思源天津远洋国际中心公寓部分产品定位研究课件

『远洋国际中心』公寓部分产品定位研究

【思源经纪2010年11月】『远洋国际中心』公寓部分产品定位研究【思源经纪一、项目市场现状分析二、项目价值体系梳理三、A区产品发展定位探讨CONTENT目录四、B区产品发展定位探讨一、项目市场现状分析二、项目价值体系梳理三、A区产品发展定位项目市场现状分析Ⅰ本体条件市场环境项目市场现状分析Ⅰ本体条件市场环境『本体条件』远洋国际中心三城联动；双向辐射。城市主轴；发展核心。京、津、滨三城枢纽；天津城市发展核心区域『本体条件』远洋国际中心三城联动；京、津、滨三城枢纽；天津城『本体条件』内环核心；城市CBD拓展区约7公里约8公里约2公里内环核心区项目位于天津城市内环核心区域；与规划城市“一主两副”三个中心区域直线距离均在8公里范围内；且与小白楼CBD核心区隔海河相望。随着天津经济高速发展和快速城市化进程，未来项目所在区域将发展成为CBD拓展区域。『本体条件』内环核心；城市CBD拓展区约7公里约8公里约2公『本体条件』陆路交通核；海河东岸商贸核心区天津站交通核紧邻内环线、东纵快速路，东侧3公里处为中环线。地铁2号线临本项目设站；地铁3、9号线天津客运站设站，与2号线实现换乘。（2、3号线计划2011年8月试通车）随着天津站后广场改造工程完毕；天津站交通枢纽与新开路传统商贸带之间的资源共享和互补将更加紧密；区域发展将迎来结构优化和升级。『本体条件』陆路交通核；海河东岸商贸核心区天津站交通核紧邻内地块周边发展成熟，商贸、居住氛围浓厚项目东西两侧均紧邻主干路新开路、东纵快速，交通便捷力极强，商业多集中于新开路沿线。东侧东纵快速路覆盖天津站客运铁路。西至新开路南至华昌道西侧地块南侧临嘉华国际商业体新开路复兴庄大街东纵快速华昌道华捷道北至华捷道东至东纵快速（新泰路）项目南北两侧为次干路华捷道及华昌道。北侧局部为远洋新天地高档楼盘，南侧局部紧邻嘉华国际商业中心及远洋新天地项目供热站。周边现状住宅林立。『本体条件』地块周边发展成熟，商贸、居住氛围浓厚项目东西两侧均紧邻主干路大型高端商务综合体项目『本体条件』写字楼一栋国际甲级写字楼和一栋高标准乙级写字楼组成，建筑面积约8万平米精品商街四层裙楼时尚精品商业街区，建筑面积约6万平米五星级酒店希尔顿酒店管理集团旗下豪华五星级酒店，建筑面积约4万平米高级公寓高标准酒店式公寓，部分与酒店结合建设，建筑面积约3.6万平米大型高端商务综合体项目『本体条件』写字楼一栋国际甲级写字楼和『本体条件』公寓部分发展目标A区公寓主力发展现金流产品；快速变现与较高的市场价值实现；B区公寓打造市场标杆型产品；实现30000元/平米以上销售均价。打造品质型高溢价产品『本体条件』公寓部分发展目标A区公寓主力发展现金流产品；快速『本体条件小结』区位优势和高端综合体属性是项目基础价值核心所在『本体条件小结』区位优势和高端综合体属性是项目基础价值核心所本案仁恒海河广场天津大都会天津中心天津核心区综合体项目主要集中在南京路沿线、南站CBD板块和老城厢板块。南京路沿线是天津都市综合体物业发展较早的区域，也是现状较为成熟的区域；代表项目由津汇广场、天津中心、君隆广场等；老城厢板块是天津最大的旧城改造项目。其中中粮大悦城、仁恒海河广场是板块综合体物业代表；南站CBD板块是小白楼商务区的延伸区域，也是未来综合体物业最为密集的区域；代表项目由嘉里中心、中信城市广场等。昆仑中心嘉里中心中信城市广场富力中心中粮大悦城潜在项目已入市项目『市场环境分析』君隆广场津湾广场津门津塔城市综合体发展迅速；集聚在城市核心功能板块本案仁恒海河广场天津大都会天津中心天津核心区综合体项目主要集『市场环境分析』科目写字楼主导型酒店主导型商业主导型住宅主导型均衡发展型物业特征写字楼体量比重较高通过写字楼产品驱动项目发展；

对交通条件和商务氛围要求较高酒店体量比重较高；

通过高标准酒店的打造驱动项目发展；

对交通和周边环境要求较高。商业物业体量比重较高；

通过商业的经营带动项目发展；

对周边人流集中度要求较高。住宅体量占比较高；

以住宅的销售带动项目发展；

对周边居住氛围及配套设施要求较高。各种物业体量占比相对均衡；

分物业相互依托，功能互补；

对区域发展成熟度有一定要求市场份额约占25%市场份额市场份额不足10%约占15%市场份额市场份额占比超过30%约占20%市场份额代表项目信达广场、君隆广场、富力中心等昆仑中心、津汇广场等中粮大悦城、津湾广场等大都会、仁恒海河广场等津门津塔、嘉里中心等住宅、写字楼驱动是核心区综合体发展主流模式『市场环境分析』科目写字楼主导型酒店主导型商业主导型住宅主导分析：从上图可以看出，2009年是区域综合体物业放量集中期；10年截止11约中旬，区域放量约35万平米，预计2011年区域放量继续呈平缓态势；进入2012年后随着南站CBD板块的法力，区域综合体物业市场将进入新一轮供应集中期。2008保利大都会津湾广场嘉里中心津门津塔仁恒海河广场天津中心中粮大悦城中信城市广场中粮大道富力中心昆仑中心都会轩25万平米200920102011201240万平米大于100万平米80万平米35万平米09年是区域综合体项目供应集中期，入市项目较多津门津塔写字楼部分、保利大都会、富力中心、昆仑中心住宅及公寓部分预计大都会公寓部分；大悦城商业、住宅部分；嘉里中心公寓部分入市中信项目、中粮大道、都会轩、津湾广场二期、嘉里中心等集中上市『市场环境分析』2012年区域市场综合体将形成集中放量分析：从上图可以看出，2009年是区域综合体物业放量集中期；本案仁恒海河广场天津大都会天津中心目前内环核心区域公寓物业主要分布在老城厢板块和南站CBD板块。区域内公寓产品主要分为两类：一类为综合体物业中配置部分公寓产品、另一类为纯公寓项目；大都会、津湾广场、嘉里中心等大型综合体项目中均设置有部分公寓产品以支持项目整体现金流需求；保利香槟国际、瑞景名郡等项目则为纯粹的公寓项目，整体以销售为主。昆仑中心嘉里中心中信城市广场富力中心中粮大悦城潜在项目已入市项目津湾广场津门津塔『公寓市场环境』保利香槟国际东北角艺术公寓瑞景名郡中粮大道老城厢、南站CBD是主要供给源本案仁恒海河广场天津大都会天津中心目前内环核心区域公寓物业主区域市场主要公寓项目信息列表项目名称楼盘地址建筑面积容积率产权年限装修状况建筑形式公寓物业体量公寓当前存量瑞景名郡和平区南京路经联大厦东侧71264.64.350年精装修，精装标准1500元/平米LOFT（4.8米）4.6万2.36万大都会和平福安大街与荣业大街交口86万7.250年精装修平层//津塔公寓大沽桥与兴安路交汇处60万平米4.870年精装，装修标准3500元/平米平层4万0.097万昆仑中心河西区友谊路乐购超市北侧19万11.350年精装修，精装标准4500元/平米平层6.1万6.1万天津公馆解放南路与绍兴道交口6万650年精装修平层1.2万0.45万天津中心和平南京路219号15万11.8640年精装，装修标准3000元/平米平层3.5万1.8万仁恒海河广场南开东马路131号50万3.5470年精装，精装标准2000元/平米平层4.6万2.2万东北角艺术公寓老城厢内南城街与城厢东路交接的新隆轩19号29万2.550年毛坯平层29万12万保利香槟国际和平路与慎益大街交口处（紧邻南市食品街）9.6万540年精装修，精装标准2000元/平米平层部分LOFT（4.8米）4万2.02万富力中心河西区合肥道与南昌路交口15万15.640年精装修，精装标准4000元/平米平层6.8万6万都会轩南京路营口地道铁上264000

