上上下水、电力、广告位

西餐300以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位

服务配套美容美发150以上上下水（冷、热水)、电力

便利店150-500电力小储藏室，24小时营业药店/个人护理100-200电力、与同业相隔必须超过300米

银行100-1000电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上

零售店服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等100以上电力

专柜20-30电力

何为商业地产品牌商家物业建筑需求层高及柱距要求：设计净层高不低于4米，柱距不少于8米为理想设计；商场主通道不小于3米、次通道不小于2.2米；在项目退红线的选择上，应遵循使地块形状规则，店铺能方正间隔，充分利用面积为前提；餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统；以上各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据实际招商客户而定；很多主力店商户提出相对苛刻的建筑要求，从而带给开发商较大的建设成本投入，而在实际的招商谈判过程中，并非没有回旋的余地，这些商户首要考虑的是经济效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指标外，在层高、柱距等方面部分商户亦会作适当让步。业态建筑建议何为商业地产商业业地地产产与与住住宅宅房房地地产产的的区区别别住宅宅房房地地产产商业业地地产产发展展商商大大多多数数采采取取开开发发销销售售的的模模式式其其资资金金回回收收模模式式相相对对简简单单商业业地地产产项项目目是是只只租租不不售售、、或或只只销销售售部部分分的的面面积积，，靠靠企企业业长长期期持持有有大多多数数的的住住宅宅类类产产品品的的购购买买者者在在购购买买住住宅宅类类产产品品时时，，主主要要是是买买来来自自住住的的大多多数数购购买买者者购购买买商商业业地地产产类类产产品品是是作作为为一一种种稳稳定定型型、、投投资资回回报报率率较较高高的的一一种种投投资资工工具具，，买买来来作作为为投投资资用用的的发展商只要要将房子卖卖出去，将将社区的物物业管理做做好，就基基本算是大大功告成发展商考虑虑的不仅仅仅是如何将将商铺卖出出去，而且且还要将后后期的经营营、推广作作为第一等等大事来对对待。何为商业地地产零售业的发发展趋势随着社会生生产力的发发展、科学学技术的进进步、人们们消费心理理的个性化化，社会产产品的种类类和数量越越来越多。。为了使这这些产品在在适当的时时间通过适适当的方式式到达目标标人群的手手中，商业业——这一行业作作为连接生生产领域和和消费领域域的流通环环节，其自自身的形式式在不断更更新，销售售方式也在在不断变革革。这些变变化首先直直接作用于于商品流通通的最终环环节——零售业，那那么零售业业也就必然然成为流通通环节中竞竞争最激烈烈的一环。。综观世界界零售业总总的历史发发展趋势来来看，６００年代，零零售业界采采取综合型型营运，因因此，百货货公司、大大型综合零零售势力高高涨；７００年代，零零售业则进进入专业化化的发展阶阶段，专门门店、连锁锁店、超市市、便利店店、自助家家庭用品中中心等业态态相继发展展；进入８８０年代，，大型购物物中心等在在世界商业业发达国家家范围内兴兴起；而９９０年代末末则朝经营营业态细分分化发展，，单品店、、生活题材材馆、无店店铺销售、、郊外大型型专门店、、产地直销销及家庭购购物等新型型零售业态态纷纷兴起起。就以我我国所地处处的亚洲来来看，近几几年来随着着经济的快快速飞跃发发展，其零零售业也发发生着翻天天覆地的变变化，主要要体现在以以下几方面面：趋势一：零零售业市场场高度集中中化、规模模化从市场份额额上来看，，零售业近近几年来在在亚洲出现现了相当的的集中度，，少数大的的零售商掌掌握当地市市场，占有有垄断意义义的市场份份额。换言言之，亚太太地区的零零售业从产产业经济学学的角度考考虑，其根根据市场份份额计算的的市场绝对对集中度指指标CRN已经处于一一个相当高高度。1997年香港地区区前5名零售商销销售额(CR5)已经达到总总销售额的的70%，同期新加加坡和台湾湾的CR5都超过35%，这种情况况有可能与与地区的区区域面积有有关，但从从这3个国家和地地区零售业业的发展水水平来看，，零售业市市场的高度度集中是亚亚太地区零零售业发展展的必然趋趋势。再来看一看看衡量一国国零售业规规模水平的的重要指标标——平均每间零零售店覆盖盖的消费者者数目：1996年日本的单单店覆盖人人数高居亚亚太地区各各国首位，，达到1560人，基本上上是同时期期中国覆盖盖量250人的6倍强。众所所周知，日日本的零售售购物环境境在全球享享有盛名，，这与其零零售商业的的规模是分分不开的。。趋势二：传传统零售形形式优势逐逐渐减弱，，新型零售售形式蓬勃发发展首先，总体体上亚太地地区传统零零售业形式式在各个国国家和地区区仍占有主主导地位，，传统零售售店数量全全部超过当当地零售店店总数的50%。