房地产开发成本核算培训

房地产会计科目、会计核算、成本结转第一章成本核算对象一：总则第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。(最好同时具备可比性，即本项目横向可比，公司项目前后纵向可比，以利于成本控制和成本考核)第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。成本核算和管理要求就是，如果公司成本核算比较健全，公司管理也比较精细化，出于管理需要、出于成本控制要求，公司将成本核算对象划分比较细，比如按项目分期核算、项目分期内如果有片区再按片区核算，再细一点就是本期内项目包括住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算对象，单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算，单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司的财务核算上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人力物力。第三步：按收益配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。这点简单讲就是，谁受益谁分摊，受益多的多分摊，受益少得少分摊，确定成本分摊基数，房地产行业，一般按占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接投资法为分配基数，这点类似于制造业企业的制造费用，几个项目共同发生的费用，先在一个成本费用科目进行归集（比如间接开发费用），然后在几个受益的成本对象之间按一定标准进行分配，标准就是前面提到那几项分配基数。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。确定的方法标准就是上面第三步提到的占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接投资法。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。二成本核算对象的确定2-1各项目可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（也就是我们通常说的按业态划分）▲同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。▲如果同一栋住宅楼内有普通标准住宅和非普通标准住宅，要分开核算普通与非普通住宅成本。（这就要求项目开始建帐、建立项目成本核算档案时，财务与相关部门规划设计部等沟通，区分出普通住宅与非普通住宅的建筑面积、套数）普通标准住宅一般标准：（1）容积率在1.0以上（2）建筑面积在140平以下（3）销售价格在市场价格的1.2倍以下。2-3根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，除了只为一个房屋等开发项目服务、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本外，其余的无论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。独立的设计概算或者施工图预算就是这个开发项目有单独的设计图纸，独立于其他开发产品，比如计划建造的幼儿园、体育馆等，有单独的设计图纸，层高、外观等都有独立的设计要求，或者，没有单独的图纸，但是有单独的预算造价，比如幼儿园预算造价500万，体育馆预算造价1000万等，这种情况下，幼儿园和体育馆都应该作为一个单独的成本核算对象，单独归集成本，结算后，视经营与否确定是否摊入住宅等房屋开发成本。如果配套设施的开发成本较低，比如小区里建了2两栋住宅楼，两栋住宅楼作为一个成本核算对象，归集成本，两栋住宅楼之间又建了一处小凉亭，很明显这个小凉亭的服务对象就是这两栋住宅楼的居民，而且凉亭的造价较低10万元，这样的话，凉亭就没有单独归集成本，单独作为一个核算对象的必要了，把这个凉亭的开发成本直接记入住宅的开发成本---配套设施费中就可以了。2-4成本核算对象一般应在开工前确定。并报主管税务机关备案。