房地产企业的相关税收政策

关于其他税收新政

一、关于年度企业所得税新政《关于修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发【2006】56号文、《国家税务总局关于明确企业所得税纳税申报表执行口径等有关问题的通知》国税函【2006】1043）应该关注的几个问题：一）关于“销售（营业）收入”包括：主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入（三项合计为计算业务招待费、业务宣传费、广告费扣除限额的基数）主营业务收入包括：销售商品、提供劳务、让渡资产使用权、建造合同。其中让渡资产使用权（如商标权、专利权、专有技术使用权、版权、专营权等）而取得的使用费收入以及以租赁业务为基本业务的出租固定资产取得的租金收入。应注意未包括让渡现金资产使用权及处置固定资产和出售无形资产产生的收益。视同销售是指会计上不作为销售核算，而在税收上作为销售、确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。如：A、用于在建工程、管理部门、非生产机构、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面的材料和自产、委托加工产品的价值金额。B、将非货币性资产用于投资、分配、捐赠、抵偿债务等方面，按照税收规定应视同销售确认收入的金额。注意：1、未涉及非货币性资产交换、债务重组中涉及的非货币性资产偿债的问题。2、区别增值税的计税基础和增值税申报表的填列。3、先确认收入并计税但延期开票问题。二）、关于成本费用、支出1、关于视同销售成本：填报纳税人按税收规定计算的与视同销售收入对应的成本，每一笔被确认为视同销售的经济事项，在确认计算应税收入的同时，均有与此收入相配比的应税成本。2、关于营业外支出：填报纳税人按照会计制度核算的“营业外支出”中剔除捐赠支出后的余额，按照会计制度核算在“营业外支出”列支的各项捐赠支出（包括公益、救济性捐赠支出，非公益救济性捐赠支出）不在本表填报，而在附表八《捐赠支出明细表》中填报。3）通讯费用国税发【2003】45号文的规定（不含退休人员）具体标准由各省自定。（粤地税函【2004】547号文）4）基本医疗、补充医疗保险问题

财企【2003】61号文规定在应付福利费中列支、国税发【2000】84号、国税发【2003】45文规定可扣除，《纳税调整减少项目明细表》填表说明规定基本医疗、补充医疗保险符合税前扣除标准部分可在纳税调整减少额中反映。相关规定：财税【2001】9号文、京财税【2001】872号文。粤地税函【2004】547号文三）关于营业外收入注意：a，与会计科目核算的内容基本一致；b,关注因债权人原因确实无法支付的应付款项与应付未付的三年以上的应付账款、已在成本费用中列支的其他应付款；c，区别流转税中涉及的营业外收入；四）关于投资收益应关注1、关于股权转让收益的确认问题；2、区分需补税投资收益与不需要补税的投资收益；3、会计制度规定对持有短期债权投资过程中实际取得的利息，作为投资成本收回，冲减投资成本，不确认投资收益。而税收收规定定，除除了投投资初初始时时支付付的款款项中中包含含已到到期尚尚未领领取的的利息息外，，其他他持有有期间间取得得的利利息一一律确确认为为利息息所得得，而而不是是冲减减投资资成本本。4、会会计计上只只确认认投资资转让让收益益或损损失，，税收收规定定必须须严格格区分分股息息性所所得与与投资资转让让收益益或损损失，，股息息性所所得的的确认认时间间是被被投资资方会会计上上进行行利润润分配配时，，不是是完全全的收收付实实现制制。5、长期股股权投投资收收益。。税收收规定定，不不论纳纳税人人会计计帐务务中对对投资资采取取何种种方法法核算算，在在被投投资方方会计计上进进行““利润润分配配”的的帐务务处理理（包包括以以盈余余公积积和未未分配配利润润转增增资本本）时时，投投资方方应确确认投投资收收益(股息息收益益)。。6、按权益益法核核算的的纳税税人，，在会会计年年度末末按应应享有有的或或应分分担的的被投投资方方当年年实现现的净净利润润或发发生的的净亏亏损的的份额额而确确认的的投资资收益益或损损失不不在本本表反反映。。