培训讲义物业管理公司

第三章物业管理公司一、物业管理公司的性质物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。（一）物业管理公司是独立的企业法人《条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”“具有独立的法人资格”，是指物业管理公司应当是依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。物业管理公司的所有制性质，可以是全民、集体，也可以是私营或者外商投资企业，包括中外合资、中外合作或者外资企业。物业管理公司可以有两种形式，即有限责任公司和股份有限公司。实践中，物业管理公司通常采取有限责任公司形式。一般的有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资设立，股东以其出资额为限对公司承担责任。股份公司的资本划分为股份，每一股的金额相等。其设立可以采取发起设立或者募集设立的方式。“发起设立”，是指由5人以上发起人认购公司应当发行的全部股份而设立公司。“募集设立”，是指由5人以上发起认购公司应当发行股份的一部分，其余部分向社会公开募集而设立公司。国有企业改建为股份有限公司的，发起人可以少于5人，但应当采取募集设立方式。股份有限公司注册资本的法定最低限额为1000万元人民币，其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资本对公司的债务承担责任。（二）物业管理公司属于服务性企业物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。

（三）物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市管理的职能

物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全，住宅小区内的市政设施等。

二、物业管理公司的资质条件及审批

（一）物业管理公司的资质条件

《条例》第32条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”

物业管理公司从事物业管理业务的条件包括：

1．有符合国家规定的注册资本。2．有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员。3．有一定的从事物业管理的业绩。各资质等级物业管理企业的条件