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。三成本核算对象分类3.1开发成本按经济用途的分类（即房地产公司一般有4个成本核算对象）3.1.1土地开发成本。它是指房地产开发公司为开发建设场地所发生的各项费用。3.1.2房屋开发成本。它是指房地产开发公司为开发各种房屋所发生的各项费用。3.1.3配套设施开发成本。它是指房地产开发公司开发可能有偿转让的大配套设施，以及不能有偿转让、需要分配计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用。3.1.4代建工程开发成本。它是指房地产开发公司接受其他单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的各项费用。（目前我们公司暂时不用，不做详细讲述）以上是成本核算对象的确定原则及成本核算对象分类，下面是第二章---成本会计科目，很容易与成本核算对象相混肴，大家把这两章一定要结合起来看。第二章成本会计科目一成本项目的分类确定了成本核算对象以后，为了考核设计概算、施工图预算、施工预算和成本计划的执行情况，分析成本升降的原因，挖掘进一步降低成本的途径，就要对成本核算对象进行成本归集，房地产的成本按经济用途划分为以下六类，就是六个大的成本项目（会计科目）进行明细核算。1.1土地征用及拆迁补偿费1.2前期工程费1.3基础设施费1.4建筑安装工程费1.5配套设施费1.6开发间接费用二、成本核算对象的成本项目（会计科目）设置1、房屋开发成本核算对象应设置如下6个科目：1、）土地征用及拆迁补偿费2、）前期工程费3、）基础设施费4、）建筑安装费5、）配套设施费6、）开发间接费用2、土地开发成本核算对象应设置如下4个科目：1、）土地征用及拆迁补偿费2、）前期工程费3、）基础设施费4、）开发间接费用注意土地开发成本这个核算对象里，使用的是4个成本归集项目，即4个成本会计科目，没有建安成本和配套设施费两个成本项目。下面给大家说一下这个成本核算对象怎么用，两种情况，一种是公司只进行土地一级开发，就是生地变熟地后转让，所谓的生地变熟地就是三通一平，一平就是土地平整，三通就是通水、通电、通路。一种是公司准备进行土地2级开发，就是在土地上建房子，项目分期核算，但是发生的费用，比如说打一眼水井，建一条道路，受益的对象是核算对象全体，那么这个费用就先记入土地开发成本，通常在土地2级开发里，我们给土地开发成本这个核算对象起个名字就叫---自用土地，那么以上发生的受益对象为全体核算对象的费用就记入到自用土地---基础设施费里。再比如，项目拿地后，进行2级开发，我们请规划设计公司先给我们项目做一个大的总体的前期规划，这个费用也要记入到自用土地---前期费用中，综合来说，就是项目分期核算，但是受益对象为全体的费用，就记入到自用土地中。但是在项目上建一个公交车站，这样受益对象也为全部核算对象，这个费用就不记入到自用土地，因为车站属于配套设施，配套设施如果有单独的预算图纸，或者有单独的施工预算造价，那么，这个配套设施就所谓单独的成本核算对象，所以，这个车站就作为单独的成本核算对象，而不是记入到自用土地的成本核算项目中。3、配套设施开开发成本核算算对象应设置置如下4个科目：1、）土地征用用及拆迁补偿偿费2、）前期工程程费3、）基础设施施费4、）建筑安装装工程费注意配套设施施开发成本这这个核算对象象里，使用的的也是4个成本归集集项目，即即4个成本会计计科目，没没有配套设设施费和间间接开发费费。下面的图能能更清晰的的表述上面面的关系：：三各成本本项目的开开支范围土地征用及及拆迁补偿偿费指为取得土土地开发使使用权而发发生的各项项费用，主主要包括以以下内容：：(1)土地征用费费：支付的的土地出让让金、土地地转让费、、土地效益益金、土地地开发费，，交纳的契契税、耕地地占用税，，土地变更更用途和超超面积补交交的地价、、补偿合作作方地价、、合作项目目建房转入入分给合作作方的房屋屋成本和相相应税金等等。(2)拆迁补偿费费：有关地地上、地下下建筑物或或附着物的的拆迁补偿偿支出，安安置及动迁迁支出，农农作物补偿偿费，危房房补偿费等等；拆迁旧旧建筑物回回收的残值值应估价入入帐，分别别冲减有关关成本。(3)市政配套费费：指向政政府部门交交纳的大市市政配套费费，征用生生地向当地地市政公司司交纳的红红线外道路路、水、电电、气、热热、通讯等等的建造费费、管线铺铺设费等。。