1996年统计数据据显示，在在亚洲各国国中，中国国传统食杂杂零售店（（非自动型型超市、便便利店)数量的相应应比例最高高，为99.8%；最低的新新加坡相应应数据也超超过半数，，为68%。其次，虽然然传统零售售业仍占相相当大的份份额，不可可忽视的是是以自动超超市、便利利店为代表表的新兴零零售店正在在兴起。从从1996年香港超市市、便利店店数变化的的相关统计计数据来看看，1992年到1996年超市、便便利店分别别增长了25%和26%,同期的传统统食杂店比比原来减少少了19个百分点。。可以看出出，传统零零售业正逐逐步为新型型零售店所所取代，其其优势正在在逐步减弱弱。商业地产在在开发和运运营中涉及及到三个层层面资本运营商业地产市场开发运营管理商业地产的的内容贯穿商业地地产全过程程的三种行行为开发行为投资行为经营行为商业地产的的内容商业地产的的四元素开发商投资客商户消费者运营商商业地产的的内容商业地产的的市场发展展条件欧美参考的的主要判断断元素为人人均GDP、城市家庭庭汽车拥有有量和公共共交通条件件；在国外人均均GDP3000－4000美元时，家庭汽汽车拥有率率15－20％，商业地产发发展（ShoppingMall为例）才开开始进入发发展阶段；；人均GDP10000美元，家庭汽车车拥有率60％，才是成熟发发展阶段。。欧美：商业地产的的内容亚洲及国内内（含香港港、新加坡坡等）主要要判断元素素为人均GDP、城市家庭庭汽车拥有有量、公共共交通条件件、人口密密度、消费费总量等。。商业地产主主要分为两两类：一是是都市型商商业地产，，其发展条条件为城市市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区区型商业地地产，其发发展条件为为城市人均均GDP水平达到3000美元、公路发展展极为充分分、城市家家庭汽车拥拥有率达10－15％。亚洲及国内内：合肥经济：：2010年，合肥的的人均GDP指超过6000美元，2011年5月机动车保保有量61万辆，即每每8个人有1辆车。（家家庭汽车拥拥有率、停停车位）商业地产的的内容高品质商业业地产分割商铺领领风骚国际资本加加紧抢滩第三方经营营管理发展展趋向显著著商业地产发发展趋势及特点点商业地产的的发展特点点及趋势商业地产的的内容购物中心按开发形式划分市场型商铺铺社区型商铺底商型商铺铺写字楼商铺交通设施商商铺商业地产的的类型百货商场、、购物中心心商铺：指指百货商场场、各种类类型购物中中心里面的的铺位。市场型商铺铺：在这里里特指在各各种用于某某类或综合合商品批发发、零售、、经营的商商业楼宇中中的店铺位位。社区商铺：：指位于住住宅社区内内的商用铺铺位，其经经营对象主主要是住宅宅社区的居居民。住宅底层商商铺：指位位于住宅建建筑底层（（可能包括括地下1、2层及地上1、2层，或其中中部分楼层层）的商用用铺位。商务楼、写写字楼商铺铺：指诸如如酒店、商商住公寓、、俱乐部、、会所、展展览中心、、写字楼里里面用于商商业用途的的商业空间间。交通设施商商铺：指诸诸如地铁站站、火车站站、飞机场场等交通设设施里面及及周围的商商铺，以及及道路两侧侧各类中小小型商铺。。商业地产的的类型购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建建筑群中或或一个大建建筑物中，，许多商商店、娱乐乐设施和和餐馆组成成的大型零零售综合体体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上上，由管理商统一一经营管理，，主要采取出出租方式运营营的集零售、、娱乐、餐餐饮、休闲等等于一体的复复合商业业态态。商业地产的类类型1、主力店租户户：百货主力店、、超市及娱乐乐主力店。2、次（半）主主力店租户：：运动名品店、、服装旗舰店店、书店、音音像店等。3、娱乐、餐饮饮设施：诸如电玩、KTV、酒吧等娱乐乐设施，以及及中西式快餐餐、主题餐厅厅、精品中餐餐、日韩料料理、休闲餐餐饮、美食广广场等餐饮设设施。4、专卖店：包括国际一线线、二线品牌牌及当地品牌牌的各种专卖卖店品牌。SHOPPINGMALL项目包括的商商业组合内容容讨论：合肥购购物中心有哪哪些？购物中中心有哪些知知名品牌？你所知道的品品牌属于哪一一类？商业地产的类类型百货主力店:商之都、合百百、百盛、大大洋、金鹰、、银泰、新世世界等商业品牌乐购永辉超市主力店：：沃尔玛、家乐乐福、乐购、、大润发、永永辉、苏果、、人人乐、合合家福等沃尔玛家乐福商业品牌建材家居主力力店：红星美凯龙、、欧亚达、月月星、居然之之家、东方家家园、美克美美家等商业品牌家电数码次主主力店:国美、苏宁、、五星、宏图图三包、百脑脑汇、颐高、、赛博、国生生等商业品牌影院主力店：：中影集团、星星美、时代今今典、横店影影视、上海永永乐、金逸、、嘉禾、大地地影院等南方新干线商业品牌购物零售：运动100、滔博、丝芙芙兰、屈臣氏氏、大千百货货、三福百货货、凡人服饰饰、纪念日、、大头鞋业、、百利鞋城、、百丽、奥康康、意尔康、、九牧王、虎虎都、依立腾腾、海澜之家家、劲霸、利利郎、哥弟、、雅莹、浪漫漫一身、达衣衣岩、江南布布衣、贝拉维维拉、秋水伊伊人、阿迪、、耐克、英宝宝、卡帕、李李宁、安踏、、森马、美特特斯邦威、以以纯、巴拉巴巴拉、小猪班班纳、嘀嗒嘀嘀、太