旅游投资与招商

第十四章

旅游投资与招商

第一节旅游投资一、旅游投资1．投资与旅游投资投资是为了获得未来的价值（可能是不确定的）而牺牲一定的现在价值的行为。投资者通过现在支出一定的现金，而在未来的某一时间可能得到更多的收益。2．企业投资的两个属性与旅游投资的特殊性两个共同的性质：即收益延时与难以预测的风险。旅游投资相对于其他企业投资而言，收益延时的时限更长些，其投资的风险性更高些。

二、旅游投资的特点1．旅游投资的整体性与跨行业性旅游业的综合性决定了旅游业是一个跨行业的产业体系，具有跨行业的综合性与复杂性。旅游业主要涉及游憩行业（如景区、景点、游乐场所等）、服务接待行业（如宾馆、饭店、会议、会展等）、营销行业（如商务获得、媒介广告）、交通行业（如公路、铁路、航空、水运）、生产加工行业（如商品加工、副食品加工、艺术品加工等）、建设行业（如园林绿化、生态恢复等）、咨询行业等。这一特点就决定了旅游投资的跨行业性。2．旅游投资的风险和机遇并存性一般而言，社会和谐，政局稳定，经济发展迅速、平稳，旅游业整体投资风险就小，回收快，尤其是旅游设施设备投资，风险比较小。

3．旅游投资的高耗资性旅游投资的高耗资性主要体现在投资主体项目的豪华性。由于旅游投资项目的综合性、复杂性、服务性，以及旅游产品的巨大创意空间，所以旅游投资属于高耗资项目。

4．旅游投资的持续性鉴于旅游投资的综合性、复杂性，所以旅游投资的投入与回报都是持续的。由于旅游地和旅游资源的原始性，旅游投资首先要对交通道路和集散场所（旅游可进入性）进行投入，随后投资旅游服务接待设施（宾馆、饭店），这是游客进入旅游区的基本条件。有了旅游者进入，其他旅游项目才可能投资，例如游乐设施，休闲设施，购物场所等。第二节旅游投资环境一、投资环境及其构成要素1．投资环境*（P317）投资环境（Investment

climate）指投资对象在进行投资时，面临且影响投资行为的自然、经济、科技、管理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。对投资环境内涵的认识，大致经历了三个阶段的认识过程：（1）最早的“七通一平”观点；通电、通水、通道、通航、通电讯、通地下水道、通煤气管道、平整土地等。

（2）外部“物质环境”观点；投资环境是指与投资活动有关的一切外部条件。将投资看作主体，而把环境看成是客体，并把投资环境分为两大部分：自然物质环境与社会物质环境。

（3）投资地域“情况和条件”观点。（P318）所谓环境，总是相对于某项中心事物而言的，是中心事物周围的情况和条件。投资环境则是指作用于资本投资行为的所有外部影响和力量的总和。

2．投资环境系统及其构成要素(P318-319)（1）投资环境三大系统及其要素自然物质环境、社会政治环境、经济市场环境。（2）旅游投资环境六大系统及其要素行政环境、经济环境、公共服务环境、法制环境、社会文化环境、自然地理环境三大环境系统基本环境条件环境要素自然物质环境自然条件区位条件特征、地形地貌特征、地理位置及气候、自然资源基础设施交通运输、邮电通讯、能源供应、其他设施社会政治环境政治环境政权稳定性、社会经济制度变革风险、社会治安、政策连续性法律环境法制稳定性、法律完备性、仲裁公正性社会环境社会意识形态、风俗习惯及文化、科技教育、管理体制及行政效率经济市场环境经济发展国民生产总值、经济增长率、劳动生产率国经济地位国际地位、国内地位市场体系商品市场、资金市场、劳动力市场技术市场产业结构三大产业比例、轻重工业比例、技术结构二、投资环境评估体系1．投资环境评估指标体系的构建投资环境的评估直接关系到投资项目的科学性、客观性、准确性与可靠性，关系到能否为决策部门提供一个量化的、具有可操作性的依据。考虑原则或因素：（1）指标体系的全面性与简洁性；投资环境指标的全面性并不等于庞杂，要尽可能选取具有典型性和代表性的因素，尤其是影响社会、经济、生态环境和投资总体战略布局的关键因素，从而体现出简洁性。（2）科学性与系统性；投资环境系统中的每一个指标都应具有确定的、科学的深刻内涵。指标系统的建立应该根据投资环境本身和经济社会发展的内在联系，依据投资环境评价与统计指标系统理论和原则来确定。指标选择要具体、可靠和实用，能够客观、公正、全面、科学地反映区域投资环境的本质和规律性。在选择和确定具体指标时，要综合考虑投资环境的整体性、动态性和系统性。

