XXXX凯阳大厦销售企划(终)课件

凯阳大厦营销企划投标案凯阳大厦营销企划投标案投标人自述投标人自述秉承“诚信、专业、服务”的企业理念天晟不动产为您提供优质服务秉承“诚信、专业、服务”的企业理念天晟不动产为您提供天晟不动产为您提供优质服务全中国经验宽度十三年专业深度天晟不动产为您提供优质服务全中国经验宽度十三年专业深度1993创办天晟（上海）物业咨询有限公司，并同时成立了咨询事业处———欧美部1994成立咨询事业处———日本部1995成立总代理事业处1996成为上海最具规模的房地产咨询公司之一1997成立销售服务部、成立天晟不动产东京（日本）办事处1998成立商业楼宇咨询部及房屋置换买卖部1999《supercityshanghai》杂志媒体发行、成立天晟不动产洛杉机（美国）办事处2000成立集团性的天晟企业发展有限公司、投资西部，开辟重庆市场2001正式成立重庆天晟渝都房地产顾问有限公司。至2004年底，重庆天晟不动产策划和代理的项目逾20个，并被评为重庆房地产十大金牌代理商2001开辟北京市场，成立北京天晟房地产顾问有限公司、《supercityshanghai》与《上海商流》合并，月刊发行。2002成立成都天晟广告公司，发行《城市生活周刊》2005成立苏州、广州分公司2006成立武汉分公司…………..天晟不动产为您提供优质服务天晟发展历程1993创办天晟（上海）物业咨询有限公司，并同时成立了咨询重庆十大金牌代理，A级资质中介机构天晟不动产为您提供优质服务重庆十大金牌代理，A级资质中介机构天晟不动产为您提供优质服天晟的服务内容包括：代理：市场研究、地块评估、规划设计、营销策划、销售代理、租赁代理、物管顾问、营运顾问中介：住宅买卖、商业招商、写字楼中介、地块中介、工业厂房中介、基金投资传媒：广告设计、推广整合、文化传播三大核心竞争产品“市场研究力”“营销推广力”“销售执行力”天晟不动产为您提供优质服务天晟的服务内容包括：三大核心竞争产品天晟不动产为您提供优质旭华罗曼邸

天宇银座

金科花园科明长生桥项目帝都广场

天晟不动产为您提供优质服务丰富的全程销售代理经验——总建面：超300万㎡旭华罗曼邸天宇银座金科花园科明长生桥项目帝都广场天晟天晟不动产为您提供优质服务时代豪苑国际贸易中心俊豪时代天晟不动产为您提供优质服务时代豪苑国际贸易中心俊豪时代蓝山日记樱花俪舍西城锦绣天晟不动产为您提供优质服务蓝山日记樱花俪舍西城锦绣天晟不动产为您提供优质服务

拥有丰富的商业操作经验天晟不动产为您提供优质服务拥有丰富的商业操作经验天晟不动产为您提供优质服务我司在职人员53人,其中硕士以上学历2人,学士学历25人,注册建筑师1名,注册评估师1名,注册经纪人7人.天晟不动产为您提供优质服务高素质专业化团队我司在职人员53人,其中硕士以上学历2人,学士学历25人,注天晟不动产为您提供优质服务丰富的商家资源为招商奠定坚实基础天晟积累了各种本地商家共1000家，其中餐饮类商家有300家，休闲类有180家，娱乐类有150家；另还有外地商家300家。天晟不动产为您提供优质服务丰富的商家资源为招商奠定坚实基础天晟不动产为您提供优质服务施工单位:中建四局、广厦建筑、渝万建筑园林公司：贝尔高林、泛亚易道、重庆市园林局广告公司：高戈、大方、高德豪、今天模型公司：助邦、赛野报社：晨报、商报、晚报、渝报、新女报礼仪公司：红太阳、吉庆、思思设计院：三院、市院、煤院、加拿大B+H设计事务所、香港华晨相关政府部门：市规划、建委、地房局物管公司：金地、万科、金科、戴德梁行行业内长期合作伙伴众多，资源整合能力强天晟不动产为您提供优质服务施工单位:中建四局、广厦建筑、渝天晟的资源积累政府资源：渝北区政府、江北区政府、渝中区政府、南岸区政府、九龙坡区政府、巴南区政府、大渡口区政府……媒体资源：重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、重庆时报新华社重庆分社……金融机构：建设银行、招商银行、光大银行、上海浦发银行、中美大都会、平安保险、中国人寿保险……天晟不动产为您提供优质服务天晟的资源积累政府资源：渝北区政府、江北区政府、渝中区政府、正式提案正式提案汇报思路项目理解及市场分析项目定位分析项目总体销售策略营销推广计划物业管理建议汇报思路项目理解及市场分析项目理解及市场分析项目理解及市场分析

外部环境因素O机会S优势W劣势内部能力因素T威胁

利用因素

改进因素

监视因素

消除因素通过研究，找出项目的优势（Strengths）劣势（Weaknesses）机会（Opportunities）威胁（threaten）从而给出有效的竞争策略，为住房及商业部分给出更适合市场需求的定位建议。项目的SWOT市场对策外部环境因素O机会S优势W劣势内部能力因素T威胁

