房地产精品文档金狐城招商定位报告

金狐城释义FOXTOWN(中文为狐狸城)为全球著名的outlets集团公司之一。狐狸生性精明、活泼，以此作为标志主体，增加亲和力和生动性。以金狐城作为本项目的名称，一来昭示要立志成为国内和国际大型商业品牌折扣、直销集团的雄心；寓意倡导精神消费的决心。目前，“金狐城”已向国家商标局申请注册。1、奥特莱斯的来源奥特莱斯直译原意：出口、出路在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心品牌直销购物中心OUTLETS

OUTLETS吸引顾客有三样法宝

第一，驰名世界的品牌

第二，难以想象的低价

第三，方便舒适的氛围2、奥特莱斯的特点

第一、品牌厂商的经营规模足够大第二、市场经营秩序比较规范第三、消费者对品牌有了深刻的认识和鉴别3、奥特莱斯开店的条件

4、奥特莱斯的形式百货店式

厂房式商业街式公园式OUTLET

新墨西哥州SANTA

TE

工厂直销购物中心

4、奥特莱斯的形式日本OUTLET多采取商业街、两层建筑形式厂房式OUTLET

奥兰多BELZ

直销购物中心美国著名OUTLETS购物中心美国加利福尼亚州的OUTLETS，一个品牌一个商店，总品牌数超过300个美国纽约州的OUTLETS，品牌等级最高的OUTLETS

美国拉斯维加OUTLETS5、奥特莱斯在国内的发展2002年北京开办outlets上海、杭州、重庆、苏州、昆明均有相当规模的outlets店开业北京燕莎奥特莱斯上海百联奥特莱斯上海富客斯（徐汇店）物业形态厂房式A、B座均为2层庭院式23栋建筑占地16万平方米百货店式地上共4层开业时间2002年12月2006年4月28日2005年7月选址目标市区边缘郊外商业区边缘建筑面积3.7万㎡(1.9㎡)11万㎡(8万㎡)2万㎡(1.3㎡)经营方式卖场式全部联营专卖店式,200间商铺联营为主,租赁为辅卖场式自营+联营+租赁品牌数量1500225150商品范围服饰.鞋类.箱包.运动用品.儿童用品.家居.小家电.图书音像.食品等11类服饰.鞋类.箱包.运动用品.小家电.家居家纺.食品烟酒服饰.鞋类.箱包业态组合配有1家西式快餐和水吧配有10家餐饮地下1层及首层小部分区域为餐饮单店投资额1000万元(物业租赁)4.7亿元(物业自建)2500万元(物业租赁)销售额2006年9.4亿元2006年8个月4.1亿元2006年5亿元开店数量2家店，其中哈尔滨店2006年开业，为输出管理，目前亏损I家6家店，另有上海惠南店和常州中创店将于2007年内开业模式评价缺少休闲餐饮设施，3期工程将弥补此缺陷占地面积大,投资规模大,不宜复制竞争力较强,成长性较好。6、国内主要奥特莱斯发展店的概况

7、奥特莱斯的功能作用1、汇集品牌2、聚集人气3、拉动新区4、产业带动第三部分项目定位及筹筹备进展情况况（一）目标定定位河西第一商业业品牌南京最实惠购购物中心中国OutletsMall主力运营商商一、定位（二）主题定定位金狐城国际品牌直销购物中心(OutletsMall)

