石家庄综合大型地产项目整体发展战略研究报告课件

石家庄福泰地产

项目整体开发战略报告纲要凌峻房地产策划推广机构1广州凌峻房地产策划推广机构石家庄福泰地产

项目整体开发战略报告纲要凌峻房地产策划推广机第一章什么是战略？2广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？2广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？1、战略的定义：战略是关于一个组织项目长远的、全局的目标，以及组织为实现目标在不同阶段上实施的不同方针和对策。3广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？1、战略的定义：3广州凌峻房地产策划推第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：本项目的战略规划包括长期、中期和短期目标。短期目标（1年）：1）迅速在石家庄地区扩大知名度；2）顺利完成首期的开发销售；3）企业品牌的导入，树立福泰地产在当地的良好形象。4广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：4广州凌峻房地产第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：中期目标（2—3年）：1）本项目顺利进入良性开发以及持续热销；2）强化福泰地产在石家庄地区的品牌形象。5广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：5广州凌峻房地产第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：长期目标（4年或以上）：1）本项目进入成熟发展期，并为下一个项目积蓄深厚的品牌资源；2)树立福泰地产全国性的品牌形象；3）推动福泰地产在全国性开发领域的滚动发展。6广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：6广州凌峻房地产第一章什么是战略？3、本项目战略报告的主要内容：着重考虑以下几方面：1）以怎样的形象出现在市场面前；2）开发哪些产品或服务；3）面对哪些市场；4）关心满足顾客的程度；5）达到福泰地产的目标——如：盈利能力、市场覆盖率及企业品牌发展等。7广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？3、本项目战略报告的主要内容：7广州凌第二章战略基本思考8广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考8广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考本章对福泰项目的开发过程进行系统性思考，建议遵循十大原则予以展开。9广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考本章对福泰项目的开发过程进第二章战略基本思考第一原则：好房子策略——为石家庄人民建好房子。10广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第一原则：好房子策略——为石家庄人民建第二章战略基本思考第二原则：强势品牌策略——实力决胜一切。11广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第二原则：强势品牌策略——实力决胜一切第二章战略基本思考第三原则：全面领先策略——以我为主，做市场的领导者。12广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第三原则：全面领先策略——以我为主，做第二章战略基本思考第四原则：滚动发展策略——建立大品牌，为持续发展提供平台。13广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第四原则：滚动发展策略——建立大品牌，第二章战略基本思考第五原则：复合地产策略——跳出地产做地产，以发散性思维思考本项目开发。14广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第五原则：复合地产策略——跳出地产做地第二章战略基本思考第六原则：优质服务策略——强化全过程、全员的服务意识。15广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第六原则：优质服务策略——强化全过程、第二章战略基本思考第七原则：全面覆盖策略——努力提高市场占有率，将目标客户一网打尽。16广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第七原则：全面覆盖策略——努力提高市场第二章战略基本思考第八原则：持续创新策略——超越石家庄现有的产品素质，以创新为竞争武器。17广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第八原则：持续创新策略——超越石家庄现第二章战略基本思考第九原则：人文文化战略——培育住户的归属感与认同感。18广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第九原则：人文文化战略——培育住户的归第二章战略基本思考第十原则：提前展示策略——展现生活的魅力，激发客户的购买欲望。19广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第十原则：提前展示策略——展现生活的魅第三章福泰地产品牌战略规划20广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划20广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划国际地产智慧融汇都市生活21广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划国际地产智慧21广州凌峻房地产第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏1、品牌发展的进程规划：2003年，建立福泰地产的品牌知名度。2004年起，持续提高福泰地产的品牌认知度。在品牌发展与深化的过程中，不断创造福泰地产的美誉度。22广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏22广州凌峻房地产第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏2、品牌发展的过程，需要一项由内至外的贯彻。内——开发商自身。1）树立精品意识，一切从产品出发。2）品牌文化的培育。23广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏23广州凌峻房地产第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏2、品牌发展的过程，需要一项由内至外的贯彻。外——面向客户。1）统一形象。2）系统地传播。24广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏24广州凌峻房地产第四章本项目的目标客户群分析25广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析25广州凌峻房地产策划推广机第四章本项目的目标客户群分析目标消费群定位——“泛精英阶层”：1、解决规模化与中高端市场容量有限的矛盾，尽量扩大本项目的目标消费群。2、将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”。3、一个事业、知识和财富不断“成长和发展中”的阶层。4、一个奔向“小康”，并开始拥有固定资产的阶层。5、分为“薪富”、“中富”和“先富”三类。26广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析目标消费群定位——“泛精英阶第四章本项目的目标客户群分析薪富精英阶层：家庭生命周期和特征：年龄由25至35岁；家庭年收入5万—8万元；27广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析薪富精英阶层：27广州凌峻房第四章本项目的目标客户群分析薪富精英阶层：多为“非创业型”人士，我们称之为“银领”，主要是有以下几类：A、知识型人才，如教师、医生、专业技术人员；B、政府部门的公务员；C、企业中的高级白领。28广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析薪富精英阶层：28广州凌峻房第四章本项目的目标客户群分析中富精英阶层：夫妻年龄由30—45岁。家庭年收入8万至10万元。29广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析中富精英阶层：29广州凌峻房第四章本项目的目标客户群分析中富精英阶层：主要包括:A、大型外资、合资和国有企业的高级管理人员，称之为“金领”；B、中小型私营企业主；C、政府机关的领导干部。

