北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益项目资产评估报告

估报告依据中国资产评估准则编制北京空港科技园区股份有限公司拟股权转让涉及的北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益项目银信评报字(2022)沪第B00030号资产评估有限公司声明 1摘要 2正文 4一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况 4二、评估目的 8三、评估对象和评估范围 9类型 12五、评估基准日 12六、评估依据 12七、评估方法 16八、评估程序实施过程和情况 23九、评估假设 25十、评估结论 27十一、特别事项说明 29十二、资产评估报告使用限制说明 32十三、资产评估报告日 33十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 34附件 35银信资产评估有限公司-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告声明本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；银信资产评估有限公司-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告北京空港科技园区股份有限公司拟股权转让涉及的北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益项目银信评报字(2022)沪第B00030号摘要东全部权益项目评估项目三、其他资产评估报告使用人：目的：股权转让对象：被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值评估范围：被评估单位截至评估基准日经审计的全部资产和负债类型：市场价值、资产基础法采用资产基础法确定的北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益评估价值16,510.30万元(大写为人民币壹亿陆仟伍佰壹拾万元零叁佰元整)，比审计后账面净本评估结论仅对北京空港科技园区股份有限公司拟股权转让北京空港天瑞置业投银信资产评估有限公司-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告银信资产评估有限公司-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告北京空港科技园区股份有限公司拟股权转让涉及的北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益项目银信评报字(2022)沪第B00030号京空港科技园区股份有限公司：规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法和资产基础法，按照必要的评估程序，对北京空港科技园区股份有限公司拟进行股权转让行为涉及的北京空港天瑞置业投资一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况(一)委托人委托人名称：北京空港科技园区股份有限公司(简称：空港科技)信用代码0072260157XJ区股份有限公司限公司(上市)表人本0-03-28报地址00-03-28须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事项目的经营活动。)(二)其他资产评估报告使用人：-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告(三)被评估单位被评估单位名称：北京空港天瑞置业投资有限公司(简称：天瑞置业)信用代码137704281345业投资有限公司司(法人独资)表人本2005-01-10报地址沙峪裕东路东侧天瑞置业院内2005-01-1009房地产开发；销售自行开发的商品房。(市场主体依法自主选择经营项目，2、被评估单位股权结构及历史沿革(1)初始设立北京空港天瑞置业投资有限公司是北京空港科技园区股份有限公司旗下一家全资营业执照》。天瑞置业成立时，注册资本为人民币2900.00万元，实收资本为人民币认缴比例(%)区股份有限公司限公司000(2)股权变更。银信资产评估有限公司-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告认缴比例(%)区股份有限公司0限公司(3)股权变更。认缴比例(%)区股份有限公司估单位历史财务资料0.12.311.12.31.8.31647,295,463.194,063,844.65692,797.4571,818.8551,067.9727,525.848,923,644.34金额单位：元47,399,558.516,953.60,552,876.25本,237,353.38,280,310.32加4,189,055.324,366,600.367,306,934.14422.475,922,703.13730,249.21,583.48益467,737.9739失1,039.89938,408.585,161.95,655,089.84-33,763,385.51610,524.03收入.0087.83支出3,486.10银信资产评估有限公司-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告额-33,740,253.9522,567.305,628,525.76费用-1,268,568.9334.9676,030.83-32,471,685.02,494.93元0.12.311.12.31.8.311,517.973.4330,425.97,779,214.959,548,401.21436,207,674.23,544,874.90,303,446.6401.11元47,399,558.51,953.60,552,876.25本,237,353.38,280,310.32加,335,060.26,549,706.207,326,209.14389,808.50478.52益483,235.03,738.309失1,039.89938,408.585,161.95-28,655,089.84-38,952,147.59-5,517,501.61018,248.62收入40,080.0087.83支出3,486.10额-38,924,016.03-5,388,335.84,038,250.35费用-1,268,568.9334.9676,030.83-37,655,447.10-5,921,770.8062,219.52-35,115,403.68-2,241,428.26.47财光华审会字(2022)第217178号”标准无保留意见审计报告。银信资产评估有限公司-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告税种计税依据税率增值税按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税13%、9%、6%、5%、3%城市维护建设税按实际缴纳的增值税及消费税计缴%教育费附加按实际缴纳的增值税及消费税计缴%地方教育费附加按实际缴纳的增值税及消费税计缴2%企业所得税按应纳税所得额计缴25%4、被评估单位经营管理状况概述、委托人和被评估单位之间的关系的全资子公司据。