江苏国信镇江大港地块项目整体定位报告课件

国信大港项目整体定位BUY谨呈：江苏国信地产2010年04月06日国信大港项目整体定位BUY谨呈：江苏国信地产2010年04月现状：新区人口发展的增量缓慢人口及需求增量预测模型人口基数太少、人口结构单一人口自然增长指标看，没有意义（万分之五）吸纳周边人口的突变过程（3年左右的时间）市场容量：新区人口增长速度3号地物业类型客户需求经济测算市场需求特征及容量推导产品类型客户调研市场表现5块地整体定位现状：新区人口发展的增量缓慢人口及需求增量预测模型人口基数太市场容量分析市场容量分析镇江市区镇江新区（大港）镇江新区（丁卯）镇江新区下辖3个镇和2个街道丁卯和大港，总面积218.9平方公里，人口21.7万，丁卯和大港之间由镇大公路链接，交通便利，目前大港为新区重点发展区域。项目区位——新区★镇江市区镇江新区镇江新区镇江新区下辖3个镇和2个街道丁卯和大镇江新区距常州奔牛机场及建设中的苏中机场仅半小时车程，距南京禄口机场及无锡硕放机场仅一小时车程一小时半小时镇江新区无锡硕放机场南京禄口机场常州奔牛机场苏中机场项目区位——交通条件（航空）镇江新区距常州奔牛机场及建设中的苏中机场仅半小时车程，距南京项目区位——交通条件（城际交通）京沪高速铁路沪宁城际铁路淮扬镇铁路镇大公路镇南铁路常泰高速沿江高速丁卯大港宁沪高速★项目区位——交通条件（城际交通）京沪高速铁路沪宁城际铁路淮扬常州、江阴方向扬中方向丹阳方向镇江方向姚桥方向本案项目地块周边交通通达性非常好，往镇江、丹阳、常州方向皆可通达，是新区的南门户。项目区位——交通条件（区内交通）常州、江阴方向扬中方向丹阳方向镇江方向姚桥方向本案项目地块周大港城市规划：定位具有极强的超前先导性服务立足新区,辐射扬泰部分区域；构建功能复合与多元发展的综合城市中心。大港城市规划：定位具有极强的超前先导性服务立足新区,辐射扬泰新城规划是以建设多元空间和谐交融的“城市”为理念，为房地产市场的发展提供了重大机会融合空间，实现功能叠加和公共交往新城规划是以建设多元空间和谐交融的“城市”为理念，为房地产市镇江新区的经济发展持续有力地均GDP比较工业增加值比较外贸进出口比较社会消费品零售总额比较镇江新区经济密度排名全市第一，经济发展迅猛，主要经济指标6年来年均增长幅度达到30%，09年主要经济指标增幅高达50%，政府充足的资金实力为区域产业升级、配套升级、城市升级提供了坚实基础主要经济指标6年来年均增长幅度达到30%，09年主要经济指标增幅高达50%，政府资金实力雄厚镇江新区的经济发展持续有力地均GDP比较工业增加值比较外贸进镇江新区09年投资增长迅猛政府业绩，经济飞速增长（2009年1月——8月）全社会固定资产投资125亿元，增长44.9%工商注册合同外资8.95亿美元，增长155.1%工商注册实际到位外资5.7亿美元，增长135.1%新区产业发展重点——明确未来产业发展的方向为新能源、绿色化工、装备制造和现代服务业，构建以先进制造业与现代服务业为支撑的现代产业体系镇江新区09年投资增长迅猛政府业绩，经济飞速增长（2009年产业新区立项产业港口继续完善配套具备城市结构产业升级1993年——2002年土地拆迁收储，新区产业园区规划立项，基础配套设施建设，产业园区起步阶段发展缓慢。新区大港新规划完成——产业港口联动，互相促进，企业单位批量入驻，产业经济快速发展。立足产业结构，满足就业需求，完善城市配套设施交通环境（景观）商业商务公共设施中央商务区初具规模，城市形象显现，增强新城人口吸纳力。新区房地产业跳跃性发展，需求旺盛第二产业向第三产业升级；劳动密集型产业向高科技产业升级；高职人员明显增多。居住升级满足高职人员需求，城市普通住宅需求导向，向高端物业需求导向跨越。2003年——2009年2010年——2013年2013年——2015年2016年以后镇江新区发展脉络梳理（预测）产业新区立项产业港口继续完善配套具备城2009年2010年2011年2012年2013年2009年-2013年累计使用外资55亿元全社会固定投资1000亿元全社会固定投资1000亿元产业收入目标2013年末3大产业销售收入：新能源 500亿元，新化工 500亿元，装备制造 500亿元。万顷良田：总投资33亿元建设周期：2009.6-2012.62千亿资金投入建设镇江新区现届政府班子执行力比较强镇江新区首席“执行官”李小平执政风格：思路清晰、决心大、作风硬朗根据李书记的工作经历及执政风格推测，新区大港未来产业及配套规划将会如期实现，大港新区的化工和轻工电子产业的地位将会进一步突出。2009年2010年2011年2012年2013年2009年大港新城预计2013年起进入快速发展期2010年沪宁城际铁路通车2012年京沪高铁通车2013年常泰高速通车2014年淮扬镇铁路通车苏中机场2010年1月16日奠基镇江新区2009-2013年，固定资产投资2000亿2009年，新城市规划出台，城市配套进入升级阶段，预计2013年初具城市框架格局外部——重大城市配套和市政建设结合城市发展案例分析预计镇江新区大港将在2013年跳跃性发展内部——大港新城预计2013年起进入快速发展期2010年沪宁城际铁路2003200420052006200720092008201120122014发展年限阶段起步期产业园区快速发展期城市配套升级城市吸纳力加强房地产高速发展期年份第11年第8年第4年第1年增长性分布15-20万㎡20-30万㎡30-40万㎡根据一般新区发展的案例借鉴进行预测，大港新城未来10年内，综合年购房需求量为30万㎡/年转折点大港片区房地产市场需求容量预测注：详见《市场需求容量分析报告》201020132015后年需求量大港片区未来每年房地产市场需求量增长的时序预测200320042005200620072009200820——人口自然增长量：镇江的人口增长率仅为万分之九，从大港人口常住6.5万人的基数看，自然增长测算没有意义。——新增就业人口吸纳（老企业增资扩容，新企业入驻）： 1）从镇江新区的性质，尤其是大港产业布局的类型而言，其可吸纳的就业人群的来源，一般为大港周边人口为主，其他区域为辅。（金东纸业等少数企业通过班车吸纳镇江市区人员） 2）人口容量的增加过程，是一个结合新城发展格局的变化和产业发展周期需要的突变过程（一般从现在新城建设刚刚启动来看，还需要3年左右的时间）人口类型人口增长方式人口增长特点与项目客群关联性现有人口基数自然增长很低关联性弱（前期基础）园区新投资企业入住及企业扩容新就业人口增加具有突发性，新企业从投资到大量招工，一般需要3年时间关联性强（后期开发）新城发展带动三产发展服务人口增加城市格局形成，预计也需要3年时间关联性强（后期开发）客户需求量未来增长的定性分析新区人口及需求增长的对应关系（趋势分析）大港属于典型“港口及产业（集中区）互动型”新区发展模式；人口基数太少（6.5万常驻人口，约2.3万户家庭+3万人流动）；人口结构也比较单一（从数据看，大港地区的人口结构：企业员工为主占60%；公务员、三产服务10-15%，城镇其他人口、郊区乡镇务农人口；相对较少20-25%）。提出关键的问题：简单迎合市场需求，还是深层挖掘市场需求？结论:重视市场需求的现实，寻找适合项目持续发展的客群来作为主力客群。——人口自然增长量：镇江的人口增长率仅为万分之九，从大港人口购房目的具体描述比例备注改善型二次置业或置换60%求住型首次置业、拆迁30%投资型居住型投资为主、纯投资为辅10%工作关联度大的流动性人口客户类型比例需求分类企业职工80%管理人员15%-20%35-45岁改善为主、投资为辅一般员工60%-65%双职工家庭夫妻两人在不同企业上班35-45岁25-30%改善为主婚房25-30岁20-25%首次置业为主成长型员工30-35岁5-10%改善或首次置业私营业主10%35-45岁改善、投资兼顾公务员5%左右（总量2000人左右较少）35-45岁投资、改善边缘客群<5%（工作关联度高的流动人口）（乡镇进城—工作关联）（拆迁—需求现房居住型投资首次置业改善为主，投资为辅物业种类别墅洋房多层小高层高层客户需求比例13.4%5.4%64.1%5.6%11.5%市场调查：2009年大港已购房人群购房目的分类目标客户定位的推导客户购买力允许前提下1、需求容量的基本吻合2、需求特征的基本对应购房群体年龄特征年轻化，是人口结构单一化的结果从家庭结构看，改善性需求的总量属于主要需求；其年龄层次以35-45岁为主。2009年大港已购房人群的物业需求结构家庭结构有小太阳、后小太阳、孩子三代三种购房目的具体描述比例备注改善型二次置业或置换60%求住型首次改善性需求的增长估算：按现有人口人均增加10㎡面积，累计可产生约6.5*10=65万㎡的市场需求；新增需求的估算：按人均35㎡的居住面积估算，累计可产生约6*35=210万㎡的市场需求；两项合计约可产生60+210=270万㎡的住房需求。投资性需求的估算：按一般新兴市场10%的投资比例测算，约可产生270*10%=27万㎡的投资型需求。现状规划新增大港镇区6.5万12.5万6万三项需求合计累计可达360万㎡在未来人口规划可实现的前提下，大港的潜在住房需求规模巨大改善性需求的增长估算：按现有人口人均增加10㎡面积，累计可市场产品需求分析市场产品需求分析大港片区房地产市场分成明显的三个板块，从北往南梯度明显，各板块呈现差异化的发展特征老城中心板块生活配套齐全，大港地产开发启动板块。目前主要在售项目：凯悦山庄、吉祥苑等体育公园板块享有大港现在仅有的景观配套资源。规模化开发，主要以海德公园为代表。中央商务区板块生地待开发状态，未来大港高尚居住区。大港片区房地产市场分成明显的三个板块，从北往南梯度明显，各板项目名称物业类型总量已上市套数去化套数在售产品面积区间均价后续产品海德公园多层、小高层和别墅41587537多层别墅多层：71-136