一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。三级级资资质质：：1.注注册册资资本本人人民民币币50万万元元以以上上；；2.物物业业管管理理专专业业人人员员以以及及工工程程、、管管理理、、经经济济等等相相关关专专业业类类的的专专职职管管理理和和技技术术人人员员不不少少于于10人人。。其其中中，，具具有有中中级级以以上上职职称称的的人人员员不不少少于于5人人，，工工程程、、财财务务等等业业务务负负责责人人具具有有相相应应专专业业中中级级以以上上职职称称；；3.物物业业管管理理专专业业人人员员按按照照国国家家有有关关规规定定取取得得职职业业资资格格证证书书；；4.有有委委托托的的物物业业管管理理项项目目；；5.建建立立并并严严格格执执行行服服务务质质量量、、服服务务收收费费等等企企业业管管理理制制度度和和标标准准，，建建立立企企业业信信用用档档案案系系统统。。新设设立立的的物物业业管管理理企企业业应应当当自自领领取取营营业业执执照照之之日日起起30日内内，，持持下下列列文文件件向向工工商商注注册册所所在在地地直直辖辖市市、、设设区区的的市市的的人人民民政政府府房房地地产产主主管管部部门门申申请请资资质质：：（（1）营营业业执执照照；；（（2）企企业业章章程程；；（（3）验验资资证证明明；；（（4）企企业业法法定定代代表表人人的的身身份份证证明明；；（（5）物物业业管管理理专专业业人人员员的的职职业业资资格格证证书书和和劳劳动动合合同同，，管管理理和和技技术术人人员员的的职职称称证证书书和和劳劳动动合合同同。。新设设立立的的物物业业管管理理企企业业，，其其资资质质等等级级按按照照最最低低等等级级核核定定，，并并设设一一年年的的暂暂定定期期。。《物物业业管管理理企企业业资资质质管管理理办办法法》》规规定定，，一一级级资资质质物物业业管管理理企企业业可可以以承承接接各各种种物物业业管管理理项项目目。。二二级级资资质质物物业业管管理理企企业业可可以以承承接接30万平平方方米米以以下下的的住住宅宅项项目目和和8万平平方方米米以以下下的的非非住住宅宅项项目目的的物物业业管管理理业业务务。。三三级级资资质质物物业业管管理理企企业业可可以以承承接接20万平平方方米米以以下下住住宅宅项项目目和和5万平平方方米米以以下下的的非非住住宅宅项项目目的的物物业业管管理理业业务务。。（二二））分分级级审审批批制制度度国务务院院建建设设主主管管部部门门负负责责一一级级物物业业管管理理企企业业资资质质证证书书的的颁颁发发和和管管理理。。省、、自自治治区区人人民民政政府府建建设设主主管管部部门门负负责责二二级级物物业业管管理理企企业业资资质质证证书书的的颁颁发发和和管管理理，，直直辖辖市市人人民民政政府府房房地地产产主主管管部部门门负负责责二二级级和和三三级级物物业业管管理理企企业业资资质质证证书书的的颁颁发发和和管管理理，，并并接接受受国国务务院院建建设设主主管管部部门门的的指指导导和和监监督督。。设区的的市的的人民民政府府房地地产主主管部部门负负责三三级物物业管管理企企业资资质证证书的的颁发发和管管理，，并接接受省省、自自治区区人民民政府府建设设主管管部门门的指指导和和监督督。申请核核定资资质等等级的的物业业管理理企业业，应应当提提交下下列材材料：：（1）企业业资质质等级级申报报表；；（2）营业业执照照；（（3）企业业资质质证书书正、、副本本；（（4）物业业管理理专业业人员员的职职业资资格证证书和和劳动动合同同，管管理和和技术术人员员的职职称证证书和和劳动动合同同，工工程、、财务务负责责人的的职称称证书书和劳劳动合合同；；（5）物业业服务务合同同复印印件；；（6）物业业管理理业绩绩材料料。不能获获得资资质等等级的的行为为1.聘用未未取得得物业业管理理职业业资格格证书书的人人员从从事物物业管管理活活动的的；2.将一个个物业业管理理区域域内的的全部部物业业管理理业务务一并并委托托给他他人的的；3.挪用专专项维维修资资金的的；4.擅自改改变物物业管管理用用房用用途的的；5.擅自改改变物物业管管理区区域内内按照照规划划建设设的公公共建建筑和和共用用设施施用途途的；；12.出租、、出借借、转转让资资质证证书的的；6.