通项目区域南湖大社区南坪商圈项目所在区域介于南坪中心商圈及南岸新兴居住区——南湖大社区之间，是新老城区的连接点项目理解——区位分析项目区域南湖大社区南坪商圈项目所在区域介于南坪中心商圈及南岸项目理解——区位分析区域内配套完善项目理解——区位分析区域内配套完善项目理解——区位分析道路系统完善，公共交通方便项目理解——区位分析道路系统完善，公共交通方便项目理解——区位分析周边人口密集，是成熟居住区项目理解——区位分析周边人口密集，步行街的扩建将使本区域更具有中心商圈价值，随着商圈建设的逐步完善，项目所在区域与中心商圈的地理距离和心理距离将更为缩小，所在地段价值将逐渐提升，使本项目更具有投资价值。本案项目理解——区位分析步行街的扩建将使本区域更具有中心商圈价值，随着商圈建设的逐步项目理解——产品分析总用地面积：5150㎡总建筑面积：67520㎡住宅建筑面积：46165㎡商业建筑面积：近万平米车位：178个（地下166个，地面12个）住宅户数：626户户型：一房、二房、三房套内面积：35～80㎡（80%的户型为套内面积50～70㎡的两房）项目理解——产品分析总用地面积：5150㎡项目理解——产品分析B栋产品质素优于A栋北项目理解——产品分析B栋产品质素优于A栋北市场分析区域内在售在建楼盘分布图市场分析区域内在售在建楼盘分布图市场分析周边商业业态现状市场分析周边商业业态现状市场分析周边商业临街门面租金分布市场分析周边商业临街门面租金分布SWOT分析SWOT分析SWOT分析——项目的优势（S）SWOT分析

位于主干道旁，非常容易出形象

地处成熟居民区商业体量不大户型设计紧凑，利于降低总价门槛体量不大，利于速战速决户型多样，均带观景阳台外墙节能保温材料双层隔音玻璃新颖时尚外立面设计SWOT分析——项目的优势（S）SWOT分析位于主干道旁，SWOT分析——项目的劣势（W）

所处区域为老城区，周边物业形象比较陈旧项目西南方向有一高压线，对A栋住宅影响较大位于四条主干道交汇处，噪音污染严重项目某些户型存在明显缺陷，对销售有一定抗性三层裙楼，二、三楼的销售抗性较大SWOT分析SWOT分析——项目的劣势（W）所处区域为老城区，周边物业SWOT分析——项目的机会（O）

区域内无在售商品房，无直接竞争对手成熟居民区为项目提供了大量的客户群立体交通的修建，使项目交通更加便捷，也可吸引更多潜在客户购买项目周边有大量居民，社区商业欠发达且普遍档次不高

项目处于南城大道及桃园路连接点，若能较好利用这个特征，商业则能显现更为突出的作用项目所在区域有南坪地区规模最大的老城区，政府拟订的旧城改造势必为本案带来更为广大的消费人群SWOT分析SWOT分析——项目的机会（O）区域内无在售商品房，无直SWOT分析——项目的威胁（T）

作为居住项目，南湖大社区的在售住宅项目对本项目存在一定威胁高架桥、地面交通、地下隧道三层立体交通，对商业将有较大影响周边商业氛围较差，已有的药材市场经营惨淡，其他商业均为低端商业SWOT分析SWOT分析——项目的威胁（T）作为居住项目，南湖大社区的项目定位分析项目定位分析目标市场定位目标市场的区域定位核心区域拓展区域拓展区域拓展区域拓展区域拓展区域其他：重庆周边区县——主要包括在渝经商和工作的客户目标市场定位目标市场的区域定位核心区域拓展区域拓展区域拓展区目标市场定位目标人群的定位阶层——我们将本项目的目标阶层界定在社会中层，对生活品质有一定要求的人群；范围——居住和就业地点均在项目周边；收入——个人年收入在5~8万元之间，夫妇双收入在8~15万元之间；年龄——主要年龄段在25~35岁之间，并有部分50岁以上的老年购房群体；家庭——家庭特征以两代为主，占60%，新婚或“丁克家庭”占30%，三代占10%。敏感——对项目区位、总价承受力、生活配套设施、企业品牌更为敏感，购房需求处于理智大于感性。目标市场定位目标人群的定位阶层——我们将本项目的目标阶层界定目标市场定位目标人群背景及购房特征分析共性分析：以上人群都对项目的区域成熟度非常看重，希望项目能满足他们方便快捷的生活要求，而对于居住品质有一定的期待但这并不是他们选择的最主要因素。当地原住民（年龄25-45岁）有想法和父母分开住的家庭（年龄30-35岁）待婚职业者（年龄25-35岁）南岸拆迁户（年龄35-50岁）看中项目地段价值，认为项目有升值潜力的（年龄30-40岁）目标市场定位目标人群背景及购房特征分析共性分析：当地原住民（城市中心精致多功能小户型本项目定位为一个中高档，具有鲜明时代特征的突出居住功能的：项目功能定位城市中心精致多功能小户型本项目定位为一个中高档，具有鲜明时代项目功能定位功能上——起到对几条主干道（特别是南城大道和桃园路之间）承上启下的作用业态上——以满足周边居民的生活需要为主要目的