别墅：160-2403000多层、别墅银山鑫城多层1329572536多层多层：50-149安置房多层金港商业广场高层、小高层18420299高层59-813100高层凯悦山庄双拼和独栋106624双拼228-3335000双拼和独栋旭辉朗香郡多层和退台洋房7760洋房87-143洋房：3600

多层：2900多层和洋房逸翠园多层13.21235942多层88-153安置房多层御都花园多层8408282多层100-1402600多层点评：大港已上市楼盘的规划体量普遍较大。项目开发数量较少，尚未完全进入大规模开发时期，市场竞争未到白热化阶段，整体性的市场机会空间仍然存在。主要在售项目概况2009年12月项目名称物业类型总量已上市套数去化在售面积区间均价后续产品海区域物业类型预售面积销售套数销售面积销售均价均价增减平米套平米元/平米%大港住宅114236.682496499.483143.8110.26%商业19600.1848958796.984699.69-3.05%丁卯住宅137943.481817210487.144421.3511.09%商业211421.854483213372.496323.09-1.39%资料来源：镇江市新区房产管理局2010年1月1、2009年，大港片区的住宅年去化量不足10万平米，商业年去化量近6万平米。合计达16.5万平米（备案面积），实际销售量预计达到19万平米。2、住宅成交户数约900套左右，按镇江市区大致的潜在家庭购房比例约为5.621%来评估，大港（2.3万户）房地产住宅成交量略显不足，与市场供应短缺及房地产发展水平不高有关。这与当地的购买力水平很不匹配，因此存在入市引导的机会。住宅均价被别墅拉高。3、商业销售的总量占比较高，说明投资需求比较旺盛，片区内适合消费者投资的品种和渠道不多。而商业售价不高，仅为住宅售价的1.5倍，比市区约2倍以上的商业估价要低很多，说明开发商和消费者对投资潜力的估计并不乐观。开发商业物业时，应持谨慎态度。大港片区房地产市场—2009年销售数据统计分析区域物业类型预售面积销售套数销售面积销售均价均价增减平米套平项目名称物业类型在售产品后续产品海德公园多层、小高层和别墅多层和别墅多层、别墅银山鑫城多层多层多层金港商业广场高层、小高层高层高层和小高层凯悦山庄双拼和独栋双拼双拼和独栋旭辉朗香郡多层和退台洋房洋房多层和洋房逸翠园多层多层多层御都花园多层多层多层主要项目体量集中在10万平米左右，更多项目规模化开发将更进一步带动大港区域整个房地产市场的发展，拉动居民潜在购房需求。在售项目建筑形式主要以多层为主，建筑品类单一，产品线不够丰富。目前大港片区房地产的主力物业类型以多层为主洋房及小高层类型产品供应量小项目名称物业类型在售产品后续产品海德公园多层、小高层和别墅多典型项目分析——海德公园成交客户类型1、从客户构成来看主要以周边企业主管阶层、个体商户业主为主；2、值得注意的是投资客也占到了12%的比例。热销户型分析1、其中115平方米的房型销售情况最好。2、从类别墅物业来看，叠加别墅比联排别墅的销售情况要好。3、多层去化较好的产品总价总价在35万以内，以110平米以内的三房产品为主。成交客户分析1、从115平方米的四房两厅两卫的销售情况来看，在已销售的一次性付款比例达到了55%。2、从一次性付款的比例来看，大港区域客户一次性所能付出的首付上限大约为20万左右。3、在已销售客户中的项目获知渠道上，朋友及客户介绍的比例达到了52%以上，客户传播的效应非常明显。4、从叠加别墅的销售情况来看，客户构成中私企老板和私人企业主占到了86%，政府客户仅占14%，政府客户相对不足。典型项目分析——海德公园成交客户类型1、从客户构成来看主要以典型项目分析——朗香郡成交客户类型1、从客户构成来看主要以周边企业主管阶层、个体商户业主为主；2、值得注意的是投资客也占到了6%的比例，而公务员挖掘不足；热销户型分析1、洋房销售情况较好，其中120平方米的房型销售情况最好。2、从类别墅物业来看，洋房销售与多层的销售比例基本持平。3、多层总价在37万，洋房总价在44万。成交客户分析1、从已成交客户的销售情况来看，在已销售的一次性付款比例达到了25%。2、从一次性付款的比例来看，大港区域客户一次性所能付出的首付上限大约为15万左右。3、在已销售客户中的项目获知渠道上，朋友及客户介绍的比例达到了65%以上，客户传播的效应非常明显。典型项目分析——朗香郡成交客户类型1、从客户构成来看主要以周供应结构分析市场供应量90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上旭辉朗香郡3535//60202海德公园///64903056金港生活广场101/473834//御都花园/3030303030/凯悦山庄//////66合计136657713221480124占比16.40%7.90%9.30%15.90%25.80%9.70%15.00%市场去化量90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上旭辉朗香郡2715//48122海德公园///49745338金港生活广场81/34217//御都花园/3030112515/凯悦山庄//////24合计1084564811548064占比17.80%7.40%10.50%13.30%25.30%13.20%10.50%09年市场供应产品以110-130平米的三房产品为主，小户型、两房及大户型分布较平均。经济型三房产品的去化良好，以三房两厅一卫为主，面积段控制在110平米左右。如：海德公园近期推出的组团，105-110平米三房去化快速，130平米三房抗性较大。供应结构分析市场供应量90以下90-100101-11011供应结构比121-130平米面积区间产品供应量最大，去化良好；101-110平米面积区间小三房低面积段去化较好；大3房面积段以洋房、叠加、顶层复式产品为主，市场供应量较小，去化较快；考虑到未来单价上升带来总价的增加，大3房面积需适当控制；市场接受度住宅首付比不突破20万。成交率90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上供应量136657713221480124去化量1084564811548064百分比79.4%69.2%83.1%61.4%72.0%100.0%51.6%供应结构比121-130平米面积区间产品供应量最大，去化良片区案名体量物业类型均价主力面积主力总价开盘时间容积率剩余住宅体量老城镇板块凯悦山庄22万双拼、独栋6200228-258130-1902005-7-10.45190000逸翠园13万多层300011030万2009-7-51.2515000御都花园8万多层380012043万2008-8-61.2520000银山公园板块海德公园41万多层、小高层、别墅340012038.4万2006-1-251.1215000金港商业广场20万高层、商业350058-11718-362007-1-152.4712000旭辉•朗香郡7.3万多层、洋房多层3200洋房380012037万44万2009-11-271.0950000燎原中天地块12万小高层高层————————2119400叠加山水7.9万小高层——128————1.5479000潜在供应量统计1、物业类型从单一向丰富化逐渐发展，10年后洋房、小高层普遍出现。2、项目的销售周期均较长，09年前平均年去化量为3万平米/项目。洋房推出后热销一空，消费者接受度高；而别墅的存量比较大。3、待开发楼盘容积率提高，住宅待供应量约70多万平米。2010年3月片区案名体量物业类型均价主力面积主力总价开盘时间容积率剩余住物业类型前瞻性分析1核心区土地价值最高，是高容积率集中区域，最高达11，核心区外围容积率控制在3以下物业类型前瞻性分析1核心区土地价值最高，是高容积率集中区域，地块号地块名称面积容积率日期备注第七期20076镇江新区大港赵声路西侧吉祥路北侧地块13.431.82008-1-31