(4)其他：如土土地开发权权批复费、、土地面积积丈量测绘绘费等。拆迁补偿费费入账的依依据是：尤尤其是支付付给个人的的拆迁补偿偿款，拆迁（回迁迁）合同、、签收花名名册、签收收凭证、银银行转账单单。前期工程费费指在取得土土地开发权权之后、项项目开发前前期的筹建建、规划、、设计、可可行性研究究、水文地地质勘察、、测绘、““三通一一平”等前前期费用。。主要包括括以下内容容：(1)项目整体性性批报建费费：项目报报建时按规规定向政府府有关部门门交纳的报报批费。如：人防工工程建设费费、规划管管理费、新新材料基金金(或墙改专项项基金)、教师住宅宅基金(或中小学教教师住宅补补贴费)、拆迁管理理费、招投投标管理费费等。这里说明一一点，有的基金在在楼层封顶顶的时候是是可以退还还的，这种情情况下，就就不要记入入前期工程程费，记到到其他应收收款了，按按收费部门门辅助核算算，到期了了催收，如如果记到费费用里，退退还的情况况可能没人人管了。(2)规划设计费费：项目立立项后的总总体规划设设计、单体体设计费、、管线设计计费、改造造设计费、、可行性研研究费(含支付社会会中介服务务机构的市市场调研费费)，制图、晒晒图费，规规划设计模模型制作费费，方案评评审费。(3)勘测丈量费费：水文、、地质、文文物和地基基勘察费，，沉降观测测费，日照照测试费、、拨地钉桩桩验线费、、复线费、、定线费、、放线费、、建筑面积积丈量费等等。(4)““三通一平””费：接通通红线外施施工用临时时给排水(含地下排水水管、沟开开挖铺设费费用)、供电、道道路(含按规定应应交的占道道费、道路路挖掘费)等设施的设设计、建造造、装饰和和进行场地地平整发生生的费用(包括开工前前垃圾清运运费)等。(5)临时设施费费：工地甲甲方临时办办公室，临临时场地占占用费，临临时借用空空地租费，，以及沿红红线周围设设置的临时时围墙、围围栏等设施施的设计、、建造、装装饰等费用用。临时设设施内的资资产，如空空调、电视视机，家具具等不属于于临时设施施费。(6)预算编、审审费：支付付给社会中中介服务机机构受聘为为项目编制制或审查预预算而发生生的费用。。(7)其他：包括括挡光费、、危房补偿偿鉴定费、、危房补偿偿鉴定技术术咨询等。。基础设施费费指项目开发发过程中发发生的小区区内、建筑筑安装工程程施工图预预算项目之之外的道路路、供电、、供水、供供气、供热热、排污、、排洪、通通讯、照明明、绿化等等基础设施施工程费用用，红线外外两米与大大市政接口口的费用，，以及向水水、电、气气、热、通通讯等大市市政公司交交纳的费用用。主要包包括以下内内容：(1)道路工程费费：小区内内道路铺设设费。(2)供电工程费费：变（配配）电设备备的购置费费，设备安安装及电缆缆铺设费，，供（配））电贴费、、电源建设设费，交纳纳的电增容容费等。此此处注意：：变电站、变变电所的建建造费用是是要放到公公共配套费费里核算的的。(3)给排水工程程费：自来来水、雨（（污）水排排放、防洪洪等给排水水设施的建建造、管线线铺设费用用，以及向向自来水公公司交纳的的水增容费费等。(4)煤气工程费费：煤气管管道的铺设设费、增容容费、集资资费，煤气气配套费，，煤气发展展基金、煤煤气挂表费费等。(5)供暖工程费费：暖气管管道的铺设设费、集资资费。(6)通讯工程费费：电话线线路的铺设设、电话配配套费，电电话电缆集集资费，交交纳的电话话增容费等等。(7)电视工程费费：小区内内有线电视视(闭路电视)的线路铺设设和按规定定应交纳的的有关费用用。(8)照明工程费费：小区内内路灯照明明设施支出出。(9)绿化工程费费：小区内内人工草坪坪、栽花、、种树等绿绿化支出；；绿地建设设费。(10)环卫工程费费：指小区区内的环境境卫生设施施支出。如如垃圾站(箱)、公厕等支支出。(11)其他：小区区周围设置置的永久性性围墙、围围栏支出、、园区大门门、园区监监控工程费费、自然下下沉整改费费等。此处解释一一下：三通通一平（水水通、电通通、路通和和场地平整整）是施工工临时设施施建设，其其用材、施施工、维护护上具有临临时性。七通一平（通给水、、通排水、、通电、通通讯、通路路、通燃气气、通热力力以及场地地平整）是是小区永久久配套设施施建设，其其用材、施施工、维护护上必须符符合国家相相关验收标标准，具有有永久性。。