“以房养老”的国际经验和启示研究

“以房养老〞的国际经验和启示研究随着我们国家经济社会的不断发展，国民健康状态及医疗水平的提升，人均预期寿命已到达75岁。全国老龄工作委员会办公室指出当前我们国家已进入老龄社会，并处于快速老龄化阶段。据预测，至2013年年末，我们国家60岁以上的老年人将突破两个亿，占总人口数量的1/5;到2050年我们国家60岁及以上的老年人口数量将到达4.3亿，占总人口数量的1/4。另外，社会环境发生变化，四二一家庭的增长使得传统的家庭养老困难重重。当前，我们国家养老保障体系是以国家养老保险为基础、企业养老保险和个人储蓄养老保险为补充，但鉴于我们国家养老问题的紧迫性及我们国家养老保障体系中的一系列问题，为了更好的解决养老问题，〔关于加快发展养老效劳业的若干意见〕中提出，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。发达国家比我们国家较早进入老龄化社会，社会效劳保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经历体验丰富。纵观各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深切进入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度形式、政策法规等对我们国家以房养老具有较好的借鉴意义。因而，本文重要分析美国的运行形式，同时因亚洲文化的特殊性，还分析了新加坡和日本的运行形式。借鉴别国经历体验，根据我们国家实际现在状况发展合适国民的金融养老产品，对缓解我们国家养老压力，提升老年人晚年生活质量意义重大。二、以房养老的概述以房养老概念有广义、狭义之分，在这里重要讨论其狭义概念，即住房反向抵押贷款(HousingReverseMortgage)。传统的住房抵押贷款又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而反向即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包含借款人年龄、预期寿命、房产将来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及将来贷款利息及各项咨询效劳费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以知足住房富有、现金贫穷的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人逝世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，进而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可从新获得房屋的所有权。住房反向抵押贷款重要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而后代没有奉养能力或没有后代的，[第一论文网专业提供论文和写作论文效劳，欢迎您的光临]不足以坚持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状态下，拥有独立产权住房的老年人能够通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障老年生活水平。三、以房养老的国际形式(一)以房养老的美国形式当前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。美国住房反向抵押贷款于2060年代萌芽，至20世纪80年代初期，对住房反向抵押贷款大都停留在理论研究，且业务数量甚少。真正意义上的发展是1987年联邦颁布〔1987年国家住房法案〕，明确论述了联邦对于住房反向抵押贷款的政策。1989年美国联邦住房管理局(FHA)推出住房价值可转换抵押贷款(HomeEquityConverseMortgage，HECM)，同时美国住房按揭贷款联合会(房利美FannieMae)将资本证券化引入住房反抵押贷款的资本运作，加强了住房反向抵押贷款的流动性。2000年以后，由于国会和的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。当前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔[1]。现前阶段，美国已构成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款(HomeEquityConversionMortgage，简称HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(HomeKeeper)和私营机构财政自在老年人融资公司推出的财政自在计划(FinancialFreedomPlan)。当前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最主要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%，因而本文重要就HECM的各项规定进行解释说明。1.申请者条件要求住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的重要寓居地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充足了解住房反向抵押贷款的受益之处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财政状态有何影响[2]。咨询机构必需是经美国住房和城市发展部(theDepartmentofHousingandUrbanDevelopment，简称HUD)批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者坚持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到精确的信息。2.贷款额度及贷款发放、归还方式贷款的额度重要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，最高额度为$417000，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。贷款的发放及归还也较为灵敏。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者获得一个信誉额度，都是能够选择的领取方式。在信誉额度内，贷款人能够按需提取。所贷款项能够按借款者的意愿，选择将来某一时期归还，可以以选择借款者死亡或者永久性迁出后归还[3]。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利和后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足归还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。3.借款机构的相关要求房屋价值转化抵押贷款(HECM)是由主导，贷款机构为联邦住房管理局(FHA)受权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构[4]。