XXXX年度桂林市与临桂新区房地产市场报告课件

传博地产·芭堤雅项目组2012年12月万象·芭堤雅2012年房地产市场回顾暨2013年市场预判传博地产·芭堤雅项目组万象·芭堤雅目录宏观市场PART1桂林市场PART2临桂市场PART3临桂市场特征PART4目录宏观市场PART1桂林市场PART2临桂市场PART3临宏观市场PART1宏观市场PART1温家宝7月7日常州调研—防止变相放松购房政策，要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策8月31日天津考察—巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求李克强7月14日湖北考察—继续实施保障性安居工程，帮助中低收入住房困难家庭解决基本住房问题8月21日北京考察—保质按期完成今年保障房建设任务，严格管理确保公平分配，完善配套形成有效供应中央7月31日中共中央政治局召开会议研究当前经济形势和经济工作：坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。根据对上面两个图表研究，我们可以看出，虽然相关领导与部门对楼市调控政策持续表态，但——政策·调控政策持续，未推出新政策一直没有实质加强调控政策措施出台！温家宝7月7日常州调研—防止变相放松购房政策，要把抑制房地解析：中共十八大报告关于转变经济发展方式、调整经济结构、保障和改善民生以及推动城乡发展一体化等的重大战略部署和改革设计，可以合力保障城乡居民人均收入倍增目标实现，为扩大居民消费奠定决定性基础。新领导班子：11月15日，习近平、李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽新一届中央政治局常委亮相，以习近平为总书记的新一届中央委员会以及新一届政府领导人的执政，将会影响我国未来五至十年的政治经济发展；将会影响房地产未来五至十年的历史发展。GDP增长至少7%：中央确定2020年居民收入倍增作为十八大的主要经济指标。如果要保证收入倍增，到2020年GDP平均每年需要保持在7%以上的发展速度。2012年GDP目标值为7.5%。面对急速下降的GDP，如果要保证7.18%，就必须对经济进行强有力的支持政策。——中国共产党十八大工作报告政策·十八大落幕，新领导班子，新发展目标解析：中共十八大报告关于转变经济发展方式、调整经济结构、保障新四化提出，城镇化进程是重点之一：加快完善社会主义市场经济体制和加快转变经济发展方式。坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。城镇化带来新需求：根据中国2020年城市化进程的目标值：未来十年中国城市化进程将新增城镇人口1.8亿，平均每年新增城镇人口仍在2000万人左右。若按人均30平米计算，未来十年至少新增50亿平方米以上的住房需求；每年新增6亿平方米的住房需求。未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。——中国共产党十八大工作报告2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，因为工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。——中国房地产业协会副会长朱中一政策·新四化提出，城镇化提出带来大量住宅需求新四化提出，城镇化进程是重点之一：加快完善社会主义市场经济体解析：李克强总理一直强调房地产的核心重点是保障房：中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化的进程。国家建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化建设，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。“十一五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套。对比2009-2011年，全国开工建设保障性安居工程住房达2100多万套（基本建成1100万套），保障性住房基本的年度目标是700万套，超过住房总额的1/3。“十二五”时期，全国城镇新建住房和保障性住房约6500万～7000万套，总建筑面积约50亿～55亿平方米。而“十一五”时期全国新建住宅约为37.68亿平方米。“十二五”时期全国城镇新建住房和保障性住房总量超过“十一五”的总量。——中国共产党十八大工作报告政策·重保障房，以保障房调节楼市解析：李克强总理一直强调房地产的核心重点是保障房：中国内需最调控政策：十八大报告里并没有提房地产市场调控，只是低调地提出：“过去五年，保障性住房建设加快推进；住房保障体系基本形成。未来的发展目标是，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”房产税：去年初上海和重庆开展房地产改革试点，今年8月国家税务总局组织税务系统工作人员学习房产税批量评估技术，这些都为房产税的进一步扩大试点奠定基础。今年9月国税总局政策法规司巡视员丛明表示，房产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在全国实施解析：随着城镇化的深入，房地产行业仍然是未来中国经济发展的重要支撑行业。