房地产可行性研究课件

第六章房地产项目可行性研究

第六章学习内容可行性研究概述

可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例第六章房地产可行性研究可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.1可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

目的含义§6.1可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的可行性研究是作用是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下阶段规划设计的依据§6.1可行性研究概述二、可行性研究的作用可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例作用是项目投资决策的依据§6.1可行性研究概述二、可行性研投资机会研究初步可行性研究

详细可行性研究

项目的评估和决策

§6.1可行性研究概述投资估算的精确度为±30％

研究费用占总投资的0.25％～1.5％

投资估算的精确度为±20％

投资估算的精确度为±10％

研究费用占总投资小型1.0~3.0％大型0.2~1.0%

研究费用占总投资的0.2％～0.8％

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例可行性研究的阶段投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；

批准的项目建议书和同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；

自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；

有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；

国家所规定的经济参数和指标；

开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

§6.1可行性研究概述三、可行性研究编制依据可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；

§6.1可行性研§6.2

可行性研究的内容与步骤

⑦①项目概况②现场调查及方案制定⑥环境影响评价④规划设计方案选择③市场分析及规模确定可行性研究的主要内容可行性研究的主要内容⑤资源供给条件分析⑦开发组织机构和费用研究⑧建设计划编制⑨项目经济与社会效益分析⑩结论与建议可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.2

可行性研究的内容与步骤⑦①项目②现场⑥环境影④§6.2可行性研究的内容与步骤接受委托

调查研究

方案选择和优化

财务评价和综合评价

编制可行性研究报告

可行性研究的步骤可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.2可行性研究的内容与步骤接受委托调查研究方案选择和§6.3房地产开发经营方案与基础参数选择

一、房地产开发经营方案内容

区位分析与选择

开发内容和规模的分析与选择

收益法开发时机的分析与选择

合作方式的分析与选择

融资方式与资金结构的分析与选择

产品经营方式的分析与选择

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.3房地产开发经营方案与基础参数选择一、房地产开发二、构造评价方案

§6.3房地产开发项目策划与基础参数选择

开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。

在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式

构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例二、构造评价方案§6.3房地产开发项目策划与基础参数选§6.3房地产开发项目策划与基础参数选择

时间类参数

融资相关参数

收益相关指标

三、经济评价基础参数开发活动的起始时间点

开发经营期

经济评价工作的计算周期

预售收入用于后续开发建设投资的比例

房地产开发贷款的贷款利率

运营成本占毛租金收入比率

空置率

资本金投入比例

评价标准类指标

基准收益率

目标投资回报率等

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.3房地产开发项目策划与基础参数选择时间类参数融§6.4房地产开发项目投资与收入估算

一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费

4.管理费

5.财务费用

6.销售费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目§6.4房地产开发项目投资与收入估算

一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费

4.管理费

5.财务费用

6.销售费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费(1)土地征用拆迁费(2)土地出让地价款(3)土地转让费(4)土地租用费(5)土地投资折价

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目§6.4房地产开发项目投资与收入估算

一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费

4.管理费

5.财务费用

6.销售费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例(1)开发项目的前期规划(2)设计(3)可行性研究(4)水文地质勘测(5)“三通一平”

§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目§6.4房地产开发项目投资与收入估算

一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费

4.管理费

5.财务费用

6.销售费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费(1)建筑安装工程费(2)公共配套设施建设费(3)基础设施建设费

可采用的估算方法1.单元估算法2.单位指标估算法3.工程量近似匡算法4.概算指标估算法5.概预算定额法6.根据类似工程经验进行估算

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目§6.4房地产开发项目投资与收入估算

一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费

4.管理费

5.财务费用

6.销售费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费以上述各项费用之和的3％一7％估算可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目工程量近似匡算法

工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标法

概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。单位指标估算法单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。单元估算法