13.5居住型公寓70年毛坯平层8.1万8.1万『公寓市场环境』当前区域市场公寓存量约40万平米区域市场主要公寓项目信息列表项目名称楼盘地址建筑面积容积率项目名称一居二居三居及以上总套数面积比例面积比例面积比例仁恒海河广场51.63-52.46㎡34%90.1933%132.25-132.77㎡1%273套90.57-90.81㎡

33%

-

-

-

富力城华庭77㎡14.3%76㎡-114㎡71%161㎡14.7%210套富力中心76—80㎡18%90—117㎡54%160-187㎡28%561套保利香槟国际51-65㎡约25%63-78㎡约50%90—105约25%286套津门津塔60-70㎡约75%90-120㎡约20%138㎡约5%645套昆仑中心50—79㎡85%96㎡15%--待定东北角艺术公寓30-58㎡45%75-90㎡35%95-100㎡20%1710套户型面积及配比区域市场代表项目产品结构情况公寓竞品项目户型供应以居住功能较强的一居室、一居半、两室户型为主，其中，富力城华庭、富力中心两室户型占绝对主力供应；保利香槟国际3#公寓楼3—12层为平层，13—24层为LOFT公寓产品，主要以63—78平米两室户型为主；『公寓市场环境』50-70平米一室、90-110平米两室是供应主力项目名称一居二居三居及以上总套数面积比例面积比例面积比例仁项目名称开盘时间开盘价格当前价格精装标准燃气水电仁恒海河广场2010.5

24000元/平米26000元/平米2500元/平米有民用民用津门津塔2009.318000元/平米28000元/平米3000元/平米有民用民用富力城华庭2010.11.13

22000-24000元/平米

22000-24000元/平米3000元/平米有民用民用富力中心2010.11

23000元/平米23000元/平米

4000元/平米有民用民用保利香槟国际2010年11月底目前对外报价：21000元/平米待定1500-2000元/平米部分有未定民用昆仑中心2010.1120000-21500元/平米

20000-21500元/平米

4000元/平米有民用民用『公寓市场环境』区域公寓物业均价水平在20000-25000元/平米区间精装修、燃气、民用水电已成为主流区域市场代表项目价格及其他特征项目名称开盘时间开盘价格当前价格精装标准燃气水电仁恒海河广场『公寓市场环境』科目一室二室三室户型面积供应套数成交套数套值区间转化率户型面积供应套数成交套数套值区间转化率户型面积供应套数成交套数套值区间转化率仁恒海河广场529322132-136万24%9523930234-258万13%132-13233300-310万100%富力城华庭77109170-185万90%90-1105823200-240万40%16021350-360万50%富力中心76-801812150-160万70%90-1204415200-230万34%160-19051300-350万20%津门津塔67539531160-180万99%89-9221220-240万50360万55%东北角艺术公寓46-5887870473-88万80%82358189156-16453%99-107474215167-183万45%天津中心44-88250250140-180万100%1329832300-320万33%174192420-500万11%区域市场代表项目产品转化情况房款180万以下一室产品平均转化率超过85%房款240万以下两室产品平均转化率约40%房款超过300万的三室产品平均转化率不足30%房款超过400万产品滞销严重房款在180万以下产品市场转化率最高『公寓市场环境』科目一室二室三室户型面积供应套数成交套数套值『公寓市场环境』分析：从上图可以看出，2009年是区域公寓物业放量集中期；10年区域公寓物业放量有所缓和；2011年随着几个重点项目相继入市将再次推高供应；2012年后随着区域可开发量减少，公寓物业供应量将持续回落。2009保利大都会津湾广场嘉里中心津门津塔仁恒海河广场天津中心中粮大悦城中信城市广场中粮大道富力中心昆仑中心都会轩东北角艺术公寓富力城华庭23万平米2010201120122013小于20万平米小于15万平米17万平米29万平米10年区域新增供应较少，主要来自于仁恒海河、富力中心、昆仑中心等几个项目都会轩、嘉里中心、大都会等项目公寓产品将在2011年相继入市预计新增供应来自于中粮大道、津湾广场二期等项目，整体供应量较小中信城市广场、大都会二期等少数几个项目存在新增供应『公寓市场环境』分析：从上图可以看出，2009年是区域公寓物项目名称区域来源置业目的购买动机年龄仁恒海河广场和平、南开、河北客户是主力50平米一室户型基本为投资购买；90平米两室户型以首改客户居多地铁、老城厢稀缺地段、仁恒品质、海河景观、低总价、升值潜力