新政府更多采用市场化方式调控房价，包括保障房、房产税等多种手段调控市场，将会对中国房地产市场产生深远影响。政策·十八大闭幕，未提及房产调控调控政策：十八大报告里并没有提房地产市场调控，只是低调地提出随着城镇化的深入，房地产行业仍然是未来中国经济发展的重要支撑行业。新政府更多采用市场化方式调控房价，包括保障房、房产税等多种手段调控市场，将会对中国房地产市场产生深远影响一方面，大量保障房的开工、建设及推出，将会对未来中国房地产市场造成冲击，房产税试点的深入，也将会对未来中国房地产市场造成影响。另一方面，市场化调节意味着温家宝政府时期的各类调控政策将逐步退出，限购政策、限贷政策或将放宽。政策·十八大小结随着城镇化的深入，房地产行业仍然是未来中国经济发展的重要支撑上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年的销售目标。与此同时，根据市场机构的统计，１１月全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。11月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月略有扩大，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅超出百城平均水平0.13个百分点，同比自今年1月开始下跌以来首次上涨。市场·房价上涨，成交喜人，楼市显著回暖上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房供应：1-10月,全国300个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)单月成交量仅2月高于去年同期成交：1-10月,全国300个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)单月成交量仅2月高于去年同期。成交价格：1-10月,全国300个城市住宅类用地,含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地,成交楼面均价除3、4、9、10月外均低于去年同期。溢价率：10月,全国300个城市土地平均溢价率为12%,较上月增加1个百分点,较去年同期增加7个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为15%,较上月增加3个百分点,较去年同期增加11个百分点。市场·土地市场火热，成交平稳，溢价率增高供应：1-10月,全国300个城市住宅类用地(含住宅用地及包据克尔瑞中国城市房地产风险排行榜数据显示，全国城市市场风险排名前五十位城市中无一例外是三四线城市。近半年，北上广深交易量持续增长，房价上升，地王不断，显示一二线城市对房地产的持续吸金能力增强。以“招保万金”为首的中国各大房企自2011年开始逐步调整投资方向，回归一二线城市，对三四线城市的投资仅限于土地消化周期、房价收入比相对均衡，新开工面积、土地出让面积及人均占地面积相对较小的部分城市的中心地块。市场·房地产投资由三四线城市回归一二线城市据克尔瑞中国城市房地产风险排行榜数据显示，全国城市市场风险排桂林市场PART2桂林市场PART2桂林市区供应与成交（万平米）2012年，桂林房地产市场出现了成交与供应倒挂的情况，成交面积超过新增供应面积。相较于去年全年44万㎡的成交量，今年截至至11月的成交量就已超过去年全年成交。这说明桂林市场出现显著回暖。概况·楼市回暖，市区成交量超过新增供应桂林市区供应与成交（万平米）2012年，桂林房地产市场出现了2012年，随着年中楼市的呈现回暖迹象，桂林也跟随楼市回暖的脚步，在7月份成交开始逐步回升，7月份更是创造了桂林市历年来单月成交的新纪录。9-11月的成交情况也一直较为平稳，未出现大起大落的情况。成交·半程发力，下半年成交处于平稳高位2012年，随着年中楼市的呈现回暖迹象，桂林也跟随楼市回暖的2012年桂林市区商品房价格走势从2012年1-9月份的商品房价格走势来看，除1月稍低之外，其余月份都较为平稳，在6100-6200元/㎡徘徊，而到了三季度，随着彰泰·睿城开盘，带动多个项目降价促销，使得商品房价格稍有回落；8月份，房价骤然增长，达到6500元/㎡的今年最高值；9、10、11月价格平稳，处全年高位。房价·房价平稳上涨2012年桂林市区商品房价格走势从2012年1-9月份的商品今年前11个月，桂林市七星区共成交房源2579套，片区均价居高不下，总体均价均已超过6000元/平方米，均价在6100-7200元/平方米之间徘徊；重点关注：目前片区单盘均价最高为彰泰·睿城，均价达8396元/平方米。睿城明年推货8亿，推货量为历史之最，目标均价8800元/平方米。明年彰泰新项目彰泰·春天预计年底推出，定位偏高。七星·成交量独占鳌头，七星成全市焦点今年前11个月，桂林市七星区共成交房源2579套，片区均价居今年前11个月，桂林市象山区共成交房源1051套，片区个盘均价差额较大，部分楼盘均价低于5000元/平方米，部分楼盘均价将近9000元/平方米，由于成交量不稳定，成交价格差异较大，导致片区整体均价起伏不定。进入7月以后，中心区几个高价项目推盘，带动楼市成交走势趋好，呈量价齐步上升的良好局面。象山·半程发力后劲足，片区整体量价齐升今年前11个月，桂林市象山区共成交房源1051套，片区个盘均今年前11个月，桂林市叠彩区共成交房源662套。