所有的在主主体工程内内的七通都都是建安成成本，记入入相应的成成本明细科科目，所有有的在主体体工程之外外的七通都都是在基础础设施费里里，基础设设施费与配配套设施费费很容易混混淆，通俗俗理解基础础设施就是是：没有小小区的功能能就不完善善，就影响响小区的使使用，配套套就是有没没有都可以以，没有也也可以居住住，不影响响最基本的的使用，但但是有了小小区功能更更加完善。。这就是区区分基础设设施和配套套设施最通通俗的理解解。建筑安装工工程费指项目开发发过程中发发生的列入入建筑安装装工程施工工图预算项项目内的各各项费用(含设备费、、出包工程程向承包方方支付的临临时设施费费和劳动保保险费)，有甲供材材料、设备备的，还应应包括相应应的甲供材材料、设备备费。发包包工程应依依据承包方方提供的经经甲方审定定的“工程价款结结算单”来确定。。主要包括括以下内容容：(1)土建工程费费①基础工工程费：土土石方、桩桩基、护壁壁(坡)工程费，基基础处理费费、桩基咨咨询费。②主体工工程费：即即土建结构构工程费（（含地下室室部分）。。③有甲供供材料的，，还应包括括相应的甲甲供材料费费。(2)安装工程费费①电气(强电)安装工程费费：主体工工程内的照照明等电气气设施安装装费，有甲甲供材料、、设备的，，还应包括括相应的甲甲供材料、、设备费。。②电讯(弱电)安装工程费费：主体工工程内的通通讯、保安安监视、有有线电视系系统等电讯讯设施安装装费。③给排排水安装装工程费费：主体体工程内内的上下下水、热热水等给给排水设设施安装装费。④电梯安装装工程费费：主体体工程内内的电梯梯及其安安装、调调试费。。⑤空调调安装工工程费：：主体工工程内的的换热站站、冷冻冻站、风风机盘管管控制、、楼宇自自控系统统等空调调设施安安装费。。⑥消防防安装工工程费：：主体工工程内的的自动喷喷洒、消消防栓、、消防报报警系统统等消防防设施安安装费。。⑦煤气气安装工工程费：：主体工工程内的的煤气管管线等燃燃气设施施安装费费。⑧采暖暖安装工工程费：：主体工工程内的的水暖、、汽暖等等供热设设施安装装费。⑨上述述各项如如有甲供供材料、、设备，，还应分分别包括括相应的的甲供材材料、设设备费。。(3)装修工程程费：内内外墙、、地板(毯)、门窗、、厨洁具具、电梯梯间、天天(顶)蓬、雨蓬蓬等的装装修费，，有甲供供材料的的，还应应包括相相应的甲甲供材料料费。(4)项目或工工程监理理费：指指支付给给聘请的的项目或或工程监监理单位位的费用用。(5)其他：工工程收尾尾所发生生的零星星工程费费和乙方方保修期期后应由由开发商商承担的的维修费费（零星星工程费费和乙方方保修期期后应由由开发商商承担的的维修费费能够归归类的，，应按从从属主体体原则归归类计入入上述相相应费用用中），，现场垃垃圾清运运费、工工程保险险费等。。从以上可可以看出出，建筑筑安装工工程费核核算的都都是发生生在主体体工程内内的支出出，比如如桩基工工程款、、材料费费，以及及为建造造主体工工程发生生的支出出。比如如工程监监理费。。配套设施施费（房房屋开发发成本下下的配套套设施费费）指房屋开开发过程程中，根根据有关关法规，，产权及及其收益益权不属属于开发发商，开开发商不不能有偿偿转让也也不能转转作自留留固定资资产的公公共配套套设施支支出。该该成本项项目下按按各项配配套设施施设立明明细科目目，具体体核算内内容可区区别以下下情况：：大家先看看下面的的结构图图，再来来看下面面的文字字表述(1)在开发小小区内发发生的不不会产生生经营收收入的不不可经营营性公共共配套设设施支出出，如建建造消防防、水泵泵房、水水塔、锅锅炉房(建筑成本本)、变电所所(建筑成本本)、居委会会、派出出所、岗岗亭、儿儿童乐园园、自行行车棚、、景观(建筑小品品)、环廊、、街心公公园、凉凉亭等设设施的支支出。(2)在开发小小区内发发生的根根据法规规或经营营惯例，，其经营营收入归归于经营营者或业业委会的的可经营营性公共共配套设设施的支支出，如如建造幼幼托、邮邮局、图图书馆、、阅览室室、健身身房、游游泳池、、球场等等设施的的支出。。(3)开发小区区内城市市规划中中规定的的大配套套设施项项目不能能有偿转转让和取取得经营营收益权权时，发发生的没没有投资资来源的的费用。。(4)对于产权权、收入入归属情情况较为为复杂的的地下室室、车位位等设施施，应根根据当地地政府法法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。。如开发发商通过过补交地地价或人人防工程程费等措措施，得得到政府府部门认认可，取取得了该该配套设设施的产产权，则则应作为为经营性性项目独独立核算算。