大工20春《房地产估价》离线大作业参考答案

大工20春《房地产估价》离线大作业学习中心：学姓号：名：作业提交：大作业上交时文件名写法为：[姓名奥鹏卡号学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点上交即可。如下图所示。注意事项：独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！4个题目中任选1题直接在题3个题目）（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）和条件、市场比较法估价的操作步骤等。（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。答：一、市场比较法的基本理论1、市场比较法含义市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与在估价时的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。较法。采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。2、市场比较法的原理及其条件较法进行房地产价格评估要具备以下条件：1）充裕、可靠的市场交易资料。2）市场资料与待估房地产具有相关性。3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本-致。4）交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件。3.市场比较法的适用范围及对象产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。不适用的情况：---没有房地产交易的地方。一-在农村等房地产交易较少的地区。一-某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑。-难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等。易。4.市场比较法操作运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：①交易实例的收集；②可比实例的选取；③建立价格比较基础；④交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。二、市场比较法具体应用为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了表。在表中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外，假设2000年1月1日人民币与美元的市场汇价为年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨2000年3月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降资料评估该商品住宅在2000年9月12000年9月1日的正常市场价格如下。（1）计算公式采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。基本公式如下：（3）计算评估结果民币）=（4550.9+4393.43+4877.83）/3=4607.39（元/m2）二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（20分）等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这-因素的影响极大。最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是-种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是-一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一~波三折，富有生命力，为世人瞩目。也可以说，房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中扮演着越来越重要的角色。.揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也建筑物部分。起来，才能真正为社会服务，从而提高自己的实际动手能力和独立思考的能力。心，有了更加明确的努力方向和新的动力。题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）的操作步骤等。（2）收益法具体应用（50分）个估价过程，并得出估价结果。题目三：成本法及其应用（1）成本法的基本理论（30分）的操作步骤等。（2）成