长沙高鑫尖山项目调研物业发展建议及启动区策略课件

长沙房地产市场补充调研谨呈：湖南高鑫房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]GW82长沙房地产市场补充调研谨呈：湖南高鑫房地产开发有限公司版权声本次沟通是在市场资料未完全获取、未深度解读的情况下进行的初步简单沟通，所提出的观点可能不够深入或存在偏差。若贵司存有不同意见，希望能及时提出，以助于共同做好项目。2本次沟通是在市场资料未完全获取、未深度解读的工作情况说明竞争分析政策分析地块分析12343工作情况说明竞争分析政策分析地块分析12343在高鑫房地产公司的大力协助下，世联主要完成下列工作楼盘实地调研16个板块项目市府麓谷板块苏迪亚诺、长沙玫瑰园、卧龙湾、东方明珠、蔚蓝海岸、l西山汇景、长房西郡麓南含浦板块阳光100国际新城中心板块湘江北尚、远大美居荷园金鹰月湖板块藏珑湖上国际社区新南城板块长沙奥林匹克花园芙蓉北板块珠江花城、湘江一号、山语城、湘江世纪城深度访谈18人部门对象业内人士（12位）湘江北尚策划经理张小姐、销售经理邓先生，西山汇景策划代经理、销售经理潘先生，奥林匹克花园销售代表陈小姐、藏珑销售经理肖先生、销售代表刘小姐，远大美居荷园销售代表周小姐，珠江花城销售代表戴先生，湘江一号销售代表宁小姐，蔚蓝海岸置业顾问王小姐、玫瑰园唐小姐等媒体人士（1位）湖南经济电视台《都市地产》栏目编导罗小姐消费者（5位）某事业单位张先生，生意人陈小姐、王先生，外地客户张先生及一陌生客户4在高鑫房地产公司的大力协助下，世联主要完成下列工作楼盘实地调工作情况说明竞争分析政策分析地块分析12345工作情况说明竞争分析政策分析地块分析123452007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007.7月国家八部委联手查中国房价暴涨因素深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；7月2日，深圳市房地产业协会网站发布通知要求，8月1日起，深圳二手房交易将全面启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。2007.6.5中国人民银行发布公告，决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007.5.192007.8月8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次2007.9月2007.9.27第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍10月以后市场变化1、一手放、二手房成交量严重下降；2、项目开盘销售率一降再降，客户观望情绪要重；3、一手房出现有价无市局面，价格无明显下降趋势，成交量急速下滑；2007.12.12第二套界定以家庭为单位，只要是贷过款，无论是否还清，一律按照第二套房处理2007年，国家、地方政策同步进行，实施一系列宏观调控措施，坚决打击房价暴涨62007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，2007.8各大银行取消加按业务贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭二手放贷基本停止金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“要将金融机构的新增贷款速度控制在全年15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”本次宏观调控最为不同在于——金融政策调控出现，银根全面紧缩，收紧房贷72007.8各大银行取消加按业务金融机构紧缩银根，收紧房贷政策调控的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机十七大报告指出：综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平；健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。2002~2007第三季度宏观调控对市场的影响结果：与调控的初衷相违背，房价依然节节攀升本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。2007.8至今成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎实质：调控市场心理调控购买能力政府宏观调控方向的转变政府抑制房价上涨决心坚定，长期而言房价增幅将趋于理性；手段趋于多元化，除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”外，未来将强化“金融、税收政策”的措施；调控方向从供给和市场心理逐渐转向需求的本质。未来政策方向预判8政策调控的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机十七大报告指2007年存款准备金率9次调整2007年加息5次，一年期存款基准利率提到3.87；一年期贷款基准利率提到7.29%。