30—45岁客户为主富力城华庭客户以南开、和平、红桥相邻区域为主首改客户为主老城厢稀缺地段、成熟配套30—40岁客户为主富力中心客户以市内六区为主，和平、河西客户占比较大自住、投资各50%小白楼稀缺地段、地铁、成熟配套、升值潜力40—55岁客户为主津门津塔天津本地客户为主；北京客户占比约30%投资为主地段、稀缺性、地标、品牌40—55岁客户为主东北角艺术公寓天津本地客户占比超过90%自住比例约50%，其余多为投资兼自住型地段、低总价25-40岁为主保利香槟国际市内六区客户为主投资客户为主稀缺地段、成熟配套、loft买一送一高性价比35—55岁客户为主昆仑中心客户以市内六区为主，河西客户占比较大投资占60%以上地段、成熟配套、升值潜力40—55岁客户为主『公寓市场环境』投资客户是主体；兼顾部分自住需求项目名称区域来源置业目的购买动机年龄仁恒海河广场和平、南开、『市场环境小结』住宅、写字楼是当前综合体项目主要驱动因素；预计未来2-3年区域市场将迎来综合体物业集中供应期；区域市场公寓物业多依托于综合体项目之上，老城厢和南站CBD是主力供给源；区域公寓物业价格水平集中在20000-25000元/平米区间，高标准精装修成主流；房款在180万以下产品市场转化率最高；房款400万以上产品滞销严重；投资型客户是公寓产品购买主体，自住兼投资型需求占有一定比重。『市场环境小结』住宅、写字楼是当前综合体项目主要驱动因素；『小结』与区域市场其他项目相比，本案在交通便捷度方面具有明显优势；但在区域成熟度和商务氛围方面略显不足；随着南站CBD和海河沿岸开发推进，未来2-3年区域综合体物业将迎来快速发展期；区域市场公寓物业供应将在2011年迎来高峰，随后逐渐进入萎缩期；公寓物业稀缺性将逐渐显现。『小结』与区域市场其他项目相比，本案在交通便捷度方面具有明显项目价值体系梳理Ⅱ项目价值公寓价值项目价值体系梳理Ⅱ项目价值公寓价值『项目价值』地段都市综合体关键词：『项目价值』地段都市综合体关键词：『项目价值』地段【陆路交通核】「京、津、滨商务中转站」「CBD拓展区」城际列车半小时经济带天津站陆路交通枢纽东进西移，三城联动地铁2、3、9号线辐射网东纵快速、密集路网以后广场为核心的海河商圈『项目价值』地段【陆路交通核】「京、津、滨商务中转站」「CB『项目价值』城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。都市综合体洛克菲勒难波城六本木『项目价值』城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完『项目价值』都市综合体123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型高抗风险能力『项目价值』都市综合体123456789高可达性高密度、集约『项目价值』都市综合体酒店商务办公商业公寓资源平台商务租客高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流功能互补项目“内部循环”延伸的物业功能叠加是综合体项目核心价值『项目价值』都市综合体酒店商务办公商业公寓资源平台商务租客高『项目市场定位』东部商务核·首席都市综合体『项目市场定位』东部商务核·首席都市综合体公寓整盘丰富大盘物业结构为商业提供消费人群为商务人士提供品质居所完善的配套设施丰富的客户资源大盘高知名度带动效应公寓之于整盘是重要补充和完善，但非核心大盘之于公寓是依托，是公寓核心价值基础『公寓价值』公寓是大盘整体功能的补充和现金流支撑；公寓价值来源于大盘整体价值依托。公寓整盘丰富大盘物业结构为商业提供消费人群为商务人士提供品质『公寓价值细分』A区B区精品公寓区通过高质素和高性价比产品的塑造，实现快速现金回流；同时完成B区产品价格提升过渡珍品服务式公寓通过与五星级酒店的结合，将B区公寓打造成为天津市范围内公寓产品新标杆；以实现利润最大化目标『公寓价值细分』A区B区精品公寓区通过高质素和高性价比产品的远洋国际中心·珍品公寓区——一站式国际生活城里的极致居住感受『公寓市场定位』远洋国际中心·珍品公寓区——一站式国际生活城里的极致居住感A区产品发展定位探讨Ⅲ产品形式户型配比A区产品发展定位探讨Ⅲ产品形式户型配比市场定位深化『产品形式研究』5.4米LOFTchoiceONEchoiceTWO平层公寓？市场定位深化『产品形式研究』5.4米LOFTchoiceO市场定位深化『产品形式研究』三个维度的思考保证项目整体高端市场形象的统一；良好的销售溢价，并能与B区公寓销售价格（30000元/平米）衔接；保证相对利润最大化的实现。市场定位深化『产品形式研究』三个维度的思考保证项目整体高端市市场定位深化『产品形式研究』溢价能力分析科目产品建筑面积

（平米）溢出面积

（平米）实际使用面积

（平米）销售均价

（元/平米）名义溢价率实际分摊均价

（元/平米）实际折价率中海御湖翰苑平层公寓470471150030%1150089%LOFT公寓4823711500010141金盛国际平层公寓45045900039%900088%LOFT公寓523385125007647天津部分典型公寓项目LOFT与平层产品溢价能力分析注：金盛国际项目为08年销售项目，此处采集价格数据为当期同时点成交价格LOFT公寓随赠送面积不同可产生相应名义销售溢价；溢价比例一般在30%-50%之间。市场定位深化『产品形式研究』溢价能力分析科目产品建筑面积

（『产品形式研究』盈利能力分析假设平层公寓产品户均面积为50平米；销售均价为17000元/平米：A区公寓可售面积按1.05万平米计算，则项目实际销售收入为：17000*10500=1.79亿元当产品设计为5.4米层高LOFT时：LOFT实际使用面积约为：50*1.4=70平米LOFT实际销售价格约为：17000*0.9=15300元/平米；单套房款约为：15300*70=1071000元则LOFT产品名义销售均价约为：107100/50=21500元/平米项目实际销售收入为：21500*10500=2.26亿元注：LOFT溢出面积计算按5.4米层高（1.5倍容积率）前提下，假设利用客厅通高原则增加溢出面积；使整体溢出面积达到40%左右ProgramONEProgramTWOLOFT产品能实现约5000万元销售收入溢出『产品形式研究』盈利能力分析假设平层公寓产品户均面积为50平『产品形式研究』盈利能力分析项目投资估算单位：元序号工程或费用名称基准价数量单价造价综合楼面成本综合地价款105003000315000003000一前期工程费

1670769159二主体工程费

105004800504000004800建安工程费平层公寓10500280029400000

装修工程费元/平方米10500200021000000

三基础设施建设费元/平方米

8557500815大市政建设费依据招标文件中市政咨询报告数据105002152257500

小配套费

105006006300000

四管理费用二、三、四、五项合计的2.0%606282692.00%1212565115五销售费用销售收入的2%1785000002.00%3570000340六不可预见费三、四、五、六、七项合计的3%601700652.00%1203401115七财务费用（含建设期利息及融资费用）银行短期贷款、股东中长期借款利息409787535.94%4868276464八合计

1029825129808ProgramONE注：1、此处未考虑地下室费用；土地成本按3000元/平米楼面地价考虑2、财务费用按建设成本65%贷款，2年计息周期计算方案一项目总投资额约为1.03亿元『产品形式研究』盈利能力分析项目投资估算单位：元序号工程或费『产品形式研究』盈利能力分析ProgramONE方案一项目可实现税后收益约6400万元；可实现投资利润率约61.76%。

费用科目数量单价商品住宅一建设成本105009808102,982,512二收入合计1050017000178,500,000三税费合计

11,914,875

营业税及附加178,500,0005.50%9,817,500印花税178,500,0000.050%89,250维修基金1785000001.50%2,008,125房产税012.00%0销售费用178,500,0000.0%0四税前利润

63,602,613五投资利润率61.76%六销售利润率

35.63%项目投资收益估算表『产品形式研究』盈利能力分析ProgramONE方案一项目『产品形式研究』盈利能力分析ProgramTWO项目投资估算单位：元序号工程或费用名称基准价数量单价造价综合楼面成本综合地价款105003000315000003000一前期工程费