会计制制度和和投资资准则则规定定，纳纳税人人可以以根据据市价价变动动情况况提取取短期期投资资跌价价准备备和长长期投投资减减值准准备，，冲减减投资资收益益；而而税收收规定定这两两项准准备不不允许许在税税前扣扣除。。7、应补税税的投投资收收益已已纳企企业所所得税税：是是指股股权投投资持持有期期间取取得的的根据据税收收规定定应补补税的的股息息性所所得（（根据据主表表第19行行）在在被投投资方方实际际缴纳纳的所所得税税，计计算公公式为为：投投资收收益÷÷（1-被被投资资方适适用税税率））×被被投资资方适适用税税率。。对不不补税税的股股权投投资的的持有有收益益，不不再计计算其其被投投资方方的已已纳所所得税税额。。8、企业因因收回回、转转让或或清算算处置置股权权投资资发生生的股股权投投资损损失，，可以以在税税前扣扣除，，但在在每一一纳税税年度度扣除除的股股权投投资损损失，，不得得超过过当年年实现现的股股权投投资收收益和和投资资转让让所得得，超超过部部分可可按规规定向向以后后纳税税年度度结转转扣除除。五）关关于捐捐赠支支出1、区区分为为“公公益救救济性性捐赠赠”和和“非非公益益救济济性捐捐赠””。其其中、、“非非公益益救济济性捐捐赠””填报报不符符合税税收规规定的的公益益救济济性捐捐赠范范围的的捐赠赠，包包括直直接向向受赠赠人的的捐赠赠、各各种赞赞助支支出（（广告告性的的赞助助支出出按广广告费费的规规定处处理））等。。2、扣扣除限限额””：“纳税税调整整后所得””（主主表第第16行））乘以以税收收规定定的扣扣除比比例计计算填填列。。其中中，全全额扣扣除的的捐赠赠项目目，扣扣除限限额与与纳税税人的的实际际捐赠赠支出出相等等。例：A公司司会计计利润润1500万，，公益益捐赠赠50万，，非公公益捐捐赠25万万，3％的的扣除除比例例；调调整后后所得得为1575万万，按按3％％计算算扣除除额为为47.25万万。注：税务机机关查查补的的所得得额不不得作作为计计算公公益捐捐赠的的扣除除基数数，也也不得得弥补补以前前年度度亏损损。（（注意意国税税函【【2006】1043号号文规规定的的查补补应纳纳税所所得额额的含含意））3、纳纳税调调整后后所得得”小小于等等于零零时，，扣除除限额额均为为零，，所有有捐赠赠均不不得扣扣除。。属于于非公公益救救济性性的捐捐赠支支出，，不得得在税税前扣扣除。。4、属属于公公益救救济性性的捐捐赠，，其实实际支支出数数小于于扣除除限额额的（（分类类计算算），，按实实际支支出数数填报报；其其实际际支出出数大大于等等于扣扣除限限额的的，按按扣除除限额额填报报。六）其其他相相关新新政1）关关注国国家税税务总总局第第13号令令－““企业业财产产损失失税前前扣除除办法法”（注意意在纳纳税年年度终终了后后15天内内申报报审批批）2）《关于于企业业技术术创新新有关关所得得税优优惠政政策的的通知知》财税【【2006】88号号文3）《《关于于调整整企业业所得得税工工资支支出税税前扣扣除政政策的的通知知》（财税税【2006】】126号号文《关于于调整整企业业所得得税计计税工工资政政策具具体实实施有有关问问题的的通知知》国税发发【2006】】137号号文4）《《关于于享受受企业业所得得税优优惠政政策的的新办办企业业认定定标准准的通通知》》（财税税【2006】】1号号文；；《关于于缴纳纳企业业所得得税的的新办办企业业认定定标准准执行行口径径等问问题的的补充充通知知》（（国税发发【2006】】103号号文））（关注注非货货币性性资产产投资资及转转移业业务与与关健健人员员等情情况）5））规规范范汇汇总总缴缴纳纳企企业业所所得得税税的的范范围围《关关于于规规范范汇汇总总合合并并缴缴纳纳企企业业所所得得税税范范围围的的通通知知》》（国国税税函函【【2006】】48号号文文)6)转转让让定定价价的的税税收收管管理理问问题题《国国家家税税务务总总局局关关于于关关联联企企业业间间业业务务往往来来转转让让定定价价税税收收管管理理有有关关问问题题的的通通知知》》（国国税税函函【【2006】】901号号文文））规定定对对企企业业与与境境外外关关联联企企业业之之间间的的业业务务往往来来转转让让定定价价调调增增的的应应纳纳税税所所得得，，若若企企业业未未通通过过相相应应调调整整程程序序作作相相应应账账务务调调整整的的，，其其境境外外关关联联企企业业取取得得的的超超过过没没有有关关联联关关系系所所应应取取得得的的数数额额部部分分，，应应视视同同股股息息分分配配征征收收所所得得税税，，该该股股息息不不得得享享受受免免征征所所得得税税的的优优惠惠。。