某地产集团某地产项目策划方案

寻找属于城市的欲望，让欲望为我们赢得市场！

这个城市，我们也许生活得很满足，也许生活得很不满足，但我们都还存在着对生活的欲望，有些我们知道，有些我们不知道。城市的上空，左冲右突的欲望。找到了一群人，于是找到了一股欲望。我们要做的是，透视他们的欲望，引导他们的欲望。序：目录：第一部分：项目市场定位——找出市场的空白点第二部分：消费者定位——透视目标消费者的欲望第三部分：营销推广策略——创造并满足城市的欲望第四部分：社区发展畅想——让科技归于生活第五部分：商业态势规划第六部分：销售建议第七部分：大型开盘活动找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足，而那个空间，也是期待中的市场定位——第一部分市场定位——找出市场的空白点9.7亿元意味着可以得到什么？先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹当然不仅仅意味着等价交换意味着万科必须用心从事实出发，寻找定位的立足点……等价交换：位于深圳龙岗区布吉镇坂雪岗工业区编号为G3404-1的土地，该土地总面积为39.7万平方米，建筑容积率小于或等于1.1，总建筑面积43.7万平方米，属于大型低密度住宅用地，其中包括30000平方米的商业建筑面积，此项目的启动对整个坂雪岗片区居住素质的提升都有深远的影响！=9.7亿元关于数据背后的思考：就在9.7亿拍下这片土地的一刻起，已注定了高人一等的出身可比性项目分析福田区可比性项目优劣势分析优势价格是坂雪岗项目最大的优势。社区面积大，绿化率高，密度低。高纯度的高知识人群。劣势黄埔雅苑的福田中心区位置，拥有市中心的所有利好：周边配套、交通等。这是坂雪岗项目无法比拟。处在一个公认的高尚住宅集中的区域。福田中心区：坂雪岗项目与黄埔雅苑优势价格是坂雪岗项目最大的优势。社区面积大，绿化率高。高纯度的高知识人群。发展商更具开发经验、知名度、美誉度。劣势市中心的湖是绝版资源。公认集休闲、旅游、度假、美食于一体的高档片区。离市中心不远，离自然很近的地段。地铁的开通。香密湖区：坂雪岗项目与中旅国际公馆竞争对手的位置优势价格是坂雪岗项目最大的优势。社区面积大，绿化率高，密度低。高纯度的高知识人群。劣势红树林独特资源无法复制，海景也是坂雪岗天然欠缺的。公认的高尚住宅集中的区域，地铁口，周围成熟的高尚生活配套。红树林区：坂雪岗项目与碧海云天•红树东方优势价格是坂雪岗项目最大的优势。社区面积大，密度低。高纯度的高知识人群。劣势小区内、华侨城圈多层次景观系统，坂雪岗无法企及。锦绣中华、欢乐谷等旅游休闲产业资源发达，旅游地产模式优势。处在一个公认的高尚住宅集中的区域。周边配套、交通等是坂雪岗无法比拟的。华侨城区：坂雪岗项目与锦绣花园•翡翠郡南山区可比性项目优劣势分析竞争对手的位置我们面对的是关内关外，整个深圳市场的竞争，放眼整个深圳，有些资源是本项目不可比拟的，譬如蛇口、福田片区海景资源莲花山、香密湖片区环境资源华侨城片区资源优势等让对比停留在自然资源和地段的层面上，将很难超越，为此，需要在另一个的尺度上，建立标准……建立一个新的标准，从新的层面上超越新标准：除了自然资源与地段之外，以品质和性价比为核心的楼盘综合素质，是评判好楼盘的另一个标准据有关部门消息，关内不再有大规模的住宅用地审批，坂雪岗项目的面积是关内无法相比的。