旅游地产开发模式培训

主讲人：吕志墉旅游地产开发模式和创新思考聚焦中新地产—珠海淇澳岛如何策划定位常熟波恩项目—旅游地产如何促动商业地产常德柳叶湖低碳城主题旅游在哪里FOCUS:如何突破政府对旅游业渴求和对纯地产回避之间的矛盾2旅游地产模式和创新目录第一章旅游产业开发十大关系第二章旅游地产的理念和分类第三章旅游地产的发展现状第四章旅游地产的开发模式第五章旅游地产案例研究第六章旅游地产发展前景第七章重点推荐—养生养老地产3旅游地产模式和创新第一章旅游产业开发十大关系

资源是重要的，但永远不要把目光集中在资源上，资源可以成为产品，资源也可以仅仅是产品的背景和环境，创意綷-济将为资源的开发利用插上翅膀！

千万不要做一个没有灵魂的规划，规划必须在具可操作性的战略策划指导下制定落实，否则等待你的将是无止境的修编，误国误民！在通盘的策划方案和商业模式指导下制定具有可实施性规划已綷-成为越来越多经营者的选择！

观光旅游和休闲度假是姊妹关系，没有高低贵贱之分，各地要根据自身的实际情况确定发展方向，观光旅游是旅游产业分量最大的权重产品，休闲度假是旅游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠。

随着旅游市场的细分，目的地的客源地营销将成为一种趋势，客源地推广营销的丰富性和直销非传统旅游销售方式可比拟。同时，针对客源地市场定向设计目的地产品也将成为一种可能，目的地和客源地的关系的深入研究是旅游开发经营成功的关键！

一大关系

：创意和资源二大关系：策划和规划三大关系：观光旅游和休闲度假四大关系：目的地和客源地十大关系理念5旅游地产模式和创新

旅游开发和旅游地产是难以分割的当前模式，旅游地产的内篭-和外延有待拓展，旅游产业有时候是以第二属性表现出来的，甚至是一种壳化的产业，因此，新的城镇运营开发模式以及功能市镇的产业经济整体运营模式就变成一个需深入探讨的课题。游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠！

旅游开发和旅游地产是难以分割的当前模式，旅游地产的内涵和外延有待拓展，旅游产业有时候是以第二属性表现出来的，甚至是一种壳化的产业，因此，新的城镇运营开发模式以及功能市镇的产业经济整体运营模式就变成一个需深入探讨的课题。游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠！

门票经济是旅游主力经营模式，却不是旅游产业经济的主力经营模式，中国现阶段无法摆脱也需要门票经济，但是，多维经营的旅游产业经济必须深入发展，已经有越来越多的地区和目的地已经具备了摆脱单一门票经济的条件，多维经营-----时运将至！游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠

五大关系：大众旅游和互动娱乐六大关系：旅游开发和旅游地产七大关系：门票经济和多维经营

环境保护和开发经营看似一个矛盾，但有其天然和谐的一面，人来自自然，回归自然是本性也是必然，关键是我们以什么态度回归自然，人和自然的关系还有待探索，适度开发和尊重友好自然将使我们的开发有利于自然的保护，自然本身需要人类，关键需要控制的是人类的态度和习性。

中国国民习性对中国的旅游经营影响重大，许多国际上非常顺理成章的旅游运营模式在中国得不到认可，尤其是狂欢节和海洋度假旅游产业在中国开展需要程序经营来修正，因此，旅游产业的国际惯例一定要结合中国国民民族特性来发展整合。

国内旅游重规划、重投资、轻管理的现象还是较为突出，旅游产业的软投资其实比硬投资更重要，一个好的项目特别需要开业后的市场营销、商业管理、文化活动组织、客源地营销、节庆活动策划、管理人员培训等一系列的经营提升工作。八大关系

