2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库完整版含答案

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库完整版含答案第一部分单选题(50题)1、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。

A.权利

B.义务

C.信用

D.债务

【答案】：A

2、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。

A.需求影响因素分析

B.吸纳率分析

C.需求预测分析

D.市场购买者的产品功能需求

【答案】：A

3、小跨度厂房是指跨度小于或等于（）米的单层工业厂房。

A.4

B.8

C.12

D.15

【答案】：C

4、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。

A.房屋施工面积

B.城市家庭人口规模

C.销售量

D.房地产价格

【答案】：A

5、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是()。

A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%

B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会

C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策

D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

【答案】：A

6、下列关于会计主体，表述错误的是（）。

A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织

B.会计主体也称为会计实体、会计个体

C.会计主体等同于法律主体

D.会计主体不一定是法律主体

【答案】：C

7、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。

A.抵御通货膨胀的影响

B.提高资本金的投资收益率

C.提高全部投资的平均收益率

D.降低借贷资金的资金成本

【答案】：B

8、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。

A.操作风险

B.信用风险

C.市场风险

D.法律风险

【答案】：B

9、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年末的租金是（）元。

A.14945.16

B.15841.87

C.26764.51

D.28370.38

【答案】：A

10、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是

A.清热润燥

B.清热散结

C.清热排脓

D.消瘀散结

【答案】：A

11、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（）。

A.40%

B.50%

C.200%

D.250%

【答案】：C

12、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。

A.产品结构

B.总量结构

C.供求结构

D.投资结构

【答案】：B

13、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是()。

A.10%

B.9.5%

C.11%

D.10.65%

【答案】：B

14、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。

A.目标定价法

B.领导定价法

C.随行就市定价法

D.认知价值定价法

【答案】：D

15、投资者所要求的最低利率是（）。

A.同业拆放利率

B.存款利率

C.贷款利率

D.基础利率

【答案】：D

16、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。

A.相互影响的

B.相互独立的

C.相互作用的

D.相互无关的

【答案】：B

17、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。

A.717.50

B.721.00

C.724.50

D.735.00

【答案】：C

18、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A.10.3%

B.7.17%

C.9.75%

D.8.59%

【答案】：C

19、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（）。

A.等于20%

B.大于等于20%

C.小于20%

D.小于等于20%

【答案】：B

20、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。

A.5%

B.8%

C.10%

D.15%

【答案】：D

21、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。

A.45.05％

B.49.31％

C.56.86％

D.63.6％

【答案】：D

22、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。

A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入

B.现金流入都包括销售收入和销售税费

C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用

D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】：A

23、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

【答案】：B

24、治疗甘温除热的代表方是

A.参苓白术散

B.补中益气汤

C.六君子汤

D.香砂六君子汤

【答案】：B

25、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低利润水平

D.最高土地取得价格

【答案】：C

26、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。

A.60%

B.65%

C.70%

D.75%

【答案】：D

27、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照规定，其室内地面标高±0.000相当于绝对标高（）m。

A.30.8

B.30.80

C.30.800

D.30.8000

【答案】：C

28、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。

A.利润为零

B.最高运营费用比率

C.最大费用

D.允许的最低经济效益指标

【答案】：D

29、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。

A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

【答案】：D

30、通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（）。

A.建设项目用地预审与选址意见书

B.建设用地规划许可证

C.国有土地使用证

D.建设工程规划许可证

【答案】：A

31、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

A.投资对象

B.投资回收期

C.经济用途

D.投资形式

【答案】：C

32、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

【答案】：B

33、关于资金等效值的说法，正确的是（）。

A.时值是资金运动起点时的金额

B.现值是资金运动结束时的金额

C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值

D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值

【答案】：C

34、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。

A.0.2%～0.8%

B.0.2%～1.0%

C.0.25%～1.5%

D.1.0%～3.0%

【答案】：B

35、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是()万元/月。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

【答案】：B

36、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）。

A.0.57

B.0.74

C.0.80

D.1.04

【答案】：B

37、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（）。

A.成本利润率是年成本利润率

B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率

C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关

D.销售利润率=销售利润/销售收入

【答案】：D

38、下列不属于管理费用的是（）。

A.管理人员工资

B.职工教育经费

C.户外发布会

D.技术开发费

【答案】：C

39、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A.折旧费

B.审计费

C.金融机构手续费

D.无形资产摊销费

【答案】：C

40、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。

A.39.51

B.49.39

C.49.96

D.62.45

【答案】：C

41、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（）万元。

A.896

B.910

C.1050

D.1099

【答案】：A

42、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命

【答案】：B

43、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。

A.1%

B.2%

C.3%

D.8%

【答案】：D

44、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

【答案】：C

45、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。则房地产投资的预期收益率为（）。

A.4.42%

B.8.11%

C.8.13%

D.9.54%

【答案】：B

46、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。

A.成本利润率

B.资本金利润率

C.销售利润率

D.财务内部收益率

【答案】：D

47、关于流动比率的说法中，错误的是（）。

A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%

B.又称之为“银行家比率”

C.又称之为“二对一比率”

