不动产统一登记设计方案

东坡区不动产统一登记方案设计目录摘要一.设计背景二.不动产统一登记目标和原则不动产统一登记的目标不动产统一登记的原则三.不动产统一登记设计方案1,什么是不动产登记系统.不动产登记系统的流程及结构.不动产登记系统的管理及操作.不动产系统中权籍系统和登记系统的区别.不动产登记系统所解决的问题.不动产登记系统办理成果展示。四.不动产登记过程中遇到的难题及解决方案五.结语参考文献后记毕业设计摘要

该文的主要内容是研究东坡区不动产统一登记的流程及步骤，主要从什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面进行研究，主要成果是对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。一.背景自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施[1],对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了各类规定。不动产物权包括所有权、用益物权与担保物权。从法理上看，用益物权与担保物权是以所有权为基础的，所以不动产（物权）的统一登记必须先明确所有权的统一登记，且用益物权和担保物权的登记必须在此基础上来开展，而土地是不动产的基础，因此不动产统一登记需以土地所有权登记为基础。为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施房地统一工作，无锡市在《不动产登记暂行条例》和《无锡市房屋登记技术规范》的基础上，成立锡市滨湖区农村宅基地、农房统一登记领导小组，积极开展不动产统一登记房地一体工作。虽然目前可以进行一系列的管理工作，但是由于部门分工、数据格式的限制及其各部门独立的管理方式，存在数据管理被割裂的情况。本文将对不动产统一登记房地一体数据库结构进行探索，建立真正意义上的房地合一的数据库，可对土地和房屋的图形数据和相关属性信息进行统一存储和管理，可对土地和房屋的开发和使用实现全过程的跟踪、记录和管理，可在现有图形数据的基础上建立户、房屋和宗地之间的关联，实现由宗地一房屋7户一人，人一户一房屋一宗地的双向查询与检索。这样可更好的执行条例，规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益。二.目标和原则不动产统一登记房地一体数据库结构探索的主要目标为建立不动产统一登记、查询、共享等相适应的数据库。在数据库设计时遵循房地合一原则、依法原则、申请原则、审查原则、公示原则等进行设计。[2]依法原则指我国实行的房地产权登记要依据现行的法律、法规。房地产权人维护自己的利益要依据法律法规条款；房地产权登记工作人员在执行公务时，也要依据法律法规来规范自己的行为；申请原则指房地产权人要求政府房地产权登记部门保护自己的合法权益时要有明确的意思表示，即提出房地产权登记的申请。审查原则指房地产权登记是一项严肃的法律行为，必须严格审查。房地产权登记规定的审查有三个层次；一是初审，由房地产权登记工作负责；二是审核，由房地产权管理部门负责；三是批准，由政府负责。不经过审查的房地产权不能登记。对于房地产权变更或注销登记，如果不需要政府审批的，可以直接由房地产权登记部门直接对房地产权的变动事实予以确认。公示原则含义指房地产权登记具有广泛的社会性和可信性。三.不动产统一登记设计方案1,什么是不动产登记系统不动产登记信息系统是不动产统一登记制度中的最后一项信息平台，前三项为登记机构、登记依据、登记注册。国土资源部网站消息显示，前三项工作已经基本完成，只差信息平台这最后一公里。据了解，功能类似于企业信用信息公示系统，可依法以宗地号查询房屋产权，土地性质、抵押、查封等基本信息。不同的是，企业信息系统任何人都可以查询，而不动产信息系统需房产所有人同意才能查询。目前，超过1000个市县不动产信息平台端口接入了全国，四川、浙江、江苏、北京、上海、天津、重庆等都已经率先接入。2.不动产登记系统的流程及结构不动产统一登记的基本流程在《规范》中，对不动产登记的具体程序的全流程做了更加科学合理的规定：依申请登记程序：申请一一受理一一审核一一登簿依嘱托登记程序：嘱托一一接受嘱托一一审核一一登簿依职权登记程序：启动一一审核一一登簿不动产登记所需要的文件A.登记申请书；B.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；D,不动产界址、空间界限、面积等材料；E.与他人利害关系的说明材料。F.申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。2.3不动产登记机构工作人员应核实的内容A.申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示；B.申请登记的不动产是否存在共有人；C.存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况；D.因处分不动产申请登记且存在异议登记的，受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺；E.在审核时候，不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。2.4申请材料的查验A.查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；B.查验权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；C.查验申请登记的不动产是否存在权属争议；D.登记申请是否违反法律、行政法规的规定。3.不动产登记系统的安全管理.不动产登记机构、不动产登记信息共享单位以及有关工作人员应当对不动产登记信息保密，除正常办理不动产登记业务外，不动产登记机构工作人员不得随意调取、查阅与办理业务无关的登记信息，也不得泄露不动产登记信息。.对于不动产统一登记的查询主体、范围、条件、方式等，都做了详细规定。.查询不动产登记资料的单位和个人要履行保密义务，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。.查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确，经审查符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。.不动产登记的难点从不动产统一登记的现实状况来看，目前我国不动产统一登记主要问题可以归纳为部门个人利益、人员素质、技术方面，另外法律、制度、观念等方面也急需同时改进。政府部门和个人利益的阻力目前我国的多部门分散的登记严重制约了市场经济的快速发展。登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。比如不动产统一登记前期准备工作的住建部的住房信息联网遭遇阻碍。还比如住房公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的奶酪，而住房信息系统联网被无形之手牵制，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的担忧。地方政府高度依赖于土地开发和房地产，不动产统一登记意味着消除自由裁量权和暗箱操作的空间，而且个人财产因为藏富心理，也不愿意曝光自己隐藏的不动产财富，因此利益阻力阻碍统一不动产登记工作推进。因为博弈论研究的是理性的人之间如何进行策略选择的[15],而理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，所以政府发展市场经济与个人的利益，政府各部门之间利益之间会产生博弈，帕累托最优是博弈希望得到的结果，但这是理想情况，现实中是不存在的，显然这种博弈对不动产登记制度的完善产生较大影响。登记人员知识结构需要完善更新不动产登记制度中登记审查制度非常重要，各个不同的检查方法，具有不同的登记效率和登记公信力，对不动产统一登记具有重要影响。当前，各个不同部门分散登记，登记人员所需掌握的专业知识相对狭窄一下，而实行不动产统一登记之后，员工知识面要更为宽广，提高员工的综合素质是当务之急，有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业，因为这一专业涉及不动产管理的方方面面，仅仅短期培训很难培养不动产登记的合格和高质量人才。登记所需技术急需发展完善统一的不动产登记工作受不同领域技术标准差和注册信息不一致影响。一是在研究方法上，该部门测量坐标，精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难。二是在土地类型上各个部门，如农业部门、林业部门和国土部门等标准和范围就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的机制，各部门往往不愿把本部门过去的成果拿出来让其它部门共享。不动产登记须在信息完全下的登记，比如国外不动产登记较为规范，全面的产权登记并不是简单地统计房屋的数量，每个产权登记包括房屋图纸和照片的外观，位置等信息应该全部登记，我国不动产统一登记可参照世界各国（地区）的不动产登记制度。目前，就我国的房地产登记来说过于简单，没有详细的记录，既没有确定实名登记，也没有涵盖房产所有信息。另外，不动产统一登记信息系统的开发利用也需要较为先进的地理信息系统技术和高端人才，开发出来的不动产登记系统才更为方便快捷和实用。另外，法律方面实行不动产统一登记，目前没有统一的法律法规依据。制度方面，我国存在标准不统一、登记不规范、重视管理轻视服务等诸多问题。此外不动产统一登记中纠纷较多，不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿，甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等，如果上述问题不能很好的解决，不动产统一登记的功能将受到很大限制。.不动产登记系统办理成果展示。