对于开发发项目内内直接为为房屋等等建设场场地服务务的非营营业性配配套设施施，如锅锅炉房、、水塔、、自行车车棚、消消防设施施等，如如果与房房屋同步步建设，，且仅为为一个房房屋开发发项目服服务，则则可将其其发生的的各项费费用直接接计入房房屋开发发成本的的“配套套设施费费”成本本项目，，不必作作为独立立的成本本核算对对象；这这里注意意，作为为房屋开开发成本本的配套套设施费费需要满满足两个个条件一一是仅仅仅为这这个核算算对象服服务，与与房屋同同步建设设，二开开发成本本比较低低，说白白了就是是没有多多少钱，，不值得得单独核核算，也也没有分分摊的必必要。如如上面提提到的自自行车棚棚、锅炉炉房等。。如果非同同步建设设，或者者虽然同同步建设设，但是是其配套套设施费费需由两两个以上上的房屋屋或土地地开发项项目成本本负担，，则需要要将各项项配套设设施作为为独立的的成本核核算对象象，在““配套设设施开发发”二级级账户下下设置明明细成本本科目进进行核算算。作为独立立成本核核算对象象的“公公共配套套设施成成本”又又可以分分为分摊摊到房屋屋开发成成本与不不分摊到到房屋开开发成本本的公共共配套设设施支出出。1、分摊到到房屋开开发成本本的公共共配套设设施支出出属于非营营利性且且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、公公用事业业单位的的，可将将其视为为公共配配套设施施，其建建造费用用按公共共配套设设施费的的有关规规定进行行处理，，这些成成本是可可以按受受益对象象分摊到到房屋的的。2、不分摊摊到房屋屋开发成成本的公公共配套套设施支支出①属于营营利性的的②产产权归企企业所有有的③③未明确确产权归归属的④④无偿偿赠与地地方政府府、公用用事业单单位以外外其他单单位的，，除企业业自用应应按建造造固定资资产进行行处理外外，其他他一律按按建造开开发产品品进行处处理，建建成后结结转固定定资产或或投资性性房地产产，不能能在房屋屋间分摊摊其成本本。重点说一一下停车车场也就就是车库的成本核核算处理理：企业单独独建造的的停车场场所，应应作为成成本对象象单独核核算。建建成后用用于出租租经营的的，不允允许在住住宅间分分摊成本本。利用地下下基础设设施形成成的停车车场所，，作为公公共配套套设施进进行处理理，单独独核算成成本，建建成后用用于出租租经营的的，不允允许在住住宅间分分摊成本本。企业利用用地下基基础设施施形成的的停车场场所，取取得产权权，建成成后出售售的，允允许在住住宅间分分摊成本本，同时时销售收收入也和和住宅销销售收入入合并，，作为土土地增值值税的收收入基数数。开发间接接费指房地产产开发企企业内部部独立核核算单位位为组织织和管理理开发产产品的开开发建设设而发生生的各项项费用。。开发间间接费的的内容包包括：(1)现场管理理费用：：内部独独立核算算的、开开发项目目现场管管理的人人员工资资及福利利费、工工会经费费、职工工教育经经费、修修理费、、办公费费、办公公用水电电费、差差旅费、、市内交交通费、、运输费费、通讯讯费、业业务交际际费、劳劳动保护护费、低低值易耗耗品摊销销、周转转房摊销销等。此处加一一句：如如果最终需拆拆除的售售楼处是与主体体工程是是在一起起的，那那么费用用可以记记到间接接开发费费，如果果售楼处处是单独独独立于于主体工工程之外外的，那那么费用用记到销销售费用用。(2)利息并借借款费用用：直接接用于项项目开发发所借入入资金的的利息支支出、汇汇兑损失失，减去去利息收收入和汇汇兑收益益的净额额。(3)物业管理理基金、、公建维维修基金金或其他他专项基基金：按按规定应应拨付给给业主管管理委员员会的由由物业管管理公司司代管的的物业管管理基金金、公建建维修基基金或其其他专项项基金。。(4)质检费：：包括按按规定支支付给质质检部门门的质量量检验费费，项目目发生的的材料、、设备质质量检验验费、工工程质量量自检费费、工程程竣工验验收费等等质量鉴鉴定性费费用。(5)其他：项项目交付付使用后后发生的的，按规规定或协协议应由由开发商商承担、、补贴给给物业管管理公司司的水、、电、煤煤气、暖暖气等价价差，以以及其他他应计入入开发间间接费的的费用。。以上是进进入房地地产开发发成本的的支出项项目。四开发发企业期期间费用用销售费用用指在开发发产品销销售环节节发生的的各项费费用。