通过金融政策调控，多次加息，同时影响消费能力与企业融资成本92007年存款准备金率9次调整通过金融政策调控，多次加息，同金融收紧政策的频频出台，使得资本助推力量逐渐减弱，投资需求放缓，刚性需求观望2007.8至今本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎循环贷是一线城市房价助推的最直接力量，使消费者从潜在的资本增长直接变为现金流增长，从而极大地助长了其投机行为，直接引发房产价格的上涨；取消房产循环贷，长沙将难以重现一线城市暴涨景象；政策打压金融紧缩市场观望投资需求受限改善需求推迟首置等强刚性需求平稳增长10金融收紧政策的频频出台，使得资本助推力量逐渐减弱，投资需求放政策对长沙房地产市场的影响11政策对长沙房地产市场的影响11新政下市场观望气氛浓重2007年下半年长沙市场商品房成交量在10月达到一个颠峰，11月有很大滑坡，12月份持续下滑。房贷新政不仅在很大程度上打击了投资者对楼市预期的信心，更让包括长沙在内的全国许多城市楼市陷入“价涨量跌”的尴尬境地。来自长沙房地产市场的数据表明，截至12月31日，连续5周期房成交量呈现下降趋势。9.28政策出台以后，长沙房地产市场成交量大幅下滑12新政下市场观望气氛浓重2007年下半年长沙市场商品房成交量在2008年1月份长沙市商品房预售统计分析1月份截止25日共批准预售商品房14867套，总批准面积177.55万平米；其中，商品住宅共计12960套，总面积143.98万平米。与2007年1月相比商品房新增供应面积增长109.75％，住宅新增供应面积增长92.23％；同2007年12月相比，商品房供应面积增长17.28％，住宅供应增长36.04％。数据来源——世联数据平台132008年1月份长沙市商品房预售统计分析1月份截止25日共1月份商品房交易量分析1月份商品房共成交7378套，与12月份同比成交量降4709套，从本月各周情况对比来看，市场成交量持续走低，第五周下滑严重。本月受天气影响较大。从本月各项成交数据分析，期房交易仍然占据市场主导地位，而二手房市场比较平稳，政策不利好的情况下，但价格便宜，导致成交量跳跃比较大。数据来源——世联数据平台141月份商品房交易量分析1月份商品房共成交7378套，与121月份预售量与成交量对比分析由图表可以看出，2008年1月份供应量较大，但成交量却在持续下跌，供过于求的现场十分严重，整体市场处于冷淡期。而新增的供应量使得市场竞争加剧。数据来源——世联数据平台151月份预售量与成交量对比分析由图表可以看出，2008年1月份从市场典型楼盘看，在楼市基本面向好的前提下，开发商普遍对未来充满信心，价格坚挺专业人士访谈：政策调控需要一段时间消化，目前成交量较少，但年后客户上门量有所增加，未来市场依然看好，相对一线及其他二线城市，长沙房价依然存在较大的上涨空间。——西山汇景销售经理代小姐市场在售楼盘大多价格坚挺，少数新入市项目以低价启动，但均价依然保持在平均水平左右，开发商对未来普遍看好。——藏珑销售经理肖先生16从市场典型楼盘看，在楼市基本面向好的前提下，开发商普遍对未来受金融政策影响，长沙在售项目畅销户型趋于小型化，大户型产品普遍滞销楼盘名称畅销户型销售状况山语城两房、小三房118平米11月4日公开销售一期2批单位，11月销售100余套，12月销售不足20套，目前剩余30多套。湘江一号独栋：500-600平米；双拼：323-400平米；叠加：250-300平米；2007年11月开盘，推售129套房，已售80%；1月份成交10套；双拼销售情况较好，总价相对较低；湘江北尚两房80-90平米；三房134-150平米新政后受到抑制，2007年12.16日开盘，推售460陶，实际销售90套，开盘当天销售50套；南山苏迪亚诺联排：170-220平米洋房：90-150平米面积较大户型销售迟缓，大面积户型有退订客户；长沙玫瑰园120平米三房新政后，月均指标40套，下降50%17受金融政策影响，长沙在售项目畅销户型趋于小型化，大户型产品普紧凑型产品将成市场主流，90/60政策对本项目的限制减弱楼盘名称畅销户型销售状况卓越蔚蓝海岸92平米两房高层：小高层10月21日开盘，推出232套，销售均价4600元/平米，到目前为止，销售率60%左右，本月小高层销售量4套；别墅：12月份项目推出别墅10套，销售均价9000元/平米，到目前为止共销售2套。洋房：12月份项目推出洋房10套，销售均价6000—6200元/平米，到目前为止共销售7套。阳光100洋房项目开盘推出192套，到目前剩下65套左右，本月共销售5套，销售均价5050元/平米，目前主要是车位的销售，车位8万/个；君悦香邸138平米三房1月整月销售6套，销售量达到182套，剩余340多套，日均上门量0-1批；房价高企及政策的抑制使得市场刚性需求观望增加，投资需求不断退出市场；各盘上门客户普遍关注中小户型的产品，80-90平两房、110平米左右三房成为畅销户型；别墅楼盘户型面积较大，置业群体以多次置业为主，受金融政策影响，贷款成数增加，销售相对迟缓；18紧凑型产品将成市场主流，90/60政策对本项目的限制减弱楼盘诚意登记办理优惠登记算价开盘登记客户未认筹的原因（共计580批）1、价格太高，天健位置好规模大价格低，61批；2、君悦也不错，比较，49批；3、受政策影响，观望，认为房价会降，235批；4、交楼太晚，等不及了，102批；5、已经买了其他地方，133批。截至开盘前，认筹客户前来算价的有150批认筹客户未算价的原因（共计84批）1、因价格迟迟不出，园林及看楼通道展示不到位，客户失去信心，选择放弃;同时在竞争楼盘（天健/君悦，包含其他区域楼盘）定了房，算价后又无法退定，选择放弃的，27批；2、选择西山，5批；3、认了筹，观望后市，认为房价还会降（主要表现在首次置业的群体，购买能力不强），26批；4、认为价格与周边楼盘相比偏高，14批；5、政策影响下，首付提高，贷款利率提高，客户无法承受，选择放弃，12批。算价客户明确表示放弃的原因（共计51批）1、受宏观政策影响，观望后市的，19批2、受银行新政影响的，11批；3、因面积增加总价超出预算的，11批；4、必须要指定单位的，6批；5、受公积金影响的，4批；12.16开盘当天，算价客户成功选房的有65批至开盘前共登记814批11.23开始登记截至开盘前，登记客户前来认筹的数量为234批，开盘现场未成功选房的客户（共计34批）1、只是看看，并未打算买房的，9批2、已经买了房，只是去比较价格及单位的，6批；3、因没有想要的单位而放弃的，5批；4、当天受君悦影响，5批；5、替朋友看房未选中的，3批；6、抱怨运气不佳的，1批；7、因现场临时改变选房顺序，选择放弃的，5批。