违“令”购房合同有效性及法律风险研究

违“令”购房合同有效性及法律风险研究作者：杨易、高婷宇、杨富勤作者简介：杨易（2000），女，汉族，四川南充人，福建工程学院本科生在读高婷宇（1999），女，汉族，福建平潭人，福建工程学院本科生在读杨富勤（2000），女，汉族，湖南武冈人，福建工程学院本科生在读摘要：房地产市场的稳步前进，离不开相关政策的有效引导。在2016年的中央经济工作会议上，中央政府首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，地方房地产相关部门跟进了配套政策。政策的出台必然影响市场的波动，因而全面分析目前“限购令”对房地产市场的影响，对日后房地产行业的持续、稳定、向好的发展显得尤为重要。以当前市场条件下的限购政策为主线，进一步分析现实生活中限购人群与开发商违反《限购令》签订的购房合同是否有效？如果违反“限购令”规定，将对购房人和开发商分别签订的购房合同产生什么样的法律风险？进一步探讨了公众如何更好地把握合同的效力和法律风险。关键词：限购令；合同有效性；法律风险引言随着我国经济的快速发展，人口数量不断增加，与此同时日益增长的住房需求与我国有限的住房供给之间产生巨大的矛盾，住房成为了一个大问题，但由于我国独特的土地财政机制，一些地方政府通过销售大量的土地来解决自己的财政收入有限的问题。此外,还有房地产市场信息不对称、垄断资本等其他原因,这些原因导致近十年来,中国经济一直受房地产市场波动所影响，商品房房价飙升，无数人被迫成为“房奴”,大量的普通居民面临着日益严重的住房压力,这将严重影响居民的社会保障体系,使得社会贫富差距不断深化,影响社会的和谐发展，不利于共同富裕的发展目标。以抑制投资性和投机性住房需求，抑制投机行为，防止房地产市场价格上涨，应对房地产市场进行有效的监控与调节，寻求房地产市场的稳定发展。为了积极响应国家政策，一系列房地产市场调控措施相继出台，包括实施细则及配套文件。商品房限购令正是在这一大背景下应运而生的操作。在当前新的社会环境下，对“限购令”的研究较多，但违反该“令”合同的情况还相对较少。对于限购人群与开发商违反“限购令”签订的购房合同是否有效和违反“限购令”签订购房合同对于购房人和开发商将分别产生怎样的法律风险以及公众应该如何更好的把握合同效力和法律风险这些问题越来越值得关注。一、限购令的界定商品房限购令是一项作为调控房地产市场，对公民交易权、平等权产生重大影响的政府干预的强有力措施。2010年1月10日，国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知发布后在全国范围内掀起了一阵房屋限购热潮。2016年国庆期间，福州市紧随全国范围的限购政策潮流，于6日晚发布《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，开启福州新一轮限购期。其后，福州市地方税务局、福州市人力资源和社会保障局、福州市不动产登记和交易中心等相关部门陆续发布相应实施细则。一方面，该政策的出台在一定程度上减少了不少人的购房需求，有效地抑制了大量的房地产投机行为，从而达到了降价的目的，给房地产业“降火祛热”。同时，这种政策的导向作用在一定程度上打击了炒房者对于炒房的热情，限制了其炒房的能力，为更多尚未买房的居民们提供了有利条件，有利于促进了社会稳定和人民生活的发展。但另一方面，也激发了居民之间的矛盾，存在户籍歧视，通过户籍捆绑、买卖年限限制的政策对交易主体进行了严格限制，从而使购房者的实际住房需求受到限购政策的制约。《限购令》对购房者的资格进行了限制，并以是否有当地户籍作为区分标准。反观实际交易中存在因各种原因而违反规定的人，与开发商签订购房合同，因政策原因，违反规定签订购房合同的，不能在相关物业管理部门网签(备案)，也不能办理相应的房屋产权变更（预告）登记。中国没有实现全国房地产网的调查,而且限购令的产生没有明确的法律依据,甚至与一些现有的法律法规向违背,因此,为一些人利用法律法规的漏洞在房地产市场投机行为创造了条件。作正因如此有了违“令”购房合同有效性的研究，虽然违反“限购令”的不一定是商品房买卖合同不都无效，且此种购房方式在一定程度上能够暂时解决购房人迫切的购房需要以及开发商售房的现实压力，但此种购房方式对于买卖双方都将产生一定的法律风险。