法规一书两证课件

“一书三证”的规划管理“一书三证”的规划管理1法律依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。1、建设项目选址意见书1、建设项目选址意见书2建设项目的选址管理是规划行政管理部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择的行政许可工作。建设单位据此办理项目正式立项手续和向国土管理部门申请建设用地预审。法规一书两证课件3办理范围划拨类项目，指列入国土资源部《划拨用地目录》或江苏省国土资源厅《江苏省划拨用地目录》，以划拨方式提供国有土地使用权的项目。需征收农民集体土地的；需编制可行性研究报告的；需改变土地使用性质的；位于城市紫线范围的；其他需要申领选址意见书的。由省级以上建设行政主管部门核发选址意见书的项目。办理范围4办理阶段

划拨类项目原则上应先行办理选址意见书，在提供相关依据文件的前提下，可同时办理选址意见书和建设用地规划许可证。

批准或核准类项目在项目批准、核准前应办理选址意见书（选址、环评、批准或核准、用地、土地）；

备案类项目在项目备案后办理选址意见书（选址和用地可同时办，后可进行土地预审）。办理阶段5

办理条件批准类项目应提供项目建议书批复；核准类项目应提供项目开展前期工作联系函；（发改委）备案类项目应提供项目备案通知书。建设项目选址意见书的有效期一般为十二个月。如需延期应提前20天申请。延期不得超过6个月。办理条件6有权立项部门

1-计划部门：国家、省、市发改委；省、市经贸委（限技改项目）；市建委（限政府投资的城建项目）；区、县发改局（其中江南八区发改局限外资项目）。

2-国务院有关行业主管部门：如交通部、铁道部、教育部等。原则上省、部属单位须由省级以上发改委立项，投资超过一定规模须由省级以上发改委立项，投资须由商务部批立项。有权立项部门73-部队有关部门：中国人民解放军总后勤部，中国人民解放军南京军区联勤部，含：-南京军区联勤部基建营房部；-南京军区住房制度改革领导小组办公室（限经济适用房项目）；-南京军区老干部住房建设办公室（限离退休干部住房项目）；-江苏省军区后勤部、联勤第十六分部及军区其他单位立项审批机构（限50万以下自筹资金项目）。中国人民解放军南京军区空军后勤部武警总部后勤部、武警江苏省总队后勤部其中，部队建设的居住类项目（包括经济实用房、老干部住房、干休所等，不含营房），须提供市发改委的项目备案登记表方可申办建设工程规划许可证。3-部队有关部门：8批文类型及对应的办理事项

1-前期准备批文-联系函（划拨供地的核准类项目、工业用地等）；-项目建议书的批复（划拨供地的批准类项目）；-年度土地储备计划（土地储备项目）；-其它出现“开展前期准备”内容的批复文件。持上述批文，可申请办理：（1）选址意见（含选址意见函、选址初审意见、规划初审意见等）、建设项目选址意见书；（2）规划设计要点及规划设计方案审查。持前期准备批文不得申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。批文类型及对应的办理事项92-正式批文-核准通知书；-备案通知书；-可行性研究报告的批复；-初步设计批复；-***事、***通知、***建设计划等（部队项目）；-其它正式项目批复。持上述正式批文，可办理全部规划事项。法规一书两证课件10审批制

指政府资金投资建设的项目。企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中政府只对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其它项目无论规模大小，均为备案制。项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。

对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。——国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）审批制11《国家发展改革委核报国务院核准或审批的固定资产投资项目目录（试行）》。国家发改委于2005年12月报国务院批准发布了《产业结构调整指导目录（2005年本）》将投资建设的项目分为：第一类——鼓励类第二类——限制类第三类——淘汰类《国家发展改革委核报国务院核准或审批的固定资产投资项12核准制国家发改委于2004年9月发布了《企业投资项目核准暂行办法》及《政府核准的项目目录》，共分为：

农村水利（农业、水库，其他水利工程）能源（电力、煤炭、石油、天然气）交通运输（铁道、公路、水运、民航）信息产业（电信、邮政：电子信息产品制造）原材料（钢铁、有色金属、石化、化工原料、化肥、水泥、稀土、黄金）机械制造（汽车、船舶、城市轨道）轻工烟草（纸浆、变性燃料乙醇、聚酯、制盐、糖、烟草）高新技术（民用航空航天）城建（城市快速轨道交通、城市供水、城市道路桥梁）社会事业（教育、卫生、文化、广播电影电视、旅游、体育、娱乐，其他社会事业）金融（印钞、造币、钞票纸）外商投资境外投资（甲方投资3000万美元）核准制13备案制

国家发改委于2004年11月发布了《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资[2004]2656号）。同时对外商投资的项目也从核准、备案、产业指导目录等，产业、投资方向均与内资有所不同。各部、省、市也制定了的项目投资管理办法和产业指导目录。

备案制14批文有效期

1-地方立项项目，批文上注明有效期的，批文在有效期满后自动失效；批文未标注有效期的，原则上以批文核发之日起2年内有效。对于分期实施的项目，在首次申报时，应对批文有效期进行审查；后续申报时，无需再次审查有效期。

