第5章-房地产项目用地的获取课件

第五章房地产项目用地的获取第一节划拨土地使用权的获取一、划拨土地使用权的含义划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。第五章房地产项目用地的获取第一节划拨土地使用权的获1基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性二、划拨土地使用权的基本特征基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性二、划拨土地使用权的基2三、划拨土地使用权的适用范围1、中央政府对土地划拨使用的政策规定划拨用地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目2、地方政府对土地划拨使用的管理情况规范土地市场交易，划拨土地使用权进入市场要先补交土地出让金三、划拨土地使用权的适用范围1、中央政府对土地划拨使用的政策3四、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费其他费用安置补助费主要成本和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费四、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费其他费用安置补助41、土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。一、土地使用权出让概述第二节出让土地使用权的获取1、土地使用权出让含义一、土地使用权出让概述第二节出让土5基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金2、出让土地使用权的基本特征基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定6拍卖招标挂牌协议3、出让土地使用权的基本类型土地最高出让年限：居住用地70年 工业用地50年 教育、科技等50年 商业、旅游、娱乐40年拍卖招标挂牌协议3、出让土地使用权的基本类型土地最高出让年限71、协议出让土地使用权的含义协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。二、协议出让土地使用权的获取1、协议出让土地使用权的含义二、协议出让土地使用权的获取82、协议出让土地使用权的基本特征非市场出让，没有竞争者政府对地价较易控制，灵活性较大价格和使用范围受到限制3、存在的问题信息公开程度不够，操作行为和操作程序不够规范2、协议出让土地使用权的基本特征3、存在的问题91、招标出让土地使用权招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。公开招标，邀请招标三、招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的获取1、招标出让土地使用权三、招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的102、拍卖出让土地使用权拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。2、拍卖出让土地使用权113、挂牌出让土地使用权挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。3、挂牌出让土地使用权121、招标出让土地使用权的基本特征程序规范全方位开放，透明度高公平、客观交易双方一次成交四、招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征1、招标出让土地使用权的基本特征四、招标拍卖挂牌出让土地使用132、拍卖出让土地使用权的基本特征必须有两个以上的买主必须有不断变动的价格必须有公开竞争的行为2、拍卖出让土地使用权的基本特征143、挂牌出让土地使用权的基本特征时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争操作简便，便于开展有利于土地有形市场的形成和运作3、挂牌出让土地使用权的基本特征151、招标基本流程五、招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程招标投标开标评标决标签约领证1、招标基本流程五、招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程招标162、拍卖基本流程市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点举行拍卖会签订《成交确认书》2、拍卖基本流程173、挂牌基本流程公布挂牌信息竞买人报价确认报价挂牌截止现场竞价签订《成交确认书》保证金处理法律责任3、挂牌基本流程公布挂牌竞买人确认报价挂牌截止现场竞价签订《181、协议出让的政策规定1999年国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》指出，“要严格限制协议出让国有土地使用权的范围，除划拨土地使用权以及特殊用途等用地外，都不得协议出让国有土地使用权”六、出让土地使用权的政策规定1、协议出让的政策规定六、出让土地使用权的政策规定192、招牌挂出让的政策规定2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。2007年1月1日起，《全国工业用地出让最低价标准》在全国统一实施。根据这一要求，工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。2、招牌挂出让的政策规定2002年《招标拍卖挂牌出让20广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地交易一级市场；土地交易二级市场一、土地使用权转让的概念第三节土地使用权转让广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。一、土地使用权21《城市房地产管理法》可以转让的条件不得转让的条件二、土地使用权转让的法律条件土地使用权转让，出让合同载明的其他权力义务随之转让。新受让人应遵循原受让人与国家签订的合同要求，不得随意更改。土地使用权转让，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。《城市房地产管理法》二、土地使用权转让的法律条件土地22三、土地使用权转让的类型1出售2交换3赠与三、土地使用权转让的类型1出售2交换3赠与231、转让申请2、签订转让合同3、转让合同公证4、缴纳土地出让金和土地增值税5、土地使用权变更登记四、土地使用权转让的程序1、转让申请四、土地使用权转让的程序24五、土地使用权转让与出让的比较区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等法律关系平等在市场所处层次一级市场二级市场年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地转移方式协议、招标、挂牌、拍卖出售、交换、赠与五、土地使用权转让与出让的比较区别出让转让行为主体政府及土地25第五章房地产项目用地的获取第一节划拨土地使用权的获取一、划拨土地使用权的含义划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。第五章房地产项目用地的获取第一节划拨土地使用权的获26基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性二、划拨土地使用权的基本特征基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性二、划拨土地使用权的基27三、划拨土地使用权的适用范围1、中央政府对土地划拨使用的政策规定划拨用地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目2、地方政府对土地划拨使用的管理情况规范土地市场交易，划拨土地使用权进入市场要先补交土地出让金三、划拨土地使用权的适用范围1、中央政府对土地划拨使用的政策28四、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费其他费用安置补助费主要成本和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费四、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费其他费用安置补助291、土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。一、土地使用权出让概述第二节出让土地使用权的获取1、土地使用权出让含义一、土地使用权出让概述第二节出让土30基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金2、出让土地使用权的基本特征基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定31拍卖招标挂牌协议3、出让土地使用权的基本类型土地最高出让年限：居住用地70年 工业用地50年 教育、科技等50年 商业、旅游、娱乐40年拍卖招标挂牌协议3、出让土地使用权的基本类型土地最高出让年限321、协议出让土地使用权的含义协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。二、协议出让土地使用权的获取1、协议出让土地使用权的含义二、协议出让土地使用权的获取332、协议出让土地使用权的基本特征非市场出让，没有竞争者政府对地价较易控制，灵活性较大价格和使用范围受到限制3、存在的问题信息公开程度不够，操作行为和操作程序不够规范2、协议出让土地使用权的基本特征3、存在的问题341、招标出让土地使用权招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。公开招标，邀请招标三、招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的获取1、招标出让土地使用权三、招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的352、拍卖出让土地使用权拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。2、拍卖出让土地使用权363、挂牌出让土地使用权挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。3、挂牌出让土地使用权371、招标出让土地使用权的基本特征程序规范全方位开放，透明度高公平、客观交易双方一次成交四、招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征1、招标出让土地使用权的基本特征四、招标拍卖挂牌出让土地使用382、拍卖出让土地使用权的基本特征必须有两个以上的买主必须有不断变动的价格必须有公开竞争的行为2、拍卖出让土地使用权的基本特征393、挂牌出让土地使用权的基本特征时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争操作简便，便于开展有利于土地有形市场的形成和运作3、挂牌出让土地使用权的基本特征401、招标基本流程五、招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程招标投标开标评标决标签约领证1、招标基本流程五、招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程招标412、拍卖基本流程市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点举行拍卖会签订《成交确认书》2、拍卖基本流程423、挂牌基本流程公布挂牌信息竞买人报价确认报价挂牌截止现场竞价签订《成交确认书》保证金处理法律责任3、挂牌基本流程公布挂牌竞买人确认报价挂牌截止现场竞价签订《431、协议出让的政策规定1999年国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》指出，“要严格限制协议出让国有土地使用权的范围，除划拨土地使用权以及特殊用途等用地外，都不得协议出让国有土地使用权”六、出让土地使用权的政策规定1、协议出让的政策规定六、出让土地使用权的政策规定442、招牌挂出让的政策规定2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。2007年1月1日起，《全国工业用地出让最低价标准》在全国统一实施。根据这一要求，工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。2、招牌挂出让的政策规定2002年《招标拍卖挂牌出让45广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。狭义：通过出让方式获得土地使用