投资性房地产的基本特征

投资性房地产

1.掌握投资性房地产的确认和初始计量2.掌握投资性房地产后续计量及其会计处理3.掌握投资性房地产处置的会计处理

学习目标12/17/20221一、投资性房地产定义及特征

（一）投资性房地产的定义

投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。第一节投资性房地产的特征与范围12/17/20222投资性房地产的特征

1、投资性房地产是一种经营性活动。

投资性房地产的主要形式——是出租建筑物、出租土地使用权，其实质上属于让渡资产使用权行为。

投资性房地产的另一种形式——是持有并准备增值后转让的土地使用权。

2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为经营用场所的房地产和房地产企业用于销售的房地产。3、投资性房地产有两种计量模式。12/17/20223

二、投资性房地产的范围

（一）属于投资性房地产的项目

1、已出租的土地使用权

——是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

以经营方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。12/17/20224

2、持有并准备增值后转让的土地使用权

——是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置的土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也不属于投资性房地产。3、已出租的建筑物

——是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。12/17/20225

注意：（1）用于出租的建筑物——是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。（2）已出租的建筑物——是企业已经与其他方签订租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物，企业计划出租的建筑物但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。12/17/20226

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供保安、维修等相关辅助服务——所提供的其他服务在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产。12/17/20227

（二）不属于投资性房地产的项目

（1）自用房地产

——即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。

◆企业出租给本企业职工居住的宿舍——即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。

◆企业拥有并自行经营的旅馆饭店——不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。

12/17/20228

2、作为存货的房地产——是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。12/17/20229（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产