1930040184二主体工程费

105005940623700005940建安工程费平层公寓10500364038220000

装修工程费元/平方米10500230024150000

三基础设施建设费元/平方米

8557500815大市政建设费依据招标文件中市政咨询报告数据105002152257500

小配套费

105006006300000

四管理费用二、三、四、五项合计的2.0%728575402.00%1457151139五销售费用销售收入的2%2257500002.00%4515000430六不可预见费三、四、五、六、七项合计的3%723846512.00%1447693138七财务费用（含建设期利息及融资费用）银行短期贷款、股东中长期借款利息492455495.94%5850371557八合计

11762775511203注：1、此处未考虑地下室费用；土地成本按3000元/平米楼面地价考虑2、财务费用按建设成本65%贷款，2年计息周期计算方案二项目总投资额约为1.2亿元『产品形式研究』盈利能力分析ProgramTWO项目投资估『产品形式研究』盈利能力分析方案一项目可实现税后收益约9300万元；可实现投资利润率约79.11%。

费用科目数量单价商品住宅一建设成本1050011203117,627,755二收入合计1050021500225,750,000三税费合计

15,068,813

营业税及附加225,750,0005.50%12,416,250印花税225,750,0000.050%112,875维修基金2257500001.50%2,539,688房产税012.00%0销售费用225,750,0000.0%0四税前利润

93,053,433五投资利润率79.11%六销售利润率

41.22%项目投资收益估算表ProgramTWO『产品形式研究』盈利能力分析方案一项目可实现税后收益约930『产品形式研究』综合考虑项目整体发展需求，建议A区公寓产品采用5.4米层高方案设计『产品形式研究』综合考虑项目整体发展需求，建议A区公寓产品采『户型配比建议』户型配比原则客户需求导向原则获取竞争优势原则利润最大化原则『户型配比建议』户型配比原则客户需求导向原则『户型配比建议』户型配比原则客户需求导向原则获取竞争优势原则利润最大化原则投资客户是主体。看重投资成本及收益能力。2011-12年区域市场主力供给来源于中粮大道、津湾广场等项目；据了解上述项目公寓产品均以80平米以上中大户型为主控制总价；提升单价；增加收益『户型配比建议』户型配比原则客户需求导向原则投资客户是主体。『户型配比建议』科目建筑面积实际使用面积面积占比面积套数占比套数一室40-506340%420047%93两室50-607735%367534%6760-709120%210016%32三室70-801055%5254%7项目户型配比建议按最大户型80平米；销售价格21500元/平米计算，房款约172万元；符合市场需求以一室、两室产品为主；配置少量大户型产品；户均面积约53平米。『户型配比建议』科目建筑面积实际使用面积面积占比面积套数占比B区产品发展定位探讨Ⅳ户型配比发展建议B区产品发展定位探讨Ⅳ户型配比发展建议『户型配比建议』B区公寓市场定位经典都会豪宅公寓依托于五星级酒店；享受酒店及会所高端配套；项目整体高标准完善商业、商务配套。『户型配比建议』B区公寓市场定位经典都会豪宅公寓依托于五星级目前天津公寓项目主要集中在和平、河西两区；和平区主要分布于小白楼CBD区域、南京路商贸区等地区；河西区则主要集中在友谊路——金融街区域1、国际大厦

2、奥林匹克大厦3、今晚大厦

4、利顺德大厦5、滨江国际饭店

6、水晶宫饭店

7、喜莱登酒店

8、金皇大厦

9、泰达国际会馆

10、信达广场本案『户型配比建议』可类比案例参考主要分布在城市核心区或涉外商务区；多数依托与豪华酒店目前天津公寓项目主要集中在和平、河西两区；1、国际大厦编号项目名称房间数量形成供给时间1国际大厦11619922奥林匹克大厦16919983今晚大厦4020014利顺德大厦8419955滨江国际饭店4420006水晶宫饭店4019967喜莱登酒店6319978金皇大厦5520049泰达国际会馆63200210信达广场110200511港湾中心1422006天津市现有中高端公寓项目中，仅奥林匹克大厦为纯服务式公寓（SOMMERSET），其余均位于高档酒店内部，属于酒店长包房。由此可见，天津市的服务式公寓市场尚处于发展的初期阶段。原则上服务式公寓只是提供住宿服务，而不出售产权以避免难以统一管理，但是根据市场需求有所不同，天津有部分出售的服务式公寓，主要是以泰达国际会馆为主。该项目凭借开发商的管理经验和高水准的服务理念，得到了良好的市场认可度。『户型配比建议』可类比案例参考编号项目名称房间数量形成供给时间1国际大厦11619922奥以奥林匹克大厦、泰达国际会馆以及利顺德酒店为例说明天津市服务式公寓的产品特征类别天津泰达国际公寓天津奥林匹克大厦天津利顺德大厦主力户型户型面积二居146㎡、三居161-202㎡、跃层244-349㎡一室：70-101㎡；二室：116-121㎡（一卫），130-152㎡（二卫）；三室：185、209、234㎡，复式：234-322㎡共84套房间，一室一厅（使用面积）：58㎡、77㎡；二室一厅：85㎡；三室一厅：155㎡。主力户型二居15%、三居71%、跃层6%一室、两室为主一室、两室为主热租户型两室小户型出租情况非常好一室、两室小户型出租状况较好几种户型出租情况均较好配套设施会所5000平米专署会员健康中心，有1400平米游泳池会所，设有室内温泉游泳池室内游泳池，与酒店共享停车位170个1：1地下及地上停车『户型配比建议』可类比案例参考产品供应以70-120平米区间一室、两室为主以奥林匹克大厦、泰达国际会馆以及利顺德酒店为例说明天津市服务编号项目名称房间数量租金（元/月/建筑平米）入住率1国际大厦11612.590%2奥林匹克大厦1697.695%3今晚大厦40785%4利顺德大厦848.680%5滨江国际饭店4411.580%6水晶宫饭店401590%7喜莱登酒店631380%8金皇大厦558-1180%9泰达国际会馆635.595%10信达广场1107.575%『户型配比建议』可类比案例参考出租率均较为理想，但租金水平应管理水平影响差异较大编号项目名称房间数量租金入住率1国际大厦11612.590%类别特征描述国籍服务式公寓作为高端的居住类物业其主要客户为外籍人士。包括在津工作的欧美人士、日、韩企业外籍雇员以及港澳台人士。行业特征天津知名的外资制造、金融、贸易公司的高层管理者；天津由于产业发展因素，日本籍客人较多。租期服务式公寓的客户以中长期居住为主，租期为半年到一年；而酒店客户都是短期居住。关注要点这些客户不但要求硬件设施高档，还对交通、安全以及物业管理等软性方面十分看重。目前天津市高端公寓的客户特征总结如下表所示：『户型配比建议』可类比案例参考中长期居住的商务外来外籍客户是主体类别特征描述国籍服务式公寓作为高端的居住类物业其主要客户为外『户型配比建议』可类比案例参考物业位置:建国门外大街2号,即东三环国贸桥的西南角物业类型:集顶级酒店，甲级写字楼，商业中心和酒店服务式公寓为一体的大型商务综合体项目；总占地面积：31,305m2