——低密度、高品质的大型住宅区的首选；——身处关外让我们品质高人一等，价格却更平易近人——高科技片区的人文资源和市政利好，为项目发展注入可持续的动力在品质和性价比的层面上，做到最好，同样可以令对手难以超越在这个标准之下，我们一定是最棒的-------在没有产品支持的条件下，我们从项目天生的资源出发，寻找一个恰当的市场定位点：万科科的的品品牌牌就就是是一一种种财财富富高科科技技产产业业园园区区提提纯纯新新一一块块高高尚尚空空间间品牌牌知知名名度度与与忠忠诚诚度度物业业管管理理产品品再再创创的的能能力力一流流的的营营销销经经验验………城市市发发展展提提纯纯交通通提提纯纯环境境提提纯纯人文文提提纯纯教育育提提纯纯市政政提提纯纯浏览览一一下下项项目目的的财财富富内部部基因因外部部环境境城市市发发展展提提纯纯高科科技技产产业业园园的的规规划划，，华华为为、、富富士士康康等等十十几几家家高高新新科科技技产产业业入入驻驻，，城城市市高高新新科科技技中中心心正正在在形形成成。。交通通提提纯纯高科科技技产产业业园园的的存存在在，，无无论论是是依依靠靠市市政政还还是是企企业业自自发发，，交交通通必必然然会会畅畅通通无无阻阻。。环境境提提纯纯无烟烟化化高高新新科科技技产产业业，，推推进进区区域域环环境境美美化化，，加加之之整整个个项项目目傍傍山山，，生生态态必必然然提提升升。。高科科技技产产业业园园的的出出现现提提纯纯出出一一块块高高尚尚空空间间，，让这这一一块块空空间间有有着着关关内内、、关关外外的的集集合合优优势势我们们有有理理由由相相信信，，可可以以用用万万科科的的品品牌牌在在这这里里建建一一个个深圳圳从从来来没没有有的的————大大型型高高尚尚社社区区！！大量量高高素素质质人人员员的的需需求求必必将将刺刺激激各各种种高高质质量量配配套套的的衍衍生生。。人文文提提纯纯高知知识识含含量量+高高修修养养+高高品品味味+精精英英化化人人群群，，对对生生活活、、格格调调、、健健康康的的共共同同需需求求。。市政政提提纯纯教育育提提纯纯公立立九九年年一一贯贯制制学学校校。。南山山、、罗罗湖湖高高尚尚住住宅宅地地位位深深入入人人心心，，但但价价格格高高企企。。关外外楼楼盘盘低低价价格格让让人人心心动动，，但但楼楼盘盘品品质质、、生生活活品品质质较较差差。。万科科：：依依托托高高科科技技产产业业园园的的人人群群构构成成优优势势，，建建关关外外从从来来没没有有的的高高尚尚住住宅宅！！寻找找自自己己的的专专属属契契机机用关关内内买买中中档档楼楼盘盘的的价价格格，，在关关外外一一个个高高尚尚的的地地方方买买高高尚尚住住宅宅。。深圳圳唯唯一一高高性性价价比比的的大大型型高高尚尚社社区区项目目市市场场定定位位市场场分分析析总总结结仅仅仅是是高高性性价价比比就就够够了了吗吗？？———高科科技技园园区区背背后后隐隐藏藏着着什什么么在产产品品同同质质化化严严重重的的楼楼市市，，无无论论是是““性性””，，还还是是““价价””，，都都是是很很容容易易被被超超越越的的。。而而停留留在在这这个个层层面面的的““高高性性价价比比””，，是是不不具具备备持持续续竞竞争争力力的的。把““形形而而下下””的的高高性性价价比比上升升到到““形形而而上上””的的心心理理归归属属层层次次高科科技技产产业业园园背背后后隐隐藏藏的的是是什什么么？？想想念念一一个个地地方方，，是是因因为为想想念念一一个个地地方方的的人人。。高素素质质人人群群的的高高度度集集中中，，产产生生一一种种核核聚聚效效应应————高高素素质质人人群群聚聚居居区区。。从从而而引引发发身身份份优优越越的的联联想想：：是是高高素素质质人人群群，，就就住住在在这这里里，，住住在在这这里里，，就就是是高高素素质质的的人人。。正是是坂坂雪雪岗岗项项目目最关关键键的的附附加加值值所在在。。这这也也是是市市区区很很多多豪豪宅宅所所不具具备备的的资资源源。身份份优优越越感感归归属属感感硅谷谷为为什什么么能能够够成成功功？？不是地段；不不是配套不是产品；不不是……是精英就住硅硅谷，住硅谷谷你就是精英英！身份优越感，，归属感。人群核聚效应应成就了硅谷谷传奇！昨天是硅谷，，今天是坂雪雪岗！