（3）可对比性；构建指标系统应该借鉴和吸取国内外的研究成果和经验，进行国内不同地区的对比和国际比较，进行动态对比。（4）可操操作性性。投资环环境系系统评评估指指标应应该具具有实实用性性和可可行性性，指指标数数据的的选择择、获获得和和计算算，必必须立立足于于现有有统计计年鉴鉴或文文献资资料，，并采采取国国际认认可或或国内内通行行的统统计口口径，，指标标含义义必须须明确确，便便于有有效进进行定定量分分析和和评估估。2、投资资环境境评估估指标标系统统（教材材：P322-323）衡量投投资环环境好好坏的的指标标系统统主要要是描描述该该系统统中各各个子子系统统发展展变化化的状状况。。三、投投资环环境评评估方方法1．宏观观层面面的投投资环环境评评价主要考考虑选选择一一个国国家或或者区区域进进行投投资。。选择投投资国国家，，国外外学者者提出出的投投资环环境等等级评评分法法、冷冷热比比较法法、体体制评评估法法等均均属于于此类类。2．微观观层面面的投投资环环境评评价主要是是针对对自然然、经经济、、技术术、环环境等等条件件的个个性要要求选选择和和构建建评价价指标标体系系常用的的方法法有：：（1）专家家决策策法——根据所所选场场址特特征指指标值值进行行评判判和加加权；；（2）匹配配法——根据用用户需需求和和候选选场址址之间间的最最佳匹匹配程程度选选址；；（3）层次次分析析法——在可能能性选选择中中运用用层次次分析析法来来确定定最优优场址址。四、中中国旅旅游投投资环环境1．中国国旅游游投资资的现现状（1）旅游游投资资成效效显著著全国绝绝大多多数省省、市市、自自治区区将旅旅游业业确立立为支支柱产产业、、重点点产业业，调调动了了各方方面投投资旅旅游的的积极极性。。（2）投资资主体体多元元化国家对对旅游游业实实施““国家家、地地方、、部门门、集集体、、个体体一起起上，，自力力更生生和利利用外外资一一起上上”的的方针针（3）旅游游投资资风险险加大大已从““低投投入、、高产产出””模式式向““高投投入、、高风风险、、高产产出””模式式转变变。2．中国国旅游游投资资的问问题（1）投资资结构构不合合理主要表表现在在：①①重旅旅游服服务业业投入入，轻轻旅游游资源源的开开发和和保护护；②②重旅旅游接接待服服务设设施建建设，，轻旅旅游基基础设设施建建设；；③重重住宿宿设施施建设设，轻轻其他他接待待服务务设施施投入入；④④重短短期经经济效效益，，轻资资源的的深层层次开开发。。（2）投资资决策策不科科学投资的的盲目目性；；企业业的组组织结结构不不健全全，没没有建建立对对投资资者的的决策策行为为进行行监控控、检检查、、激励励和惩惩处的的机制制；多多头管管理、、缺乏乏统一一规划划；；造成成资金金的巨巨大浪浪费，，有的的诱发发出一一系列列的短短期行行为，，破坏坏了旅旅游景景区的的自然然景观观和人人文景景观。。（3）单纯纯倚重重直接接投资资旅游业业与资资本市市场的的结合合较为为松散散，没没有形形成依依赖自自身的的资本本运作作和外外部资资金投投入产产出的的良性性循环环和自自主发发展。。3．优化化我国国旅游游投资资宏观观环境境的对对策（1）建立立健全全旅游游投资资引导导机制制①制定定统一一的旅旅游投投资规规划，，成立立旅游游项目目资金金库，，确立立优先先发展展项目目，保保证重重点项项目的的优先先开发发；②②建立立适应应市场场经济济特点点的投投资引引导机机制，，采用用协调调、引引导、、规划划和其其他间间接性性政策策工具具等手手段，，引导导社会会资金金流向向合理理区域域和合合理项项目方方面，，避免免社会会资金金的过过于集集中或或分散散；③③发挥挥政府府的监监管职职能，，对旅旅游企企业和和旅游游开发发公司司的投投资行行为进进行监监督管管理。。（2）调整整投资资结构构首先，，通过过有效效的引引导和和管理理，促促进旅旅游投投资地地区间间和旅旅游产产业结结构间间的平平衡。。第二二，注注重专专项旅旅游产产品的的发展展。如如农业业观光光、工工业旅旅游、、会展展旅游游、生生态旅旅游以以及度度假旅旅游产产品，，适应应家庭庭度假假、城城郊度度假、、滑雪雪温泉泉旅游游度假假区、、海滨滨度假假、乡乡间度度假、、周末末度假假和节节日度度假的的产品品等。。（3）开拓拓融资资渠道道首先，，建立立委托托招商商中介介机构构。其其次，，建立立旅游游产业业发展展基金金。第第三，，充分分利用用资本本市场场。（4）促进进旅游游投资资外部部环境境的综综合改改善首先，，观念念要创创新。。其次次，完完善相相关政政策和和法律律法规规。4．中国国大陆陆区域域投资资环境境评估估（略略）第三节节旅旅游游投资资项目目一、旅旅游投投资项项目组组成类类别1．直接接投资资项目目与相相关投投资项项目直接投投资项项目实实际上上是一一种旅旅游专专项投投资项项目，，即指指直接接投资资于旅旅游业业的专专项投投资项项目，，如景景区景景点、、旅行行社和和旅游游人才才培训训。真真正的的直接接项目目并不不多。。2．优先先项目目、重重点项项目与与一般般项目目优先投投资项项目——主要指指我国国旅游游业发发展优优先投投资的的项目目，是是各级级旅游游行业业管理理部门门和计计划部部门根根据我我国旅旅游业业发展展的趋趋势和和第十十个五五年计计划的的安排排研究究确定定的。。重点投投资项项目——可以这这样认认为，，优先先发展展的投投资项项目绝绝大多多数是是重点点投资资项目目，但但是有有些项项目在在规划划中是是重点点项目目，由由于目目前各各种环环境和和条件件还不不成熟熟，不不能优优先投投资开开发。。3．国债债项目目与招招商项项目国债投投资项项目——中国旅旅游业业国债债投资资项目目，本本着政政府引引导和和支持持基础础设施施建设设的原原则，，由政政府通通过发发行国国债改改善投投资环环境，，营造造适宜宜的资资金投投入的的氛围围。招商投投资项项目——招商投投资项项目是是项目目规划划与设设计部部门或或单位位，根根据自自己项项目的的性质质、建建设规规模等等确定定投资资资金金，采采取优优惠政政策吸吸引外外资或或其他他资金金来投投资的的项目目。二、旅旅游区区投资资项目目种类类1．旅游游区内内旅游游投资资项目目直接投投资项项目实实际上上是一一种旅旅游专专项投投资项项目，，即指指直接接投资资于旅旅游业业的专专项投投资项项目，，如景景区景景点、、旅行行社和和旅游游人才才培训训。2．旅游游区相相关投投资项项目相关项项目是是与旅旅游业业关系系密切切的其其他项项目，，例如如交通通业、、购物物中心心或超超市。。旅游相相关项项目主主要涉涉及基基础设设施和和社会会项目目类。。3．旅游游区旅旅游相相关行行业投投资项项目旅游区区内旅旅游相相关行行业划划主要要有八八类：：游憩憩行业业、接接待行行业、、营销销行业业、交交通行行业、、建设设行业业、生生产行行业、、商业业行业业、旅旅游智智业（（表14－8）。。三、、旅旅游游投投资资项项目目评评价价体体系系1．中中国国旅旅游游投投资资项项目目评评价价体体系系见教教材材表表14-9，共共17项（1）自自然然与与人人文文资资源源评评价价；；（（2）投投资资环环境境评评价价；；（3）市市场场基基础础评评价价；；（（4）产产品品策策划划评评价价；；（5）营营销销模模式式评评价价；；（（6）场场址址选选择择与与建建设设条条件件评评价价；；（7）设设计计与与建建筑筑方方案案比比选选评评价价；；（（8）设设施施选选型型评评价价；；（9）文文物物、、环环境境保保护护及及安安全全的的影影响响评评价价；；（10）投投资资估估算算与与投投资资分分期期评评价价；；（11）融融资资方方案案评评价价；；（（12）财财务务指指标标与与收收益益回回报报评评价价；；（13）人人力力资资源源开开发发评评价价；；（（14）资资本本与与管管理理构构架架评评价价；；（15）风风险险分分析析与与规规避避对对策策评评价价；；（16）商商业业模模式式与与投投资资价价值值总总评评价价；；（（17）社社会会效效益益评评价价。。