擅自占占用、、挖掘掘物业业管理理区域域内道道路、、场地地，损损害业业主共共同利利益的的；7.擅自利利用物物业共共用部部位、、共用用设施施设备备进行行经营营的；；8.物业服服务合合同终终止时时，不不按规规定移移交物物业管管理用用房和和有关关资料料的；；9.与物业业管理理招标标人或或者其其他物物业管管理投投标人人相互互串通通，以以不正正当手手段谋谋取中中标的的；10.不履行行物业业服务务合同同，业业主投投诉较较多，，经查查证属属实的的；11.超越资资质等等级承承接物物业管管理业业务的的；物业管管理企企业发发生分立、、合并并的，应应当在在向工工商行行政管管理部部门办办理变变更手手续后后30日内，，到原原资质质审批批部门门申请请办理理资质质证书书注销销手续续，并并重新新核定定资质质等级级。企企业的的名称称、法法定代代表人人等事事项发发生变变更的的，应应当在在办理理变更更手续续后30日内，，到原原资质质审批批部门门办理理资质质证书书变更更手续续。企业破破产、、歇业业或者因因其他他原因因终止止业务务活动动的，，应当当在办办理营营业执执照注注销手手续后后15日内，，到原原资质质审批批部门门办理理资质质证书书注销销手续续。物业管管理企企业资资质年年检制制度各资质质等级级物业业管理理企业业的年年检由由相应应资质质审批批部门门负责责。符符合原原定资资质等等级条条件的的，物物业管管理企企业的的资质质年检检结论论为合合格。。不符符合原原定资资质等等级条条件的的，物物业管管理企企业的的资质质年检检结论论为不不合格格，原原资质质审批批部门门应当当注销销其资资质证证书，，由相相应资资质审审批部部门重重新核核定其其资质质等级级。物业管管理企企业超超越资资质等等级承承接物物业管管理业业务的的，由由县级级以上上地方方人民民政府府房地地产主主管部部门予予以警警告，，责令令限期期改正正，并并处1万元以以上3万元以以下的的罚款款。物业管管理企企业无无正当当理由由不参参加资资质年年检的的，由由资质质审批批部门门责令令其限限期改改正，，可处处1万元以以上3万元以以下的的罚款款。物业管管理企企业出出租、、出借借、转转让资资质证证书的的，由由县级级以上上地方方人民民政府府房地地产主主管部部门予予以警警告，，责令令限期期改正正，并并处1万元以以上3万元以以下的的罚款款。物业管管理企企业不不按照照《物物业管管理企企业资资质管管理办办法》》规定定及时时办理理资质质变更更手续续的，，由县县级以以上地地方人人民政政府房房地产产主管管部门门责令令限期期改正正，可可处2万元以以下的的罚款款。三、物物业管管理从从业人人员的的职业业资格格《条例例》第第33条规规定：：“从从事物物业管管理的的人员员应当当按照照国家家有关关规定定，取取得职职业资资格证证书。。”目前，，国家家对于于物业业管理理企业业人员员的要要求，，主要要是1996年年建设设部发发布的的《关关于实实行物物业管管理企企业经经理、、部门门经理理、管管理员员岗位位培训训持证证上岗岗制度度的通通知》》和1998年年建设设部《《关于于全国国物业业管理理从业业人员员岗位位培训训工作作的通通知》》（〔〔98〕建房房物字字第18号）文文件。。通知知规定定了对对物业业管理理的高高级、、中级级管理理人员员，即即企业业经理理、部部门经经理和和管理理员全全部实实行持持证上上岗，，并还还对岗岗位培培训、、持证证上岗岗制定定了具具体实实施办办法。。1998年12月2日，建建设部部又印印制了了《全全国物物业管管理从从业人人员岗岗位证证书》》并制制定了了证书书管理理办法法。（一））培训训目标标和内内容通过岗岗位培培训，，使企企业经经理、、部门门经理理、管管理员员的专专业知知识与与工作作能力力达到到岗位位要求求，基基本胜胜任本本岗位位工作作。培培训内内容主主要包包括物物业管管理理理论、、实务务、法法规等等知识识。（二））岗位位证书书的颁颁发与与管理理全国物物业管管理从从业人人员岗岗位证证书（（以下下简称称“证证书””）由由建设设部人人事教教育司司统一一印制制，加加盖建建设部部人事事教育育司证证书专专用章章和住住宅与与房地地产业业司公公章。。证书书在全全国范范围内内通用用。证书由由建设设部人人事教教育司司会同同住宅宅与房房地产产业司司统一一管理理。证书实实行动动态管管理、、复检检验证证制度度。