30广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析中富精英阶层：30广州凌峻房第四章本项目的目标客户群分析先富精英阶层：夫妻年龄由40—55岁；家庭年收入10万—30万元；31广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析31广州凌峻房地产策划推广机第四章本项目的目标客户群分析先富精英阶层：主要指中型私营业主，如：多年的服装经销商、餐饮业的经营者等等；步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干股权。32广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析32广州凌峻房地产策划推广机第五章本项目的开发理念设计33广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计33广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计健康+大都会生活34广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计健康+大都会生活34广州凌峻房第五章本项目的开发理念设计本项目所提倡的生活主张是：无忧置业——社区服务、物业管理

——相对高的性价比自由居住——获得全新的环境、空间

——培训、教育35广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计本项目所提倡的生活主张是：35项目所提倡的生活主张是：健康体验——健康、生态的环境

——轻松、愉悦的心理感受金质生活——优质住宅

——优美景观快乐成长——同质居住

——时尚、文化、气氛第五章本项目的开发理念设计36广州凌峻房地产策划推广机构项目所提倡的生活主张是：第五章本项目的开发理念设计36广第五章本项目的开发理念设计1、构筑本项目开发理念的两大体系：技术体系——国家住宅工程中心颁布的“健康住宅”标准；生活体系——大都会生活。37广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计1、构筑本项目开发理念的两大体第五章本项目的开发理念设计2、以“健康+大都会生活”指导产品的开发。38广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计2、以“健康+大都会生活”指导第六章本项目核心竞争优势的构筑39广州凌峻房地产策划推广机构第六章本项目核心竞争优势的构筑39广州凌峻房地产策划推广第六章本项目核心竞争优势的构筑（一）本项目核心竞争优势示意图：健康+新都会生活外层价值：健康住宅中层价值：优质的产品内层价值：福泰地产品牌超前的规划时尚的建筑科学合理的户型优美怡人的园林景观完善的生活配套及服务积极向上的社区氛围40广州凌峻房地产策划推广机构第六章本项目核心竞争优势的构筑（一）本项目核心竞争优势示第七章本项目的开发步骤41广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤41广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤分期开发基本数据：1、根据地块的特点，将其分为三期：第一期（地块内民心河以西）：96.48亩，占地面积合计约64352.16平方米；第二期（地块内民心河以东北）：181.57亩，占地面积合计约121107.19平方米；第三期（地块内民心河以东南）：129.86亩，占地面积合计约86616.62平方米。42广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤分期开发基本数据：42广州凌峻房地第七章本项目的开发步骤2、商铺与住宅规划思路：2.1商铺类型及分布区域：A、主题风情式商铺：临民心河西部，以购物广场为形式，销售时期为大型销售中心；沿民心河东侧，以商业街为形式。43广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤2、商铺与住宅规划思路：43广州凌第七章本项目的开发步骤B、临街商铺：本项目沿槐岭路、槐中路、槐南路的沿街面，设立单层商铺，形成多条的商业街。44广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤B、临街商铺：44广州凌峻房地产策商业街参考图片：45广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：45广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：46广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：46广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：47广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：47广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：48广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：48广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤2、商铺与住宅规划思路：2.2住宅类型及整体规划：A、住宅类型：第一期：多层与小高层结合，面积比例约为3:7；第二、三期：小高层。49广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤2、商铺与住宅规划思路：49广州第七章本项目的开发步骤B、整体规划：第一期：由于地块狭窄，难以在规划上做更多的变动，仍以传统的行列式为主，但通过楼体单元数的变化以及公共空间实现相对的“围合”；50广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤B、整体规划：50广州凌峻房地产策第七章本项目的开发步骤第二、三期：结合行列式与围合式布局的优势，在基本保证南北朝向的前提下，并以相对“围合”的形式制造不同的小组团，创造人性化、多层次、有实际内涵的“院落式”空间。51广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤第二、三期：结合行列式与围合式布局第七章本项目的开发步骤2.3会所——大型运动型会所：会所约5000平方米，位于二期地块临民心河，与一期主题购物广场相对应。