房地产税收政策讲解

国家税务总局所得税管理司

何道成房地产开发企业所得税政策讲解2006.5260各位税务同仁早晨好！2006.5260提纲背景介绍一、未完工开发产品的税务处理二、完工开发产品的税务处理三、开发产品预租收入的确认四、合作建造开发产品的税务处理五、以土地使用权投资开发项目的税务处理2006.5260提纲

六、开发产品视同销售行为的税务处理

七、代建工程和提供劳务的税务处理

八、开发产品成本、费用的扣除

九、征收管理

十、适用减免税政策

十一、新文件适用范围和执行时间2006.5260国税发31号文出台背景○加强和规范房地产企业所得税征收管理○房地产业企业所得税征管主要问题◎缺乏开发产品完工标准房地产开发企业不能及时结转成本预售收入不能及时结转为实际收入不能依法申报缴纳企业所得税。◎伪造或高估成本多列预提费用混淆成本对象界限2006.5260国税发31号文的出台背景

◎利用关联关系转移利润◎企业之间相互利用共同偷逃税款◎税收征管难度大税收制度不完善地方政府干预过多2006.5260一、未完工开发产品的税务处理（一）预售收入（二）预计计税毛利率和毛利额（三）期间费用、营业税金及附加（四）计税成本结算的时点2006.5260一、未完工开发产品的税务处理（五）预征和实际征收（六）经济适用房

○计税毛利率不得低于3%○必须符合建住房[2004]77号文的规定2006.5260一、未完工开发产品的税务处理（七）非经济适用房○省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不得低于20％；

○地及地级市城区和郊区，不得低于15％；

○其他地区，不得低于10％2006.5260二、完工开发产品的税务处理（一）开发产品完工标准（二）完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理（四）销售收入范围（五）销售收入确认原则

