房地产项目投资

房地产项目投资分析

房地产市场调查与研究

1第一节房地产市场调查研究概述房地产市场调研的概念运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。2第一节房地产市场调查研究概述

房地产市场调查的作用●市场调查有助于房地产企业确定正确的方向●市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代●市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划●市场调查有助于项目投资者实施正确的价格策略●市场调查有助于房地产企业改善经营，提高经济效益3第一节房地产市场调查研究概述

市场调查研究的一般原则●准确性原则

●时效性原则●全面性原则

●针对性原则

●创造性原则

4第一节房地产市场调查研究概述

房地产市场调查研究的误区●轻视调研（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）

●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）

●盲目调研

（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）

5第二节房地产市场调查程序

房地产市场调查阶段划分

房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段6第二节房地产市场调查程序房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题，确定目标2.初步情况分析（非正式调查）3.制定调查方案、计划4.建立调查组织5.收集第二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈7第二节房地产市场调查程序

房地产市场调查准备阶段●提出问题，确定目标

●初步情况分析（非正式调查）●制定调查方案、计划

8第二节房地产市场调查程序

讨论：调查什么？以南沙项目为例，明确调查的目的、范围、方法等9第二节房地产市场调查程序10第二节房房地产市市场调查程程序11第二节房房地产市市场调查程程序调研计划表表(示例)项目内容调查目的为何要做此调查，需要了解些什么调查方法采用询问法、观察法或实验法等调查区域被调查者居住地区、居住范围等调查对象、样本对象的选定、样本规模等调查时间、地点调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等调查项目访问项目、问卷项目（附问卷表）、分类项目等12第二节房房地产市市场调查程程序调研计划表表(示例)（续）项目内容分析方法统计的项目、分析和预测方法等提交调查报告报告书的形式、份数、内容等调查进度表策划、实施、统计、分析、提交报告书等调查费用各项开支数目、总开支额等调查人员策划人员、调查人员、负责人姓名和资历等13第二节房房地产市市场调查程程序房地产市场场调查实施施阶段●建立调查组组织●收集第二手手资料●收集第一手手资料14第二节房房地产市市场调查程程序样本设计中中几个需要考考虑的问题题：1.调研总体调研总体又又称为母体体，是指要要调研的对对象的总和和。明确调调研总体有有助于保证证抽样的规规范和样本本的合格。。2.样本单位样本单位就就是抽样的的基本单元元，有时是是个人，有有时是家庭庭，有时是是公司。3.抽样框抽样框是代代表调研总总体对象的的样本列表表。15第二节房房地产市市场调查程程序样本设计中中几个需要考考虑的问题题：4.抽样设计根据调研方方法的不同同而采取的的不同抽样样技术，可可分为随机机抽样和非非随机抽样样。5.样本规模样本规模是是指所抽取取的样本量量的多少。。16第二节房房地产市市场调查程程序房地产市场场调查分析析和总结阶阶段●数据的分析析与解释●编写调研报报告●总结、反馈馈17第二节房房地产市市场调查程程序调研报告包包括的主要要内容有：：●调查目的、、方法、步步骤、时间间等说明；；●调查对象的的基本情况况；●所调查问题题的实际材材料与分析析说明；●对调查对象象的基本认认识，做出出结论；●提出建设性性的意见和和建议；●统计资料、、图表等必必要附件。。18第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容住宅市场调调研办公楼市场场调研商业用房市市场调研19第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容住宅市场调调研住宅市场特性：1、住宅产品品结构复杂杂，附带相相关因素较较多2、住宅的区区位或地段段、价格差差异较明显显3、购买频率率较低、购购买决策复复杂4、住宅市场场与消费者者的长期收收入关系较较为密切5、消费者的的购买决策策与融资机机制相关6、住宅购买买和持有决决策与人们们的资产组组合状况联联系密切20第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容住宅市场