2-部队批准立项项目，一般无有效期标识，在项目没有建设完成前，原则上其批文一直有效。批文有效期15批文主要内容

1-建设单位名称建设单位和批文项目单位应一致。对于机构代码未改变、建设单位名称变更的，只需提供工商管理部门的更名证明文件，无需重新立项；对于企业改制或成立新项目公司的，建设单位必须取得新的立项批文；批文下达给主管部门、具体项目由下属单位承担的，除批文中已明确项目承担单位的情况外，应由主管部门另行发文明确项目承担单位。

批文主要内容16

2-建设规模批准类、核准类项目及部队立项项目建设规模变化幅度超过10%及备案类项目建设规模超过20%的（含分期实施项目），不得办理规划手续，建设单位应重新办理立项手续；未超出以上变化幅度的，可先行办理规划手续，由建设单位自行向原项目批准机关办理书面确认手续。项目建设规模一般指新建地上总建筑面积，不包括地下及保留建筑（批文中另有规定的除外）。未规定建设规模，仅规定了用地规模的，一般指建设用地规模，其浮动范围要求同上。法规一书两证课件17

3-主要建设内容、建设地址凡批文主要建设内容、建设地址发生变化的，不得办理规划手续，建设单位应重新办理立项手续。法规一书两证课件18

主要内容即定点、定性、定边界、定规模定点——在哪里？确定建设项目位置,较大型的项目需做多方案的比较定性——干什么？确定建设项目的用地性质定边界——什么范围？确定建设项目用地的大致范围定规模——有多大？确定建设项目可用地的大致面积主要内容19

办理程序

建设单位提交申请报告和必要的图件，并填写建设项目选址申请表；属审批制的建设项目，还应提供项目建议书。办理程序20

办理权限以下项目由地方规划主管部门初审后报省建设厅核发选址意见书

1-位于省级及国家级风景名胜区内的建设项目；

2-省级以上立项权限的项目；

3-区域重大基础设施和区域性重大项目（机场、港口等）；

4-其他需上报的项目。办理权限21

重大项目的选址应当组织专家咨询、论证。以下项目报市政府或市规划项目审批小组审查：

1-省、市级的大型公共建筑；

2-重大市政工程；

3-对城市环境可能构成较大影响的大型工业项目和乡镇工业园。重大项目的选址应当组织专家咨询、论证。22

法律依据《中华人民共和国城乡规划法》

第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。2、建设用地规划许可证法律依据《中华人民共和国城乡规划法》2、建设用地规划23第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地24第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同25

建设用地的规划管理是规划行政管理部门根据法律规范及城市规划，确定建设用地位置和范围，提供土地使用规划设计条件的行政许可工作。建设单位据此办理土地及征地拆迁手续。建设用地的规划管理是规划行政管理部门根据法律规范及城市26

办理范围需征收农民集体土地的；以划拨方式取得国有土地使用权的（无论划拨或出让供地）；以出租出让等方式取得国有土地使用权的；改变原土地使用性质的；工程施工中需临时施工用地的。

法规一书两证课件27

办理阶段

划拨供地：项目经批准、核准、备案后，在办理供地手续前，办理建设用地规划许可证。

法规一书两证课件28江苏省划拨用地目录国家机关用地和军事用地

-各级国家机关办公用地

-各级国家机关安全、保密、通讯设施用地

-军事用地城市基础设施用地和公益事业用地

-城市基础设施（水、电、气、交通、环卫、道路广场、绿地）

-非营利性邮政设施用地

-非营利性教育设施用地

-公益性科研机构用地

-公共体育设施用地（高尔夫球场除外）

-公共文化设施用地

-公共卫生医疗保障设施用地

-非营利性社会福利设施用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地

江苏省划拨用地目录29

办理阶段

出让供地：根据最新国家、省、市相关文件规定，有偿提供土地使用权，均将采用招标、拍卖、挂牌的出让方式，包括工业用地。项目在办理国有土地使用权出让手续前，首先办理规划设计要点，在土地出让后、凭立项批文和土地出让合同办理建设用地规划许可证。

法规一书两证课件30

以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让以及以协议方式出让土地的其出让合同应当包括规划管理部门提出的规划设计要点及附图，土地出让合同中的用地性质和范围必须符合建设用地规划许可证的要求。土地出让合同签订后，任何单位和个人不得擅自改变规划设计要点；需改变的应当征求规划部门的意见，经原审批部门批准后方可变更。以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让以及以协议方式出让土31

办理条件

批准类项目应提供项目可行性研究报告批复及用地预审报告；

核准类项目应提供项目核准通知书及用地预审报告；

备案类项目应提供项目备案通知书及用地预审报告。建设用地规划许可证有效期为12个月，（在此期间建设单位可凭建设用地规划许可证向国土管理部门申请建设用地批准书），可申请延期，但不得超过6个月。