当资产出售时，贷款额度超越净资产的话，联邦住房管理局(FHA)承保的保险能够保障贷款机构避免损失。对房屋价值可转换抵押贷款(HECM)产品来说，利率由规定，但贷款机构能够根据各自情况调整利率水平：利率根据一年期短期国库利率调整;年度调整利率最高上浮2%，总共不得跨越5%;月度调整利率总共上浮不得跨越10%。4.申请牵涉的费用(1)贷款申请费。即用于借款人预备借款合同及贷款程序中的费用。该贷款申请费的多少根据申请者的房屋评估价值[第一论文网专业提供论文写作和写作论文效劳，欢迎您的光临]。假如房屋评估价值低于12.5万美圆，则贷款人只需交付$2500的申请费;假如房屋评估价值跨越100万美圆，则该费用计算公式为20万美圆的2%加上超越20万美圆之后的剩余房屋价值的1%，但该费用最多不跨越6000美圆。例如，一个房屋价值为25万美圆，则贷款申请费用为$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。实际中，不同贷款机构的收取的实际费用不同。(2)贷款保险费。申请者申请反向抵押贷款时必需购买联邦的保险。HECM保险保证贷款机构破产后借款人仍继续收到贷款;或贷款到期，贷款数额超越住房价值、房屋贬值，出售住房得到的资金不能弥补全部贷款，则联邦保险可确保贷款人能全额收回贷款。贷款保险费按房屋评估价值的2%收取，最高不能跨越HUD规定的房屋价值的2%，之后每年的年保险费为贷款额的50个基点。另外，HECM最新规定，允许消费者一次性付清保险费，以保证他们将来足额拿到贷款。(3)房屋产权调查费用及产权保证保险费。不同的州域和贷款机构对房屋产权调查费用的收费标准不同。(4)房屋评估费用。申请反向抵押贷款前要申请房屋评估。房屋评估费用受房屋评估价值和房屋所在州域不同而变动。该费用由房屋所有者在反向抵押贷款申请前用现金支付，且该费用不能用所贷款支付。(5)效劳费。效劳费用由贷款机构向申请者收取，效劳内容不仅包含初期借款效劳，还包含之后发送账目清单及合同履行的一系列效劳。费用大略为每月30～60美圆不等。该费用每月提早从贷款金额中扣除。每年的借款手续费也提早从贷款金额中扣除。签订反向抵押贷款合同后，房屋所有者仍要求缴纳房产税、房屋责任保险，直至房屋所有权转移到贷款机构。5.风险分析(1)借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还能够寓居在自有房屋内，所以，从美国来看，联邦住房管理局(FHA)规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不跨越住房评估价值的60%。其次，当借款人不能连续缴纳产业税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部归还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方老人逝世或永久性搬离(即需要医疗救助)时，对于另一方，若不全部归还贷款则无权继续寓居在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，这对于其中另一方将来的生活造成了影响。(2)贷款者的风险分析。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依靠于将来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因而，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的主要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状态认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。(二)以房养老的新加坡形式新加坡实行以房养老形式已跨越了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的以房养老形式有较强的借鉴性。本文重要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的形式。新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、而且是公司的寿险保户的老年人能够申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在逝世前能够寓居在抵押的住房内，保险公司在老人逝世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利和跨越房屋价值，屋主或其继承人就必需负担跨越部分的归还。这使得房屋所有者担忧由于长命问题导致本利和跨越贷款而被迫出售房屋[6]。新加坡组屋全称为组合房屋，其重要提供应中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的组屋可以以申请住房反向抵押贷款。拥有组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主逝世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。(三)以房养老的日本形式东京都的武藏野市于1981年将以房养老形式引入日本，现前阶段实行的住房反向抵押贷款有地方的福利部门为主体的以房养老形式，也有通过银行等民间金融机构参与机构的以房养老的形式。1.参与型就福利部门推行的形式来说，各地详细施行形式不同，但总体上，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与后代同住;要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受低保的家庭不能申请，集体住宅不能申请。每个月的融资上限是30万日元(能够支持老年人夫妇两人的生活)，但总额度不能跨越抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的归还期限是申请人逝世后三个月内，由担保人负责一次性归还[7]。2.民间机构参与型参与以房养老的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。而结合信托业务开展以房养老是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所牵涉。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作资产活用型银行贷款或信托反向抵押。民营机构参与的方式重要采取借贷人将[第一论文网专业提供论文写作和写作论文效劳，欢迎您的光临]房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品[8]。该信托业务能够使多数信托机构持有的寓居用不动产结合，构成更大的资产资源。四、国外以房养老经历体验的启示(一)完善法律法规各国住房反向抵押贷款的发展，都是在制订了相关法律法规，保障机构及申请者的权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款牵涉产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要完善相关法律法规，明确市场参与主体