平鸟女女装、阿呀呀呀、石头记、、达芙妮、通通灵翠钻、金金铂利、欧莱莱雅、玉兰油油、阿依莲、、歌莉亚等商业品牌餐饮美食：肯德基、麦当当劳、必胜客客、肥西老母母鸡、大娘水水饺、永和豆豆浆、土大力力、星食代、、上岛、栖巢巢、城市花园园、德庄、小小肥羊、小尾尾羊、刘一手手、同庆楼、、赛纳河畔等等商业品牌休闲娱乐：麦乐迪、好乐乐迪、阿波罗罗、金皇冠、、苹果、维果果、芒果、方方糖；神采飞飞扬、汤姆熊熊、百乐门、、游戏世家；；金士堡、舒舒美堡、浩泰泰；富桥、良良子；丽妍、、超妍、澳洲洲EV；金色米兰、、天然等商业品牌按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商业地产的类类型按业态划分综合型零散型特色型商业地产的类类型销售模式整体转让零散销售自由出租返租销售模式：全部销销售、全部租租赁、租售结结合商业运营模式式：自营、租租赁、联营商业地产的销销售模式概念：就是是带租约销售售，即先引进进品牌商家，，然后将商场场划分若干小小面积产权商商铺销售给众众多小业主，，并保证给小小业主一定的的定期租金回回报，发展商商即可在短期期内回笼资金金并获得超额额利润。。实质：商品品房售后包租租是指房地产产开发经营企企业为促进销销售，在其进进行外销商品品房售后包租租是指房地产产开发经营企企业为促进销销售，在其进进行外销商品品房出售时与与买受人约定定，在出售后后的一定年限限内由该房地地产开发经营营企业以代理理出租的方式式进行包租，，以包租期间间的租金冲抵抵部分售价款款或偿付一定定租金回报的的行为。返租销售商业地产的销销售模式利益：国国内的房房地产公司融融资渠道比较较单一，为了了应对银行银银根紧缩、成成本增高的不不利局面，开开发商利用售售后包租融资资进行发展已已是相当普遍遍的做法。对于个人投资资者而言，现现在商铺是一一种房地产和和理财产品结结合的产品，，不仅具产权权的房地产特特性，同时在在理想状态下下，又是一种种收益比较高高的投资理财财产品。可见，售后包包租并非只是是开发商单方方获益的模式式，其本质仍仍是实现开发发商与投资人人的双赢。风险：由由于商商铺产权发生生转移，作为为第三方的商商业经营管理理机构要么是是发展商临时时成立的公司司，要么是专专门聘请的专专业管理公司司，二者都不不可能全力为为发展商的承承诺负责，因因为物业租给给大商家的租租金非常之低低，发展商不不可能从中获获取相应的利利润，承诺给给小业主的租租金回报成为为发展商的长长期包袱，很很有可能无法法兑现先前承承诺，尤其在在经营状态不不佳的情况下下，其风险更更加巨大。返租销售商业地产的销销售模式租金（元/平米/天）＝销售单单价（元/平米）＊回报报率／３６５５天／出房率率公式出房率：是指房屋净使使用面积占销销售面积的百百分比。租金问题延伸伸：“逃离”步行街：肯德德基、大娘水水饺、东亚快快餐、百诚鞋鞋业。。。商业地产的销销售模式6%-10%左右是合理回报率率商铺投资大部部分都是10-12年收回投资成本本。某些项目开发发商胡乱提高高年回报率承承诺，有的甚甚至达到20%，这完全背离了了市场规律，，其后果自然然落得一败涂涂地。商业地产的销销售模式商铺定价操作作程序层别总价=（目标销售总总额÷总权重系数）X层别权重系数数凭经验对项目目不同层别进进行系数设定定（第一层是是项目价值最最高价格最高高的层别，通通常取系数为为100%，依次类推越越高层别系数数越小，地下下层别亦如此此。）系数X销售面积（建建筑面积）=权重系数∑权重系数=总权重系数商铺定价因素素：成本、市市场、周边项项目、竞争项项目、项目类类型、档次等等综合因素。。商业地产的销销售模式（层别总价÷层别总权重系系数）X具体商铺权重重系数=具体商铺总价价设定各层别中中各个商铺的的系数，位置置最好、面积积最合适、能能见度最高、、最容易到达达的商铺通常常设为100%，根据不同因因素的变化递递减。商铺系数X商铺销售面积积（建筑面积积）=商铺权重系数数∑具体商铺权权重系数=层别商铺总权权重系数商业地产的销销售模式商业地产的客客户投资者最关心心什么？物业是否能增增值！商业地产经营者最关心心什么？经营营是是否否可可持持续续性性发发展展！！投资资者者与与经经营营者者怎样样才才能能让让投投资资者者觉觉得得某某个个物物业业能能增增值值呢呢？？或者者说说什什么么才才能能保保证证物物业业能能增增值值呢呢？？商业业地地产产背景景环环境境———大的的经经济济环环境境是是否否健健康康发发展展行业业环环境境———商业业地地产产行行业业是是否否是是投投资资热热点点地块块价价值值———地产产项项目目所所处处地地块块是是否否在在未未来来有有发发展展同类类市市场场经经营营状状况况———某个个地地产产项项目目预预计计经经营营的的业业态态目目前前是是否否有有发发展展空空间间项目目规规划划———商铺铺规规划划设设计计是是否否合合理理，，是是否否符符合合经经营营要要求求价格格合合理理———销售售价价格格是是否否与与实实际际价价值值趋趋同同商业业地地产产影响响客户户决断断的的因因素素客户户：：不仅仅指指投投资资客客，，更更是是针针对对经经营营者者，，因因为为他他们们才才是是更更加加专专业业、、更更加加挑挑剔剔的的客客户户。。