总建筑面积：349,998m2柏悦酒店：37,018m2

柏悦府：17,410m2，共28套

柏悦居：39,212m2，共216套北京都市综合体项目典型代表『户型配比建议』可类比案例参考物业位置:建国门外大街2号,『户型配比建议』可类比案例参考奢华型一室、两室产品为主银泰中心服务式公寓部分（柏悦居）共216套；以舒适型一室、两室产品构成。一室户型面积在132－138平米区间；两室户型面积在240－242平米区间。『户型配比建议』可类比案例参考奢华型一室、两室产品为主银泰中『户型配比建议』可类比案例参考豪华精装修提升品质超豪华精装修（精装修成本超过4000元/平米）和公共空间的打造凸显品质『户型配比建议』可类比案例参考豪华精装修提升品质超豪华精装修『户型配比建议』可类比案例参考销售价格领先于区域市场柏悦居历史销售价格走势2005.11-2006.1：形象建立期目的：高端形象入市，建立北京银泰中心项目整体市场形象。主题：北京银泰中心——CBD核心区地标性建筑综合体手段：网络、活动、硬广、软文

2006.2-2006.3：境外市场预热期目的：境外市场预热，为柏悦居海外路演宣传造势。主题：柏悦居——柏悦酒店专属豪宅（香港地区）手段：推介会、硬广、软文

2006.4-2006.5：第一强销期目的：提升目标客群对柏悦居投资价值的认可度，保证充足有效的客源供应。主题：北京柏悦酒店专属豪宅——银泰中心柏悦居香港预售手段：网络、路演、硬广、软文

2006.6-2006.10：持续热销期目的：为10月31日完成柏悦居85%的销售目标提供市场支持；同时为柏悦府10月底入市提前蓄客。主题：体验银泰中心柏悦居感受北京豪宅居住艺术手段：网络、联合公关活动、路演、硬广、软文项目自2005年底入市起，仅用时1年半时间，实现了柏悦居公寓部分85%销售率；同时，销售价格远高于同时市场区域平均价格水平。『户型配比建议』可类比案例参考销售价格领先于区域市场柏悦居历『户型配比建议』可类比案例参考地段价值地理位置：位于CBD核心区黄金地段，地理位置优越，无与伦比；项目形象：CBD核心地标建筑，长安街第一高。酒店价值凯悦国际酒店集团在中国大陆地区的首家柏悦酒店——北京柏悦酒店；位于长安街沿线最高地标建筑的中央主楼，拥有国内最高的酒店大堂。产品价值顶级酒店服务式专属豪宅，柏悦酒店之六星级精装标准，赠送全套家具和家用电器；国际超五星级物业服务——凯悦国际酒店集团为客户提供全方位的贴身服务。项目KPI梳理地段、地标、顶级酒店、顶级产品打造『户型配比建议』可类比案例参考地段价值项目KPI梳理地段、地『户型配比建议』案例启示高端豪华公寓在天津市场具有较大的发展空间；70-120平米区间产品具备较好的市场竞争力；顶级产品打造需要最优质资源的集中与整合。『户型配比建议』案例启示高端豪华公寓在天津市场具有较大的发展『户型配比建议』科目建筑面积面积占比面积套数占比套数一室70-8020%500028%67两室90-11040%1000042%100120-14025%625040%48三室150-18010%25006%15200-2305%12502%6B区公寓产品户型配比建议主力产品房款举荐控制在300万以内（按30000元/平米计算）；设置少量大户型产品（200平米以上产品）作为形象标杆70-140平米区间一室、两室产品为主；户均面积约100平米。『户型配比建议』科目建筑面积面积占比面积套数占比套数一室70传统，在乎家的气质今日，则讲究居住的智慧传统，在乎家的气质今日，则讲究居住的智慧『产品发展建议』社区智能化精装硬件提升物业服务家居智能化本案公寓通过精装、硬件提升、社区智能化、家居智能化、物业服务五大方面进行豪华公寓品质的打造。『产品发展建议』社区智能化精装硬件提升物业服务家居智能化本案『产品发展建议』增加项目科技感，提升项目差异化和实用性，塑造项目品质感。设置原则原则1通过多方面打造，提高项目附加值。原则2『产品发展建议』增加项目科技感，提升项目差异化和实用性，塑造『产品发展建议』豪华精装，精装修标准不低于5000元/平米豪华精装建议『产品发展建议』豪华精装，精装修标准不低于5000元/平米豪上海花园石桥上海首席城市豪宅占地2万平米，建筑面积约11万精装修标准约8000-10000元/平米目前均价约130000元/平米精良材质，奢华品牌；超豪华酒店装修标准打造至尊感受。『产品发展建议』参考案例上海汤臣一品豪华精装建议上海花园石桥精良材质，奢华品牌；超豪华酒店客厅、饭厅、走廊阳台等吊顶、墙面：轻铜龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆；客厅：高级实木复合地板或进口大理石地坪；阳台：地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆。公共区域石材、地板、金属饰物『产品发展建议』参考案例上海汤臣一品客厅、饭厅、走廊阳台等公共区域石材、地板、金属饰物『产品卧室天花局部吊顶，油进口乳胶漆；地面铺木饰面地板；墙身贴高级墙纸饰面高级大理石及局部木饰面造型；卧室配豪华衣柜；采用金属栏杆，实木扶手，进口大理石踏步。卧室模块实木地板、高级壁纸、衣柜『产品发展建议』参考案例上海汤臣一品卧室卧室模块实木地板、高级壁纸、衣柜『产品发展建议』参厨房墙地面均采用进口大理石；吊天花油进口防潮漆配饰线；德国博得宝（Poggenpohl）厨具全套；德国Gaggenau电器设备（冰箱、微波炉、烤箱等）。厨房模块石材、品牌厨具、电器『产品发展建议』参考案例上海汤臣一品厨房厨房模块石材、品牌厨具、电器『产品发展建议』参考案例卫生间墙地面均采用进口大理石；吊天花油进口防潮漆配饰线；地坪加热系统；德国Villeroy&Boch洁具及Dornbracht龙头。；意大利TEUCO超音波按摩浴缸，德国汉斯格雅（Hansgrohe）、福洛（Pharo）淋浴组。卫浴模块石材、顶级卫浴洁具组合『产品发展建议』参考案例上海汤臣一品卫生间卫浴模块石材、顶级卫浴洁具组合『产品发展建议』参考辅助模块实木门、Low-E窗、电动窗帘户式中央空调、中央吸尘、净水系统门、窗等门、窗套：实木窗套和实木花饰门；分户门：德国Nobelesse手工雕花铜门窗：铝合金烤漆门窗，中空玻璃（Low-E防辐射铜化玻璃），意大利阿鲁克（ALUK）门窗五金。采用SilentGiss电动窗帘轨道。设施设备中央洗尘 ：美国碧慕（BEAM）中央洗尘系统；供水 ：冷水采用日本积水（Sekisui）铜塑复合管，热水采用304不锈钢管空调：日本大金（DAKIN）VRVII户式中央空调；电器：法国海格（Hager）住户配电箱，采用进口德国ABB公司EIB系统；视讯装置：来邦（Lonbon）紧急对讲系统『产品发展建议』参考案例上海汤臣一品辅助模块实木门、Low-E窗、电动窗帘门、窗等设施设备『参考案例君隆广场项目基础信息位置和平区内环线南京路与河北路交口开发商御道津旅（天津）发展有限公司占地面积（㎡）20454.55总建筑面积（㎡）180000容积率8.8总户数950套产品类型38层精装公寓户型70-200平米目前报价均价25000元/平米销售动态目前写字楼已经售罄，瞰景精装公寓余房还有2套大户型余房在售，附赠部分家具家电38F精装公寓『产品发展建议』参考案例君隆广场项目基础信息位置和平区内环线南京路与河北装修标准：威斯汀经典公寓、威斯汀尚品公寓装修标准4000元/平方米，威斯汀公馆4000-6000元/平方米装修风格：现代风格，少数户型融入中式风装修色调：以黑、白、红为主色调主力户型：76-89㎡一居、123-160㎡两居、180-300㎡三室（主力户型）装修风格示意图：现代威斯汀公馆180-300㎡威斯汀经典公寓76-89㎡威斯汀尚品公寓123-160㎡参考案例君隆广场『产品发展建议』装修标准：威斯汀经典公寓、威斯汀尚品公寓装修标准4000元/参考案例——君隆广场威斯汀经典公寓威斯汀公寓76-89㎡经典公寓模块细节拆分——客厅、厨房在小户型公寓里采用浅色调演绎现代感极强的居室风格，在视觉上能够产生宽敞效果的同时也显得清新简约。『产品发展建议』参考案例——君隆广场威斯汀经典公寓威斯汀公寓76-89㎡经典经典公寓76-89㎡经典公寓模块细节拆分——客厅、卧室装修重点打造舒适、便捷的生活方式，步入式衣帽间成为其中浓墨重彩的一笔。参考案例——君隆广场威斯汀经典公寓『产品发展建议』经典公寓76-89㎡经典公寓模块细节拆分——客厅、卧室装修经典公寓76-89㎡参考案例——君隆广场威斯汀经典公寓『产品发展建议』经典公寓76-89㎡参考案例——君隆广场威斯汀经典公寓『产品参考案例：君隆广场威斯汀尚品公寓尚品公寓模块细节拆分——客厅、餐厅（采用暖色系和浅灰色系两种主色调）较多运用白、灰、黑色调，点缀少量橙色系软装，呈现出简洁、明快的风格，线条感十足的设计也在总体上展现出简约的效果。『产品发展建议』参考案例：君隆广场威斯汀尚品公寓尚品公寓模块细节拆分——客厅各功能模块细节拆分——客厅、玄关、书房威斯汀尚品公寓123-160㎡采用以暖色调为主的装修风格，米色系的墙面、壁纸、地毯衬托酒红色的木门、沙发及窗帘营造出温馨、舒适的居住感受。参考案例：君隆广场威斯汀尚品公寓『产品发展建议』各功能模块细节拆分——客厅、玄关、书房威斯汀尚品公寓123威斯汀尚品公寓123-160㎡参考案例：君隆广场威斯汀尚品公寓『产品发展建议』威斯汀尚品公寓123-160㎡参考案例：君隆广场威斯汀尚品公各功能模块细节拆分——客厅、餐厅威斯汀公馆180-300㎡在公馆户型里采用偏暖色调，融入了少量中式元素，表现出现代感极强的而又雄浑沉稳的气度，给人以大方、典雅、尊崇的感受，贴合产品的客群定位。参考案例：君隆广场威斯汀公馆『产品发展建议』各功能模块细节拆分——客厅、餐厅威斯汀公馆180-300㎡威斯汀公馆180-300㎡参考案例：君隆广场威斯汀公馆『产品发展建议』威斯汀公馆180-300㎡参考案例：君隆广场威斯汀公馆『产品装修亮点：