第七期20077镇江新区大港通港路东侧港区九路北侧地块302.22008-1-31

第七期20078镇江新区大港通港路东侧地块30.2122008-1-31

第一期20085大港临江路南港中路西侧50.11.52008-6-26

第四期20073大港新区快鹿产业港配套项目地块79.71.382007-9-28

第九期20063大港片区赵声路东侧3号地块67.71.22007-1-9

2--1东至赵声路，南至赵魏河，西临通港路，北至正大铁路268.242.62010-3-10城镇住宅、商务金融及公共设施用地(拆迁安置房)2--2北至扬子江路，东至赵声路5022010-3-10城镇住宅及公共设施用地2--3北至规划中港南路，西至规划中银山南路28.464.42010-3-10商务金融用地2--4北至规划中港南路73.234.42010-3-10城镇住宅、商务金融及公共设施用地2--5东至规划中港中路，南至规划中北湖路，西至规划中银山南路148.144.42010-3-102--6北至规划中港南路，东至规划中银山南路，南至规划道路15.913.872010-3-10商务金融一期用地物业类型前瞻性分析2地块号地块名称面积容积率日期备注第七期20076镇江新区大港市场需求小结现阶段多层以下的住宅产品是需求的主体；主力户型以三房为主；主力面积段为100-110平米、120-130平米；未来小高层将逐步成为市场的主流产品；物业类型首付上限为20万，总价不超过70万。市场需求小结现阶段多层以下的住宅产品是需求的主体；消费需求分析社会人员结构消费能力消费特征消费观念方法：1、访谈2、问卷调研3、售楼现场访谈目标设定：1、企业职工——工会、人力资源部、食堂金东纸业：现场问卷50份；访谈10组奇美化工：现场问卷50份，访谈10组2、政府公务员——问卷200份，访谈5组3、楼盘售楼现场踩点——5个重点楼盘——接触客户及销售人员30组消费需求分析社会人员结构方法：区域来源镇江大港片区的原住居民为主部分产业迁入者少量来自城市（镇江）其他区域显著特点原住居民（很大比例即为产业工人）所占比重大区域相对独立职业构成产业工人私企业主公务员、教师、医生等其他年龄结构客户群体呈橄榄型分布年轻的购房人群居多（25-35岁，60%）；其次是35-45岁的购房群体，约占35%；40-50岁群体占10%左右。客群表征区域较独立，客群较复杂，具有一般小城市客群结构以首次置业为主，以自住为主购买诱因熟悉的生活氛围较近的工作距离适中的购买价格大港片区购房者的基本物理属性区域来源镇江大港片区的原住居民为主显著特点原住居民（很大比例25-45周岁，三口之家或夫妻二人为主，家庭年收入在3-10万。目前基本拥有一套住宅（37%），另有24%的被访者拥有两套住宅，11%的被访者拥有两套以上住宅。企业职工调研-基本统计特征25-45周岁，三口之家或夫妻二人为主，家庭年收入在3-101、大港这几年经济发展还是蛮快的，很多大项目要过来，有的已经确定过来了；2、大港注定就是个工业区，谈发展，无非是工厂越来越多罢了；3、大港经济发展缺少亮点，没有什么主题性娱乐项目的带动，像常州恐龙园那样的；4、以前大港的中心在兴港路那边，吉祥苑的开发商用了五年时间，现在中心在大统华这边；5、目前上马的一些项目，如太阳能、航空工业城等未来会形成大的经济点，但现在还很不确定；6、本地乡镇经济发展都不错，姚桥、大陆私营企业蛮多的，丁岗稍微差一些。7、大港现常住人口6.5万人，在镇江及其他区域居住大港企事业单位职工高达约3万人。访谈回放问卷调研超过50%的企业员工对大港新区经济发展充满信心企业职工调研-新区板块价值1、大港这几年经济发展还是蛮快的，很多大项目要过来，有的已经50%的企业员工在2年内有可能在大港购房原因1、地缘性客户2、价格目前较低24%的企业员工不考虑在大港购房原因1、配套缺乏2、不是大港本地人3、高品质产品缺乏4、环境污染企业职工调研-需求利空利基50%的企业员工在2年内有可能在大港购房企业职工调研-需求利首次置业占43%，待购房置业占31%3房为主力户型占47%小高层和高层产品有待适应企业职工调研-物业类型需求特征首次置业占43%，待购房置业占31%企业职工调研-物业类型需三房两厅一卫和三房两厅两卫产品成为客户需求主流产品，整体占比60%以上，企业职员群体经济型三房需求大于舒适型三房。目标客户需求一室一厅一卫产品及四室及以上产品有限，整体需求比例企业职员在13%。两房产品客户需求比较平均主要对应了新婚或者初次置业的客户。整体客户需求对101-130平米面积的产品需求较大。大港企业职员的需求面积段集中在101-110平米的三房产品。企业职工调研-户型面积需求分析三房两厅一卫和三房两厅两卫产品成为客户需求主流产品，整体占比企业职工调研-户型面积交叉分析企业职员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅两卫四室二厅二卫90以下25%75%——————90-100——15.70%84.30%————101-110——4.40%83.30%12.30%——111-120————21.60%78.40%——121-130————12.40%87.60%——131-140——————17.80%82.30%140以上——————4.80%95.20%相同面积下，消费者更为注重居住的功能性和实用性，希望房间具备变化升级空间。在常规面积下，消费者对“两卫”的接受度不高。