：环保和开发九大关系

：国际惯例和民族特性十大关系：投资开发和经营提升7旅游地产模式和创新第二章旅游地产的理念和分类

概念特点、优势所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目可称为旅游房地产。旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产理念9旅游地产模式和创新旅游景点地产旅游商务地产ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间旅游度假地产指为游客提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆以及用于分时度假的时权酒店等旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。旅游地产分类10旅游地产模式和创新背景资资料：：国际惯惯例表表明，，一国国人均均GDP达到1000美元时时，就就进入入国内内旅游游的需需求增增长期期，此此时的的旅游游形态态主要要是观观光旅旅游；；当人人均GDP达到2000——3000美元，，旅游游形态态开始始向休休闲旅旅游转转化，，进入入出国国旅游游的增增长期期；当当人均均GDP达到3000——5000美元，，旅游游形态态开始始向度度假旅旅游升升级；；达到到5000美元以以上则则开始始进入入成熟熟的度度假经经济时时期。。国内旅旅游市市场业业正在在经理理历史史性的的转变变，具具体讲讲是从从观光光旅游游形态态向休休闲度度假旅旅游形形态转转变，，特点点是旅旅游产产品的的升级级。但但现实实情况况表明明，国国内旅旅游度度假市市场仍仍表现现为伴伴生关关系，，而非非简单单升级级观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅旅游→→休闲闲旅游游→度度假旅旅游11国内趋趋势世界趋趋势旅游度度假市市场的的发展展趋势势开发主主体整整合协协调各各方资资源执行多多方位位高起起点市市场推推广投资兴兴建完完善基基础设设施取舍有有度的的区域域产业业组合合保护生生态自自然和和人文文历史史资产产评估本地自自然资资源及及生态态环境境，制制定开开发原原则开发前前对环环境保保护作作完善善规划，辅以以法规规管理理发掘升升华独独特的的人文文和历历史资源引导本本地居居民对对旅游游和环环保的的参与规划多多种便便捷抵抵达度度假区区的交通方方式，注重重沿路路景观观早期投投入基础设设施建设提提升区区域吸吸引力力和土土地价价值完善医医疗通通讯、、住宿宿餐饮饮和娱娱乐文文化设施的质量量数量量政府牵牵头制制定对对投资者者宣传传策策略略，，并并启启动动多多方方位位宣宣传传推推广广工工程程，，为为区域域打造造品品牌牌引进进或或联联合合其其他他利益益相相关关方方的参参与与，，基基于于互互利利原原则则协协同同举举办办大大型型活动动增强强社社会会知知名名度度逐步步剔除除与本本区区形形象象提提升升不不符符的的落落后后产产业业政府府政政策策引引导导和和培培育育可可与与旅旅游游产产业业协同同发发展展的其其他他产产业业借助助本本地地区区逐逐步步提提升升的的优优美美环环境境及及社社会会形形象象，，吸吸引引新新的的外外来来人才才谋求求国家家和和地地方方各各级级政政府府在税税收收、、投投资资基基建建、、融融资资、、招招商商宣宣传传等等角角度度的的支支持持。。在区区域域内内整整合合旅游游资资源源，形形成成统统一一的的知知名名旅旅游游市市场场，，建建立立整整体体影影响响力力和和品品牌牌。。与投投资资者者、、驻驻商商、、原原住住民民、、竞竞争争者者等等利益益相相关关者者广泛泛合合作作，，实实现现共共赢赢。。区域域定定位位旅游游地地产产必必须须考考虑虑的的五五种种要要素素12旅游游地地产产模模式式和和创创新新第三三章章旅游游地地产产的的发发展展现现状状一、、旅旅游游地地产产发发展展城城市市间间发发展展差差异异较较大大，，形形成成一一二二三三线线城城市市划划分分，，且且多多集集中中于于沿沿海海。。旅游游地地产产市市场场基基本本呈呈现现““一一级级城城市市靠靠地地产产，，二二、、三三级级城城市市靠靠资资源源””的的泾泾渭渭分分明明的的发发展展态态势势。。北北京京、、上上海海、、天天津津等等一一级级城城市市的的旅旅游游房房地地产产基基本本上上走走““地地产产””路路线线，，以以人人造造景景区区、、景景点点来来配配套套于于住住宅宅、、酒酒店店、、社社区区等等的的开开发发；；而而二二、、三三级级城城市市的的旅旅游游房房地地产产则则主主要要走走““旅旅游游””路路线线，，依依托托区区域域的的高高等等级级旅旅游游资资源源进进行行项项目目配配置置。。同同时时，，由由于于我我国国地地理理、、经经济济发发展展特特性性，，形形成成了了沿沿海海地地区区经经济济发发达达、、景景观观资资源源丰丰富富等等特特点点，，旅旅游游地地产产业业率率先先在在这这一一区区域域落落足足，，而而中中、、西西部部旅旅游游地地产产不不仅仅仅仅在在数数量量上上较较少少，，且且多多集集中中在在城城市市的的附附近近相相邻邻城城市市。。