法规一书两证课件32

办理程序

1-建设单位提出申请，提交项目批准文件、地形图、相关部门意见等必要图件；

2-规划管理部门根据建设项目的性质、规模和城市规划要求提出意见，核发建设用地规划许可证；

3-建设单位取得建设用地规划许可证后，向国土管理部门申请办理有关土地手续。

法规一书两证课件33

当以土地租赁的形式进行建设时，须与土地使用权所有者签订合法的土地租赁合同，同时以双方的名义申请临时建筑规划设计要点，办理临时建设工程规划许可。

当土地权属由多家单位共有时，须由多家单位同时申请规划设计要点或签订委托合同，同意由一家申请。

对跨区域的重大能源、交通、水利等基础设施的管线，如输油、输气、地铁线路段，一般可不办建设用地规划许可，只选线、提规划设计要点，然后直接办理建设工程规划许可证。当以土地租赁的形式进行建设时，须与土地使用权所有者签34通常办理建设用地规划许可时，同时附有用地红线图和规划设计要点等附件。

对无需办理建设用地规划许可（既有土地）的单位，可凭立项批复、土地权属证明等有效文件直接申领规划设计要点，但申请单位必须是合法的土地使用权所有者。3、规划设计要点通常办理建设用地规划许可时，同时附有用地红线图和规划35主要内容即确定用地范围、确定性质、确定强度、确定要求

确定范围——根据市政外部规划条件（即道路红线、绿化绿线、电力黑线、河道蓝线、文物紫线、轨道交通橙线），确定建设用地的范围和面积。确定强度和其他规划要求的过程就是提出规划设计要点。规划设计要点是设计单位进行项目方案设计的规划依据。一般包括建设用地基本情况、控制性要求、配套性要求、引导性要求和关联性要求等。

法规一书两证课件36规划设计要点的有效期一般为12个月，但以招标、拍卖、挂牌等公开出让的土地，其规划设计要点原则上一直有效，但除法律法规出现重大变化时例外。规划设计要点的有效期一般为12个月，但以招标、拍卖、37规划设计方案审查

即规划管理部门对建设单位提交的规划设计方案是否符合规划设计要点进行审核、认定，其审定意见是核发《建设工程规划许可证》的重要依据。一般包括总平面设计方案和单体建筑设计方案，用地规模较大的项目可以先行报批总平面方案。规划设计方案审查38其它审批环节：内部包括局审批会、专家咨询会、交通影响分析、日照影响分析等；外部包括联审会办、用地批准、市长办公会、基础设施配套费收取等规划前置条件。其它审批环节：39

法律依据《中华人民共和国城乡规划法》

第四十条

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

……

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。4、建设工程规划许可证4、建设工程规划许可证40

建设工程的规划管理是规划行政管理部门依据批准的城市规划及法律规范和技术规范，对各类建筑和市政工程进行规划审批的行政许可工作。建设单位据此办理施工许可证及开工手续。法规一书两证课件41

分为建筑工程、市政管线工程、市政交通工程三类建设工程规划管理建筑工程管理交通工程管理管线工程管理工业建筑民用建筑农村建筑高速公路城市道路地铁桥梁涵洞对外公路铁路港口码头机场机坪城市广场过街天桥地下隧道停

车

场步

行

街管线综合供水排水电力电讯热力煤气道路交叉口专业管线建设工程规划管理建筑工程管理交通工程管理管线工程管理工业建筑42办理条件

正式立项批准文件；《国有土地使用权证》或其他使用土地的有关证明文件；房屋翻建的需房屋产权证。符合设计要点、方案审定意见以及国家设计规范的施工图，包括总平面及平、立、剖面图；相关部门的前置审查意见（人防、园林、市政、文物、施工图审查意见等）。办理条件43

办理阶段

已取得使用土地的有关证明文件、正式立项批文，并完成符合规划要点、方案审定意见的建设工程规划设计方案，在办理建设项目施工手续前，应办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证的有效期为12个月，如需延期不得超过6个月。办理阶段44

主要内容对道路工程而言，归纳为定线、定座标、定断面。对市政管线工程而言，主要是处理各类工程管线的空间关系；协调地下管线与地面建构筑物的关系。

主要内容45

对建筑工程而言，即根据审定批准的规划设计方案定位、定标、定形、定貌

定位——确定建筑工程项目的位置

定标——确定建筑工程项目的方案及建设标准

定形——确定建筑工程项目的外部尺寸、形状

定貌——确定建筑工程项目的表现形式和形象

对建筑工程而言，即根据审定批准的规划设计方案定位、定46建筑密度——各类建筑基底占地面积与地块面积之比建筑基底A占地范围建筑基底B占地范围地块C界线建筑密度＝X100％建筑基底A+B占地面积地块C面积建筑工程

