房地产与房地产业

第一章房地产与房地产业第一节房地产一、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等第一节房地产二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结第一节房地产三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点,在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变第一节房地产二、房地产的构成和类型（一）建筑地块建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地（1）工业用地（2）商业用地（3）住宅用地第一节房地产（4）仓库用地（5）道路交通用地（6）市政建设工程用地（7）公共绿化用地（8）教育、文化、体育、卫生等用地（9）港口建设用地（10）办公用地（11）军事用地（12）其他用地第一节房地产（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体第一节房地产房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类（1）住宅用房（2）生产用房（3）营业用房（4）行政用房（5）其它专业用房第一节房地产（三）配套基础设施单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施（1）道路、交通设施（2）地下管道等“三通”设施（3）生活配套设施（4）生态环境设施第一节房地产三、房地产的经济特性1、内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一第一节房房地地产2、价值值的双源源性房地产价价值的双双源性是是由土地地价值的的双源性性造成的的，而土土地价值值的双源源性又源源于土地地本身的的双重属属性一方面，，土地是是一种自自然物，，具有自自然资源源属性另一方面面，土地地又是社社会产物物，追加加在土地地上的人人类劳动动凝结又又增加了了土地价价值，具具有社会会经济资资源属性性第一节房房地地产3、空间间的固定定性房地产商商品的空空间固定定性是由由于土地地位置的的固定性性、不可可移动性性所决定定的区位成为为影响房房地产价价格极为为重要的的因素决定了房房地产商商品的单单一性和和非匀质质性给房地产产市场带带来了地地区性的的重大特特点第一节房房地地产4、需求求的普遍遍性房地产具具有生活活资料和和生产资资料的双双重性质质，它可可以满足足生产和和生活多多方面的的需求，，具有需需求的普普遍性质质，不同同于其它它商品第一节房房地地产5、效用用的长期期性同一般商商品相比比，房地地产商品品属于超超级耐用用品，其其本身具具备长期期耐久使使用的自自然属性性和经济济属性，，同房屋屋建筑物物相联系系并结合合成一体体的土地地，其效效用可以以通过不不断再开开发得到到近乎无无限期地地延长第二节房房地地产业一、房地地产业的的涵义房地产业业是指从从事房地地产开发发、经营营和管理理等各类类经济活活动的行行业，是是国民经经济中具具有生产产和服务务两种职职能的独独立产业业部门。。它体现现了房地地产经营营过程各各种参与与者之间间的经济济关系第二节房房地地产业房地产业业的主要要经济活活动贯穿穿于房地地产生产产、交换换、分配配、消费费诸环节节之中在生产过过程中，，主要是是房地产产投资开开发在分配过过程中，，主要是是通过房房地产市市场交换换在消费过过程中，，主要是是指房屋屋使用过过程中的的物业管管理由于房地地产生产产经营活活动的特特殊性，，必然广广泛存在在与此紧紧密相关关的各类类中介服服务房地产咨咨询房地产经经纪房地产评评估第二节房房地地产业二、房地地产业的的行业属属性房地产业业是属于于第三产产业的一一个重要要产业部部门第三产业业主要是是流通行行业和各各类服务务行业，，其产业业特征并并不直接接生产产产品，而而是通过过物资的的流通和和劳动服服务活动动，为人人们的生生产和生生活提供供服务，，来改善善和提高高生产效效率和人人们的生生活水平平第二节房房地地产业房地产业业具有第第三产业业的产业业特征房地产的的投资开开发活动动，主要要是从事事的是资资源的整整合、组组织和管管理等服服务活动动，并不不直接建建造房屋屋本身房地产销销售经营营活动，，直接从从属于流流通领域域，而流流通行业业理应划划归第三三产业房地产业业中的一一些分支支行