城镇化的新热点与房地产的新机遇

城镇化的新热点与房地产的新机遇中国城市和小城镇改革发展中心乔润令北京第一、城镇化面临的新问题

旧动力迅速减弱，新动能尚未形成1-1、以往支撑城镇化的动力1、大规模的招商引资、推动工业化。既解决GDP增长、又可以增加财政收入，还能解决农民工的城镇就业。2、大规模的房地产开发，新城、新区建设。中国房地产投资总量从2003年的10154亿元，增加到2012的71804亿元，增长6倍之多。3、大规模融资借债，解决城镇化的巨额资金问题。中西部地区的城市建设资金，土地出让约占20%，土地抵押贷款约占70%。以透支土地未来收益方式，支撑城镇化。4、地方政府公司化是重要的动力。以土地运作为抓手、以城市规划为手段，以公共设施为支撑，趋利动机倾向严重。1-2、地方政府：资源、抓手与模式1、地方政府的可控资源—土地。一是制定政策空间很小；二是调节税收权利基本没有；三是运营土地。土地财政、土地金融、经营城市。2、城市侧抓手：一是房地产开发；二是新城、新区建设。三是招商引资。传统产业扩张。农民工就业。3、农村侧抓手：一是鼓励农民工进城就业、打工。二是建设农村新社区。三是推进农民集聚、土地流转。4、发展模式：一是产业园区模式；二是城市综合体模式。三是农村的“宅基地换房”、“两分两换”等新社区模式。1-3、收入与就业导向决定地方政府行为1、城市建设没有稳定的、可持续的税种（国外主要依靠财产税、消费税）2、财税导向决定政府行为：以流转税为主体的税制结构鼓励招商引资，不鼓励吸纳人口。所以地方政府对吸纳人口缺乏动力。3、地方政府竭力招商引资发展二产：既可以增加GDP，又可以增加税收和就业。4、地方政府热衷于发展房地产。因为土地是第二财政。一是多卖地可以增加土地收入。二是房地产税费主要归地方政府。许多中西部的县市，前几年房地产收入占到了总收入的60%多。三是新城新区可以迅速改善城市形象、增加GDP、官员升迁与个人获益。1-4、结论：旧动力减弱，新动力尚未形成1、传统产业的产能严重过剩，传统工业化的增长动力大大减弱。2、新城、新区、城市综合体、房地产已经严重过剩。房地产业的黄金10年已成昨日黄花。3、新政策推动传统以土地金融为特点的融资模式转型：吃饭靠财政，建设靠土地模式风险大，不可持续。政府融资平台急需转型走向市场化。4、新政约束行为。地方政府从公司化、与民争利、乱作为的旧模式中走出来，急需探索既不违规，又要有所作为的新模式。第二、城镇化遇到了新挑战政策大力度推进户改，农民却不愿意进城落户2-1、农民：进城还是返乡1、多数中小城市户籍已经全面放开。但农民农转非意愿普遍不高。国家统计局：2014年以来许多地区农业转移人口市民化意愿较低，只有30%~50%。2、2016年4月，社科院调查：半数农民工不愿意进城。3、安徽的调查：农民工愿意进城落户的占47%；不愿意的35.14％；愿意进城落户的，希望在本省地级市落户的占67.86%；在县城落户的占27.38%；在外省落户的占4.76%。3、愿意进城落户的原因依次是：就业岗位多、教育条件好、医疗条件好。不愿意进城的原因依次是：城市房价高、就业难、空气质量差。政策导向：鼓励农民进城，农民：就业就学就是不转户口。2-2、中国城镇化的新景观

1、大多数农村大学生进城上学后不再迁移户口。2、大多数在城市里买房的农村家庭并不迁移户口。3、相当多几年前进城落户者希望迁户回农村。4、许多农民在城里领取居住证，就业、子女就学、分享当地公共服务，但就是不想成为城市户籍居民。5、中国城镇化的新景观：大量农村人口常住城市、在城市就业、子女就学、居住，但户籍、母体家庭仍然在农村。2-3、农民进城意愿大幅度降低的原因1、城市户口的含金量在下降。2、城市房价太高，挡住了农民进城的步伐。3、农村财产的价值在提升：作为非传统资源，农村的青山绿水、与自然、动物相融合的传统村落、日出而作，日落而归的慢生活方式价值提升。