建筑密度——各类建筑基底占地面积与地块面积之比建筑基底A占地47建筑高度——建筑物主体最高点的高度确定建筑高度时，应综合考虑环境景观、历史建筑、机场、通讯等外部条件要求建筑高度控制示意建筑高度——建筑物主体最高点的高度建筑高度控制示意48建筑间距——建筑物之间的距离,应综合考虑日照、消防、卫生、施工等方面因素确定东西向间距示例：南北向间距建筑间距——建筑物之间的距离,应综合考虑日照、消防、卫生、施49退用地边界退道路红线退绿地绿线规划绿地用地边界规划道路示例：建筑退让——退让用地边界、五线（道路红线、绿地绿线、文物紫线、河道蓝线、电力黑线）等在历史文化街区、历史文化地段等特殊地区建筑物退让道路、用地边界等可经政府批准不简单执行一般法规规定。退用地边界退道路红线退绿地绿线规划绿地用地边界规划道路示例：50绿地率——各类绿地面积总和占地块面积的比率其他——基地出入口、停车和交通组织、基地标高、建筑环境、公建配套、套型面积比例、节能要求、相关部门意见等绿地率——各类绿地面积总和占地块面积的比率51

下列建设项目的规划方案，还应进行公示：

1、建筑面积在5万平方米以上的居住片区；

2、重大的市政工程；

3、分期实施或者正在实施的建设项目，需对已批准的建设工程规划设计方案进行调整的；

4、在已建成的居住片区内增建、扩建、改建的；

5、其它需要公示的建设项目。如建设项目可能对相关利益主体造成较大影响的，还需进行听证。

-申领建设工程规划许可证；

-凭建设工程规划许可证向建设管理部门申领施工许可证。下列建设项目的规划方案，还应进行公示：52

申领规划“一书两证”时，以下情况的建设项目，需征求相关部门意见：

1-省委省政府周边的建设需征求省政府办公厅意见；

2-文物紫线范围内（包括地下文物重点保护区）、用地规模超过5万平方米的建设需征求文物部门意见；

3-外秦淮河沿线的建设需征求秦淮河工程建设指挥部意见；

4-钟山、雨花台风景区内的建设需征求相应管理局意见；

5-长江生产岸线的利用需征求南京口岸委意见；

6-机场高度限制区内的超高建设需征求航空管理部门意见；申领规划“一书两证”时，以下情况的建设项目，需征求相537-有污染的大型基础设施项目和工业项目须有环境影响评估报告成果和环保部门意见；

8-配建人防工程的建设项目需征求人防管理部门意见；

9-可能对城市交通产生较大影响的建设项目须有交通影响分析和交通部门意见；

10-建设项目需征求消防部门意见

11-其他如涉及教育、水利、园林、安全、地铁、市政等方面要求的建设项目需征求相应管理部门的意见。7-有污染的大型基础设施项目和工业项目须有环境影响评54

所谓变更是指在“一书两证”规划许可证发出后，因一些特殊原因，确需对证件和附图进行修改，但又不改变原规划条件或规划设计要点的行为。5、“一书两证”的变更所谓变更是指在“一书两证”规划许可证发出后，因一些特55

选址意见书的变更一般不作变更，若项目的内容、选址或立项的主体发生变化，则重新进行选址。

选址意见书的变更56

建设用地规划许可证的变更1、变更建设单位名称（土地使用权所有者）当土地通过二级市场转让需要2、建设用地条件发生变化（如外部条件的改变，用地范围的调整等）

下列情况原则上不得进行建设用地规划许可的变更：1、有效期届满，未办理下一阶段审批手续，且逾期未申请延期或者申请延期未获批准而自行失效的；2、已生效且完成下一阶段审批手续的。

建设用地规划许可证的变更57

规划设计要点的变更划拨用地上的要点变更，在符合控制性详细规划的前提下，可作相关的控制指标的调整，否则应先调整控详、专家论证、社会公示后方可调整。

规划设计要点的变更58招、拍、挂用地上的要点变更（指改变拍卖条件）：1、因城市规划调整造成地块发展条件发生变化的；2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的；3、国家、省、市有关政策发生变化的；4、不能以政府会议纪要的形式变更出让条件（建规[2008]227号文和苏建规[2007]150号文，关于容积率调整的相关规定）。法规一书两证课件59

建设工程规划许可的变更原因：局部功能的调整、外部条件的变化、市场变化、使用要求、立面调整，要注意该项目是否已取得预售许可证、发生了预售，若已预售，原则上不予变更。任何变更都必须进行社会公示。

建设工程规划许可的变更60

验（放）线：即规划许可位置的实地落放施工单位据此施工复验：建筑工程施工至±0时地下管线工程施工至覆土前规划验收：检查建设工程按规划实施的情况房管部门据此核发产权证明规划监察：即查处违法建设行为6、批后监督检查验（放）线：即规划许可位置的实地落放6、批后监督检查61（用地管理）规划审批总体流程划拨供地项目审批类向计划部门申领项目建议书批文与土地部门签署国有土地使用权出让合同核发建设项目选址意见书（行政许可）核发规划设计要点（行政确认）核发建设用地规划许可证（行政许可）与土地部门办理建设项目用地预审手续核发规划设计要点（行政确认）向计划部门办理项目审批、核准、备案等手续核发建设用地规划许可证（行政许可）核发规划设计要点（行政确认）向计划部门办理项目审批、核准、备案等手续向土地部门申领国有土地使用权证或用地批准书向计划部门申领核准、备案文件或审批类可研批文出让供地项目不需申请用地项目审查审定设计方案（行政确认）核发建设工程规划许可证（行政许可）建设工程验线（行政确认）建设工程规划验收（行政确认）专家咨询社会公示报上级批准征求相关部门意见（用地管理）划拨供地项目审批类向计划部门申领项目建议书批文与62“一书两证”的一般程序需批准、核准的项目划拨方式出让方式申请选址意见书控制性详规办理建设用地规划许可证项目批准、核准办理用地手续申请建设工程规划许可证公示签订土地出让合同修建性详细规划建设工程设计方案规划条件项目批准、核准、备案建设用地的位置、面积、允许建设的范围出让地块的位置、使用性质、开发强度等需备案的项目土地招、拍、挂“一书两证”的一般程序需批准、核准的项目划拨方式出让方式申请63