商业业地地产产影响响客客户户决决断断的的因因素素参与与开开发发的的公公司司品品牌牌项目目本本身身内在在因因素素外在在因因素素客户户自自身身实实力力、、知知识识、、年年龄龄、、偏偏好好、、………其他他（唯唯一一性性））商业业地地产产外在在因因素素参与与开开发发的的公公司司品品牌牌开发发商商物业业、、运运营营公公司司发展展商商建筑筑设设计计公公司司实力力信誉誉经验验商业业地地产产硬件件软件件地理理位位置置交通通状状况况周边边商商业业市市场场同类类市市场场整整体体水水平平周边边居居民民水水平平建筑筑形形式式铺位位划划分分配套套设设施施●●●销售售策策略略进驻驻品品牌牌优惠惠政政策策未来来前前景景推广广力力度度运营营管管理理●●●外在在因因素素———项目目本本身身商业业地地产产商业业地地产产知知识识商业业项项目目赏赏析析商业业圈圈的的概概况况合肥肥商商业业概概况况商圈圈的的构构成成商圈圈大大致致由由三三部部分分组组成成主圈圈次圈圈边圈圈。主圈圈主圈圈即即主主要要商商圈圈，，也也称称第第一一商商圈圈，，是是指指最最接接近近商商店店的的区区域域。。在在主主要要商商圈圈内内，，消消费费者者去去商商店店购购物物最最为为方方便便，，一一般般情情况况下下，，百百货货商商店店65%左右右的的顾顾客客来来自自主主要要商商圈圈。。在在主主商商圈圈内内，，顾顾客客在在人人口口中中的的密密度度较较高高，，每每个个顾顾客客的的平平均均购购货货额额也也最最高高，，这这一一商商圈圈很很少少与与其其他他类类型型商商店店的的商商圈圈发发生生重重叠叠，，否否则则就就易易出出现现过过度度竞竞争争。。一一般般来来说说，，小小型型商商店店的的核核心心商商圈圈在在0.8公里里之之内内，，顾顾客客步步行行来来店店在在10分钟钟以以内内；；大大型型商商场场的的核核心心商商圈圈在在5公里里以以内内，，无无论论使使用用何何种种交交通通工工具具来来店店，，不不超超过过20分钟钟。。次圈圈次圈圈即即次次要要商商圈圈，，也也称称第第二二商商圈圈，，是是指指位位于于主主要要商商圈圈外外围围的的次次要要区区域域。。在在这这一一区区域域内内，，顾顾客客较较为为分分散散，，但但消消费费者者来来店店购购买买商商品品也也较较为为方方便便，，在在次次要要商商圈圈内内聚聚集集着着百百货货商商店店25%左右右的的顾顾客客。。一一般般来来说说，，小小型型商商店店的的次次要要商商圈圈在在1.5公里里之之内内，，顾顾客客步步行行来来店店在在20分钟钟以以内内；；大大型型商商场场的的次次要要商商圈圈在在8公里里以以内内，，无无论论使使用用何何种种交交通通工工具具来来店店，，平平均均不不超超过过40分钟钟。。商圈圈在在受受各各种种因因素素的的影影响响，，其其范范围围和和形形态态状状是是会会经经常常变变化化的的，，一一般般情情况况下下，，商商圈圈形形态态表表现现多多为为各各种种不不规规则则的的多多角角型型，，为为便便于于研研究究分分析析，，一一般般将将商商圈圈抽抽象象地地视视为为以以商商店店为为中中心心向向外外辐辐射射的的圆圆心心圈圈型型。。边边圈圈次圈边圈边圈即即边缘缘商圈圈，也也称第第三商商圈，，是指指位于于次要要商圈圈以外外的区区域。。在边边缘商商圈内内，散散居着着百货货商店店约10%左右的的顾客客，在在这个个区域域的消消费者者来商商店购购买商商品中中不太太方便便。一一般来来说，，小型型商店店的边边缘商商圈在在1.5公里以以外，，顾客客步行行来店店在20分钟以以上；；大型型商场场的边边缘商商圈在在8公里以以外，，无论论使用用何种种交通通工具具来店店平均均在40分钟以以上。。商圈分分析商圈分分析是是指对对商圈圈的构构成、、特点点和影影响商商圈规规模变变化的的各种种因素素进行行综合合性的的研究究。对对商场场来讲讲，商商圈分分析有有重要要的意意义。。它有有助于于企业业合进进选择择店址址，在在符合合设址址原则则的条条件下下，确确定适适宜的的设址址地点点；有有助于于企业业制定定市场场开拓拓目标标，明明确哪哪些是是本商商场的的基本本顾客客群和和潜在在顾客客群，，不断断扩大大商圈圈范围围；有有助于于企业业有效效地进进行市市场竞竞争，，在掌掌握商商圈范范围内内客流流来源源和客客流类类型的的基础础上，，开展展有针针对性性的营营销。。商圈分分析的的必要要性商圈分分析是是百货货商店店旱灾灾行合合理选选址的的基础础工作作商场在在选择择店址址时，，总是是力求求以较较大的的目标标市场场，来来吸引引更多多的目目标顾顾客，，这首首先就就需要要经营营者明明确商商圈范范围，，了解解商圈圈内人人口的的分布布状况况以及及市场场、非非市场场因素素的有有关资资料，，在此此基础础上，，进行行经营营效益益的评评估，，衡量量店址址的使使用价价值，，按照照设址址的基基本原原则，，选定定适宜宜的地地点，，使商商圈、、店址址、、、经营营条件件协调调融合合，创创造经经营优优势。。商圈分分析是是百货货商店店制定定竞争争经营营策略略的基基础本本前提提在日趋激烈烈的市场竞竞争环境中中，价格竞竞争手段仅仅仅是一方方面，同时时也是很有有限的，百百货商店在在竞争中为为取得优势势，已广泛泛地采取非非价格竞争争手段，诸诸如改善商商店形象，，进行企业业形象设计计与策划，，完善售后后服务等等等。