2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库及答案【夺冠系列】

2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库及答案【夺冠系列】第一部分单选题(50题)1、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

A.行政区域

B.估价目的

C.估价对象规模

D.价值类型

【答案】：B

2、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。

A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定

B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命

C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关

D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

【答案】：C

3、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析

B.趋势拟合分析

C.时间序列分析

D.相关分析

【答案】：C

4、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。

A.大于

B.小于

C.等于

D.其他

【答案】：A

5、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。

A.合法产权方面

B.合法使用方面

C.合法处分方面

D.合法居住方面

【答案】：B

6、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。

A.价格是价值的外在表现

B.价值是物的真实所值

C.价格是价值波动的“中心”

D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易

【答案】：C

7、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100

【答案】：B

8、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。

A.主动争取

B.主动接受

C.被动争取

D.被动接受

【答案】：A

9、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

A.土地总价

B.土地单价

C.楼面地价

D.商品房价格

【答案】：C

10、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化

B.国家调整了房地产的税费政策

C.国际与国内均出现了通货膨胀

D.对可比实例进行了装修改造

【答案】：D

11、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。

A.收益法

B.成本法

C.比较法

D.假设开发法

【答案】：C

12、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

【答案】：B

13、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为()元。

A.32000

B.40000

C.48000

D.83333

【答案】：B

14、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。

A.资本化率

B.实际报酬率

C.名义报酬率

D.自有资金报酬率

【答案】：A

15、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。

A.500

B.750

C.800

D.1000

【答案】：C

16、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5

【答案】：A

17、（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系

B.使用管制

C.市政府监督

D.其他管制

【答案】：A

18、循行到达巅顶的经脉有

A.足太阳经

B.足阳明经

C.足厥阴经

D.足太阴经

【答案】：A

19、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315

【答案】：D

20、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。

A.价值时点

B.收集该可比实例时

C.进行房地产状况修正时

D.成交价格所反映

【答案】：D

21、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。

A.写字楼层高偏低

B.厂房受酸雨腐蚀

C.住宅库存量过大

D.在建工程基础不均匀沉降

【答案】：A

22、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（）。

A.房地产抵押估价

B.房地产征收补偿估价

C.房地产转让估价

D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价

【答案】：D

23、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

【答案】：D

24、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为()万元。

A.311

B.435

C.322

D.200

【答案】：B

25、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58

【答案】：A

26、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。

A.货币支付

B.价值

C.现象

D.本质

【答案】：C

27、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。

A.6.37%

B.6.12%

C.6.02%

D.6%

【答案】：A

28、常兼他邪合而伤人的是邪

A.热

B.寒

C.风

D.火

【答案】：C

29、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.400

B.450

C.500

D.540

【答案】：A

30、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A.2020.80

B.2214.28

C.2336.45

D.2447.37

【答案】：B

31、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。

A.房屋征收决定公告之日

B.原征收补偿协议达成之日

C.用于产权调换房屋支付之日

D.委托估价之日

【答案】：A

32、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。

A.146

B.105

C.144

D.227

【答案】：C

33、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。

A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点

B.房屋征收决定公告之日

C.房屋征收委托之日

D.房屋征收完毕之日

【答案】：B

34、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

【答案】：C

35、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。

A.区位因素

B.社会因素

C.实物因素

D.权益因素

【答案】：C

36、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（）

A.下降；下降

B.下降；上升

C.上升；下降

D.上升；上升

【答案】：C

37、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（）。

A.估价师

B.委托人

C.地方性审查机构

D.地方级政府

【答案】：B

38、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。

A.朝向

B.楼层

C.方位

D.交通条件

【答案】：D

39、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

A.掌握的估价信息不同

B.遵循的估价原则不同

C.履行的估价程序不同

D.估价对象的状况不同

【答案】：A

40、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。

A.5110.51

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13

【答案】：A

41、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。

A.明确估价费用

B.明确估价人员

C.明确价值时点

D.明确估价内容

【答案】：C

42、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。

A.一个直观、具体的印象

B.一个综合、全面的印象

C.一个模糊、大概的印象

D.一个片面、具体的印象

【答案】：A

43、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

A.第（1）种情况

B.第（2）种情况

C.第（4）种情况

D.第（5）种情况

【答案】：A

44、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为()年。

A.45

B.50

C.52

D.55

【答案】：C

45、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。

A.“交易实例”