档次上——在该区域具一定引导地位商业部分：项目功能定位功能上——起到对几条主干道（特别是南城大道和桃园项目功能定位商业部分业态规划原则规划及定位原则：1.快速回笼资金2.符合市场规律项目功能定位商业部分业态规划原则规划及定位原则：租售方式考虑1F销售为主，划分成小门面，中间部分消化相对困难的，可考虑出租2F、3F租售结合项目功能定位商业部分租售策略考虑租售方式考虑1F销售为主，划分成小门面，中间部分消化相对困难1F——社区商业为主，可考虑引进一主力商家，如：知名超市或大型餐饮等可以考虑的业种包括：社区生活配套：干洗、美容美发、小型餐馆、小药店、日杂用品店、鲜花店、宠物专卖及美容店、水果专卖店、音像店、冲洗店、家居饰品店等中大型商铺需求：银行分理处、汽车美容店；同时，考虑到项目商业部分纵深较大，可能会存在中间部分无法消化的情况，因此，还可以考虑引进一知名超市或大型餐饮等。项目功能定位商业部分业态规划原则1F——社区商业为主，可考虑引进一主力商家，如：知名超市或项2F、3F——针对对楼层不太敏感的商业业种可选择的业种包括：休闲类：健身中心、美容美发中心、浴足中心、休闲茶楼等餐饮类：中餐、火锅、西式快餐、特色餐饮、茶餐厅、咖啡厅及其它主题餐饮等娱乐类：具视、听、感为一体KTV、艺术沙龙、慢摇吧、红酒坊、音乐吧、怀旧吧另外还可考虑一些如：经济型酒店、写字楼等其他功能。项目功能定位商业部分业态规划原则2F、3F——针对对楼层不太敏感的商业业种项目功能定位商业部销售总体策略销售总体策略总体市场目标占领市场份额将项目打造成南坪特色小户型楼盘树立市场形象及地位快速完成销售任务及目标前期：资金快速回笼为目的中后期：兼顾品牌建设总体市场目标树立市场形象及地位快速完成销售任务及目标前期：价格定位成本加成法多因子比较消费心理探测建议本案住宅部分整盘套内均价为3400元/㎡定价方法价格定位成本加成法多因子比较消费心理探测建议本案住宅部分整盘项目因素细化因素本案檀香山罗马假日贝迪新城幸福里地域因素环境升值前瞻0-1-11-1生活气氛01000人文气氛00000自然环境（噪声）000-20治安状况0000-1区域印象0112-1交通步行交通0-1-12-2公共交通0-1-11-1配套学校、幼儿园000-10菜场、商场0-1-11-1医院、银行0-1-11-1楼盘个别因素规模（显示配套、空间及社会影响力）02101户型的市场接受度00110设备（电梯、智能化、消防等）01100装修（地面、厨房、卫生间、门窗）00000外观（大堂、会所、外立面）01000景观01001新技术、新材料运用00000发展商实力00101物业管理品牌01101收费、服务水平00000工程形象进度潜在风险（工程进展）00000营销市场时机、营销包装00110合计0327-4价格定位——住宅部分项目因素细化因素本案檀香山罗马假日贝迪新城幸福里地环升值前瞻比较楼盘檀香山罗马假日贝迪新城幸福里本案销售均价3360332037003050综合分值327-4修正后价格3262.143254.903457.953177.08影响权重25351525权重值（修正价格×权重）815.5351139.215518.6925794.273267.71价格定位——住宅部分考虑2007年正式发售，预计本案执行全程均价水平将超过

3400元/平方米（套内）比较楼盘檀香山罗马假日贝迪新城幸福里本案销售均价336033住宅销控设想价格定位——住宅部分住宅销控设想价格定位——住宅部分住宅A、B栋价格A栋套内均价：3300元/㎡B栋套内均价：3500元/㎡B栋户型结构总体素质更好B栋朝向更好建议B栋在产品本身比A栋有所提升,如:交房标准等市场价格自然涨幅价格定位——住宅部分住宅A、B栋价格A栋套内均价：B栋套内均价：B栋户型结构总体路段因素细化因素本项目花园路桃园路大石路南城大道地位因素环境区域印象0-1101生活气氛0-11-10治安状况00001交通步行交通0-1-1-10公共交通00001人流量000-11业态个别条件因素规模000-11设备00001装修0-1100外观00001卫生状况00101前景因素地段发展走向00000升值潜力预测0001-1合计0-43-37价格定位——商业部分路段因素细化因素本项目花园路桃园路大石路南城大道地位因素环境价格定位——商业部分各路段租金的均价及基本情况表市场比较楼盘权重及打分表比较路段本项目花园路桃园路大石路南城大道租赁均价——45元/㎡55元/㎡50元/㎡60元/㎡综合分值——-43-37修正后价格——46.87553.39851.54656.075影响权重——30202525权重值（修正价格×权重）51.6473514.062510.679612.886514.01875故本案临街门面租金可达到为52～58元/㎡，比较理想的投资回报率为7%，则可推导出该地段的临街门面售价为：9942元/㎡价格定位——商业部分各路段租金的均价及基本情况表比较路段本项价格定位——商业部分路段因素细化因素本项目上新街商铺金阳重庆印象四公里沿街商铺地位因素环境区域印象0-111生活气氛0-110治安状况0-10-1交通步行交通0-2-10公共交通0-101人流量0-100业态个别条件因素规模001-1设备0010装修0010外观001-1卫生状况0-11-1前景因素地段发展走向0021升值潜力预测0112合计0-791价格定位——商业部分路段因素细化因素本项目上新街商铺金阳重庆比较路段本项目上新街商铺金阳重庆印象四公里沿街商铺租赁均价——0.8万元/㎡1.5万元/㎡1万元/㎡综合分值——-791修正后价格——8602137619901影响权重——303535权重值（修正价格×权重）10862258148163465通过上面的市场分析和测算，我们得到一个比较客观的“凯阳大厦”的商业销售均价：