二、、旅旅游游地地产产产产品品类类型型多多样样，，运运作作方方式式逐逐渐渐综综合合多多元元化化中国国旅旅游游地地产产市市场场基基本本呈呈现现出出综综合合化化、、多多元元化化的的发发展展态态势势。。众众多多旅旅游游房房地地产产已已由由过过去去的的产产权权式式酒酒店店、、分分时时度度假假逐逐步步发发展展延延伸伸，，以以健健身身、、滑滑雪雪、、旅旅游游、、休休闲闲、、娱娱乐乐、、健健康康为为主主题题的的旅旅游游房房地地产产项项目目逐逐步步兴兴起起，，旅旅游游房房地地产产的的运运作作方方式式逐逐渐渐综综合合化化、、多多元元化化。。中国国旅旅游游地地产产发发展展特特征征14旅游游地地产产模模式式和和创创新新三、、旅旅游游地地产产置置业业需需求求更更多多希希望望在在投投资资和和消消费费上上获获得得优优良良组组合合旅游游房房产产通通常常具具有有““投投资资+自用用””的的两两重重功功能能，，投投资资者者不不仅仅可可以以在在投投资资中中获获得得保保值值增增值值收收益益，，更更可可以以通通过过投投资资长长期期享享受受物物业业的的带带来来了了空空间间享享受受和和消消费费功功能能。。这这样样的的旅旅游游房房产产通通常常会会吸吸引引一一些些““高高收收入入””、、追追求求““高高品品质质””生生活活的的人人群群前前来来消消费费与与投投资资。。目目前前来来看看，，两两种种模模式式的的有有效效结结合合是是旅旅游游地地产产需需求求特特征征中中重重要要的的方方面面。。四、、旅旅游游地地产产置置业业人人群群区区域域划划分分比比较较集集中中，，普普通通型型的的旅旅游游地地产产消消费费尚尚未未形形成成虽然然国国内内旅旅游游地地产产伴伴随随房房地地产产市市场场已已经经具具有有近近10年，，但但规规模模性性、、多多渠渠道道置置业业流流不不充充分分。。特特定定地地区区间间的的旅旅游游地地产产置置业业人人群群特特性性较较为为单单一一。。一一方方面面与与民民众众的的旅旅游游地地产产消消费费意意识识较较低低有有关关，，另另一一方方面面原原因因在在于于旅旅游游地地产产产产品品类类别别和和服服务务方方式式较较少少，，推推广广不不足足。。五、、旅旅游游地地产产开开发发模模式式逐逐步步丰丰富富，，创创新新型型产产品品、、配配套套服服务务需需求求更更加加丰丰富富现今今旅旅游游地地产产出出现现多多种种开开发发模模式式以以应应对对差差异异化化的的置置业业需需求求，，其其中中以以产产权权酒酒店店为为主主体体的的投投资资型型模模式式开开始始向向分分时时共共享享产产权权的的消消费费模模式式转转换换、、商商务务型型与与度度假假型型旅旅游游地地产产模模式式等等将将逐逐步步发发展展起起来来。。旅旅游游地地产产的的租租务务需需求求所所引引致致的的对对配配套套、、服服务务等等要要求求也也越越来来越越高高。。15旅游游地地产产模模式式和和创创新新一近近期期度度假假需需求求不不旺旺旅游游地地产产供供求求是是个个复复杂杂的的系系统统，，与与城城市市的的恩恩格格尔尔系系数数,GDP水平平等等都都有有着着密密切切的的关关系系。。才才有有欲欲望望、、有有能能力力、、有有需需求求去去消消费费休休闲闲度度假假产产品品。。同同时时，，““带带薪薪休休假假制制度度””在在国国内内毕毕竟竟刚刚刚刚起起步步，，大大多多数数人人外外出出旅旅游游仍仍是是依依靠靠““五五一一””、、““十十一一””等等国国家家法法定定假假日日。。我我国国现现在在仍仍以以观观光光旅旅游游需需求求为为主主，，因因而而，，旅旅游游地地产产这这一一主主要要用用于于满满足足休休闲闲度度假假旅旅游游的的产产品品现现阶阶段段会会面面临临需需求求不不旺旺的的风风险险。。二制度度的缺失失在我国，，旅游地地产刚刚刚起步，，缺乏专专门的政政策法规规的引导导与规范范。缺少少了这些些规范，，市场就就会失序序，一些些地产商商打着开开发旅游游地产的的旗号，，实际上上却在进进行着新新一轮的的圈地运运动，国国家相关关部门组组成的五五部委联联合督查查组在对对地产行行业进行行的三轮轮督察中中发现““以往的的确存在在房地产产商利用用旅游规规划项目目的名义义，进行行房地产产开发的的圈地现现象”；；一些经经营者进进行旅游游地产项项目时，，不管消消费者今今后的权权益保障障，甚至至采取欺欺诈性销销售和非非法集资资等恶性性的牟利利手段。。这些行行为，扰扰乱了市市场，既既严重阻阻碍了旅旅游地产产市场的的培育，，也阻碍碍了一些些有心发发展旅游游地产的的有实力力的大企企业进入入，使得得旅游地地产这一一非常有有前途的的产业一一度陷入入困境。。三国内内度假网网络不健健全国内旅游游地产商商在开发发旅游地地产产品品时，大大多忽视视后续经经营与管管理。目目前，任任何一家家开发商商在实力力上都无无法建立立一个健健全的度度假交换换网络。。我国度度假村、、旅游饭饭店数量量庞大，，但由于于开发商商之间缺缺乏联合合，造成成了度假假市场的的分离以以及度假假地选择择面狭窄窄的局面面，从而而大大降降低了旅旅游地产产产品的的吸引力力。