7））外商商投投资资企企业业和和外外国国企企业业所所得得税税的的政政策策《国国家家税税务务总总局局关关于于外外国国企企业业在在中中国国境境内内提提供供劳劳务务活活动动常常设设机机构构判判定定及及利利润润归归属属问问题题的的批批复复》》（国国税税函函【【2006】】694号号文文））外国国企企业业在在中中国国境境内内未未设设立立机机构构场场所所，，仅仅派派其其雇雇员员到到中中国国境境内内为为有有关关项项目目提提供供劳劳务务，，包包括括咨咨询询劳劳务务，，当当这这些些雇雇员员在在中中国国境境内内实实际际工工作作时时间间在在任任何何十十二二个个月月中中连连续续或或累累计计超超过过六六个个月月时时，，则则可可判判定定该该外外国国企企业业在在中中国国境境内内构构成成常常设设机机构构。。国家家税税务务总总局局关关于于税税收收协协定定常常设设机机构构认认定定等等有有关关问问题题的的通通知知》》（国国税税发发【【2006】】35号号文文））《国国家家税税务务总总局局关关于于外外商商投投资资企企业业拆拆除除营营业业用用房房所所得得税税处处理理问问题题的的批批复复》》（国国税税函函【【2006】】154号号文文））8））其其他他如：：企企业业支支付付学学生生实实习习报报酬酬可可在在税税前前扣扣除除（财财税税【【2006】】107号号文文））、服服装装生生产产企企业业广广告告费费提提高高扣扣除除比比例例（国国税税发发【【2006】】107号号文文））及《《国国家家税税务务总总局局关关于于执执行行税税收收协协定定利利息息条条款款有有关关问问题题的的通通知知》》（国国税税函函【【2006】】229号号文文））等七））其其他他应应关关注注问问题题1））预预提提费费用用（（预预计计负负债债））问问题题；；2））公公司司为为员员工工配配车车或或业业主主私私车车用用于于公公司司经经营营用用的的涉涉税税问问题题；；3））房房地地产产开开发发企企业业的的收收入入问问题题；；4））工工程程及及产产品品质质量量保保证证金金问问题题；；5））关关于于捆捆绑绑销销售售、、混混合合销销售售（（或或混混合合提提供供劳劳务务））销销售售货货物物及及提提供供劳劳务务附附赠赠礼礼品品商商品品问问题题；；如：：销售售一一主主要要产产品品捆捆绑绑一一其其他他产产品品；；加油油站站附附送送矿矿泉泉水水、、餐餐纸纸巾巾等等；；旅游游公公司司给给附附送送旅旅行行袋袋，，矿矿泉泉水水等等；；某策策划划公公司司收收取取50万万元元组组织织策策划划一一大大型型晚晚会会，，但但要要附附送送一一批批礼礼品品；；销售产品品赠送礼礼品；售商品房房送空调调、家具具等；某海鲜酒酒家在客客人用餐餐的同时时提供演演唱娱乐乐服务；；移动、网网通公司司入网或或预存话话费送电电话与积积分，再再根据积积分高低低送礼品品等；销售产品品附送安安装或提提供劳务务售商品品（如餐餐饮业出出售商品品等）二、关于于房地产产企业相相关税收收政策1）关于房地地产企业业代收代代缴相关关税费问问题国税发【【2006】31号文颁发发前后的的区别（以房地地产企业业所开具具的发票票是否包包括或房房价内是是否包括括代收代代缴税费费来判断断其是否否属价外外费用））注意区别别具有物物业管理理资质企企业的代代收代缴缴费用2）关于于房地产产企业收收取的““诚意金金”问题题“诚意金金”与““订金””问题“诚意金金”在何何时承担担纳税义义务？3）关于于房地产产开发企企业“计税毛毛利率””的确定问问题视开发项项目位于于不同的的区域而而定：省级、直直辖、计计划单列列城市（（含郊区区）不低于20％地级市（（含郊区区）不不低低于15％其他地区区不不低于10％（计算预预缴所得得税时可可扣减期期间费用用与营业业税金及及附加））（另外、、经济适适用房按按3％计计算）4）关于于房地产产开发企企业“视视同销售售”问题题以下行为为将被认认定为““视同销销售”*将开发发产品转转作固定定资产（注意国国税发（2006）31号文文第二条条第五款款第5点点的规定－－相关链链接财税税【2003】】16号号文）。。