B.“可比实例”

C.“收集交易实例”

D.“建立价格可比基础”

【答案】：B

46、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A.估价原则

B.估价目的

C.估价方法

D.估价程序

【答案】：B

47、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04

【答案】：C

48、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立

【答案】：D

49、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。

A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整

C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

【答案】：C

50、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。

A.现在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付

D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付

【答案】：D

第二部分多选题(50题)1、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。

A.商业利润

B.净运营收益

C.潜在毛收入

D.有效毛收入E税后现金流量

【答案】：BCD

2、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有()。

A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势

【答案】：ACD

3、收集交易实例时应收集的交易实例信息包括（）。

A.成交价格

B.议价时间

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

【答案】：ACD

4、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

5、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。

A.替代原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

【答案】：ACD

6、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本

E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格

【答案】：BCD

7、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。

A.应采用客观成本而不是实际成本

B.应该采用实际成本而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

【答案】：ACD

8、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。

A.装饰装修改造

B.通货膨胀

C.需求增加

D.改进物业管理

E.周围环境改善

【答案】：C

9、在合法处分方面，应以（）等允许的处分方式为依据。

A.法律

B.法规

C.合同

D.口头约定

E.规章

【答案】：ABC

10、关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利

C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益

D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值

E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值

【答案】：AC

11、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

【答案】：AD

12、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。

A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值

B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值

D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值

E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值

【答案】：ABC

13、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。

A.销售利润率小于投资利润率

B.投资利润率小于成本利润率

C.成本利润率小于直接成本利润率

D.直接成本利润率小于销售利润率

E.年利润率小于总利润率

【答案】：BD

14、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

E.经济学上的

【答案】：BD

15、房地产估价原则可分为三个层次，即()。

A.基本原则

B.客观原则

C.特殊性原则

D.普适性原则E适宜性原则

【答案】：ACD

16、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度

【答案】：ABC

17、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。

A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助

C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

【答案】：ACD

18、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.临街状况

【答案】：ABD

19、下列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。

A.地役权

B.租赁权

C.土地用途

D.建筑高度

E.相邻关系

【答案】：CD

20、关于房地产估价误差的说法错误的有（）。

A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

【答案】：AB

21、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。

A.替代原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

【答案】：ACD

22、城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑结构

C.容积率

D.土地使用权来源

E.土地用途

【答案】：AC

23、下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是()。

A.位置

B.外部配套设施

C.面积

D.形状E地质条件

【答案】：ACD

24、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告()。

A.均要负法律责任

B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估

C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估

D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估

【答案】：ABD

25、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。

A.用途

B.区位

C.建筑规模

D.建筑档次

E.房地产开发企业

【答案】：ACD

26、房地产的特性包括（）。

A.独一无二

B.需求有限

C.流动性好

D.相互影响

E.保值增值

【答案】：AD

27、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

28、收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A.市场提取法

B.累加法

C.指数调整法

D.投资收益率排序插入法

E.收益乘数法

【答案】：ABD

29、下列关于指数修匀法的说法中，正确的有（）。

A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法

B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法

C.计算公式为：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1）

D.运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值

E.指数修匀法是计算得出实际值的一种方法

【答案】：ACD

30、最高最佳利用必须同时满足的条件包括（）。

A.法律上许可

B.技术上可能

C.财务上可行

D.价值最大化

E.使用上简便

【答案】：ABCD

31、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2014年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面（）不能作为可比实例。