银信资产评估有限公司-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告、评估对象和评估范围本次资产评估的对象是北京空港天瑞置业投资有限公司截至评估基准日的股东全流动资产账面金额：非流动资产账面金额：其中：长期股权投资账面金额投资性房地产账面金额固定资产账面金额：无形资产账面金额：递延所得税资产账面金额：资产合计账面金额：流动负债账面金额：非流动负债账面金额：负债合计账面金额：净资产账面金额：196,258,322.53元287,434,474.92元 27,587,100.00元259,366,254.07元 65.68元 4,451.88元226,803.29元483,692,797.45元344,927,525.84元344,927,525.84元138,765,271.61元兴财光华审会字(2022)第217178号”标准无保留意见审计报告。(一)被评估单位主要资产的账面记录情况如下：“顺义区龙塘路大孙各庄段”项目的开发项目开发成本，包括土地价款、前期工程费、置状态，暂无相关规划。银信资产评估有限公司10-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告区大孙各庄镇智慧物流园规划综合实施方案有关意见的函》(京规自函【2021】32号，孙各庄地块完成了土地变性的相关手续，最终将以物流用地(W1)的性质进行评估。费用明细/科目名称顺义区龙塘路大孙各庄段土地费用118,886,050.00前期工程费1,116,765.23安保费1,630,833.10其他54,637,398.90合计176,271,047.23序号权证编号房屋名称结构建成年月筑面积m21京(2017)顺不动产权第0015239号房屋混合2004/12/31218.732房屋混合2004/12/31275.473房屋混合2004/12/3131.934房屋钢2004/12/315184.985房屋混合2004/12/31251.176房屋混合2004/12/31674.84合计6,637.12序号被投资单位名称持股比例投资日期投资成本(元)账面价值(元)1北京诺丁山置业有限公司51%2016/1227,587,100.0027,587,100.00合计27,587,100.0027,587,100.00证编号名称月账面原值(元)账面净值(元)1474.59832京(2020)顺不动产权房一039.16银信资产评估有限公司11-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告3A7-1(32-1)11.5031.904A7-4(32-4)5B-2(22-2)6E2(24-2)7B-1(23-1)8E1(24-1)9E1(21-1)B-1(12-1)20404332.248.79库5.988.61845515.9974.71-445,682.1136,213,224.74259,366,254.07名称人期限起止1通信技术有限公司12/312房一龙酒店管理有限公司赁期限3A7-1(32-1)哈工大(北京)军民融合创新研究院有限公司18174A7-4(32-4)信健康管理有限公司27265B-2(22-2)滴科技发展有限公司1306E2(24-2)技有限公司1307B-1(23-1)方过医医院1308E1(24-1)普瑞森能源科技(北京)股份有限公司1099E1(21-1)和医疗器械股份有限公司130B-1(12-1)光电科技股份有限公司76库企业园(16-4)创科技有限公司12/31序号项目数量现状、特点账面原值(元)账面净值(元)1车辆账实相符，正常使用493,913.07111,763.222电子设备账实相符，正常使用718,760.3068,102.46合计1,212,673.37179,865.6812-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告无形资产名称取得日期预计使用年限原始入账价值(元)账面价值(元)1微软办公软件2018/95.00105,750.0021,150.002WindowsPro中文专业版及CAD办公软件2020/95.0088,836.2853,301.88合计194,586.2874,451.88(一)根据评估目的与委托人协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能(一)经济行为文件13-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告(二)法律、法规依据表大会常务委员会第五次会议通过)；3、《中华人民共和国公司法》(根据2018年10月26日第十三届全国人民代产管理法〉的决定》第三次修正)；；6、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号)自2016年；件修改并发布)；银信资产评估有限公司14-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告的决定》修订)；11、《国有资产评估管理办法实施细则》(原国家国有资产管理局发布的国资办发(国办发[2001]102号)；号)；15、《财政部关于印发<国有资产评估项目备案管理办法>的通知》(企[2001]802号)；《国务院关于修改部分行政法规的决定》修正)；05年国务院国资委第12号令)；号)；号)；21、《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013]64号)；号)；银信资产评估有限公司15-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告的意见(京国资发〔2017〕10号)；工作有关事项的通知(京国资发〔2019〕2号)；(京国资发〔2020〕9号)；税政策的通知》(财税〔2009〕9号))；号)；33、财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》(2019民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正)；(三)评估准则依据1、《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号)；16-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告2、《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号)；资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018〕36号)；资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)；资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33号)；资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协〔2019〕35号)；资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)；产评估执业准则——企业价值》(中评协〔2018〕38号)；资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号)；协〔2017〕39号)；12、《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕42号)；13、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46号)；14、《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号)；15、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号)；16、《投资性房地产评估指导意见》(中评协〔2017〕53号)；17、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；18、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)。