二、违“令”购房合同有效性的效力界定（一）相关法律法规1、合同法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”3、我国《立法法》规定，享有行政立法权的机关是国务院、国务院各部委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构、省级政府和较大市的人民政府，其他行政机关一律无行政立法权。有行政立法权的机关可以制定行政法规、规章、决定和命令以及除此之外的其他规范性文件。（二）限购令的效力界定《限购令》的有关规定由福州市人民政府或有关管理部门制定。但是，根据我国《立法法》，福州市发布的《限购令》在形式上不属于法律、法规或规章。实质上，政府的房屋限购令属于“其他行政规范性文件”的抽象行政行为，不属于普通法范畴。但在现实生活中，这样的规范性文件仍然很多，限制了公民的权利。在我国，无法律授权的行政机关制定设定行政相对人的权利义务的法规规章是无效的，而福州市“限购令”的相关规定未经行政立法程序，且非有权机关制定，因而不属于法律或行政法规的强制性规定，在效力层级上属于政府管理性文件，不能涉及行政相对人的权利义务，其效力有限。（三）违令购房合同效力界定在现实生活中,购房者和开发商在商品房销售合同签订后,双方可以根据各自的合同履行义务,现在由于买方属于规定的中限制的对象，购买商品房买卖合同不能继续履行,致使原订立的购房合同的效力不被承认。但事实上，从法律的角度来看，由于“限购令”属于政府管理性文件，买方与开发商签订的违反“限购令”的房屋买卖合同属于违反政府管理性文件，不属于《合同法》规定的五项合同无效的情形。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条也明确指出，如无特别约定，采购合同不会因未办理备案手续而失效。因此，限购人群签订的购买合同不因违反“限购令”而必然无效（四）法院判例1、案例一林宏洋与三亚中信投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书三亚市中级人民法院（2016）琼02民初78号在该案例中，购房人与房地产开放商双方均明知购房人无购房资格而签订商品房买卖合同，开发商诉请解除购房合同，而审理法院对该购房合同的有效性、购房行为的性质及双方过错程度、是否属于不可抗力均进行了认定（以下为判决中法院认为部分的梳理）：1、涉及的合同被认为是合法有效的。商品房限购政策是对房地产交易的宏观调控措施之一，即商品房限购政策。它是地方政府实施控制的一种社会公共政策，可以归类为一种管理规范，而不易产生合同无效的法律效果。2、双方违反商品房限购政策并签订合同均为主观过错，且愿意承担交易风险。我们可以看到从购房合同及其补充协议由双方签署,买家和卖家都预见到履行合同涉及的风险，可能会遇到商品房销售合同备案手续无法办理，同时做出相应的规避风险的合同,因此，购房人与违反商品房限购政策的房地产开发商存在相同过错，双方自愿承担因商品房限购政策造成的交易风险。3、开发商以无法办理涉案房屋的销售备案手续构成不可抗力，致使不能实现合同目的为由，请求解除涉案合同的理由没有事实根据，不能成立。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案的交易行为发生于该地区实行商品房限购政策施行之后，且订约时双方均明知购房人受商品房限购政策的限制而预见不能办理涉案房屋的商品房销售备案手续，并非不能预见，不构成不可抗力。本案中，商品房限购政策对于开发商合同目的的实现不能起到有效的阻止。对于开发商而言，其出售涉案房屋取得所售房屋的全部款项的目的已经全部实现。2、案例二华润置地（无锡）有限公司与施方奇商品房销售合同纠纷二审民事判决书无锡市中级人民法院（2014）锡民终字第0413号华润置地（无锡）有限公司、施方奇与华润置地（无锡）有限公司、施方奇商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书江苏省高级人民法院（2014）苏审三民申字第00817号在该案中，购房人隐瞒其属于限购人群的情况，并就其是否符合限购政策签订了《申明陈述书》，约定“如有虚假、不实申报等违规行为，本人愿意承担由此产生的‘不予受理房屋登记’等一切法律责任及经济责任。”在该案二审判决中法院认为：施方奇虽不符合限购政策规定的购房条件，但限购政策并不属于法律和行政法规，法律上违反限购政策并不导致合同无效，同时，施方奇的购房资格问题并不影响合同的履行，且施方奇在购房时已作出了由其承担房屋无法登记的不利后果的承诺，施方奇的购房资格问题并不会对华润公司产生不利影响，华润公司不得以此提出解除或撤销合同的主张。