在业务图形方面处理较复杂，我们需要对地、房、户、人进行分别考虑。需要达到当我们对地籍图中的某一房屋操作时，可以根据相关信息查找到某一户，并对该户的人进行查询。反之，当我们查找到某一户分户平面图，可以查到该户在地籍图上对应的房屋进行相应操作。关联建立前后之间关系如下图所示［11］。我们需要以房屋编号和宗地编号作为联合关键字，建立宗地、房屋对照信息表。可通过地理位置图，进行相互关联属性关系。［3］、每一层每一户每一户；宗地房屋每一层、每一层每一户每一户；宗地房屋每一层图：建立关系后

对于图形的建库工作，都需要针对不同类型和不同逻辑结构的空间数据及其相关属性数据进行必要的提取、重组、整合、导入、质检等工作。不同的数据类型、不同的数据结构、不同的入库对象，都需要进行针对性的不同的处理操作。对不同类型数据、数据集、图层、要素源的特征、标识信息及入库后的可能的处理方式，定制了复杂的处理规则，以实现数据的自动分层、自动编码、属性与图形自动挂接、面积全自动的重新核定、生成、较对。四.遇到的问题及解决方法顶岗实习虽然差不多半年的工作，但是做起来不容易，学校信任我们，给我们舞台去学习经验、去施展才华、，我们要以百分之百的努力去完成任务，在实施的过程中难免会遇到一些问题，下面我列举两个我在东坡区不动产登记中心工作的问题及解决办法。有一天权籍系统［4］的工作人员导入房屋宗地图形的时候发现东坡区某某镇是对的就是后面某某村错了，我重新导入结果还是一样村组错了，我打电话给内页部经理说明情况问题，她说应该是划分地籍区地籍子区的时候少划分了，叫我重新导入图层。旷经理把东坡区划分地籍区地籍子区shp文件发给我，我用没有病毒的U盘烤过来放到办公内网，然后开始操作权籍系统怎样导入图层。方法：1.创建临时库