单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。§6.4房地产开发项目投资与收入估算

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量§6.4房地产开发项目投资与收入估算

二、资金使用计划

房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。三、收入估算与资金筹措收入估算资金筹措内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式

资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算二、资金使用计划不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表测算财务基础数据，编制辅助财务报表财务评价基本程序§6.5

房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表财房地产开发项目财务评价基本报表一般包括：现金流量表1财务计划现金流量表

2利润及利润分配表

3资产负债表

4§6.5

房地产开发项目财务报表及财务评价指标全部投资现金流量表资本金现金流量表房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据(如成本、收入等)都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例房地产开发项目财务评价基本报表一般包括：现金流量表1财务计划总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息计算表4房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：§6.5

房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利能力分析项目投资现金流量表投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表

投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率

清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期

财务分析及评价指标的对应关系§6.5

房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利项目投资一、静态指标及其计算

对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。一、静态指标及其计算（一）投资利润率

投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：

投资利润率＝

项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。（一）投资利润率

例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：

×100％＝29.2％如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。例如，某项目的总投资为500万元，其年（二）投资回收期

投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为：式中为投资回收期；CI为现金流入量；CO为现金流出量；为年的净现金流量。投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：

求出的投资回收期与行业的基准投资回收期比较，当≤时，表明项目投资能在规定的时间内收回，经济效果好。（二）投资回收期例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进行评估。甲乙两方案各年净现金流量单位：万元从甲方案计算所得为：（年）由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：（年）从乙方案计算所得为：（年）

如果行业的基准投资回收期为4年，则甲乙两方案都可以接受。如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。年份012345甲方案净现金流量-1000400400400400400累计净现金流量-1000-600-2002006001000乙方案净现金流量-1000200300300400600累计净现金流量-1000-800-500-200200800例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。主要体现在三个方面：一是评估指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评估。（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。二、动态指标及其计算

对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际，常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。二、动态指标及其计算（一）净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。用净现值评估开发项目投资效益的方法，称为净现值法。其计算公式为：

式中NPV为净现值；n为开发项目投资活动有效期；为贴现率或基准收益率。（一）净现值在利用净现值评估项目时，若NPV＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NPV＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；若NPV＝0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。所以，只有NPV≥O时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。举例如下：例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－7所示，已知基准收益率为10％。试利用净现值法判断甲乙两方案的可行性，如果都可行，应该选择哪一个？表6—7甲乙两方案各年净现金流量单位：万元年份012345甲方案净现金流量-1000300300300300300乙方案净现金流量-1000100200300400500在利用净现值评估项目时，若NPV＞0，表示开发甲方案的净现值为：乙方案的净现值为：由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，根据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。由此可以看出，净现值法的基本思想是投入与产出相对比，只有当后者大于前者时，投资才是有益的。为了便于考虑资金的时间价值，将不同时点上发生的现金流量统一折算为同一时点（项目实施的开始时点），未来各年净现金流量的现值之和就是进行投资的“产出”，而初始投资就是“投入”。＝137.24（万元）＝65.26（万元）甲方案的净现值为：＝137.24（万元）＝65.26（万元）§6.6

风险与不确定性分析可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例一、房地产项目不确定性因素的分析土地费用建安工程费用租售价格开发期与租售期容积率及有关设计参数资本化率贷款利率房地产开发项目购买价格权益投资比率空置率运营成本房地产置业投资项目§6.6

风险与不确定性分析一、房地产项目不确定性因素的分§6.6

风险与不确定性分析二、盈亏平衡分析可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例盈亏平衡分析的目的就是通过分析产品产量、成本与方案盈利能力之间的关系找出投资方案盈利与亏损在产量、价格、单位产品成本等方面的界限，以判断在各种不确定因素作用下方案的风险情况。盈亏平衡分析的基本假设（线性盈亏平衡分析基本假设）（1）产品的产量等于销售量；（2）单位产品的可变成本不变；（3）单位产品的销售单价不变；盈亏平衡点上，收入等于成本费用，既不盈利也不亏损§6.6

