国家税务总局房地产行业税务稽查案例解析

2房地产开发企业

少列收入虚增成本偷逃企业所得税案

3第一部分一、案例编写人winwind二、编写目的

通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。三、关键词企业所得税少计收入虚假发票虚增成本多列期间费用

4偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金5偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.虚列建安成本5.虚列材料成本6.虚列拆迁成本6偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.混淆成本对象7偷税手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费5种检查方法检查方法1.案头报表分析2.账目检查3.全面外调4.信息系统应用5.实地核查89第一部分四、基本概念（一）建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。10第一部分（二）楼面地价

楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。11第一部分(三)甲方供供材在建筑工程合合同条款中，，房地产公司司被称作甲方方，建筑公司司称作乙方。。习惯上，对对于合同条款款规定主要材材料由房地产产公司采购的的方式，称作作甲方供材。。12第二部分案件来源一纳税人基本情况二案件查处情况三定性处理及依据四13一、案件来源源专项检查14二、纳税人基基本情况工商注册、税税务登记情况况（一）企业经营情况况（二）15（一）工商注注册、税务登登记情况金海岸房地产产开发有限公公司（以下简简称金海岸公公司），成立立于2003年10月。。工商登记类类型：内资有限责任任公司；企业所得税税主管税务机机关：国税部部门。该企业业成立三年以以来，共取得得销售收入和和预售收入35685.13万元，，缴纳企业所所得税47.48万元，，营业税金及及附加2337.38万万元。该地地区预售阶段段适用预计计计税毛利率15％16（二）企业经经营情况该公司2003年以186.48万万元每亩的价价格在市中心心取得拍卖地地块85.8亩，开发了了两个项目：：都市花园一一期、都市花花园二期，规规划建筑面积积20万平方方米。其中都都市花园一期期建筑面积10万平方米米，于2006年竣竣工；都市花园二二期建筑面积积10万平方方米，尚未竣竣工。2004年实现预预售收入9863.90万元，2005年实现现预售收入10821.23万元，，2006年年实现一期现现房销售收入入12000万元，二期期预售收入3000万元元。17（二）企业经经营情况都市花园一期建筑面积10万平方米2006年竣工取得拍卖地块块85.8亩开发了两个项项目

都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工18三、案件查处处情况案头分析准备备（一）稽查实施（二）查补税款计算算（三）19（一）案头分分析准备检查人员在入入户前，首先先调阅了该企企业的企业所所得税纳税申申报表及资产产负债表、利利润表。对报报表进行了认认真全面的分分析，然后微微服私访，深深入到项目售售楼部进行调调查，对楼盘盘销售情况有有了一个全面面的了解。发发现该企业成本明显偏高高，毛利率明显偏偏低，销售收入同同售楼部了解解情况不一致致。20纳税申报情况况（一）案头分析准备备项目/年度200420052006销售收入0032685.13预售收入9863.9010821.233000计税成本OO30397.17期间费用总计814.99788.7470.76利息支出582.34582.340业务招待费13512020.76其他期间费用97.6586.4050主营业务税金及附加646.09708.79982.5应纳税所得额327.5125.65-1418.07应纳所得税款6.1141.470已纳所得税款6.1141.47021（一）案头分分析准备申报表比率分析1财务费用分析析2业务招待费分析322可能存在虚增成本或者少计收入问题

1.申报表比比率分析（完完工项目）缴纳所得税款47.57万元所得税贡献率为0.13%<3%毛利率为7%<20%收入32685.13万元232.财务费用用分析该企业2004、2005年年利息支出出在财务费费用中列支支1164.68万万元，检查查人员分析析，如此大大数额的利利息支出，，很可能是是企业为开开发项目而而借入的抵抵押贷款利利息。而该该企业销售售收入为零零，证明2006年年以前所有有楼盘均未未完工。根根据总局税收政政策规定，从事房地地产开发业业务的纳税税人为开发发房地产而而借入资金金所发生的的借款费用用，在房地地产完工之之前发生的243.业务招待费费分析该企业2004、2005年年列支业业务招待待费255万元元。根据据国税发发[2006]31号号文件第第八条规规定，预预售阶段段不允许许扣除广广告费用用、业务务宣传费费、业务务招待费费。该问问题也需需要在查查账阶段段，取证证核实。。（二）稽查实实施调账遇阻2007年7月18日，，xx市国税税局稽查局开开始对金海岸岸房地产开发发有限公司进进行检查，企企业接到检查查通知后，于于次日声称所所有账簿及其其它会计资料料于2007年5月财务务室失火中烧烧毁无法提供供，并出具了了当时消防部部门的火灾事事故认定书和和企业自述材材料，检查人人员对其财务务人员就此事事件做了讯问问笔录。25（二）稽查实实施被迫交出账簿簿Xx市局稽查查局业务会讨讨论认为，该该企业办公楼楼仅仅财务室室失火且烧毁毁账簿，而其其它房间未受受损失的可能能性不大，经经报市局批准准，决定参照照同地段楼盘盘销售价格，，对该企业采采取惩罚性核核定征收措施施核定税款。。在税务部门强强大的压力下下，2007年7月23日，该企企业被迫交出出账簿，xx市局稽查局局随即启动稽稽查程序，对对其纳税情况况进行了全面面检查。2627（二）稽查实实施收入检查