从湘江北尚客户流量分析可以看出，“观望”已经成为长沙市场客户主旋律19诚意登记办理优惠登记算价开盘登记客户未认筹的原因（共计580“两型社会”的落实也并未对长沙楼市起到明显的带动作用，市场“冷清”局面难以扭转2007年12月11日，长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”；，“综合配套改革试验区”设立的核心在于“综合配套”，其宗旨是要改变多年形成的单纯强调经济增长的发展观，要从经济发展、社会发展、城乡关系、土地开发和环境保护等多个领域推进改革，形成相互配套的管理体制和运行机制。两型社会的批准，主要影响南城的发展，长株潭一体化加快，但对其他区域的作用并不明显。——湘江北尚策划经理张小姐综改区更多的是长期的影响，对长期比较看好，但近期内收政策调控影响，观望气氛难以得到根本转变。——湖南经济电视台《都市地产》栏目编导罗小姐城南板块作为长株潭一体化的核心，两型社会获批增强了客户前来购房的信心，但受政策宏观调控影响，长沙楼市并未像重庆一样，房价暴涨；从目前的销售情况看，12月、1月份，每月成交10套左右，2月份尚未成交。——长沙奥林匹克花园销售代表陈小姐据网络调查统计，169名受访者中，70%以上认为两型社会将促进长沙楼市稳步前进，80%以上选择在长株潭城市群的长沙购房。20“两型社会”的落实也并未对长沙楼市起到明显的带动作用，市场“从长期看，“先导区”的规划实施将迎来河西的大发展，但对房地产市场的影响尚未显现2008年1月份，,长沙市委决定,在长沙市河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区；先导区范围:湘江以西,以绕城公路为轴线的相关区域,包括岳麓区、长沙高新技术产业开发区以及望城县、宁乡县的部分乡镇。；先导区规划的总体功能构架为“一核、四区、三带”；规划重点突出含浦至坪塘、金洲先导区、麓谷至雷锋城市集中发展区，并以现有建制镇、集镇为核心，形成白箬铺、夏历、莲花、雨敞坪等小城镇组团，组团控制规模在10平方公里左右。由于“先导区”的规划有待落实，且出台时间较晚，对楼市影响暂时尚未显现；从长远看，本项目位于麓谷至雷锋城市集中发展区，为规划发展的重点，区域价值将得到进一步提升。21从长期看，“先导区”的规划实施将迎来河西的大发展，但对房地产从营销层面看，少量楼盘以“低价格、高折扣”进行客户吸引，起到一定的促进作用卧龙湾2007年12月份开盘，一期推售四栋多层，顶层起价2366元/平米，均价3000元/平米，低于周边（玫瑰园高层3900元/平米、苏迪亚诺3400元/平米），开盘至今仅余三套（130平米三房），客户以自住为主，户型以两房、三房为主；珠江花城新政后，珠江花城采取买房直接折抵3万元价款，或通过抽奖的方式优惠2-4万元；异地置业者凭有效证件可在此基础上进行再优惠；通过优惠等措施使得上门量增加，但成交效果并不明显，1月份无成交，且由于特惠精装房仅4900元/平米，大幅降价使得客户对楼盘品质产生怀疑，销售情况较差。低价格、高折扣对刚性需求客户起到一定的吸引作用，但客户需求日趋理性，成交量增加并不显著；22从营销层面看，少量楼盘以“低价格、高折扣”进行客户吸引，起到刚性需求主导下，客户敏感点的变化对产品提出了更高的要求敏感点1：关心工作、生活的便利性敏感点2：对价格极其敏感、关注物业的总价敏感点3：功能全面，有赠送面积，性价比高首次置业：成长型客户敏感点：高居住的使用感受、自我价值

-建筑内部使用价值-建筑外部使用价值-来自社区的生活支持

-房源选择的自主性二次置业：舒适型客户刚性需求主导下，客户已不仅仅满足于楼盘的地段、产品的升值空间，对社区的环境及配套提出了更多的要求：生活配套：是否有商业配套，满足基本的购物需求；教育配套：子女上学问题能否得到很好的解决；园林配套：居住舒适度的要求能否满足；会所配套;会所设施建设，满足社区的休闲功能；……23刚性需求主导下，客户敏感点的变化对产品提出了更高的要求敏感点房地产市场的演变速度主要取决于金融自由化与政策的博弈；在政策调控、金融抑制的背景下，中国房地产市场整体增长速度将有所放缓；全国一盘棋，长沙市场中短期内的市场形势将与全国的宏观面保持一致。启示一：中短期内，长沙房地产市场形势将与全国的宏观面保持一致，增长速度有所放缓06年次贷危机发生75年地价上涨5年15年有金融自由化和政府鼓励的市场以更短的时间达到更高的顶点无金融自由化和政府鼓励的市场，以较慢的时间达到较低的顶点91年泡沫破灭定为支柱产业和放开金融，中国房地产业发展前期上涨迅猛受到政策和金融的抑制，出现振荡和上升速度放缓01年房价上涨美国中国日本市场基本面24房地产市场的演变速度主要取决于金融自由化与政策的博弈；启示一启示二：准确把握客户敏感点进行产品设计，实现较高的市场销售，加快现金流确定更为合理的户型配比及面积区间各类型产品设计充分把握目标客户气质；适度前瞻性的进行产品设计，把握市场主流，进行快速销售90/60政策的限制目标客户敏感点分析25启示二：准确把握客户敏感点进行产品设计，实现较高的市场销售，工作情况说明竞争分析政策分析地块分析123426工作情况说明竞争分析政策分析地块分析12342616城市核心省府中心市府中心56811110123472322425261415131820212728299221917长沙玫瑰园长沙奥园新城新世界南山苏迪亚诺托斯卡纳恒基项目卓越蔚蓝海岸美洲故事融科雨花大道项目麓山别墅比华利山振业浪琴湾汀湘十里鹏基诺亚山林长沙橘郡岳麓山公馆湘江一号阳光100山语城绿城青竹园茂华国际湘保利阆峰云墅早安星城珠江花城万国城Moma藏珑和记黄埔项目威尼斯城中粮项目3521174131012816914151617182524262319202728292221本项目的规模和区位属性，决定其竞争层面将超脱区域范畴，直面城市周边的大盘之争长沙市场正处于开发的高峰期，目前市面上占地500亩或建筑面积在50万㎡以上的项目在30个以上。