叠彩区全年新盘稀少，仅广汇·桂林郡一个新项目入市，全区除桂林郡外，也只有广锦天·阳光叠彩一个项目有新货推出。片区房价差异较大，芦笛路四个项目的价格在6500-8000之间，而滨北阳光叠彩均价仅在5600元/平方米上下。叠彩·叠彩·广汇新盘入市，片区全年较为冷清今年前11个月，桂林市叠彩区共成交房源662套。叠彩·叠彩·今年前11个月，桂林市秀峰区共成交房源373套，相较各区均价而言，秀峰区整体均价稍显过高，最低均价也在6250元/平方米以上。由于片区在售新房货源较少，片区成交量也相应较少，其中，7月份为前11个月成交量最高的月份，也仅为60套。秀峰·片区货源较少，整体均价居高不下今年前11个月，桂林市秀峰区共成交房源373套，相较各区均价明年桂林楼主供货主要集中在三区四板块：高新板块：彰泰·睿城、彰泰·春天、兴进·上郡、冠泰·城国，四个项目总量接近2000套，总额超过18亿元。漓东板块：联发·旭景、冠城·华郡、冠泰·水晶城、中海·元居，四个项目推货总量预计超过1700套，总额超过10亿。滨北板块：国奥城、恒大·桂林广场、联发·乾景，三大项目推货总额预计不少于1300套，总额超过12亿。临桂新区：公园1号、兴汇城、彰泰·星城、凤凰城B区及花样年新推楼栋，五大项目推货总量预计接近3000套，总额超过13亿。·明年供货·四板块新老项目集中入市，供货剧增明年桂林楼主供货主要集中在三区四板块：·明年供货·四板块新老我市现阶段的城镇化率仅为42%，按照发展指标，至2020年，城镇化要达到60%，在八年内要提升18%，就会带来大量新增住宅需求。《桂林建设世界旅游城纲要》获批桂林经济社会发展上升为国家战略，纳入国家发展布局。2020年，桂林将成为世界一流山水观光休闲度假旅游目的地、国际旅游合作和文化交流的重要平台。要在2020年全面达到目标，城镇化进程必然得加快，住宅需求大大增加，桂林楼市迎来重大机遇机遇·政策利好，城镇化进程加快，住宅需求加大我市现阶段的城镇化率仅为42%，按照发展指标，至2020年，桂林市今年楼市显著回暖：从上述分析我们看到，桂林房地产市场无论供货量、成交量以及价格等几方面，相比2011年有了明显的回暖。桂林楼市迎来新机遇：《建设世界旅游城规划纲要》获国务院批复，城镇化进程指标明确，在此大号机遇下，桂林房地产未来将迎来发展新机遇。格局改变，板块竞争激烈：明年市区供货量剧增，滨北板块、高新板块、漓东板块与临桂新区重点项目总供应量超过8000套，各板块项目之间竞争激烈，板块之间客群将有分流，受城镇化进程利好影响，临桂新区将吸引更多县级客户。小结·桂林市今年楼市显著回暖：从上述分析我们看到，桂林房地产市场无临桂市场PART3临桂市场PART3老城区板块新十字街板块翻山底板块伴随去年花样年·花样城的强劲面世，以及今年花样年·麓湖国际、兴汇城、飞虎林居以及本项目，翻山底板块在临桂市场的地位越来越重要。2012年，新十字街板块占新区总量的50%以上，该区域仍旧是今年临桂市场的主战场。今年多个新盘入市，以花样年·麓湖国际，彰泰·公园1号，兴汇城等项目为首的品牌房企入市即成为新区焦点。概况·三大板块竞争激烈，新盘名盘众多老城区板块伴随去年花样年·花样城的强劲面世，以及今年花样年·彰泰、兴进等桂林老牌房企加入临桂第一梯队供需·供需处于高位，大盘名盘继续领跑·彰泰、兴进等桂林老牌房企加入临桂第一梯队供需·供需处于高位·产品·刚需产品是市场主流从左图我们可以看出，目前临桂新区在售的户型当中，以100-109㎡的三房最多，接下来是110-119㎡的三房和70-90的两房，这些户型都是刚需型产品。当前市场，刚需产品已超过总体供应量的60%。在临桂市场成交房源中，主要以刚需型产品为主。首先，90-109㎡紧凑型小三房与110-119㎡三房最为热销，共占市场成交总量的40%。其次，是刚需型两房，也占到总量的20%左右。·产品·刚需产品是市场主流从左图我们可以看出，目前临桂新区在目前临桂市场上的主要项目的均价在3700-4400之间，均价在4000元/㎡左右。房价·片区房价在4000上下目前临桂市场上的主要项目的均价在3700-4400之间，均价项目2012年余量2013年新推供应量预计2013年预计总供应量山水凤凰样年花样林匹克花园120650770兴汇城240500724彰泰公园一号35452487碧园集团80700780汇荣桂林桂林28500528精通伊顿国际200400600耀辉美好家园160400560其他80032004000合计1985810212071据不完全统计——2013年总供应量将继续增大，达到历年了最高峰，或将超过12000套！预判·2013年新区供货量继续加大项目2012年余量2013年新推供应量预计2013年预计总供项目位置预计推货备注彰泰·星城机场路大圆盘附近300彰泰临桂又一新项目慧佳·顺和苑秧一路（本项目旁）200顺鸿新项目不详不详内部消息精通·伊顿国际新龙路300今年主要内部团购，明年正式入市西城国阙人民路200中远项目虎山路不详建面5万多㎡华鼎新项目机场路（宜和云天旁）不详大城小院龙门路300不完全统计，明年或将有10个新项目入市！预判·新盘入市，分流情况严重项目位置预计推货备注彰泰·星城机场路大圆盘附近300彰泰临桂花样城麓湖国际社区飞虎林居随着项目率先交房，飞虎林居与麓湖国际也将于明年交房，翻山底板块进入了日趋成熟的阶段。花样城商业招商启动，商业配套将逐步完善，生活便利度将会逐渐提高，板块的居住价值将得以体现。随着板块的日趋成熟，板块也越来越受到客户的关注，客户到访的增多将对项目销售有很大帮助。