A.划拨土地、建筑面积300m2、成交日期为2014年1月的住宅

B.建筑面积250m2、成交日期为2011年1月的商品住宅

C.建筑面积50m2、成交日期为2014年3月的商品住宅

D.成交日期为2014年5月、建筑面积250m2的商品住宅

E.成交日期为2014年3月、建筑面积为300m2的商品住宅

【答案】：ABC

32、在实际估价中，待开发房地产状况可以分为（）三大类。

A.可供开发的土地

B.征收用地

C.在建工程

D.可重新改造或改变用途的旧房

E.荒地

【答案】：ACD

33、从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。

A.建筑物价值

B.房地产价值

C.土地价值

D.建筑面积

E.楼层

【答案】：BCD

34、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有()。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.环境污染

D.交通拥挤E正常使用的磨损

【答案】：CD

35、【2012年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】：BC

36、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。

A.资本化率应用在直接资本化法中

B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

D.资本化率能明确表示房地产的获利能力

E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

【答案】：A

37、下列各价值类型中，属于基本价值类型的有（）。

A.市场价值

B.评估价值

C.投资价值

D.抵押价值

E.现状价值

【答案】：AC

38、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。

A.电梯折旧费

B.租赁保证金利息

C.房地产税

D.企业（个人）所得税

E.房屋保险费

【答案】：BD

39、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。

A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值

B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值

D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值

E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值

【答案】：ABC

40、在国有建设用地使用权出让中，不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有（）。

A.挂牌底价

B.招标底价

C.协议价格

D.保留价

E.竞买人可承受的最高价

【答案】：ABCD

41、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有()。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.预期原理E适合原理

【答案】：AB

42、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、楼层

C.环境景观

D.土地开发程度

E.房屋完损等级

【答案】：AD

43、选取可比实例时，应符合的要求包括（）。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

【答案】：BCD

44、保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。

A.估价报告

B.估价委托书

C.估价中的不同意见记录

D.外部专业帮助和的专业意见

E.内部专业帮助和专业意见

【答案】：ABCD

45、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.市区商品房价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路免费通行

D.人们预期未来郊区房地产价格上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】：ACD

46、下列哪种房地产最适用成本法估价()。

A.学校

B.公园

C.商场

D.普通商品住宅E油田

【答案】：AB

47、下列法律法规和标准中，应作为同有土地上房屋征收估价依据的有（）。

A.《中华人民共和国物权法》

B.《中华人民共和国城市房地产管理法》

C.《国有土地上房屋征收评估办法》

D.《房地产估价规范》

E.《中华人民共和国担保法》

【答案】：ABCD

48、比较法可用于（）的求取。

A.经营收入

B.空置率

C.报酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】：ABC

49、与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）

A.是一种专业意见

B.估计价格或价值

C.实行有偿服务

D.承担法律责任

E.估价作业日期长

【答案】：ACD

50、关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利

C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益

D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值

E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值

【答案】：AC

第三部分大题(50题)1、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

2、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

3、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

4、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

5、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

6、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

7、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

8、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

9、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

10、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】：AB

11、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

12、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

13、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

14、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

15、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。

A.区位

B.用途

C.档次

D.周围环境

E.建筑规模

【答案】：BC

16、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】：

17、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

18、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

19、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

20、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。

A.搜集交易比例

B.选取可比实例

C.对可比实例成交价格做适当处理

D.价格调整E求取比准价格

【答案】：ABC

21、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量

【答案】：ABCD

22、房地产需要专业估价的理由有（）。

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

E.房地产不可移动性

【答案】：AC

23、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

24、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

25、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

26、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

27、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】：

28、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.该实体组合完成的功能

B.该实体的质量

C.相应的配套的基础设施

D.立体空间

E.有形的实体

【答案】：AB

29、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

30、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

31、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.该实体组合完成的功能

B.该实体的质量

C.相应的配套的基础设施

D.立体空间

E.有形的实体

【答案】：AB

32、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

33、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

34、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

35、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

36、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

37、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

38、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

39、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。

A.已设立了抵押权的房地产

B.单独所有的房地产

C.共同所有的房地产

D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产

E.存在拖欠建设工程款的房地产

【答案】：BD

40、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

41、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

42、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

E.经济学上的

【答案】：BD

43、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

44、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设

B.外部配套设施

C.人口素质变化

D.地区衰落

E.城市建设

【答案】：ABD

45、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

46、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

47、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1