旅游景区的投资管理

投资规划、项目策划组织、人力、营销、游客、社区、设施设备、危机资金是景区开发和运营的血液，它联系着景区的活力，影响着景区的质量，关系着景区的存亡。对景区资金产生影响的两个因素是投资和管理。投资决定了景区开发初始状态时资金存量的多寡，而管理则关系到景区经营过程中资金流量的大小和方向。第三章旅游景区的投资管理第一节景区投资概述第二节投资资金的运作第三节投资活动的管理第一节景区投资概述

一、景区投资的特点二、景区投资的分类三、投资管理的目标一、景区投资的特点景区在产品性质上的特殊性导致景区的投资与其他行业相比具有自己的特征，旅游景区投资主要有以下特点：①投资金额大②投入时间长③沉没成本大①投资金额大不同类型景区投资金额比较可见，人工痕迹越浓的景区或项目，需要的初期投入往往越大。②投入时间长③沉没成本大虽然目前国内外旅游市场一片繁荣的景象，旅游景区的经济效益也十分诱人，但是从景区投资的特征来看，其仍然应该被归为高风险的投资行业。二、景区投资的分类（一）按投资的流向划分（二）按投资的时间长短划分（一）按投资资的流向分类类从景区投资的的最终分配和和使用的流向向来看，景区区投资可以被被分为三个部部分：①景区规划设设计费用②景区基础设设施建设费用用③景区服务设设施和项目建建设费用①景区规划设设计费用②景区基础设设施建设费用用③景区服务设设施和项目建建设费用（二）按投资资的时间长短短划分按照景区投资资时期长短可可分为：长期期投资和短期期投资。长期投资：投资回收期期超过一年的各项景区投投资。一般被被列为景区的的固定资产或或非流动性资资产。特点：变现能能力差，对资资金的占用明明显。对待方式：在在开发建设时时做好投资的的可行性研究究，合理分配配资金流向。。短期投资：一年内能够回收的景景区投资，该该部分投资在在账面上通常常被列为景区区的流动资产产。特点：其其运营效效率关系系到景区区效益的的实现。。对待方式式：加强强对该部部分投资资的控制制和管理理，尽量量减少资资金的占占用，加加速该部部分资金金的周转转。三、投资资管理的的目标景区投资资管理：：针对景景区的建建设性、、生产性性和经营营性资金金需求，，为景区区尽可能能吸引资资金流、、保证资资金安全全及实现现预期收收益率的的管理行行为。对于任何何类型的的投资管管理而言言，资金金的安全性、、流动性性和收益益性等三个指指标的完完美结合合是投资资管理的的最高境境界。景区投资资管理的的目标可可以大致致概况为为以下三三点：（一）保保障景区区发展所所需资源源（二）提提高景区区的投入入产出比比（三）盘盘活优化化景区资资金资源源（一）保保障景区区发展所所需资源源尚未开发发景区——景区开开发工作作的全面面启动已建成的的景区——保持并并优化服服务质量量、提升升市场竞竞争力具体工作作：吸引引景区投投资、拓拓展景区区融资渠渠道吸引景区区投资景区投资资管理就就是为景景区找到到最佳的的投资者者，使景景区获得得最佳的的资金、、智力和和市场资资源。景区发展展日益大大型化、、科技化化景景区投投资规模模不断扩扩大减减少投资资风险景景区投投资主体体日益多多元化拓展景区区融资渠渠道融资对于于企业而而言可以以花费最最小的成成本得到到最大的的收益。。随着现代代金融业业的迅速速发展，，景区的的融资渠渠道发生生着日新新月异的的变化、、各种新新型的融融资方式式和金融融衍生工工具不断断涌现，，景区投资资管理应应该在拓拓展景区区融资渠渠道的同同时，选选择最优优和最适适合该旅旅游景区区的融资资方式。。（二）提提高景区区的投入入产出比比投资者投投入资金金是以获得较高高的投资资回报为目的，因此，，如何安安排资金金的使用用提升资资金的使使用效率率和收益益水平成成为景区区投资管管理者的的重要工工作内容容。