但其他项目的日趋完善，也将使项目的成熟度受到影响，花样城项目于兴汇城项目对项目的影响最大。预判·翻山底板块日趋成熟，对项目有利有弊花样城麓湖国际社区飞虎林居随着项目率先交房，飞虎林居与麓湖国新区价值凸显，临桂倍受关注：临桂房地产市场地位越来越重要，随着彰泰、兴进等桂林老牌房企的入主，临桂新区的价值日益凸显。供需两相旺，市场热度不减：临桂市场今年供需相比去年又有了大幅上涨，供应量是市区的两倍，成交量更是远超市区。刚需是临桂市场主流：现今临桂楼市出现回暖，大量刚需客户关注临桂，选择临桂，未来临桂的发展将越来越好。明年市场更将激烈：2013年临桂市场供应量相比今年更大，陆续又将有众多项目入市，临桂市场的竞争越来越激烈。小结·新区价值凸显，临桂倍受关注：临桂房地产市场地位越来越重要，随临桂市场特征PART4临桂市场特征PART4版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。十一期间成交量汇总十一期间来访量汇总十一期间短短7天内仅新区9个盘共销售476套案场日接待50组总接待2780组客户·每月3000组常态到访量，他们是购买主力版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经本项目老城区板块

新十字街板块翻山底板块从前到后，每盘必看谁能先抓住他们，谁就胜出客户·客户消费习惯——扫街式购买本项目老城区板块从前到后，每盘必看客户·客户消费习惯——扫楼盘6月份7月份8月份9月10月11月凤凰城493508514472733521花样年花样城530430480485878478奥林匹克花园450460360373797384碧园印象桂林220260200240337230碧园香樟林210380120235309220汇荣桂林桂林150240180210538230单盘月均到访量约为350组热销大盘月均到访量500组个别盘最高月到访超800组本项目月均到访仅100组对手们如何达成如此高的到访量？客户·单盘月均到访350组楼盘6月份7月份8月份9月10月11月凤凰城49350851营销推广力度大，手段多，抢客开发节奏快速，销售配套跟进快展示先于销售，注重现场体验集中大量推货，推货衔接紧凑四大法宝特征·临桂市场四大制胜法宝营销推广力度大，手段多，抢客开发节奏快速，销售配套跟进快展示推货·供应量充足，推货衔接紧凑无间隔项目2012年供应总量2012销售量山水凤凰城950798花样年花样城1033863奥林匹克花园530410彰泰公园一号12651230碧园集团550470集中推货，每次推售至少200套推货衔接快，最快间隔不足一个月平均去化率达到80%推货·供应量充足，推货衔接紧凑无间隔项目2012年供应总量2开发·开发节奏快，销售配套跟进迅速花样年·麓湖国际社区开发进度4月5月6月7月8月项目面世参加房车节蓄客园林体验区、样板间呈现蓄客，开盘一期二期产品蓄客10月二期产品解筹开发节奏快，工程进度神速销售配套跟进迅速工程配合营销节点兴汇城开发进度表7月8月9月10月11月开始建设售楼部、主题完成，开始推广样板体验区完成园林体验区、样板间、售楼部开放，开始蓄客强势推广12月开盘开发·开发节奏快，销售配套跟进迅速花样年·麓湖国际社区开发进展示·展示先于销售，注重现场体验感花样年·麓湖国际社区园林展示先于销售中心开放沿街大面积广场，开阔、大气大尺度园林，环境优越样板间、销售中心同时开放展示·展示先于销售，注重现场体验感花样年·麓湖国际社区园林展示·展示先于销售，注重现场体验感项目入口大门雄伟，震撼强项目前广场开阔，大气大草地，大水景，优美景致展示·展示先于销售，注重现场体验感项目入口大门雄伟，震撼强园林景观精工铸造，品质高注重体验，展示先行工程配合销售节点导视完善，客户到访无障碍展示·展示先于销售，注重现场体验感园林景观精工铸造，品质高注重体验，展示先行工程配合销售节点导推货量大频高，保证有货可卖，客户有房可选工程进度快，建筑神速，项目日新月异展示现行，体验为王，品质过硬，保证客户满意度思考·工程、体验、品质为热销提供保障推货量大频高，保证有货可卖，客户有房可选工程进度快，建筑神速每月有3000组常态到访量，他们是购买主力把他们引到售楼部，就能达成平均10%成交各盘各出奇招，目的就是抢客他们的购买方式：扫街式买楼营销·营销力度大手段多，重点抢客，引客，拉客每月有3000组常态到访量，他们是购买主力把他们引到售楼部，版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。西城大道展示面+户外重点展示，吸引客户到访凤凰城——临桂市场的抢客专家营销·营销力度大手段多，重点抢客，引客，拉客其他售楼部门口派单+置业顾问跟进+楼车接送=成交率达20%版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经暖场/节点/促销/互动,每次互动200-400人成交率维持13%，小活动带来大回报凤凰城——临桂市场的抢客专家营销·营销力度大手段多，重点抢客，引客，拉客单位定向拓展、区县拓展、二手市场联动.多渠道资源拓展同步展开，月增20%到访，成交稳定暖场/节点/促销/互动,每次互动200-400人凤凰城——临版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。·大型活动树形象，中小型活动持续热场，高密集度的活动组合保持项目高曝光率；·品牌活动+促销活动+节点活动+双盘联动，主题多变、内容多样，保证持续到访量。