包包括：(1)已完开发发产品销销售以前前的改装装修复费费，开发发产品看看护费及及按规定定或协议议应交物物业管理理公司的的空房物物业管理理费，根根据规定定或协议议应承担担的按单单位、面面积分摊摊的空房房和自留留、自用用物业水水电费等等。(2)小区内、、主体外外临时样样板房、、售楼处处的设计计、建造造、装饰饰等费用用。样板板房、售售楼处内内的资产产，如空空调、电电视机等等资产性性购置支支出不得得在销售售费用列列支。主主体内临临时样板板房、售售楼处的的设计、、建造、、装饰等等费用在在房屋开开发成本本中列支支。(3)开发产品品销售、、转让、、出租过过程中发发生的广广告审批批费、广广告制作作费(含资料制制作费)、广告宣宣传费、、展览费费、销售售模型(沙盘)制作费、、代销手手续费、、销售服服务费、、咨询费费、办销销售许可可证时向向政府部部门交纳纳的物业业管理启启动金、、商品房房注册登登记费、、产权权交易费费(或商品房房交易手手续费））、房屋屋面积审审核费、、房屋评评估费、、诉讼费费、中介介佣金、、销售许许可证、、外销费费等。(4)专设销售售机构的的职员工工资、工工会经费费、福利利费、折折旧费、、修理费费、差旅旅费、办办公费、、培训费费、业务务交际费费以及其其他经费费。管理费用用指企业行行政、财财务、人人事等行行政管理理部门，，为组织织和管理理房地产产开发经经营活动动而发生生的各项项费用。。包括：：(1)行政管理理部门人人员的工工资、福福利费，，办公费费、差旅旅费、运运输费（（包括驾驾驶员保保险费））、折旧旧费、修修理费、、低值易易耗品摊摊销、办办公用水水电费等等。在此处加加一句：：企业开开发产品品转为自用的，其实实际使用用时间累累计未超超过12个月又销销售的，，不得在在税前扣扣除折旧旧费用。。(2)工会经费费和职工工教育经经费。(3)财产保险险费、劳劳动保险险费、待待业保险险费、医医疗保险险费、失失业保险险费。(4)税金：指指按照规规定支付付的房产产税、车车船使用用税、土土地使用用税(金、费)、印花税税等。(5)审计费、、咨询费费、聘请请中介机机构费、、诉讼费费、业务务招待费费、董事事会费、、公司活活动费等等。(6)无形资产产及长期期待摊费费用摊销销。(7)坏账损失失及存货货盘亏、、毁损损损失。(8)环境费：：支付清清洁工的的工资、、摆花费费、租花花费等(9)租金：包包括房屋屋租金、、车库租租金等。。(10)分摊上级级管理部部门和总总部的管管理费及及其他管管理费等等。财务费用用指企业为为筹集开开发经营营所需资资金而发发生的各各项费用用。包括括利息净净支出（（减去利利息资本本化部分分）、汇汇兑净损损失、金金融机构构手续费费(含票据工工本费)，以及企企业筹集集资金发发生的其其他财务务费用。。五开发发产品核算已开开发完成成并验收收合格的的开发产产品的实实际成本本。开发产品品明细核核算科目目：住宅底底商商商业业车车库会会所酒酒店店游游泳馆等等等等六成本本费用的的归集与与分配土地征用用及拆迁迁补偿费费如右图，，一般能能分清成成本核算算对象的的，可直直接计入入房屋等等成本核核算对象象（业态态）的成成本项目目中；如如果分不不清成本本核算对对象，或或由两个个或两个个以上的的成本核核算对象象负担时时，可先先在“开开发成本本—土地征用用及拆迁迁补偿费费—自用土地地”科目目进行归归集，再再将其分分配计入入有关成成本核算算对象的的开发成成本；也也可以直直接分配配计入““开发成成本--有关成本本核算对对象----土地拆迁迁及补偿偿费”。。一般分分配方法法为占地地面积法法，如果果存在交交叉占地地情况，，可按建建筑面积积法进行行分配，，但一般般用建筑筑面积法法分配土土地成本本，需税税务局同同意。按土地面面积计征征地价、、进行补补偿、缴缴纳市政政配套费费时：方法一：：先按小小区的占占地面积积将地价价和拆迁迁补偿费费分配到到各小区区；再将将分配到到各小区区内的地地价和拆拆迁补偿偿费，按按小区内内房屋等等成本核核算对象象和道路路、广场场等公用用场所的的占地面面积进行行直接分分配；然然后将分分配到小小区内道道路、广广场等公公用场所所占地面面积的地地价和拆拆迁补偿偿费，按按房屋等等成本核核算对象象的占地地面积进进行间接接分配，，计入房房屋等成成本核算算对象的的的开发发成本；；房屋等等成本核核算对象象的直接接分配数数加间接接分配数数，即为为该房屋屋等成本本核算对对象应负负担的地地价和拆拆迁补偿偿费。简简单说就就是先按按小区分分配占地地面积，，然后小小区内再再按住宅宅、道路路、广场场等占地地面积进进行分配配，最后后再将道道路、广广场分配配的土地地成本按按房屋的的占地面面积分配配计入房房屋成本本。