关于“高性价价比”的阐述述一句话，仅仅仅是“形而下下”的高性价价比是不够的的，不足以形形成持续竞争争力。产品高性价比比+毗邻高科技园园+天生生的心理优越越感坂雪岗项目的的高性价比体体现在：第二部分消费者分析———透视目标标消费者的欲欲望这个城市有一一群人的愿望望没有得到满满足，因为没有满足足，所以有着强大大的，一触即即发的消费动动能！寻找自己的专专属契机用关内买中档档楼盘的价格格，在关外一个高高尚的地方买买高尚住宅。。深圳唯一高性性价比的大型型高尚社区项目市场定位位从项目市场定定位推导出消消费群的定位位最有可能接受受此种产品的的消费群是———不是金字塔的的顶尖阶层也也不是是刚起步的小小白领他们是典型的的深圳社会中中坚阶层，属属于公司或社社会的中层，，事业小有成成就或是渐入入佳境，能看看得见很好的的上升空间。。有信心，有有野心，相信信未来会更好好可能没有足够够的财富但但拥有有创造财富的的财富有一定的财富富积累，但还还没有到可以以随心所欲支支配的境界，，大多是有车车一族，但受受目前经济能能力所限，无无力承担市内内一流的豪宅宅，却始终追追求高尚，甚甚至宁缺毋滥滥更有学识、见见地，相信自自己的判断，，追求属于自自己的精神家家园对于工作进阶阶，人生追求求，有自己非非常明确的目目标，在居住住地的选择上上，也坚信自自己的判断，，不随波逐流流，并且欣赏赏自己的眼光光，在精神境境界上，始终终代表一种追追求向上的力力量属于这群人的的气质对于事业追求求向上的动力力：他们属于公司司或社会的中中层，能看得得见很好的上上升空间。他他们有信心，，有野心，相相信未来会更更好。对于生活追求求向上的水准准：梦想高尚社区区生活，受目目前经济能力力所限，无法法承担市内的的豪宅，却不不愿意妥协于于中档的住宅宅或者说中档档的生活。对于置业观追追求向上的满满足：也许他们为了了人生规划而而先选择了小小面积住宅，，他们始终是是高尚住宅的的坚强追随者者，如果有符符合他们承担担能力的高尚尚社区，一定定是他们的不不二之选追求尚上生活活的一群他们是：深圳，最年轻轻而又最现代代化的一个城城市，天造一一半、人造一一半，无论是是地理环境、、还是城市氛氛围，都仿佛佛受到上天的的特别宠爱。。深圳的人均GDP已达5558美元元(上海约4500美元元，北京约3000余美美元)。在城城镇居民人均均可支配收入入中，深圳已已达24940元，约全全国35个大大中城市平均均水平的三倍倍，广州仅为为13621.83元，，上海为11718元，，由此推论，，在许多方面面，深圳已经经遥遥领先。。属于这个城市市的气质飘扬在这个年年轻城市上空空的气质不用说出来，，用身体的触触觉就能感受受对于北京来说说，可能是政治，，对于成都来说说，可能是风月，，对于广州来说说，可能是包容，，对于深圳来说说，向上，一定是是这个城市的的欲望。坚守尚上生活观的一群群！消费者定位在信念与生活活观面前，所所谓的性别、、年龄、区域域，甚至是阶阶层之分、财财富之差，都都失去了意义义。以信念为为标准对消费费群归结，可可以更好的切切合消费心理理！基于理性的自自信智慧精英优越感++这群人是否走走向郊区，有有他们自己的的理由，只是是他们追求高高尚社区生活活，不能承担担市区高尚住住宅的价格。。追求身份，渴渴望认同，但但不随波逐流流，有基于自自信的理性判判断。在他们这个阶阶段，价格是是影响买楼的的重要因素之之一，但就心心理特点而言言，因为有学识、有见见地，甚至比比起财富上高高一层的老板板，都会有心理的的优越感，在在用品或居住住的品质上，，他们有时会会选择宁缺毋滥他们可能是政政商人士，或或是专业精英英，领域可以不同同，但在各自自的领域，都都取得了相当当的成就。他们是他们们的能量，共共同筑就了这这个尚上生活活。