投资效率率的衡量量指标：：投资收收益率、、投资回回收期、、景区的的投入产产出比投入产出出比是决决定其他他两个衡衡量指标标的根本本因素。。实现较高高的投入入产出比比前提：投投资项目目筛选时时，严格按照照市场的的需求并并准确预预见未来来市场的的变化，只有将将资金投投入到正正确的项项目中才才能保证证获得最最佳的收收益。因此，景景区投资资管理中中关注如如何选择择真正适适合景区区发展的的项目，，并确定定项目的的合适规规模也是是很重要要的。（三）盘盘活优化化景区资资金资源源实质：提提高资金金的流动动性和安安全性流动性强强，资产产容易变变现，安安全性会会较高。。景区资金金大多属属于长期期投资的的范畴，，流动性性较弱，，因此资资金管理理人员需需要制定出详细细的投资资计划，对投入入的资金金在不同同的项目目间以及及长期投投资和短短期投资资间进行行优化分分配，保保证投资资者的资资金安全全性。第二节投投资资资金的的运作一、投资资主体的的甄选二、投资资方式的的设计三、融资资渠道的的选择一、投资资主体的的甄选并非所有有拥有资资金的个个人或组组织都能能够成为为景区投投资的主主体，因因为景区区的投资资者通常常也会在在较大程程度上参参与景区区管理，，因此，，景区投投资者应应该具备备一定的的经营理念念和管理理思想，只有这这样的投投资者加加盟景区区建设和和管理才才能促进进景区不不断进步步和发展展。（一）投投资主体体类型按照投资资者投资资实力和和涉及的的范围来来看，景景区投资资可以分分为两种种类型：：①单一主主体型②多元主主体型①单一主主体型定义：景景区的开开发建设设在一个个经济主主体的资资金支持持下完成成，其他他个人或或企业不不投入资资金。适用于：：景区的的整体开开发投资资，即景景区各区区域和项项目之间间存在紧紧密的联联系，不不易对对项目进进行拆分分来招商商。采用该投投资类型型的经济济主体一一般而言言具有较较强的经经济实力力，以大大型旅游游集团和和专业旅旅游景区区开发公公司为主主。单一主体体的景区区开发投投资模式式能够较较好的实实现景区区系统化和和整体化化，有利于于形成鲜鲜明的景景区风格格。②多元主主体型定义：多多个经济济主体通通过项目目分工来来共同完完成对景景区的投投资。常见项目目分工方方式：项项目招标标、基础础设施招招标、区区域招商商等。适用于：：景区投投资规模模较大，，单个投投资主体体无法承承担的大大型项目目。在多元主主体型的的投资模模式下，，每个投投资主体体的风险都得以有有效减小，景区项目的增增减也可以实实现灵活的控控制。例如：项项目招商商时的受受追捧程程度就决决定了其其在景区区诸多项项目中的的地位，，没有受受到投资资者青睐睐的旅游游项目可可以暂时时搁置起起来，作作为后一一阶段的的投资选选择。特点：风风险小、、机动灵灵活（二）投投资主体体应具备备的要求求一般而言言，较为为优秀的的景区投投资者应应该具备备以下五五个特征征：①资金实实力雄厚厚②行业经经验丰富富③市场渠渠道畅通通④管理方方法独特特⑤责任意意识强烈烈①资金实实力雄厚厚资金实力力是衡量量投资者者的重要要标准。。景区的规规划编制制、开发发建设、、经营管管理等各各环节都都要大量量资金投投入。如：以““基辅””号航空空母舰作作为核心心旅游资资源的天天津国际际游乐港港项目聘聘请多家家国际知知名旅游游规划设设计公司司编制项项目发展展规划，，并投入入60亿亿元人民民币试图图打造中中国的““旅游航航母”。。对投资者者资金实力力的评价价可以通过过对比分分析相关关的财务务指标，，如：资资产总额额、资产产负债率率、资产产增长速速率。②行业经经验丰富富投资者的的行业经经验是指指其从事事旅游业业经营、、管理、、投资等等活动的的经历。。