性价比是消费者对普通公寓产品的考虑标准。企业职工调研-户型面积交叉分析企业职员一室一厅一卫两室二厅访谈回放问卷调研1、大港房价现在还是高啊，老百姓买套房子不是很容易；2、扬中09年房价涨了近2000元/平米，大港也涨了，但是涨幅有限；3、大港这边房地产发展比较慢，主要是没有什么人口，本地人口才6万多；4、大港本地人都有房子住，没房子的是少数，建那么多房子卖给谁啊？5、大港是沪宁线上房价最低的地方，现在买还是有投资潜力的；6、大港房地产的未来还是有希望的，特别是新的规划不是出来了嘛。单价预期心理承受力上线为4000元/平米企业职工调研-单价曲线荷载访问1、大港房价现在还是高啊，老百姓买套房子不是很容易；单价企业职工调研-收入状态和支付能力级别年龄家庭月收入月供（月收入40%）20年贷款金额总价(万）单价（万/平米）可承受面积高管40岁以上80000320004836900.7986处长35-40周岁2000080001211730.5384科长30-35周岁150006000911290.5288主管26-32周岁11000440066950.4237普通职员24-28周岁5600224034480.4121操作工人22-26周岁4000160024350.486级别年龄年收入人群比例人群数量台企高管40岁以上100万1%60处长35-40周岁15-20万3%180科长30-35周岁12-15万5%300主管26-32周岁8-10万13%780普通职员24-28周岁5-6万16%960操作工人22-26周岁3万63%3780金东纸业企业职工调研-收入状态和支付能力级别年龄家庭月收入月供20年被访公务员以男性为主（75%），年龄集中在25-45周岁，三口之家为主（60%），以科长和科员级别为主。公务员调研-基本统计特征被访公务员以男性为主（75%），年龄集中在25-45周岁，三大港公务员群体在大港工作时间普遍较长，五年以上的占比达到63%；大港公务员群体籍贯以镇江市区人较多，占34.3%，另大港本地人和新大港人合计比例在34.4%。公务员调研-籍贯及工作年限大港公务员群体在大港工作时间普遍较长，五年以上的占比达到63公务员调研-大港经济与房地产发展判断大港公务员对两年内大港经济发展信心饱满，40%的人认为经济快速发展，44%的人认为经济发展较快。有37.5%的大港公务员认为大港房地产在2012-2013年进入快速发展，也有21.9%的人认为快速发展时间要在2015年以后。大港公务员对两年内大港房价的预期较好，39.1%的人认为两年内达到3000-4000档，37.5%的人认为两年内达到4000-5000档。公务员调研-大港经济与房地产发展判断大港公务员对两年公务员调研-需求利空利基大港公务员两年内在大港置业可能性较好，19%的公务员选择非常有可能，27%的公务员选择比较有可能。其置业原因主要以价格便宜、投资性强和距离上班近为主。另有27%的公务员对两年内在大港置业可能性较小，主要抗性集中在污染问题（55.6%）、距离问题（42.9%）、配套问题(33.3%)公务员调研-需求利空利基大港公务员两年内在大港置业可能性较好公务员调研-两年内置业需求物业类型大港公务员两年内在大港置业的物业类型需求主要以多层为主，占比37.5%联排和洋房等泛别墅产品需求在20.3%小高层也有一定的需求，占比为17.2%。公务员调研-两年内置业需求物业类型大港公务员两年内在大港置业三房两厅一卫和三房两厅两卫产品成为客户需求主流产品，整体占比60%以上，公务员群体舒适型三房需求大于经济型三房。目标客户需求一室一厅一卫产品及四室及以上产品有限，整体需求比例公务员群体在22%。整体客户需求对101-130平米面积的产品需求较大。大港公务员的需求面积段集中在111-130平米的三房产品。公务员调研-户型面积需求分析三房两厅一卫和三房两厅两卫产品成为客户需求主流产品，整体占比公务员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫90以下31.80%68.20%——————90-100——14.50%85.50%————101-110——3.80%77.40%18.60%——111-120————35.80%64.20%——121-130————17.40%82.60%——131-140——————14.80%85.30%140以上——————2.80%97.20%公务员调研-户型面积交叉分析相同面积下，3房功能性需求大于2房舒适性面积段应控制在130平米以内大面积段应大于140平米公务员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二客户类型级别年龄家庭月收入月供（月收入40%）20年贷款金额总价(万）单价（万/平米）可承受面积公务员群体局长35-40以上2000080001211730.70247科长30-35周岁150006000911290.45288普通科员25-35周岁8000320048690.40173其他25-35周岁5000200030430.40108公务员调研-家庭支付能力分析对比客户级别年龄家庭月供20年贷总价(万）单价可承受面积公务员局目标客户定位-共性分析本案核心客群——中高端客户特质：支付力强、追求品质需要人文标签，渴望城市的便捷生活分类刚性需求型改善居住型+享受型性格特征感性、积极、自我意识强烈理性、稳重、有主张生活状态渴望有属于自己的生活与家庭空间闲暇时间倾向于休闲时尚类活动渴望放松与亲近自然闲暇时间喜欢与家人、朋友一起休闲价值取向追求潮流与时尚，充满激情喜欢丰富、多彩、变化的生活有一定的社会责任感和家庭责任感关注生活环境的健康见多识广、追求生活品质与品位喜欢和谐、安逸的生活强烈的家庭责任感关注自己和家人的身体健康置业倾向渴望安全、便捷、健康的生活希望有齐全额生活配套与服务设施给家人一个安静、和谐的居住环境在公共交通、商业、医疗、教育等配到方面较为重视经济型的居住空间适当满足生活享受的配置渴望舒适、便捷、高品质的生活希望全方位改善居住品质、提高生活质量给家人一个和谐、邻里友善的居住环境认可能够提升居住品质的创新,包括：良好的居住环境合理的室内空间设计提升舒适度的设备设施和建筑材料客群外在共性客群内在共性配套欠缺环境污染交通不便前期消费者调研结论：城市发展经济发展价格便宜购买诱因购买抗性目标客户定位-共性分析本案核心客群——中高端客户特质：支付力小结小结5块地整体定位5块地整体定位构建功能复合与多元发展的综合城市中心构建展现镇江新区城市形象的新窗口商贸物流旅游生活生态生产镇江新区镇江新区生态.科技.