第四十一条

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

……

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

法律依据《中华人民共和国城乡规划法》

7、乡村建设规划许可证第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村64

体现了《城乡规划法》城乡统筹的思想，在农村集体土地的建设活动取得乡村建设规划许可证后，即可直接办理用地审批手续，改变了原来的“一书一证”审批制度，这是农村建设管理的一项重大变革。体现了《城乡规划法》城乡统筹的思想，在农村集体土地的65乡村建设规划许可证既代表了规划审批，又体现了建设许可，村民领证后，事实上已经得到了法定准建手续。以往办理选址意见书、再由国土部门办理用地审批手续，再办理建设许可证。这样通过多部门把关，责任风险小，不容易发生错误。现在两证合一，政策水平要求更高，责任风险增大，应把好“四关”。

法规一书两证课件66人口审核。农村个人建房有严格的人口核算方法，因此乡、村建设规划许可证申请审批表应当设置家庭人口一栏，申请人应如实填写家庭组成人员、职业及户口所在地，再对照户口登记簿进行核对，核准实际建房人口。规划审查。规划是指导农村建设的依据，按照建设规划图纸要求，与村主要干部共同进行踏勘，确定建房地址、小地名、标注四至、相对地坪高度及相邻间距，确定建房基础高度，确保按规划建设。

法规一书两证课件67

建设审批。在未办理用地手续的情况下，要主动与国土资源部门衔接，确认审批地块是不是建设留用地，如符合土地利用规划，但符合村庄规划的，应待用地性质变动后审批。

施工安全。建房规模和地形符合农房建设通用图集的，规划审批部门可以免费提供方案，凭农户与有证建筑工匠签订施工合同后，即发许可证。否则，建房户应委托设计单位进行设计，保证施工质量。

68“一书三证”的规划管理“一书三证”的规划管理69法律依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。1、建设项目选址意见书1、建设项目选址意见书70建设项目的选址管理是规划行政管理部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择的行政许可工作。建设单位据此办理项目正式立项手续和向国土管理部门申请建设用地预审。法规一书两证课件71办理范围划拨类项目，指列入国土资源部《划拨用地目录》或江苏省国土资源厅《江苏省划拨用地目录》，以划拨方式提供国有土地使用权的项目。需征收农民集体土地的；需编制可行性研究报告的；需改变土地使用性质的；位于城市紫线范围的；其他需要申领选址意见书的。由省级以上建设行政主管部门核发选址意见书的项目。办理范围72办理阶段

划拨类项目原则上应先行办理选址意见书，在提供相关依据文件的前提下，可同时办理选址意见书和建设用地规划许可证。

批准或核准类项目在项目批准、核准前应办理选址意见书（选址、环评、批准或核准、用地、土地）；

备案类项目在项目备案后办理选址意见书（选址和用地可同时办，后可进行土地预审）。办理阶段73

办理条件批准类项目应提供项目建议书批复；核准类项目应提供项目开展前期工作联系函；（发改委）备案类项目应提供项目备案通知书。建设项目选址意见书的有效期一般为十二个月。如需延期应提前20天申请。延期不得超过6个月。办理条件74有权立项部门

1-计划部门：国家、省、市发改委；省、市经贸委（限技改项目）；市建委（限政府投资的城建项目）；区、县发改局（其中江南八区发改局限外资项目）。

2-国务院有关行业主管部门：如交通部、铁道部、教育部等。原则上省、部属单位须由省级以上发改委立项，投资超过一定规模须由省级以上发改委立项，投资须由商务部批立项。有权立项部门753-部队有关部门：中国人民解放军总后勤部，中国人民解放军南京军区联勤部，含：-南京军区联勤部基建营房部；-南京军区住房制度改革领导小组办公室（限经济适用房项目）；-南京军区老干部住房建设办公室（限离退休干部住房项目）；-江苏省军区后勤部、联勤第十六分部及军区其他单位立项审批机构（限50万以下自筹资金项目）。中国人民解放军南京军区空军后勤部武警总部后勤部、武警江苏省总队后勤部其中，部队建设的居住类项目（包括经济实用房、老干部住房、干休所等，不含营房），须提供市发改委的项目备案登记表方可申办建设工程规划许可证。3-部队有关部门：76批文类型及对应的办理事项