对旅游业业较为了了解的投投资者能能够更好好的适应应景区开开发和经经营管理理方式，，避免在在投资和和经营决决策上走走弯路。。一般来说说，当面面对两个个资金实实力相似似的投资资者时，，应优先先选择具具有较丰丰富行业业经验的的投资者者。无论论其过去去是成功功还是失失败都会会给景区区带来一一笔财富富。③市场渠渠道畅通通随着市场场竞争的的日趋激激烈，抢占市场场先机的的重要方方法是比比对手更更先把信信息传递递给目标标受众。一个拥有有畅通市市场渠道道的投资资者将比比一个仅仅仅具有有雄厚资资金实力力的投资资者更加加具有吸吸引力，，因为他他可以带带给景区区市场营营销推广广的广阔阔空间。。旅游景区区所需要要的市场场渠道包包括：各各种媒体体（电视视、电台台、报纸纸、期刊刊、互联联网等））和旅游游企业（（旅游饭饭店、旅旅行社等等）。④管理方方法独特特具有推广广价值的的景区管管理模式式能够迅迅速提高景区区的经营营管理效效率。在饭店业业和商品品零售业业，管理理模式的的输出早早已成为为投资和和经营中中较常使使用的手手段，如如圣达特特公司、、六州饭饭店公司司、希尔尔顿饭店店公司等等都以自自有的独独特管理理方式和和理念成成为其他他饭店竞竞相加盟盟的对象象。目前国内内外成型的景景区管理理模式还还不多见见，某些景景区如果果能够形形成独特特的管理理模式并并以此作作为资本本向其他他景区输输出必能能获得较较为理想想的效果果。⑤责任意意识强烈烈景区具有有部分公共产品品性质，景区开开发与建建设不仅仅关系到到景区自自身的发发展，还还会对周周边社区区产生影影响。从景区与社社区关系系协调和景区长远远持续发发展角度考虑虑，景区区投资者者还应该该具备较较强的社社会责任任感，即即投资者者不仅要要关系自自身的经经济利益益同时还还要关注注景区所所在社区区的社会会、经济济、生态态效益。。二、投资资方式的的设计（一）无无形资产产投资定义：以以管理模模式和旅旅游企业业品牌等等无形资资产进行行投资，，以获得得景区的的规划权权、经营营权、管管理权、、开发权权等。包括：品品牌、管管理模式式等使用方式式：在景景区不缺缺乏资金金但缺乏管理理技术或或品牌知知名度情况下使使用，通通过引进进无形资资产往往往能够迅迅速提升升景区的的经营管管理水平平。投资形式式：景区区特许经经营、景景区合作作开发经经营、景景区托管管、景区区租赁经经营旅游业中中的酒店是最早采采取特许许经营方方式的行行业，而而旅游景景区目前前正朝特特许经营营的方向向发展。。（二）不不动资产产投资除了房产产和地产产外，景景区还可可以将开开发权和和经营权权作价进进行投资资。（三）资资金或实实物资产产投资三、融资资渠道的的选择（一）项项目融资资（即由由规划设设计组织织提供景景区项目目及其所所需资金金，景区区开发商商再通过过某些途途径利用用这些项项目来吸吸引投资资者）。。（二）国国际机构构请求援援助（三）金融市市场融资（四）寻求风风险资金的介介入（一）项目融融资招商（BOT）概念：Build-Operate-Transfer，，即建设-经经营-转让，，是政府将基基础设施项目目的特许权授授予承包商。。承包商在特特许期内负责责项目设计、、融资、建设设和运营，并并回收成本、、偿还债务、、赚取利润，，特许期结束束后将项目所所有权移交政政府的经济行行为。实质是政府与与承包商合作作经营基础设设施项目的一一种特殊运作作模式。在实际运作过过程中，BOT融资方式式会产生很多多变形。如：：BTO建建设-转让-经营BOOS建建设-拥有-运营-出售售BT建设-转让OT运营-转让在旅游景区开开发中，景区区及其周边的的基础设施建建设在经费紧紧缺的情况下下可以采取项项目融资的方方式。但在景景区开发过程程中，利用旅游项目进行融资更为为常见。