52广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤2.3会所——大型运动型会所：5第七章本项目的开发步骤3、建筑风格建议一：地中海风情53广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤3、建筑风格53广州凌峻房地产策划地中海风情：54广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：54广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：55广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：55广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：56广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：56广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：57广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：57广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情——河岸景观带：58广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情——河岸景观带：58广州凌峻房地产策划推广机构建议二：北欧现代简约风情59广州凌峻房地产策划推广机构59广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：60广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：60广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：61广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：61广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：62广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：62广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：63广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：63广州凌峻房地产策划推广机构户型间隔面积比例功能组合二室二厅75—90m210%主次卧、客厅、饭厅、厨房、单卫生间、玄关、阳光室、生活阳台小三房二厅100-115m210%主次卧、书房、客厅、饭厅、厨房、双卫生间、玄关、储藏间、阳光室、生活阳台三室二厅标准型115—125m220%主卧、次卧、书房、客厅、饭厅、双卫生间、储藏间、玄关、阳光室、生活阳台、厨房三室二厅加强型125—135m225%主卧、次卧、书房、客厅、饭厅、双卫生间、储藏间、玄关、阳光室、生活阳台、厨房三室二厅豪华型135—145m215%主卧、次房（书房）、储藏间、客厅、饭厅、双卫生间、走入式衣橱、玄关、三阳台、厨房四室二厅150--170m25%双主卧、次房、书房、工人房、客厅、饭厅、厨房、玄关、三卫生间、阳光室、生活阳台顶层带阁楼140m2以上15%主卧、次房（书房）、储藏间、客厅、饭厅、厨房、双卫生间、走入式衣橱、玄关、阳光室、生活阳台、空中露台第七章本项目的开发步骤——户型配比64广州凌峻房地产策划推广机构比例功能组合二室二厅75—90m210%主次卧、客厅、饭厅、户型推荐——二房二厅：65广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——二房二厅：65广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——二房二厅：66广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——二房二厅：66广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅标准型：67广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅标准型：67广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅标准型：68广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅标准型：68广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅标准型：69广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅标准型：69广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅豪华型：70广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅豪华型：70广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅加强型：71广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅加强型：71广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅加强型：72广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——三房二厅加强型：72广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——四房二厅：73广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——四房二厅：73广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——四房二厅：74广州凌峻房地产策划推广机构户型推荐——四房二厅：74广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤——可复合的资源：教育业；保健养生业；运动休闲业。75广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤——可复合的资源：教育业；75广州第八章置业会76广州凌峻房地产策划推广机构第八章置业会76广州凌峻房地产策划推广机构。福泰地产置业会的宗旨是向消费者提供优先定购福泰地产开发的项目，享受会员优惠政策及精选商号的购买折扣等。另外，福泰地产也通过福泰地产置业会了解客户对物业的需求，密切把握市场及消费者的动态。77广州凌峻房地产策划推广机构。福泰地产置业会的宗旨是向消费者提供优先定购77广第九章销售现场78广州凌峻房地产策划推广机构第九章销售现场78广州凌峻房地产策划推广机构第九章销售现场展现大都会生活的精英与风情79广州凌峻房地产策划推广机构第九章销售现场展现大都会生活的精英与风情79广州凌峻房地第九章销售现场