风险与不确定性分析二、盈亏平衡分析盈亏平衡分析的

1、销售收入函数、成本函数与利润关系

(1)收入函数(即销售收入与产量间的函数关系)B=P×Q

式中，B为销售收入；P为销售价格；Q为房地产的销量

(2)成本函数(即成本与产量的关系)TC=FC+VC=FC+VC×Q

式中，TC为总成本；FC为固定成本；VC为变动成本；

VC为单位变动成本。

(3)利润函数(即利润与产量的关系)R=B－TC=P×Q－FC－VC×Q

式中，R为利润可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.6

风险与不确定性分析二、盈亏平衡分析1、销售收入函数、成本函数与利润关系§6.6

风

2、盈亏平衡点(BreakEvenPoint,BEP)

盈亏平衡点，又称保本点，是指开发项目的利润为零时的指标，包括盈亏平衡点销售量、盈亏平衡点销售额。R=B－TC=P×Q－FC－VC×Q=0盈亏平衡点销量则，盈亏平衡点销售额为：

R*=p×Q*2、盈亏平衡点(BreakEvenPoint,

3、项目安全率(f)

项目安全率是反映项目承受外部风险的能力，计算公式为：项目安全率越小表明项目风险承受能力越差，反之，则越强。项目安全率与风险承受能力f<10%10%～15%15%～25%25%～

30%>30%状况危险需要谨慎不很安全较安全安全3、项目安全率(f)项目安全率越小表明项目风险承受能力37例1：某开发项目预计平均售价5600元/m2，单位变动成本为2200元/m2，开发商开发固定成本为6800万元，开发项目土地面积10000m2，容积率为5，商品房得房率为80%，试计算盈亏平衡点销售量并分析项目的安全性。解：M2)则，该项目有足够的风险承受能力。例1：某开发项目预计平均售价5600元/m2，单位变动成本为38例2：某开发项目购地13000m2，该地块容积率不得超过2.0。开发方案确定固定成本费用为1720万元，单位变动成本为820元/m2，商品房得房率为70%，项目建成后，平均单位售价可达2500元/m2。试计算该项目的保本开发量。若该项目欲获利500万元，开发量应为多少？此时是否符合规定的容积率？解:(1)保本商品房产量Q*为：故保本开发量为：Q开=Q*/0.7=18494.6m2m2例2：某开发项目购地13000m2，该地块容积率不得超过2.

(2)若该项目欲获利500万元，则由利润函数可得R=P×Q－FC－VC×Q故，项目开发量应为：Q开=Q/0.7=23871m2(3)此时容积率为：

23871/13000=1.84<2.0m2(2)若该项目欲获利500万元，则由利润函数可得R=§6.6

风险与不确定性分析三、敏感性分析可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.6

风险与不确定性分析三、敏感性分析§6.6

可行性研究报告的撰写

一、项目可行性研究报告的基本构成

二、项目可行性研究报告正文的写作要点

可行性研究报告的撰写可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.6

可行性研究报告的撰写一、项目可行性研究报告的基§6.7房地产开发项目可行性研究实例

本项目是由沈阳市宏建房屋开发有限公司开发建设的“顺天大厦“，该项目位于沈阳市大东区，建筑总面积约19,160平方米，其中：公寓及写字间约11,369平方米，商铺约为5,091平方米，地下停车场及设备用房约2,660平方米。建筑高度：共14层。建筑群包括：十四层的主体大厦、后四层的附楼、地下一层停车场、主建筑户外停车场及院落。下面十四层主体楼规划为：1-14商住公寓，地下一层为停车场。本策划方案是对“顺天大厦”开发而进行的整体规划，为“顺天大厦商住楼”今后的建设和销售推广做出描述。本策划方案中的各项策略重点，将以“顺天大厦”品牌形象的建立和主题诉求为重点，达到全面销售的目的。可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.7房地产开发项目可行性研究实例本演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！第六章房地产项目可行性研究