因为，旅游游项目的投资资期和回收期期都比基础设设施投资要短短，具有一定定的吸引力。。优点：为景区区节省资金的的投入，能够够在较短时期期内实现景区区的项目建设设，项目设计计、建设和运运营效率都较较高。项目融资的运运作程序：①项目的确定定和拟订②项目的招标标③挑选中标者者④项目开发⑤项目建设⑥项目运营⑦项目的移交交①项目的确定定和拟订确定一个具体体项目是否必必要，确认景景区采用融资资方式的可能能性和好处。。如果决定采用用项目融资方方式，则进一一步撰写一份份邀请建议书书，然后邀请请投标者提交交具体的设计计、建设和融融资方案。②项目的招标标招标不应以投投标者人数众众多为首要考考虑因素，投资的质量、、成本和及时时性以及吸引引有诚意的投投资才应该成成为设计招标标程序的出发发点。项目招标书编编写是招标过过程中的重要要环节，内容容包括：a、有关项目目的详细规定定；b、项目必须须达到的具体体标准，包括括规模、时间间、履约标准准以及项目收收入的性质和和范围等。招标方式：选选择性招标、、公开招标、、网络招标选择性招标：：指景区开发发商预先挑选选出合适的数数个可能的潜潜在投资者，，并只向这些些投资者发放放招标书。影影响范围小。。公开招标：景景区在大众或或专业媒体上上公开发布项项目招标的公公告。公开招招标能获得较较广的知晓率率，能吸引更更多的潜在投投资者。网络招标：依依托各种专业业的招标平台台（中国国际际旅游招商网网、中国旅游游投资网等））对潜在投资资者进行招标标。信息的传传递效率高、、经济性高，，但过多的投投标者会加重重招标方挑选选的负担。③挑选中标者者招标者对响应应招标书而提提交的标书进进行挑选，经经过综合评选选挑出中标人人。在确定中中标人后，招招标者应请中中标人制定并并签署最后的的合同文件。。④项目开发中标方开始对对项目进行详详细设计。⑤项目建设一旦项目开发发阶段完成，，项目的建设设阶段即正式式开始，当建建设获得双方方的验收认可可后，项目建建设阶段即宣宣告结束。⑥项目运营这一阶段一直直延续到特许许权协议期满满。⑦项目的移交特许经营权期期满后向招标标方无偿移交交项目。至此，项目融融资全过程结结束。（二）国际机机构援助常见的能够为为旅游景区开开发提供资金金和技术援助助的国际机构构有：1、世界银行行组织2、联合国开开发计划署3、区域开发发银行4、欧盟5、双边协作作组织《洛美协定》全全称是《欧洲洲经济共同体体-非洲、加加勒比和太平平洋（国家））洛美协定》》，它在当当前的南北关关系中，是最最大的经济贸贸易集团，缔缔约成员国已已达86个。。1975年年2月28日日，非洲、加加勒比海和太太平洋地区46个发展中中国家（简称称非加太地区区国家）和欧欧洲经济共同同体9国在多多哥首都洛美美开会，签订订贸易和经济济协定。（三）金融市市场融资金融市场是社社会闲散资金金和资金需求求者之间融资资活动的场所所，通常又有有广义和狭义义之分。广义：一切资资本流动的场场所，包括实实物资本和货货币资本的流流动。狭义：一般是是指有价证券券市场，即证证券的发行和和买卖市场。。按融资期限的的长短分为：：短期货币市市场和长期资资本市场。证证劵市场一般般属于长期资资本市场的范范畴。旅游景区可以以使用的金融融市场融资渠渠道较多，可可以向银行申请贷款款，也可以通过过发行有价证券券如债券和股票等筹集所需的的资金，但一一般融资期限限超过一年，，因此景区的的融资大多发发生在长期资资本市场。1、银行贷款款定义：景区在在需要资金投投入时向银行行寻求帮助，，申请以一定定的成本获得得一定数额款款项的行为。。实质：景区向向银行借款，，属于负债性性质。优势：银行贷贷款业务较为为成熟且十分分普遍，只要要满足条件的的景区都可以以申请获得需需要的资金，，能较快满足足企业的资金金需求。