销售现场的功能不仅在于洽谈，更重要的是能够传神地展现本项目所倡导的大都会生活，将这种生活的风情与精彩全面地传播给参观者，使之产生强烈的购买冲动。80广州凌峻房地产策划推广机构第九章销售现场80广州凌峻房地产策划推广机构第九章销售现场1、大都会生活的展现元素：星巴克咖啡屋：香薰美体（SPA）：耐克概念店：索尼数码形象店：甲壳虫车展：81广州凌峻房地产策划推广机构第九章销售现场81广州凌峻房地产策划推广机构第九章销售现场哈根达斯雪糕屋：壁球馆：7—11便利店：宜家家私展示店：艺术展区：儿童游乐天地。82广州凌峻房地产策划推广机构第九章销售现场82广州凌峻房地产策划推广机构第九章销售现场2、示范单位：4—6个样板间的展示，构成“国际知名室内设计师长廊”83广州凌峻房地产策划推广机构第九章销售现场2、示范单位：83广州凌峻房地产策划推广机谢谢！84广州凌峻房地产策划推广机构谢谢！84广州凌峻房地产策划推广机构石家庄福泰地产

项目整体开发战略报告纲要凌峻房地产策划推广机构85广州凌峻房地产策划推广机构石家庄福泰地产

项目整体开发战略报告纲要凌峻房地产策划推广机第一章什么是战略？86广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？2广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？1、战略的定义：战略是关于一个组织项目长远的、全局的目标，以及组织为实现目标在不同阶段上实施的不同方针和对策。87广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？1、战略的定义：3广州凌峻房地产策划推第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：本项目的战略规划包括长期、中期和短期目标。短期目标（1年）：1）迅速在石家庄地区扩大知名度；2）顺利完成首期的开发销售；3）企业品牌的导入，树立福泰地产在当地的良好形象。88广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：4广州凌峻房地产第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：中期目标（2—3年）：1）本项目顺利进入良性开发以及持续热销；2）强化福泰地产在石家庄地区的品牌形象。89广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：5广州凌峻房地产第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：长期目标（4年或以上）：1）本项目进入成熟发展期，并为下一个项目积蓄深厚的品牌资源；2)树立福泰地产全国性的品牌形象；3）推动福泰地产在全国性开发领域的滚动发展。90广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？2、本项目的战略目标：6广州凌峻房地产第一章什么是战略？3、本项目战略报告的主要内容：着重考虑以下几方面：1）以怎样的形象出现在市场面前；2）开发哪些产品或服务；3）面对哪些市场；4）关心满足顾客的程度；5）达到福泰地产的目标——如：盈利能力、市场覆盖率及企业品牌发展等。91广州凌峻房地产策划推广机构第一章什么是战略？3、本项目战略报告的主要内容：7广州凌第二章战略基本思考92广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考8广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考本章对福泰项目的开发过程进行系统性思考，建议遵循十大原则予以展开。93广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考本章对福泰项目的开发过程进第二章战略基本思考第一原则：好房子策略——为石家庄人民建好房子。94广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第一原则：好房子策略——为石家庄人民建第二章战略基本思考第二原则：强势品牌策略——实力决胜一切。95广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第二原则：强势品牌策略——实力决胜一切第二章战略基本思考第三原则：全面领先策略——以我为主，做市场的领导者。96广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第三原则：全面领先策略——以我为主，做第二章战略基本思考第四原则：滚动发展策略——建立大品牌，为持续发展提供平台。97广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第四原则：滚动发展策略——建立大品牌，第二章战略基本思考第五原则：复合地产策略——跳出地产做地产，以发散性思维思考本项目开发。