（10862+9942）/2=10402元/平方米（建筑）价格定位——商业部分比较路段本项目上新街商铺金阳重庆印象四公里沿街商铺租赁均价—考虑业态规划的合理以及招商成功对项目的促进作用，天晟建议临街商铺价格可定在12000元/平米（建筑），根据通常2层、3层与1层售价的比例关系，从而推导出各层商铺的建筑面积销售均价：楼层建筑面积均价（元/平米）1F120002F70003F4000价格定位——商业部分考虑业态规划的合理以及招商成功对项目的促进作用，天晟建议临街建议车位定价在5～6万元/个，定价依据主要从以下几方面考虑：整个区域对车位的需求并不旺盛区域内露天停车位供应较大区域内其他楼盘租售价格参考：四公里地段：回龙湾（社区已显规模）车位售价7~~8万/个租400~500元/月华宇江南枫庭（交通便利社区成熟）不卖租500元左右/月海棠晓月地段：海棠晓月（社区成熟）车位售价6万/个租300~400元/月价格定位——车位部分建议车位定价在5～6万元/个，定价依据主要从以下几方面考虑：入市时机的选择本项目的入市时间的选择是基于四个方面来考虑：开发商资金尽快回笼项目的工程进度是否有重大事件影响市场情况具体时间选定为：2007年3月下旬或4月初入市时机的选择本项目的入市时间的选择是基于四个方面来考虑：具销售均价（元/㎡）可销面积(㎡）销售收入（万元）各部分总销售收入住宅A栋330017597.45807.1413051.58万元B栋350020698.47244.44商业7667（建面）70005366.675366.67万元车位5.5万/个166个913913万元合计1.93亿元总体销售策略制定各部分销售收入计算销售均价（元/㎡）可销面积(㎡）销售收入（万元）各部分总销售总体销售策略制定住宅部分——以坐销为主定向销售为辅商业部分——坐销与主动销售相结合招商工作提前

车库部分——自然融入全过程销售方式总体销售策略制定住宅部分——以坐销为主定向销售为辅销售方总体销售策略制定售房部开放，接受客户咨询A栋开盘B栋开盘商铺开盘车位开盘结案2006.122007.32007.82007.112008.22008.6销售周期及重要节点招商工作从开始即介入车位的销售工作融入全过程预计全案销售周期为15个月总体销售策略制定售房部开放，接受客户咨询A栋开盘B栋开盘商铺总体销售策略制定销售计划重要时间节点工作内容销售均价（套内）销售率2007年3～6月A栋热销3300元/平米80%2007年8～12月B栋热销3500元/平米60%2007年11～6月商铺热销9000元/平米（建面）60%2008年2～6月车库热销5～6万元/个60%2008年6月结案————总体销售策略制定销售计划重要时间节点工作内容销售均价（套内）总体销售策略制定A栋开盘B栋开盘商铺开盘B栋结案、商铺售出40%商铺售出20%、车位售出60%2007.32007.82007.112008.22008.6招商工作从开始即介入车位的销售工作融入全过程销售计划2007.6A栋销售80%12A栋结案、B栋销售60%总体销售策略制定A栋开盘B栋开盘商铺开盘B栋结案、商铺售出4总体销售策略制定资金回笼计划重要时间节点销售情况资金回收额2007年6月A栋销售80%4645.71万元2007年12月A栋结案、B栋销售60%5450.02万元2008年2月B栋40%售完、商铺售出40%5345.33万元2008年6月商铺售出20%、车位售出60%1810万元合计1.725亿元总体销售策略制定资金回笼计划重要时间节点销售情况资金回收额2总体销售策略制定资金回笼计划2007.122008.22008.62007.64645.71万元5450.02万元5345.33万元1810万元总体销售收入：1.725亿元总体销售策略制定资金回笼计划2007.122008.2200总体销售策略制定各部分实际销售收入总体销售策略制定各部分实际销售收入营销推广思路营销推广思路总体营销思路所要影响的消费者：周边原住民为主，其次是南岸区的购房者，另外才是主城其他区域的购房者营销目的：围绕销售目标，为完成销售任务而采取一系列营销推广措施总体营销思路所要影响的消费者：营销目的：总体营销思路影响范围：立足于南岸区本身，如：项目所在区域包括南坪商圈、南城大道、桃园路、南湖大社区进行重点宣传总体营销思路影响范围：总体营销思路项目蓄势及A栋开盘期，强调高举高打，充分运用综合媒体组合策略，进行空中打击，从而以影响力取胜后期充分运用渠道营销、缘故营销，进行地面作战，从而以销售力取胜总体营销思路项目蓄势及A栋开盘期，强调高举高打，充分运用综合总体营销重要节点提示售房部装修完毕并对外开放；同时现场围墙、大型户外、网络广告、车身、夹报、短信等同时出现。A栋开盘B栋开盘商铺开盘车位开盘结案2006.122007.32007.82007.112008.22008.62007.2，样板房装修完毕，并在开盘前一星期对外开放，同时伴有相关公关活动2月18日春节，利用春节期间做公关活动及小礼品派送（如餐巾纸）B栋销售以渠道营销为主,影响力营销为辅,故开盘前强调活动及周边小范围的推广商场包装非常重要,必须烘托出强烈的商业氛围车位销售贯穿于全过程,只是在这个阶段开始大力宣传,现场的销讲、相关物料准备到位总体营销重要节点提示售房部装修完毕并对外开放；同时现场围墙、总体营销思路费用预算及安排本项目总体量不大，且属于快销楼盘，因此在营销推广上强调以下几个原则