劣势：期限较较短，资金使使用范围受到到严格限制，，有时信贷还还附有一定的的附加条件。。如果企业经经营状况不佳佳，银行往往往不愿意提供供贷款。申请贷款时，，景区需提供供：①相应的抵押押或质押②景区近年来来的财务报告告申请重大投资资项目贷款，，景区还应额额外提供：①项目可行性性报告②项目开工前前期准备工作作完成情况报报告③在开户行存存入规定比例例资金的证明明④经有关主管管部门批准下下达的项目投投资计划或开开工通知书⑤项目建设所所需自筹流动动资金落实情情况及证明材材料2、发行股票票股票是股份公公司为筹集资资金而发行给给股东作为持持股凭证并借借以取得股息息和红利的一一种有价证券券。股票是股份公公司资本的构构成部分，可可以转让、买买卖或作抵押押，是资金市市场的主要长长期信用工具具。劣势：发行手手续复杂，前前期准备时间间长，需公布布公司财务状状况，受到的的制约较多。。另外，发行行股票融资会会导致企业的的股权稀释，，影响到现有有股东的利益益和对公司的的控制权。优势：随着公公司上市发行行股票后监督督机制的不断断完善，公司司的运作效率率会不断得到到提升。3、发行债券券债券是向社会会募集资金的的一种债务契契约，债券发发行者承诺在在未来的特定定日期，偿还还本金并按事事先规定的利利率支付利息息。按照发行债券券的主体不同同，债券分为为企业债券和和政府债券。。对于旅游景区区所需资金，，既可以景区区的名义发行行债券也可以以当地政府的的名义发行，，一般来说，，政府发行的的债券没有还还款风险较容容易为投资者者接受。优势：筹集的的资金期限较较长，资金使使用自由，已已购买债券的的投资者无权权干涉企业的的经营决策。。劣势：公司债债券投资的风风险性大，发发行成本高且且财务负担较较重。按照《中华人人民共和国公公司法》中相相关规定，我我国可以发行行债券的企业业包括三类：：①股份有限公公司②国有独资公公司③两个以上的的国有企业或或其他两个以以上的国有投投资主体投资资设立的有限限责任公司上述公司发行行债券应满足足下列条件：：①股份有限公公司的净资产产额不低于人人民币3000万元，有有限责任公司司的净资产额额不低于人民民币6000万元；②累计债券总总额不超过净净资产额的40%；③最近3年平平均可分配利利润足以支付付公司债券1年的利息；；④筹集资金的的投向符合国国家产业政策策；⑤债券的利率率不得超过国国务院规定的的利率水平；；⑥国务院规定定的其他条件件。发行公司债券券募集的资金金，必须用于于审批机关批批准的用途，，不得用于弥弥补亏损和非非生产性支出出。（四）风险投投资融资风险投资概念念在20世纪纪40年代末末50年代初初提出，我国国全面认识风风险投资始于于IT产业的的迅猛发展。。定义：指由职职业金融家投投入到新兴的的、迅速发展展的、有巨大大竞争潜力的的企业（特别别是中小型企企业）中的一一种股权资本本。这些投资资以获得红利利或出售股权权获得利益为为目的，其特特色在于甘冒冒风险来追求求较大的投资资报酬，并将将回收资金循循环投入类似似高风险事业业。适用：市场前前景良好的景景区项目第三节投投资活动的管管理一、制定景区区投资战略规规划二、优化景区区投资收益模模式三、实施景区区投资激励措措施一、制定景区区投资战略规规划目的：避免项项目建设过多多过滥以及项项目的重复投投资。定义：景区投投资战略规划划是景区在吸吸引投资者为为景区发展融融资前对景区区投资活动的的总体系统化化安排。总体上来看，，包括三个方方面：1、制定景区区投资策略2、景区投资资收益预测3、景区投资资渠道选择1、制定景区区投资策略投资策略是对对景区开发投资地点点、投资项目的设计和安排排。