在上述再审案件中，法院裁定了华润公司是否构成根本违约，施方奇是否享有法定解除权”的问题。施方奇是买房的主体，违反了相关的限制条件，但从法律划分上看该限购政策属于地方性政策，因此违反限制条件并不一定导致合同无效，而施方奇购买时申明愿意承担暂时不能办理登记的后果，其购房资格问题并不影响合同的履行，华润公司不得据此要求解除合同。合同的过程中,施方奇是逾期付款的行为人,但华润公司没有行使解除权,事实上可以认为华润公司接受了施方奇的全部购房款。因此,华润公司的解除权已消灭，其有义务继续履行合同，但可以要求施方奇承担逾期付款的违约责任。四、界定购房人及房地产开发商所涉及的法律风险问题从上面的解释可以看出，中央限购令和当地限购令都没有法律法规的属性。两者都是内部行政文件，对行政相对人只有法律约束力。因而违反“限购令”所签订的商品销售合同不当然无效，但这种购房方式虽然没有实质的法律效力，但仍会给双方带来一定的法律风险。（一）对限购人群的法律风险对于限购人群的法律风险主要体现在不动产物权无法变更和可能承担赔偿责任的情况。当买方和卖方签署的购买合同在是之前颁布的规则之前的,但未网签的,此时仍需要执行规则的要求,这属于法律规定的“实质性不利变化”的情况,导致不能履行购房合同,买方和卖方可以根据变化情况下的原则改变或删除买卖合同,双方都没有过错的,不承担责任,买方已支付的购买房子,卖方应退还已经支付的款项。但如果双方不解除买卖合同，又不能达成新的协议，此时的购房合同可能会因为网络原因无法签订，从而导致无法进行房地产权利人变更登记。是买房子的人不能享受房子产权,收购房屋灭失或损坏时,购房人只能为卖方的合同责任,只能依赖于有效的合同,买房住房享有债权和利益,当购房人把房子再卖、申请抵押等，也因为没有物权而只对债权人产生困难或障碍。此外,购房人仍需承担开发业务“一个房间两次销售”的法律风险,因为买房合同违反了“限制购买订单”,这个买房合同不能网签,这个建筑的不动产权利仍然是注册在开发企业名下的，所以开发商“一房二卖”的情况很可能会发生。当购房双方签订合同在《限购单》颁布签署后，假如购房人因为没有向卖方说明情况或隐瞒是限购人群而签订购房合同，买房者仍可承担违约赔偿责任。（二）对房地产开发商房地产开发商面临的法律风险主要体现在违约责任、行政处罚以及无法单方诉请解除合同风险但可能被购房人诉请解除合同的风险。当买卖双方签订购房合同是在“限购令”颁布之前签订的，但是是由于开发商未及时网签，未及时办理房屋权属登记而导致由于“限购令”购房人失去购房资格的情况，出现法律上规定的“情势变更”的情况而导致购房合同无法履行的情形时，开发商需要承担逾期备案，办证等违约责任的法律风险。当买卖双方签订购房合同是在“限购令”颁布后签订的，合同双方在明知由于“限购令”，购房人属于不适格购房人群但卖方依然与其签订购房合同时，该合同应为无效，不能履行，且对于提供虚假材料的合同方，将面临行政法规的处罚。当属于法律上规定的“情势变更”导致合同不能履行的，合同双方可解除合同。但是在购房人未违约的情况下，开发商在无合同解除的法定或约定事由为依据的情况下向法院诉请单方解除合同可能无法得到法院的支持，因为购房人不是适格购房主体并不影响开发商出售商品房、取得相应价款的合同目的的实现，但是购房人以其无法取得不动产权为由向法院诉请单方解除合同的诉求可能会得到支持。五、总结展望综上所述，“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，限购人群与开发商签订的购买合同也并非因违反当地限购政策而无效。商品房买卖合同不因未网签(备案)而无效。违反“限购令”为购房人和开发商签订购房合同存在相应的法律风险。限购是中国政府对房地产进行宏观调控的一项重要措施。随着房地产行业的蓬勃发展，中国经济越来越受到房地产业的束缚，实体经济发展缓慢，金融经济体系存在很大程度的泡沫，不利于社会经济秩序的稳定。另一方面，房地产经济的蓬勃发展，导致社会两极分化严重，有了人成了一辈子的“房奴”，甚至有很多人买不起房，严重损害着当前社会秩序的稳定。为了使社会更好的发展，国家积极调控房地产市场，各地政府也纷纷颁布“限购令”，以解决城镇居民们的住房问题，国家的宏观调控无疑是抑制房地产较快发展的积极举措之一，也能更快更好地解决房地产的空置率和过剩率等问题。此时为了避免房产限购波及到无辜不知情人，普及限购人群与开发商违反“限购令”签订的购房合同是否有效和违反“限购令”签订购房合同对于购房人和开发商将分别产生怎样的法律风险问题就显得极为重要，这也能帮助帮