合理规划费用，最大限度为开发商省钱；努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以更好好地建立起目标消费者与产品的直接联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不单纯进行硬广告的宣传。适当的公关活动可以更好地提升项目及公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果总体营销思路费用预算及安排本项目总体量不大，且属于快销楼盘，费用预算及安排总体营销思路总体营销费用控制在总销售额的1.2%，即：如果按照1.725亿元的总销金额计算，天晟将营销推广费用控制在200万左右。媒介分类费用预算报媒（建议晨报及时报）70万活动40万物料及项目现场包装40万户外30万其他辅助性媒体（建议以低成本、针对性更有效的媒体为主）20万费用预算及安排总体营销思路总体营销费用控制在总销售额的1.2形象定位项目命名原则：体现项目最大的特征和优势符合目标受众的特点（收入、文化、行为特征等）及项目定位易理解、易记忆、易传播具有一定的新意，有新鲜感案名建议形象定位项目命名原则：案名建议形象定位案名建议人民派对小城故事宏声·五小区形象定位案名建议人民派对小城故事宏声·五小区形象定位案名建议商业同样可考虑进行独立形象包装即具有独立的名称及视觉形象88街区形象定位案名建议商业同样可考虑进行独立形象包装即具有独立的名形象定位VI系统形象定位VI系统形象定位VI系统形象定位VI系统形象演绎形象演绎形象演绎形象演绎形象演绎形象演绎形象演绎形象演绎现场包装示意现场包装示意现场包装示意现场包装示意售房部风格建议尽量与外立面风格相协调现代风格温馨亲切时尚简洁功能分区明确：接待区、展示区、体验区、洽谈区、签约区、办公区售房部风格建议尽量与外立面风格相协调样板房风格建议样板观摩区是销售道具的重要组成部分。建议将样板房直接做在塔楼里，并在开盘前装修完成。考虑到实际的工程进度，可选择将样板房放在A栋塔楼2层样板房风格建议样板观摩区是销售道具的重要组成部分。样板房风格建议新中式风格样板房样板房风格建议新中式风格样板房样板房风格建议欧式风格样板房样板房风格建议欧式风格样板房样板房风格建议地中海风格样板房样板房风格建议地中海风格样板房样板房风格建议东南亚风格样板房样板房风格建议东南亚风格样板房物业管理建议物业管理建议物业管理建议物业管理前置，并贯穿全程主动式物业管理物业管理建议物业管理前置，并贯穿全程感谢聆听：）感谢聆听：）演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！凯阳大厦营销企划投标案凯阳大厦营销企划投标案投标人自述投标人自述秉承“诚信、专业、服务”的企业理念天晟不动产为您提供优质服务秉承“诚信、专业、服务”的企业理念天晟不动产为您提供天晟不动产为您提供优质服务全中国经验宽度十三年专业深度天晟不动产为您提供优质服务全中国经验宽度十三年专业深度1993创办天晟（上海）物业咨询有限公司，并同时成立了咨询事业处———欧美部1994成立咨询事业处———日本部1995成立总代理事业处1996成为上海最具规模的房地产咨询公司之一1997成立销售服务部、成立天晟不动产东京（日本）办事处1998成立商业楼宇咨询部及房屋置换买卖部1999《supercityshanghai》杂志媒体发行、成立天晟不动产洛杉机（美国）办事处2000成立集团性的天晟企业发展有限公司、投资西部，开辟重庆市场2001正式成立重庆天晟渝都房地产顾问有限公司。至2004年底，重庆天晟不动产策划和代理的项目逾20个，并被评为重庆房地产十大金牌代理商2001开辟北京市场，成立北京天晟房地产顾问有限公司、《supercityshanghai》与《上海商流》合并，月刊发行。2002成立成都天晟广告公司，发行《城市生活周刊》2005成立苏州、广州分公司2006成立武汉分公司…………..天晟不动产为您提供优质服务天晟发展历程1993创办天晟（上海）物业咨询有限公司，并同时成立了咨询重庆十大金牌代理，A级资质中介机构天晟不动产为您提供优质服务重庆十大金牌代理，A级资质中介机构天晟不动产为您提供优质服天晟的服务内容包括：代理：市场研究、地块评估、规划设计、营销策划、销售代理、租赁代理、物管顾问、营运顾问中介：住宅买卖、商业招商、写字楼中介、地块中介、工业厂房中介、基金投资传媒：广告设计、推广整合、文化传播三大核心竞争产品“市场研究力”“营销推广力”“销售执行力”天晟不动产为您提供优质服务天晟的服务内容包括：三大核心竞争产品天晟不动产为您提供优质旭华罗曼邸