区别“将将开发产产品转作作经营性性资产””（国税税发【2003】83号文））已废止止*将开发产产品用于于捐赠、、赞助、、职工福福利、奖奖励、对对外投资资、分配配给股东东或投资资者、偿偿债、换换取货币币性资产产等。5、收入入确认问问题开发产品品收入确确认应注注意的问问题：区分预售收入入与实际销售售收入开发产品品未完工工（或未未符合实实际销售售收入确确认条件件的）取取得预售售房款确确认为预预售收入入，并按按计税毛毛利率计计算预缴缴的所得得税；开发产品品完工并并销售后后（符合合实际销销售收入入确认条条件，如如买方已已验收））确认实实际销售售收入，，并结算算计税成成本，确确定应缴缴的所得得税，对对预缴的的所得税税进行调调整（纳纳税年度度终了时时必须进进行调整整）注意实际际销售收收入的确确认不以以：是否收取取房款是否开出出销售发发票是否已完完工完工百分分比（代代建工程程除外））作为确认认条件。。6）关于于开发成成本必须区分分：开发产品品的会计计成本与与计税成成本已售开发发产品与与未售开开发产品品的计税税成本（计税成成本费用用强调““实际发生生”或“真实发生生”的并已已取得““合法凭证证”）－房房地产开开发企业业应提高高财务管管理水平平计税成本本的计算算必须按按已售面面积与单单位建造造成本确确定。（这一规规定产生生的影响响是什么么？－房地产开开发企业业大幅度度的隐瞒瞒利润））7）关于于土地增增值税问问题财税（2006）21号文、、2007年1月17日推出出的土地地增值税税管理规规定的规定A、已售售面积达达到可售售面积85％或或未达85％但但已出租租、自用用的税务务机关可以要求求房地产开开发企业业清算土土地增值值税；整整体转让让（无是是否竣工工），已已取得预预售许可可证达三三年的均均要求清清算土地地增值税税。B、以土土地或房房地产投投资入股股的不能能享收免免土地增增值税的的优惠；；穗地税发发（2005））106号文的规定定确定了土土地增值值税的预预征率制定了土土地增值值税清算算与结算算的相关关规定8）其他他涉税问问题*甲供料料问题（（甲方采采购钢材材、水泥泥与采购购铝合金金窗、钢钢架结构构件等的的区别；；相关发发票如何何处理））区别以清清包工形形式提供供装饰劳劳务的情情况。财税【2006】114号文文*利息问问题（金金融机构构借入与与非金融融机构借借入）*合作建建房问题题以土地使使用权投投入与货货币资金金投入；；关注实实质重于于形式的的问题*配套设设施问题题国税发（（2006）31号文文三、关于于年度税税收征管管新动态态及案例例分析“十一五五”期间间国家税税务总局局税收征征管的总总体原则则是“严征管管、宽税税基、简简税制、、低税率率”主要表现现：1、通通过推行行“纳税税评估””、强化化税收征征管和稽稽查；税务机关关将逐步步建立和和完善税税收评估估体系，，制定相相应的税税收评估估指标，，通过案案头分析析确定稽稽查对象象。涉外企业业重点稽稽查的对对象：1）长期期亏损的的企业；；2）长长期微利利经营但但生产经经营规模模不断扩扩大的企企业；3）盈利利水平在在行业中中偏低的的企业；；4）关关联方交交易频繁繁发生或或交易金金额被认认定较大大的企业业；5））与避税税地企业业发生业业务往来来的企业业；6））关联方方之间资资金往来来占用情情况严重重的企业业；7））跳跃式式盈亏的的企业；；8）其其他财务务资料或或纳税资资料显示示异常信信息的企企业；9）重点点税源户户。国税发（（2005）432、进一一步完善善信息化化的管理理、强化化信息大大集中；；主要目的的：方便便经济的的宏观调调控、促促进税收收法规体体系的建建设和行行业（或或产业））税收政政策的制制定、加加强税收收征管（（集中征征管权限限与监管管各类异异常信息息）。3、逐步步加强各各相关部部门联动动与信息息共享机机制；（（税务、、财政、、工商、、外管局局、海关关、商务务部、银银监、证证监等部部门）4、不断断加强境境内外关关联方交交易的相相关税务务管理。。