这种种方法比比较繁琐琐，不推推荐使用用。方法二二：也也可将将公用用占地地面积积先分分摊到到房屋屋等成成本核核算对对象的的占地地面积积上，，房屋屋等成成本核核算对对象自自身的的占地地面积积加分分摊的的公用用占地地面积积，再再乘以以单位位面积积的地地价及及拆迁迁补偿偿费来来分配配。按建筑筑面积积计征征（或或补偿偿）时时：不论是是公共共用地地还是是房屋屋等成成本核核算对对象自自身用用地发发生的的“土土地征征用及及拆迁迁补偿偿费””成本本项目目内的的费用用，均均应按按房屋屋等成成本核核算对对象的的建筑筑面积积来分分摊。。前期工工程费费能够分分清成成本核核算对对象的的，可可直接接计入入房屋屋等成成本核核算对对象的的“前前期工工程费费”成成本项项目；；应由由两个个或两两个以以上的的成本本对象象负担担的前前期工工程费费，可可通过过“开开发成成本—自用土土地—前期工工程费费”科科目归归集，，再按按建筑筑面积积(包括在在建及及未建建面积积)分配计计入各各成本本核算算对象象的成成本项项目。。基础设设施费费一般能能够区区分成成本核核算对对象的的，应应直接接计入入房屋屋等成成本核核算对对象的的“基基础设设施费费”成成本项项目中中；如如果在在开发发的建建设场场地上上有多多个开开发项项目，，不能能区分分成本本核算算对象象时，，其基基础设设施费费应先先在““开发发成本本—自用土土地—基础设设施费费”科科目进进行归归集，，待基基础设设施建建设完完毕后后，将将归集集的费费用按按建筑筑面积积(包括在在建及及未建建面积积)分配计计入有有关成成本核核算对对象的的“基基础设设施费费”成成本项项目中中。建筑安安装工工程费费一般应应在与与承包包单位位进行行工程程价款款结算算时，，按承承包单单位根根据当当月实实际完完成工工作量量提出出，经经甲方方审定定、双双方确确认的的“已已完工工程月月报表表”、、“工工程量量清单单”所所确定定的工工程价价款，，成本本部核核实签签字，，直接接计入入房屋屋等成成本核核算对对象的的“建建筑安安装工工程费费”成成本项项目。。对几个个工程程一并并招标标出包包且按按标价价结算算的，，应在在工程程完工工结算算工程程价款款时，，按每每个工工程(或成本本核算算对象象)的预算算造价价占各各项工工程预预算造造价之之和的的比例例，或或每个个工程程建筑筑面积积占各各工程程建筑筑面积积总和和，计计算各各自的的标价价即实实际建建筑安安装工工程费费。根根据经经计算算得出出的建建筑安安装工工程费费，计计入有有关房房屋等等成本本核算算对象象的““建筑筑安装装工程程费””成本本项目目。计计算公公式为为：某项工工程的的实际际建筑筑安装装工程程费=工程标标价*该项项工程程预算算造价价/各项工工程预预算造造价合合计或某项工工程的的实际际建筑筑安装装工程程费=工程标标价*该项项工程程建筑筑面积积/各项工工程建建筑面面积合合计公共配配套设设施费费配套设设施与与商品品房同同步建建设，，发生生的配配套设设施费费，能能够分分清并并可直直接计计入有有关成成本核核算对对象的的，直直接计计入有有关房房屋成成本核核算对对象的的“配配套设设施费费”，，如果果发生生的配配套设设施费费用应应由两两个或或两个个以上上成本本核算算对象象负担担的，，则应应先通通过““开发发成本本——配套设设施费费”科科目核核算，，待配配套设设施工工程竣竣工时时，再再按一一定标标准，，（通通常按按建筑筑面积积标准准）分分摊计计入有有关成成本核核算对对象。。凡是不不能有有偿转转让的的开发发小区区内配配套设设施所所发生生的支支出，，均应应计入入房屋屋等成成本核核算对对象的的“配配套设设施费费”成成本项项目：：(1)配套设设施和和房屋屋等开开发产产品同同步建建设的的情况况下：：▲能能分清清成本本核算算对象象的，，应直直接计计入房房屋等等成本本核算算对象象的““配套套设施施费””成本本项目目。▲不不能分分清成成本核核算对对象的的，应应先由由“开开发成成本—配套设设施开开发””科目目的相相应成成本项项目进进行归归集，，再按按建筑筑面积积分配配计入入房屋屋等成成本核核算对对象的的“配配套设设施费费”成成本项项目。。(2)配套设施和和房屋等开开发产品非非同步建设设(有前有后、、穿插进行行)的情况下：：▲应先通通过“开发发成本—配套设施开开发”科目目进行归集集，待配套套设施完工工后，再按按房屋等成成本核算对对象的建筑筑面积，分分配计入房房屋等成本本核算对象象的成本项项目。