98广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第五原则：复合地产策略——跳出地产做地第二章战略基本思考第六原则：优质服务策略——强化全过程、全员的服务意识。99广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第六原则：优质服务策略——强化全过程、第二章战略基本思考第七原则：全面覆盖策略——努力提高市场占有率，将目标客户一网打尽。100广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第七原则：全面覆盖策略——努力提高市场第二章战略基本思考第八原则：持续创新策略——超越石家庄现有的产品素质，以创新为竞争武器。101广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第八原则：持续创新策略——超越石家庄现第二章战略基本思考第九原则：人文文化战略——培育住户的归属感与认同感。102广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第九原则：人文文化战略——培育住户的归第二章战略基本思考第十原则：提前展示策略——展现生活的魅力，激发客户的购买欲望。103广州凌峻房地产策划推广机构第二章战略基本思考第十原则：提前展示策略——展现生活的魅第三章福泰地产品牌战略规划104广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划20广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划国际地产智慧融汇都市生活105广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划国际地产智慧21广州凌峻房地产第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏1、品牌发展的进程规划：2003年，建立福泰地产的品牌知名度。2004年起，持续提高福泰地产的品牌认知度。在品牌发展与深化的过程中，不断创造福泰地产的美誉度。106广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏22广州凌峻房地产第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏2、品牌发展的过程，需要一项由内至外的贯彻。内——开发商自身。1）树立精品意识，一切从产品出发。2）品牌文化的培育。107广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏23广州凌峻房地产第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏2、品牌发展的过程，需要一项由内至外的贯彻。外——面向客户。1）统一形象。2）系统地传播。108广州凌峻房地产策划推广机构第三章福泰地产品牌战略规划品牌推广节奏24广州凌峻房地产第四章本项目的目标客户群分析109广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析25广州凌峻房地产策划推广机第四章本项目的目标客户群分析目标消费群定位——“泛精英阶层”：1、解决规模化与中高端市场容量有限的矛盾，尽量扩大本项目的目标消费群。2、将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”。3、一个事业、知识和财富不断“成长和发展中”的阶层。4、一个奔向“小康”，并开始拥有固定资产的阶层。5、分为“薪富”、“中富”和“先富”三类。110广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析目标消费群定位——“泛精英阶第四章本项目的目标客户群分析薪富精英阶层：家庭生命周期和特征：年龄由25至35岁；家庭年收入5万—8万元；111广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析薪富精英阶层：27广州凌峻房第四章本项目的目标客户群分析薪富精英阶层：多为“非创业型”人士，我们称之为“银领”，主要是有以下几类：A、知识型人才，如教师、医生、专业技术人员；B、政府部门的公务员；C、企业中的高级白领。112广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析薪富精英阶层：28广州凌峻房第四章本项目的目标客户群分析中富精英阶层：夫妻年龄由30—45岁。家庭年收入8万至10万元。113广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析中富精英阶层：29广州凌峻房第四章本项目的目标客户群分析中富精英阶层：主要包括:A、大型外资、合资和国有企业的高级管理人员，称之为“金领”；B、中小型私营企业主；C、政府机关的领导干部。