(四)产权依据(五)取价依据银信资产评估有限公司17-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告；法(一)评估方法的介绍以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法是对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的折现率，。象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。银信资产评估有限公司18-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告(二)评估方法的选择当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，(三)资产基础法的介绍银信资产评估有限公司19-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告庄”项目发生的相关成本，评估思路如地使用权评估价值+建造成本评估价值其中：建造成本评估价值=建造成本账面余额—不合理支出+合理资金成本+适当税的评估长期股权投资评估值=评估基准日长期投资单位净资产的评估×经核实的股权投资(1)前期准备(2)现场勘查银信资产评估有限公司20-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告(3)评定估算根据本次评估目的，设备类资产的评估在持续使用原则下，根据各类设备的特点、比准价格=可比实例价格×时间因素修正系数×交易情况修正系数×行驶里程因素修正系数×排量／变速箱因素修正系数×外观因素修正系数×车辆技术状况因素修正×综合成新率(1)重置全价的确定价+运杂费+安装费-可抵扣的增值税银信资产评估有限公司21-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告(2)综合成新率的确定率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%(3)评估值的确定×综合成新率并。评估账情况，经综合分析后确定评估值。(四)收益法的介绍是将预银信资产评估有限公司22-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告现CCE=V−D公式一V=P+C1++C2+E’公式二E投资评估价值。P=∑=1[Rt×(1+r)−t]公式三银信资产评估有限公司23-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告T性支益额口径为企业自由现金流，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)确定。估程序实施过程和情况(一)明确评估业务基本事项(二)签订资产评估委托合同银信资产评估有限公司24-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告。(三)编制资产评估计划。(四)现场调查根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，指导被评估单位清查资产、(五)确定评估方法并收集资产评估资料估(六)财务经营状况分析及盈利预测的复核(七)评定估算及内部复核营结论，按评估准则的要求撰写资产评估报告，资产评估机构进行必要的内部复核工作。(八)出具资产评估报告银信资产评估有限公司25-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告(一)基础性假设。(二)宏观经济环境假设；(三)评估对象于评估基准日状态假设2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的3、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及不动产等有形资产无影响其(四)收益法预测假设银信资产评估有限公司26-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告(2)被评估单位与其关联方的所有交易均以市场价格为基础，不存在任何形式的(3)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营，其经营方式不变。(5)除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规;(6)无其他不可抗力和不可预见因素造成的重大不利影响。(1)被评估单位能够按照企业管理层规划的经营规模和能力、经营条件、经营范(2)被评估单位经营管理所需资金均能通过股东投入或对外借款解决，不存在因(3)被评估单位保持现有的经营管理水平，其严格的内控制度和不断提高的人员(4)本次预测假设现金流量均为均匀发生，采用中期折现。块已被调整为物流用地(W1)，用地面积为10.25万平方米，容积率为1.1，建筑限高续，最终将以物流用地(W1)的性质进行评估。年的物流用地(W1)进行评估；(2)本次纳入投资性房地产中的融慧园项目的配套用房转让给北京福永御龙酒店银信资产评估有限公司27-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告中国资产评估协会2017年9月8日发布的《投资性房地产评估指导意见》中评协(3)本次纳入投资性房地产中的融慧园项目和科技大厦A座项目，对于土地使用权终止合同中约定为“31.本合同规定的出让年限届满，受让方如果需要继续使用该地(五)限制性假设2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察(一)评估结论银信资产评估有限公司28-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告价值ABAD=C/A×100%125.8427.39358.7123.76436.6380.0043.37567产848,369.281,003.052,633.77992.7592.7534,492.7534,492.75净资产(所有者权益)2,633.77的北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益评估价值12,310.00万元，比审计后账北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值采用资产基础法的评估结果为银信资产评估有限公司29-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告(二)评估结论成立的条件3、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可、特别事项说明(一)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形。银信资产评估有限公司30-北京空港天瑞置业投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告2、本次纳入投资性房地产中的融慧园项目的配套用房转让给北京福永御龙酒店管2018年12月28日，被评估单位北京空港天瑞置业投资有限公司(以下简称“天瑞置业”)与北京福永御龙酒店管理有限公司(以下简称“福永御龙酒店”)签订合同。合同约定委托人将本次评估对象即空港企业园一期配套用房(以下简称“配套用房”)所有权(产权)以人民币壹亿陆仟捌佰万元整(人民币168,000,000.00元)出售给北京福币10,000,000.00元)，直至付清为止