我国旅游游地产现现存问题题16旅游地产产模式和和创新第四章旅游地产产的开发发模式休闲旅游游地产的的六种核心心驱动力力模式核心驱动力代表地区主题社区驱动力愉景湾、香港主题产品驱动力华侨城、深圳特殊娱乐产业驱动力云顶、马来西亚商务活动驱动力博鳌、海南养生养老驱动力三亚，青城山，五指山自然/人文资源驱动力安徽、西藏、云南、四川深圳华侨侨城——强势主题题公园提提升区域域价值区域背景景：位于于区域经经济发达达，城市市化程度度较高的的深圳市市，地处处南山区区东部，，南临深深圳湾资源：资资源条件件一般，，区域内内无特殊殊资源交通：东东西向的的沙河西西路、侨侨城西路路、侨城城东路和和南北向向的侨城城北路、、深南大大道、滨滨海大道道构成华华侨城的的主要道道路骨架架规模：占占地450公顷，东东南面建建成区约约320公顷，其其中旅游游用地约约130公顷，中中西部在在建和待待建区为为130公顷人口：3.5万人现已建成成四大主主题公园园，成为为以主题题公园为为主体，，集旅游游、展览览、娱乐乐、居住住为一体体大型旅旅游度假假居住区区主题产品品驱动型型19旅游地产产模式和和创新主题产品品驱动型型旅游度度假区的的适应性性KPI体系适应性KPI体系主题产品核心驱动力资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题产品品驱动型型关键业绩绩指标（（KeyPerformanceIndicators）是反映映个体或或组织关关键业绩绩贡献的的评价依依据和指指标，它它是衡量量指标，，而非具具体的目目标值。。关键业业绩指标标区别于于能力素素质或态态度指标标，也不不是所有有的绩效效衡量指指标。20旅游地产产模式和和创新海南博鳌鳌——商务会议议带动区区域发展展区域背景景：海南南琼海市市的海边边小镇，，资源：集集江、河河、湖、、海、山山麓、岛岛屿、椰椰林、沙沙滩、奇奇石、温温泉和田田园等景景观于一一体，自自然资源源较为丰丰富、原原始。规模：辖辖有17个村委会会，205个村民小小组，总总人口2.7万人，总总面积86平方公里里海口市博鳌商务活动动驱动型型主要依靠靠博鳌论论坛的强强势带动动，形成成了以商商务活动动驱动的的旅游度度假区21旅游地产产模式和和创新商务活动动驱动型型旅游度度假区的的适应性性KPI体系适应性KPI体系商务活动核心驱动力资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力商务活动动驱动型型关键业绩绩指标（（KeyPerformanceIndicators）是反映映个体或或组织关关键业绩绩贡献的的评价依依据和指指标，它它是衡量量指标，，而非具具体的目目标值。。关键业业绩指标标区别于于能力素素质或态态度指标标，也不不是所有有的绩效效衡量指指标。22旅游地产产模式和和创新第五章旅游地产产案例研研究华侨城是是国内从从事“旅旅游”+“地产”开开发的先先驱者，，其属下下的四大大主题公公园也是是国内最最为成熟熟的，规规模更是是全国之之最。而而其定位位于融旅旅游、休休闲度假假和居住住功能为为一体的的高尚社社区——波托菲诺诺小镇，，更被视视为国内内主题社社区开发发典范。。旅游地产产成功案案例一东部华侨侨城1低价拿地地由于历史史的原因因，华侨侨城的土土地成本本较低，，这是其其建设成成功的一一个重要要因素。。华侨城城建设之初，，这一区区域比较较偏僻。。据介绍绍，20世纪80年代初，，由于印印尼出现现排外排排华现象象，一些印尼华华侨归国国，深圳圳划出这这一片作作为经济济开发区区，在安安置归国国华侨的的同时招招商引资资开发建设，正正式取名名华侨城城是在1985年，至今今已是20年。华侨侨城集团团原来归归国务院院侨办主主管，现划划归为国国务院国国资委直直属企业业。2环境优先先华侨城开开始的第第一项建建设是种种花、种种草、、种树、、营造环环境。他他们认为为，经济济建设中中最大的失误莫莫过于规规划上的的短视和和对生态态环境等等资源的的破坏，，他们的的理念是是要在““花园中中建城市”，而而不是““在城市市中去建建设花园园”，并并在全国国开发区区中率先先倡导了了“规划划就是财财富”、、“环境就是优优势”等等现代发发展理念念。从而而使华侨侨城最终终冲出国国内开发发区那种种“一推推平”、、“排排排座”、““火柴盒盒”的传传统模式式。3规划先行行华侨城的的城区建建设与房房地产开开发一开开始就选选择了一一条以对对环境、、资源、、生态的的充分保保护利用和可持持续发展展的开发发模式和和发展路路子。1985年华侨城城成立之之初，华华侨城引引进的第第一个项项目不是办办工厂、、酒店，，而是以以年薪11万美元的的代价聘聘请新加加坡著名名规划师师担任规规划顾问问；华侨城建建设的第第一个战战役不是是大兴土土木工程程，而是是制订城城区建设设规划的的“规划划战役””。