2006.5260二、完完工开开发产产品的的税务务处理理（一））开发发产品品（成成本对对象））完工工标准准○竣工工证明明已报报房地地产管管理部部门备备案○开始始投入入使用用○取得得初始始产权权证明明2006.5260二、完完工开开发产产品的的税务务处理理（二））完工工开发发产品品的税税务处处理○预售售收入入确认认为实实际销销售收收入○结转转计税税成本本○计算算实际际毛利利额○差异异调整整注意差差异调调整时时点、、口径径、方方法2006.5260二、完完工开开发产产品的的税务务处理理（三））完工工开发发产品品的税税务管管理○开发发企业业报告告开发发产品品完工工情况况○开发发企业业在年年度纳纳税申申报时时出具具税务鉴鉴定报报告其他相相关资资料○税务务机关关核定定计税税成本本权和和税收收处罚罚权2006.5260二、完完工开开发产产品的的税务务处理理（四））销售售收入入范围围○销售售开发发产品品取得得的全全部价价款现金现现金金等价价物其其他他经济济利益益○代收收款项项以出具具发票票单位位为标标准进进行判判断2006.5260二、完完工开开发产产品的的税务务处理理（五））销售售收入入确认认原则则○销销售方方式◎一次性性全额额收款款◎分期收收款◎银行按按揭◎委托销销售◎先出租租再出出售2006.5260二、完完工开开发产产品的的税务务处理理○采取取委托托销售售方式式◎手手续费费◎视视同买买断◎超超基价价分成成◎包销销2006.5260二、完完工开开发产产品的的税务务处理理○采采取取先先出出租租再再出出售售方方式式◎转转作作固固定定资资产产视同同销销售售租赁赁期期间间取取得得的的价价款款按按租租金金确确认认收收入入出售售时时按按固固定定资资产产清清理理确确认认收收入入准予予计计提提折折旧旧2006.5260二、、完完工工开开发发产产品品的的税税务务处处理理◎不不转转作作固固定定资资产产无需需视视同同销销售售租赁赁期期间间取取得得的的价价款款按按租租金金确确认认收收入入出售售时时按按开开发发产产品品确确认认收收入入的的实实现现不准准计计提提折折旧旧2006.5260三、、开开发发产产品品预预租租收收入入的的确确认认○预租租：：新新建建造造的的开开发发产产品品在在尚尚未未完完工工或或办办理理房房地地产产初初始始登登记记、、取取得得产产权权证证前前出出租租○预租租租租金金（（价价款款））确确认认收收入入时时点点：：自自开开发发产产品品交交付付承承租租人人使使用用之之日日起起，，按按租租金金确确认认收收入入的的实实现现。。2006.5260四、、合合作作建建造造开开发发产产品品的的税税务务处处理理（一一））定定义义（二二））分分配配开开发发产产品品的的税税务务处处理理（三三））分分配配利利润润的的税税务务处处理理2006.5260四、、合合作作建建造造开开发发产产品品的的税税务务处处理理（一一））定定义义开发发企企业业以以本本企企业业为为主主体体联联合合其其他他企企业业、、单单位位、、个个人人合合作作或或合合资资开开发发房房地地产产项项目目，，且且该该项项目目未成成立立独独立立法法人人公公司司的，，为为合合作作建建造造开开发发产产品品。。2006.5260四、、合合作作建建造造开开发发产产品品的的税税务务处处理理（二二））分分配配开开发发产产品品的的税税务务处处理理○收收入入确确认认的的时时点点：：首次次分配配开开发发产产品品时时○收收入入确确认认的的范范围围：：应分分开发发产产品品○两两种种处处理理方方法法已结结算算计计税税成成本本：：计计税税成成本本与与投投资资额额的的差差额额计入入应应纳纳税税所所得得额额未结结算算计计税税成成本本：：投投资资额额转转作作预预售售收收入入2006.5260四、、合合作作建建造造开开发发产产品品的的税税务务处处理理（三三））分分配配利利润润的的税税务务处处理理○开发发企企业业统统一一申申报报缴缴纳纳企企业业所所得得税税不得得在在税税前前分分配配该该项项目目的的利利润润○投资资方方取取得得利利润润视视同同取取得得股股息息、、红红利利○开发发企企业业接接受受的的投投资资额额不不负负担担成成本本费费用用2006.5260五、、以以土土地地使使用用权权投投资资开开发发项项目目的的税税务务处处理理（一一））企企业业、、单单位位以以换换取取开开发发产产品品为为目目的的税税务务处处理理（二二））企企业业、、单单位位以以股股权权形形式式投投资资的的税税务务处处理理2006.5260五、、以以土土地地使使用用权权投投资资开开发发项项目目的的税税务务处处理理（一一））企企业业、、单单位位以以换换取取开开发发产产品品为为目目的的税税务务处处理理○投出出方方涉涉及及的的税税务务处处理理◎收收入入确确认认的的时时点点：：首次次取取得得开发发产产品品时时◎收收入入确确认认的的范范围围：：应取取得得的的开发发产产品品◎经经济济业业务务分分解解为为两两部部分分转让让土土地地使使用用权权购入入开开发发产产品品2006.5260五、、以以土土地地使使用用权权投投资资开开发发项项目目的的税税务务处处理理○接