2．世世界界银银行行倡倡导导的的社社会会评评价价1984年世世界界银银行行首首次次要要求求““社社会会性性评评估估””应应该该成成为为进进行行项项目目可可行行性性研研究究的的一一部部分分。。投投资资评评价价已已经经从从单单一一的的经经济济评评价价发发展展到到经经济济、、技技术术、、环环境境和和社社会会等等方方面面的的评评价价，，项项目目决决策策考考虑虑次次序序为为：：社社会会评评价价、、生生态态环环境境评评价价、、经经济济与与财财务务评评价价、、管管理理评评价价、、技技术术评评价价。。关关于于社社会会评评估估主主要要有有4个方方面面的的内内容容，，社会会评评价价类类别别指指标标与与参参数数社会会公公平平评评价价指指标标：：利利益益相相关关者者收收入入提提高高程程度度及及差差异异程程度度、、基尼尼系系数数、、恩恩格格尔尔系系数数、、公公众众参参与与度度、、就就业业率率（如如女女就就业业率率））、、社社会会保保障障率率、、民民族族、、性性别别公公正正程度度、、贫贫困困人人口口数数。。社会会公公正正评评价价指指标标：：信信息息公公正正程程度度、、教教育育机机会会、、资资源源获获得得、、就就业权权、、性性别别公公正正等等。。项目目与与所所在在地地区区指指标标：：不不同同利利益益群群体体对对项项目目的的态态度度及及参参与与程程度度、、的互互适适性性评评价价地地区区文文化化状状况况对对项项目目的的适适应应程程度度等等可持持续续性性发发展展评评价价人人力力资资源源建建设设、、机机构构能能力力建建设设、、科科技技贡贡献献率率、、创新新能能力力指指数数、、信信息息化化水水平平指指数数、、社社会会成成本本等等。。四、、旅旅游游投投资资项项目目评评价价方方法法1．返返本本法法返本本法法是是通通过过计计算算一一项项旅旅游游投投资资项项目目投投产产后后所所产产生生的的税税后后利利润润总总和和等等于于该该项项目目初初始始投投资资额额时时所所需需年年限限的的方方法法，，也也称称为为返返本本期期法法。。这种种方方法法主主要要是是计计算算投投资资所所需需要要的的返返本本期期的的长长短短，，如如果果每每年年的的净净现现金金效效益益量量相相等等，，可可用用每每年年净净现现金金效效益益量量除除以以净净现现金金投投资资量量，，即即可可得得到到返返本本期期。。如如果果每每年年的的净净现现金金效效益益量量不不等等，，就就需需要要用用推推算算的的方方法法求求返返本本期期，，一一般般也也可可通通过过计计算算年年均均净净现现金金效效益益量量来来推推算算。。2．净净现现值值法法净现现值值等等于于投投资资方方案案未未来来预预期期收收益益总总现现值值减减去去投投资资费费用用后后的的余余额额。。3．内内部部投投资资回回收收率率法法内部部投投资资回回收收率率是是指指投投资资方方案案的的未未来来预预期期净净效效益益与与投投资资费费用用之之差差等等于于零零时时的的利利息息率率或或贴贴现现率率。。如如投投资资方方案案的的内内部部投投资资回回收收率率大大于于企企业业或或上上级级主主管管部部门门规规定定的的最最小小投投资资回回收收率率，，则则投投资资方方案案可可取取，，否否则则就就应应拒拒绝绝。。4．利利润润指指数数法法利润润指指数数法法是是用用单单位位投投资资所所获获得得的的净净现现金金效效益益来来比比较较投投资资方方案案经经济济效效果果的的方方法法。。第四四节节旅旅游游投投资资与与招招商商引引资资一、、投投资资与与招招商商投资资就是是投投入入资资金金。。投投资资是是指指企企业业家家选选择择适适宜宜于于自自身身利利益益、、适适合合于于本本企企业业特特色色的的项项目目，，有有能能力力完完成成该该项项目目而而投投入入资资金金，，创创造造商商机机，，发发展展企企业业，，获获得得更更大大经经济济效效益益。。旅旅游游投投资资就就是是把把资资金金投投到到旅旅游游业业上上。。一一般般是是指指企企业业或或者者财财团团把把自自己己的的资资金金投投到到有有望望在在未未来来获获得得利利益益的的地地区区或或者者项项目目上上。。招商商则是是指指缺缺少少资资金金或或贫贫困困的的地地区区为为了了发发展展本本地地的的经经济济，，制制定定优优惠惠政政策策，，予予以以方方便便条条件件，，吸吸引引外外部部资资金金来来本本地地兴兴办办实实业业，，也也就就是是吸吸引引投投资资。。旅旅游游区区招招商商是是指指把把自自己己的的项项目目公公布布于于众众，，凭凭借借自自己己的的环环境境优优势势、、资资源源特特色色、、社社会会环环境境和和政政策策优优惠惠等等吸吸引引国国外外企企业业、、国国内内或或者者境境内内企企业业来来本本地地投投入入资资金金，，兴兴办办产产业业。。二、投资资导向和和项目投资导向向主要针针对国民民经济发发展情况况，结合合各个行行业制定定的投资资指导性性目录，，鼓励商商家投资资的项目目，也是是投资的的方向。。旅游投资资导向多多数是与与客源市市场关系系密切的的度假、、休闲、、娱乐、、景点景景区开发发、各类类运动项项目（如如水上、、海滨、、湖滨、、沙滩等等）、宾宾馆、酒酒店、餐餐饮、旅旅游工艺艺品开发发、旅游游食品等等项目。。近几年年来比较较重视的的生态旅旅游（自自然生态态、农业业生态、、人文生生态等））项目、、观光型型农业、、种植业业、养殖殖业等。。三、旅游游业投资资方式1．中外合合资经营营由国外地地区的公公司、企企业和其其他经济济组织或或个人，，共同经经营、共共担风险险、共享享利润，，合资者者可以用用现金出出资，也也可用建建筑物、、厂房、、机器设设备或其其他物料料、工业业产权、、专有技技术、场场地使用用权等出出资，作作为各自自投资的的股份，，并按照照注册资资本比例例分配收收益。2．中外合合作经营营即契约式式合营，，合作各各方的责责任、权权利、义义务，由由各方通通过协议议、合同同加以规规定。一般做法法是：由由中方使使用者提提供土地地使用权权，劳动动力和劳劳动服务务或现有有可利用用的房屋屋、设备备、材料料等，在在平等互互利的条条件下，，商定适适当的管管理方式式和利润润分配方方式与比比例（外外国投资资者的投投资一般般不得低低于合作作企业注注册资本本25%）。合作经营营企业与与合资的的主要区区别在于于：它不不一定用用货币计计算55股份，也也不一定定按股份份比例分分配收益益，而是是按协议议的投资资方式和和分配比比例来分分配收益益。3．外商独独资经营营凡国外或或境外地地区公司司、企业业、其他他经济组组织或个个人，以以全部来来自中国国境外的的资金举举办的企企业，称称为外资资企业，，即由外外商独资资经营。。不包括括外国的的企业和和其他经经济组织织在中国国的分支支机构。。企业所所获利润润全部归归外国投投资者所所有。4．补偿贸贸易是由外国国提供设设备及技技术，同同时承担担购买中中方一定定数量的的出口产产品，设设备与技技术的借借款可以以分期付付还，经经中外双双方协商商一致，，购买进进口设备备技术的的借款，，除经批批准可以以利用进进口设备备技术直直接生产产的产品品来偿还还，还可可以以其其它产品品偿还。。5．BOT、BOO、BOOT投资模式式BOT即“Build-