1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理——用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产。12/17/2022102、企业将建建筑物出租并并按出租协议议向承租人提提供保安和维维修等其他服服务——所提供的其他他服务在整个个协议中不重重大的，可以以将该建筑物物确认为投资资性房地产；；所提供的其其他服务在整整个协议中如如为重大的，，该建筑物应应视为企业的的经营场所，，应当确认为为自用房地产产。3、关联企业业之间租赁房房地产的———出租方应将出出租的房地产产确定为投资资性房地产。。但在编制合合并报表时，，应将其作为为企业集团的的自用房地产产。12/12/202211一、投资性房房地产的的确认和和初始计计量(一)投资性房房地产的的确认条条件将某个项项目确认认为投资资性房地地产，首首先应符符合投资资性房地地产的概概念，其其次要同同时满足足下列条条件：（1）与与该投资资性房地地产相关关的经济济利益很很可能流流入企业业；（2）该该投资性性房地产产的成本本能够可可靠地计计量。第二节投投资性性房地产产的确认认和初始始计量12/12/202212(二)投投资性房房地产的的确认时时点1、出租租的土地地使用权权、出租租的建筑筑物——确认时点点为租赁赁期开始始日。2、持有有并准备备增值后后转让的的土地使使用权——确认认时点为为企业将将自用土土地使用用权停止止自用，，明确用用于资本本增值后后转让的的日期。。12/12/202213（三）投投资性房房地产的的确认和和初始计计量初始计量量——投资性房房地产应应当按照照成本进进行初始始计量。。后续计计量———企业通通常应应当采采用成成本模模式对对投资资性房房地产产进行行后续续计量量，企业只只有存存在确确凿证证据表表明投投资性性房地地产的的公允允价值值能够够持续续可靠靠取得得的，，才可可以采采用公公允价价值模模式对对投资资性房房地产产进行行后续续计量量。◆同一企企业只只能采采用一一种模模式对对所有有投资资性房房地产产进行行后续续计量量，不不得同同时采采用两两种计计量模模式。。12/12/202214◆企业一一旦选选择采采用公公允价价值模模式，，就应应当对对其所所有的的投资资性房房地产产均采采用公公允价价值模模式进进行后后续计计量。。采用公公允价价值模模式计计量应应同时时满足足的两两个条条件：：（1））投资资性房房地产产所在在地有有活跃跃的房房地产产交易易市场场；（2））企业业能够够从活活跃的的房地地产交交易市市场上上取得得同类类或类类似房房地产产的市市场价价格及及其他他相关关信息息，从从而对对投资资性房房地产产的公公允价价值作作出合合理的的估计计。12/12/2022151、、外外购购投投资资性性房房地地产产的的确确认认和和初初始始计计量量外购购房房地地产产————只有有在在购购入入的的同同时时开开始始出出租租，才才能能作作为为投投资资性性房房地地产产加加以以确确认认。。外购购的的土土地地使使用用权权和和建建筑筑物物————按照照取取得得时时的的实实际际成成本本进进行行初初始始计计量量。。其实实际际成成本本包包括括购购买买价价款款、、相相关关税税费费和和可可直直接接归归属属于于该该资资产产的的其其他他支支出出。。12/12/202216采用用成成本本模模式式计计量量的的会会计计处处理理：：借：：投投资资性性房房地地产产贷：：银银行行存存款款采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的会会计计处处理理：：借：：投投资资性性房房地地产产————成成本本贷：：银银行行存存款款◆企业业购购入入的的房房地地产产，，部部分分用用于于投投资资、、部部分分自自用用———用用于于投投资资的的部部分分应应当当予予以以单单独独确确认认。。按各各部部分分的的公公允允价价值值占占公公允允价价值值总总额额的的比比例例进进行行分分配配，，或或按按各各部部分分面面积积所所占占比比例例进进行行分分配配。。12/12/202217【例例题题1··单单选选题题】】2007年年1月月1日日，，甲甲公公司司购购入入一一幢幢建建筑筑物物用用于于出出租租，，取取得得的的增增值值税税专专用用发发票票上上注注明明的的价价款款为为100万万元元，，增增值值税税额额为为17万万元元。。款款项项以以银银行行存存款款支支付付。。购购入入该该建建筑筑物物发发生生的的谈谈判判费费用用为为0.2万万元元，，差差旅旅费费为为0.3万万元元。。该该投投资资性性房房地地产产的的入入账账价价值值（（））万万元元。。A.100B.117C.117.5D.100.5【答答案案】】B12/12/2022182、、自自行行建建造造投投资资性性房房地地产产企业业自自行行建建造造或或开开发发活活动动完完成成后后用用于于出出租租的的房房地地产产属属于于投投资资性性房房地地产产。。但但只有有在在自自行行建建造造或或开开发发活活动动完完成成的的同同时时开开始始出出租租————才能能将将自自行行建建造造或或开开发发活活动动完完成成的的房房地地产产确确认认为为投投资资性性房房地地产产。。自行行建建造造投投资资性性房房地地产产的成成本本————由建建造造该该项项资资产产达达到到预预定定可可使使用用状状态态前前所所发发生生的的所所有有必必要要支支出出构构成成，，包包括括土土地地开开发发费费、、建建筑筑成成本本、、安安装装成成本本、、应应予予资资本本化化的的借借款款费费用用、、支支付付的的其其他他费费用用和和分分摊摊的的间间接接费费用用等等。。