114广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析中富精英阶层：30广州凌峻房第四章本项目的目标客户群分析先富精英阶层：夫妻年龄由40—55岁；家庭年收入10万—30万元；115广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析31广州凌峻房地产策划推广机第四章本项目的目标客户群分析先富精英阶层：主要指中型私营业主，如：多年的服装经销商、餐饮业的经营者等等；步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干股权。116广州凌峻房地产策划推广机构第四章本项目的目标客户群分析32广州凌峻房地产策划推广机第五章本项目的开发理念设计117广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计33广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计健康+大都会生活118广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计健康+大都会生活34广州凌峻房第五章本项目的开发理念设计本项目所提倡的生活主张是：无忧置业——社区服务、物业管理

——相对高的性价比自由居住——获得全新的环境、空间

——培训、教育119广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计本项目所提倡的生活主张是：35项目所提倡的生活主张是：健康体验——健康、生态的环境

——轻松、愉悦的心理感受金质生活——优质住宅

——优美景观快乐成长——同质居住

——时尚、文化、气氛第五章本项目的开发理念设计120广州凌峻房地产策划推广机构项目所提倡的生活主张是：第五章本项目的开发理念设计36广第五章本项目的开发理念设计1、构筑本项目开发理念的两大体系：技术体系——国家住宅工程中心颁布的“健康住宅”标准；生活体系——大都会生活。121广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计1、构筑本项目开发理念的两大体第五章本项目的开发理念设计2、以“健康+大都会生活”指导产品的开发。122广州凌峻房地产策划推广机构第五章本项目的开发理念设计2、以“健康+大都会生活”指导第六章本项目核心竞争优势的构筑123广州凌峻房地产策划推广机构第六章本项目核心竞争优势的构筑39广州凌峻房地产策划推广第六章本项目核心竞争优势的构筑（一）本项目核心竞争优势示意图：健康+新都会生活外层价值：健康住宅中层价值：优质的产品内层价值：福泰地产品牌超前的规划时尚的建筑科学合理的户型优美怡人的园林景观完善的生活配套及服务积极向上的社区氛围124广州凌峻房地产策划推广机构第六章本项目核心竞争优势的构筑（一）本项目核心竞争优势示第七章本项目的开发步骤125广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤41广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤分期开发基本数据：1、根据地块的特点，将其分为三期：第一期（地块内民心河以西）：96.48亩，占地面积合计约64352.16平方米；第二期（地块内民心河以东北）：181.57亩，占地面积合计约121107.19平方米；第三期（地块内民心河以东南）：129.86亩，占地面积合计约86616.62平方米。126广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤分期开发基本数据：42广州凌峻房地第七章本项目的开发步骤2、商铺与住宅规划思路：2.1商铺类型及分布区域：A、主题风情式商铺：临民心河西部，以购物广场为形式，销售时期为大型销售中心；沿民心河东侧，以商业街为形式。127广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤2、商铺与住宅规划思路：43广州凌第七章本项目的开发步骤B、临街商铺：本项目沿槐岭路、槐中路、槐南路的沿街面，设立单层商铺，形成多条的商业街。128广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤B、临街商铺：44广州凌峻房地产策商业街参考图片：129广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：45广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：130广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：46广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：131广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：47广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：132广州凌峻房地产策划推广机构商业街参考图片：48广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤2、商铺与住宅规划思路：2.2住宅类型及整体规划：A、住宅类型：第一期：多层与小高层结合，面积比例约为3:7；第二、三期：小高层。133广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤2、商铺与住宅规划思路：49广州第七章本项目的开发步骤B、整体规划：第一期：由于地块狭窄，难以在规划上做更多的变动，仍以传统的行列式为主，但通过楼体单元数的变化以及公共空间实现相对的“围合”；134广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤B、整体规划：50广州凌峻房地产策第七章本项目的开发步骤第二、三期：结合行列式与围合式布局的优势，在基本保证南北朝向的前提下，并以相对“围合”的形式制造不同的小组团，创造人性化、多层次、有实际内涵的“院落式”空间。135广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤第二、三期：结合行列式与围合式布局第七章本项目的开发步骤2.3会所——大型运动型会所：会所约5000平方米，位于二期地块临民心河，与一期主题购物广场相对应。136广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤2.3会所——大型运动型会所：5第七章本项目的开发步骤3、建筑风格建议一：地中海风情137广州凌峻房地产策划推广机构第七章本项目的开发步骤3、建筑风格53广州凌峻房地产策划地中海风情：138广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：54广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：139广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：55广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：140广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：56广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：141广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情：57广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情——河岸景观带：142广州凌峻房地产策划推广机构地中海风情——河岸景观带：58广州凌峻房地产策划推广机构建议二：北欧现代简约风情143广州凌峻房地产策划推广机构59广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：144广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：60广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：145广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：61广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：146广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：62广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：147广州凌峻房地产策划推广机构北欧风情：63广州凌峻房地产策划推广机构户型间隔面积比例功能组合二室二厅75—90m210%主次卧、客厅、饭厅、厨房、单卫生间、玄关、阳光室、生活阳台小三房二厅100-115m210%主次卧、书房、客厅、饭厅、厨房、双卫生间、玄关、储藏间、阳光室、生活阳台三室二厅标准型115—125m220%主卧、次卧、书房、客厅、饭厅、双卫生间、储藏间、玄关、阳光室、生活阳台、厨房三室二厅加强型125—135m225%主卧、次卧、书房、客厅、饭厅、双卫生间、储藏间、玄关、阳光室、生活阳台、厨房三室二厅豪华型135—145m215%主卧、次房（书房）、储藏间、客厅、饭厅、双卫生间、走入式衣橱、玄关、三阳台、厨房四室二厅150--170m25%双主卧、次房、书房、工人