Operate––Transfer”（建设一一一经营营一一移移交）。。BOO即“Build-

Own––

Operate””（建设一一一拥有有一一经经营）。。BOOT即“Build-

OwnOperate

–Transfer””（

建设设一一拥拥有一一一经营一一一转让让）。6．关于““1+X+Y”模式（见见下页））BOT即“Build-

Operate––Transfer”（建设一一一经营营一一移移交）。。在标准的的BOT方式中，，

私人人财团或或国外财财团自己己融资来来设计、、建设基基础设施施项目。。BOO即“Build-

Own––

Operate””（建设一一一拥有有一一经经营）。。承包商根根据政府府赋予的的特许权权，建设设并经营营某项产产业项目目，但是是并不将将此项基基础产业业项目移移交给公公共部门门。BOOT即“Build-

OwnOperate

–Transfer””（

建设设一一拥拥有一一一经营一一一转让让）。则是私人人合伙或或某国际际财团融融资建设设基础产产业项目目，项目目建成后后，在规规定的期期限内拥拥有所有有权并进进行经营营，期满满后将项项目移交交给政府府。6．关于“1+X+Y”模式关于“1+X+Y”，其中1是指一家家大型专专业投资资商。相相对垄断断核心资资源；X是多家独独立项目目投资商商，Y是广泛参参与的社社会投资资者。”1＋X＋Y“就是招商商引入一一家大型型专业投投资商为为主体，，进行总总体目的的地商业业化运营营；招商商引资一一批大中中型投资资企业，，对更多多的项目目进行开开发；发发动广大大中小投投资人，，最大程程度的调调动社会会资金形形成三个个层次全全面推进进的社会会资金投投入局面面。关于“BOT、BOO、BOOT”和“1+X+Y”解释BOT即“Build-