港口新城镇江新区整体发展定位具有时代感的地区特色城市形象多元化商贸中心构建功能复合与多元发展的综合城市中心商贸物流旅游生活生态本案港区现有2.5万吨级海轮泊位8个，5000吨级江船泊位2个，2000吨级江船泊位1个和内河100吨级泊位11个老镇区板块大港老镇区，集居住、商业、酒店、金融一体，是大港镇的功能主体银山公园板块大港新政办公和高尚住宅集中区域，市政配套齐全，公园湿地景观区域，05年启动板块。规划新城镇规划中未来大港新镇区，中央商务区和高尚住宅集中区域，目前正在规划阶段，市政配套正在施工。项目区位——大港港区老镇区银山公园板块规划新镇本案港区项目区位——大港港区老镇区银山公园板块规划新镇位于镇江新区中心位置，生态资源良好；北至金港大道，南至规划城际铁路，西至通港路，东至港中路，总面积为667公顷；规划分为新区重点区域—中心区—核心区三个层次；镇江新区服务人口55万，间接服务人口80万，商务、商业、商住用地规模为100公顷左右；因中心区还包含了公共功能（文化设施等），所以中心区用地规模会随之增大；在经济全球化和一体化的驱使下，人员流动趋于加快，中心区内办公式公寓逐渐增多，居住功能可保持中心区夜间人气，故商住用地规模可根据需要增加；商业按人均建筑面积2.14m2的指标计算，中心区三大功能总建筑面积为120-180万㎡。镇江新区中心区的发展模式定位城市级综合中心规划要点回顾32413241港区主城区区政府本案1KM2KM3KM金港大道港南路338省道通港路港中路赵声路兴港路位于镇江新区中心位置，生态资源良好；镇江新区中心区的发展地块社会配套及资源（2KM）新区政府体育馆海关金港生活广场检察院公交车站学校和体育馆正在施工。学校地块社会配套及资源（2KM）新区政府体育馆海关金港生活广场检地块环境地块环境基地环境现状分析项目属于生地开发，是规划的新城中心区首个居住开发项目，占地面积共计544亩，被市政道路分割为5块港南路以北的1号地块基础设施道路等已成型，尚处于开发的初级阶段，相关生活配套相对欠缺，比较而言相对具有可开发条件港南路以南目前是农田，目前市政配套空白，地块及周边路网建设正在进行中（预计10年8月交付通车），东南侧人工湖开挖同期实施（预计10年内底完成）规划迁移或落地的高压线穿过2个地块，规划改线的338省道穿过拆迁中的丁岗。1#2#3#4#5#项目周边接壤地块规划，可能具有不一定的确定性，而本项目规划方案在分期开发建设的过程中，应根据周边的实际变化，及时进行适当调整。基地环境现状分析项目属于生地开发，是规划的新城中心区首个居住我们的战略方向优势Strength劣势Weak块位于规划的新区大港新城核心位置，规划中的LBD国信地产资金实力雄厚生地开发，配套欠缺）整体项目被道路分割为5块，规划指标限制大，产品梯度关联受到约束机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势区域内消费者的购买力强劲，对健康环保的生活充满期望项目定位及产品可创造性机会立于大港新城中心的新起点，结合目标客户健康环保的需求，合理设计产品；基于国信的实力与新区规划起点，打造适度创新的产品，形成项目标杆。注重居住升级性产品的打造和社区健康、环保生活方式的营造；政府提供基本教育、医疗、公共交通配套，开发商适度提供内部生活配套；创新产品的打造，规避陌生区域的先发劣势。威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁新区规划落实进程与项目的关联尚存在一些未知因素（本案项目发展模式具备独立性和抗风险能力）区域内购房需求总量有限（大港常住人口6.5万人，规划人口12.5）充分挖掘细分市场，在把握未来市场发展大势的基础上有效区割客群，实现差异化竞争；开发主题与理念上区别并超越竞争对手，以优质的产品和主题生活方式引领市场；通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力。产品创新，差异化竞争；以区域扩大客户层面，以产品创新及丰富资源来获得市场认可。注重社区整体规划理念及内部配套设计；√本案适宜采用SO策略项目资源SWOT分析矩阵与行动策略选择我们的优势Strength劣势Weak块位于规划的新区大新区道路规划与本案的关联性分析通港路建议点建议点建议点赵声路港南路港中路赵声路港中路光华路银山路建议：在项目地块周边城市干道上，应在道路完善及项目开工建设后，设置公共交通站台，以便利出行。从目标客户的出行情况来看，依赖公共交通出行的客户仍然占到较高的比例。客户当前到达地块的主要路径1、赵声路——港南路——光华路2、港中路——港南路——光华路赵声路南延、银山路南延线的道路系统，目前正在施工中，预计2010年8月份完工。新区道路规划与本案的关联性分析通建议点建议点建议点赵港规划两级公共服务设施——市级和邻里级市级公共设施服务于镇江新区和周边地区邻里级公共设施服务于居住组团，服务半径500米小学服务半径500米，中学服务半径1000米规划显示，本案4#地块为小学和邻里中心，由于4#地块的规划变更，小学和邻里中心的位置尚不明确。建议：1、原4#地块上的小学和邻里中心，可否建议新区政府和规划部部放在5#地块北和3#地块以西的地块上。2、同时建设该配套与本案3#地块的开发同期建设（或同期交付）。3、建议可采用BT（建设-移交）模式与政府合作。新区公共服务设施规划与本案的关联性分析4#地块规划两级公共服务设施——市级和邻里级规划显示，中心区商住混合区规划与本案的关联性分析商业布局：本案在商业布局上应考虑与中心商住混合区的融合2号地块比较狭长，东侧半幅地，在控规上就属于商住混合区北侧的一部分，适合布置集中式商业；3号地、4号地的东侧也可设置商业与商住混合区呼应；但受项目发展自身需要，诸多因素产品形态：中心商住混合区容积高（3.0），产品形态为高层住宅加底层商业。在1号地、3号地东侧、4号地东侧考虑规划为高层或者小高层住宅与中心区商住混合区的规划对接。2#3#4#中心区商住混合区规划与本案的关联性分析商业布局：2#3#4#1.82.51.51.8≤R≤2.0项目基本经济技术指标地块容积率占地面积亩备注地块11.8145地块22.560地块31.595地块41.8≤R≤2.0132地块4拟低密度住宅区后期开发地块5102合计：1.8≤R≤2.0534653690-726324㎡占地面积：36.3ha综合容积率：1.8—2.0建筑面积：65.3—72.6ha建筑密度：28-30%公建要求：居住区级配套1.82.51.51.8≤R≤2.0项目基本经济技术指标地5块地总体布局的容积率平衡策略整体容积率1.8≤R≤2.0——1#地块容积率1.8≤R≤2.0