营销·营销力度大手段多，重点抢客，引客，拉客版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。外场：广告加高炮,销售气氛渲染,临桂最强内场：热销气氛营造，流程规范，说辞有力流程：动线科学,管理规范,环环相扣,服务优营销·营销力度大手段多，重点抢客，引客，拉客价格：高于市场又不脱离市场,引领加迎合组合：价格玩花样,大跨度多层次价格体系促销：市场有3800的价格,他就有3800的货版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。价格：高于市场又不脱离市场,引领加迎合组合：价格玩花样,大跨度多层次价格体系促销：市场有3800的价格,他就有3800的货营销·营销力度大手段多，重点抢客，引客，拉客版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。凤凰城主动出击，花样年把自己塑造为临桂必看项目两者都对临桂常量到访异常重视，抢客截客各出奇招活动/价格/拓展/户外…到访不相上下,成交你追我赶思考·花样年与凤凰城营销手段各异，但殊途同归版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经小结·四大手段同时运用，达成热销供货量充足，推货频率快，主推刚需产品工程快速推进，规模化组团开发

强调现场体验感，注重展示面打造营销推广力度大手段多，抢客、引客、拉客热销小结·四大手段同时运用，达成热销供货量充足，推货频率快，主推通过以上对临桂市场主流项目的分析，我们可以看到，他们的热销不是轻易达成，是通过工程、体验、品质、营销等多方面的紧密配合提供良好的保障，在营销推广上更重点针对目标客户，采取“走出去，引进来”的策略，运用多种方式手段抢客、引客、拉客，达成高到访量，最终取得良好销量。相比之下，本项目今年因为种种原因，造成无货可卖的境地，导致销售成绩不甚理想。在2013年，本项目应总结经验，参考成功案例，在新的一年以全新面貌，积极应对，争取新的一年取得良好成绩！小结·通过以上对临桂市场主流项目的分析，我们可以看到，他们的热销不演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！传博地产·芭堤雅项目组2012年12月万象·芭堤雅2012年房地产市场回顾暨2013年市场预判传博地产·芭堤雅项目组万象·芭堤雅目录宏观市场PART1桂林市场PART2临桂市场PART3临桂市场特征PART4目录宏观市场PART1桂林市场PART2临桂市场PART3临宏观市场PART1宏观市场PART1温家宝7月7日常州调研—防止变相放松购房政策，要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策8月31日天津考察—巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求李克强7月14日湖北考察—继续实施保障性安居工程，帮助中低收入住房困难家庭解决基本住房问题8月21日北京考察—保质按期完成今年保障房建设任务，严格管理确保公平分配，完善配套形成有效供应中央7月31日中共中央政治局召开会议研究当前经济形势和经济工作：坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。根据对上面两个图表研究，我们可以看出，虽然相关领导与部门对楼市调控政策持续表态，但——政策·调控政策持续，未推出新政策一直没有实质加强调控政策措施出台！温家宝7月7日常州调研—防止变相放松购房政策，要把抑制房地解析：中共十八大报告关于转变经济发展方式、调整经济结构、保障和改善民生以及推动城乡发展一体化等的重大战略部署和改革设计，可以合力保障城乡居民人均收入倍增目标实现，为扩大居民消费奠定决定性基础。新领导班子：11月15日，习近平、李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽新一届中央政治局常委亮相，以习近平为总书记的新一届中央委员会以及新一届政府领导人的执政，将会影响我国未来五至十年的政治经济发展；将会影响房地产未来五至十年的历史发展。GDP增长至少7%：中央确定2020年居民收入倍增作为十八大的主要经济指标。如果要保证收入倍增，到2020年GDP平均每年需要保持在7%以上的发展速度。2012年GDP目标值为7.5%。面对急速下降的GDP，如果要保证7.18%，就必须对经济进行强有力的支持政策。——中国共产党十八大工作报告政策·十八大落幕，新领导班子，新发展目标解析：中共十八大报告关于转变经济发展方式、调整经济结构、保障新四化提出，城镇化进程是重点之一：加快完善社会主义市场经济体制和加快转变经济发展方式。坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。城镇化带来新需求：根据中国2020年城市化进程的目标值：未来十年中国城市化进程将新增城镇人口1.8亿，平均每年新增城镇人口仍在2000万人左右。若按人均30平米计算，未来十年至少新增50亿平方米以上的住房需求；每年新增6亿平方米的住房需求。未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。