1-前期准备批文-联系函（划拨供地的核准类项目、工业用地等）；-项目建议书的批复（划拨供地的批准类项目）；-年度土地储备计划（土地储备项目）；-其它出现“开展前期准备”内容的批复文件。持上述批文，可申请办理：（1）选址意见（含选址意见函、选址初审意见、规划初审意见等）、建设项目选址意见书；（2）规划设计要点及规划设计方案审查。持前期准备批文不得申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。批文类型及对应的办理事项772-正式批文-核准通知书；-备案通知书；-可行性研究报告的批复；-初步设计批复；-***事、***通知、***建设计划等（部队项目）；-其它正式项目批复。持上述正式批文，可办理全部规划事项。法规一书两证课件78审批制

指政府资金投资建设的项目。企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中政府只对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其它项目无论规模大小，均为备案制。项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。

对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。——国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）审批制79《国家发展改革委核报国务院核准或审批的固定资产投资项目目录（试行）》。国家发改委于2005年12月报国务院批准发布了《产业结构调整指导目录（2005年本）》将投资建设的项目分为：第一类——鼓励类第二类——限制类第三类——淘汰类《国家发展改革委核报国务院核准或审批的固定资产投资项80核准制国家发改委于2004年9月发布了《企业投资项目核准暂行办法》及《政府核准的项目目录》，共分为：

农村水利（农业、水库，其他水利工程）能源（电力、煤炭、石油、天然气）交通运输（铁道、公路、水运、民航）信息产业（电信、邮政：电子信息产品制造）原材料（钢铁、有色金属、石化、化工原料、化肥、水泥、稀土、黄金）机械制造（汽车、船舶、城市轨道）轻工烟草（纸浆、变性燃料乙醇、聚酯、制盐、糖、烟草）高新技术（民用航空航天）城建（城市快速轨道交通、城市供水、城市道路桥梁）社会事业（教育、卫生、文化、广播电影电视、旅游、体育、娱乐，其他社会事业）金融（印钞、造币、钞票纸）外商投资境外投资（甲方投资3000万美元）核准制81备案制

国家发改委于2004年11月发布了《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资[2004]2656号）。同时对外商投资的项目也从核准、备案、产业指导目录等，产业、投资方向均与内资有所不同。各部、省、市也制定了的项目投资管理办法和产业指导目录。

备案制82批文有效期

1-地方立项项目，批文上注明有效期的，批文在有效期满后自动失效；批文未标注有效期的，原则上以批文核发之日起2年内有效。对于分期实施的项目，在首次申报时，应对批文有效期进行审查；后续申报时，无需再次审查有效期。

2-部队批准立项项目，一般无有效期标识，在项目没有建设完成前，原则上其批文一直有效。批文有效期83批文主要内容

1-建设单位名称建设单位和批文项目单位应一致。对于机构代码未改变、建设单位名称变更的，只需提供工商管理部门的更名证明文件，无需重新立项；对于企业改制或成立新项目公司的，建设单位必须取得新的立项批文；批文下达给主管部门、具体项目由下属单位承担的，除批文中已明确项目承担单位的情况外，应由主管部门另行发文明确项目承担单位。

批文主要内容84

2-建设规模批准类、核准类项目及部队立项项目建设规模变化幅度超过10%及备案类项目建设规模超过20%的（含分期实施项目），不得办理规划手续，建设单位应重新办理立项手续；未超出以上变化幅度的，可先行办理规划手续，由建设单位自行向原项目批准机关办理书面确认手续。项目建设规模一般指新建地上总建筑面积，不包括地下及保留建筑（批文中另有规定的除外）。未规定建设规模，仅规定了用地规模的，一般指建设用地规模，其浮动范围要求同上。法规一书两证课件85

3-主要建设内容、建设地址凡批文主要建设内容、建设地址发生变化的，不得办理规划手续，建设单位应重新办理立项手续。法规一书两证课件86

主要内容即定点、定性、定边界、定规模定点——在哪里？确定建设项目位置,较大型的项目需做多方案的比较定性——干什么？确定建设项目的用地性质定边界——什么范围？确定建设项目用地的大致范围定规模——有多大？确定建设项目可用地的大致面积主要内容87

办理程序

建设单位提交申请报告和必要的图件，并填写建设项目选址申请表；属审批制的建设项目，还应提供项目建议书。办理程序88

办理权限以下项目由地方规划主管部门初审后报省建设厅核发选址意见书

1-位于省级及国家级风景名胜区内的建设项目；

2-省级以上立项权限的项目；

3-区域重大基础设施和区域性重大项目（机场、港口等）；

4-其他需上报的项目。办理权限89

重大项目的选址应当组织专家咨询、论证。以下项目报市政府或市规划项目审批小组审查：

1-省、市级的大型公共建筑；

2-重大市政工程；

3-对城市环境可能构成较大影响的大型工业项目和乡镇工业园。重大项目的选址应当组织专家咨询、论证。90

法律依据《中华人民共和国城乡规划法》

第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。2、建设用地规划许可证法律依据《中华人民共和国城乡规划法》2、建设用地规划91第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地92第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同93

建设用地的规划管理是规划行政管理部门根据法律规范及城市规划，确定建设用地位置和范围，提供土地使用规划设计条件的行政许可工作。建设单位据此办理土地及征地拆迁手续。建设用地的规划管理是规划行政管理部门根据法律规范及城市94