持证者者必须须接受受规定定的继继续教教育，，由培培训机机构负负责做做好继继续教教育记记录。。（三））物业业管理理企业业经理理岗位位规范范岗位必必备知知识：：了解房房屋结结构、、设备备、设设施、、园林林、绿绿化等等修缮缮的基基本知知识；；了解房房地产产有关关理论论和开开发、、经营营、管管理、、估价价等基基本知知识；；了解《《公司司法》》、《《合同同法》》、《《税法法》、、《民民事诉诉讼法法》等等法律律知识识；熟悉悉计计算算机机应应用用的的知知识识；；熟悉悉房房屋屋完完损损等等级级标标准准和和安安全全管管理理基基本本知知识识；；熟悉悉国国家家和和本本地地区区的的物物业业管管理理法法律律、、法法规规和和政政策策；；掌掌握握物物业业管管理理的的基基本本理理论论与与实实务务；；掌握握企企业业经经营营管管理理知知识识。。岗位位必必备备能能力力：：具有有制制定定企企业业发发展展规规划划，，建建立立、、健健全全企企业业管管理理制制度度的的能能力力；；掌握握本本公公司司各各部部门门业业务务及及运运作作状状况况，，熟熟悉悉企企业业财财务务、、税税收收状状况况和和市市场场变变化化情情况况，，具具有有经经营营决决策策能能力力；；具有有综综合合组组织织及及协协调调能能力力，，具具有有公公关关、、谈谈判判及及建建立立业业务务关关系系的的能能力力；；具有有处处理理突突发发事事件件的的能能力力；；具有有计计算算机机应应用用能能力力。。（四四））物物管管企企业业部部门门经经理理、、管管理理员员岗岗位位规规范范岗位位必必备备知知识识：：了解解房房地地产产有有关关理理论论和和开开发发经经营营、、管管理理等等基基本本知知识识；；熟悉悉物物业业管管理理的的基基本本理理论论和和有有关关政政策策法法规规，，掌掌握握本本地地区区有有关关物物业业管管理理要要求求、、计计费费规规定定等等；；掌握握房房屋屋完完损损标标准准、、质质量量检检测测方方法法和和安安全全管管理理的的基基本本知知识识；；掌握握物物业业管管理理的的有有关关技技术术标标准准、、修修缮缮标标准准和和管管理理标标准准；；掌握握房房屋屋结结构构、、设设备备、、设设施施等等修修缮缮（（维维护护））的的基基本本知知识识；；掌握握计计算算机机应应用用知知识识。。岗位位必必备备能能力力：：具有有建建立立健健全全部部门门岗岗位位责责任任制制和和部部门门管管理理规规章章制制度度的的能能力力；；具有有制制定定工工作作计计划划，，并并组组织织实实施施的的能能力力；；具有有及及时时处处理理危危漏漏房房和和房房屋屋、、设设备备、、设设施施的的抢抢修修排排险险和和火火警警匪匪警警救救护护等等突突发发事事件件的的能能力力；；具有有宣宣传传教教育育、、组组织织各各类类活活动动及及处处理理一一般般矛矛盾盾的的能能力力；；具有有处处理理专专项项业业务务并并能能与与相相关关机机构构协协调调的的能能力力；；具有有熟熟练练应应用用计计算算机机进进行行管管理理的的能能力力。。四物物业业管管理理公公司司的的组组建建（一一））物物业业管管理理公公司司建建立立步步骤骤1可可行行性性研研究究2公公司司章章程程等等文文件件的的准准备备3人人才才储储备备4缴缴纳纳出出资资5注注册册登登记记6资资质质审审查查（二二））物物业业管管理理公公司司章章程程1公公司司章章程程的的含含义义2公公司司章章程程的的作作用用是公公司司设设立立的的最最主主要要条条件件是确确立立公公司司权权利利义义务务关关系系的的基基本本法法律律文文件件是公公司司对对外外进进行行经经营营交交往往的的基基本本法法律律依依据据3公公司司章章程程的的内内容容1、、物物业业管管理理公公司司组组织织机机构构的的设设置置要要求求物业业管管理理公公司司组组织织机机构构设设置置必必须须为为实实现现公公司司的的经经营营管管理理目目标标服服务务。。它设设置置必必须须满满足足以以下下三三个个基基本本要要素素：：五、、物物业业管管理理公公司司的的组组织织机机构构设设置置1））具备备服服务务性性功功能能物业业管管理理公公司司是是专专门门从从事事物物业业管管理理与与服服务务的的企企业业。。服服务务是是它它的的宗宗旨旨，，因因此此设设置置的的组组织织机机构构必必须须具具备备这这种种功功能能。。