这些都都需要经营营者通过商商圈分析，，掌握客流流来源和客客流类型，，了解顾客客的不同需需求特点，，采取竞争争性的经营营策略，投投顾客之所所好，赢得得顾客信赖赖，也即赢赢得竞争优优势。商圈分析是是百货商店店制定市场场开拓战略略的重要条条件一家百货商商店的经营营方针、策策略的制定定或调整，，总要立足足于商圈内内各种环境境因素的现现状及其发发展趋势。。通过商圈圈分析，可可以帮助经经营者明确确哪些是本本店的基本本顾客群，，哪些是潜潜在顾客群群，力求在在保持基本本顾客群的的同时，着着力吸引潜潜在顾客群群，制定市市场开拓战战略，不断断延伸经营营触角，扩扩大商圈范范围，提高高市场占有有率。商圈分析是是百货商店店减少资金金占用的重重要手段百货商店经经营的一大大特点是流流动资金占占用多，要要求资金周周转速度快快。百货商商店的经营营规模受到到商圈规模模的制约，，商圈规模模又会随着着经营环境境的变化而而变化，当当商圈规模模缩小时，，而百货商商店的经营营规模仍维维持原状，，就有可能能导致企业业的一部分分流动资金金的占压，，影响资金金周转速度度，降低资资金利润率率。商圈分析应应考虑的因因素人口数量及及特点包括居住人人口数量、、工作人口口数量、过过往人口数数量、居民民户数和企企事业单位位数，及相相应人口年年龄、性别别、职业和和收入水平平构成等。。建设状况包括公共交交通、供电电状况、通通讯设备、、金融机构构等对于百百货商店营营销的方便便程度。社会因素分析地区建建设规划、、公共设施施（公园、、公共体育育场所、影影剧院、展展览馆），，以及本地地区的人文文等，是否否有利于百百货商店的的发展。商业发展潜潜力包括购买潜潜力和现有有商场的经经营状况。。这两个因因素是对百百货商店影影响的最直直接因素。。在对商业业发展潜力力进行分析析时，应计计算该地区区的商圈饱饱和度，以以了解这个个地区内同同行业是过过多还是不不足。在商商圈饱和度度低的地区区建店，其其成功的可可能性必然然超过商圈圈饱和度高高的地区。影响商圈大大小的因素素百货商店的的自身的特特点百货商店的的商圈不仅仅有别开其其他商场和和商店的商商圈，而且且即使同是是百货商店店，坐落于于同一地区区，由于其其各自不同同的特点，，商圈范围围也有所区区别。造成成这种区别别的因素有有：商店的的形象和信信誉，服务务质量的优优劣，商品品经营的特特色，价位位的高低，，以及物质质设施的差差异等。经经营同类商商品的两个个商店即便便同处一个个地区的同同一条街道道，其对顾顾客的吸引引力也会有有所差异，，相应地，，商圈规模模也不一致致。那些经经营灵活，，商品齐全全，服务周周到，在消消费者中树树立了良好好形象的商商店，高圈圈规模相对对地会较其其他同行业业商店大。。商业地产知知识合肥商业概概况商业圈的概概况商业项目赏赏析合肥概况合肥经济发发展合肥商业发发展合肥商业概概况合肥是安徽徽省省会：位于安徽中中部，长江江淮河之间、、巢湖之滨滨，通过南南淝河通江江达海，承东启启西、接连连中原、贯贯通南北；；全省政治、、经济、文文化、信息息、金融和和商贸中心心，全国重要科科研教育基基地，国家家级皖江城市带带承接产业业转移示范范区核心城城市；合肥市辖：：庐阳区、瑶瑶海区、蜀蜀山区、包包河区、巢湖市、肥东县、、肥西县、、长丰县、、庐江县，并赋予合合肥高新技技术产业开开发区、合合肥经济技技术开发区区、合肥新新站综合试试验区市级级管理权限限。2011年户籍人口口708万，常住人口746万，市区常住住人口328万。全市行政辖辖区总面积积11408.48平方公里，其中巢湖湖水面面积积769.5平方公里；；据最新统统计数据，，截止至2011年7月，合肥市市区建成区区面积，已已达339平方公里。。合肥概况“十一五”合合肥市发发展状况全国经济发发展重点从从南北轴线线变更为东东西轴线，，合肥成为为重要衔接接地合肥成为新新兴的南北北运输要点点2008年合肥市被被接纳为长长三角城市市，享受长长三角发展展待遇合肥收到国国际高档汽汽车配件制制造商的青青睐合肥市逐渐渐成为中国国白色家电电最大生产产基地合肥开始鼓鼓励信息电电子业从南南方迁移至至北京东方落户户合肥工业增长区位优势政策优势建立市政中中心，简化化工商业报报批流程为现阶段优优势工业级级优势商业业提供市政政配套支持持降低工商业业检验标准准交通支持合肥火车站站的改造，，扩容合肥-上海/武汉/郑州的动车车组，已建建或在建近近11条动车线新建新桥国国际机场，，预计2011年投入完工工并使用长江路、马马鞍山路等等主干道的的拓宽改造造工程建设中的轻轻轨1号线合肥概况2010年GDP2702.5亿合肥近三年年GDP总量增幅平平稳，平均均增幅明显显高于一线线城市，合合肥GDP总量在与全全国及周边边主要城市市的排名中中落后，水水平略高于于同是中部部城市的南南昌，整体体GDP水平仅相当当一线发达达城市1/5。（合肥经济发发展很快，，但达到一一线城市还还有很大的的差距。）经济发展是是商业发展展的基础：：近几年合合肥出现了了很多新的的品牌：超超市品牌、、百货品牌牌、零售品品牌、服装装品牌、餐餐饮品牌等等。合肥经济发发展合肥市2009年人均GDP已超过5,000美元，表明明合肥已经经具备展购购物中心、、生活时尚尚中心等现现代零售形形态的条件件。合肥市2010年人均GDP8385美元，城镇居民民人均可支配配收入19051元；约占35%左右2010年，合肥城城镇居民人均消费性性支出14012元，增长10.4%。