Operate––Transfer”（建设一一一经营营一一移移交）BOO即“Build-

Own––

Operate””（建设一一一拥有有一一经经营）BOOT即“Build-

Own-Operate––Transfer”（

建设设一一拥拥有一一一经营一一一转让让）关于“1+X+Y”，其中：：1是指一家家大型专专业投资资商。相相对垄断断核心资资源；X是多家独独立项目目投资商商，Y是广泛参参与的社社会投资资者。“1＋X＋Y”就是招商商引入一一家大型型专业投投资商为为主体，，进行总总体目的的地商业业化运营营。四、投资资程序与与招商形形式1．中外合合资、合合作经营营企业审审批程序序（1）项目建建议书（2）审批可可行性研研究报告告（3）审批合合同、章章程（4）申领批批准书（5）申领营营业执照照2．举办外外商独资资企业投投资程序序外商独资资企业投投资需要要提交的的材料主主要有以以下四类类：（1）审批立立项（2）审批章章程（3）申领批批准书（4）申领营营业执照照3．招商引引资形式式与方法法招商引资资可以通通过贸易易洽谈会会、展销销会、博博览会、、促销会会，各类类文化节节，网上上发布信信息和项项目等进进行。我国每年年都有关关于旅游游项目的的招商引引资活动动，参加加会议和和网上发发布信息息都需要要有介绍绍自己的的文字材材料和图图片，现现在也有有电视、、报纸广广告、光光盘宣传传材料等等。但是是不论哪哪种形式式都需要要科学、、准确地地宣传自自己。【案例2则】（内容形形式略有有不同））作业：论论述题结合下面面的案例例，自己己写一份份招商引引资书案例1．中国五五台山佛佛教文化化博物馆馆建设项项目一、项目目单位：：山西省省五台山山风景名名胜区人人民政府府二、项目目概况：：中国五五台山佛佛教文化化博物馆馆，总体体布局按按照明清清时期的的皇城布布置进行行复原，，该项目目的建设设是挖掘掘佛教文文化内涵涵，突出出佛教文文化主题题，提高高佛教圣圣地品位位的一个个重要举举措，是是争创外外汇收入入的一个个重要项项目，市市场前景景十分看看好，已已完成项项目可行行性研究究。三、建设设规模及及内容：：总建筑面面积7225平方米，，其中，，中区2092平方米，，左区712平方米，，右区712平方米，，前区549平方米，，后区1000平方米，，配套设设施2160平方米。。四、建设设地址及及条件：：该项目目选址：：山西省省五台山山旅游区区菩萨顶顶山脚下下。交通通便利，，水、电电、暖、、通讯及及其它配配套设施施齐全。。五、投资资估算及及其来源源：项目目总投资资7882万元人民民币，其其中：拟拟引资7382万元人民民币，自自筹500万元人民民币。项目建设设期：二二年。六、经济济效益：：年营业业收入2156万元，年年利润956万元；投投资利税税率17.64%；投资内内部收益益率：税税前17.77%，税后13.03%；投资回回收期：：8.24年(含基建期期)七、合作作方式：：合资、、合作、、股份制制八、联系系方式：：联系人人：罗荣荣华联联系系地址：：山西省省五台山山风景名名胜区人人民政府府邮编：030000；电话话例2．山西永永济鹳雀雀楼景区区开发建建设项目目一、项目目名称：：山西永永济鹳雀雀楼旅游游景区开开发建设设项目二、项目目单位：：山西永永济灌雀雀楼旅游游有限公公司三：建设设内容：：景区规规划为““四区，，十二点点”的空空间结构构，规划划面积3300亩。四、投资资概算：：灌雀楼楼景区总总投资概概算为2.9亿元人民民币，其其中：景景区基础础设施投投资概算算为9606万元，主主楼及其其他景点点建设投投资为19294万元。五、发展展前景：：灌雀楼楼我国四四大历史史文化名名楼之一一，又是是我国北北方黄河河沿岸唯唯一的标标志性建建筑，位位于秦、、晋、豫豫黄河金金三角区区域，具具有独特特的地理理优势和和品牌优优势，发发展潜力力巨大，，市场前前景广阔阔。六、效益益预测：：灌雀楼楼景区在在一期工工程全部部完成后后，游客客规模将将以每年年30%的速度增增长，建建设期以以后，相相对上年年的游客客规模将将增长50%，以后按按20%的速度稳稳步递增增。在景景区初步步建设完完成的2008年接待游游客将达达到60.84万人次。。七、合作作方式：：联合开开发、资资产置换换、经营营权和开开发权拍拍卖、独独资开发发。八、联系方式式：项目负责责人：杨宏业业联系地址：山山西省永济市市蒲州古城西西灌雀楼景区区邮政编码：044500联系电话真可行性研究案案例】湖南石门蒙泉泉湖旅游综合合开发建设项项目