(3)先开发房屋屋等开发产产品，后建建配套设施施；或房屋屋等开发产产品已开发发完工移交交或出售，，而配套设设施尚未全全部完工的的情况下：：▲可按配配套设施的的预算成本本(或计划成本本)进行预提，并归集在在“开发成成本—配套设施开开发”科目目的相应成成本项目，，再按房屋屋等成本核核算对象的的建筑面积积，分配计计入房屋等等成本核算算对象的““配套设施施费”成本本项目。预预提数与实实际数的差差额，应在在配套设施施完工时调调整房屋等等成本核算算对象的““配套设施施费”成本本项目。▲如果预提的的配套设施施费含有多多种配套设设施项目，，应在每项项配套设施施完工时，，逐项结转转并随时调调整房屋等等成本核算算对象的““配套设施施费”成本本项目，不不得等全部部配套工程程竣工后一一次调整。。6-8凡是能有偿偿转让的配配套设施（（包括经营营性和非经经营性的））支出，不不得计入房房屋等成本本核算对象象的成本，，能有偿转转让的配套套设施应分分配的其他他配套设施施费，应计计入其开发发成本的““开发成本本—配套设施费费”项目中中，按业态态进行辅助助核算。开发间接费费6-9应先通过““开发间接接费”科目目归集，于于每季末根据实际发发生数分配配计入各项项目的各成成本核算对对象，一般般不得以计计划数计入入开发成本本。如根据据开发特点点，确需采采取预提开开发间接费费办法时，，预提数与与实际支出出数之间的的差额应于于年度终了时一次进行行调整。一般间接开开发费的分分配方法有有建筑面积积法、占地地面积法、、预算分配配法、直接接投资法。。如果项目目是分期滚滚动开发，，我建议分分配间接开开发费用的的时候，按按各期的直接投资额额进行分配，，就是每个个月或每个个季度的各各核算对象象实际投资资额进行分分配，这样样就是有先先期开发的的多分配间间接费用，，到后面各各期，已经经完成的项项目，不再再有投资额额就不再分分配间接开开发费用。。注意一点：：成本需计计入房屋等等开发产品品的不能有有偿转让的的配套设施施、留作自自用的固定定资产，均均不分配开开发间接费费。6-11如果有周转转房，临时时性周转房房一般是按按使用次数数进行摊销销，对非临临时性的简简易周转房房一般是按按使用期限限采用平均均年限法进进行摊销，，每月摊销销费用记入入间接开发发费用，设设置2级明细科目目---周转房摊销销进行核算算。再补充一个个预提费用用科目：该科目核算算按权责发发生制原则则和受益期期限、对象象，应由本本受益期、、受益对象象承担的尚尚未支付的的成本、费费用。本科科目一般应应按费用的的内容设置置二级科目目进行核算算。除以下几项项预提（应应付）费用用外，计税税成本均应应为实际发发生的成本本。（一）出包包工程未最最终办理结结算而未取取得全额发发票的，在在证明资料料充分前提提下，其发发票不足金金额可预提提，但最高高不得超过过合同总金金额的10％。（（二）公共共配套设施施尚未建造造或尚未完完工的，可可按预算造造价合理预预提建造费费用。此类类公共配套套设施必须须符合已在在售房合同同、协议或或广告、模模型中明确确承诺建造造且不可撤撤销，或按按照法律法法规规定必必须配套建建造的条件件。开发小区内内不能有偿偿转让的配配套设施将将发生的费费用。能有有偿转让的的配套设施施将发生的的费用不得得预提。（三）应向向政府上交交但尚未上上交的报批批报建费用用、物业完完善费用可可以按规定定预提。物物业完善费费用是指按按规定应由由企业承担担的物业管管理基金、、公建维修修基金或其其他专项基基金。以上几项预预提在企业业所得税汇汇算清缴的的时候是允允许税前扣扣除的，这这点规定又又与土地增增值税清算算不同，土土地增值税税清算必须须是实际发发生的，合合理合法的的费用且取取得合法的的凭证后才才能扣除，，预提的费费用不允许许税前扣除除。公共配套设设施预提计计算方法：：某成本核算算对象应预预提的配套套设施费=该项开发产产品预算配配套设施费费成本（或或计划成本本）*配套套设施费预预提率配套设施费费预提率=该配套设施施的预算成成本（或计计划成本））/应负担该配配套设施费费各开发产产品的预算算成本(或计划成本本)或者：某成本核算对对象应预提的配配套设施费费=该项开发产产品配套设设施费成本本（或计划划成本）*某成本核算对对象建筑面积/应负担该配配套设施的的整体项目目建筑面积积式中应负担担该配套设设施费的开开发产品一一般应包括括房屋、能能有偿转让让的小区内内大配套设设施。七开发