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未未料结果类型简单数据集（口复含数据集（口显示数据导入的总体进度条®导入靖束自动关闭对话框（◎其他选项□扩展字段⑨[忽略风格（口压缩数据隼（I）国重建空间索弓I回忽略高程值[J忽隔宽度导入为简单数据集时的数据集名祢/点数据集（匕行政区3蚌上共数据集⑥行政区ML

/面数据集⑻行政区3播J]文本数据得（D纯属性数据第CW导入行他区别T后痘345关闱点击导入后，提示导入成功；此时在临时数据库节点下会出现刚才导入的3个图层;使用数据转换模型工具，将临时数据库中的数据，导入到不动产调查库（BDCDC@去；点击数据转换模型按钮；将临时数据库中的行政区拖入到数据转换模型窗口，将BDCDCK中的行政区划图层也拖入到数据转换模型窗口，使用连接线将两个图层的表头相连，注意连接方向是由临时库指‘校籍调度地图］数据转换模型X京H中〉应］。X号百XI►0©由巴地寤右+□地籍子区匚不动产单元a斫有权宗地口使用极宗地!…凸自然幢■一宗海（含无居民海岛）,•界址点…口面状定着物八线状定着物•…Q构筑物口林地±Q数据检查结果了Q系统颈定义要素iB用户自定义要素I--SCB临时数据源白■已用户自定义要素k-Q地疆区R匚地布子区R■-一」政区34R—国百地圉UI口1布局…方J三维场景，,资源［临时数据调］.［行34R1SmAreaOBJECTID_1XZQMC数据管理白.宜QJDC日•近蝉源庄OULBDCKr-501：BDCDCK:io行政区划SmIDSmUs&rlDSmPerznketerOBJECTIDX即DMKZKTShape_Areafb2015地市名[BDCDCK].[BDCK_XZQ]FidSmEeySjiSdnWSmSdriNSuSdriESmSdriSSuGranuleSmGcometrySjuUserlDSmLibTilelDSnArsaSmFerimeter行政区代码行政区名称向BDCDC伺时将XZQDM,XZQMC殳也分别对应相连,SmlDf[BDCDCK].¥：[BDCK_XZQ]匚rh.点击绿色三角符号SjnPerimeterd行政区代码■行政区名称即可导入图层.板籍调查地图额据转换模型XSmSdriFSmSdriNSmSdriESmSdriSSmGranuleSmGeojitetry［临时数据源］.［行政区34R］SjhIDSmUserlDSmAreaSiraPerLmeterOBJECTID_1OBJECTIDXZQDMXZQMCE工町fb2015地市名SinKeySmSdriVSmSdriNSmSdtriESmSdnS•行政区名称SmUserlDSniLibTilBlDSmAreaSmGranuleSmUserlDSmLibTilelDSjuGeoiaetrySjuAreaSmPerin&ter行政区代狷[临时数据源1.[行政区34R]SihIPSmUserlDSilAieaSmPerineterOBJECTID_lOBJECTTDX2QDMX7QMCKZHJShape_Areafb2015省份地市名转换SmlDEBDCDCK],°[BBCK.XZQ]其余2个图层，一次用同样的方法导入，注意对应关系，行政区连接行政区，地籍区连接地籍区，地籍子区连接地籍子区，亦可在一个界面中同时完成3（多）个图层的导入，注意对应关系不要错即可.［格时救据尊］」行it区WR1转投w[BDCDCXL［格附触拄漉1J地VEH[IWCKK],[BKI.DJQ]［立时救ITS】」埴现三区R】LHXDCK】1a[HKI.DJZQ]to)北I0丽I。5NI)SnTbSbID5nID-SiDsceIDjihKeySbITjeiIDS咄jHArea.SitSdrilFSitArea\卜[S^5driVSiArea.S^driVSuPeripustBiSaPpiiMlQi3>3dii!i3aF立工工网方七打S^driHOflJECTlD.ISnSdriEXZPASt^diiEK国口HS>SdriE邱尤仃口靠Sd门SXZKSkirls昭用此SlSiilS株皿2■GemuIeJSMJ占iG:ranulEincr\\\\wSaJj-eooj^tryKiUvT\\\\飞\5mGcDRetry.TSUSvSc-aruEtejpKmSiOserlD地雷工谪£SmUspiIPX1DHSslTrcrlDSiLibTilelDX2JK5*LibUleiIDSsAr*1加送区墉号$lAtr#4中份施古期jiaPeriMte-c行H叵代用SsPeririEtEi•右油m在昭胞语子叵通SuPariBbtar行融区君序“行改E2辞飞行救区代西看他区w席这些都操作完成过后，我又登录权籍系统导入刚刚的图形，结果一切正常。登记系统这边都是遇到了小问题，没有什么太大的问题：a.初审人员转给复审人员时候，审核意见明明都填了，就是转不出去。这种情况应该是系统的一个小小bug,于是我就通过用system帐号密码在PLSQL工具上登陆机器，输入这个命令select*fromBDC_WORKFLOW.WFI_SPYJwhereproinst_idin（selectproinst_idfromBDC_WORKFLOW.Wfi_Proinswherepro