可行性性研究报告一、总论论1、项目名称及及承办单位项目名称：湖湖南石门蒙泉泉湖旅游综合合开发建设项项目承办单位：石石门县旅游局局、石门县水水利局、石门门县蒙泉镇政政府2、编制依据①水利法规、、政策②旅游法规、、政策③《石门县国民经经济和社会发发展第十一个个五年规划（（2006-2010）》④《湖南省常德市市旅游发展总总体规划（2000-2015年）》⑤《石门县十一五五旅游规划》（2006—2010）3、项目背景与与编制目的石门是湘西北北门户，北抵抵长江三峡和和古荆州，南南接张家界、、桃花源，东东濒洞庭，西西走川渝黔，，位于国内外外著名旅游景景区武陵源、、桃花源、洞洞庭湖、长江江三峡和古荆荆州中心。石门是湖南省省经济增长最最具活力的县县份之一。是是国家级生态态示范区，湖湖南森林资源源大县；中国国柑橘之乡，，全国早熟蜜蜜橘第一县，，湖南水果产产量第一县，，湖南茶叶生生产第一县，，全国有机茶茶生产基地县县，全国马头头山羊生产基基地县，湖南南马头山羊养养殖业第一县县，湖南无公公害蔬菜生产产大县，湖南南烟叶生产重重点县。石门是生态、、探秘、度假假旅游胜地，，是湖南省旅旅游发展重点点县。编制此可研报报告是为了把把蒙泉湖打造造成为集观鸟鸟、赏鹃、乡乡村俱乐部田田园风光的观观光旅游精品品。4、项目概况蒙泉湖风景区区是省级水利利风景区，是是省级饮用水水保护基地。。它与慈利五五雷山景区相相连，北抵石石门县城(30公里)，西接慈利县县城（30公里），东临临207国道临澧县城城(20公里)，南接常张高高速公路(盘塘开口处28公里，热水坑坑温泉10公里)，具有良好的的交通区位优优势，是今后后常德、长沙沙周末休闲的的最佳去处。。蒙泉湖拥有得得天独厚的旅旅游资源。1、花山鸟岛蒙蒙泉湖。被称为“湘北北小洞庭”,水面6000余亩，秀水如如镜，曲波衔衔山，蜿蜒数数十里，自成成山中泽国；；湖中有观国国山、将军山山、天门山秀秀峰矗立，山山水一体，相相映生辉。湖湖周群峰叠嶂嶂、山重水复复，松、杉、、竹间布混杂杂，春夏秋冬冬草木吐翠、、花开花落，，尤其暖春三三月，满山杜杜鹃怒放，白白鹤翩跹，为为蒙泉湖一绝绝。群岛叠峰峰之间峡水相相连，曲径通通幽，湖西万万亩林场渺无无人烟，山山山岭岭树木参参天，鸟语花花香，溪流潺潺潺，云雾缭缭绕，胜似世世外桃源。2、拥有奇特的的寨林奇观。。蒙泉湖山峰是是典型的砂岩岩群峰。从三三王峪，可东东出蒙泉湖，，西讫五雷山山，辗转曲回回20公里，是常德德、澧津、洞洞庭—带人们朝拜““楚南名山推推第一”的道道教名山——五雷山的必经经之路。明末末清初，闯王王李自成与清清平西王吴三三桂激战于此此，加之土王王覃厚也曾在在此驻军，故故称“三王峪峪”。三王峪峪既是当时的的军事要冲，，更是群众喜喜爱的山水诗诗画长廊。峪峪中，一溪道道水擦山穿谷谷，回肠东流流，两岸青山山奇峰、寨林林并立。其中中，城门寨四四面悬崖绝壁壁，宛如一道道城门，相传传满清巨富蒋蒋光业曾在此此凿石筑城，，至今城墙依依旧，石阶尚尚存。云南寨寨，三山挺拔拔成鼎足之势势，山顶的栈栈道、石屋、、四十八石臼臼(碾米用)遗迹历历在目目。其它如秦角寨寨、女儿寨毗毗邻相视，情情意绵绵；顾顾公寨、探子子寨遥相对峙峙，威武雄壮壮。金鸡寨、、相子寨、红红岩寨、秤砣砣寨……群峰相拥，松松石成趣。撑撑腰岩、打儿儿岩、擦脚岩岩、观音岩、、墩书岩等圣圣迹鬼斧神工工，趣闻逸事事令人津津乐乐道。虽非张张家界，胜似似张家界。3、是著名的道道教圣地。观国山，楚南南名山，澧水水流域的道教教圣地，人称称“小武当””。相传明万万历年间，石石门、慈利二二县数月大旱旱，颗粒无收收，饥民苦不不堪言，县人人梅鹙(万历帝之师)闻报，上书请请减田赋，放放粮赈饥，朝朝庭旨谕，““敕饬石慈二二县按实均派派，毋得苛赋赋恙民”。乡乡民受惠而感感皇恩浩荡，，谢梅鹙盛德德，纷纷登山山朝拜。观国国山始为山名名。明嘉靖年年间，世居观观国山之麓的的民女苟瑞在在赤霞洞修道道成仙，仙名名正觉，海内内闻名，平民民百姓、王公公贵胄慕名来来谒者，络绎绎不绝。明世世宗皇帝曾三三遣重臣请她她入宫，“佑佑邦保皇”。。她在世数百百年，状如少少女，仙逝后后葬于石棺之之中，容颜如如生不改，其其仙迹逸闻颇颇多。考诸史史志，无不凿凿凿有据。山山顶尚存苟瑞瑞仙石棺、赤赤霞洞、飞来来臼、懒游窝窝、仙灵泉等等圣境，古观观遗迹历历在在目。近年来来，善男信女女，又纷纷踏踏至，高峰时时香客达数千千之众。二、开发背景景和市场分析析1、开发背景①蒙泉湖综合合开发正值石石门旅游大开开发、大发展展、大提升的的重要时期。。随着皂市水水利枢纽工程程的竣工，以以夹山—皂角湖—壶瓶山为主轴轴的石门旅游游格局已形成成。随着投资资35亿元的石门电电厂二期工程程并网发电，，三期工程即即将起动，投投资10亿元的海螺水水泥集团2008年一期建成投投产、石门至至张家界铁路路复线及石门门至怀化电气气化铁路建设设年内开工，，石门将会变变成重点工程程项目建设的的热土，人流流、物流、信信息流、资金金流将会潮涌涌石门。尤其其是常德至张张家界高速公公路的盘塘、、热市下线开开口离蒙泉湖湖分别只有28公里、10公里，三王峪峪、井岗等乡乡村公路硬化化完工，形成成便捷的环湖湖公路体系。。所以，蒙泉泉湖旅游综合合开发是极具具潜力的旅游游综合项目，，具有广阔的的市场前景。。前期旅游开开发现己投入入400多万元。②石门公路建建设和旅游开开发的全面启启动，将会有有力带动蒙泉泉湖旅游景点点的人气。常德至荆州高高速正在建设设中。