面市项目潜在项目大盘推售量在2000万㎡以上，能否在全市范围的大盘竞争中脱颖而出成为本项目成败的关键。这张P是定位阶段写的2716城市核心省府中心市府中心5681111012347232河西区域——开发热点区域，新项目不断涌现麓山别墅卓越蔚蓝海岸新地东方明珠长沙玫瑰园3527416阳光100岳麓山公馆汀湘十里中粮项目和记黄埔项目振业浪琴湾新丰园项目南山苏迪亚诺89101112352741689101112项目规模08年推售量区域其他项目还有长房西捃、远大麓园、滨江一号等，预计区域开发量超过800万，08年推售量超过150万100万33万70万53万20万30万15万100万56万100万70万60万10万10万15万10万6万6万7万20万7万——10万——产品类型面市项目潜在项目高层、联排洋房、联排洋房、高层高层、洋房联排、独栋联排、独栋联排、独栋高层、洋房、独栋联排、独栋——高层、洋房——28河西区域——开发热点区域，新项目不断涌现麓山别墅卓越蔚蓝海岸城北区域——大规模项目集中的热点片区，对市场形成较大的冲击35241万国城Moma山语城湘江一号珠江花城绿城青竹园顺天项目湘江世纪城藏珑项目规模08年推售量产品类型100万90万10万10万叠院、联排洋房、联排30万110万5万15万独栋、联排高层、小高层120万10万洋房、联排12354678678区域项目多为大规模项目，湘江世纪城尤为典型，据称为400万平米3年内建成，全现房发售。29城北区域——大规模项目集中的热点片区，对市场形成较大的冲击3市场其他区域主要项目——大规模、大品牌、高档次项目层出不穷项目规模08年推售量55万23万30万120万20万113万125万143万30万50万100万30万10万6万6万10万5万15万15万20万10万15万10万——产品类型高层洋房、联排联排、独栋洋房、联排联排、独栋洋房、小高层洋房、小高层高层、洋房、独栋高层高层——高层所在区域早安星城茂华国际湘鹏基诺亚山林比华利山美洲故事托斯卡纳长沙奥园长沙橘郡融科雨花大道项目恒基项目威尼斯城保利阆峰云墅天健芙蓉盛世————120万城南城南城南城南城南星沙星沙星沙城北城东城东新城新世界城东城东城东中信新城城南其他具有一定影响力的项目还有万科韶山路项目、万科浏阳河项目等华润凤凰城星沙100万180万140万10万————高层高层高层、小高层在售项目潜在项目30市场其他区域主要项目——大规模、大品牌、高档次项目层出不穷项市场竞争格局总结——未来供应量巨大及新政影响，导致竞争日趋激烈，启动区成为本项目开发的关键各热点片区大规模项目集中式开发，导致版块竞争明显，本项目需要立足于强势的区域价值平台本项目在占位于新城中心的基础上，需要在产品上实现超越市场产品，更贴近客户31市场竞争格局总结——未来供应量巨大及新政影响，导致竞争日趋激户型区间及比例市场产品分析项目两房（M2）比例三房（M2）比例四房（M2）比例长沙玫瑰园78、90-10030%110、13050%140-17020%湘江北尚94-11030%110-14050%140-18020%新地东方明珠75-10030%120、13040%140、16020%阳光10080-10030%110-13040%14010%长沙奥园85-10030%110-13040%140-16020%藏珑90-10015%110-13040%140-17030%高层产品低密度产品联排面积从200-500都有；（卓越蔚蓝海岸和南山苏迪亚诺反映，200多的产品卖的还不错）独栋从300到900平米都有；（长沙玫瑰园500-900平米的独栋由于太大，销售速度非常缓慢，客户普遍反映要小一点就能接受）洋房从80-140平米不等；从市场来看，别墅产品200-300的产品市场接受度较好本项目存在90/60限制，同时高层产品小型化成为趋势，在90平米限制下，如何丰富产品线、产品性能舒适化成为关键；低密度产品面积控制成为关键，贴近客户选择、舒适并适合成为要点；32户型区间及比例市场产品分析项目两房（M2）比例三房（M2）比市场户型创新——面积赠送大凸窗全赠送，目前市场市场应用较为普遍；多在客厅、卧室等应用；基本用来增加采光、空间阔拓感、通透性；市场产品分析大凸窗以空中花园形式半赠送或全赠送，目前市场应用较普遍；大面积的空中花园对客户有一定冲击力；空中花园其他赠送方式市场基本无体现，存在一定的突破空间33市场户型创新——面积赠送大凸窗全赠送，目前市场市场应用较为普市场户型创新——工业化住宅远大住工的美居荷园项目作为试点型的工业住住宅项目，成功的运用住宅主体、内装整体手段，实现了中小套型普适型工业化住宅产品，85平方米的三居室做到了三室两厅一厨两卫；目前远大已经了形成了包括整体厨卫、成套门窗、成品化家装、复合节能墙体、户式双能源中央空调等核心技术与部品生产体系，建立了标准化设计、工厂化生产、配套化供应的住宅建造标准；市场产品分析整体卫浴设计及复合墙体，实现了：安装快捷化、使用舒适性、空间经济性卫浴面积为1.6*1.6墙体钢板户式双能源中央空调本项目可以考虑与远大合作，该方案能较好的解决90/60限制34市场户型创新——工业化住宅远大住工的美居荷园项目作为试点型的商业配套市场产品分析长沙玫瑰园：沿银杉路2.5公里长的商业街和4000平米以上的内商业街，1期内商业街将部分运营；卓越蔚蓝海岸：商业面积超过1万平米，目前1期已入伙，但商业未运营；藏珑：商业面积超过3万平米，1期商业主要为沿湖高层裙楼，将于1期入伙运营；新地东方明珠：高层裙楼为外商业街，洋房裙楼为内商业街，预计于入伙时商业运营；阳光100：商业面积超过5万平米，1期入伙后部分商业运营，200平米左右的超市正在运营；市场项目客户更关注生活相关的商业配套，如超市等；客户反映商业配套打造及商业运营能让客户对本项目产生较好的价值认同35商业配套市场产品分析长沙玫瑰园：沿银杉路2.5公里长的商业街教育及其他配套市场产品分析长沙玫瑰园教育：社区幼儿园，中小学非小区自建，暂时未定；其他：2.1万平米的5星级酒店、大型罗马休闲广场、沿湖艺术馆