调调研住宅市场调调研的关键点：1、地区经济济分析2、人口统计计特征分析析（见美国国西雅图研研究报告））3、供求关系系分析（三三层次）4、价格分析析5、购买力分分析6、竞争分析析7、产品分析析21第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场特性：1、与地区经经济增长前前景密切相相关2、区位质量量对办公楼楼市场的影影响较大3、办公楼沿沿重要交通通线呈带状状或在城市市中心区、、次中心区区块状分布布、集聚效效应明显4、办公楼本本身与客户户品质的一一致性5、受交通、、通讯等基基础设施配配套情况的的影响22第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的关键点：1、地区经济济分析2、产品分析析3、市场区分分析4、需求分析析5、供给分析析6、市场吸纳纳速度分析析7、竞争分析析23第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的注意事项：1、研究方法法选择2、抽样方法法24第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容商业用房市场场调研商业用房市场场特性：1、对商业用房房的需求是一一种引致需求求2、与地区经济济发展状况密密切相关3、与人口聚集集度密切相关关4、受中等收入入家庭的收入入水平和需求求偏好影响较较大5、受交通状况况的影响较大大25第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容商业用房市场场调研商业用房市场场调研的关键点：1、地区经济分分析2、商业用房产产品分析3、商业经营领领域分析4、竞争分析5、市场容容量分析析6、供求关关系分析析7、商业用用房盈利利潜力分分析26第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容商业用房房市场调调研商业用房房市场调调研的注意事项项：1、研究方方法选择择2、抽样方方法27第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容市场环境境调研●宏观环境境调研●区域环境境调研●项目微观观环境调调研28第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容宏观环境境调研经济环境境政策环境境人口环境境城市发展展概况文化、行行业、技技术等各各种环境境29第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容区域环境境调研区域规划划、景观观、交通通、人口口构成交通条件件研究影响区域域发展的的其他因因素研究究（历史史、文化化等）区域内总总体价格格水平与与供求关关系分析析30第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容项目微观观环境调调研用地状况况及开发发条件分分析项目所在在地周边边环境分分析（主主要针对对配套设设施情况况、人口数量量和素质质分析等）对外联系系程度、、交通组组织分析析31第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容消费者调调研●消费者的的购买力力水平●消费者的的购买倾倾向●消费者的的共同特特性32第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容消费者调调研要解解决的几几个问题题：买家是谁谁(Who)？购购买者（（Occupant）买什么(What)？购购买对对象(Object)为什么买买(Why)？购购买目的的(Objection)参与购买买(Whom)？购购买买组织(Organization)什么时候候买(When)购买时机机(Occasions)在哪里买买(Where)？购购买地地点(Outlet)如何购买买(How)？购购买行为为(Operation)33第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容竞争楼盘盘调研（一类是是与所在在项目处处在同一一区域的的楼盘；；另一类类是不同同区域但但定位相相似的楼楼盘）●产品（区区位、产产品特征征、公司司组成、、交楼时时间等））●价格（单单价、总总价、付付款方式式等）●广告（售楼部部、媒体体、广告告投入强强度、诉诉求点等等）●销售情况况（销售售率、销销售顺序序、客户户群分析析等）●物业管理理（管理理内容、、管理情情况、管管理费以以及管理理公司等等）34第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容竞争对手手调研●确定调研研内容●分析，评评价竞争争对手的的优势与与劣势●为机构调调整及开开发战略略提供准准确依据据35第四节房房地地产市场场调查方方法分类类按调查目目的分类类探测性调调查、描描述性调调查、因因果性调调查、预预测性调调查按调查范范围和对对象分类类全面普查查、重点点调查、、随机抽抽样与非非随机抽抽样按调查资资料的来来源分类类收集第二二手资料料的案头头研究和和收集第第一手资资料的初初级研究究36第四节房房地地产市场场调查方方法分类类按调查目目的不同同：探测性调调查又称非正正式调查查。