办理范围需征收农民集体土地的；以划拨方式取得国有土地使用权的（无论划拨或出让供地）；以出租出让等方式取得国有土地使用权的；改变原土地使用性质的；工程施工中需临时施工用地的。

法规一书两证课件95

办理阶段

划拨供地：项目经批准、核准、备案后，在办理供地手续前，办理建设用地规划许可证。

法规一书两证课件96江苏省划拨用地目录国家机关用地和军事用地

-各级国家机关办公用地

-各级国家机关安全、保密、通讯设施用地

-军事用地城市基础设施用地和公益事业用地

-城市基础设施（水、电、气、交通、环卫、道路广场、绿地）

-非营利性邮政设施用地

-非营利性教育设施用地

-公益性科研机构用地

-公共体育设施用地（高尔夫球场除外）

-公共文化设施用地

-公共卫生医疗保障设施用地

-非营利性社会福利设施用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地

江苏省划拨用地目录97

办理阶段

出让供地：根据最新国家、省、市相关文件规定，有偿提供土地使用权，均将采用招标、拍卖、挂牌的出让方式，包括工业用地。项目在办理国有土地使用权出让手续前，首先办理规划设计要点，在土地出让后、凭立项批文和土地出让合同办理建设用地规划许可证。

法规一书两证课件98

以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让以及以协议方式出让土地的其出让合同应当包括规划管理部门提出的规划设计要点及附图，土地出让合同中的用地性质和范围必须符合建设用地规划许可证的要求。土地出让合同签订后，任何单位和个人不得擅自改变规划设计要点；需改变的应当征求规划部门的意见，经原审批部门批准后方可变更。以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让以及以协议方式出让土99

办理条件

批准类项目应提供项目可行性研究报告批复及用地预审报告；

核准类项目应提供项目核准通知书及用地预审报告；

备案类项目应提供项目备案通知书及用地预审报告。建设用地规划许可证有效期为12个月，（在此期间建设单位可凭建设用地规划许可证向国土管理部门申请建设用地批准书），可申请延期，但不得超过6个月。

法规一书两证课件100

办理程序

1-建设单位提出申请，提交项目批准文件、地形图、相关部门意见等必要图件；

2-规划管理部门根据建设项目的性质、规模和城市规划要求提出意见，核发建设用地规划许可证；

3-建设单位取得建设用地规划许可证后，向国土管理部门申请办理有关土地手续。

法规一书两证课件101

当以土地租赁的形式进行建设时，须与土地使用权所有者签订合法的土地租赁合同，同时以双方的名义申请临时建筑规划设计要点，办理临时建设工程规划许可。

当土地权属由多家单位共有时，须由多家单位同时申请规划设计要点或签订委托合同，同意由一家申请。

对跨区域的重大能源、交通、水利等基础设施的管线，如输油、输气、地铁线路段，一般可不办建设用地规划许可，只选线、提规划设计要点，然后直接办理建设工程规划许可证。当以土地租赁的形式进行建设时，须与土地使用权所有者签102通常办理建设用地规划许可时，同时附有用地红线图和规划设计要点等附件。

对无需办理建设用地规划许可（既有土地）的单位，可凭立项批复、土地权属证明等有效文件直接申领规划设计要点，但申请单位必须是合法的土地使用权所有者。3、规划设计要点通常办理建设用地规划许可时，同时附有用地红线图和规划103主要内容即确定用地范围、确定性质、确定强度、确定要求

确定范围——根据市政外部规划条件（即道路红线、绿化绿线、电力黑线、河道蓝线、文物紫线、轨道交通橙线），确定建设用地的范围和面积。确定强度和其他规划要求的过程就是提出规划设计要点。规划设计要点是设计单位进行项目方案设计的规划依据。一般包括建设用地基本情况、控制性要求、配套性要求、引导性要求和关联性要求等。

法规一书两证课件104规划设计要点的有效期一般为12个月，但以招标、拍卖、挂牌等公开出让的土地，其规划设计要点原则上一直有效，但除法律法规出现重大变化时例外。规划设计要点的有效期一般为12个月，但以招标、拍卖、105规划设计方案审查

即规划管理部门对建设单位提交的规划设计方案是否符合规划设计要点进行审核、认定，其审定意见是核发《建设工程规划许可证》的重要依据。一般包括总平面设计方案和单体建筑设计方案，用地规模较大的项目可以先行报批总平面方案。规划设计方案审查106其它审批环节：内部包括局审批会、专家咨询会、交通影响分析、日照影响分析等；外部包括联审会办、用地批准、市长办公会、基础设施配套费收取等规划前置条件。其它审批环节：107

法律依据《中华人民共和国城乡规划法》

第四十条

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

……

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。4、建设工程规划许可证4、建设工程规划许可证108

建设工程的规划管理是规划行政管理部门依据批准的城市规划及法律规范和技术规范，对各类建筑和市政工程进行规划审批的行政许可工作。建设单位据此办理施工许可证及开工手续。法规一书两证课件109