君隆广场公寓内精装的选材采用国际原装进口一线品牌，注重品牌和整体施工工艺的质感，在细节中彰显品质，高雅品味一览无遗。君隆广场整体定位商务气息浓厚，因此，在居室的设计上采用现代简约的风格，在干练线条中寻求一种平衡的美感，用更加精细的工艺、考究的材质、国际一流品牌，展现出该项目商务气质独有的精致和个性。客户需求特征精装修需求程度：根据调研其购买客户大部分为高端商务人群和高级公务员，投资类客户和自住型客户各占50%的比例，采用了厨卫配置家具家电的方式既满足主流客户需求又保证了客户对于个性化的追求。精装修风格偏好：在承受更多压力的高端商务人群的生活中，快节奏、高频率、高负荷是其生活常态，因此他们要求其居住品质简约而舒适。而简约主义所崇尚的正是通过流动的线条、质感的材料及整体协调搭配让人在日趋繁忙的生活中，得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精神空间，因此客户对该种空间布局较为认同。色调偏好：整体采用中性色调，以褐色、米黄等色调搭配方案，舍弃色彩的繁杂和堆砌，与商务人士简约的生活互为因果。客户对各功能区域装修重视程度一居自高向低为——卫生间〉卧室〉客厅〉厨房二居、三居自高向低为——客厅〉卧室〉卫生间/厨房君隆广场小结：装修亮点：君隆广场小结：项目基础信息位置和平区大沽桥与兴安路交汇处开发商金融街控股股份有限公司占地面积（㎡）53200总建筑面积（㎡）600000容积率4.8总户数1076套产品类型30层精装公寓户型津门公寓118-357平米，津塔公寓60-130平米设计方王大君设计事务所目前报价津塔公寓价格区间25000-30000元/平米装修风格：现代风格