石门至至常张高速盘盘塘开口以及及桃源陬市的的X021，石门至慈利利县城连接常常张高速的省省道S304，均已开工建建设，皂市水水库库区公路路即将建成。。S303石门至壶瓶山山也于今年开开工建设，林林伯渠故居至至蒙泉湖公路路已经硬化，，蒙泉湖及其其周边乡村公公路硬化工程程随着新农村村建设已经全全面完成。交交通的改善必必定带来人气气的飙升和旅旅游的兴旺。。③旅游产品的的设计符合旅旅游消费升级级趋势。蒙泉湖游览景景点旅游设计计项目主要突突出山水之旅旅、朝圣之旅旅、避暑之旅旅，这正与中中国旅游产品品从观光旅游游向休闲度假假旅游升级相相吻合，符合合消费趋势。。④旅游线路整整合有较大优优势。蒙泉湖-五雷山的朝圣圣之旅、夹山山—天门山、武陵陵源李自成探探密之旅、城城头山-丁玲博物馆、、林伯渠故居居-蒙泉湖历史文文化之旅，桃桃花源—蒙泉湖—夹山寺—壶瓶山田园风风光之旅等多多品种、多风风格的旅游线线路组合，将将与目前牛气气正旺的张家家界联动，可可直接开拓日日韩市场；将将蒙泉湖的道道教文化与夹夹山的佛教文文化、石门丰丰富的民俗文文化、红色旅旅游文化科学学整合，开拓拓高端旅游市市场文化；将将蒙泉湖风光光与柳叶湖、、桃花源、壶壶瓶山的自然然风光连在一一起，开拓以以生态休假为为特色的观光光市场。2、市场分析蒙泉湖旅游综综合开发是极极具潜力的旅旅游综合项目目，具有广阔阔的市场前景景。蒙泉湖因因前期旅游开开发现己形成成近200万国有资产，，现由县水利利局代管。2006年皂市水利枢枢纽工程已下下闸蓄水，淹淹没区已形成成“千岛湖””。夹山-皂角湖-壶瓶山-东山峰旅游黄黄金轴自然形形成，石门将将由武汉、长长株潭至张家家界的经停地地变为独立的的旅游目的地地。一系列重重点工程的实实施，公路交交通网络的改改善，以寺—湖—山为主轴旅游游产品建设步步伐的加快，，将大大提高高石门食、住住、行、游、、购、娱等场场所和设施的的进入比率，，带动消费，，极大地促进进以旅游业为为龙头的第三三产业快速向向前发展。该景区作常德德市和张家界界的后花园，，可吸引武汉汉、长株潭游游客，可从张张家界分流游游客，也可以以其质优价廉廉，吸引石门门周边县市的的乡村游客、、香客，并可可通过举办杜杜鹃花会、观观国山庙会吸吸引香客和游游客，提高景景区知名度。。预计该景区区在建设完成成、投入使用用时，可接纳纳8万游客。三、游程设计计①蒙泉湖—鸟岛—蒙泉山庄—云南寨—三王峪—城门寨②蒙泉湖—鸟岛—蒙泉山庄—观国山③观国山—三王峪—城门寨—云南寨四、周边旅游游产品整合①桃花源或常常德城区—蒙泉湖—夹山—石门县城—皂市水利风景景区—壶瓶山；②夹山—蒙泉湖—慈利五雷山—张家界③常张高速桃桃源盘塘或热热市开口—蒙泉湖—夹山—石门县城—皂市水利风景景区大坝枢纽纽—热水溪—磨市（含商溪溪）-所街-壶瓶山；五、建设方案案1、开发现状蒙泉湖现由县县水利局代管管的国有资产产有有豪华游游轮一艘，其其他类型游船船10艘，蒙泉山庄庄一座。景区区公路、交通通、水电、通通讯等基础设设施良好。湖湖区周边有10多家农家乐和和2000亩以上的采桔桔点。2、开发政策对前来投资开开发的客商，，将严格按照照《石门县招商引引资优惠政策策》执行。也可以以实行一事一一议，一项一一议，为投资资者提供最佳佳服务。3、建设内容与与投资规模蒙泉湖旅游综综合开发项目目由游船码头头、大型游船船、景区游道道建设、观光光休憩亭阁、、观光橘园、、景区公路、、杜鹃观光区区、鸟岛、湖湖景宾馆九部部分组成。游船码头：按按石门当地土土家风情特色色建设三个中中型游船码头头，投资90万元。景区游道建设设：建设观国国山、云南寨寨、城门寨、、田儿湾四条条生态游道15公里，投资300万元。大型游船：添添加湖区观光光休憩游船5艘，投资200万元。观光休憩亭阁阁：在观国山山顶和湖岸建建设两处观光光亭阁，投资资30万元。观光橘园：配配合乡村旅游游开发沿湖规规划建设观光光采摘橘园，，投资10万元。景区公路：景景区公路改造造升级20公里，投资500万元（已建））。杜鹃观光区：：在老湾开辟辟杜鹃观赏区区（10亩左右），增增加杜鹃品种种，建设赏花花游道，设置置杜鹃品种标标识牌，投资资10万元。鸟岛：上岸码码头（小型））、游步道500米，投资5万元。湖景宾馆：建建于蒙泉湖最最佳观景点——岩巴垴南坡。。湖光山色，，茂林修竹，，清幽怡爽。。主要功能区区有：餐饮部部、住宿部、、休闲（沐浴浴、按摩、理理容、歌舞））中心、培训训及会议中心心、土家特色色烧烤场，投投资1000万元。该项目总投资资2145万元。六、环境影响响评价1、环境条件调调查（略）2、影响环境因因素分析（1）施工对大气气环境的影响响分析施工对空气的的污染主要有有四个方面：：一是施工操操作（比如土土方开挖）及及运输（包括括装卸）中产产生的扬尘；；二是机械、、车辆排放的的废气；三是是工地上的松松散土料及道道路上洒落的的土料被风吹吹起。机械排排气会增加空空气中的悬浮浮微粒、二氧氧化硫、氮氧氧化物和一氧氧化碳含量；；扬尘会增加加空气中的总总悬浮物的浓浓度。由于景区生态态植被良好，，气候湿润，，人户稀少，，各项污染物物对空气质量量的影响不大大。（2）施工对声环环境的影响分分析工程施工中，，需要用各种种类型的机械械，不同类型型的机械都会会产生不同强强度的噪声，，从而对声环环境产生影响响。另外，建建筑材料的卸卸载、摆放、、加工等也会会产生噪声。。噪声较大的的机械主要有有挖掘机、混混凝土搅拌机机、中型载重重汽车、推土土机等。