建造造过过程程中中发发生生的的非非正正常常损损失失————直接接计计入入当当期期损损益益。。12/12/202219采用用成成本本模模式式计计量量的的会会计计处处理理：：借：：投投资资性性房房地地产产贷：：在在建建工工程程或或开开发发产产品品无形形资资产产————土土地地使使用用权权采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的会会计计处处理理：：借：：投投资资性性房房地地产产————成成本本贷：：在在建建工工程程或或开开发发产产品品无形形资资产产————土土地地使使用用权权12/12/2022203、、非非投投资资性性房房地地产产转转换换为为投投资资性性房房地地产产的的确确认认的的初初始始计计量量（1））自自用用房房地地产产或或存存货货的的房房地地产产转转为为出出租租————应当当在在租租赁赁期期开开始始日日确确认认为为投资资性性房房地地产产。（2））自自用用土土地地使使用用权权转转为为持持有有准准备备增增值值后后转转让让的的土土地地使使用用权权————在自自用用土土地地使使用用权权停停止止自自用用且且管管理理当当局局形形成成转转换换决决议议的的时时点点确确认认为为投资资性性房房地地产产。12/12/2022214、、非非货货币币性性资资产产交交换换、、债债务务重重组组等等取取得得的的投投资资性性房房地地产产的的成成本本———应当当分分别别按按照照《《企企业业会会计计准准则则第第7号号————非非货货币币性性资资产产交交换换》》、、《《企企业业会会计计准准则则第第12号号————债债务务重重组组》》的的有有关关规规定定确确定定。。12/12/202222二、、与与投投资资性性房房地地产产有有关关的的后后续续支支出出（一一））资资本本化化的的后后续续支支出出与投投资资性性房房地地产产有有关关的的后后续续支支出出，，满足足投投资资性性房房地地产产确确认认条条件件的的————应应当当计计入入投投资资性性房房地地产产成成本本；；会计计处处理理如如下下：：12/12/2022231、、采采用用成成本本模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产（1））转转入入改改良良或或装装修修时时：：借：：在在建建工工程程投资资性性房房地地产产累累计计折折旧旧（（摊摊销销））贷：：投投资资性性房房地地产产（2））发发生生改改良良或或装装修修支支出出时时：：借：：在在建建工工程程贷：：银银行行存存款款等等（3））改改良良或或装装修修完完成成时时：：借：：投投资资性性房房地地产产贷：：在在建建工工程程12/12/2022242、、采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产（1））转转入入改改良良或或装装修修时时：：借：：在在建建工工程程贷：：投投资资性性房房地地产产————成成本本———公公允允价价值值变变动动（2））发发生生改改良良或或装装修修支支出出时时：：借：：在在建建工工程程贷：：银银行行存存款款等等（3））改改良良或或装装修修完完成成时时：：借：：投投资资性性房房地地产产————成成本本贷：：在在建建工工程程12/12/202225（二）费用化化的后续支出出与投资性房地地产有关的后后续支出，不满足投资性性房地产确认认条件的———应当在发生生时计入当期期损益（其他他业务成本））。会计处理如下下：借：其他业务务成本贷：银行存款款12/12/202226第二节投投资性房地产产的后续计量量企业通常应当采用成本本模式对投资性房地地产进行后续续计量，在满满足特定条件件的情况下可采用公允价价值模式对投资性房地地产进行后续续计量。但同一企业只只能采用一种种模式对所有有投资性房地地产进行后续续计量，不得得同时采用两两种计量模式式。12/12/202227一、采用成本本模式进行后后续计量投资资性房地产（一）采用成成本模式进行行后续计量的的建筑物按固定资产的的有关规定进进行后续计量量，按期（月月）计提折旧旧，存在减值值迹象的，按按照资产减值值的有关规定定处理。（二）采用成成本模式进行行后续计量土土地使用权按无形资产的的有关规定进进行后续计量量，按期（月月）摊销，存存在减值迹象象的，按照资资产减值的有有关规定处理理。12/12/202228【例题2·单单选题】某企业投资性性房地产采用用成本计量模模式。2007年1月1日购入一幢幢建筑物用于于出租。该建建筑物的成本本为270万万元，预计使使用年限为20年，预计计净残值为30万元。采采用直线法计计提折旧。2007年应应该计提的折折旧额为（））万万元。A.12B.20C.11D.10【答案】C12/12/202229【例题3·单单选题】企业采用成本本模式计量的的投资性房地地产，且投资资性房地产不不属于企业的的主营业务，，按期计提折折旧或进行摊摊销，应该借借记的科目是是（））。A.其他业业务成本B.管理费费用C.制造费费用D.营业外外支出【答案】A12/12/202230二、采用公允允价值模式进进行后续计量量的投资性房房地产（一）采用公公允价值模式式计量的条件件企业只有存在在确凿证据表表明投资性房房地产的公允允价值能够持持续可靠取得得的，才可以以采用公允价价值模式对投投资性房地产产进行后续计计量。企业一旦选择择采用公允价价值计量模式式，就应当对对其所有的投投资性房地产产均采用公允允价值模式进进行后续计量量。