A、离岸岸公司的的问题；；（特别别是“避避税天堂堂”如：：BVI、开曼曼群岛、、百慕大大、关岛岛等地）案例1、为什么这这家网络络公司愿愿意支付付巨额的的技术支支持费给给某离岸岸公司？？案例2、为什么福福建一房房地产开开发商愿愿意支付付比国内内设计院院所收设设计费高高出10倍的设设计费给给一BVI的设设计公司司？B、资本弱化化问题；；（内外资资企业的的区别））C、关联方资资金融通通问题；；案例、2005年10月地税税稽查二二分局稽稽查两集集团公司司给我们们带来的的启示是是什么？？D、投资收益益的涉税税问题；；（尤其其是境外外投资收收益的税税收问题题，如：：税收减减免与税税收饶让让问题案例1、一中外合合资企业业在境外外投资取取得的投投资收益益是否应应该纳税税？案例2、某中外合合资的高高速公路路公司在在中国境境内取得得的投资资收益所所产生的的税务问问题。E、”转转让定价价”与““预约定定价”问问题；《关联企业业间业务务往来预预约定价价实施规规则》国税发发（2004））118号文F、关联联方转移移利润与与关健管管理人员员等产生生的其他他问题；（财税（2006）1号号文与国国税发（（2006）103号号文G、关于于两税合合并问题题G、关联联方交易易相关的的涉税证证据问题题；（某网络络公司巨巨额的关关联交易易无任何何合约或或协议产产生的问问题）－－中国或或制定““转让定定价文档档法规””。5、加强强国际间间的税收收情报的的交换，，监管企企业境外外交易、、与缔约约国之间间的交易易（包括括劳务交交易）的的情况；；*（2006年5月月18日日国税税发【2006】70号）*国税函函【2006】】694号文相关链接接：国税税发【2000】82号文的的规定《国际税收收情报交交换工作作规程》》）特别强调调关联方方关系和和交易的的有关祥祥细资料料的交换换。*《关于于进一一步加加强反反避税税工作作的通通知》》国税发发（2004））70号文文第三三条陈陈述的的主要要对象象“存存在国国内外外关联联交易易的大大型跨跨国企企业””关注：：支付付特许许权等等无形形资产产使用用费对对企业业的贡贡献率率（否否则视视为不不合理理支付付）6、强强化税税收政政策对对经济济的调调节功功能，，提升升税收收在国国家利利益中中的地地位；；小案例例、某公公司租租用一一个人人商铺铺不能能取得得租金金发票票引起起的诉诉讼案案件。。A、不不同的的产业业将实实施不不同的的税收收政策策；B、调调节贸贸易结结构与与导向向；如：1）从从税收收政策策和法法规上上鼓励励企业业对外外投资资。如如：国税发发（2006））102号号文的有关关规定定。2）鼓鼓励外外商投投资项项目采采购国国产设设备（（《外商商投资资项目目采购购国产产设备备退税税管理理试行行办法法》国国税发发【2006】】111文文的规定定）－－相关关链接接财税【【2006】61号号文国发【【1997】37号号文国税发发【1999】】171号号文财税字字【2000】】49号文文C、调调节收收入分分配；；如：《《个人人所得得税自自行纳纳税申申报办办法》》的出出台（国税税发【【2006】162号文文）、、D、进进一步步鼓励励企业业技术术创新新与技技术引引进解读《《关于于企业业技术术创新新有关关所得得税优优惠政政策的的通知知》财税【【2006】88号号文（（主要要的四四项优优惠措措施））相关链链接：：《关于于鼓励励技术术引进进和创创新，，促进进转变变外贸贸增长长方式式的若若干意意见》》（商商服贸贸发【【2006】13号号财工字字【1996】】41号、、国税税发【【1996】152号、、国税税发【【1999】49号号、财财税【【2003】244号、、国税税发【【2004】82号号、国国发【【2006】6号*技术术开发发费税税前扣扣除（（含外外资的的委托托技术术开发发费、、取消消10％的的增长长规定定、可可结转转扣除除期限限不超超过5年））*职工工教育育经费费(计计税工工资的的2.5％％）*加速速折旧旧（30万万元的的标准准，2006年年1月月1日日购置置的））*高新新技术术企业业税收收优惠惠政策策（2006年年1月月1日日起、、国家家高新新技术术产业业开发发区新新办的的从获获利年