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拥有丰富的商业操作经验天晟不动产为您提供优质服务拥有丰富的商业操作经验天晟不动产为您提供优质服务我司在职人员53人,其中硕士以上学历2人,学士学历25人,注册建筑师1名,注册评估师1名,注册经纪人7人.天晟不动产为您提供优质服务高素质专业化团队我司在职人员53人,其中硕士以上学历2人,学士学历25人,注天晟不动产为您提供优质服务丰富的商家资源为招商奠定坚实基础天晟积累了各种本地商家共1000家，其中餐饮类商家有300家，休闲类有180家，娱乐类有150家；另还有外地商家300家。天晟不动产为您提供优质服务丰富的商家资源为招商奠定坚实基础天晟不动产为您提供优质服务施工单位:中建四局、广厦建筑、渝万建筑园林公司：贝尔高林、泛亚易道、重庆市园林局广告公司：高戈、大方、高德豪、今天模型公司：助邦、赛野报社：晨报、商报、晚报、渝报、新女报礼仪公司：红太阳、吉庆、思思设计院：三院、市院、煤院、加拿大B+H设计事务所、香港华晨相关政府部门：市规划、建委、地房局物管公司：金地、万科、金科、戴德梁行行业内长期合作伙伴众多，资源整合能力强天晟不动产为您提供优质服务施工单位:中建四局、广厦建筑、渝天晟的资源积累政府资源：渝北区政府、江北区政府、渝中区政府、南岸区政府、九龙坡区政府、巴南区政府、大渡口区政府……媒体资源：重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、重庆时报新华社重庆分社……金融机构：建设银行、招商银行、光大银行、上海浦发银行、中美大都会、平安保险、中国人寿保险……天晟不动产为您提供优质服务天晟的资源积累政府资源：渝北区政府、江北区政府、渝中区政府、正式提案正式提案汇报思路项目理解及市场分析项目定位分析项目总体销售策略营销推广计划物业管理建议汇报思路项目理解及市场分析项目理解及市场分析项目理解及市场分析

外部环境因素O机会S优势W劣势内部能力因素T威胁

利用因素

改进因素

监视因素

消除因素通过研究，找出项目的优势（Strengths）劣势（Weaknesses）机会（Opportunities）威胁（threaten）从而给出有效的竞争策略，为住房及商业部分给出更适合市场需求的定位建议。项目的SWOT市场对策外部环境因素O机会S优势W劣势内部能力因素T威胁

通项目区域南湖大社区南坪商圈项目所在区域介于南坪中心商圈及南岸新兴居住区——南湖大社区之间，是新老城区的连接点项目理解——区位分析项目区域南湖大社区南坪商圈项目所在区域介于南坪中心商圈及南岸项目理解——区位分析区域内配套完善项目理解——区位分析区域内配套完善项目理解——区位分析道路系统完善，公共交通方便项目理解——区位分析道路系统完善，公共交通方便项目理解——区位分析周边人口密集，是成熟居住区项目理解——区位分析周边人口密集，步行街的扩建将使本区域更具有中心商圈价值，随着商圈建设的逐步完善，项目所在区域与中心商圈的地理距离和心理距离将更为缩小，所在地段价值将逐渐提升，使本项目更具有投资价值。本案项目理解——区位分析步行街的扩建将使本区域更具有中心商圈价值，随着商圈建设的逐步项目理解——产品分析总用地面积：5150㎡总建筑面积：67520㎡住宅建筑面积：46165㎡商业建筑面积：近万平米车位：178个（地下166个，地面12个）住宅户数：626户户型：一房、二房、三房套内面积：35～80㎡（80%的户型为套内面积50～70㎡的两房）项目理解——产品分析总用地面积：5150㎡项目理解——产品分析B栋产品质素优于A栋北项目理解——产品分析B栋产品质素优于A栋北市场分析区域内在售在建楼盘分布图市场分析区域内在售在建楼盘分布图市场分析周边商业业态现状市场分析周边商业业态现状市场分析周边商业临街门面租金分布市场分析周边商业临街门面租金分布SWOT分析SWOT分析SWOT分析——项目的优势（S）SWOT分析

位于主干道旁，非常容易出形象

地处成熟居民区商业体量不大户型设计紧凑，利于降低总价门槛体量不大，利于速战速决户型多样，均带观景阳台外墙节能保温材料双层隔音玻璃新颖时尚外立面设计SWOT分析——项目的优势（S）SWOT分析位于主干道旁，SWOT分析——项目的劣势（W）

所处区域为老城区，周边物业形象比较陈旧项目西南方向有一高压线，对A栋住宅影响较大位于四条主干道交汇处，噪音污染严重项目某些户型存在明显缺陷，对销售有一定抗性三层裙楼，二、三楼的销售抗性较大SWOT分析SWOT分析——项目的劣势（W）所处区域为老城区，周边物业SWOT分析——项目的机会（O）

区域内无在售商品房，无直接竞争对手成熟居民区为项目提供了大量的客户群立体交通的修建，使项目交通更加便捷，也可吸引更多潜在客户购买项目周边有大量居民，社区商业欠发达且普遍档次不高

项目处于南城大道及桃园路连接点，若能较好利用这个特征，商业则能显现更为突出的作用项目所在区域有南坪地区规模最大的老城区，政府拟订的旧城改造势必为本案带来更为广大的消费人群SWOT分析SWOT分析——项目的机会（O）区域内无在售商品房，无直SWOT分析——项目的威胁（T）