12/12/202231（二）会计处处理采用公允价值模式式后续计量的，，不对投资性性房地产计提折旧旧或进行摊销销，应当以资资产负债表日日投资性房地产的的公允价值为为基础调整其其账面价值，，公允价值与原账账面价值之间间的差额计入入当期损益（公允价值变动损损益）。会计处理如下下：借：投资性房房地产——公公允价值变动动贷：公允价值值变动损益12/12/202232◆投资性房地产产取得的租金金收入——确认为其他业业务收入。投资性房地产产若属于企业业主营业务的的——应通过“主营营业务收入””和“主营业业务成本”科科目核算相关关的损益。12/12/202233三、投资资性房地地产的后后续计量量模式的的变更企业对投投资性房房地产的的计量模模式一经经确定，，不得随随意变更更。成本模式式转为公公允价值值模式的的，应当当作为会会计政策策变更处处理。将计量模模式变更更时公允允价值与与账面价价值的差差额，调调整期初初留存收收益。已采用公公允价值值模式计计量的投投资性房房地产，，不得从公公允价值值模式转转为成本本模式。。12/12/202234成本模式式转为公公允价值值模式的的会计处处理借：投资资性房地地产———成本投资性房房地产累累计折旧旧投资性房房地产减减值准备备贷：投资资性房地地产利润分配配——未未分配利利润盈余公积积12/12/202235第四节投投资资性房地地产的转转换和处处置一、投资资性房地地产的转转换（一）房房地产转转换形式式和转换换日房地产转转换———是指房地地产因用用途发生生改变而而对房地地产进行行的重新新分类。。12/12/2022361、房地地产转换换形式：：（1）投投资性房房地产开开始自用用；（2）作作为存货货的房地地产，改改为出租租；（3）自自用土地地使用权权停止自自用，改改用于赚赚取租金金或资本本增值；；（4）自自用建筑筑物停止止自用，，改为出出租。12/12/2022372、转换换日的确确定（1）投投资性房房地产开开始自用用——转换日为为房地产产达到自自用状态态，企业业开始将将房地产产用于生生产商品品、提供供劳务或或者经营营管理的的日期。。（2）作为存存货的房地产产改为出租，，或者自用建建筑物或土地地使用权停止止自用改为出出租——转换日应当为为租赁期开始始日。（3）自用土土地使用权停停止自用，改改用于资本值值——转换日为自用用土地使用权权停止自用后后确定用于资资本增值的日日期。12/12/202238（二）投资性性房地产转换换为自用的房房地产1、采用成本本模式计量投投资性房地产产转换为自用用的房地产———应将房地产转转换前的账面面余额作为转转换后的入账账价值。借：固定资产产（或无形资资产）投资性房地产产累计折旧投资性房地产产减值准备贷：投资性房房地产累计折旧固定资产（或或无形资产））减值准备12/12/202239【例题4·单单选题】某企业的投资资性房地产采采用成本计量量模式。2007年1月月1日，该企企业将一项投投资性房地产产转换为固定定资产。该投投资性房地产产的账面余额额为100万万元，已提折折旧20万元元，已经计提提的减值准备备为10万元元。该投资性性房地产的公公允价值为75万元。转转换日固定资资产的入账价价值为（））万元元。A.100B.80C.70D.75【答案】C12/12/2022402、采用公允允价值模式计计量的投资性性房地产转换换为自用房地地产——应当以其转换换当日的公允允价值作为自自用房地产的的账面价值，，公允价值与与原账面价值值的差额计入当期期损益（公允允价值变动损损益）。借：固定资产产、无形资产产（公允价值值）贷：投资性房房地产——成成本——公允价值值变动公允价值变动动损益12/12/202241（三）非投资资性房地产转转为投资性房房地产1、采用成本本模式计量的的投资性房地地产（1）作为存存货的房地产产转为投资性性房地产——按存货在在转换日的账账面价值作为为投资性房地地产的入账价价值借：投资性房房地产存货跌价准备备贷：开发产品品12/12/202242（2）自用房房地产转为投投资性房地产产——按自用房地产的的账面余额结结转借：投资性房房地产累计折旧（摊摊销）固定资产（无无形资产）减减值准备贷：固定资产产（无形资产产）投资性房地产产累计折旧投资性房地产产减值准备12/12/2022432、采用公允允价值模式对对投资性房地地产进行后续续计量会计处理原则则投资性房地产产——按照转换当日日的公允价值值计价；转换当日的公公允价值小于原账面价值的的——其差额计入当当期损益；转换当日的公公允价值大于原账面价值的的——其差额计入所所有者权益（（资本公积———其他资本本公积），处置时转入其其他业务收入入。12/12/202244（1））作作为为存存货货的的房房地地产产转转为为投投资资性性房房地地产产转换换当当日日的的公公允允价价值值小小于于原原账账面面价价值值的的借：：投投资资性性房房地地产产————成成本本存货货跌跌价价准准备备公允允价价值值变变动动损损益益（（差差额额））贷：：开开发发产产品品转换换当当日日的的公公允允价价值值小小于于原原账账面面价价值值的的借：：投投资资性性房房地地产产————成成本本存货货跌跌价价准准备备贷：：开开发发产产品品资本本公公积积————其其他他资资本本公公积积12/12/202245（2））自自用用的的房房地地产产转转换换为为投投资资性性房房转换换当当日日的的公公允允价价值值小小于于原原账账面面价价值值的的借：：投投资资性性房房地地产产————成成本本累计计折折旧旧（（摊摊销销））固定定资资产产（（无无形形资资产产））减减值值准准备备公允允价价值值变变动动损损益益贷：：固固定定资资产产（（无无形形资资产产））12/12/202246转换换当当日日的的公公允允价价值值大于于原账账面面价价值值的的借：：投投资资性性房房地地产产————成成本本累计计折折旧旧（（摊摊销销））固定定资资产产（（无无形形资资产产））减减值值准准备备贷：：固固定定资资产产（（无无形形资资产产））资本本公公积积————其其他他资资本本公公积积◆处置置投投资资性性房房地地产产时时，，将将““资资本本公公积积————其其他他资资本本公公积积””转转入入处处置置当当期期损损益益（（其其他他业业务务收收入入））。。