尚上目标消费群心心理特征描述述一次置业者，，高性价比追追求者：经济能力与置置业目标存在在差距，但又又无法退而求求次他们或者等待待，或者去向向关外二次置业者，，升级生活追追求者：经济能力与楼楼盘档次相当当，享受万科科模式的优质质生活，之前前为了事业或或为了家人，，在市区或关关外选择了符符合经济能力力却不符合心心理追求的房房子，他们极极度渴望迈入入高尚生活圈圈层，但关内内的高价格始始终让他们难难以承受。目标消费群置置业心理探讨讨高尚社区一次次置业者市场定位+消消费者心理定定位高性价比的高高尚住宅接下来，我们们要把项目定定位转化成传传播用语，并并与名称整合合项目定位尚上生活新天天地属于尚上人群群的高尚生活活特区广告语项目名称市场定位消费者心理定定位项目定位归结结：优越，成就生活高度度！它可以在三个个层面上展开开：品牌层面的优优越：建筑无限生活活+相当好的的口碑产品层面的层层面：万科多年地产产经验+优质质产品完美体体现消费者心理优优越感：给消费者一种种嘉许：眼光光的优越，决决定居住的优优越广告语与策略相符的名称尚上生活在都市，有一一群人，他们们一直在不懈懈追求，努力力向上。在一一个纯粹高尚尚的地方，为为他们造一座座高尚人文的的生活城，让让他们在这里里找到自己的的家，找到一一个同质而居居的地方。楼盘建议名称称1都泊林这是一股高尚尚尊贵的气息息，流动着北北爱尔兰的风风情与欧陆建建筑的神韵。。都市的一群有有地位有眼光光的人们，在在一个高尚的的地方，发现了一个可可以停泊的森森林港湾，优优雅而高尚的的享受着生活活的本质。楼盘建议名称称2四海锦城以四海的眼光光，在一个有有着高尚氛围围的地方，建一个属于都都市上流的人人文生活之城城。它延续了四季季花城中“城城”的概念，，很明显它是是一个大型社社区，同时超越了四四季花城。深圳及关外未未来房地产大大致走向深圳及关外未未来房地产大大致走向主流战场冲出出关外。批地；关口；；业界动态；；市政规划在比较长的时时间内，关外外市场以工薪薪白领为主。。价格；交通；；配套关外高档住宅宅项目短期内内不会多。关内货量慢慢慢消化中。但万科坂雪岗岗项目可能是是推动力。关外中低档项项目竞争日显显激烈，而高高档盘暂时难难成版块效应应。深圳楼市主战战场冲出关外外关口：过关手续弱化化，关口可以以说是名存实实亡，留下的的只是心理上上的关口。而而随着关外楼楼盘大量开发发，这种心理理关口也将弱弱化。最大的的问题应该是是交通状况不不会在短期内内改观。土地：深圳尚未开发发的可建设用用地为535.8平方公公里，关内37.6平方方公里，其中中居住用地仅仅9.4-11.3平方方公里，而关关外宝安289.6平方方公里，龙岗岗208.6平方公里。。业界动态：近几年关外各各路大盘涌现现，并创下良良好销售记录录，各大知名名发展商纷纷纷进入关外，，比如中海横横岗项目，振振业横岗项目目。市政规划：深圳八大卫星星城，龙岗、、宝安占其六六，市政关于于这些地区的的规划，比如如地铁、轻轨轨等。无疑是是楼市的利好好。深圳及关外未未来房地产大大致走向关外市场以工工薪白领为主主交通：交通的问题目目前已经明显显超过了二线线关，而在短短时间内不会会有明显改观观。关内上班班而去关外买买房，大多是是以时间换空空间的不富裕裕一族。价格目前价格在3500-3800元/平方米左右右，四季花城城最高，均价价4500元元/平方米左左右。而目前前有意向在关关外买房的，，能接受的价价格大多在4000元以以下。配套：关外大环境配配套设施欠缺缺，尤其是高高档设施，可可以说是空白白，这就决定定在关外购房房的人群是为为了低价牺牲牲配套，牺牲牲治安，暂时时不考虑孩子子教育的一群群。深圳及关外未未来房地产大大致走向关外高档项目目暂时不会多多万科坂雪岗项项目可能是推推动力。虽然关外大环环境差，但万万科依托高科科技产业园优优越的小环境境，发展高尚尚住宅有一定定优势。而该该项目的成功功有可能推动动关外高尚住住宅的发展。。