D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

【答案】：A

48、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。

A.1.4

B.1.5

C.1.6

D.1.8

【答案】：C

49、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。

A.独立方案

B.互斥方案

C.相关方案

D.相容方案

【答案】：B

50、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A.1年

B.2年

C.1个月

D.2个月

【答案】：B

第二部分多选题(50题)1、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作()。

A.与房地产主管部门协调

B.确定宣传目标、实施宣传方案

C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果

D.与其他房地产企业的沟通E实施宣传方案

【答案】：BC

2、下列选项中，关于原始凭证的审核内容说法正确的有（）。

A.审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额

B.凭证签章审核

C.凭证金额审核

D.一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以其中的一联作为报销凭证

E.一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸套写，包括发票和收据本身具有复写功能的，各联必须写透，并连续编号

【答案】：ABCD

3、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。

A.贴现债券

B.抵押债券

C.附息债券

D.担保债券

【答案】：AD

4、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有()。

A.按存量增量细分

B.按交易形式细分

C.按目标市场细分

D.按房地产用途细分E按地域细分

【答案】：BCD

5、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的（）。

A.社会的认同性

B.技术先进性和适用性

C.经济合理性

D.建设的可能性

E.政策的导向性

【答案】：BCD

6、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。

A.市场定位

B.资金落实情况

C.市场营销能力

D.销售利润率

E.贷款偿还期

【答案】：AC

7、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。

A.备选方案差异原则

B.备选方案独立原则

C.最低可接受收益率原则

D.不行动原则

E.备选方案关联性原则

【答案】：ACD

8、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。

A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目

B.国有资金投资控股的建设项目

C.国有资金投资占主导地位的建设项目

D.民营企业资金投资控股的建设项目

E.全部使用民营企业资金投资的建设项目

【答案】：BC

9、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性

【答案】：BCD

10、房地产置业投资的清偿能力指标一般有()。

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.偿债备付率

D.资产负债率E速动比率

【答案】：ACD

11、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.施工周期

E.市场营销

【答案】：BD

12、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率

D.空置率

E.运营费用占毛收入比率

【答案】：CD

13、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励营利机构建房

【答案】：ABD

14、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。

A.文献查阅法

B.观察法

C.专题讨论法

D.问卷调查法E实验法

【答案】：BCD

15、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（）。

A.工期索赔

B.工程变更索赔

C.合同中明示的索赔

D.合同中默示的索赔

E.费用索赔

【答案】：A

16、下列投资中属于金融投资的有（）。

A.股票

B.保险

C.彩票投资

D.货币市场的存款

E.流动资产投资

【答案】：ABCD

17、土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。

A.所在城市

B.地区

C.地段

D.土地用途

E.土地转化率

【答案】：ABCD

18、房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.开发建设投资估算表E资产负债表

【答案】：BC

19、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.概预算定额法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.单位指标估算法

【答案】：ABC

20、房地产开发企业的经营成本主要包括()。

A.土地转让成本

B.经营管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本E房地产出租经营成本

【答案】：ACD

21、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。

A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本

B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

【答案】：AD

22、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。

A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目

B.国有资金投资控股的建设项目

C.国有资金投资占主导地位的建设项目

D.民营企业资金投资控股的建设项目

E.全部使用民营企业资金投资的建设项目

【答案】：BC

23、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。

A.政策风险

B.资金供应风险

C.经营风险

D.利率风险

E.汇率风险

【答案】：BD

24、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）。

A.竞争能力

B.发展能力

C.盈利能力

D.清偿能力

E.抵御风险能力

【答案】：CD

25、成本计划可分解为（）方

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

【答案】：ABC

26、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。

A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

B.招标项目必须编制标底

C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

E.招标控制价必须保密

【答案】：ACD

27、市场营销因素调查包括()。

A.消费水平调查

B.分销渠道调查、价格调查

C.促销策略调查、产品调查

D.人口数量调查E产品调查

【答案】：BC

28、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下()投资。

A.土地

B.房屋

C.机械设备

D.原材料E辅料

【答案】：D

29、房地产市场的法律制度环境包括（）等。

A.土地制度

B.住房制度

C.宏观金融政策

D.交易制度

E.产权制度

【答案】：ABD

30、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业类型E投资偏好

【答案】：ACD

31、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。

A.国有土地使用证

B.建设用地规划许可证

C.建设工程规划许可证

D.建设工程施工许可证

E.商品房预售许可证

【答案】：ABCD

32、按决策性质不同划分的投资决策类型包括（）决策。

A.业务型

B.风险型

C.确定型

D.群体型

E.不确定型

【答案】：BC

33、衡量房地产泡沫常用的指标有（），

A.房价收入比

B.租金售价比

C.实际价格与理论价格之比

D.房地产供求比

E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比

【答案】：ABC

34、按资产投资的类型划分，REITs可分为（）形式。

A.权益型

B.债务型

C.混合型

D.综合型

E.抵押型

【答案】：AC

35、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和

【答案】：BC

36、房地产投资的风险主要体现在()。

A.投入资金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投资项目的变现性

D.资产评估E投资项目的质量问题

【答案】：ABC

37、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的（）。

A.社会的认同性

B.技术先进性和适用性

C.经济合理性

D.建设的可能性

E.政策的导向性

【答案】：BCD

38、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（）。

A.居住物业管理

B.公共物业管理

C.收益性物业管理

D.特殊物业管理

E.工业物业管理

【答案】：ABC

39、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保证金

C.固定资产折旧

D.人工费

E.公共设施设备