帮助助找出问问题的症症结所在在，然后后再作进进一步研研究，以以明确调调查对象象，确定定调查重重点，选选择调查查方法，，寻找调调查时机机。回答答的是““可以做做什么””的问问题。描述性调调查指对确定定调查的的问题通通过收集集资料、、做更深深入、更更全面的的分析，，确认问问题真相相，并对对问题的的性质、、形式、、存在、、变化等等具体情情况做出出现象性性和本质质性的描描述。回回答的是是“是什什么”的的问题题。因果性调调查是对导致致研究对对象存在在或变化化的内在在原因和和外部因因素的相相互联系系和制约约关系做做出说明明，并对对诸因素素之间因因果关系系、主从从关系、、自变量量与因变变量的关关系进行行定量与与定性的的分析，，指出调调查对象象产生的的原因及及其形成成的结果果。回答答的“为为什么””的问题题。预测性调调查是在经过过调查研研究的基基础上，，对市场场的发展展趋势及及其未来来变迁形形态、变变迁原因因、变迁迁时间进进行估算算、预测测。回答答的是““将来怎怎么样””的问题题。37第四节房房地地产市场场调查方方法分类类按调查范范围和对对象不同同：全面普查查全面普查查是指对对调查对对象总体体所包含含的全部部单位无无一例外外地逐个个进行调调查。重点调查查在调查对对象中选选择一部部分对全全局具有有决定性性作用的的重点单单位所进进行的调调查。随机抽样样是从母体体中任意意抽取样样本，根根据调查查样本空空间的结结果来推推断母体体的情况况。（简简单随机机抽样、、分层随随机抽样样、分群群随机抽抽样）非随机抽抽样是指市场场调查人人员在选选取样本本时并不不是随机机选取，，而是先先确立某某个标准准，然后后再选取取样本，，这样，，每个样样本被选选择的概概率并不不是相等等的。（（任意抽抽样、判判断抽样样、配额额抽样））38第四节房房地地产市场场调查方方法分类类随机抽样样简单随机机抽样使用随机机选择的的方法，，保证总总体中的的每一个个成员被被选中的的机会都都相同。。分层随机机抽样即对整体体按某种种特征（（如年龄龄、收入入、职业业等）分分组（分分层），，然后从从各组（（层）中中随机抽抽取一定定数量的的样本。。分群随机机抽样即将总体体按一定定特征分分成若干干群体，，随机抽抽取其中中一部分分作为样样本。39第四节房房地地产市场场调查方方法分类类随机抽样样分层随机机抽样Vs分群随机机抽样分群抽样样是将样样本总体体划分为为不同群群体，这这些群体体间性质质相同，，然后再再将每个个群体进进行随机机抽样，，这样，，每个群群体内部部存在性性质不同同的样本本，即“群间差差别小，，群内差差别大””；分层抽样样则是将将样本总总体划分分为几大大类，这这几大类类之间是是有差别别的，每每一类则则是由性性质相同同的样本本构成。。即“层间差差别大，，层内差差别小””。40第四节房房地地产市场场调查方方法分类类非随机抽抽样任意抽样样又称偶遇遇抽样，，即市场场调查人人员根据据最方便便的时间间、地点点，在调调研对象象范围内内任意选选择一定定数量的的样本进进行调查查。判断抽样样又称目的的抽样，，即市场场调查人人员根据据自己的的主观意意愿、经经验和知知识，从从总体中中选择具具有典型型代表性性样本作作为调查查对象的的一种抽抽样方法法。配额抽样样首先将总总体中的的所有单单位按一一定的标标志分为为若干类类（组）），然后后在每个个类（组组）中用用任意抽抽样或判判断抽样样方法选选取样本本单位。。采用配额额抽样，，事先要要对总体体中所有有单位按按其属性性、特征征分为若若干类型型，然后后按各个个控制特特征分配配样本数数额。41第四节房房地地产市场场调查方方法分类类按调查资资料来源源的不同同：案头研究究又称为二二手资料料研究，，是指利利用第二二手资料料来进行行部分或或全部的的研究工工作。初级研究究又称为第第一手资资料的研研究。必必须在制制订详细细的调查查方案的的基础上上，由调调查人员员通过访访问、实实验或观观察方法法来获取取资料。。1.观察察法（如直接接观察、、亲自经经历、痕痕迹观察察、行为为纪录等等）2.实验验法3.询问法（如小组组座谈法法、深度度访谈法法、投影影技法、、面访调调查法、、电话调查查法、邮寄调查查法等）（注意每每种方法法的定义义、应用用范围和和优劣））参见教教材p120-12442第四节房房地地产市场场调查方方法分类类按调查结结果的不不同性质质分类：：定性研究究传递了一一种看法法或直觉觉，可以以为定量量研究提提供作进进一步深深入探索索的关键键性信息息，为定定量调研研指明方方向。可可分为直直接调研研和间接接调研两两种。定量研究定量研究究的方法法主要包包括询问问法中的的入户面面访调查查、邮寄寄调查、、电话调调查、留留置问卷卷以及实实验法等等。43第五节房房地地产市场场调查问问卷设计计问卷功能能能将所要要调查的的问题明明确地传传达给被被调查者者；设法取得得对方合合作，最最终取得得真实、、准确的的答案。。