这些要素素对于景区投投资起到指导导性的作用，，因此，在制制定投资策略略时以强调原原则性条款为为主，内容上上不宜过细。。①投资地点（（投资区位））的选择传统产业投资资区位选择：：市场导向型型、资源导向向型、成本导导向型景区投资与工工业项目和一一般服务业项项目投资不同同，景区投资资依托旅游资资源。纯自然型旅游游景区：不存存在投资区位位选择问题人文景观为主主的旅游景区区，如主题公公园等，对旅旅游资源依存存度较低，投投资地点的选选择就具有重重要的意义。。景区项目投资资地点选择倾倾向于：交通畅通、经经济发展水平平高、基础设设施完备、社社会文化环境境较好；较大发展前景景的沿海发达达城市、活力力型和增长型型的二线城市市；原因：这些城城市自身旅游游需求较大，，多为区域经经济、政治、、文化中心，，具有较强的的辐射性。将将旅游景区项项目设于此处处有助于获取取市场，实现现预期效益。。注意事项：在选择投资地地点时，还应应关注同类景景区的分布状状况，避免出出现小范围地地域内的重复复竞争。景区项目的重重复建设给景景区带来的不不是预期的效效益，而是客客源的分流和和投资回收期期的延长，更更有甚者会出出现景区之间间的恶性竞争争。②投资项目的的选取是对景区投资资项目的原则则性规定作用：可以优优化招商项目目的质量，更更为有效地为为景区建设吸吸引资金。遵循原则：新新颖性和前瞻瞻性新颖性：景区区项目的设计计理念、设计计内涵、表现现形式等要素素上与其他旅旅游项目相区区别。例如：互动型型项目较静态态展示项目具具有创新性。。由于景区项目目之间较易因因为模仿而形形成雷同，因因此，景区在在制定投资策策略时应选取取较新的项目目，以提高项项目投资的成成功率。前瞻性景区投资战略略规划属于投投资的长期安安排，选择投投资项目时要要具有前瞻性性，要以适合合或者能够引引领未来旅游游发展潮流作作为衡量标准准，这样才能能够满足今后后旅游市场的的需求。2、景区投资资收益预测原因：投资收收益对潜在投投资者具有重重要意义，因因为投资者以以经济利益作作为投资目标标，投资收益益的情况在很很大程度上帮帮助潜在投资资者进行决策策。定义：就景区区的经济效益进行预测分析析，并计算出出投资回收的年年限和投资者未来能能够得到的收收益。景区经济效益益评估将成本和收益进进行比较，以收益减去去成本得出效效益大小。界定景区的成成本和收益景区的成本定义：指旅游游景区在景区区规划筹建阶阶段以及景区区在一定时期期内（通常为为一年）为生生产旅游产品品而发生的各各种消耗和支支出的货币价价值表现。分类（按照旅旅游景区费用用的经济用途途）：①规划设计费费用②建设成本③营业成本④营业费用⑤管理费用⑥财务费用①景区筹建费费用规划设计费用用如：景观设计计费用、游乐乐项目设计费费用、建筑设设计费用开发经营过程程中的原材料料成本如：房地产费费用、基础设设施建设费用用、游憩服务务设施建设费费用、设备购购置费用②营业成本旅游景区在业业务的经营过过程中直接支支出的费用。。包括：经营过过程中的原材材料成本、经经营过程中企企业使用人力力资源而必须须支付的劳动动力报酬③营业费用指企业的各营营业部门在经经营过程中所所发生的各项项费用。包括：运输费费、装卸费、、包装费、保保管费、保险险费、燃料费费、水电费、、展览费、广广告宣传费、、邮电费、差差旅费、经营营人员的工资资、奖金津贴贴、补贴和服服装费等④管理费用指企业业为了了组织织和管管理经经营活活动而而发生生的各各项费费用以以及企企业统统一负负担的的费用用。包括：：管理理层员员工的的工资资、职职工福福利费费、会会议费费用、、工会会经费费、职职工教教育经经费、、交际际费、、坏账账损失失、审审计费费、诉诉讼费费等。。