4、农村产权制度、特别是土地制度的改革严重滞后。拖住了农民流动的双脚。第三、中西部部城镇化的新新热点省会大城市将将成为中西部部地区城镇化的重点3-1、国家的政策策导向：中小小城市和小城城镇1、国家新型城城镇化的政策策导向：中小小城市和小城城镇的户口限限制全部放开开。农民自由由落户。2、《新型城镇化规规划》：支持中西部部中小城市、、和小城镇的的发展。3、鼓励中西部部的农民工返返乡创业，就就地就近城镇镇化。3-2、农民工的流流向：地级以以上大城市1、国家统计局局调查显示：：2015年外出农民工工中，流入地地级以上城市市的农民工11190万人，占外出出农民工总量量的66.3%，比上年提高高了2个百分点。2、跨省流动农农民工80%流入地级以上上大城市。比比上年提高了了3个百分点，省省内流动农民民工54.6%流入地级以上上大城市，提提高0.7个百分点。3、外出农民工仍仍主要流向地地级以上大城城市。从外出农民工工就业的地点点看，在直辖辖市务工的占占10.3%，在省会城市市务工的占20.5%，在地级市务务工的占33.9%，在地级以上上大城市务工工的农民工比比上年提高1.7个百分点。3-3、2000-2014年部分中西部部省会城市及及全省户籍人人口复合增长长率比较数据来源：各各省、市统计计年鉴3-4、原因：大中中城市有就业业、有机会；；中小城市机机会少、收入入少1、大部分的中部部省会城市，，例如武汉、、长沙、合肥肥、南昌、太太原聚集一省省资源的现象象较为明显。2、中西部省会城城市经济及财财政金融总量量占该省的比比重始终维持持在较高的位位置。3、区域性政策规规划利好省会会城市：一带一路：部部分省会城市市节点位置突突出，城市形形象提升；交通规划：省省会、城市群群中心城市地地位凸显，集集聚效应增强强。4、省会城市拥拥有较多、较较好的高校资资源、文化资资源、医疗资资源。5、中部城市的的吸纳人口主主要集中在本本省，人口基数对省省会城市后期期人口规模走走向具有重要要意义，河南、湖南、、安徽、湖北北、江西省会城市扩容容发展的潜力力巨大。3-5、顺势而为：：中部省会建设千万万人口大城市1、顺应市场导向向、农民工的的流向和需求求，中部地区区解决一亿人人进城应确立立大城市为主主，中小城镇镇为辅的新方方针。2、做大做强省省会城市。下一步中国城城镇化的高峰峰在中部地区区，首先发展展10个左右1000万人口的省会城市。3、重点扩大武汉、长沙、、合肥、南昌昌、郑州、太太原的城市规模。。东北的长春、哈尔滨滨、沈阳；西部的成都都、重庆、西西安；河北的的石家庄也应应当在扩容范范围之内。第四、城乡格格局的新变化化中国开始进入城乡乡要素资源双双向流动的新阶段4-1、非传统资源源价值上升1、新坐标：随随着高速公路路、高铁的普普及、航空大大众化，互联联网的发展。。农村的交通通将不再是劣劣势。2、新价值：随着工业化进进入中后期、、产能过剩，，传统矿产等等硬资源价值值下降。而大大数据、青山山绿水、传统统建筑、古村村落、特色文文化等非传统统资源（软资资源）的价值值大大提升升。。3、新新优优势势：：自然然、、绿绿色色、、低低碳碳、、生态态已已经经成成为为当当今今社社会会最最为为稀稀缺缺的的资资源源。。成为为农农村村发发展展的的新优优势势。4、农农村村价价值值在在提提升升。。慢慢生生活活、、乡乡村村景景致致、、传传统统农农家家生活活、传传统统农农村村的的生生活活方方式式价价值值在在提提升升。。4-2、城城里里人人开开始始追追求求农农村村生生活活1、由由于于城城市市雾雾霾霾、、拥拥堵堵，，逃逃离离大大城城市市，，到乡乡村村、、小小城城镇镇去去已已经经成成为为中中产产阶阶级级周周末末和和假假日日、、第第二二居居所所的的选选择择。。