符合城市总体规划，满足中前期市场需求。——2#地块容积率R=2.5

符合城市总体规划，局部属于商住地块，可作为项目的整体配套，东侧半幅地块可拔高。——3#地块容积率R=1.5

已挂牌公开，确定为首期面市地块。——4#、5#地块综合容积率1.8≤R≤2.0

符合城市天际线逻辑，并满足新城总体规划控制要求。5#地块可适当整体拔高。因4#地块处于3#地块以南，建筑高度不宜过高，建议：4#地块容积率R≤1.5。且能符合“后期推出部分市场稀缺的低密度住宅，兑现价值”的开发目标。整体容积率指标平衡原则地块容积率占地面积:万㎡备注地块11.89.67地块22.54.02#地块东侧为商住用地地块31.56.36地块41.8≤R≤2.08.8地块4拟低密度住宅区，后期开发地块56.8合计：1.8≤R≤2.035.67653690—726324㎡占地面积：544.74亩（36.32ha）综合容积率：1.8-2.0可建面积：653690—726324㎡建筑密度：≤30%绿地面积：≥30%建议实施指标：2#地块，分区、分期开发的容积率自我平衡上，应具有一定弹性。1.82.51.51.8≤R≤2.01#2#3#5#4#天际线北高南低5块地总体布局的容积率平衡策略整体容积率1.8≤R≤产品适应性构思1#2#3#5#4#开发次序：3#→1#→2#→4#→5#临街面长，近临中央商务区，以商住一体配套形象（社区配套及城市配套补充），来提升整个项目的综合价值地块最偏，配套及价值感最弱。适宜提高容积率，最后开发。低密度高层住宅，打造压轴之作，兑现整体利润目前城市感最强地块，以稳健的城市主流住宅社区形象先期入市中间地块，私密性强，首期上市，以新颖的主题概念和安全性产品组合，保证项目首战告捷，并为后期项目发展奠定基础临湖300米，中后期供应，低密度低层的高价值产品，奠定项目标杆地位依据各地块自身的特征（地形、容积率、与周边规划控制潜在的关系），及其面市时可能面临的市场环境，初步定位如下：产品适应性构思1#2#3#5#4#开发次序：3#→1#→项目各地块产品定位思路未来产品复合城质感活力产品魅力化产品别墅化产品情景化产品成长性产品客户定位较宽泛的基础上的产品复合原则——产品梯度从项目指标看，体量65万方以上的居住区级大型项目（必要的社区商业及其他公共配套）——即：大盘开发，需要运用宽泛的产品定位思路（产品梯度）。本案整体被道路分割为五块，在总体容积率1.8—2.0条件下，需根据各地块不同指标及资源情况做到相互平衡，以形成不同产品空间和生活组团。项目各地块产品定位思路未来产品复合城质感活力产品魅力化别墅化首期启动地块成功原则——满足市场需求，并适度引导市场3#地块首期面市，预计能在2010年末进入市场总建面约10万，预计到2013年，3#地块基本建成交付项目发展阶段划分与策略对应关系延续3号地的成功，在竞争中持续领先，成为大港房地产的风向标，引领市场适应并恰当引导市场，奠定项目后期发展优质基础3年内3年后2013战略目标开发地块3号地块（容积率1.5）1、2、4、5号地块开发周期2-3年5-7年新城板块受到消费者认同转折点前期防守策略后期进攻策略首期启动地块成功原则——满足市场需求，并适度引导市场3#地块一、核心障碍问题解决公交站台及公交线：2010年底能否实现高压走廊：2012年前能否迁移1#2#地块之间高压走廊影响地块规划及品质，1#地块预计2012年开工并进入销售期，保障销售，提前迁移；338省道：2013年前能否迁移4#5#地块定位高品质住宅，过境省道严重影响其高端定位，预计2014年4#地块进入动工销售期。项目发展阶段与外部资源的互动关系及建议延续3号地的成功，在竞争中持续领先，成为大港房地产的风向标，引领市场适应并恰当引导市场，奠定项目后期发展优质基础3年内3年后2013战略目标开发地块3号地块（容积率1.5）1、2、4、5号地块开发周期2-3年5-7年前期防守策略后期进攻策略二、项目关键价值提升的落实邻里中心能否配建在3#地东侧，能否在2013年3号地交付时，投入使用。东南部湿地公园，公园主体湖面的开挖预计2010年开工，2013年之前能否落成或局部实现，道路、绿地、景观的落成为4#地高端定位提供外部资源建议4号或5#地块北片区，设计小型高尔夫练习场，与3号地块会所和体验展示区相互呼应，并与国信庄泉项目联动，设置市区接待点增加客群辐射面，能否实现一、核心障碍问题解决项目发展阶段与外部资源的互动关系及建议延延续3号地的成功，在竞争中持续领先，成为大港房地产的风向标，引领市场适应并恰当引导市场，奠定项目后期发展优质基础3年内3年后1、地块容积率平衡（物业类型与价格）与项目发展的市场接受能力吻合2、项目发展战略、开发时序与政府配套跟进协调2013前后战略目标开发地块3号地块（容积率1.5）1、2、4、5号地块开发周期2-3年5-6年产品战略适应市场需求并符合项目定位的产品：城市化主流产品+稀缺产品：前提指导思想：可持续性发展，以时间换空间对应新区发展脉络，本案项目发展阶段基本划分转折点适应市场需求并符合项目定位的产品：洋房：拉升项目价值，奠定首发地块的项目形象力，获取消费者认同小高层：虽目前售价与成本几乎相抵，但可将销售期适当后置，1-2年后，以时间换空间城市化主流产品+稀缺产品：小高层：延续3号地销售高层：满足规划容积率要求，提升城市形象洋房、类别墅等：兑现价值，拔高项目形象前提延续3号地的成功，在竞争中持续领先，成为大港房地产的风向标，备注：区域目前的年去化量在10万方，按国信项目544亩的占地面积计算，项目体量将在60-70万方，预计项目开发的周期需要10年左右。项目阶段2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年启动期金东、奇美等本地企业职员大港本地公务员、事业单位职员大港镇区及周边乡镇个体、私营业主改善型的动迁客群