、景观长廊等；新地东方明珠教育：小区幼儿园，中小学非小区自建，暂时未定；其他：270亩山地公园，拟改造成一依托山地、水系、人工景观为一体的森林公园，其主要的景观有——自然康体健身风情区（健身步道、晨练平台等）、高雅时尚休闲运动区（网球场、轮滑场地等）、体验式休闲区（野餐营地、伐木场、放鸽亭等）三大区域；阳光100教育：引入知名幼儿园“诺贝尔摇篮”，在2、3期建设有2个，自建有九年制小学；其他：沿西二环的2栋商住楼作为写字楼，为高校连接的小企业提供服务，另外有大型文化馆市场项目目前区域在售大盘教育设施以幼儿园为主，无小学、初级中学教育36教育及其他配套市场产品分析长沙玫瑰园市场项目目前区域在售大盘工作情况说明竞争分析政策分析地块分析123437工作情况说明竞争分析政策分析地块分析123437项目交通条件分析——周边路网的形成将极大拉近项目与市府、高新开发区之间的距离雷锋大道杜鹃西路尖山大道地铁二号线始发站永青路杜鹃西路雷锋大道雷锋大道杜鹃路通过区域包装的方式，强化项目的进入方式，由市府沿杜鹃路——雷锋大道——项目东侧入口；由尖山路至麓谷科技园，或由尖山路——永青路——杜鹃西路——科技园，加强项目与高新区的联系。启示一：考虑项目昭示性及通达性，项目可采取多入口设计，入口并不唯一：麓景路在建已建成38项目交通条件分析——周边路网的形成将极大拉近项目与市府、高新项目周边资源盘点——项目10分钟车程内具有强势的资源支撑项目十分钟车程内资源盘点：政府资源：市政府办公大楼、政务中心，岳麓区政府、高开管委会；商业资源：金星国际商业街、湘腾城市广场、望城坡商圈、雷锋大道农家乐；教育资源：长郡中学（八方小区北侧）；休闲资源：龙湖高尔夫、普瑞温泉。2分钟车程3分钟车程龙湖高尔夫6分钟普瑞温泉8分钟3分钟车程地铁二号线始发站5分钟车程政务中心长郡中学湘腾城市广场启示二：通过整合区域资源，将外部资源内部化，最大化提升社区居住的便利度和舒适性；39项目周边资源盘点——项目10分钟车程内具有强势的资源支撑项目资源引进——引进城市公交系统，为社区居民提供更为便利的居住生活空间1.与政府协调，引进多路公交系统，充分展现项目城市化意向；2.社区开通小巴，定点定时直达城区各主要节点，如五一广场等，最大化提升居住的便利性。现状：项目区位优势明显，但公交系统欠发达，目前尚无从区域周边始发的公交路线。高鑫站启示三：通过内部资源外部化，与高新区合作，将国际文化中心作为定点会议中心，提升项目昭示性。40资源引进——引进城市公交系统，为社区居民提供更为便利的居住生需要开发商协助解决的几个问题1.项目周边地块的经济技术指标；2.永青路与尖山路的连接状况；3.杜鹃路的区域包装需要前期启动；4.国际文化交流中心打造成为市政工程的可能性。41需要开发商协助解决的几个问题1.项目周边地块的经济技术指标；长沙房地产市场补充调研谨呈：湖南高鑫房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]GW82长沙房地产市场补充调研谨呈：湖南高鑫房地产开发有限公司版权声本次沟通是在市场资料未完全获取、未深度解读的情况下进行的初步简单沟通，所提出的观点可能不够深入或存在偏差。若贵司存有不同意见，希望能及时提出，以助于共同做好项目。43本次沟通是在市场资料未完全获取、未深度解读的工作情况说明竞争分析政策分析地块分析123444工作情况说明竞争分析政策分析地块分析12343在高鑫房地产公司的大力协助下，世联主要完成下列工作楼盘实地调研16个板块项目市府麓谷板块苏迪亚诺、长沙玫瑰园、卧龙湾、东方明珠、蔚蓝海岸、l西山汇景、长房西郡麓南含浦板块阳光100国际新城中心板块湘江北尚、远大美居荷园金鹰月湖板块藏珑湖上国际社区新南城板块长沙奥林匹克花园芙蓉北板块珠江花城、湘江一号、山语城、湘江世纪城深度访谈18人部门对象业内人士（12位）湘江北尚策划经理张小姐、销售经理邓先生，西山汇景策划代经理、销售经理潘先生，奥林匹克花园销售代表陈小姐、藏珑销售经理肖先生、销售代表刘小姐，远大美居荷园销售代表周小姐，珠江花城销售代表戴先生，湘江一号销售代表宁小姐，蔚蓝海岸置业顾问王小姐、玫瑰园唐小姐等媒体人士（1位）湖南经济电视台《都市地产》栏目编导罗小姐消费者（5位）某事业单位张先生，生意人陈小姐、王先生，外地客户张先生及一陌生客户45在高鑫房地产公司的大力协助下，世联主要完成下列工作楼盘实地调工作情况说明竞争分析政策分析地块分析123446工作情况说明竞争分析政策分析地块分析123452007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007.7月国家八部委联手查中国房价暴涨因素深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；7月2日，深圳市房地产业协会网站发布通知要求，8月1日起，深圳二手房交易将全面启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。2007.6.5中国人民银行发布公告，决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007.5.192007.8月8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次2007.9月2007.9.27第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍10月以后市场变化1、一手放、二手房成交量严重下降；2、项目开盘销售率一降再降，客户观望情绪要重；3、一手房出现有价无市局面，价格无明显下降趋势，成交量急速下滑；2007.12.12第二套界定以家庭为单位，只要是贷过款，无论是否还清，一律按照第二套房处理2007年，国家、地方政策同步进行，实施一系列宏观调控措施，坚决打击房价暴涨472007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