恩格尔系数数为35.8%，同比降降低1.3个百分点点；国际际上认定定的富裕裕水平为为30%～40%，低于30%为最富裕裕。合肥经济济发展一核：即合肥市市中心城城区以及及周边城城镇密集集区，包包括1个主城、、4个城市组组团、１个滨湖湖新区；；五轴：是指５条条发展轴轴线，即即合淮铁铁路、公公路，合合芜铁路路、合马马公路，，合九铁铁路、合合蓉高速速公路，，合六公公路与合合宁高速速公路沿沿线发展展轴；合肥市规规划打造造“一核五轴轴多组团团”城镇空间间结构，，构筑合合肥都市市圈：合肥规划划将沿城城市主要要交通轴轴线向东东、北、、西、西西南、东东南方向向辐射五五条拓展展轴发展展，主要要向西、、向南发发展，适适当向北北、向东东发展，，老城提提升。合肥经济济发展合肥市中中心城区区规划划划分为八八个城市市分区：：老城区、、东区、、北区、、西区、、南区、、经开区区、高新新区和滨滨湖新区区。根据合肥肥十二五五城市规规划：合肥市将将打造由由滨湖新新区、老城区和政务文化化新区构成的中中心城区区；到2020年，未来来合肥重重点开发发区域包包括西南南部滨湖新区区、经济济开发区区、高新新区；合肥市政政府已将将政府部部门整体体迁移至至西南政政务新区区，以带带动新老老城区共共同发展展。合肥经济济发展至2020年，合肥肥市规划划形成以以轨道交通通、快速速公交为主骨架架，常规公交交、出租租车等方式为为补充的的城市公公共交通通系统；；快速公交交：至2020年，合肥市预预计建设快速公交线路总长度180公里，形成“三横三纵”共10条快速公交线路，预预计其中4条线路为南北北走向，6条为东西走向向；轨道交通1号线：2009年下半年开建建，预计2014年底开通运营营；轨道交通2号线：预计2011年开建，预计计2016年底开通运营营。轨道交通规划划：轨道交通远景景线网总长322.5公里，其中市区线路路7条，全长215.3公里；市域线5条，其中1条机场专用线线，全长107.2公里合肥经济发展展合肥原有经济济较为薄弱，，但近年由于于政策导向及及长三角大量量工业、企业业内迁使合肥肥成为中国内内地发展最快快的省会城市市之一，居民民收入及支出出增速明显，，整体经济实实力决定了合合肥商业也将将进入传统商商业向多元商商业发展转型型期。合肥经济发展展总结在80年代，合肥代代表商业为以以红旗百货大大楼、龙图商商厦、汇通商商厦为代表的的三孝口商家乐福、沃尔尔玛等大型连连锁超市进入入合肥，吸引引了大量周边边中等收入居居民，合肥多多家大卖场销销售额排名全全国前列；尽管没有真正正意义上的购购物中心，但但是元一广场场及国购广场场的运营还是是让购物中心心业态在合肥肥开始崭露头头角。而2008年开始，众多多大型购物中中心在建或者者开建90年代中后期，，以鼓楼商厦厦、商之都、、百货大楼、、乐普生为代代表的四牌楼楼商圈取而代代之百大CBD购购物广场、三三里庵的国购购广场等商业业出现，开始始由传统百货货向新兴综合合百货转变，，多种商业形态开开始出现随着万达广场场开业，合肥肥进入综合性性商业快速发发展期，购物物中心将主导导未来商业市市场四牌楼商圈崛崛起大卖场效应发展拐点：商商业二次升级级购物中心开始始大量涌现传统商业占据据主导；三孝口商圈崛崛起；商业升级80年代90年代合肥市最核心心商业区域：：淮河路商业业步行街；东东段发展；芜芜湖中山路、、蚌埠淮河路路、六安皖西西路未来商业发展展：中心区域域商业、社区区商业02—0602—0606—10综合性商业快速发展期2010及以后合肥商业发展展——历程合肥市级商圈主要集中于传传统老城区范范围，即环护护城河内；现有传统商圈基本分布于二二环路以内；；向二环路以外外区域延伸是是新兴商圈发展的趋势。。序号主要商圈名称商圈级别1中心城区商圈传统市级商圈2三里庵商圈传统区域商圈3站前商圈传统区域商圈4马鞍山路商圈传统区域商圈5南七商圈传统区域商圈6北区商圈新兴区域商圈7东区商圈新兴区域商圈8政务新区商圈新兴区域商圈9滨湖新区商圈新兴区域商圈10明珠广场商圈新兴区域商圈11七里塘商圈新兴区域商圈13大铺头商圈新兴区域商圈合肥商业发展展——商圈名称中心城区商圈概述

是合肥商业规模最大、商业密度最高的区域，集聚了合肥主要的百货商场，商圈包括四牌楼、三孝口、大东门等传统市级商业区以及淮河路商业步行街，整体商业档次中档到高档，是集购物、餐饮、休闲娱乐功能的综合性商圈位置中心城区商圈位于护城河内商业类型百货商场、步行街、电器市场、服装批发市场、沿街商铺等典型现有商业百货类：百盛、鼓楼商厦、金鹰(大东门店)、百货大楼、商之都(宿州路)、金鹰(百花井)、百大CBD、金鹰(富世广场)、乐普生、青云服饰等步行街：淮河路步行街专业市场：苏宁、国生、宏图三胞典型未来商业购物中心：华侨广场、合肥饭店等消费群体以淮河路步行街为代表大众消费客群；以金鹰(大东门店)为代表的高端消费客群，以乐普生、商之都、金鹰(百花井)为代表的中高端消费客群合肥发展区域域合肥商业发展展——商圈名称南七商圈概述位于合肥西南区域，是合肥传统区域商业圈，商业以百货商场、大卖场和IT卖场为主，借助科大等高校支持，南七商圈范围已逐步扩大，目前已成为以传统百货、超市卖场、IT数码卖场为主的复合商圈位置南七商圈主