2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整版附答案

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整版附答案第一部分单选题(50题)1、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%

【答案】：B

2、一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A.政治法律环境

B.经济环境

C.人口环境

D.社会文化环境

【答案】：B

3、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。

A.长期投资、实物投资和直接投资

B.长期投资、间接投资和实物投资

C.短期投资、实物投资和金融投资

D.短期投资、间接投资和金融投资

【答案】：D

4、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】：D

5、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（）。

A.土地

B.资本

C.劳动力

D.技术革新

【答案】：D

6、（）是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。

A.工程造价

B.工程量

C.定额计价

D.设计概算

【答案】：B

7、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。

A.财务盈利能力

B.清偿能力

C.资金平衡情况

D.营运能力

【答案】：A

8、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（）止。

A.上年的6月1日起至5月31日

B.上年的8月1日起至7月31日

C.每年的1月1日起至12月31日

D.每年的6月1日起至下年的5月31日

【答案】：C

9、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.项目基准收益率

C.通货膨胀率

D.国家经济增长率

【答案】：B

10、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。

A.养老保险费

B.失业保险费

C.医疗保险费

D.劳动保险费

【答案】：D

11、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。

A.成本利润率

B.资本金利润率

C.销售利润率

D.财务内部收益率

【答案】：D

12、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。

A.5377.78

B.6277.78

C.6722.22

D.7847.22

【答案】：D

13、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.建筑技术进步

【答案】：A

14、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。

A.空置率取值偏大

B.报酬率取值偏小

C.运营费用率取值偏大

D.租金增长率取值偏小

【答案】：B

15、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。

A.存在效益外溢和转移

B.易获得金融机构的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投资者的资信等级

【答案】：C

16、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。

A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入

B.现金流入都包括销售收入和销售税费

C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用

D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】：A

17、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（）。

A.测算拟开发场地的最高价格

B.测算拟开发场地的最低价格

C.测算开发项目的预期利润

D.测算开发中可能出现的最高费用

【答案】：B

18、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

【答案】：B

19、（）是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

A.资产负债率

B.流动比率

C.偿债备付率

D.利息备付率

【答案】：A

20、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。

A.生产性投资和非生产性投资

B.直接投资和间接投资

C.长期投资和短期投资

D.金融投资和实物投资

【答案】：B

21、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性

【答案】：C

22、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。

A.房地产租金

B.房地产实际出租量

C.出租房屋空置率

D.房价租金比

【答案】：C

23、下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（）。

A.征地区域农民自住住宅项目

B.廉租住房项目

C.医疗卫生用地

D.基础设施用地

【答案】：D

24、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23

【答案】：B

25、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

【答案】：C

26、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53

【答案】：D

27、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。

A.2.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【答案】：B

28、房地产开发投资的投资者主要是（）。

A.赚取开发利润

B.保值增值

C.获得收益

D.消费

【答案】：A

29、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于()元。

A.10000

B.11000

C.7800

D.9200

【答案】：B

30、高尔夫球场属于（）。

A.居住物业

B.酒店和休闲娱乐设施投资

C.工业物业

D.特殊物业

【答案】：B

31、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为()元。

A.1655.33

B.1719.43

C.1743.69

D.2149.29

【答案】：B

32、国家对房地产开发项目资金比例要求是()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

【答案】：C

33、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

34、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】：D

35、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（）。

A.开发项目所处区位和具体位置

B.项目所在城市、区和街道

C.土地面积和规划用途

D.土地开发状况和地上物状况

【答案】：B

36、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】：C

37、以下财务分析指标的说法，错误的是（）。

A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强

B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强

C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越差

D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差

【答案】：D

38、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。

A.变动可能性

B.影响重要性

C.发生经常性

D.类型归属性

【答案】：A

39、关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。

A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别

B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动

C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为

D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成

【答案】：B

40、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。

A.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资

C.公共设施维修费

D.保险费

【答案】：A

41、所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和()。

A.任务

B.可用的费用

C.广告效果评估

D.企业信誉

【答案】：C

42、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。

A.进行进度控制和变更管理

B.编制进度计划

C.实施进度计划

D.施工现场的调研与分析

【答案】：D

43、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A.367.5

B.382.5

C.523.5

D.543.0

【答案】：B

44、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。

A.收益现金流风险

B.市场供求风险

C.通货膨胀风险

D.利率变动风险

【答案】：A

45、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。

A.2350

B.2937.5

C.3250

D.4062.5

【答案】：A

46、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。

A.独立方案

B.互斥方案

C.相关方案

D.相容方案

【答案】：B

47、下列不属于管理费用的是（）。