——中国共产党十八大工作报告2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，因为工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。——中国房地产业协会副会长朱中一政策·新四化提出，城镇化提出带来大量住宅需求新四化提出，城镇化进程是重点之一：加快完善社会主义市场经济体解析：李克强总理一直强调房地产的核心重点是保障房：中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化的进程。国家建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化建设，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。“十一五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套。对比2009-2011年，全国开工建设保障性安居工程住房达2100多万套（基本建成1100万套），保障性住房基本的年度目标是700万套，超过住房总额的1/3。“十二五”时期，全国城镇新建住房和保障性住房约6500万～7000万套，总建筑面积约50亿～55亿平方米。而“十一五”时期全国新建住宅约为37.68亿平方米。“十二五”时期全国城镇新建住房和保障性住房总量超过“十一五”的总量。——中国共产党十八大工作报告政策·重保障房，以保障房调节楼市解析：李克强总理一直强调房地产的核心重点是保障房：中国内需最调控政策：十八大报告里并没有提房地产市场调控，只是低调地提出：“过去五年，保障性住房建设加快推进；住房保障体系基本形成。未来的发展目标是，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”房产税：去年初上海和重庆开展房地产改革试点，今年8月国家税务总局组织税务系统工作人员学习房产税批量评估技术，这些都为房产税的进一步扩大试点奠定基础。今年9月国税总局政策法规司巡视员丛明表示，房产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在全国实施解析：随着城镇化的深入，房地产行业仍然是未来中国经济发展的重要支撑行业。新政府更多采用市场化方式调控房价，包括保障房、房产税等多种手段调控市场，将会对中国房地产市场产生深远影响。政策·十八大闭幕，未提及房产调控调控政策：十八大报告里并没有提房地产市场调控，只是低调地提出随着城镇化的深入，房地产行业仍然是未来中国经济发展的重要支撑行业。新政府更多采用市场化方式调控房价，包括保障房、房产税等多种手段调控市场，将会对中国房地产市场产生深远影响一方面，大量保障房的开工、建设及推出，将会对未来中国房地产市场造成冲击，房产税试点的深入，也将会对未来中国房地产市场造成影响。另一方面，市场化调节意味着温家宝政府时期的各类调控政策将逐步退出，限购政策、限贷政策或将放宽。政策·十八大小结随着城镇化的深入，房地产行业仍然是未来中国经济发展的重要支撑上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年的销售目标。与此同时，根据市场机构的统计，１１月全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。11月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月略有扩大，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅超出百城平均水平0.13个百分点，同比自今年1月开始下跌以来首次上涨。市场·房价上涨，成交喜人，楼市显著回暖上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房供应：1-10月,全国300个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)单月成交量仅2月高于去年同期成交：1-10月,全国300个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)单月成交量仅2月高于去年同期。成交价格：1-10月,全国300个城市住宅类用地,含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地,成交楼面均价除3、4、9、10月外均低于去年同期。溢价率：10月,全国300个城市土地平均溢价率为12%,较上月增加1个百分点,较去年同期增加7个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为15%,较上月增加3个百分点,较去年同期增加11个百分点。市场·土地市场火热，成交平稳，溢价率增高供应：1-10月,全国300个城市住宅类用地(含住宅用地及包据克尔瑞中国城市房地产风险排行榜数据显示，全国城市市场风险排名前五十位城市中无一例外是三四线城市。近半年，北上广深交易量持续增长，房价上升，地王不断，显示一二线城市对房地产的持续吸金能力增强。以“招保万金”为首的中国各大房企自2011年开始逐步调整投资方向，回归一二线城市，对三四线城市的投资仅限于土地消化周期、房价收入比相对均衡，新开工面积、土地出让面积及人均占地面积相对较小的部分城市的中心地块。