要沿金寨路一线布局，以科大周边为商圈核心商业类型百货商场、数码电子市场、沿街商铺等典型现有商业百货：新曙光商厦、合肥商业大厦大卖场：北京华联、好又多数码卖场：颐高数码、赛博数码、百脑汇典型未来商业安粮城市广场消费群体主要消费群体为周边居民科大等大学学生全市数码电子类消费者合肥商业发展展——商圈名称三里庵商圈概述主要包含长江西路西一环附近区域，原有商业以沿长江西路的街铺为主，由于国购的兴起带动了整个商圈的发展，是区域商圈的代表，商业影响力覆盖合肥西区，甚至能够辐射整个市区位置三里庵商圈主要包含长江西路区域商业类型购物中心、沿街店铺、专业卖场典型现有商业购物中心：安徽国际购物中心大卖场：家乐福、家福特专业卖场：国美电器典型未来商业之心城、西环中心广场、金地1912消费群体主要消费群体为周边居民合肥商业发展展——商圈名称元一（站前）商圈概述新兴代表性综合商圈，临近火车站，原以批发市场为主，随着元一购物广场的营业而形成较好的商圈氛围，拥有东区最大体量的购物中心，较受欢迎。位置主要以元一广场、新站区周边区域为主商业类型购物中心、专业市场、批发市场典型现有商业购物中心：元一购物广场、温莎广场、凯斯茂、商之都大东门店专业市场：建材市场、红星美凯龙批发市场：白马服装城、安徽大市场等典型未来商业恒盛坝上街、信地城市广场、胜利广场欢乐城、宝业东城广场、特易购广场等消费群体主要消费群体为周边居民批发市场能够辐射到合肥全市及合肥周边城市合肥商业发展展——商圈名称马鞍山路商圈概述新兴区域型商圈，马鞍山路沿线汇集了合肥大量中高档楼盘，南部有众多高校，因此形成了以酒吧及休闲产业为主的商业，近年来由于新都会家乐福带动了整个商圈的发展，同时填补了南片区商业的空白。位置主要以万达广场为核心的马鞍山路沿线范围商业类型购物中心、沿街商铺典型现有商业购物中心：万达广场、新都会环球广场酒吧：39度、极地风暴、芭比俱乐部大卖场：合家福社区商铺：金地88典型未来商业东方广场、绿地海顿广场、吉瑞泰盛广场消费群体主要消费群体为周边中高收入居民南面大学学生合肥商业发展展——商圈合肥商业发展展——商圈合肥商业发展展——现有商业开发商/营运商大连万达集团位置芜湖路与马鞍山路交汇处开业时间2010年商业面积230,000平方米功能板块商业、住宅、酒店、办公、公寓商业楼层购物中心（B1-5F）万千百货（1F-6F）代表租户万千万货、沃尔玛、国美、GUCCI（未开业）、ZARA、万达影城、孩子王、同庆楼、大歌星合肥包河万达达广场总建筑筑面积约704,000平方米，其中中自持商业中中心面积约177,000平方米，五星星级酒店面积积约48,000平方米，已于于2010年12月正式开门营营业；项目由万达商业综合合体、万达威威斯汀大酒店店、沿河酒吧吧街、包河金金街、万达5A级写字楼、万万达豪宅组成成；目前已进驻驻的商业品牌牌包括万千万货、沃沃尔玛、国美美、万达影城城、ZARA、GUCCI、孩子王、同庆庆楼、大歌星星、大玩家等；合肥商业发展展——万达广场楼层业态代表租户6F百货万千百货5F百货、娱乐万千百货、万达国际影城4F百货、娱乐万千百货、万达国际影城3F百货、餐饮、娱乐万千百货、孩子王、大歌星、巴贝拉、同庆小笼、一番居、麻辣盛宴、101牛排、汉拿山、银鲨海鲜自助、芒果泰融和餐厅2F百货、零售、电器、2F餐饮、娱乐、服务万千百货、国美电器、大玩家、必胜客、屈臣氏、圣迪奥、太平鸟男装、LEE、VANS、GXG、五色风马、乐扣乐扣、亦谷1F百货、零售、电器、2F餐饮、娱乐、服务万千百货、国美电器、大玩家、必胜客、屈臣氏、圣迪奥、太平鸟男装、LEE、VANS、GXG、五色风马、乐扣乐扣、亦谷B1大卖场沃尔沃尔玛其商业功能涵涵盖百货、室内外外步行街、购购物中心，客客群定位大众众到中高档消消费群，商业业业态齐全，，涵盖各类零售、餐饮、、娱乐和休闲闲服务业态，主力店、专专业店等商业业品牌的知名名度和影响力力均较强。，包河万达广场场是目前合肥肥体量最大的的购物中心，商业业态包包括零售、餐餐饮、休闲娱娱乐，虽地处处非传统商业业圈，但商业业品牌影响力力和聚客能力力均较强，商业影响力能能辐射合肥大大众到中高档档的消费群体体合肥商业发展展——万达广场万达广场到目目前为止共分分为四代产品品，即一代、、二代、三代代、A级店；合肥为为第三代店合肥商业发展展——万达广场一、我们设计计的东西，万达有中国唯唯一的商业设设计院，有100多人团队的设设计院，还不包括我我们在全国各各地的规划处处。这是万达达近些年能力力发展的好的的很重要的一一个原因。学学习境外加强强国内，自己己实践摸索独独创的东西出出来的。商业业设计的好处处跟我的生产产单位和后期期营运管理单单位可以在网网上沟通，我我们内部有网网，对设计的的事物和运营营当中发现需需要提升的地地方，可以马马上反馈到前前面，进行修修改。我们不不断的成熟就就是这个原因因。商业规划划院对商业规规律的认识和和摸索不是一一般人找的明明白的。最最最重要是对业业态的规律的的认识和人流流动线的设计计。这不是一一句话两句话话说清楚的。。这是我们商商业设计水平平的不同。二、商业资源的拥拥有。万达现在跟我我们跨国企业业签了合作协协议的有50家，其他的一一些商家有五五千来家，连连锁企业就有有好几百家。。现在万达不不存在招商问问题，不能叫叫选商。