由于于景区施工点点人户稀少，，不会对居民民生活产生较较大影响。（3）施工对水土土流失及固体体废(弃)物的环境影响响分析工程水土流失失主要发生在在施工期。施施工中可能产产生水土流失失的环节分析析如下：土料料运输中会产产生水土流失失；拆迁渣土土、游步道清清理出来的表表层土草、宾宾馆基脚开挖挖及废土运输输过程中难以以避免洒落，，洒落的土料料受到风吹、、雨淋形成水水土流失。造成水土流失失的动力因素素主要有风吹吹和雨水冲刷刷。雨水将土土料冲至路面面、溪湖管道道，严重影响响路面卫生，，湖水的清洁洁淤积河道及及雨水管。在在项目工程施施工期间排水水设施一般都都不太完善，，雨洪径流会会冲刷施工中中的基础、开开挖面和堆土土料场等，导导致水土流失失，并给施工工增添麻烦。。3、环境保护措措施工程措施以工程措施为为先导，在景景区建设期应应加强水土流流失综合治理理。如在施工工区建立防洪洪拦碴工程，，使坡面和沟沟道弃碴，在在“点”上集集中拦蓄。尽尽量不让弃碴碴下溪入湖。。在水土流失失得到集中拦拦蓄的前提下下，通过“面面”上的林草草植被建设和和土地复垦利利用措施，保保护新生地表表，实现由被被动控制到开开发治理的转转变。自然生态修复复坚持“预防为为主”的方针针，对于自然然条件相对比比较好的水土土流失区域，，充分发挥大大自然的自我我修复能力，，一方面，对对风景区的现现有天然林、、人工林及草草地进行全面面保护，进行行封山育林育育草，对现有有的疏林地进进行有计划的的补植改造和和保护，提高高林草覆盖率率，增强保水水保土和抗蚀蚀能力；另一一方面，对风风景区进行有有效的保护，，禁止滥砍滥滥伐，因封禁禁而影响当地地农民的正常常生产生活的的区域，应采采取相应的补补救措施。七、安全卫生生与消防1、危险因素（1）山体滑坡、、泥石流等地地质灾害；（2）森林火灾；；（3）蛇、虫咬伤伤；（4）溺水。2、安全防范措措施船只要配备有有足够的救生生衣，救生圈圈等救生器材材，配备消防防器材，配备备垃圾存放器器材，船工要要取得交通部部门发给的驾驾驶证照，否否则不得经营营旅游业务。。游客登船必必须着救生衣衣。城门寨、、云南寨等峰峰林悬崖边要要设置永久性性钢护栏。登登山生态游要要防蛇伤、防防坠落、防迷迷路走失、防防森林火灾。。严禁在林地地及其附近吸吸烟、野炊、、燃烧篝火。。危险处要设设立警示提示示标志。3、卫生保健健措施从环境医学学背景以及及景区内的的流行病种种，发病率率分析，工工程兴建不不会对人群群健康产生生大的影响响。溪湖地地区曾经是是血吸虫病病疫区，施施工人群存存在潜在感感染血吸虫虫病的可能能，应采取取相当的防防护措施。。4、消防措施施（1）设立火警警了望监视视台，建立立完善的防防火防灾的的监测、预预警、消防防系统；（2）完善防火火措施，增增配灭火装装置；（3）有限制性性控制景区区人为活动动，火灾发发生时应首首先考虑游游客、群众众的疏散安安排；（4）教育旅游游者不要在在森林中吸吸烟和野外外用火，对对野营等用用火要进行行集中管理理。八、组织机机构与人力力资源配置置1、组织机构构设置已成立石门门县蒙泉水水库管理所所，该机构构由县水利利局管理。。2、人力资源源配置3、员工培训大力培养导导游、住宿宿、餐饮等等旅游服务务人员，努努力发现和和培育文艺艺节目表演演人才，培培养优秀、、品牌导游游员、讲解解员、服务务员和艄工工。九、项目实实施计划第一期：完完成上坝公公路、码头头、停车坪坪和蒙泉碑碑刻建设工工程。第二期：完完成老湾—城门寨—云南寨—观国山游步步道修建工工程。第三期：完完成鸟岛、、杜鹃观赏赏区、蒙泉泉山庄等景景点的建设设和开发。。十、效益分分析1、经济效益益投资2000多万元，年年接待旅客客5万人次，按按人均消费费400元计算，营营业收入2000万元，按利利润率30%计算，年利利润600万元，投资资回收期3.4年。2、社会效益益通过旅游开开发，可以以为当地提提供两百多多个就业机机会，并有有利于促进进产业结构构调整，促促进农民增增收，推动动社会进步步。同时，，对外交流流的加强，，有利于提提高该地区区知名度，，为招商引引资和柑桔桔产品销售售创造条件件。十一、项目目建设方式式和时限可采取独资资、合资的的投资模式式，该景区区的旅游经经营权可通通过委托经经营方式获获取，建设设周期2008年—2012年。十二、结论论蒙泉湖旅游游综合开发发建设项目目资源丰富富，旅游交交通便捷、、可进入性性强，旅游游产品设计计符合消费费升级趋势势，旅游产产品整合度度高，旅游游线路关联联性强，投投资与收益益预测良好好，具有很很好的开发发前景。十三、联系系人×××先生；×××女士十四、联系系方式办公室电话话：0350———12345678手机：12345678910复习与思考考1一、名词类类1、投资——投资者为了了获得未来来的价值（（可能是不不确定的））而牺牲一一定的现在在价值的行行为。投资资者通过现现在支出一一定的现金金，而在未未来的某一一时间可能能得到更多多的收益。。2、旅游投资资——企业家把资资金投入到到旅游项目目上，以期期在将来通通过旅游活活动和旅游游产品经营营获得更大大的经济效效益。3、投资环境境投资环境（（Investmentclimate）指投资对对象在进行行投资时，，面临且影影响投资行行为的自然然、经济、、科技、管管理、社会会、法规和和政治的各各种条件和和因素的总总称。4、投资环境境系统传统的认为为，投资环环境要素主主要强调三三大系统：：自然环境境系统、社社会环境系系统和经济济环境系统统5、利润指数