分为建筑工程、市政管线工程、市政交通工程三类建设工程规划管理建筑工程管理交通工程管理管线工程管理工业建筑民用建筑农村建筑高速公路城市道路地铁桥梁涵洞对外公路铁路港口码头机场机坪城市广场过街天桥地下隧道停

车

场步

行

街管线综合供水排水电力电讯热力煤气道路交叉口专业管线建设工程规划管理建筑工程管理交通工程管理管线工程管理工业建筑110办理条件

正式立项批准文件；《国有土地使用权证》或其他使用土地的有关证明文件；房屋翻建的需房屋产权证。符合设计要点、方案审定意见以及国家设计规范的施工图，包括总平面及平、立、剖面图；相关部门的前置审查意见（人防、园林、市政、文物、施工图审查意见等）。办理条件111

办理阶段

已取得使用土地的有关证明文件、正式立项批文，并完成符合规划要点、方案审定意见的建设工程规划设计方案，在办理建设项目施工手续前，应办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证的有效期为12个月，如需延期不得超过6个月。办理阶段112

主要内容对道路工程而言，归纳为定线、定座标、定断面。对市政管线工程而言，主要是处理各类工程管线的空间关系；协调地下管线与地面建构筑物的关系。

主要内容113

对建筑工程而言，即根据审定批准的规划设计方案定位、定标、定形、定貌

定位——确定建筑工程项目的位置

定标——确定建筑工程项目的方案及建设标准

定形——确定建筑工程项目的外部尺寸、形状

定貌——确定建筑工程项目的表现形式和形象

对建筑工程而言，即根据审定批准的规划设计方案定位、定114建筑密度——各类建筑基底占地面积与地块面积之比建筑基底A占地范围建筑基底B占地范围地块C界线建筑密度＝X100％建筑基底A+B占地面积地块C面积建筑工程

建筑密度——各类建筑基底占地面积与地块面积之比建筑基底A占地115建筑高度——建筑物主体最高点的高度确定建筑高度时，应综合考虑环境景观、历史建筑、机场、通讯等外部条件要求建筑高度控制示意建筑高度——建筑物主体最高点的高度建筑高度控制示意116建筑间距——建筑物之间的距离,应综合考虑日照、消防、卫生、施工等方面因素确定东西向间距示例：南北向间距建筑间距——建筑物之间的距离,应综合考虑日照、消防、卫生、施117退用地边界退道路红线退绿地绿线规划绿地用地边界规划道路示例：建筑退让——退让用地边界、五线（道路红线、绿地绿线、文物紫线、河道蓝线、电力黑线）等在历史文化街区、历史文化地段等特殊地区建筑物退让道路、用地边界等可经政府批准不简单执行一般法规规定。退用地边界退道路红线退绿地绿线规划绿地用地边界规划道路示例：118绿地率——各类绿地面积总和占地块面积的比率其他——基地出入口、停车和交通组织、基地标高、建筑环境、公建配套、套型面积比例、节能要求、相关部门意见等绿地率——各类绿地面积总和占地块面积的比率119

下列建设项目的规划方案，还应进行公示：

1、建筑面积在5万平方米以上的居住片区；

2、重大的市政工程；

3、分期实施或者正在实施的建设项目，需对已批准的建设工程规划设计方案进行调整的；

4、在已建成的居住片区内增建、扩建、改建的；

5、其它需要公示的建设项目。如建设项目可能对相关利益主体造成较大影响的，还需进行听证。

-申领建设工程规划许可证；

-凭建设工程规划许可证向建设管理部门申领施工许可证。下列建设项目的规划方案，还应进行公示：120

申领规划“一书两证”时，以下情况的建设项目，需征求相关部门意见：

1-省委省政府周边的建设需征求省政府办公厅意见；

2-文物紫线范围内（包括地下文物重点保护区）、用地规模超过5万平方米的建设需征求文物部门意见；

3-外秦淮河沿线的建设需征求秦淮河工程建设指挥部意见；

4-钟山、雨花台风景区内的建设需征求相应管理局意见；

5-长江生产岸线的利用需征求南京口岸委意见；

6-机场高度限制区内的超高建设需征求航空管理部门意见；申领规划“一书两证”时，以下情况的建设项目，需征求相1217-有污染的大型基础设施项目和工业项目须有环境影响评估报告成果和环保部门意见；

8-配建人防工程的建设项目需征求人防管理部门意见；

9-可能对城市交通产生较大影响的建设项目须有交通影响分析和交通部门意见；

10-建设项目需征求消防部门意见

11-其他如涉及教育、水利、园林、安全、地铁、市政等方面要求的建设项目需征求相应管理部门的意见。7-有污染的大型基础设施项目和工业项目须有环境影响评122

所谓变更是指在“一书两证”规划许可证发出后，因一些特殊原因，确需对证件和附图进行修改，但又不改变原规划条件或规划设计要点的行为。5、“一书两证”的变更所谓变更是指在“一书两证”规划许可证发出后，因一些特123

选址意见书的变更一般不作变更，若项目的内容、选址或立项的主体发生变化，则重