受方涉涉及的税税务处理理◎收入确确认的时时点：首次分出出开发产品品◎收入确确认的范范围：应分出的的开发产品品◎开发项项目成本本的确认认购入土地地使用权权价格2006.5260五、以土土地使用用权投资资开发项项目的税税务处理理（二）企企业、单单位以股股权形式式投资的的税务处处理○投出方的的税务处处理◎税务处处理时点点：投资资交易发发生时◎税务处处理原则则：将交交易分解解为销售售非货币币性资产产和投资两两项经济济业务2006.5260五、以土土地使用用权投资资开发项项目的税税务处理理○接受方的的税务处处理◎税务处处理时点点：投资资交易发发生时◎税务处处理原则则：按投投资交易易额计算算土地使用权的的成本，，计入开开发产品的的成本2006.5260（一）视视同销售售的范围围（二）视视同销售售收入的的确认方方法六、开发发产品视视同销售售行为税税务处理理2006.5260（一）视视同销售售的范围围○具体项目目○视同销售售确认时时点◎开发产产品所有有权或使使用权转转移时◎实际取取得利益益权利时时六、开发发产品视视同销售售行为税税务处理理2006.5260六、开发发产品视视同销售售行为税税务处理理（二）视视同销售售收入的的确认方方法○本企业业近期同同类开发发产品销销售价格格○参照当当地同类类开发产产品市场场公允价价值○按开发发产品的的成本利利润率成本利润润率不得低于于15%(含15%)具体比例例由主管管税务机机关确定定2006.5260七、代建建工程和和提供劳劳务的税税务处理理（一）收收入确认认原则（二）完完工百分分比法（三）相相关收入入2006.5260七、代建建工程和和提供劳劳务税务务处理（一）收收入确认认原则代建工程程和提供供劳务不不超过12个月月的，可可按合同同约定的的价款结结算日或或在合同同完工之之日确认认收入的的实现；；持续时间间超过12个月的的，可采采用完工工百分比比法按季季确认收收入的实实现。2006.5260七、代建建工程和和提供劳劳务税务务处理（二）完完工百分分比法○定义义：根据据合同完完工进度度同比例例确认收收入和费费用○完工进进度的确确定◎累计实实际发生生的成本本占合同同预计总总成本的的比例◎已经完完成的工工作量占占合同预预计总工工作量的的比例◎测量已已完成合合同工作作量2006.5260七、代建建工程和和提供劳劳务税务务处理（三）相相关收入入开发企业业在代建建工程、、提供劳劳务过程程中节省省的材料料、下脚脚料、报报废工程程或产品品的残料料等，如如按合同同规定留留归开发发企业所所有的，，应于实际取得得时按市场公公平成交交价确认认收入的的实现2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除（一）成成本费用用扣除的的原则（二）成成本费用用扣除的的主要项项目2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除（一）成成本费用用扣除原原则○权责发发生制原原则○合理性性原则○配比原原则○真实性性原则○合法性性原则○及时性性原则2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除（二）成成本费用用扣除的的主要项项目31号文文共列举举了14个项目目2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除第1项：：已销开开发产品品的计税税成本已实现可可售面积积×可售售面积单单位工程程成本○可售面面积建设部有有关明文文规定○单位工工程成本本成本对象象的平均均计税成成本成本对象象总成本本÷总可可售面积积2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除第2项：：计入开开发产品品成本中中的费用用○项目前期工程程费基础设施施建设费费公共配套套设施费费土地征用用及拆迁迁费建筑安装装工程费费开发间接接费用2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除○属于成成本对象象完工前前发生的的费用◎直接成成本直接接计入◎能分清清成本对对象的间间接成本本直接计计入◎不能分分清成本本对象的的间接成成本、共共同成本本按权责责发生的的原则配配比计入入配比原则则：按成成本对象象占地面面积、工工程概算算、可售售面积、、建筑面面积2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除○属于成本本对象完完工后发发生的费费用，2次分摊摊◎第1次次◎◎第2次已销开发发产品：：当期扣扣除已完工成成本对象象未销开发发产品：：销售时时扣除未完工成成本对象象2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除第3项：：应付费费用○凭合法法凭证计计算扣除除外部凭证证：发票票、合同同、司法法部门的的判决内部凭证证：自制制凭证○预提费费用除税税收另有有规定外外，不得得在税前前扣除2