24旅游地产产模式和和创新成都芙蓉蓉古城成成功利用用成都地地域文化化，打造造居住、、休闲度度假、旅旅游观光光等多种种功能，，引领传传统文化化氛围的的生活方方式区位：位位于成都都西郊青青羊界，，新成温温公路成成-温-郫生态城城市带快快速通道道旁，距距市中心心20多公里交通：距距市区二二环路仅仅10余分钟车车程；设设有开通通芙蓉古古城至成成都市区区的公交交专线资源：成成-温-郫国家级级生态农农业保护护带、海海峡两岸岸科技园园、华西西医学院院青羊校校区、四四川省商商业学校校、成都都星星外外国语学学校等项目目定定位位：：集集居住住、、餐餐饮饮娱娱乐乐、、休休闲闲度度假假、、旅旅游游观观光光、、投投资资于一一体体，，融融合合各各种种中中国国民民居居建建筑筑风风格格、、以以成成都都地地域域文文化化为为项项目目内内涵涵的的老老成成都都缩缩影影式式的的极极富富传传统统色色彩彩的的小小区区目标标客客户户：：对老老成成都都有有怀怀旧旧情情结结、、厌厌倦倦喧喧嚣嚣都都市市生生活活、、收收入入较较高高且且能能接接纳纳住住房房消消费费新新观观念念的的中中老老年年人人注重重““5+2””生活活模模式式、、追追求求个个性性生生存存状状态态的的都都市市人人群群预期期有有升升值值潜潜力力的的投投资资客客户户占地地面面积积：：680亩建筑筑面面积积：：20.43万平平方方米米水面面面面积积：：3万余余平平方方米米容积积率率：：0.4绿化化覆覆盖盖率率：：72%建筑筑密密度度：：17%旅游游地地产产成成功功案案例例二二成都都芙芙蓉蓉古古镇镇25旅游游地地产产模模式式和和创创新新整个个项项目目重重点点打打造造旅旅游游观观光光、、休休闲闲度度假假、、商商务务活活动动、、民民居居四四大大功功能能传统统居居住住区区———建筑筑风风格格多多样样的的住住宅宅，，毗毗邻邻生生态态观观赏赏型型温温泉泉，，环环境境静静雅雅；；特色色商商业业区区———小吃吃街街、、餐餐饮饮设设施施、、手手工工艺艺品品街街、、购购物物超超市市等等；；文化休休闲区区——诗书画画社、、青少少年素素质教教育中中心、、12000平方米米的中中心音音乐休休闲广广场、、2000余平方方米的的人造造山坡坡景区区、置置信MBA学术中中心等等；运动保保健区区——中老年年人健健康中中心、、诊所所，足足球场场、网网球场场、篮篮球场场、滑滑草场场、羽羽毛球球场、、沙滩滩排球球场、、沙滩滩游泳泳池、、高尔尔夫练练习场场、门门球场场、少少儿武武术馆馆、乒乒乓球球室等等运动动健身身场所所；会所宾宾馆区区——生态豪豪华会会所、、酒店店、客客栈、、博物物馆等等皇城-明远楼楼-至公堂堂：三三者构构成老老成都都建筑筑及历历史文文化的的灵魂魂主轴轴线酒店宾宾馆分分别修修建于于会所所的西西南和和正北北各功能能区以以水系系园林林环境境间隔隔和穿穿插，，动静静有致致，统统一和和谐26旅游地地产模模式和和创新新芙蓉古古城中中四种种建筑筑风格格的住住宅营营造了了强烈烈的中中国传传统文文化氛氛围，，同时时整个个社区区打造造的休休闲度度假气气质，，引领领有别别于城城市的的生活活方式式建筑：：2层为主主，面面积42--212平方米米不等等，类类型有有独栋栋、四四合院院、联联排，，附带带特色色的私私家花花园和和配套套设施施建筑风风格：：川西民民居组组团江苏民民居组组团云南民民居组组团唐风建建筑组组团园林：：建有有亭榭榭、小小桥流流水的的江南南风格格设计计，绿绿地景景观错错落有有致四种建建筑风风格的的住宅宅营造造了强强烈的的中国国传统统居住住氛围围饮食文文化：：数种种成都都传统统小吃吃茶文化化：铜铜壶、、铜烟烟袋、、铜茶茶椽子子水文化化：龙龙舟比比赛、、放河河灯等等天府街街市文文化：：蜀绣绣、蜀蜀锦、、竹帘帘画、、剪纸纸、泥泥塑、、木雕雕等驰驰名中中外传传统手手工制制品童趣文文化：：陀螺螺、响响簧、、铁环环、毽毽子、、风筝筝、弹弹子等等有着着乡土土色彩彩的玩玩具民风民民俗文文化：：赶庙庙会、、搭戏戏台、、贴门门神、、磨刀刀人、、打更更人等等老成成都民民俗地域文文化：：4000年历史史的鱼鱼凫文文化、、陈家家桅杆杆、大大石文文化、、琴壁壁空弹弹、梅梅花街道：：以成成都老老街道道名命命名各各小区区主干干道、、干道道、次次干道道和院院内道道路，，达成成街道道名的的亲切切和易易于记记忆…深度挖挖掘成成都区区域文文化，，举办办各种种活动动，营营造强强烈的的中国国传统统文化化氛围围，引引领一一种充充满传传统文文化氛氛围的的生活活方式式27旅游地地产模模式和和创新新成功的的关键键因素素总结结：开发理理念——在日渐渐提高高的都都市人人生活活消费费水平平和文文化追追求中中，主主要依依据城城市中中产阶阶层随随社会会发展展而日日益增增长的的物质质文化化需要要，结结合现现代会会议功功能和和假日日经济济繁荣荣的现现状，，推出出整合合四大大功能能的第第二居居住体体系：：旅游观观光的功能能：独独特的的建筑筑和优优美的的景观观设计计成功功吸引引众多多游人人前来来参观观游览览、消消费，，带来来商机机；休闲度度假的功能能：提提供安安逸、、清静静的环环境，，迎合合都市市人周周末消消费，，休闲闲广场场供人人们品品茶、、聊天天、对对弈、、打牌牌，客客栈和和酒店店提供供住宿宿场所所；商务活活动的功能能：提提供会会议、、谈判判活动动的场场所；；满足现现代都都市人人追求求古朴朴、喜喜欢幽幽静的的居住心心理，外观观古朴朴，住住宅内内部强强调实实用性性，合合乎现现代人人生活活习惯惯，价价格合合理，，吸引引了大大量购购房者者通过对对传统统建筑筑和历历史文文化的的挖掘掘，展展现中中华民民族古古老文文明的的精髓髓，使使其一一砖一一瓦，，一檐檐一壁壁，都都透出出历史史的、、文化化的深深沉底底蕴。。