1成本核查2期间费用审查

3281.收入检查查侧面突破查出出少计收入（1）巧妙分析发现现隐瞒首付款款项（2）现场核查违章章建筑收租金金（3）29（1）侧面突破查查出少计收收入营业费用偏高高，针对该企企业采取委托托销售方式的的特点，检查查人员全面调调阅了该企业业“营业费用用－佣金支出出”账簿支付销售佣金680.56万元按代销手续费3％推算出实际的预售收入22685.13万元该企业申报预售收入只有20685.13万元隐匿收入2000万元30（２）巧妙分分析发现隐隐瞒首付款项项该企业有按揭揭贷款入账，，却未有首付付款项收入记记录，根据我我国按揭贷款款有关法律规规定，这是非非常不正常的的，检查人员员分析认为，，可能存在两两种情况：一是可能存在在“假按揭””二是企业可能能存在隐瞒首首付款项的情情况。31（２）巧妙分分析发现隐隐瞒首付款项项经到企业合作作按揭银行调调查取证，发发现银行保存存有企业收取取首付款收据据的复印件，，金额合计570万元。。而企业辩称称这是因为要要替业户办理理按揭贷款，，从而采取的的变通措施，，伪造了收据据，实际并未未收款。尽管管从银行取得得首付款收据据的证据已经经比较扎实，，为了让企业业心服口服，，检查人员先先后联系了３３户购房户，，并作了询问问笔录，证实实了购房户早早在2004年就已经将将首付款项交交付给金海岸岸公司。从而而对该项少记记收入问题取取得了确凿证证据。32（３）现场核核查违章章建筑收租金金为了解楼盘建建设情况，检检查人员来到到了项目所在在地进行现场场核查，意外外的发现，有有一座商务楼楼居然比施工工图多出了一一层。经了解解，2006年初该楼层层已出租给某某广告公司作作为办公场所所，但是账面面并未体现该该部分租金收收入。在铁证证面前，金海海岸公司不得得不承认了将将违章建筑出出租，收取租租金400万万元未申报纳纳税的违法事事实。332.成本核查查综合评估确定检查突破点（1）地税机关协查建安发票

（2）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票

（3）拆迁办协查查出假拆迁协议

（4）不配比结转成本热力站成本全入一期

（5）34（1））综合合评估估确定定检查查突破破点总成本3.039亿元单位工程成本3039元（单位工程成本偏高）总地价8000万元楼面地价800元（排除异常）建安成本2.009亿单位建安成本2009元（高出预警值）拆迁补偿款2300万元（可能存在问题）甲供材料成本1.237亿元（虚增成本高危环节）建安费7731万（发票当地开具）地税机关协查建安发票（确定了多列成本）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）拆迁办协查“拆迁补偿协议”（确定伪造补偿协议）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）35（2））地税税机关关协查查建安安发票票一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上；二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别；三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。经过协查，共有19份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金额1450.05万元。