市场·房地产投资由三四线城市回归一二线城市据克尔瑞中国城市房地产风险排行榜数据显示，全国城市市场风险排桂林市场PART2桂林市场PART2桂林市区供应与成交（万平米）2012年，桂林房地产市场出现了成交与供应倒挂的情况，成交面积超过新增供应面积。相较于去年全年44万㎡的成交量，今年截至至11月的成交量就已超过去年全年成交。这说明桂林市场出现显著回暖。概况·楼市回暖，市区成交量超过新增供应桂林市区供应与成交（万平米）2012年，桂林房地产市场出现了2012年，随着年中楼市的呈现回暖迹象，桂林也跟随楼市回暖的脚步，在7月份成交开始逐步回升，7月份更是创造了桂林市历年来单月成交的新纪录。9-11月的成交情况也一直较为平稳，未出现大起大落的情况。成交·半程发力，下半年成交处于平稳高位2012年，随着年中楼市的呈现回暖迹象，桂林也跟随楼市回暖的2012年桂林市区商品房价格走势从2012年1-9月份的商品房价格走势来看，除1月稍低之外，其余月份都较为平稳，在6100-6200元/㎡徘徊，而到了三季度，随着彰泰·睿城开盘，带动多个项目降价促销，使得商品房价格稍有回落；8月份，房价骤然增长，达到6500元/㎡的今年最高值；9、10、11月价格平稳，处全年高位。房价·房价平稳上涨2012年桂林市区商品房价格走势从2012年1-9月份的商品今年前11个月，桂林市七星区共成交房源2579套，片区均价居高不下，总体均价均已超过6000元/平方米，均价在6100-7200元/平方米之间徘徊；重点关注：目前片区单盘均价最高为彰泰·睿城，均价达8396元/平方米。睿城明年推货8亿，推货量为历史之最，目标均价8800元/平方米。明年彰泰新项目彰泰·春天预计年底推出，定位偏高。七星·成交量独占鳌头，七星成全市焦点今年前11个月，桂林市七星区共成交房源2579套，片区均价居今年前11个月，桂林市象山区共成交房源1051套，片区个盘均价差额较大，部分楼盘均价低于5000元/平方米，部分楼盘均价将近9000元/平方米，由于成交量不稳定，成交价格差异较大，导致片区整体均价起伏不定。进入7月以后，中心区几个高价项目推盘，带动楼市成交走势趋好，呈量价齐步上升的良好局面。象山·半程发力后劲足，片区整体量价齐升今年前11个月，桂林市象山区共成交房源1051套，片区个盘均今年前11个月，桂林市叠彩区共成交房源662套。叠彩区全年新盘稀少，仅广汇·桂林郡一个新项目入市，全区除桂林郡外，也只有广锦天·阳光叠彩一个项目有新货推出。片区房价差异较大，芦笛路四个项目的价格在6500-8000之间，而滨北阳光叠彩均价仅在5600元/平方米上下。叠彩·叠彩·广汇新盘入市，片区全年较为冷清今年前11个月，桂林市叠彩区共成交房源662套。叠彩·叠彩·今年前11个月，桂林市秀峰区共成交房源373套，相较各区均价而言，秀峰区整体均价稍显过高，最低均价也在6250元/平方米以上。由于片区在售新房货源较少，片区成交量也相应较少，其中，7月份为前11个月成交量最高的月份，也仅为60套。秀峰·片区货源较少，整体均价居高不下今年前11个月，桂林市秀峰区共成交房源373套，相较各区均价明年桂林楼主供货主要集中在三区四板块：高新板块：彰泰·睿城、彰泰·春天、兴进·上郡、冠泰·城国，四个项目总量接近2000套，总额超过18亿元。漓东板块：联发·旭景、冠城·华郡、冠泰·水晶城、中海·元居，四个项目推货总量预计超过1700套，总额超过10亿。滨北板块：国奥城、恒大·桂林广场、联发·乾景，三大项目推货总额预计不少于1300套，总额超过12亿。临桂新区：公园1号、兴汇城、彰泰·星城、凤凰城B区及花样年新推楼栋，五大项目推货总量预计接近3000套，总额超过13亿。·明年供货·四板块新老项目集中入市，供货剧增明年桂林楼主供货主要集中在三区四板块：·明年供货·四板块新老我市现阶段的城镇化率仅为42%，按照发展指标，至2020年，城镇化要达到60%，在八年内要提升18%，就会带来大量新增住宅需求。《桂林建设世界旅游城纲要》获批桂林经济社会发展上升为国家战略，纳入国家发展布局。2020年，桂林将成为世界一流山水观光休闲度假旅游目的地、国际旅游合作和文化交流的重要平台。要在2020年全面达到目标，城镇化进程必然得加快，住宅需求大大增加，桂林楼市迎来重大机遇机遇·政策利好，城镇化进程加快，住宅需求加大我市现阶段的城镇化率仅为42%，按照发展指标，至2020年，桂林市今年楼市显著回暖：从上述分析我们看到，桂林房地产市场无论供货量、成交量以及价格等几方面，相比2011年有了明显的回暖。桂林楼市迎来新机遇：《建设世界旅游城规划纲要》获国务院批复，城镇化进程指标明确，在此大号机遇下，桂林房地产未来将迎来发展新机遇。格局改变，板块竞争激烈：明年市区供货量剧增，滨北板块、高新板块、漓东板块与临桂新区重点项目总供应量超过8000套，各板块项目之间竞争激烈，板块之间客群将有分流，受城镇化进程利好影响，临桂新区将吸引更多县级客户。小结·桂林市今年楼市显著回暖：从上述分析我们看到，桂林房地产市场无临桂市场PART3临桂市场PART3老城区板块新十字街板块翻山底板块伴随去年花样年·花样城的强劲面世，以及今年花样年·麓湖国际、兴汇城、飞虎林居以及本项目，翻山底板块在临桂市场的地位越来越重要。2012年，新十字街板块占新区总量的50%以上，该区域仍旧是今年临桂市场的主战场。今年多个新盘入市，以花样年·麓湖国际，彰泰·公园1号，兴汇城等项目为首的品牌房企入市即成为新区焦点。