2）充分发发挥员员工的的潜能能物业管管理公公司的的每一一项服服务、、管理理必须须依靠靠每一一位员员工来来实现现的，，所以以组织织机构构设置置应充充分考考虑调调动每每一位位员工工的积积极性性、创创造性性，充充分发发挥个个人智智慧。。3）效率与与效益益物业管管理公公司的的组织织结构构设置置应从从实践践出发发，以以低成成本的的投入入达到到最好好的工工作效效率、、经济济效益益、环环境效效益和和社会会效益益。2、物物业管管理公公司的的组织织机构构设置置的原原则为了发发挥物物业管管理公公司组组织机机构的的整体体功能能，实实现公公司的的总目目标，，组织织机构构的设设置应应遵循循以下下原则则：1)目目标标原则则公司有有自己己经营营发展展的目目标，，组织织机构构的设设计必必须以以公司司的总总目标标为依依据。。从某某种意意义上上讲，，组织织机构构的设设置是是实现现公司司总目目标的的一种种手段段。因因目标标设置置机构构，因因机构构设职职、设设人，，这是是组织织机构构设置置的目目标原原则。。2)统一领领导与与层次次管理理原则则物业管管理公公司的的经营营战略略和重重大决决策权权应集集中在在高层层领导导手中中，而而日常常工作作的管管理与与经营营的权权利则则逐级级授权权，实实行层层次化化管理理。统一领领导是是各项项工作作协调调进行行和实实现总总目标标决策策的保保证，，分层层次管管理则则是充充分发发挥各各级管管理人人员积积极性性的机机制保保障。。3)分分工工协作作原则则分工协协作是是社会会发展展、市市场经经济的的需要要，它它不仅仅提高高生产产率，，而且且能使使资源源整合合，发发挥整整体效效益。。物管管公司司能否否发挥挥整体体效益益，取取决于于组织织机构构的专专业分分工与与相互互协调调。公公司总总目标标如能能分层层次落落实到到各个个部门门，使使之各各司其其职，，相互互协作作，目目标也也就能能实现现。4)责责权权对应应原则则整个公公司的的责任任和权权利是是对等等的，，委以以责任任的同同时也也必须须委以以自己己完成成任务务所必必须的的权力力。有有责无无权，，不仅仅不能能调动动员工工的积积极性性，而而且使使责任任形同同乌有有，最最终无无法保保证公公司的的任务务的完完成。。3、物物业管管理公公司的的机构构的设设置与与职责责分工工通常物物业管管理公公司内内部机机构设设置如如下图图：经理部办公室财务部工程部管理部经营部住宅小区管理处一住宅小区管理处二大厦管理处一大厦管理处二业务工作1)经经理部部经理部部是物物业管管理公公司的的决策策机构构。一一般设设经理理一名名，副副经理理若干干名。。经理对对公司司的全全面负负责，，对公公司的的一切切重大大问题题做出出最后后决策策，负负责协协调各各副经经理工工作。。副经理理是经经理的的助手手，在在经理理的领领导下下，全全面处处理分分管工工作，，重大大问题题报请请经理理（或或经理理会议议）处处理，，完成成经理理和经经理会会议交交给的的各项项工作作。2)办办公室室办公室室是经经理领领导下下的综综合管管理部部门，，负责责协调调和监监督检检查公公司内内部各各部门门工作作，处处理正正、副副经理理交办办的工工作。。办公公室的的工作作如图图：办公室人事档案工作行政管理工作后勤保障工作员工教育企业文化3）财财务部部财务部部在公公司经经理的的领导导下，，参与与企业业的经经营管管理，，根据据财务务制度度，制制定公公司财财务计计划和和管理理费用用的预预算方方案，，监控控资金金运用用，定定期向向经理理汇报报。财务部会计出纳各类计划与统计各类费用收缴监控资金运用4）工工程部部工程部部是物物业管管理公公司的的一个个重要要的技技术部部门，，主要要负责责各类类房屋屋及各各类设设备管管理、、维修修、养养护。。监督督装修修管理理、维维修工工程的的外派派及监监管等等5)管理部部负责接接管物物业的的具体体工作作及入入伙管管理，，接待待业主主的来来访投投诉并并督促促解决决问题题，组组织协协调各各专业业服务务机构构，如如保洁洁、保保安、、绿化化等工工作。。管理部制定文明住宅小区计划清扫保洁工作园林绿化工作道路车辆管理治安护卫与消防管理解决业主投诉问题6)经经营部部经营各各类商商业网网点、、综合合代办办服务务、各各类文文化旅旅游服服务、、家政政便民民服务务等。。根据住住宅小小区（（大厦厦）业业主的的实际际需要要，坚坚持“一业为为主多多种经经营”原则，，积极极为业业主服服务。。同时