房地产阶段性推广思路

源昌·银河新城下一阶段营销思路（沟通稿）2014.09

壹

大环境宏观政策1调控政策保持长效稳定同时更趋灵活1.1中央注重制度建设，确立“双向调控”指导思想1.2地方政策现微调，调控政策因地制宜2建立市场配置和政府保障相结合的住房制度2.1建立多层次需求的住房供应体系2.2棚改成为现阶段保障房工作重点3金融、财税体制改革推动房地产业市场化进程3.1金融市场化改革推进，差别化信贷、定向降准支持刚需释放3.2财税制度改革步伐加快，地方债启动自发自还试点4新型城镇化背景下长效机制建设速度加快4.1不动产统一登记工作层层推进4.2加快集体土地确权和城市土地集约利用并行2014.03市场动态全国市场表现：成交同比持续负增长，且降幅不断扩大从城市看：重点城市成交面积降幅更大从房价看：下跌趋势明显从土地市场看：成交下降，但溢价率下降不明显库存攀升：推盘力度不减去化偏低，导致库存快速攀升房地产拖累经济：开发投资增速回落，新开工面积负增长品牌开发商业绩：目标完成率普遍较低，多数销售同比下降房企：资金面快速恶化，偿付压力与11年相当从客户看：2014年1-5月投资客占比进一步走低从信贷看：按揭贷款偏紧制约需求释放，是销售萎缩的重要原因上门数据低迷：5月份后楼盘上访量进一步走低从年龄段来看：购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁2014.01-052014年房地产将迎来命运多荈的一年市场的调整将挑战我们传统的营销思维这一年，我们要充分整合利用项目资源这一年，我们要做最充足的准备，面对最变幻的局面前言：贰

项目回顾回望2011-20132011.02.5恳亲会2011.02.17元宵节2011.04.3一期开盘2011.9.18中秋活动2011year回望2011-20132012year回望2011-20132013year叁

项目现状成交交情情况况统统计计(截止止至至8月31日））物业类型本月认购情况累计认购情况本月签约情况累计签约情况住宅套数7套499套套数8套440套面积1053.75㎡64553.06㎡面积1213.25㎡56725.55㎡金额4024728元212641503元金额4273849元174796342元店面套数1套154套套数0套124套面积29.39㎡7113.13㎡面积0㎡5840.25㎡金额596558元90476753元金额0元68953945元车位套数8套36套套数0套0套面积102.82㎡310.05㎡面积0㎡0㎡金额1018600元4934400元金额0元0元2014年1-8月份份销销售售情情况况可售售情情况况统统计计可售情况住宅店面车位合计套数226套90套101套417套面积37356.67㎡4492.83㎡1296.38㎡43145.88㎡金额158217801元71337593.08元12712800元242268194元注：：住住宅宅剩剩余余可可售售房房源源多多集集中中在在4#、5#、6#楼，，并并多多为为160㎡㎡三房房户户型型；；产产品品较较单单一一，，可可售售店店面面主要要集集中中于于A区底底商商，，单单价价较较高高，，另另外外部部分分银银河河湾湾底底商商已已认认筹筹，，尚尚未未办办理理认认购购手手续续。。未签签约约情情况况统统计计未签约住宅店面车位合计套数59套31套36套126套面积7827.54㎡1272.88㎡310.05㎡9410.47㎡金额27198665元18482316元4934400元50615381元注：：未未签签约约客客户户多多为为公公司司内内部部员员工工，，及及部部分分工工程程款款抵抵扣扣；；组团已收首付款（万元）已放款额（万元）认购金（万元）已抵押待放款额（万元）申请按揭款未抵押（万元）签约未银行申请额（万元）分期付款未回收额（万元）零首付未回收额（万元）认购未签约可回收额约（万元）湖滨南苑一期A区42753459.91462223.4906.2308.9357.79142405湖滨南苑一期B区21031607.9403.7266.6929742店面55141135.93220131294601440银河财富中心A座1338

892

小计132306203.74682627.11185.8529.91392.79563845总计总收款额约：19901.7万元未放按揭款额：3812.9万元（含已抵押未放的）

总可回收款额约：10536.5万元（含银河财富中心A座未收款）备注截止2014.9.25湖滨南苑一期A区B区及银河湾一期A区的住宅和店面共可回收款约9644.5万元。银行购买银河财富中心A座的店面及写字楼可回收款额约892万元。