装修造价：津门装修标准为4000-4500元/平方米（含厨卫家具家电）津塔装修标准为3500元/平方米（全部家具家电）装修色调：以米、灰、暗红为主色调主力在售户型：118-357平米，60-130平米参考案例：天津环球金融中心『产品发展建议』项目基础信息位置和平区大沽桥与兴安路交汇处开发商金融街控股股津门公寓——各功能模块细节拆分——卧室实景图公寓以177平米以上大户型为主，全部采用现代风格，并以暖色调、深色系为主基调，紫金色的卧室软装、酒红色的玄关柜等，共同营造出奢华、典雅的居住感受。卧室采用以暖色系为主的装修风格，色调统一具有层次感参考案例：天津环球金融中心『产品发展建议』津门公寓——各功能模块细节拆分——卧室实景图公寓以177平米津门各功能模块细节拆分——客厅、餐厅客厅实景图餐厅实景图客厅及餐厅区域装修也以深色系的暖色调为主，赋予居住空间庄重、大气的风格特点，点缀其中的水晶灯、红色地毯等软装饰也将室内空间渲染得浪漫温馨。参考案例：天津环球金融中心『产品发展建议』津门各功能模块细节拆分——客厅、餐厅客厅实景图餐厅实景图客门厅、餐厅：户门：三防门，配海福乐（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或耶鲁(YALE)或其他同档次门锁。地面：实木复合地板。墙面：壁纸，局部位置有镜子或木饰。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。固定家俱：壁龛1组，固定柜1组。材质为中密度板实木贴皮，五金配件为海福乐（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或多玛(DORMA)或其他同档次品牌。客厅：地面：实木复合地板。墙面：壁纸，局部位置有镜子或木饰。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。厨房：地面：石材。墙面：石材或其他同档次材料。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。橱柜：汉森或科宝博洛尼或艾诺或柏丽或其他同档次品牌。卧室：地面：实木复合地板。墙面：壁纸。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。固定家俱：主卧室固定柜1组，步入衣帽间衣柜1组；客卧固定柜1组。材质为中密度板实木贴皮，五金配件为海福乐（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或多玛(DORMA)或其他同档次品牌。卫生间：地面：石材。墙面：石材。顶棚：轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶漆。淋浴间：独立淋浴间，配汉斯格雅（HANSGROHE）或当代(DORNBRACHT)或高仪(GROHE)或其他同档次品牌。浴缸：杜拉维特(DURAVIT)或劳芬(LAUFEN)或唯宝(V&B)或凯勒马(KERAMAG)或其他同档次品牌。坐便器：杜拉维特(DURAVIT)或劳芬(LAUFEN)或唯宝（V&B）或凯勒马(KERAMAG)或其他同档次品牌。浴室柜及台面：每个卫生间1组浴室柜，台面为石材。洗手盆：杜拉维特(DURAVIT)或劳芬(LAUFEN)或唯宝(V&B)或凯勒马(KERAMAG)或其他同档次品牌洗手盆。卫浴五金：包括洗手盆龙头、浴缸龙头。品牌：汉斯格雅（HANSGROHE）或当代(DORNBRACHT)或高仪(GROHE)或其他同档次品牌。其他五金配件：毛巾杆、手纸架、浴衣钩。开关插座：西门子或罗格朗或奇胜或西蒙或其他同档次品牌。津门交工标准整体采用国际一线品牌建材配合天然石材凸显精装质感看不见的部分——五金件全部采用国际品牌，从细节着手塑造高端品质参考案例：天津环球金融中心『产品发展建议』门厅、餐厅：卫生间：津门交工标准整体采用国际一线品牌建材配合0居1卫88㎡津塔公寓——主力在售户型：59㎡一居、127㎡两居、138㎡三室装修风格：现代风格装修色调：米色、咖啡色0居以米色墙壁配以香槟、咖啡、米色家具参考案例：天津环球金融中心『产品发展建议』0居1卫88㎡津塔公寓——主力在售户型：59㎡一居、127

2居2厅1卫127㎡（主力户型图）2居以灰色搭配褐色家具，给人以沉稳大气之感参考案例：天津环球金融中心『产品发展建议』2居2厅1卫127㎡（主力户型图）2居以灰色搭配褐色家具，

3居2厅1卫138㎡三居在现代风格基础上融合了少量欧式元素，更加尊贵参考案例：天津环球金融中心『产品发展建议』3居2厅1卫138㎡三居在现代风格基础上融合了少量欧式元素津塔公寓精装标准1. 门厅：（1）户门、门锁：防盗木门，配海福乐（HAFELE）或史丹利（Stanley）或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或其他同档次电子门锁。（2）地面：微晶石（3）墙面：壁纸，局部位置有木饰。（4）顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。2. 起居厅及开放式厨房：（1）地面：实木复合地板。（2）墙面：起居厅墙面为壁纸，局部位置有木饰；开放式厨房墙面为石材。（3）顶棚：部分乳胶漆；部分轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。（4）橱柜：汉森或科宝博洛尼或其他同档次品牌3. 卧室：（1）地面：实木复合地板。（2）墙面：壁纸。（3）顶棚：部分乳胶漆；部分轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。4. 卫生间：（1）地面：瓷砖，诺贝尔或其他同档次品牌。（2）墙面：石材。（3）顶棚：轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶漆。（4）淋浴间：独立淋浴间，花洒为汉斯格雅（HANSGROHE）或当代(DORNBRACHT)或高仪(GROHE)或其他同档次品牌。（5）坐便器：杜拉维特(DURAVIT)或劳芬(LAUFEN)或唯宝（V&B）或凯勒马(KERAMAG)或其他同档次品牌。（6）浴室柜及台面：每个卫生间1组浴室柜，台面为大理石或人造石。（7）洗手盆：杜拉维特(DURAVIT)或劳芬(LAUFEN)或唯宝(V&B)或凯勒马(KERAMAG)或其他同档次品牌。（8）洗手盆龙头：汉斯格雅（HANSGROHE）或当代(DORNBRACHT)或高仪(GROHE)或其他同档次品牌。（9）其他五金配件：毛巾杆、手纸架、浴衣钩。参考案例：天津环球金融中心『产品发展建议』津塔公寓精装标准1. 门厅：3. 卧室：参考案例：天津环球金装修亮点：装修采用高档材质或高档品牌，户型由小到大色调及风格随之趋于沉稳成熟。客户需求特征精装修需求程度：绝大部分购买原因是看重项目地段，30%客户认为精装修可有可无，10%客户不需要精装（有少数顶尖客户认为精装效果差强人意，甚至会自行拆除重新装修），60%以上客户认为最好带有精装修；装修风格喜好：70%的客户认可项目的现代装修风格，30%的客户喜欢其他风格；色调偏好：客户普遍接受简约、大气的中性偏暖色调客户对各功能区域装修重视程度：津门（大户型）自高向低为