例例如：：饮食食文化化，童童趣文文化，，天府府街市市文化化，茶茶文化化，水水文化化，民民风民民俗等等等营造社社区氛氛围，，满足足现代代人的的居住住心理理利用社社区完完善的的配套套功能能，举举办各各种活活动深度挖挖掘传传统文文化，，满足足居住住者的的文化化需求求28旅游地地产模模式和和创新新29高尔夫五星酒店别墅式酒店游艇俱乐部运动会所配套会所酒店公寓商业街（中心）会议中心温泉别墅（住宅）公寓（住宅）相关配套千岛湖开源度假村绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅千岛湖随园温泉1858太湖天阕太湖高尔夫山庄主要物物业功功能集集中在在五星级级酒店店、别别墅、、配套套会所所和配配套设设施、、游艇艇俱乐乐部等，辅辅助物物业功功能主主要有有酒店店公寓寓、商商业街街、住住宅公公寓等等；少数项项目配配有高高尔夫夫和温温泉，，已经经成为为提升升项目目品质质的主主要物物业功功能；受项目目体量量的限限制影影响，，别墅墅式酒酒店出出现的的概率率并不不高—别墅式式酒店店占地地较多多，对对于平平衡盈盈利模模式较较难把把握游艇俱俱乐部部成为为沿湖湖度假假类项项目的的主要要配套套五星级级酒店店、别别墅、、配套套会所所、游游艇俱俱乐部部成为为大型型度假假类项项目必必不可可少的的物业业功能能，除此以以外，，那些些吸引引高端端客户户青睐睐的极极尽奢奢华的的配套套产品品设计计也是是最能能体现现开发发商品品牌和和项目目品质质的标标志。。旅游地地产成成功案案例三三千岛湖湖、太太湖周周边30五星级级酒店店结合合区域域固有有资源源或者者创造造高档档资源源作为为大型型度假假项目目的启启动引引擎已已经成成为主主流模模式，，从现有有的成成功案案例来来看，，这些些引擎擎既能能完成成昭示示项目目市场场形象象作用用的同同时，，将旅旅游资资源直直接转转化为为地产产资源源，最最终带带来房房地产产客户户，实实现产产品消消化，，完成成地产产盈利利。开元度假村湖景品牌温泉1858温泉酒店太湖天阙湖景游艇码头千岛湖绿城湖景品牌千岛湖随园高尔夫酒店千岛湖天屿湖景酒店湖景酒店千岛湖滨江苏州高尔夫高尔夫一线湖湖景+五星酒酒店采取一一线湖湖景资资源，，以酒酒店将将湖景景资源源转化化为地地产资资源，，将以以单纯纯欣赏赏湖景景、商商务会会议的的客源源转化化为房房地产产客源源高尔夫夫+五星酒酒店高尔夫夫的定定位直直接宣宣示了了高端端路线线的市市场形形象，，同时时以五五星酒酒店和和高尔尔夫俱俱乐部部的度度假村村概念念带动动房地地产项项目的的盈利利已经经成为为较为为成熟熟的模模式温泉+五星酒酒店利用固固有资资源，，通过过温泉泉公园园等娱娱乐场场所先先期催催热市市场，，土地地升值值后推推动房房地产产价值值上涨涨，从从而实实现地地产盈盈利所选区区域千千岛湖湖、太太湖案案例客客户购购买用用途为为自用用、投投资或或两者者兼有有；高端别别墅客客户主主要为为项目目所在在城市市以及及周边边城市市的企企业主主，作作为第第二或或第三三居所所；而而投资资型物物业为为追求求稳定定回报报率的的客户户，客客户范范围较较广。。区域楼盘名称物业定位物业属性客户组成购买用途千岛湖绿城·千岛湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客户为杭州人士，省内客户约占13%，其余是上海、江苏等地的省外客户，少量温州投资客投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点千岛湖滨江度假酒店别墅顶级度假别墅第三居所目前询问客户大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商自用产品:度假居所，企业招待千岛湖天屿山顶度假别墅山顶顶级别墅第三居所开发商将目标客户锁定为全球华人富豪自用产品:度假居所通盛·翡翠岛山水名墅全岛式私家别墅第二、三居所一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多约40%；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空间千岛湖开元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超过50%的比重，温州、江西等传统投资客户在此进行团购的比重较多投资+自用太湖（苏州）温泉1858投资型度假别墅度假居所投资客户主要来自于周边的苏州40%、无锡30%等地,并有上海10%、温州5%、常州5%等地客户，其他10%以投资为主,追求升值空间太湖天阕顶级别墅第二、三居所购买的业主90%以上客户为苏州富豪，其他10%；注：有1位云南退隐高官已售31套中全部为自用,3栋别墅为企业公馆会所,用于招待生意伙伴以及政府官员；其余主要为自住，有一栋客户将地下室全部打通（钢结构）作为停车场，有客户将地下室作为女儿舞蹈练习室太湖高尔夫山庄高尔夫别墅第二、三居所