业，，如房地地产中介介服务业业、房地地产金融融业和物物业管理理服务行行业，更更是第三三产业的的直接组组成部分分第二节房房地地产业三、房地地产业的的行业特特性1、先导导性和基基础性从房地产产业在国国民经济济中的地地位和作作用来看看，房地地产业是是一个先先导性、、基础性性产业由于房地地产开发发是城市市开发、、工业、、商业以以及其它它各行各各业开发发的先导导，因而而房地产产业也就就成为先先导性产产业第二节房房地地产业2、综合合性和关关联性从房地产产业与其其它产业业的关系系来看，，它是一一个具有有高度综综合性和和关联性性行业，，呈现出出支柱产产业的特特征房地产业业的综合合性，主主要体现现在它是是横跨生生产、流流通和消消费各个个领域的的产业部部门房地产业业的关联联性，体体现在它它是与众众多产业业部门密密切相关关的产业业部门第二节房房地地产业3、资金金密集型型和高风风险性从房地产产业的投投资过程程来看，，它是一一个高投投资和高高风险并并存的行行业。房地产业业是一个个资金密密集型行行业，由由于房地地产的价价值量大大，建设设周期长长，资金金占用多多，它的的经济活活动是一一个大量量资金运运作的过过程由于房地地产投资资周期长长及其固固定性、、变现能能力差等等特点，，因而涉涉及的风风险也相相对较大大自然风险险、市场场风险、、利率风风险、经经营风险险、财务务风险、、政策法法律风险险第二节房房地地产业4、级差差收益型型和区域域性从经济活活动的范范围来看看，房地地产业又又是一个个区域差差异巨大大、级差差收益明明显，地地区性特特别强的的行业由于房地地产的空空间固定定性，房房地产业业的发展展比起其其他行业业更多地地受制于于区域经经济的发发展水平平即使在同同一地区区，由于于微观区区位的不不同，也也使房地地产价值值出现巨巨大的分分异房地产业业的区域域性还造造成房地地产市场场的地区区性强第二节房房地地产业5、权利利主导型型和制约约性从社会经经济政治治关系看看，房地地产是一一种权利利主导型型的商品品，房地地产业是是受政府府政策影影响较大大、并与与法律制制度紧密密相关的的行业这种制约约性主要要体现在在以下几几方面权利关系系的复杂杂性所引引起的外部性性特点的的制约运作规范范性的制制约第三节中中国国房地产产业的复复苏与发发展一、房地地产业与与经济体体制改革革第三节中中国国房地产产业的复复苏与发发展二、中国国房地产产业的发发展的过过程（一）第第一阶段段：房地地产业的的复苏阶阶段（1979~1984））1、初步步明确房房地产的的商品性性，迈出出住房体体制改革革的步伐伐2、房地地产作为为商品开开始经营营性运作作3、住宅宅建设恢恢复性启启动，出出现新的的生机（二）第第二阶段段：房地地产业的的初步发发展阶段段（1985~1991）1、土地地使用制制度改革革起步2、住房房制度改改革积极极推进，，住房商商品化开开始实施施3、房地地产开发发规模扩扩大，房房地产业业获得初初步发展展第三节中中国国房地产产业的复复苏与发发展（三）第第三阶段段：快速速发展阶阶段（1992—1995））1、土地地使用制制度改革革取得突突破性进进展2、城镇镇住房制制度改革革向纵深深发展3、房地地产开发发规模迅迅速扩张张第三节中中国国房地产产业的复复苏与发发展第三节中中国国房地产产业的复复苏与发发展（四）第第四阶段段：盘整整消化和和调整发发展期（（1996~2000）1、压缩缩商品房房开发投投资规模模，平衡衡供求2、深化化住房分分配制度度改革，，扩大商商品房市市场需求求3、建立立住房抵抵押贷款款制度，，支持居居民买房房4、培育育住宅业业成为新新经济增增长点，，促进国国民经济济增长第三节中中国国房地产产业的复复苏与发发展（五）第第五阶段段：持续续发展的的繁荣阶阶段（2001—））形成这一一局面的的主要因因素是：：（1）深深化住房房制度改改革的发发动力。。住房分分配货币币化的改改革（2）宏宏观经济济态势良良好、居居民收入入增长形形成的需需求拉动动力（3）居居民消费费结构升升级的内内在驱动动力（4）住住房消费费信贷支支持的助助动力（6）对对外开放放扩大的的推动力力第三节中中国国房地产产业的复复苏与发发展这一阶段段房地产产业发展展的基本本特点：：1、住房房消费形形成热潮潮，中等等收入者者成为购购房主体体2、房地地产投资资快速增增长，市市场基础础牢固扎扎实3、商品品房销售售旺盛，，形成供供求两旺旺的新格格局4、存量量房交易易迅速攀攀升，向向着房地地产市场场主体方方向发展展5、住房房数量扩扩大与质质量提高高并重，，整体向向着质量量效益型型转变6、房地地产业对对经济增增长的贡贡献率显