成长期

2014年之前引进的新增专业型人才本地企事业单位中层管理人员镇江市区及扬中、丹阳等周边区域客群改善性的动迁客群

利润期

2017年大港新增专业型人才本地企事业单位中层管理者镇江市区升级型购房群体本地及周边投资型客户对应产品：多层洋房小高层公寓对应产品：小高层公寓高层公寓对应产品：类别墅、多层洋房、小高层、高层项目开发周期内主力客群延伸及产品对应（预测）备注：区域目前的年去化量在10万方，按国信项目544亩的占地65万方·服务型国际健康休闲社区项目整体定位镇江新区大港新城中央65万方·服务型国际健康休闲社区项目整体定位镇江新区65万方·服务型国际健康休闲社区项目整体形象定位——阐述突出项目的恢宏规模，体现大盘气势鲜明的主题概念和浓厚的生活意境，拉高项目形象，差异化竞争镇江新区大港新城中央突出项目与众不同、尊贵私享的服务理念以国际化视野为考量的规划标准，充分体现尊荣居住感突出项目区位优势65万方·服务型国际健康休闲社区项目整体形象定位——阐述项目各地块产品定位模拟1.82.51.51.32.3质感活力产品商住地块，生活配套升级公开时间：2015——2017定位：活力社区，配套升级产品：集中商业、高层住宅（投资性服务公寓）配置：服务升级客群：吸纳本地中端刚需客群，以及镇江市区及周边客群成长性城市化产品城市感体现，配套升级公开时间：2013——2015定位：强化运动健康概念产品：小高层、高层住宅为主配置：室外运动设施，如泳池、网球场等客群：本地客群为主，辐射周边区域城市稀缺高档（类别墅）产品最佳资源高端居住区公开时间：2016——2018定位：科技住宅产品：低层低密度产品，类别墅、洋房、多层配置：同层排水、中央吸尘、垃圾处理系统等客群：大港本地及市区高端客群为主魅力的城市化产品高层低密度住宅，收官之作公开时间：2017——2019定位：低碳住宅的实践作品产品：高层住宅配置：精装修（或可引入地缘热泵）客群：吸纳镇江及周边客群情景化中高档体验产品启动地块，保障市场安全公开时间：2010——2013定位：健康生态社区产品：多层洋房、小高层住宅为主、少量投资性服务公寓配置：会所、小区太阳能、新风系统、保温节能客群：大港本地中高端客群改善需求为主，中端刚需为辅4#、5#地块容积率为假设容积率质感活力特区精致魅力特区情景体验特区成长潜力特区高尚引力特区项目总体定位镇江新区大港新城中央65万平米服务型国际健康休闲社区项目各地块产品定位模拟1.82.51.51.32.3质感活力101112131415161718193号地块洋房标杆面市产品错位竞争产品稳步上升高层公寓补充品质升级提高利润价值最大化提高利润绝对值高层15万高层/商业10万小高层/高层17.4万多层洋房/小高层9.5万4号地块5号地块2号地块1号地块1-5号地块开发考量类别墅/洋房/多层11.4万1011123号地块产品定位3号地块产品定位回顾供应结构比121-130平米面积区间产品供应量最大，去化良好；101-110平米面积区间小三房低面积段去化较好；大3房面积段以洋房、叠加、顶层复式产品为主，市场供应量较小，去化较快；考虑到未来单价上升带来总价的增加，大3房面积需适当控制；市场接受度住宅首付比不突破20万。成交率90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上供应量136657713221480124去化量1084564811548064百分比79.4%69.2%83.1%61.4%72.0%100.0%51.6%回顾供应结构比121-130平米面积区间产品供应量最大，去从大港本地公务员与企业职员的总量关系看，企业职工占绝大多数，因此购房群体的年龄结构都偏于年轻化，以25-35周岁作为主力人群，36-45岁的为次主力；家庭结构以三口之家和夫妻二人为主。大港公务员与企业职员购房需求对比潜在购房者年龄特征及家庭结构从大港本地公务员与企业职员的总量关系看，企业职工占绝大多数，大港公务员及本地企业职员中两年内非常有可能在大港购房的比例为19%和27%，比较有可能的占到27%和24%。据此数据可以做一个初步的模拟如下：人群类型总人数非常有可能比例对应购房人数折算系数需求面积公务员群体200019%38032338760企业职员2000027%54004590504900