，2007.8各大银行取消加按业务贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭二手放贷基本停止金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“要将金融机构的新增贷款速度控制在全年15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”本次宏观调控最为不同在于——金融政策调控出现，银根全面紧缩，收紧房贷482007.8各大银行取消加按业务金融机构紧缩银根，收紧房贷政策调控的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机十七大报告指出：综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平；健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。2002~2007第三季度宏观调控对市场的影响结果：与调控的初衷相违背，房价依然节节攀升本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。2007.8至今成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎实质：调控市场心理调控购买能力政府宏观调控方向的转变政府抑制房价上涨决心坚定，长期而言房价增幅将趋于理性；手段趋于多元化，除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”外，未来将强化“金融、税收政策”的措施；调控方向从供给和市场心理逐渐转向需求的本质。未来政策方向预判49政策调控的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机十七大报告指2007年存款准备金率9次调整2007年加息5次，一年期存款基准利率提到3.87；一年期贷款基准利率提到7.29%。

通过金融政策调控，多次加息，同时影响消费能力与企业融资成本502007年存款准备金率9次调整通过金融政策调控，多次加息，同金融收紧政策的频频出台，使得资本助推力量逐渐减弱，投资需求放缓，刚性需求观望2007.8至今本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎循环贷是一线城市房价助推的最直接力量，使消费者从潜在的资本增长直接变为现金流增长，从而极大地助长了其投机行为，直接引发房产价格的上涨；取消房产循环贷，长沙将难以重现一线城市暴涨景象；政策打压金融紧缩市场观望投资需求受限改善需求推迟首置等强刚性需求平稳增长51金融收紧政策的频频出台，使得资本助推力量逐渐减弱，投资需求放政策对长沙房地产市场的影响52政策对长沙房地产市场的影响11新政下市场观望气氛浓重2007年下半年长沙市场商品房成交量在10月达到一个颠峰，11月有很大滑坡，12月份持续下滑。房贷新政不仅在很大程度上打击了投资者对楼市预期的信心，更让包括长沙在内的全国许多城市楼市陷入“价涨量跌”的尴尬境地。来自长沙房地产市场的数据表明，截至12月31日，连续5周期房成交量呈现下降趋势。9.28政策出台以后，长沙房地产市场成交量大幅下滑53新政下市场观望气氛浓重2007年下半年长沙市场商品房成交量在2008年1月份长沙市商品房预售统计分析1月份截止25日共批准预售商品房14867套，总批准面积177.55万平米；其中，商品住宅共计12960套，总面积143.98万平米。与2007年1月相比商品房新增供应面积增长109.75％，住宅新增供应面积增长92.23％；同2007年12月相比，商品房供应面积增长17.28％，住宅供应增长36.04％。数据来源——世联数据平台542008年1月份长沙市商品房预售统计分析1月份截止25日共1月份商品房交易量分析1月份商品房共成交7378套，与12月份同比成交量降4709套，从本月各周情况对比来看，市场成交量持续走低，第五周下滑严重。本月受天气影响较大。从本月各项成交数据分析，期房交易仍然占据市场主导地位，而二手房市场比较平稳，政策不利好的情况下，但价格便宜，导致成交量跳跃比较大。数据来源——世联数据平台551月份商品房交易量分析1月份商品房共成交7378套，与121月份预售量与成交量对比分析由图表可以看出，2008年1月份供应量较大，但成交量却在持续下跌，供过于求的现场十分严重，整体市场处于冷淡期。而新增的供应量使得市场竞争加剧。数据来源——世联数据平台561月份预售量与成交量对比分析由图表可以看出，2008年1月份从市场典型楼盘看，在楼市基本面向好的前提下，开发商普遍对未来充满信心，价格坚挺专业人士访谈：政策调控需要一段时间消化，目前成交量较少，但年后客户上门量有所增加，未来市场依然看好，相对一线及其他二线城市，长沙房价依然存在较大的上涨空间。——西山汇景销售经理代小姐市场在售楼盘大多价格坚挺，少数新入市项目以低价启动，但均价依然保持在平均水平左右，开发商对未来普遍看好。——藏珑销售经理肖先生57从市场典型楼盘看，在楼市基本面向好的前提下，开发商普遍对未来受金融政策影响，长沙在售项目畅销户型趋于小型化，大户型产品普遍滞销楼盘名称畅销户型销售状况山语城两房、小三房118平米11月4日公开销售一期2批单位，11月销售100余套，12月销售不足20套，目前剩余30多套。