作为居住项目，南湖大社区的在售住宅项目对本项目存在一定威胁高架桥、地面交通、地下隧道三层立体交通，对商业将有较大影响周边商业氛围较差，已有的药材市场经营惨淡，其他商业均为低端商业SWOT分析SWOT分析——项目的威胁（T）作为居住项目，南湖大社区的项目定位分析项目定位分析目标市场定位目标市场的区域定位核心区域拓展区域拓展区域拓展区域拓展区域拓展区域其他：重庆周边区县——主要包括在渝经商和工作的客户目标市场定位目标市场的区域定位核心区域拓展区域拓展区域拓展区目标市场定位目标人群的定位阶层——我们将本项目的目标阶层界定在社会中层，对生活品质有一定要求的人群；范围——居住和就业地点均在项目周边；收入——个人年收入在5~8万元之间，夫妇双收入在8~15万元之间；年龄——主要年龄段在25~35岁之间，并有部分50岁以上的老年购房群体；家庭——家庭特征以两代为主，占60%，新婚或“丁克家庭”占30%，三代占10%。敏感——对项目区位、总价承受力、生活配套设施、企业品牌更为敏感，购房需求处于理智大于感性。目标市场定位目标人群的定位阶层——我们将本项目的目标阶层界定目标市场定位目标人群背景及购房特征分析共性分析：以上人群都对项目的区域成熟度非常看重，希望项目能满足他们方便快捷的生活要求，而对于居住品质有一定的期待但这并不是他们选择的最主要因素。当地原住民（年龄25-45岁）有想法和父母分开住的家庭（年龄30-35岁）待婚职业者（年龄25-35岁）南岸拆迁户（年龄35-50岁）看中项目地段价值，认为项目有升值潜力的（年龄30-40岁）目标市场定位目标人群背景及购房特征分析共性分析：当地原住民（城市中心精致多功能小户型本项目定位为一个中高档，具有鲜明时代特征的突出居住功能的：项目功能定位城市中心精致多功能小户型本项目定位为一个中高档，具有鲜明时代项目功能定位功能上——起到对几条主干道（特别是南城大道和桃园路之间）承上启下的作用业态上——以满足周边居民的生活需要为主要目的

档次上——在该区域具一定引导地位商业部分：项目功能定位功能上——起到对几条主干道（特别是南城大道和桃园项目功能定位商业部分业态规划原则规划及定位原则：1.快速回笼资金2.符合市场规律项目功能定位商业部分业态规划原则规划及定位原则：租售方式考虑1F销售为主，划分成小门面，中间部分消化相对困难的，可考虑出租2F、3F租售结合项目功能定位商业部分租售策略考虑租售方式考虑1F销售为主，划分成小门面，中间部分消化相对困难1F——社区商业为主，可考虑引进一主力商家，如：知名超市或大型餐饮等可以考虑的业种包括：社区生活配套：干洗、美容美发、小型餐馆、小药店、日杂用品店、鲜花店、宠物专卖及美容店、水果专卖店、音像店、冲洗店、家居饰品店等中大型商铺需求：银行分理处、汽车美容店；同时，考虑到项目商业部分纵深较大，可能会存在中间部分无法消化的情况，因此，还可以考虑引进一知名超市或大型餐饮等。项目功能定位商业部分业态规划原则1F——社区商业为主，可考虑引进一主力商家，如：知名超市或项2F、3F——针对对楼层不太敏感的商业业种可选择的业种包括：休闲类：健身中心、美容美发中心、浴足中心、休闲茶楼等餐饮类：中餐、火锅、西式快餐、特色餐饮、茶餐厅、咖啡厅及其它主题餐饮等娱乐类：具视、听、感为一体KTV、艺术沙龙、慢摇吧、红酒坊、音乐吧、怀旧吧另外还可考虑一些如：经济型酒店、写字楼等其他功能。项目功能定位商业部分业态规划原则2F、3F——针对对楼层不太敏感的商业业种项目功能定位商业部销售总体策略销售总体策略总体市场目标占领市场份额将项目打造成南坪特色小户型楼盘树立市场形象及地位快速完成销售任务及目标前期：资金快速回笼为目的中后期：兼顾品牌建设总体市场目标树立市场形象及地位快速完成销售任务及目标前期：价格定位成本加成法多因子比较消费心理探测建议本案住宅部分整盘套内均价为3400元/㎡定价方法价格定位成本加成法多因子比较消费心理探测建议本案住宅部分整盘项目因素细化因素本案檀香山罗马假日贝迪新城幸福里地域因素环境升值前瞻0-1-11-1生活气氛01000人文气氛00000自然环境（噪声）000-20治安状况0000-1区域印象0112-1交通步行交通0-1-12-2公共交通0-1-11-1配套学校、幼儿园000-10菜场、商场0-1-11-1医院、银行0-1-11-1楼盘个别因素规模（显示配套、空间及社会影响力）02101户型的市场接受度00110设备（电梯、智能化、消防等）01100装修（地面、厨房、卫生间、门窗）00000外观（大堂、会所、外立面）01000景观01001新技术、新材料运用00000发展商实力00101物业管理品牌01101收费、服务水平00000工程形象进度潜在风险（工程进展）00000营销市场时机、营销包装00110合计0327-4价格定位——住宅部分项目因素细化因素本案檀香山罗马假日贝迪新城幸福里地环升值前瞻比较楼盘檀香山罗马假日贝迪新城幸福里本案销售均价3360332037003050综合分值327-4修正后价格3262.143254.903457.953177.08影响权重25351525权重值（修正价格×权重）815.5351139.215518.6925794.273267.71价格定位——住宅部分考虑2007年正式发售，预计本案执行全程均价水平将超过