需求总面积543660备注：折算系数包括了双职工因素、调研误差等因素，以0.85折算。需求面积公务员群体以120平米，企业职员以110平米匡算。大港公务员与企业职员购房需求对比购房需求比例大港公务员及本地企业职员中两年内非常有可能在大港购房的比例为大港本地公务员和企业职员选择近两年在本地置业的主要原因不尽相同，公务员主要考虑的是价格便宜和投资性比较强；而本地企业职员的选择原因主要是地缘性原因和价格便宜。两类人群的置业抗性也有细微差别，公务员群体更看重健康环保、而本地企业职员更关注生活的配套。大港公务员与企业职员购房需求对比购房动机大港本地公务员和企业职员选择近两年在本地置业的主要原因不尽相大港公务员与企业职员物业类型需求对比两年内目标客户需求以多层为主，企业职员表现更为明显（48.2%）。随着后期市场多层的稀缺，小高层呈现“被动接受状态”，整体接受度将提高。大港公务员与企业职员物业类型需求对比两年内目标客户需求以多层企业职员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫90以下25%75%——————90-100——15.70%84.30%————101-110——4.40%83.30%12.30%——111-120————21.60%78.40%——121-130————12.40%87.60%——131-140——————17.80%82.30%140以上——————4.80%95.20%公务员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫90以下31.80%68.20%——————90-100——14.50%85.50%————101-110——3.80%77.40%18.60%——111-120————35.80%64.20%——121-130————17.40%82.60%——131-140——————14.80%85.30%140以上——————2.80%97.20%大港公务员与企业职员群体户型面积交叉分析企业职员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室客户类型级别年龄家庭月收入月供月收入40%20年贷款金额总价(万）单价（万/平米）可承受面积企业职员群体高管40岁以上80000320004836900.70986处长35-40周岁2000080001211730.45384科长30-35周岁150006000911290.45288主管26-32周岁11000440066950.40237普通职员24-28周岁5600224034480.40121操作工人22-26周岁4000160024350.4086公务员群体局长35-40以上2000080001211730.70247科长30-35周岁150006000911290.45288普通科员25-35周岁8000320048690.40173其他25-35周岁5000200030430.40108大港公务员与企业职员家庭支付能力分析对比客户类型级别年龄家庭月供20年贷总价(万）单价可承受企业职员现有人口的自然增长（很低）投资新企业入住带来的新的就业人口（突发性3年）三产、服务人口增加，城市格局形成（3年左右）自住性：首次置业（30%）改善性：置换、二次置业（60%）投资性：流动性人口，居住型投资(10%)现状：新区人口发展的增量缓慢人口及需求增量预测模型人口基数太少、人口结构单一人口自然增长指标看，没有意义（万分之五）吸纳周边人口的突变过程（3年左右的时间）趋势：3年以后新区人口增长快速3号地客户类型：立足于大港现有人口的判断客户需求多层洋房利益价值比较高、亮点多、提升项目档次；小高层产品是整个项目容积率平衡产品，拔高容积率。主力物业类型：多层洋房、小高层市场容量与需求特征总结客户调研市场表现人员类型人类特征人员比例置业类型企业人员管理人员10%改善型8%、投资型2%普通员工70%自住型25%、改善型41%、投资型4%私营业主个体户10%改善型7%、投资型3%公务员群体总人数2000人左右》5%改善型4%、投资型1%边缘化群体县镇客户、拆迁人群，需求现房《5%自住型5%现有人口的自然增长（很低）自住性：首次置业（30%）现状：新客户类型与物业类型、户型面积的对应客户类型客户占比对应面积体量对应产品类型对应产品面积自住型客户30%30000平米多层洋房90--100小高层改善型客户60%60000平米多层洋房130--160小高层110--125投资性客户10%10000平米小高层60客户类型与物业类型、户型面积的对应客户类型客户占比对应面积体3#地块产品配比建议建筑形态面积配比建筑面积㎡户型套型配比主力客群多层洋房50%90以下（85-90）2房半15%普通职员105（100—110）3房2厅1卫55%普通职员主管130（125—135）3房2厅2卫25%科长处长150-1603房半5%处长小高层11+150%60（55-65）行政公寓小2房10%投资90以下（85-90）2房半20%普通职员110（100—115）3房2厅1卫1阳台40%普通职员主管125（116—129）3房2厅2卫2阳台20%主管科长顶层10%处长局长3#地块产品配比建议建筑面积建筑面积㎡户型套型主力客群多层5价格测算（略）价格测算（略）平均年8%左右平均年20%左右2003200420052006200720092008201120122014发展年限阶段起步期产业园区快速发展期城市配套升级城市吸纳力加强房地产高速发展期年份第11年第8年第4年第1年阶段性增长转折点201020132015后价格增幅开发周期——第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年年份2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年增幅模拟——8%8%10%15%20%20%20%20%价格模拟260028003024332638254590550966107932乐观估计12%15%15%15%20%25%25%25%25%大港片区未来商品房价格（均价）增幅预测1900注：详见《市场需求容量分析报告》平均年8%左右平均年20%左右200320042005200项目发展阶段划分通过3号地的成功成为大港房地产的风向标，引领市场引导市场，奠定优质基础3年内3年后新城板块房地产均价水平达到4000-4500元/平米1、地块容积率平衡（物业类型与价格）与项目发展的市场接受能力吻合2、项目发展战略、开发时序与政府配套跟进协调2013战略目标开发地块3号地块1、2、4、5号地块开发周期2-3年5-6年产品战略洋房：奠定形象力，先期面市，拉升价值小高层：时间换空间，建设周期长，销售周期后置小高层：先期的销售成功，延续3号地热销的传奇高层：满足规划容积率要求，提升城市形象前提总体指导思想：1、未来中央商务区核心地段的高档项目2、可持续性发展，时间换空间项目发展阶段划分通过3号地的成功成为大港房地产的风向标，引领备注：区域目前的年去化量在10万方，按国信项目544亩的占地面积计算，项目体量将在60-70万方，预计项目开发的周期需要10年左右。项目阶段2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年启动期金东、奇美等本地企业职员大港本地公务员、事业单位职员大港镇区及周边乡镇个体、私营业主改善型的动迁客群

成长期

2014年之前引进的新增专业型人才本地企事业单位中层管理人员镇江市区及扬中、丹阳等周边区域客群改善性的动迁客群

利润期

2018年大港新增专业型人才本地企事业单位中层管理者镇江市区升级型购房群体本地及周边投资型客户对应产品：公寓洋房小高层公寓对应价格：3500元/平米对应产品：小高层公寓高层公寓对应价格：4500元/平米对应产品：高层公寓低密度住宅对应价格：7000-8000元/平米项目开发周期内主力客群延伸及产品对应备注：区域目前的年去化量在10万方，按国信项目544亩的占地地块动态利润率（略）序号项目名称计算程式总额1销售收入

2总开发成本

3销售费用

4与销售相关税费

4.1营业税1×5%4.2印花税1×0.05%4.3城建税1×0.05%5销售利润1—2—3—46税前成本利润率5÷2*100%地块动态利润率（略）序号项目名称计算程式总额1销售收入2江苏国信镇江大港地块项目整体定位报告课件国信大港项目整体定位BUY谨呈：江苏国信地产2010年04月06日国信大港项目整体定位BUY谨呈：江苏国信地产2010年04月现状：新区人口发展的增量缓慢人口及需求增量预测模型人口基数太少、人口结构单一人口自然增长指标看，没有意义（万分之五）吸纳周边人口的突变过程（3年左右的时间）市场容量：新区人口增长速度3号地物业类型客户需求经济测算市场需求特征及容量推导产品类型客户调研市场表现5块地整体定位现状：新区人口发展的增量缓慢人口及需求增量预测模型人口基数太市场容量分析市场容量分析镇江市区镇江新区（大港）镇江新区（丁卯）镇江新区下辖3个镇和2个街道丁卯和大港，总面积218.9平方公里，人口21.7万，丁卯和大港之间由镇大公路链接，交通便利，目前大港为新区重点发展区域。项目区位——新区★镇江市区镇江新区镇江新区镇江新区下辖3个镇和2个街道丁卯和大镇江新区距常州奔牛机场及建设中的苏中机场仅半小时车程，距南