Outlets是名牌商品的折扣销售业态Mall是购物中心即综合消费场所OutletsMall是名品折扣店与购物中心的有机融合。金狐城既是对Outlets的发展，又是对Mall(购物中心)的升华。一、定位经营宗旨品牌荟萃，价价格实惠花小钱，买大大牌核心理念做精明消费倡倡导者，让品牌时尚大大众化经营理念让大众花较少少的钱享受品牌生活活（三）基础理理念一、定位（四）特色定定位核心：创新型型的OUTLETS———金狐城——理念创新新（回归型的的金狐城）——环境创新新（公园型的的金狐城）——服务创新新（无忧型的的金狐城）——商品创新新（复合型的的金狐城）——模式创新新（延伸型的的金狐城）一、定位实现消费价值值回归的最好好场所作为精明消费费的倡导者，，引领精明消费费的新时代。。要打造“平价价奢华”的品品牌盛宴，让大众分享，，让消费和谐谐。——理念创新新（回归型的的金狐城）在金狐城除买买商品、买服服务外，更是是买一份回忆忆，买一种愉愉悦——环境创新新（公园型的的金狐城）消费景观主题景观把不利的物业业条件变为有有利的商业空空间女性服务区域域“蝴蝶公园””传统特色商品区“金陵老街””国际品牌区“品牌故事墙墙”儿童服务区域域“童话公园””在金狐城除买买商品、买服服务，更是买一份回回忆，买一种种愉悦环境创新———公园型的金金狐城一、定位环境创新———公园型的金金狐城一、定位古城街巷,青青瓦白墙，描描摹悠远的历历史一、定位无忧购物：在在金狐城购物物，不满意将将退款

质量量保险：保险险公司对品质质承保消消委会会、质检部门门现场监督让奢侈品进入入大众视线让品牌工厂的的库存变成大大众的“淘宝宝金矿”让分散的折扣扣项目变成““OUTLETS集中营营”——服务创新新（无忧型的的金狐城）——商品创新新（复合型的的金狐城）Outlets与mall有机结结合名品直销＋专专业折扣＋餐餐饮娱乐＋商商务休闲单店折扣与多多业态实惠消消费有效组合合“折扣联盟””服务，实现现“一卡在手手，优惠全有有”销售与活动互互动融合“韩国购物节节”、“法法国红酒节””“购物满一万万，法拉利送送你回家”等等活动。——模式创新新（延伸型的的金狐城）一般不做打折折，买送等低低层次的促销销活动以“牌”聚人人以“折”服人人以“景”引人人以“玩”留人人以“诚”感人人五、经营策略略星光大道,名星风采，绽放无无限魅力一、定位2层1层1层2层3层4层-1层国际顶级品牌牌区国际品牌区奥莱生活馆(分折扣的电电器、家庭用品、图书、尾盘超市及金陵老街等等)美食联邦(特色餐饮)电影院特色项目(星巴克)欢乐谷（分电玩、桌桌球、网吧、、儿童娱乐等））餐饮休闲区(主题餐饮)韩国工厂直销销馆(分文化馆、商品馆)国内品牌区运动休闲品区区北楼走廊南楼（六）金狐城城业态分布一、定位中泰国际广场场2007年7月竣工验收收2007年9月交付2008年2月金狐城物业调调整二、工作进展展情况（一）、工工程招商工作已全全面启动。立足南京全面筛选南京京目标客户,寻求合作面向全国其中以上海、、广东、香港港为重点招商区区域突破国界建立法国、意意大利等招商办事处。。二、工作进展展情况（二、招商））进入实质谈判判阶段的客户户：台湾太平洋集集团香港加莫德菲菲尼公司成都太平洋影影院上海人家杭州神采飞扬扬电玩城韩国工厂直销销中心台湾CTF健健身俱乐部其他重点品牌牌商：意大利：Versace、Gucci、Prada法国：Dior、Hermes、Chanel、Lanvin德国：HugoBoss、MontBlanc英国：Burberry、K&C美国：PoloRalphLauren、、Dolce&Gabbana、TommyHilfiger日本：Kenzo二、工作进进展情况（二、招商商）（三）、进进度2008年年2月－4月，完成成物业调整整2008年年5月－6月，完成成室内装修修2008年年7月－8月，完成成客户装修修及商品陈陈列2008年年9月12日，试试营业2008年年9月28日，正正式开业二、工作进进展情况（四）、预预测作为“河西西商业第一一家”的金金狐城，计计划投入将将达2亿多多人民币，，能够引入入中外知名名品牌近500多个个.。每天天的吸客量量1万人次次左右，全全年累计销销售收入将将达2.5亿元左右右，可安排