自用产品第六章章旅游地地产发发展前前景一、旅旅游地地产发发展前前景广广阔中国经经济的的增长长和人人们生生活水水平的的提高高，为为国内内的旅旅游地地产发发展打打开了了光明明的前前景。。美国国在六六十年年代，，欧洲洲在七七十年年代，，日本本是八八十年年代基基本都都经过过这个个过程程。人人均GDP到达六六千美美金以以上。。人们们用于于日常常消费费的费费用递递减，，占收收入的的一半半以下下，一一半以以上的的费用用用于于精神神享受受和文文化消消费需需求。。根据据国家家旅游游局的的测算算，未未来中中国也也将会会成为为全球球最大大的旅旅游观观光目目的地地国家家和旅旅游出出境游游的最最大群群体。。这些些都将将带来来对旅旅游地地产的的巨大大需求求。二、从“小旅旅游、大地产产”到“大旅旅游、小地产产”旅游地产在国国内的发展历历史不长，但但包括开发商商等在内的市市场参与者通通过市场操作作实践，已在在开发理念上上发生了一些些根本性的变变化。随着旅旅游地产的发发展和相对成成熟，开发机机构逐渐意识识到旅游地产产是一项系统统工程，包括括环境整治、、资源整合、、产业重组和和住宅建设，，最终的目的的是区域价值值的提升和社社会效益的最最大化。所以以，旅游地产产的核心在于于旅游项目的的前期导入，，旅游价值的的挖掘和资源源的合理配置置，以及在此此基础上实现现龙头旅游资资源的再造。。只有通过对对旅游项目的的精心经营，，才能拉动人人气，提升价价值，以此促促进地产项目目的销售。开开发商只有真真正认识到旅旅游地产的核核心竞争力，，才能使旅游游和地产互惠惠互生，实现现各种利益的的最大化。旅游地产的发发展前景33旅游地产模式式和创新三、旅游地地产开发的多多元化趋势加加深休闲度假需求求的升级推动动了旅游地产产的多元化。。目前，随着着旅游形式由由观光旅游、、商务旅游升升级到休闲旅旅游，旅游度度假产品也会会相应的升级级换代，对旅旅游的充分挖挖掘将不再局局限于旅游业业本身。四、旅游地地产投资开发发重心将从销销售转向经营营2007、2008年是是旅旅游游地地产产在在国国内内市市场场影影响响力力全全面面提提升升的的一一年年，，可可以以预预见见，，2010年后后以以销销售售为为主主导导的的投投资资模模式式将将逐逐渐渐失失去去主主流流市市场场，，而而销销售售+经营营的的投投资资模模式式将将随随着着旅旅游游地地产产的的市市场场扩扩大大浮浮出出水水面面。。在在此此过过程程中中，，旅旅游游地地产产投投资资开开发发的的重重心心将将逐逐渐渐由由销销售售向向经经营营过过渡渡。。五、、旅旅游游地地产产需需要要全全盘盘策策划划和和动动态态规规划划为了了适适应应灵灵敏敏度度较较高高的的市市场场需需求求，，旅旅游游地地产产项项目目应应强强调调““全全盘盘策策划划””与与““动动态态规规划划””，，有有效效的的协协调调政政府府公公共共决决策策与与地地产产商商业业开开发发之之间间的的矛矛盾盾，，解解决决策策划划与与规规划划衔衔接接不不足足、、传传统统规规划划市市场场敏敏感感性性不不强强，，容容易易忽忽略略市市场场环环境境变变化化的的问问题题，，同同时时保保证证公公共共利利益益和和城城市市资资源源的的合合理理利利用用与与分分配配，，并并可可以以获获得得城城市市整整体体发发展展策策略略的的指指导导，，得得到到更更多多的的发发展展机机会会，，最最终终实实现现多多赢赢的的目目标标。。34旅游游地地产产模模式式和和创创新新第七七章章养生生养养老老地地产产养生生地地产产是是复复合合地地产产的的一一种种商商业业模模式式之之一一。。养生生地地产产投投资资开开发发与与经经营营的的真真正正内内涵涵，，就就是是赋赋予予土土地地以以一一种种特特别别养养生生文文化化意意义义，，并并将将这这种种意意义义长长期期而而全全面面地地融融入入整整个个养养生生地地产产的的开开发发形形式式。。中中外外成成功功养养生生地地产产的的例例子子并并不不少少见见，，比比如如美美国国太太阳阳城城、、日日本本北北港港新新城城、、南南美美州州罗罗曼曼村村、、海海南南博博鳌鳌.宝莲莲城城、、上上海海新新太太阳阳养养生生城城以以及及下下面面讲讲到到的的南南沙沙奥奥园园等等。。