湘江一号独栋：500-600平米；双拼：323-400平米；叠加：250-300平米；2007年11月开盘，推售129套房，已售80%；1月份成交10套；双拼销售情况较好，总价相对较低；湘江北尚两房80-90平米；三房134-150平米新政后受到抑制，2007年12.16日开盘，推售460陶，实际销售90套，开盘当天销售50套；南山苏迪亚诺联排：170-220平米洋房：90-150平米面积较大户型销售迟缓，大面积户型有退订客户；长沙玫瑰园120平米三房新政后，月均指标40套，下降50%58受金融政策影响，长沙在售项目畅销户型趋于小型化，大户型产品普紧凑型产品将成市场主流，90/60政策对本项目的限制减弱楼盘名称畅销户型销售状况卓越蔚蓝海岸92平米两房高层：小高层10月21日开盘，推出232套，销售均价4600元/平米，到目前为止，销售率60%左右，本月小高层销售量4套；别墅：12月份项目推出别墅10套，销售均价9000元/平米，到目前为止共销售2套。洋房：12月份项目推出洋房10套，销售均价6000—6200元/平米，到目前为止共销售7套。阳光100洋房项目开盘推出192套，到目前剩下65套左右，本月共销售5套，销售均价5050元/平米，目前主要是车位的销售，车位8万/个；君悦香邸138平米三房1月整月销售6套，销售量达到182套，剩余340多套，日均上门量0-1批；房价高企及政策的抑制使得市场刚性需求观望增加，投资需求不断退出市场；各盘上门客户普遍关注中小户型的产品，80-90平两房、110平米左右三房成为畅销户型；别墅楼盘户型面积较大，置业群体以多次置业为主，受金融政策影响，贷款成数增加，销售相对迟缓；59紧凑型产品将成市场主流，90/60政策对本项目的限制减弱楼盘诚意登记办理优惠登记算价开盘登记客户未认筹的原因（共计580批）1、价格太高，天健位置好规模大价格低，61批；2、君悦也不错，比较，49批；3、受政策影响，观望，认为房价会降，235批；4、交楼太晚，等不及了，102批；5、已经买了其他地方，133批。截至开盘前，认筹客户前来算价的有150批认筹客户未算价的原因（共计84批）1、因价格迟迟不出，园林及看楼通道展示不到位，客户失去信心，选择放弃;同时在竞争楼盘（天健/君悦，包含其他区域楼盘）定了房，算价后又无法退定，选择放弃的，27批；2、选择西山，5批；3、认了筹，观望后市，认为房价还会降（主要表现在首次置业的群体，购买能力不强），26批；4、认为价格与周边楼盘相比偏高，14批；5、政策影响下，首付提高，贷款利率提高，客户无法承受，选择放弃，12批。算价客户明确表示放弃的原因（共计51批）1、受宏观政策影响，观望后市的，19批2、受银行新政影响的，11批；3、因面积增加总价超出预算的，11批；4、必须要指定单位的，6批；5、受公积金影响的，4批；12.16开盘当天，算价客户成功选房的有65批至开盘前共登记814批11.23开始登记截至开盘前，登记客户前来认筹的数量为234批，开盘现场未成功选房的客户（共计34批）1、只是看看，并未打算买房的，9批2、已经买了房，只是去比较价格及单位的，6批；3、因没有想要的单位而放弃的，5批；4、当天受君悦影响，5批；5、替朋友看房未选中的，3批；6、抱怨运气不佳的，1批；7、因现场临时改变选房顺序，选择放弃的，5批。从湘江北尚客户流量分析可以看出，“观望”已经成为长沙市场客户主旋律60诚意登记办理优惠登记算价开盘登记客户未认筹的原因（共计580“两型社会”的落实也并未对长沙楼市起到明显的带动作用，市场“冷清”局面难以扭转2007年12月11日，长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”；，“综合配套改革试验区”设立的核心在于“综合配套”，其宗旨是要改变多年形成的单纯强调经济增长的发展观，要从经济发展、社会发展、城乡关系、土地开发和环境保护等多个领域推进改革，形成相互配套的管理体制和运行机制。两型社会的批准，主要影响南城的发展，长株潭一体化加快，但对其他区域的作用并不明显。——湘江北尚策划经理张小姐综改区更多的是长期的影响，对长期比较看好，但近期内收政策调控影响，观望气氛难以得到根本转变。——湖南经济电视台《都市地产》栏目编导罗小姐城南板块作为长株潭一体化的核心，两型社会获批增强了客户前来购房的信心，但受政策宏观调控影响，长沙楼市并未像重庆一样，房价暴涨；从目前的销售情况看，12月、1月份，每月成交10套左右，2月份尚未成交。——长沙奥林匹克花园销售代表陈小姐据网络调查统计，169名受访者中，70%以上认为两型社会将促进长沙楼市稳步前进，80%以上选择在长株潭城市群的长沙购房。61“两型社会”的落实也并未对长沙楼市起到明显的带动作用，市场“从长期看，“先导区”的规划实施将迎来河西的大发展，但对房地产市场的影响尚未显现2008年1月份，,长沙市委决定,在长沙市河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区；先导区范围:湘江以西,以绕城公路为轴线的相关区域,包括岳麓区、长沙高新技术产业开发区以及望城县、宁乡县的部分乡镇。；先导区规划的总体功能构架为“一核、四区、三带”；规划重点突出含浦至坪塘、金洲先导区、麓谷至雷锋城市集中发展区，并以现有建制镇、集镇为核心，形成白箬铺、夏历、莲花、雨敞坪等小城镇组团，组团控制规模在10平方公里左右。由于“先导区”的规划有待落实，且出台时间较晚，对楼市影响暂时尚未显现；从长远看，本项目位于麓谷至雷锋城市集中发展区，为规划发展的重点，区域价值将得到进一步提升。62从长期看，“先导区”的规划实施将迎来河西的大发展，但对房地产从营销层面看，少量楼盘以“低价格、高折扣”进行客户吸引，起到一定的促进作用卧龙湾2007年12月份开盘，一期推售四栋多层，顶层起价2366元/平米，均价3000元/平米，低于周边（玫瑰园高层3900元/平米、苏迪亚诺3400元/平米），开盘至今仅余三套（130平米三房），客户以自住为主，户型以两房、三房为主；珠江花城新政后，珠江花城采取买房直接折抵3万元价款，或通过抽奖的方式优惠2-4万元；异地置业者凭有效证件可在此基础上进行再优惠；通过优惠等措施使得上门量增加，但成交效果并不明显，1月份无成交，且由于特惠精装房仅4900元/平米，大幅降价使得客户对楼盘品质产生怀疑，销售情况较差。低价格、高折扣对刚性需求客户起到一定的吸引作用，但客户需求日趋理性，成交量增加并不显著；63从营销层面看，少量楼盘以“低价格、高折扣”进行客户吸引，起到刚性需求主导下，客户敏感点的变化对产品提出了更高的要求敏感点1：关心工作、生活的便利性敏感点2：对价格极其敏感、关注物业的总价敏感点3：功能全面，有赠送面积，性价比高首次置业：成长型客户敏感点：高居住的使用感受、自我价值