2、新新市市场场：：乡村村、、小小城城镇镇，，休休闲闲、、度度假假、、养养生生、、养养老老、、旅旅游游、、体体验验，，已已经经成成为为城城市市中中产产阶阶级级周周末末和和假假日日、、第第二二居居所所的的选选择择。。3、农农村村与与大大城城市市相相比比最最大大的的优优势势就就是是亲亲近近自自然然，，无无污污染染、、不不拥拥堵堵，，发发展展生生态态产产业业、、绿绿色色经经济济优优势势开开始始显显现现。。4-3、政政策策支支持持和和农农村村自自身身的的发发展展1、绿绿色色发发展展已已经经成成为为十十三三五五新新理理念念。。新新型型城城镇镇化化新新理理念念。。2、新新政政策策：：国国家家支持持的的健健康康产产业业、、养养老老产产业业；；旅旅游游产产业业；；文文化化产产业业；；信信息息等等新新产产业业，，农农村村都都有有优优势势。。3、土土地地制制度度的的改改革革加加快快了了城城市市资资本本下下乡乡的的步步伐伐。。（农农地地的的三三权权分分立立、、集集体体建建设设用用地地直直接接进进入入市市场场、、宅宅基基地地可可转转让让、、可可交交易易；；占占补补平平衡衡可可以以跨跨区区域域、、地地票票制制度度跨跨区区域域流流转转））4、统筹城乡乡、城乡一一体化在基基础设施、、公共服务务方面的建建设成就开开始显现。。5、美丽乡村村建设、农农民工返乡乡创业。4-4、城市的资资源要素开开始大规模模下乡目前农村迅迅速崛起的的三大新兴兴产业：1、乡村旅游游在兴起。。北京的古古北水镇。。2、养生、养养老产业在在兴起。国国开金融的的乡村酒店店。3、民宿经济济在兴起。。浙江桐庐庐、德清的的洋家乐、、四川武胜胜的民宿经经济。在城市资本本大规模下下乡的同时时，城市的的各类人才才也开始下下乡创业。。中国的城镇化正正在迎来一一个前所未未有的新变变局。第五、区域域板块加速速分化中国区域城镇化化呈现加速速分化之势5-1、中国区域域经济新特特征：四大大板块的GDP比重和份额额加速分化化5-2、县域经济济发展差距距拉大1、工信部下下属机构对对全国近3000个县(市)进行综合评评估，发布了“县域经济100强”排行榜。（（最新）2、百强县的的分布特点点是：区域域间严重不不平衡、分分化加剧、、差、距拉大。3、东部地区区占74席。中部地地区、西部部地区各占占12席，东北地区仅有辽宁省的2个县市入围围。4、未入围的的省：黑龙龙江、吉林林、山西、、安徽、广广西、贵州州、甘肃、宁夏、西西藏、重庆庆、海南。。5、发达的经经济都是相相似的，不不发达的经经济却各有有各的原因因；在经济体层面面，“托尔斯泰泰现象”同样存在。。经济发展的的目标都是相似的的，发展能能力和发展展的结果却却各有各的的不同。5-3、小城镇正正在加速分分化1、东南沿海海部分小城镇镇已成为中中小城市，面临着城城镇管理体制的束缚和产产业转型升升级的挑战战。2、中部绝大大部分小城城镇缺乏产产业支撑，，无法吸纳纳农村劳动力就地地转移。3、西部和东东北地区的的小城镇人人口在减少少、经济空空间在萎缩缩。4、以往10年发展起来来的资源型型强镇，资资源价格高高启时收入入暴涨，房地产畸畸形、空城城鬼城频现现、过度福福利化，正正在苦苦挣挣扎。四大类小城城镇发展阶阶段不同、、发展水平平不一、发发展目标相相左，呈现现出加速分分化之势。。5-4、“胡焕庸庸线”基本本锁定了中中国的人口口格局1、胡焕庸线线—1934年发现的中中国人口分分布密度特特征曲线。。这条划分分我国人口口密度的分分界线直观观地展示出出东南地狭狭人稠、西西北地广人人稀的现实实。2、“胡焕庸庸线”两侧侧，农业生生产能力、、生态条件件差异明显显。锁定了了中国农业业经济的格格局和农业业文明时代代的人口分分布。精确的人口口分布线80年后的人口口分布现实：大数数据显示的的人口分布布5-5、胡焕庸线线两侧的交交通、城市市密度5-6、地理环境境决定了人人口差异化化分布、区区域经济的的分化致使使城镇化的的分化不可可避免1、工业化和和城镇化高高速发展的的今天，““胡焕庸线线”仍然锁锁定着中国国的经济地地理结构和和人口分布布。