银行已抵押待放款额建行2627.1万元（含已放的信托1000万)。项目目回回款款进进度度表表肆面临临障障碍碍大配配套套推推进进缓慢慢交房房一一再再延期期广告告投入入少少商业业单价价高高住宅宅产产品品单一一市场场负面面情情绪绪蔓延延启动动二二期期静观观其其变变另辟辟蹊蹊径径伍营销销思思维维今年年他们们都都在在做做什什么么？？万科科与百度度合作作进进行行商业业资资本本化化运运作作万科科启启动动‘‘带客客通通’APP、淘宝宝卖卖房房、万万科科‘‘合伙伙人人’小股股操操盘盘””与与凯凯雷雷合合作作、、借借鉴鉴铁狮狮门门模式式平安安借借平安安好好房房平台台杀杀入入地地产产金地地云服服务务花样样年年旗旗下下彩生生活活智慧慧型型社社区区万达达携携手手百百度度、、腾腾讯讯攻攻入入O2O绿地地成成立立金融融集集团团地产产商商自自我我进进化化路路径径:"地产产+金融融+互联联网网"河北北众众美美集集团团：：众筹筹+定制制项项目目南京京高高盛盛房房地地产产代建建：建建安安成成本本+5%利润润华夏夏幸幸福福探探索索的的智慧慧城城市市恒大大踢踢完完足足球球卖粮粮油油绿城城转转型型现代代化化农农业业养老老地地产产、、产产业业地地产产………………2015他们们又又在在做做什什么么？？万科科毛毛大大庆庆youwork工场场万科科肖肖莉莉加加盟盟房多多多多世茂茂蔡蔡雪雪梅梅Elab万通通冯冯仑仑自由由筑筑屋屋邓薇薇黎黎勇勇劲劲爱屋屋吉吉屋屋庄诺诺平安安好好房房龙湖湖地地产产少少帅帅秦力力洪洪“蔚来来汽汽车车””掌掌门门人人SOHO王胜胜江江洪泰泰创创新新空空间间星河河湾湾梁梁上上燕燕万林林峰峰互互联联网网+文化化+旅游游+房地地产产中骏骏少少帅帅黄黄涛涛创创办办FUNWORK贫民民昌昌如如弃房房从从农农从从此此刀刀耕耕火火种种在行行业业市市场场成成交交数数据据下下滑滑、、工工程程延延期期、、来来访访少少、、产产品品硬硬伤伤多多种种负负面面情情绪绪笼笼罩罩下下，，要要实实现现现现有有住住宅宅房房源源的的单单一一销销售售，，变变的的尤尤为为艰艰难难。。剩余余住宅宅消化化租售售并并举举强化化已已购购业业主主信信心心快速速形形成成商商业业氛氛围围银河河湾湾、、A区沿沿街街店面面租租售售强强强联联手手租售售并并举举吸引引企企业业入入驻驻优化化客客户户群群体体财富中心写字楼租售快速聚集人气气商业标杆作用用B区商场招商陆营销执行我们的目标100套×60万/套6000万元住宅65套×60万/套3900万元店面20间×80万/套1600万元车位42个×12万/套504万元B区商业濒临社区主干干道，三面沿沿街，内部为为建筑面积1466㎡㎡农贸市场。沿沿街店面建筑筑面积为1331㎡㎡，扣除其中已已销售面积480㎡，剩余商场可可用面积为2317㎡㎡。品牌超市品牌效应功能齐全硬件要求

定位单一市场容量主题超市

体验营销

个性消费

细分市场

差异定位

电商联动

配送服务传统超市

理念陈旧缺乏竞争社区服务型超市√商场经营分类类类别经营面积果蔬肉类100㎡鲜果切180㎡海产品80㎡干货甘味100㎡散装粮油150㎡烟酒专区300㎡时尚饰廊200㎡啤酒体验街300㎡韩式料理300㎡B区商场建议整整体以租赁方方式进行整合合，但在出租租条件上需按按物业进区分分，即：商场部分：租赁期：15年租金金：12-15元/㎡/月免租期：3年租金年增长率率：5%物管费用：与与商业收费一一致沿街店面：租赁期：15年租金金：40-50元/㎡/月免租期：3年租金年增长率率：5%物管费用：与与商业收费一一致商家反馈A区商业为沿街独立店店面，总建筑筑面积为4458㎡，扣除已销售售面积2090㎡㎡，剩余商场可可用面积为2368㎡㎡，总数38间。呈不均匀匀分布。建材家居五金灯饰社区服务招商建议品牌商家强势势入驻免免1年租期...A区店面建议以以租售并举方方式进行，即即：租赁方式租赁期：3年租金金：30-50元/㎡/月免租期：1年付费方式：首首年免租；次次年收取50%；第三年收取取100%销售方式前3