3400元/平方米（套内）比较楼盘檀香山罗马假日贝迪新城幸福里本案销售均价336033住宅销控设想价格定位——住宅部分住宅销控设想价格定位——住宅部分住宅A、B栋价格A栋套内均价：3300元/㎡B栋套内均价：3500元/㎡B栋户型结构总体素质更好B栋朝向更好建议B栋在产品本身比A栋有所提升,如:交房标准等市场价格自然涨幅价格定位——住宅部分住宅A、B栋价格A栋套内均价：B栋套内均价：B栋户型结构总体路段因素细化因素本项目花园路桃园路大石路南城大道地位因素环境区域印象0-1101生活气氛0-11-10治安状况00001交通步行交通0-1-1-10公共交通00001人流量000-11业态个别条件因素规模000-11设备00001装修0-1100外观00001卫生状况00101前景因素地段发展走向00000升值潜力预测0001-1合计0-43-37价格定位——商业部分路段因素细化因素本项目花园路桃园路大石路南城大道地位因素环境价格定位——商业部分各路段租金的均价及基本情况表市场比较楼盘权重及打分表比较路段本项目花园路桃园路大石路南城大道租赁均价——45元/㎡55元/㎡50元/㎡60元/㎡综合分值——-43-37修正后价格——46.87553.39851.54656.075影响权重——30202525权重值（修正价格×权重）51.6473514.062510.679612.886514.01875故本案临街门面租金可达到为52～58元/㎡，比较理想的投资回报率为7%，则可推导出该地段的临街门面售价为：9942元/㎡价格定位——商业部分各路段租金的均价及基本情况表比较路段本项价格定位——商业部分路段因素细化因素本项目上新街商铺金阳重庆印象四公里沿街商铺地位因素环境区域印象0-111生活气氛0-110治安状况0-10-1交通步行交通0-2-10公共交通0-101人流量0-100业态个别条件因素规模001-1设备0010装修0010外观001-1卫生状况0-11-1前景因素地段发展走向0021升值潜力预测0112合计0-791价格定位——商业部分路段因素细化因素本项目上新街商铺金阳重庆比较路段本项目上新街商铺金阳重庆印象四公里沿街商铺租赁均价——0.8万元/㎡1.5万元/㎡1万元/㎡综合分值——-791修正后价格——8602137619901影响权重——303535权重值（修正价格×权重）10862258148163465通过上面的市场分析和测算，我们得到一个比较客观的“凯阳大厦”的商业销售均价：

（10862+9942）/2=10402元/平方米（建筑）价格定位——商业部分比较路段本项目上新街商铺金阳重庆印象四公里沿街商铺租赁均价—考虑业态规划的合理以及招商成功对项目的促进作用，天晟建议临街商铺价格可定在12000元/平米（建筑），根据通常2层、3层与1层售价的比例关系，从而推导出各层商铺的建筑面积销售均价：楼层建筑面积均价（元/平米）1F120002F70003F4000价格定位——商业部分考虑业态规划的合理以及招商成功对项目的促进作用，天晟建议临街建议车位定价在5～6万元/个，定价依据主要从以下几方面考虑：整个区域对车位的需求并不旺盛区域内露天停车位供应较大区域内其他楼盘租售价格参考：四公里地段：回龙湾（社区已显规模）车位售价7~~8万/个租400~500元/月华宇江南枫庭（交通便利社区成熟）不卖租500元左右/月海棠晓月地段：海棠晓月（社区成熟）车位售价6万/个租300~400元/月价格定位——车位部分建议车位定价在5～6万元/个，定价依据主要从以下几方面考虑：入市时机的选择本项目的入市时间的选择是基于四个方面来考虑：开发商资金尽快回笼项目的工程进度是否有重大事件影响市场情况具体时间选定为：2007年3月下旬或4月初入市时机的选择本项目的入市时间的选择是基于四个方面来考虑：具销售均价（元/㎡）可销面积(㎡）销售收入（万元）各部分总销售收入住宅A栋330017597.45807.1413051.58万元B栋350020698.47244.44商业7667（建面）70005366.675366.67万元车位5.5万/个166个913913万元合计1.93亿元总体销售策略制定各部分销售收入计算销售均价（元/㎡）可销面积(㎡）销售收入（万元）各部分总销售总体销售策略制定住宅部分——以坐销为主定向销售为辅商业部分——坐销与主动销售相结合招商工作提前

车库部分——自然融入全过程销售方式总体销售策略制定住宅部分——以坐销为主定向销售为辅销售方总体销售策略制定售房部开放，接受客户咨询A栋开盘B栋开盘商铺开盘车位开盘结案2006.122007.32007.82007.112008.22008.6销售周期及重要节点招商工作从开始即介入车位的销售工作融入全过程预计全案销售周期为15个月总体销售策略制定售房部开放，接受客户咨询A栋开盘B栋开盘商铺总体销售策略制定销售计划重要时间节点工作内容销售均价（套内）销售率2007年3～6月A栋热销3300元/平米80%2007年8～12月B栋热销3500元/平米60%2007年11～6月商铺热销9000元/平米（建面）60%2008年2～6月车库热销5～6万元/个60%2008年6月结案————总体销售策略制定销售计划重要时间节点工作内容销售均价（套内）总体销售策略制定A栋开盘B栋开盘商铺开盘B栋结案、商铺售出40%商铺售出20%、车位售出60%2007.32007.82007.112008.22008.6招商工作从开始即介入车位的销售工作融入全过程销售计划2007.6A栋销售80%12A