2、80多年过去了了，1935年提出的胡胡焕庸线所所揭示的我我国人口东东密西疏格格局至今没没有发生根根本性变化化。3、到了后工工业时代，，即使粮食食可以通过过调配解决决，但水资资源和生态态环境的约约束无法改改变。故““胡焕庸线线”很可能能继续锁定定中国经济济、人口、、城市发展展的空间格格局。结论：从区区域经济分分化到自然然地理差异异，城镇化化的分化不可避免。。城镇化与与城市发展展的区域差差异将长期期存在。第六、城镇镇化新空间间：增加城城市数量东部特大镇撤镇镇设市：培培育城镇化新动力6-1、中国城市市数量严重重不足1、美国城市市人口2.58亿人，有10158个城市；2、德国城市人人口0.8亿人，有2065个城市。3、2014年我国城镇镇人口已达达7.49亿，但仅有有654个城市，城城市数量和和城镇人口口严重不匹匹配。4、中中国国设设市市的的条条件件之之多多、、之之严严，，在在世世界界上上属属于于不不叫叫罕罕见见的的。。5、中中国国设设市市的的条条件件和和要要求求是是适适应应严严格格控控制制城城市市的的年年代代，，与与城城镇镇化化加加速速发发展展的的要要求求严严重重不不适适应应。。6-2、中中国国的的小小城城镇镇存存在在先先天天弱弱点点1、除除了了东东南南沿沿海海地地区区之之外外，，中中西西部部地地区区的的小小城城镇镇缺缺乏乏产产业业支支撑撑，，无无法法为为农农民民提提供供就就业业机机会会。。2、规规模模小小、、布布局局分分散散，，无无法法形形成成有有效效的的三三产产需需求求和和三三产产发发展展条条件件。3、没没有有独独立立的的财财政政，，设设施施落落后后、、功功能能单单一一。。4、行行政政层层级级的的最最低低一一级级，，缺缺少少行行政政性性资资源源、、缺缺少少公公共共资资源源。。大大学学、、医医院院、、科科研研、、文文化化、、体体育育机机构构严严重重缺缺失失。。无无法法集集聚聚高高层层次次人人才才。。6-3、特特大大镇镇可可以以设设市市，，增增加加城城市市数数量量1、2012年，，我我国国镇镇区区人人口口超超过过5万人人的的特大大镇镇有有254个，，镇镇区区总总人人口口2779.9万人人。2、300多个左左右右特特大大镇镇撤镇镇建建市市，，建建设设新新型型管管理理模模式式的的小小城城市。3、目标标是是发发展展成成为为50——100万人人口口的的县级级小城城市市，，使中中国国的的城城市市增增加加到到1000个。4、城城市市管管理理体体制制创创新新的的重重要要方方面面。6-4、培培育育城城镇镇化化的的新新动动能能1、几几百百个个特特大大镇镇设设市市。增加加城城市市供供给给。2、采采取取PPP模式式建建设设新新城城市市、、新新功功能能。。可可以以扩扩大大几几万万亿亿有有效效投投资资，，特特别别是是扩扩大大民民间间投投资资，，为为民民间间投投资资提提供供一一个个大大空空间间。。3、缓缓解解特特大大城城市市压压力力，，解解决决几几千千万万农农民民进进城城落落户户。4、以以新新的的理理念念，，建建设设新新型型城城市市，，形形成成新新型型城城镇镇化化的的新新动动力力。。第七、城城镇化的的新形态态智慧城市建设设与运营营7-1、智慧城城市兴起起开始重重新定义义城市1、智慧城城市是一一种新的的城市发发展形态态。传统城市市是工业业化支撑撑的，智智慧城市市有信息息化支撑撑。2、物联网网、大数数据、云云计算、、移动互互联网四四大技术术革命支支撑智慧慧城市发发展。新新一代信信息技术术及设施施与道路路、桥梁梁、电厂厂、自来来水一样样，将成成为城市市基础设设施的一一部分。。3、创新、、开放与与共享成成为智慧慧城市价值值观。4、城市的的规划需需要重新新定义。。