第六章学习内容可行性研究概述

可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例第六章房地产可行性研究可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.1可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

目的含义§6.1可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的可行性研究是作用是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下阶段规划设计的依据§6.1可行性研究概述二、可行性研究的作用可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例作用是项目投资决策的依据§6.1可行性研究概述二、可行性研投资机会研究初步可行性研究

详细可行性研究

项目的评估和决策

§6.1可行性研究概述投资估算的精确度为±30％

研究费用占总投资的0.25％～1.5％

投资估算的精确度为±20％

投资估算的精确度为±10％

研究费用占总投资小型1.0~3.0％大型0.2~1.0%

研究费用占总投资的0.2％～0.8％

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例可行性研究的阶段投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；

批准的项目建议书和同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；

自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；

有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；

国家所规定的经济参数和指标；

开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

§6.1可行性研究概述三、可行性研究编制依据可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；

§6.1可行性研§6.2

可行性研究的内容与步骤

⑦①项目概况②现场调查及方案制定⑥环境影响评价④规划设计方案选择③市场分析及规模确定可行性研究的主要内容可行性研究的主要内容⑤资源供给条件分析⑦开发组织机构和费用研究⑧建设计划编制⑨项目经济与社会效益分析⑩结论与建议可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.2

可行性研究的内容与步骤⑦①项目②现场⑥环境影④§6.2可行性研究的内容与步骤接受委托

调查研究

方案选择和优化

财务评价和综合评价

编制可行性研究报告

可行性研究的步骤可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.2可行性研究的内容与步骤接受委托调查研究方案选择和§6.3房地产开发经营方案与基础参数选择

一、房地产开发经营方案内容

区位分析与选择

开发内容和规模的分析与选择

收益法开发时机的分析与选择

合作方式的分析与选择

融资方式与资金结构的分析与选择

产品经营方式的分析与选择

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.3房地产开发经营方案与基础参数选择一、房地产开发二、构造评价方案

§6.3房地产开发项目策划与基础参数选择

开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。

在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式

构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例二、构造评价方案§6.3房地产开发项目策划与基础参数选§6.3房地产开发项目策划与基础参数选择

时间类参数

融资相关参数

收益相关指标

三、经济评价基础参数开发活动的起始时间点

开发经营期

经济评价工作的计算周期

预售收入用于后续开发建设投资的比例

房地产开发贷款的贷款利率

运营成本占毛租金收入比率

空置率

资本金投入比例

评价标准类指标

基准收益率

目标投资回报率等

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.3房地产开发项目策划与基础参数选择时间类参数融§6.4房地产开发项目投资与收入估算

一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费

4.管理费

5.财务费用

6.销售费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目§6.4房地产开发项目投资与收入估算

一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费

4.管理费

5.财务费用

6.销售费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费(1)土地征用拆迁费(2)土地出让地价款(3)土地转让费(4)土地租用费(5)土地投资折价

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目§6.4房地产开发项目投资与收入估算

一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费

4.管理费

5.财务费用

6.销售费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例(1)开发项目的前期规划(2)设计(3)可行性研究(4)水文地质勘测(5)“三通一平”

§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目§6.4房地产开发项目投资与收入估算

一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费

4.管理费

5.财务费用

6.销售费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费(1)建筑安装工程费(2)公共配套设施建设费(3)基础设施建设费

可采用的估算方法1.单元估算法2.单位指标估算法3.工程量近似匡算法4.概算指标估算法5.概预算定额法6.根据类似工程经验进行估算

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目§6.4房地产开发项目投资与收入估算

一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费

4.管理费

5.财务费用

6.销售费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费以上述各项费用之和的3％一7％估算可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目工程量近似匡算法

工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标法

概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。单位指标估算法单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。单元估算法