三个个版本，每个个版本配什么么样的商业业业态，定下来来的。进合肥肥可能我们是是选别人。这这个月底，下下个月初可能能就敲定了。。盒子一样都都容易盖，盒盒子的内容谁谁来管。商业业资源丰富，，每个城市不不同，我挑谁谁。商业资源源丰富不丰富富，有一个很很重要的判断断标准，万达达一个口号叫叫满场开业，，竣工就是开开业日。10月份能竣工，，10月份就开业。。竣工拿着竣竣工备案证，，水电煤气都都通了，差不不多一个星期期左右就通了了。这是全国国任何一个，，乃至世界任任何一个地产产商都做不到到的。这是商商业资源充足足，大家必须须配合我们。。在10年的磨合中大大家也明白了了。随着我们们大家一起开开业。开业不不是开几个，，是全开、满满场开业。三、就是营运的能能力。万达有中国乃乃至亚洲最大大的商业管理理公司。到今今天年底管理理的商业物业业面积超过接接近500万平米。到明明年年底超过过700万平米。每年年200万平米往上增增加。亚洲第第一。这么大大的管理团队队，自己经过过这么多年的的管理，形成成自己一套文文化。商业管管理书籍大概概超过200万字，10几本非常细。。开业有开业业的书籍，招招商分成若干干招商。开业业后前三个月月的制度是什什么样的。开开业一年到三三年是什么样样的。人才培培训太多太多多了。商业物物业的水平，，设计的好、、招商的好，，不一定意味味着一定成功功。商业不能能说商业，开开业大吉这句句话，有的是是吉利的，有有的是开业以以后很快就死死了，后期运运营的水平，，也决定这个个场子能不能能火。所以万万达拥有自己己独特的连锁锁公司，商业业管理公司明明年可以到一一万两千多人人，今年接近近七八千人。。形成了自己己的特色，万万达有文化，，团队很优秀秀，成立公司司时间也长，，开一个火一一个。我不评评价别人坏，，我只说我自自己好，就我我的三点，自自己能设计、、商业资源丰丰富、能选商商不是招商。。万达广场可可以这么讲，，不管在任何何地方开，任任何城市开，，开一个火一一个。很多管管商业的领导导政府的都觉觉得很奇怪：：万达没有培培育期。若干干个综合体，，综合体和综综合体是不一一样的，万达达综合体保证证才是最好的的。到时可以以用时间来证证明。开综合合体有的开的的半死不活的的。开了以后后再关门，有有的是。四、万达现在不缺缺钱，主要是是人才能不能能跟上。商业模式成熟熟了，现在可可以工厂化了了。现在主要要是人才就是是我们公司应应该说短板。。不能说短板板，应该说随随着人才的增增加，我的水水平就增加了了。现在万达达人才是三个个方面，猎头头、招聘，但招聘是部部门经理以下下的，不招高高端。万达每每年的猎头费费用在全中国国企业是第一一。全中国10大猎头公司全全部是万达的的合作伙伴。。我看好谁就就告诉他挖。。再加上内部部的提拔，猎猎头和提拔各各一半。合肥商业发展展——万达广场开发商/营运商安徽国购投资集团位置长江西路199号开业时间2004年商业面积80,000平方米功能板块商业商业楼层B1-4F代表租户家乐福、家福特、国美、运动100、屈臣氏、美高美KTV、快乐老家音乐会所、贵人香餐饮安徽国购广场场总投资约7.2亿元人民币，，总建筑面积积106,000平方米，已经经进驻家乐福、国美美电器、美高高美国际娱乐乐、屈臣氏、、运动100、肯德基等国内外知名名品牌，目前前进驻商家约约达200多户；国购广场同时时配备500余车位的大型型屋顶机动车车停车场和3,000个停车位的非非机动车停车车场;周边有大量中中高收入居民民及学校，因因此以大卖场+零售+餐饮+娱乐社区商业定位吸引引了周边人群群。目前商场场人气较旺。。合肥商业发展展——国购广场楼层业态代表租户4F娱乐、停车场美高美KTV、快乐老家音乐会所、良子足浴3F餐饮、娱乐土大力、仙踪林、金汉斯南美烤肉、贵人香餐饮、顶呱呱音乐自助西餐厅、星际环球意式餐厅、千味拉面、百乐门卡通城、起点桌球会所、美高美神话2F超市卖场家乐福1F家乐福、服饰、餐饮、个人护理家乐福、屈臣氏、Sport100、浪漫一身、播、太平鸟、旗牌王、七匹狼、金佰年、班尼路、永和豆浆、禾味面馆、肯德基B1电器卖场、建材超市国美电器、家福特建材超市安徽国购广场场是合肥人气气较旺的购物物中心之一，，商业业态以零零售类主力店店和专业店、、餐饮及休闲闲服务业态为为主，餐饮和休闲娱娱乐配置的比比例较高，客群定位周边边的大众消费费者，主要以周边的的消费者为主主合肥商业发展展——国购广场开发商/营运商合肥百货大楼集团位置宿州路72号开业时间1996年商业面积30,000平方米功能板块商业商业楼层1F-7F代表租户合家福超市、多样屋、电器、SWAROVSKI、ONLY、海澜之家、ECCO、丽婴房、鄂尔多斯合肥鼓楼商厦厦为时尚百货店，位于合肥淮淮河路商业街街与宿州路交交汇处：商场成立于1996年,隶属于合肥肥百货大楼集集团，商厦经经营面积达3万余平方米米；是目前合合肥人气较旺旺的商场之一一。合肥商业发展展——鼓楼商厦楼层业态代表租户7F服饰特卖场6F国际运动、儿童天地、户外休闲、婴幼用品、羊毛羊绒匡威、耐克、好孩子、丽婴房、贝加尔、梦特娇5F家用电器、数码通讯、照摄器材、家庭影院、厨房用具4F绅士正装、商务休闲、皮具箱包、精品名表、精品男鞋ECCO、雷迪波尔、金利来、海澜之家、BOSSSUNWEN3F少淑女