多规合合一是前前提，制制度性的的分割与与封闭已已经严重重过时。。规划的的智慧化化、可视视化、可可选择成成为可能能。7-2、新业态态：智慧慧城市的的运营和和服务1、智慧城城市的运运营和服服务。与城市道道路、体体育场、、下水管管道、供供暖工期期一样，，智慧城城市提供供的设施施、产品品和服务务也是需需要运营营管理，，计算成成本。投投入产出出。2、因此，，智慧城城市的运运营和服服务本身身需要专专业化的的智慧城城市运营营商，智智慧城市市运营本本身就是是一个稳稳定的、、可持续续的巨大大的服务务产业。。3、智慧城城市的产产品与工工业产品品不同。。更多的的是无形形的服务务、更好好的体验验、更方方便的快快捷。这这些无形形产品在在量化、、标准化化、产权权、质量量方面如如何界定定价格，，保护知知识产权权，是全全新的课课题。7-3、智慧城城市建设设面临的的挑战1、信息孤孤岛、数数据分割割。数据的互互联互通通和开放放，存在在着技术术和体制制方面的的双重障障碍。2、碎片化，，各自为为战者多多，跨界界、集成成者少。。特别是是在跨界界整合的的模式上上还没有有进行深深入的探探索。3、缺乏有有效的商商业模式式，未能能充分发发挥市场场的力量量。政府和企企业的角角色定位位不清，，智慧城城市的建建设和运运营不能能建立有有效的商商业模式式，不能能实现项项目自身身造血和和发挥产产业带动动作用。。4、PPP模式，虽虽有探索索但成功功者少。。政府财政政压力巨巨大，项项目难以以持久。。7-4、智慧从从社区、、特色小小镇、新新城区开开始1、智慧从社社区开始始：完善善智能设设备。建建设公共共数据平平台、生活大大数据服服务。2、用数据说说话、用用数据决决策。以前是人人在做，，天在看看。现在在是人在在做，云云在看。。大数据据将改变变人们对对城市的的认识和和服务方方式。3、城市将从从粗放野野蛮生长长转到精精明增长长。运营管理理需要全全新的全全流程、、全覆盖盖、全模模式、全全相应的的信息化化、智能能化的方方式，做到精准准规划、、精细管管理、精精确服务务、精致致生活。。4、城市的规规划方式式、管理理方式、、运营模模式、产产业形态态、盈利利模式、、产品的的形态都都将发生生革命性性的变化化。第八、城城镇化的的新领域域特色小镇：新新的热点点8-1、特色取取胜，差差异化发发展的新新模式1、改变以以往以山山寨、模模仿、复复制为特特征的产产业发展展模式。。走差异异化发展展之路。。2、特色是是特色小小镇的命命脉。突出具有有比较优优势的产产业，专专业化发发展，形形成或产产业、或或文化、、或资源源、或建建筑的特色小镇镇。3、因地制制宜是特特色小镇镇的灵魂魂。特色小镇镇一定要要结合自自身资源源禀赋和和条件特特色发展展，每个个小镇都都是独特特的，越越是因地地制宜，，越能做做出特色色，规划划和产业业要量身身定做。。4、特色就是比比较优势。特色就是竞争争力。比如韩韩城的历史文文化资源。8-2、小规模、紧紧凑型、集约约发展的新追追求*1、改变单纯求求大思维：微型城市是小小城镇独有的的优势。从追追求规模到追追求质量。产产业特色、小小尺度、近距距离、微景观观。*2、小城镇一定定要发展成小小中城市是一一个误区：要追求小而特特、小而优、、小而美、小小而精。3、小城镇不要要克隆大中城城市形态，要要突出自己的的特色：地方文化、特特色建筑、特特色产业、适适用技术。4、小城镇要与与大城市相区区别：亲近自然，乡乡土情调、青青山绿水、保保留传统文化化、熟人社会会、浓浓的亲亲情。3、小空间，大作作为。以小取取胜：改变以以往新城新区区建设模式。。不论新镇建建设还是老镇镇改造，要以以居民企业的的实际需求出出发，在小字字上下功夫，，突出美、特特、优、强。。8-3、跨界、融合合、共享：新新发展理念的的新探索1、特色小镇力力求产业融合合。一、二、三产产业的融合；；二是产业内内的融合，一一产内部、二二产内部、三三