⑤财务务费用用指旅游游景区区在经经营期期间发发生的的利息息净支支出、、汇兑兑净损损失、、金融融机构构手续续费、、投资资于金金融资资产的的损失失费、、因加加息和和筹资资而产产生的的各项项费用用。景区的的收入入定义：：指在在旅游游景区区的经经营过过程中中和经经营活活动之之余所所发生生的收收入。。分类：：营业业收入入和营营业外外收入入营业收收入：：主营营业务务收入入和其其他业业务收收入营业外外收入入：旅旅游景景区的的固定定资产产盘盈盈和变变卖所所得的的净收收益，，包括括罚款款的净净收入入、无无法支支付出出去的的应付付账款款、礼礼品折折价收收入和和其他他非营营业性性收入入等。。旅游景景区的的经济济效益益就表表现为为旅游游景区区的收收益与与成本本的差差，在在预测测出景景区经经济效效益之之后将将收益益与投投资进进行比比较，，就能能得到到景区区的投投资回回收期期。3、景景区投投资渠渠道选选择在景区区投资资战略略规划划中，，要根根据景景区的的具体体情况况来选选择合合适的的融资资渠道道。通通常情情况下下，景景区融融资渠渠道的的选择择考虑虑以下下几方方面的的内容容：A、融融资成成本B、融融资效效率C、其其他A、融融资成成本定义：：景区区通过过某种种融资资渠道道吸纳纳投资资而需需要付付出的的代价价。包括：：资金金成本本和社社会成成本资金成成本：：指由由于资资金的的借贷贷而产产生的的利息息、股股息、、分红红以及及中间间产生生的各各种费费用。。社会成成本：：指景景区在在融资资过程程中需需要花花费的的社会会交际际和公公关成成本。。B、融融资效效率随着旅旅游消消费需需求变变化速速度的的不断断加快快，景景区项项目的的生命命周期期也在在日趋趋缩短短，这这就要要求景景区能能够在在最短短的时时间内内完成成规划划设计计、开开发建建设以以及经经营的的过程程。一般民民间融融资比比发行行股票票上市市效率率高，，因为为民间间融资资完全全凭借借信用用，而而发行行股票票上市市往往往需要要几年年的时时间来来通过过国家家相关关部门门的认认证。。二、优优化景景区投投资收收益模模式实质：：使得得所有有投资资者都都从中中获得得理想想的收收益，，即设设计一一种投投资者者与景景区双双赢的的发展展模式式。目前我我国景景区创创收模模式：：景区门门票-游乐乐项目目-旅旅游商商品渠道单单一，，增长长性相相对较较弱优化模模式（（提升升资本本获利利能力力）1、经经营增增长型型盈利利模式式2、物物业增增值型型盈利利模式式3、资资本运运营型型盈利利模式式4、品品牌创创新型型盈利利模式式1、经经营增增长型型盈利利模式式定义：：在现现行景景区收收益模模式的的基础础上进进一步步加强强产品品的开开发，，通过过产品品的推推陈出出新来来达到到吸引引旅游游者，，增加加景区区收入入的目目的。。分类：：传统旅旅游产产品功功能的的升级级景区新新型高高附加加值产产品的的开发发2、物物业增增值型型盈利利模式式定义：：景区区借助助其拥拥有的的集聚聚效应应和环环境优优化效效应大大力提提升景景区所所在区区域的的社会会经济济环境境和自自然生生态环环境，，通过过环境境的改改善来来提高高景区区所在在区域域的地地价水水平，，从而而在房房地产产投资资中获获得较较大的的额外外收益益。3、资资本运运营型型盈利利模式式定义：：资本本运营营是企企业走走外部部成长长道路路的主主要途途径，，它是是以促促进资资本增增值、、利润润最大大化为为目的的，以以价值值形态态为特特征，，与产产品经经营进进行互互补，，通过过对生生产要要素的的优化化配置置和资资产结结构的的动态态调整整等，，对资资产进进行综综合运运营，，实现现计划划利润润目标标的经经营方方式。。目的：：通过过优化化资本本结构构或者者壮大大资本本实力力来增增强景景区的的竞争争力，，从而而增强强景区区的盈盈利能能力