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的问问题第4项：：维修费费用○日常零零星的维维护、保保养、修修理等费费用○零星的的标准暂参照国国税发[2000]84号文文第三十十一的规规定执行行2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除第5项：：共用部部位、共共用设施施设备维维修基金金○已计入入销售收收入的维维修基金金于实际际移交时时扣扣除○代收代代缴的维维修基金金和预提提的维修修基金不不得扣扣除2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除第6项：：会所等等配套设设施建造造费用○按公共共配套设设施处理理非营利性性且产权权属于全全体业主主无偿赠与与地方政政府、公公用事业业单位○按建造造固定资资产处理理○按建造造开发产产品处理理2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除第7项：：邮电通通讯、学学校、医医疗设施施○出售的的，按销销售开发发产品处处理○出租的的，按固固定资产产处理○无偿赠赠与国家家有关业业务管理理部门的的，按配配套设施施进行处处理○有偿移交交国家有关关业务管管理部门门，取得得补偿的的，直接接抵扣建建设成本本2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除第8项：：售房部部、接待待处、样样板房建建设及装装修○能够单单独核算算成本，，按建造造固定资资产处理理○不能单单独核算算成本，，按建造造开发产产品2006.5260八、开发发产品成成本、费费用的扣扣除第9项:保证金金开发企业业为客户户（购房房人）向向银行按按揭贷款款提供保保证金（（担保金金），不不得从销销售收入入中减除除，也不不得作为为费用在在当期税税前扣除除，应至至实际发发生损失失时再据据实扣除除。2006.5260八、开开发产产品成成本、、费用用的扣扣除第10项：：新办办开发发企业业发生生的广广告费费、业业务宣宣传费费、业业务招招待费费其结算算期限限从取取得实实际销销售收收入年年度起起，前前后共共4年年。其其中向向后结结转期期限为为3年年。2006.5260八、开开发产产品成成本、、费用用的扣扣除第11项：：利息息○为为建造造开发发产品品借入入资金金而发发生的的符合合税收规规定的的借款款费用用：◎属于于成本本对象象完工工前发发生的的，应应配比比计入入成本本对象象◎属于于成本本对象象完工工后发发生的的，可可作为为财务务费用用直接接扣除除2006.5260八、开开发产产品成成本、、费用用的扣扣除○向金金融机机构统统一借借款后后转借借集团团内部部其他他企业业、单单位使使用的的借入方方出具具开发发企业业从金金融机机构取取得借借款的的证明文文件，支付付的利利息准准予按按税收收有关关规定定在税税前扣扣除2006.5260八、开开发产产品成成本、、费用用的扣扣除○自有有资金金借给给全资资企业业（包包括分分支机机构））和其其他关关联企企业的的借入资资金金金额超超过其其注册册资本本50％的的，超超过部部分的的利息息支出出，不不得在在税前前扣除除；未超过过部分分的利利息支支出，，准予予按金金融机机构同同类同同期贷贷款基基准利利率计计算的的数额额内税税前扣扣除。。2006.5260八、开开发产产品成成本、、费用用的扣扣除第12项：：土地地闲置置费因国家家无偿偿收回回土地地使用用权而而形成成的损损失，，可作作为财财产损损失由由开发发企业业按税税收规规定自自行在在税前前扣除除2006.5260八、开开发产产品成成本、、费用用的扣扣除第13项：：成本本对象象报废废和毁毁损损损失成本对对象整整体报报废或或毁损损，其其净损损失可可作为为非正常常财产损损失按按税收收规定定扣除除。2006.5260八、开开发产产品成成本、、费用用的扣扣除第14项：：折旧旧费用用开发企企业将将开发发产品品转作作固定定资产产的，，可按按税收收规定定扣除除折旧旧费用用未转作作固定定资产产的，，不得得扣除除折旧旧费用用2006.5260九、关关于征征收管管理问问题（一））税前前扣除除的管管理开发企企业在在年度度申报报纳税税时，，应对对涉及及报税税务机机关审审批或或备案案的税税前扣扣除项项目逐逐笔逐逐项进进行核核实。。未按规规定报报批或或备案案以及及手续续、资资料不不全的的（包括括不提提供税税务鉴鉴定报报告）），要及时时补办办有关关手续续、资资料，，否则则不得得在税税前扣扣除。。2006.5260九、关关于征征收管管理问问题（二））核定定征收收开发企企业出出现下下列情情形之之一的的，税税务机机关可可对其其以往应缴的的企业业所得得税按按核定定征收收方式式进行行征收收、管管理并并逐步步规范范。同同时按按《中中华人人民共共和国国税收收征收收管理理法》》等税税收法法律、、法规规的规规定进进行处处理，，但不不得事先规定开开发企企业的的所得得税按按核定定征收收方式式进行行征收收、管管理