A.管理人员工资

B.职工教育经费

C.户外发布会

D.技术开发费

【答案】：C

48、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。

A.30%～40%

B.40%～50%

C.50%～60%

D.60%～70%

【答案】：C

49、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的（）资料。

A.一手

B.二手

C.原始

D.基础

【答案】：A

50、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。

A.预期通货膨胀

B.非预期通货膨胀

C.成本型通货膨胀

D.需求型通货膨胀

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。

A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

B.当每年计息周期数m＝1时，名义利率等于实际利率

C.当每年计息周期数m＞1时，名义利率小于实际利率

D.当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i＝er－1

E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

【答案】：ACD

2、物业服务企业的工作内容包括（）。

A.确立管理目标

B.制定维修养护方案

C.制定安全保卫方案

D.提出预算

E.确定物业服务费的收费标准

【答案】：ABCD

3、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。

A.销售收入

B.补贴收入

C.出租收入

D.自营收入

E.营业外收入

【答案】：ACD

4、项目开发经营期内可用作还款资金的有（）。

A.利润

B.折旧

C.摊销

D.营业外收入

E.其他还款资金

【答案】：ABC

5、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率

D.空置率

E.运营费用占毛收入比率

【答案】：CD

6、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。

A.文献查阅法

B.观察法

C.专题讨论法

D.问卷调查法E实验法

【答案】：BCD

7、风险估计与评价常用方法有()。

A.专家个人判断法

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.智暴法E德尔菲法

【答案】：BC

8、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。

A.销售收入

B.租金水平

C.运营成本

D.营业收入

E.出租率

【答案】：BC

9、在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（）。

A.项目的合作方式和性质

B.项目拟建规模和标准

C.项目建成后的服务对象

D.项目背景

E.项目所处的地理环境

【答案】：ABC

10、消费者市场细分的标准可归纳为（）。

A.地理环境因素

B.人口因素

C.消费心理

D.经营变量

E.消费行为因素

【答案】：ABC

11、以下有关风险估计与评价常用方法的说法正确的有（）。

A.调查和专家打分法主要适用于项目决策前期

B.解析法与调查和专家打分法是风险分析的两种主要方法

C.蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法

D.当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析

E.解析方法需要德尔菲法作为基础

【答案】：ACD

12、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为()。

A.随机型竞争者

B.凶猛型竞争者

C.选择型竞争者

D.从容不迫型竞争者E软弱型竞争者

【答案】：ABCD

13、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择

【答案】：ACD

14、在房地产市场中，土地的交易包括()等子市场。

A.商业物业

B.特殊物业

C.土地买卖

D.租赁E抵押

【答案】：CD

15、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。

A.现金流量表

B.损益表

C.资金使用计划

D.资金筹措计划

E.资金来源与运用表

【答案】：CD

16、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有()。

A.按存量增量细分

B.按交易形式细分

C.按目标市场细分

D.按房地产用途细分E按地域细分

【答案】：BCD

17、开发商的定价方法有（）。

A.成本导向定价法

B.目标导向定价法

C.竞争导向定价法

D.购买者导向定价法

E.市场导向定价法

【答案】：ACD

18、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。

A.随机型竞争者

B.凶猛型竞争者

C.选择型竞争者

D.从容不迫型竞争者

E.软弱型竞争者

【答案】：ABCD

19、下列关于楼、地面的构造，表述正确的是（）。

A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材料的填充层

B.垫层是在基层之上的构造层

C.面层是地面的表层

D.面层是人们直接接触的一层

E.地面的基层是结构楼板

【答案】：ABCD

20、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括()。

A.预售收

B.还本付息收入

C.租赁收入

D.贷款本金收入E利息收入

【答案】：ACD

21、制定租售方案的工作内容主要包括（）。

A.租售选择

B.宣传手段选择

C.租售进度

D.广告设计及安排

E.租售价格

【答案】：AC

22、下列系统风险属于政治风险的有（）

A.战争风险

B.经济制裁风险

C.土地供给政策风险

D.环境保护政策风险

E.金融政策风险

【答案】：AB

23、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（）。

A.居住物业管理

B.公共物业管理

C.收益性物业管理

D.特殊物业管理

E.工业物业管理

【答案】：ABC

24、房地产泡沫的成因主要有（）。

A.土地的稀缺性

B.投机需求膨胀

C.开发商之间的博弈

D.开发资金的易得性

E.金融机构过度放贷

【答案】：AB

25、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

【答案】：AB

26、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的（）。

A.社会的认同性

B.技术先进性和适用性

C.经济合理性

D.建设的可能性

E.政策的导向性

【答案】：BCD

27、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性

【答案】：BCD

28、地方政府的年度土地储备计划包括（）。

A.上年度末储备土地结转情况

B.年度储备土地前期开发计划

C.年度土地出让金总额

D.年度储备土地管护计划

E.年度土地储备资金需求总量

【答案】：ABD

29、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的()，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

A.存量国有土地

B.拟征用土地

C.农转用土地

D.开发商委托开发土地E合作开发土地

【答案】：ABC

30、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段前段

C.第二阶段后段

D.第三阶段

E.第四阶段

【答案】：AB

31、下列报表中，属于房地产开发项目财务评价的基本报表有（）。

A.资产负债表

B.投资计划与资金筹措表

C.借款还本付息估算表

D.财务计划现金流量表

E.利润表

【答案】：AD

32、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（）。

A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价

B.在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价

C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价

D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价

E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价

【答案】：ACD

33、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。

A.项目净现值期望值大于零，则项目可行

B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

【答案】：A

34、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。

A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目

B.国有资金投资控股的建设项目

C.国有资金投资占主导地位的建设项目

D.民营企业资金投资控股的建设项目

E.全部使用民营企业资金投资的建设项目

【答案】：BC

35、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指标估算法

B.根据类似工程经验估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法

【答案】：ABC

36、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金

【答案】：AC

37、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率或空置率

D.毛租金收入

E.运营成本

【答案】：CD

38、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。

A.商品住房限购政策导致住房租金上涨

B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格

D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

E.通货膨胀导致房地产重置成本增加

【答案】：ABC

39、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的()标准划分的。

A.按地域细分

B.按房地产用途细分

C.按存量增量细分

D.按交易形式细分E按目标市场细分