36（3））CTAIS““发票票流向向查询询”查查出假假材料料发票票为扩大大检查查成果果，检检查组组对该该公司司大额额支出出的成成本费费用项项目涉涉及的的发票票进行行全面面检查查，对对发现现疑点点的货货物销销售发发票，，借助助CTAIS系系统查查询发发票流流向，，再对对发票票流向向有问问题的的发票票进行行外调调取证证。针针对CTAIS系统统“是否假假票金金额均均要调调减销销售成成本？？37假票金额一期直接成本(已完工)已售面积部分调减销售成本未售部分调减存货成本二期直接成本（未完工）调减二期开发成本共同成本配比原则在两个成本对象间分摊属于一期成本已售面积部分，调减销售成本未售部分调减存货成本属于二期成本调减二期开发成本38（4））拆迁迁办协协查查查出假假拆迁迁协议议该企业业开发发成本本中共共列支支拆迁迁补偿偿费2300万万元，，检查查人员员核查查拆迁迁补偿偿协议议时，，发现现有多多份拆拆迁协协议签签字，，笔迹迹似乎乎一致致。带带着这这些疑疑问，，检查查人员员来到到了拆拆迁管管理办办公室室。查查实了了该企企业伪伪造拆拆迁协协议25份份，经经过分分摊计计算，，都市市花园园一期期涉及及虚列列开发发成本本701.11万元元。39（5））不配配比结结转成成本热热力站站成本本全入入一期期房地产产企业业的成成本核核算方方法非非常复复杂，，既然然该企企业在在成本本归集集方面面做了了不少少手脚脚，会会不会会在计计算方方法上上也作作文章章呢？？带着着这些些疑问问，检检查人人员不不辞辛辛苦，，对该该企业业的成成本结结算进进行了了重新新核实实，发发现属属于全全体业业主所所有的的热力力站已已经于于2006年完完工，，其成成本全全部记记入都都市花花园一一期项项目。。40（5））不配配比结结转成成本热热力站站成本本全入入一期期根据国国税发发[2006]31号文文件对对于计计税成成本的的规定定，其其发生生的1000万万元配配套设设施成成本，，应当当按照照配比比原则则分摊摊，该该企业业都市市花园园一期期、都都市花花园二二期建建筑面面积均均为10万万平方方米，，一期期应分分摊开开发成成本500万元元，企企业多多列开开发成成本500万元元。鉴于一一期开开发产产品均均已售售出，，该企企业多多列销销售成成本500万元元。413.期期间费费用审审查未完工工开发发产品品多列列利息息支出出（1））多列业业务招招待费费（2））42（1））未完完工开开发产产品多多列利利息支支出根据案案头分分析阶阶段发发现的的疑点点，经经过调调查取取证，，证实实该企企业2004年年初取取得了了两年年期开开发项项目贷贷款9000万万元，，2004年和和2005年共共多列列支““财务务费用用－利利息出出”1164.68万元元。43（1））未完完工开开发产产品多多列利利息支支出根据《企业所所得税税税前前扣除除办法法》（国税税发[2000]84号号文））第三44（2））多多列列业业务务招招待待费费根据据案案头头分分析析阶阶段段发发现现的的疑疑点点，，检检查查人人员员对对预预售售阶阶段段列列支支业业务务招招待待费费的的问问题题，，进进行行了了调调查查取取证证，，证证实实该该企企业业在在预预售售阶阶段段列列支支广广告告费费、、业业务务招招待待费费共共计计255万万元元，，应应调调增增应应纳纳税税所所得得额额255万万元元。。45（三三））查补补税税款款计计算算由于于该该企企业业在在收收入入、、成成本本、、费费用用三三个个所所得得税税要要素素中中均均存存在在问问题题，，检检查查人人员员采采取取了了重重新新计计算算应应纳纳税税所所得得额额比比对对的的方方法法，，计计算算查查补补税税款款。。通过过计计算算，，金金海海岸岸公公司46项目年度200420052006检查调整情况1隐瞒收入1佣金发现10001000

2违章建筑

4003隐瞒首付

570

合计2970100015704002多列成本材料价款873.781087.5

建安费1200250.05

拆迁协议400.56300.55

不配比结转成本

500利息摊入成本

-582.34合计4030.10查补税款计算3调整后预售收入10863.9012391.2330004调整后销售收入

35655.135计税成本

30397.176期间费用97.6586.4070.767税金及附加711.56811.631008.78应纳税所得额820.35960.675170.339税率0.330.330.3310应纳税额270.72317.021706.2111已纳税额6.1141.47

12查补税额264.61275.551706.21定性处理13偷税数额27.8943.781706.2114非偷税数额236.72231.77

15税罚款13.9421.89853.1016发票罚款

117行为罚款

518查补合计278.55297.442565.31合计3141.3047四、定定性处处理及及依据据查补税税款及及税罚罚款1发票罚罚款2阻挠检检查行行为罚罚款3涉税案案件移移送4481.查查补税税款及及税罚罚款根据《《中华华人民民共和和国税税收征征收管管理法法》第第六十十三条条之规规定，，决定定对该该单位位少列列收入入、虚虚列成成本等等违法法行为为涉及及少缴缴企业业所得得税款款1491.查补补税款及及税罚款款根据《中中华人民民共和国国税收征征收管理理法》第第三十二二条规定定，决定定对该企企业少缴缴税款从从税款滞滞纳之日日起，按按日加征征万分之之五的滞滞纳金。。502.发票票罚款根据《中中华人民民共和国国发票管管理办法法》第三三十六条条、《中中华人民民共和国国发票管管理办法法实施细细则》第第四十八八条之规规定，决决定对该该单位取取得假发发票的行行为，责责令限期期改正，，并处１１万元罚罚款。513.阻挠挠检查行行为罚款款根据《中中华人民民共和国国税收征征收管理理法》第第七十条条之规定定，对该该企业伪伪称烧账账抗拒检检查的行行为，处处５万元元罚款。。524.涉税税案件移移送经计算，，金海岸岸公司偷偷税数额额三年来来均超过过1万元元，且偷偷税比例例达到应应缴税金金10%以上比比例，根根据《中中华人民民共和国国刑法》》第二百百零一条条、最高高人民检检察院、、公安部部《关于于经济犯犯罪案件件追诉标标准的规规定》第第四十九九条之规规定及《《行政执执法机关关移送涉涉嫌犯罪罪案件的的规定》》第三条条之规定定，XX市国税税局稽查查局已经经将该案案移送公公安机关关查处。。53第三部分分有关法律律、法规规和适用用性分析析一税务稽查手段和方法归纳

二企业所得税检查难点分析

三54一、有关关法律、、法规和和适用性性分析一事不二二罚，是是指对行行为人的的同一个个违法行行为，不不得以同同一事实实和同一一依据，，给予两两次以上上的罚款款处罚。。本案中中，金海海岸公司司“虚列列成本偷偷税”和和“取得得假发票票”是两两种不同同性质的的违法行行为，触触犯了不不同的法法