-建筑内部使用价值-建筑外部使用价值-来自社区的生活支持

-房源选择的自主性二次置业：舒适型客户刚性需求主导下，客户已不仅仅满足于楼盘的地段、产品的升值空间，对社区的环境及配套提出了更多的要求：生活配套：是否有商业配套，满足基本的购物需求；教育配套：子女上学问题能否得到很好的解决；园林配套：居住舒适度的要求能否满足；会所配套;会所设施建设，满足社区的休闲功能；……64刚性需求主导下，客户敏感点的变化对产品提出了更高的要求敏感点房地产市场的演变速度主要取决于金融自由化与政策的博弈；在政策调控、金融抑制的背景下，中国房地产市场整体增长速度将有所放缓；全国一盘棋，长沙市场中短期内的市场形势将与全国的宏观面保持一致。启示一：中短期内，长沙房地产市场形势将与全国的宏观面保持一致，增长速度有所放缓06年次贷危机发生75年地价上涨5年15年有金融自由化和政府鼓励的市场以更短的时间达到更高的顶点无金融自由化和政府鼓励的市场，以较慢的时间达到较低的顶点91年泡沫破灭定为支柱产业和放开金融，中国房地产业发展前期上涨迅猛受到政策和金融的抑制，出现振荡和上升速度放缓01年房价上涨美国中国日本市场基本面65房地产市场的演变速度主要取决于金融自由化与政策的博弈；启示一启示二：准确把握客户敏感点进行产品设计，实现较高的市场销售，加快现金流确定更为合理的户型配比及面积区间各类型产品设计充分把握目标客户气质；适度前瞻性的进行产品设计，把握市场主流，进行快速销售90/60政策的限制目标客户敏感点分析66启示二：准确把握客户敏感点进行产品设计，实现较高的市场销售，工作情况说明竞争分析政策分析地块分析123467工作情况说明竞争分析政策分析地块分析12342616城市核心省府中心市府中心56811110123472322425261415131820212728299221917长沙玫瑰园长沙奥园新城新世界南山苏迪亚诺托斯卡纳恒基项目卓越蔚蓝海岸美洲故事融科雨花大道项目麓山别墅比华利山振业浪琴湾汀湘十里鹏基诺亚山林长沙橘郡岳麓山公馆湘江一号阳光100山语城绿城青竹园茂华国际湘保利阆峰云墅早安星城珠江花城万国城Moma藏珑和记黄埔项目威尼斯城中粮项目3521174131012816914151617182524262319202728292221本项目的规模和区位属性，决定其竞争层面将超脱区域范畴，直面城市周边的大盘之争长沙市场正处于开发的高峰期，目前市面上占地500亩或建筑面积在50万㎡以上的项目在30个以上。面市项目潜在项目大盘推售量在2000万㎡以上，能否在全市范围的大盘竞争中脱颖而出成为本项目成败的关键。这张P是定位阶段写的6816城市核心省府中心市府中心5681111012347232河西区域——开发热点区域，新项目不断涌现麓山别墅卓越蔚蓝海岸新地东方明珠长沙玫瑰园3527416阳光100岳麓山公馆汀湘十里中粮项目和记黄埔项目振业浪琴湾新丰园项目南山苏迪亚诺89101112352741689101112项目规模08年推售量区域其他项目还有长房西捃、远大麓园、滨江一号等，预计区域开发量超过800万，08年推售量超过150万100万33万70万53万20万30万15万100万56万100万70万60万10万10万15万10万6万6万7万20万7万——10万——产品类型面市项目潜在项目高层、联排洋房、联排洋房、高层高层、洋房联排、独栋联排、独栋联排、独栋高层、洋房、独栋联排、独栋——高层、洋房——69河西区域——开发热点区域，新项目不断涌现麓山别墅卓越蔚蓝海岸城北区域——大规模项目集中的热点片区，对市场形成较大的冲击35241万国城Moma山语城湘江一号珠江花城绿城青竹园顺天项目湘江世纪城藏珑项目规模08年推售量产品类型100万90万10万10万叠院、联排洋房、联排30万110万5万15万独栋、联排高层、小高层120万10万洋房、联排12354678678区域项目多为大规模项目，湘江世纪城尤为典型，据称为400万平米3年内建成，全现房发售。70城北区域——大规模项目集中的热点片区，对市场形成较大的冲击3市场其他区域主要项目——大规模、大品牌、高档次项目层出不穷项目规模08年推售量55万23万30万120万20万113万125万143万30万50万100万30万10万6万6万10万5万15万15万20万10万15万10万——产品类型高层洋房、联排联排、独栋洋房、联排联排、独栋洋房、小高层洋房、小高层高层、洋房、独栋高层高层——高层所在区域早安星城茂华国际湘鹏基诺亚山林比华利山美洲故事托斯卡纳长沙奥园长沙橘郡融科雨花大道项目恒基项目威尼斯城保利阆峰云墅天健芙蓉盛世————120万城南城南城南城南城南星沙星沙星沙城北城东城东新城新世界城东城东城东中信新城城南其他具有一定影响力的项目还有万科韶山路项目、万科浏阳河项目等华润凤凰城星沙100万180万140万10万————高层高层高层、小高层在售项目潜在项目71市场其他区域主要项目——大规模、大品牌、高档次项目层出不穷项市场竞争格局总结——未来供应量巨大及新政影响，导致竞争日趋激烈，启动区成为本项目开发的关键各热点片区大规模项目集中式开发，导致版块竞争明显，本项目需要立足于强势的区域价值平台本项目在占位于新城中心的基础上，需要在产品上实现超越市场产品，更贴近客户72市场竞争格局总结——未来供应量巨大及新政影响，导致竞争日趋激户型区间及比例市场产品分析项目两房（M2）比例三房（M2）比例四房（M2）比例长沙玫瑰园78、90-10030%110、13050%140-17020%湘江北尚94-11030%110-14050%140-18020%新地东方明珠75-10030%120、13040%140、16020%阳光10080-10030%110-13040%14010%长沙奥园85-1003