单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。§6.4房地产开发项目投资与收入估算

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量§6.4房地产开发项目投资与收入估算

二、资金使用计划

房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。三、收入估算与资金筹措收入估算资金筹措内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式

资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算二、资金使用计划不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表测算财务基础数据，编制辅助财务报表财务评价基本程序§6.5

房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表财房地产开发项目财务评价基本报表一般包括：现金流量表1财务计划现金流量表

2利润及利润分配表

3资产负债表

4§6.5

房地产开发项目财务报表及财务评价指标全部投资现金流量表资本金现金流量表房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据(如成本、收入等)都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。

可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例房地产开发项目财务评价基本报表一般包括：现金流量表1财务计划总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息计算表4房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：§6.5

房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利能力分析项目投资现金流量表投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表

投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率

清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期

财务分析及评价指标的对应关系§6.5

房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利项目投资一、静态指标及其计算

对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。一、静态指标及其计算（一）投资利润率

投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：

投资利润率＝

项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。（一）投资利润率

例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：

×100％＝29.2％如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。例如，某项目的总投资为500万元，其年（二）投资回收期

投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为：式中为投资回收期；CI为现金流入量；CO为现金流出量；为年的净现金流量。投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：

求出的投资回收期与行业的基准投资回收期比较，当≤时，表明项目投资能在规定的时间内收回，经济效果好。（二）投资回收期例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进行评估。甲乙两方案各年净现金流量单位：万元从甲方案计算所得为：（年）由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：（年）从乙方案计算所得为：（年）

如果行业的基准投资回收期为4年，则甲乙两方案都可以接受。如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。年份012345甲方案净现金流量-1000400400400400400累计净现金流量-1000-600-2002006001000乙方案净现金流量-1000200300300400600累计净现金流量-1000-800-500-200200800例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。主要体现在三个方面：一是评估指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评估。（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。二、动态指标及其计算

对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际，常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。二、动态指标及其计算（一）净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。用净现值评估开发项目投资效益的方法，称为净现值法。其计算公式为：

式中NPV为净现值；n为开发项目投资活动有效期；为贴现率或基准收益率。（一）净现值在利用净现值评估项目时，若NPV＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NPV＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；若NPV＝0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。所以，只有NPV≥O时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。举例如下：例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－7所示，已知基准收益率为10％。试利用净现值法判断甲乙两方案的可行性，如果都可行，应该选择哪一个？表6—7甲乙两方案各年净现金流量单位：万元年份012345甲方案净现金流量-1000300300300300300乙方案净现金流量-1000100200300400500在利用净现值评估项目时，若NPV＞0，表示开发甲方案的净现值为：乙方案的净现值为：由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，根据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。由此可以看出，净现值法的基本思想是投入与产出相对比，只有当后者大于前者时，投资才是有益的。为了便于考虑资金的时间价值，将不同时点上发生的现金流量统一折算为同一时点（项目实施的开始时点），未来各年净现金流量的现值之和就是进行投资的“产出”，而初始投资就是“投入”。＝137.24（万元）＝65.26（万元）甲方案的净现值为：＝137.24（万元）＝65.26（万元）§6.6

风险与不确定性分析可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例一、房地产项目不确定性因素的分析土地费用建安工程费用租售价格开发期与租售期容积率及有关设计参数资本化率贷款利率房地产开发项目购买价格权益投资比率空置率运营成本房地产置业投资项目§6.6

风险与不确定性分析一、房地产项目不确定性因素的分§6.6

风险与不确定性分析二、盈亏平衡分析可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例盈亏平衡分析的目的就是通过分析产品产量、成本与方案盈利能力之间的关系找出投资方案盈利与亏损在产量、价格、单位产品成本等方面的界限，以判断在各种不确定因素作用下方案的风险情况。盈亏平衡分析的基本假设（线性盈亏平衡分析基本假设）（1）产品的产量等于销售量；（2）单位产品的可变