客厅〉卫生间〉厨房〉卧室

；津塔（小户型）为卫生间〉客厅〉卧室〉厨房;是否要求配送家具家电：由于投资型客户较多因此多数客户认为需要带有家具家电。小结：参考案例：天津环球金融中心『产品发展建议』装修亮点：小结：参考案例：天津环球金融中心『产品发展建议』公寓市场精装标准化分析公寓市场精装标准化分析配备标准精装产品根据精装造价的不同，其变化主要表现在选用材质、装修程度、品牌配置三方面上3500-7000元之间精装修配置2000元及以下精装修配置精装报价区间在3500-7000以上，厨卫家具家电齐全，厨具、卫浴、建材品牌为中高档，较多采国际一线品牌及国际知名品牌，但在具体规格款式上有一定差异；有部分小户型公寓配备全套家具家电，主要面向投资客群市场上精装报价区间在2000元及以下，厨卫配备部分家具家电，厨具及卫浴品牌偏于中档，建材较多采用国内品牌品质的变化主要表现在精装修成本的变化公寓市场标准化分析『产品发展建议』配备标准精装产品根据精装造价的不同，其变化主要表现在选用材材质、品牌对于精装造价有较大影响，例如汉斯格雅和杜拉维特的卫浴其品牌下有多个系列产品，选用不同档次的产品系列对实际成本产生较大差异；各项目精装着重点不尽相同，但普遍最为重视卫生间的装修和配置，因为多数购买者寻求长期投资回报，而终端使用客户对于卫生间最为看重，卫生间品质提升有利于未来租售。配备标准公寓市场标准化分析『产品发展建议』材质、品牌对于精装造价有较大影响，例如汉斯格雅和杜拉维特的卫装修风格以现代简约风格为主流兼有部分欧式、中式元素装修色调整体色调主要采用米色、咖啡色和黑色等偏暖色系装修风格及色调大户型产品中小户型产品装修风格装修色调以现代简约风格为主，保证舒适性和实用性以米色为主，家具家饰上偏褐色、咖啡色现代简约的装修风格和米色、咖啡色系是住宅精装修产品的主流产品配置公寓市场标准化分析『产品发展建议』装修风格以现代简约风格为主流兼有部分欧式、中式元素装修色调整3500-7000元/平米卫生间座便、浴缸、洗面盆、龙头、花洒：高仪、汉斯格雅、维宝、杜拉维特、劳芬热水器：AO史密斯阿里斯顿洗衣机：博世、西门子、GE高投入项目更多采用国际一线的品牌2000元/平米及以下卫生间座便、浴缸、洗面盆、龙头、花洒：摩恩、科勒、TOTO热水器：AO史密斯阿里斯顿洗衣机：西门子、伊莱克斯公寓市场标准化分析『产品发展建议』3500-7000元/平米卫生间座便、浴缸、洗面盆、龙头、花厨房橱柜：科宝博洛尼燃气灶：西门子水龙头：弗兰卡水盆：弗兰卡冰箱：西门子、伊莱克斯烤箱、微波炉：西门子、伊莱克斯厨房橱柜：德国艾诺汉森燃气灶：Ariston、西门子抽油烟机：Ariston、西门子水龙头：弗兰卡汉斯格雅水盆：弗兰卡汉斯格雅冰箱：GE、西门子、博世烤箱、微波炉：Ariston、西门子3500-7000元/平米2000元/平米及以下公寓市场标准化分析『产品发展建议』厨房橱柜：科宝博洛尼厨房橱柜：德国艾诺汉森3500-70建材天花：石膏板吊顶地面：主要为实木复合地板墙面：壁纸家具：定制固定家具五金件：合资品牌五金件建材天花：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆地面：实木复合地板或天然石材墙面：壁纸，部分搭配石材或木饰面家具：定制固定家具五金件：德国、意大利等国际品牌五金件3500-7000元/平米2000元/平米及以下公寓市场标准化分析『产品发展建议』建材天花：石膏板吊顶建材天花：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆35本案产品精装发展建议精装标准需满足高端豪宅公寓的品质保证，还需注重居住的舒适性本案产品精装发展建议精装标准需满足高端豪宅公寓的品质保证，还根据不同产品、不同户型在客户关心的重点部位以国际一线品牌及高端建材为主，突出国际化的美观与质感。在选用具体规格、型号、款式时，本着成本集约化原则，以拥有主流功能的中高端产品系列（例如仁恒选择的高仪龙头为其产品中价格最低款），既保证项目品质又最大限度节约成本。在非重点部位则以国际知名品牌或国内一线品牌搭配中端建材为主，注重视觉感受和质感，在保证高质量和实用前提下，应用在门、瓷砖、乳胶漆、地板等方面；本案公寓精装策略仁恒采用（700元/个）『产品发展建议』根据不同产品、不同户型在客户关心的重点部位以国际一线品牌及高123凸显品质区域重点区域一般区域配置标准：国际一线品牌配高端建材策略:与竞品项目在硬件对比上增加卖点，支撑本项目高价值，成为产品亮点以国际一线品牌中的实用型产品为主配置标准：国际一线品牌或国际知名品牌，配中高端建材策略:突出配置与国际一线品牌属于同等的水平。但在选用时，本着成本控制的原则，以主流功能产品为主。配置标准：国内一线品牌为主配中高端建材策略:注重观感和手感，在保证质量和使用寿命的前提下，应用在规定的范围空间里。差异化精装策略，实现成本控制和高端形象双重功能核心策略本案公寓精装策略『产品发展建议』123凸显品质区域重点区域一般区域配置标准：国际一线品牌配高大户型公寓中小户型公寓凸显品质区域重点区域一般性区域客餐一体、卫生间配置：国际一线品牌，杜拉维特、汉斯格雅、凯勒玛、当代等品牌策略：品牌影响力体现项目硬件配置高度厨房、卧室配置：国际一线品牌、国际知名品牌策略：品牌性价比高的产品进行搭配组合，既保证品质又控制成本配置：国际一线品牌，杜拉维特、汉斯格雅等品牌配置：国际知名品牌，策略：国际知名品牌中实用型强的产品卫生间客厅、餐厅卧室配置：国际知名品牌策略：多配置固定家具、五金件的配置要体现质感本案公寓精装策略『产品发展建议』大户型公寓中小户型公寓凸显品质区域重点区域一般性区域客餐一体功能区部位装修建议大堂墙面：石材，局部镜子、部分位置有木饰面、部分位置有壁纸。地面：石材。顶棚：石膏板吊顶，乳胶漆门厅户门、门锁：三防门，配海福乐（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或耶鲁(YALE)或其他同档次门锁。地面：石材。墙面：壁纸，局部位置有镜子或木饰。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。固定家俱：玄关固定柜1组。材质为中密度板实木贴皮，五金配件为海福乐（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或多玛(DORMA)或其他同档次品牌。本案公寓精装建议『产品发展建议』功能区部位装修建议大堂墙面：石材，局部镜子、部分位置有木饰面电梯间及入户门电梯轿厢钢木复合入户门『产品发展建议』入户门、电梯间效果示意电梯间及入户门电梯轿厢钢木复合入户门『产品发展建议』入户门、功能区部位装修建议餐厅地面：石材。墙面：壁纸，局部位置有木饰。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。固定家俱：固定柜2组。材质为中密度板实木贴皮，五金配件为海福乐（HAFELE）或史丹利(Stanley)或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或多玛(DORMA)或其他同档次品牌。厨房地面：石材。墙面：石材或同档次材料。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。橱柜：汉森或科宝博洛尼或艾诺或柏丽或其他同档次品牌。本案公寓精装建议『产品发展建议』功能区部位装修建议餐厅地面：石材。墙面：壁纸，局部位置有木饰『产品发展建议』豪华餐厅效果示意『产品发展建议』豪华餐厅效果示意豪华餐厅效果示意『产品发展建议』豪华餐厅效果示意『产品发展建议』功能区部位装修建议厨房家电灶具：1件，西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌。抽油烟机：1件，西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌。双门对开冰箱：1台，西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌。烤箱：1件，西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌。洗碗机：1件，西门子或伊莱克斯或法格或其他同档次品牌。垃圾处理器：1件，安纳海姆或爱适易或其他同档次品牌。净水器：1件，国产品牌。本案公寓精装建议『产品发展建议』功能区部位装修建议厨房家电灶具：1件，西门子或伊莱克斯或法格『产品发展建议』厨房家电效果示意『产品发展建议』厨房家电效果示意功能区部位装修建议卧室地面：实木复合地板。墙面：壁纸。顶棚：轻钢龙