12/12/202247【例例题题5··单单选选题题】】某企企业业的的投投资资性性房房地地产产采采用用公公允允价价值值计计量量模模式式。。2007年年1月月1日日，，该该企企业业将将一一项项固固定定资资产产转转换换为为投投资资性性房房地地产产。。该该固固定定资资产产的的账账面面余余额额为为100万万元元，，已已提提折折旧旧20万万元元，，已已经经计计提提的的减减值值准准备备为为10万万元元。。该该投资资性性房房地地产产的公公允允价价值值为为75万万元元。。转转换换日日投投资资性性房房地地产产的的入入账账价价值值为为（（））万万元元。。A.100B.80C.70D.75【答答案案】】D12/12/202248二、、投投资资性性房房地地产产的的处处置置当投投资资性性房房地地产产被被处处置置，，或或者者永永久久退退出出使使用用且且预预计计不不能能从从其其处处置置中中取取得得经经济济利利益益时时，，应应当当终终止止确确认认该该项项投投资资性性房房地地产产。。企业业出出售售、、转转让让、、报报废废投投资资性性房房地地产产或或者者发发生生投投资资性性房房地地产产毁毁损损，，应当当将将处处置置收收入入扣扣除除其其账账面面价价值值和和相相关关税税费费后后的的金金额额计计入入当当期期损损益益。12/12/202249（一）采用用成本模式式计量的投投资性房地地产的处置置出售、转让让按成本模模式计量的的投资性房房地产——实际收到的的处置收入入计入其他他业务收入入；处置投投资性房地地产的账面面价值计入入其他业务务成本。（1）借：：银行存款款（处置收收入净额））贷：其他业业务收入（2）借：：其他业务务成本投资性房地地产累计折折旧投资性房地地产减值准准备贷：投资性性房地产12/12/202250报废废、、毁毁损损的的投投资资性性房房地地产产（1））发发生生时时：：借：：待待处处理理财财产产损损溢溢投资资性性房房地地产产累累计计折折旧旧投资资性性房房地地产产减减值值准准备备贷：：投投资资性性房房地地产产（2））结结转转净净损损失失：：借：：其其他他业业务务成成本本贷：：待待处处理理财财产产损损溢溢12/12/202251（二二））采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产的的处处置置出售售、、转转让让按按成成本本模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产（1））借借：：银银行行存存款款（（处处置置收收入入净净额额））贷：：其其他他业业务务收收入入（2））借借：：其其他他业业务务成成本本贷：：投投资资性性房房地地产产————成成本本———公公允允价价值值变变动动12/12/202252（3））借借：：公公允允价价值值变变动动损损益益（累累计计公公允允价价值值变变动动））贷：：其其他他业业务务收收入入（4））借借：：资资本本公公积积————其其他他资资本本公公积积（转转换换中中形形成成的的））贷：：其其他他业业务务收收入入12/12/202253报废废、、毁毁损损的的投投资资性性房房地地产产（1））发发生生时时：：借：：待待处处理理财财产产损损溢溢贷：：投投资资性性房房地地产产————成成本本———公公允允价价值值变变动动12/12/202254（2））结结转转净净损损失失：：借：：其其他他业业务务成成本本贷：：待待处处理理财财产产损损溢溢（3））借借：：公公允允价价值值变变动动损损益益（累累计计公公允允价价值值变变动动））贷：：其其他他业业务务收收入入（4））借借：：资资本本公公积积————其他他资资本本公公积积（转转换换中中形形成成的的））贷：：其其他他业业务务收收入入12/12/202255【例题题6··计计算算题题】甲公公司司有有关关投投资资性性房房地地产产的的业业务务资资料料如如下下：：（1））20××1年年1月月10日日，，购购入入一一块块土土地地使使用用权权，，支支付付价价款款及及相相关关税税费费计计2000万万元元，，土土地地使使用用权权的的使使用用年年限限为为50年年（（假假定定甲甲公公司司按按年年采采用用直直线线法法进进行行摊摊销销））。。（2））20××2年年1月月1日日，，甲甲公公司司在在此此土土地地上上自自行行建建造造一一栋栋办办公公楼楼，，购购入入工工程程物物资资一一批批，，增增值值税税专专用用发发票票上上注注明明的的买买价价为为400万万元元，，增增值值税税额额为为68万万元元，，工工程程物物资资已已验验收收入入库库。。（3））工工程程领领用用全全部部工工程程物物资资，，同同时时领领用用本本公公司司生生产产的的产产品品一一批批，，该该批批产产品品的的实实际际成成本本为为40万万元元，，税税务务部部门门核核定定的的计计税税价价格格为为50万万元元，，适适用用的的增增值值税税税税率率为为17%。。（4））应应付付工工程程人人员员应应付付工工资资及及福福利利