奥园园集集团团打打造造的的南南沙沙奥奥园园，，就就是是在在中中西西结结合合的的现现代代养养生生学学理理论论指指导导下下（（奥奥园园集集团团与与广广州州中中医医药药大大学学合合作作成成立立广广州州中中医医药药大大学学南南沙沙奥奥园园养养生生基基地地，，在在养养生生、、保保健健、、培培训训、、体体检检、、治治疗疗等等相相关关环环节节展展开开全全面面合合作作）），，以以养养生生为为中中心心，，打打造造集集集集度度假假、、会会议议、、酒酒店店、、别别墅墅、、公公寓寓及及洋洋房房于于一一体体的的综综合合性性养养生生地地产产项项目目，，包包括括CEO官邸邸、、联联体体别别墅墅、、豪豪华华洋洋房房、、单单身身公公寓寓、、休休闲闲渡渡假假酒酒店店、、商商业业长长廊廊以以及及各各种种公公建建配配套套等等物物业业形形态态，，成成为为一一个个融融合合居居家家、、休休闲闲、、娱娱乐乐、、社社交交、、商商务务为为一一体体的的高高品品质质多多元元养养生生活活动动平平台台，，配配备备养养生生酒酒店店、、养养生生植植物物园园、、养养生生食食舫舫、、养养生生水水疗疗会会馆馆、、音音乐乐理理疗疗室室等等多多项项特特色色服服务务设设施施，，营营造造全全新新的的健健康康生生活活方方式式，，将将提提供供具具有有高高贵贵优优雅雅休休闲闲品品质质的的住住宅宅环环境境，，具具有有优优美美的的山山水水景景观观并并蕴蕴藏藏丰丰富富的的文文化化内内涵涵，，同同时时也也兼兼顾顾了了娱娱乐乐、、休休闲闲、、疗疗养养健健身身的的功功能能，，体体现现出出““健健康康维维护护营营、、生生命命加加油油站站””的的新新居居住住理理念念。。养生生地地产产概概念念36旅游游地地产产模模式式和和创创新新1、高高质质量量自自然然环环境境养生生地地产产大大多多位位于于生生态态环环境境优优越越的的地地方方，，比比如如象象黄黄山山、、海海南南、、北北海海、、青青岛岛、、烟烟台台、、威威海海等等具具备备山山、、海海、、湖湖、、岛岛、、泉泉的的特特色色魅魅力力城城市市。。2、高高水水平平的的养养生生保保健健项项目目养生生地地产产最最突突出出的的特特点点，，就就是是在在养养生生、、保保健健、、培培训训、、体体检检、、治治疗疗等等相相关关环环节节为为入入住住社社区区的的居居民民提提供供高高品品质质养养生生服服务务。。一一般般配配备备多多项项特特色色养养生生服服务务设设施施，，如如养养生生度度假假社社区区、、养养生生酒酒店店、、养养生生植植物物园园、、养养生生食食舫舫、、养养生生水水疗疗会会馆馆、、音音乐乐理理疗疗室室等等，，建建立立养养生生咨咨询询培培训训中中心心（（如如资资深深专专家家坐坐堂堂、、诊诊断断开开方方、、心心理理咨咨询询指指导导、、各各类类养养生生课课程程））、、休休养养中中心心（（如如提提供供食食饵饵养养生生、、环环境境养养生生、、熏熏治治养养生生、、中中医医养养生生音音乐乐、、瑜瑜伽伽养养生生等等服服务务））、、养养生生膳膳食食房房（（如如调调和和五五味味、、平平衡衡阴阴阳阳、、以以食食养养生生、、药药食食同同源源，，整整理理创创新新四四季季养养生生菜菜肴肴，，日日常常膳膳食食营营养养指指导导））、、特特色色美美容容馆馆（（如如现现代代美美容容、、传传统统养养生生、、汉汉方方驻驻颜颜、、塑塑身身美美体体、、排排毒毒活活络络等等））、、spa中心心、、养养生生国国际际研研究究交交流流中中心心以以及及室室内内外外游游泳泳池池、、网网球球、、草草地地保保龄龄球球、、健健身身和和娱娱乐乐中中心心、、会会议议室室等等，，营营造造全全新新的的健健康康生生活活方方式式。。精品养养生酒酒店、、理疗疗中心心，专专门有有中医医理疗疗专家家坐诊诊，提提供养养生膳膳食、、特色色美容容、高高端spa等高品品质养养生服服务，，成为为“亚亚健康康”人人群的的“健健康维维护营营、生生命加加油站站”。。养生地地产内内容37旅游地地产模模式和和创新新3、人性性化、、管家家式的的养生生服务务“度假假养生生项目目，后后续服服务十十分重重要，，决不不是房房子卖卖完就就完事事。””海海南博博鳌.宝莲城城的开开发商商宝莲莲集团团董事事长朱朱卫杰杰先生生说。。相对普普通商商品房房开发发的服服务标标准，，养生生社区