问卷设计计原则●目的性原原则：要求在问问卷设计计时重点点突出●可接受性性原则：：要能地比比较容易易地让被被调查者者接受●顺序性原原则：要讲究问问卷的排排列顺序序，使问问卷条理理清楚●简明性原原则:内容要简简明、调调查时间间要简短短、形式式要简明明易懂、、易谈●匹配性原原则：要使被调调查者的的回答便便于进行行检查、、数据处处理和分分析44第五节房房地地产市场场调查问问卷设计计问卷的一一般结构构●问卷标标题●问卷说说明●被访者者基本情况况●调查主题题内容●编码●作业证明明的记载载（参见教教材P126页）45第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●封闭式提问封闭式提问是是指事先已设设计出了问题题的各种可能能的答案，被被调查对象只只要或只能从从中选择一个个或几个现成成答案的提问问方式。这种种提问方式便便于统计，但但回答的伸缩缩性较小。46第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●封闭式提问（（续）二项选择法：：提出一个问题题，仅有两个个答案可供选选择。例：“请问您您是否打算在在近年内购房房？”是（）否（）多项选择法：提出一个问题题，给出两个个以上的答案案，被调查对对象可从中任任选一项或几几项作为回答答。例：“请问您打算算购买的住宅宅类型是什么么？”（单选选）多层住宅（6层或以下），，没有电梯（（）多层住宅（6层或以下），，有电梯（）小高层住宅（（约8—10层）（）高层住宅（超超过10层））（（））47第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●封闭式提问（（续）程度评定法：：对提出的问题题，给出程度度不同的答案案，被调查对对象从中选择择同意的一个个做出回答。。例：“在购买买商品房时，，您认为品牌牌得重要性如如何？”很重要（（））较重要（（））一般般（（））不太重要（（））很不重要（（）48第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●封闭式提问（（续）语意差别法：：列出两个语意意相反的词，，让被调查对对象做出一个个选择。例：“请问您您对XX花园小区的看看法如何？””（每对只选选1个）建筑新颖（））建建筑风格格陈旧（））品味高（（））品品味低（））户型设计合理理（））户户型设计不不合理（））价格合理（）价格偏高（）49第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●开放式提问开放式提问是是指对所提出出的问题，回回答没有限制制，被调查对对象可以根据据自己的情况况自由回答。。此种提问方方式，答案不不惟一，不易易统计，不易易分析。50第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●开放式提问（（续）自由式：被调查对象可可以不受任何何限制回答问问题。例：请给出给给您印象最深深刻的一个房房地产广告（（））。语句完成式：：提出一个不完完整的句子，，由被调查对对象完成该句句子。例：如果您欲欲购房，您购购房的主要理理由是。字眼联想式：：调查人员列出出一些词汇，，每次一个，，由调查对象象说出或写出出他所联想到到的第一个词词。例：当您听到到以下词句时时，首先会想想到什么？丽江花园（）祈福新村（）碧桂园（（）51第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●开放式提问（（续）顺问式：要求被调查对对象根据自己己的态度来评评定问题的顺顺序。例：购房时您您所看中的因因素依次为（（请根据您认认为的重要程程度分别标上上序号）地段（））价格（））配套（））环境（））设计（））服务（））品牌（））其他：_________()52第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●开放式提问（（续）过滤法：又称“漏斗法法”，是指最最初提出的问问题较为广泛泛，离主题较较远，再根据据调查者回答答的情况逐渐渐缩小提问范范围，最后有有目的地引向向要调查的某某个专题性问问题。例：请问您近近年内打算购购房吗？是（）否否（））如果是，您打打算购买住宅宅的建筑面积积为：_________53第五节房房地产市场调调查问卷设计计问卷设计中应应注意的几个个原则●原则1：避免使用术语语和缩略语例：你是否认认为现在房地地产开发企业业的DCR普遍过低？●原则2：避免用不确切切的词或指代代不清的词例：你最近是否打算购买买新房子？你在哪里出生？●原则3：避免带有偏见见的提问例：你是否认认为开发商应应该降低高昂的房价？54第五节房房地产市场调调查问卷设计计●原则4：避免双向问问题例：你是否打打算明年卖掉现在居住住的房子，再购买一个房子呢？？●原则5：避免带有导向向性的问题例：很多专家都认认为上海的房价超超出了正常水水平，你同意意吗？●原则6：避免提出超超越被调查者者回答能力的的问题例：你家去年在买菜上一共花了多少钱？？55第五节房房地产市场调调查问卷设计计●原则7：避免使用双双重否定的问问题例：物业管理理维修基金的的使用不需要获得业主大会会的同意，你你同意吗？①同意②不同