概况·三大板块竞争激烈，新盘名盘众多老城区板块伴随去年花样年·花样城的强劲面世，以及今年花样年·彰泰、兴进等桂林老牌房企加入临桂第一梯队供需·供需处于高位，大盘名盘继续领跑·彰泰、兴进等桂林老牌房企加入临桂第一梯队供需·供需处于高位·产品·刚需产品是市场主流从左图我们可以看出，目前临桂新区在售的户型当中，以100-109㎡的三房最多，接下来是110-119㎡的三房和70-90的两房，这些户型都是刚需型产品。当前市场，刚需产品已超过总体供应量的60%。在临桂市场成交房源中，主要以刚需型产品为主。首先，90-109㎡紧凑型小三房与110-119㎡三房最为热销，共占市场成交总量的40%。其次，是刚需型两房，也占到总量的20%左右。·产品·刚需产品是市场主流从左图我们可以看出，目前临桂新区在目前临桂市场上的主要项目的均价在3700-4400之间，均价在4000元/㎡左右。房价·片区房价在4000上下目前临桂市场上的主要项目的均价在3700-4400之间，均价项目2012年余量2013年新推供应量预计2013年预计总供应量山水凤凰样年花样林匹克花园120650770兴汇城240500724彰泰公园一号35452487碧园集团80700780汇荣桂林桂林28500528精通伊顿国际200400600耀辉美好家园160400560其他80032004000合计1985810212071据不完全统计——2013年总供应量将继续增大，达到历年了最高峰，或将超过12000套！预判·2013年新区供货量继续加大项目2012年余量2013年新推供应量预计2013年预计总供项目位置预计推货备注彰泰·星城机场路大圆盘附近300彰泰临桂又一新项目慧佳·顺和苑秧一路（本项目旁）200顺鸿新项目不详不详内部消息精通·伊顿国际新龙路300今年主要内部团购，明年正式入市西城国阙人民路200中远项目虎山路不详建面5万多㎡华鼎新项目机场路（宜和云天旁）不详大城小院龙门路300不完全统计，明年或将有10个新项目入市！预判·新盘入市，分流情况严重项目位置预计推货备注彰泰·星城机场路大圆盘附近300彰泰临桂花样城麓湖国际社区飞虎林居随着项目率先交房，飞虎林居与麓湖国际也将于明年交房，翻山底板块进入了日趋成熟的阶段。花样城商业招商启动，商业配套将逐步完善，生活便利度将会逐渐提高，板块的居住价值将得以体现。随着板块的日趋成熟，板块也越来越受到客户的关注，客户到访的增多将对项目销售有很大帮助。但其他项目的日趋完善，也将使项目的成熟度受到影响，花样城项目于兴汇城项目对项目的影响最大。预判·翻山底板块日趋成熟，对项目有利有弊花样城麓湖国际社区飞虎林居随着项目率先交房，飞虎林居与麓湖国新区价值凸显，临桂倍受关注：临桂房地产市场地位越来越重要，随着彰泰、兴进等桂林老牌房企的入主，临桂新区的价值日益凸显。供需两相旺，市场热度不减：临桂市场今年供需相比去年又有了大幅上涨，供应量是市区的两倍，成交量更是远超市区。刚需是临桂市场主流：现今临桂楼市出现回暖，大量刚需客户关注临桂，选择临桂，未来临桂的发展将越来越好。明年市场更将激烈：2013年临桂市场供应量相比今年更大，陆续又将有众多项目入市，临桂市场的竞争越来越激烈。小结·新区价值凸显，临桂倍受关注：临桂房地产市场地位越来越重要，随临桂市场特征PART4临桂市场特征PART4版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。十一期间成交量汇总十一期间来访量汇总十一期间短短7天内仅新区9个盘共销售476套案场日接待50组总接待2780组客户·每月3000组常态到访量，他们是购买主力版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归传博地产公司所有，未经本项目老城区板块

新十字街板块翻山底板块从前到后，每盘必看谁能先抓住他们，谁就胜出客户·客户消费习惯——扫街式购买本项目老城区板块从前到后，每盘必看客户·客户消费习惯——扫楼盘6月份7月份8月份9月10月11月凤凰城493508514472733521花样年花样城530430480485878478奥林匹克花园450460360373797384碧园印象桂林220260200240337230碧园香樟林210380120235309220汇荣桂林桂林150240180210538230单盘月均到访量约为350组热销大盘月均到访量500组个别盘最高月到访超800组本项目月均到访仅100组对手们如何达成如此高的到访量？客户·单盘月均到访350组楼盘6月份7月份8月份9月10月11月凤凰城49350851营销推广力度大，手段多，抢客开发节奏快速，销售配套跟进快展示先于销售，注重现场体验集中大量推货，推货衔接紧凑四大法宝特征·临桂市场四大制胜法宝营销推广力度大，手段多，抢客开发节奏快速，销售配套跟进快展示推货·供应量充足，推货衔接紧凑无间隔项目2012年供应总量2012销售量山水凤凰城950798花样年花样城1033863奥林匹克花园530410彰泰公园一号12651230碧园集团550470集中推货，每次推售至少200套推货衔接快，最快间隔不足一个月平均去化率达到80%推货·供应量充足，推货衔接紧凑无间隔项目2012年供应总量2开发·开发节奏快，销售配套跟进迅速花样年·麓湖国际社区开发进度4月5月6月7月8月项目面世参加房车节蓄客园林体验区、样板间呈现蓄客，开盘一期二期产品蓄客10月二期产品解筹开发节奏快，工程进度神速销售配套跟进迅速工程配合营销节点兴汇城开发进度表7月8月9月10月11月开始建设售楼部、主题完成，开始推广样板体验区完成园林体验区、样板间、售楼部开放，开始蓄客强势推广12月开盘