关内货量慢慢慢消化中关内虽然再没没有住宅用地地可批，但已已经在建的项项目尚在销售售，需要几年年的消化时间间，高尚住宅宅的需求暂时时不会膨胀到到关外。深圳及关外未未来房地产大大致走向关外中低档项项目竞争日显显激烈，而高高档盘暂时难难成板块效应应。第三部分营销推广策略略：创造并满满足城市的欲欲望我们深知，我我们创造的是是消费者欲望望的依归，但如何让消费费者也从内心心产生共鸣与与认同，其间的纽带便便是我们的营营销与推广———当置业的欲望望属于一个人人，满足它只只能导致一个个人的购买，，当置业的欲望望属于一群人人，满足它只只能导致一群群人的购买，，当欲望属于整整个城市，满满足它必然将将带来整个城城市的追随。。推广目的：让社区生活模模式上升为城城市的理想模模式，让整个城市成成为我们的口口碑，让一群人在这这里找到心灵灵与生活的依依归因为我们要改改变深圳住宅宅市场的现状状，让这个城城市接受关外外的高尚生活活，让一群人人购买关外的的高尚社区，，所以我们必必须让需求提提升，直至一一个城市的高高度——象飘一代之于于人群，第四四城市之于成成都，银湖之之于深圳豪宅宅，只有将推推广的概念上上升到城市的的层面，才能能激发整个城城市或整个阶阶层的需要或或认同，并引引发固有观念念与行为的改改变——策略核心：创造城市概念念，引导城市市的欲望，让让我们的产品品成为满足城城市追求的所所在，从而千千呼万唤，应应蕴而生———第一阶段：挑逗放大欲望望：尚上是整整个城市的欲欲望时间：1个星星期任务：引起全全城话题，让让“尚上”成成为一种社会会性的的欲望望，让深圳的的人文，衣食食住行，环境境，建筑，商商务都整合于于这一气质之之下。这个城市飘荡荡着“尚上””的欲望。坂雪岗项目阶阶段推广节奏奏第二阶段：引导欲望：寻寻找深圳人的的尚上生活新新天地时间：2个星星期任务：拥有尚尚上生活观的的城市，却没没有属于大多多数人的尚上上生活城。在在引发不满的的同时，万科科由幕后转到到前台，将这这种社会性的的“尚上”的的欲望，引导导到关于居住住的欲望上来来。谁来打造尚上上一族的理想想人居，万科科地产应声而而出。第三阶段：扩扩大心理差异异，满足欲望望，时间：开盘前前后一个月任务：全面展展示项目，让让消费者赞叹叹于如此完美美的尚上生活活的同时，也也惊喜于这里里远远优越于于关内高尚社社区的价格。。深圳唯唯一属属于尚尚上一一族的的大型型高尚尚社区区。第一阶阶段：：塑造造城市市的欲欲望———尚尚上生生活时间：：1个个星期期任务：：运用用舆论论领袖袖的新新闻媒媒介，，为深深圳定定性，，引发发全城城话题题，从从人群群，事事业追追求，，经济济，环环境，，建筑筑，人人文等等各个个环节节挑起起一种种社会会性的的“尚尚上””欲望望。核心：：尚上上是整整个城城市的的欲望望。策略思思考为城市市定性性：从特区区到文文化沙沙漠，，深圳圳，深深圳人人始终终是全全国话话题的的焦点点。然然而谁谁也没没有为为深圳圳人定定性！！给城城市一一种欲欲望，，让我我们的的推广广上升升到一一个别别人无无法企企及的的高度度。给城市市留下下疑问问：给城市市一种种性格格，给给城市市一种种欲望望，却却也给给城市市一点点遗憾憾，这这个城城市对对于生生活的的欲望望，是是否满满足了了？为推广广建立立平台台：作为最最快满满足城城市欲欲望的的人居居，我我们的的应声声而出出让我我们成成为最最当之之无愧愧的城城市人人居象象征与与标准准制定定者。。策略执执行：：尚上上生活活概念念炒作作——由由谁来来界定定，更更有权权威性性？———借助媒媒体的的公信信力：：《新周周刊》》《城城市画画报》》《南南方都都市报报》专专版有有系统统炒作作概念念的优优势，，不仅仅配合合度高高，而而且有有第四四城市市，飘飘一代代等的的成功功炒作作经验验，具具有口口碑挑挑动力力，也也具有有一定定的公公信力力。提提前三三个月月与之之进行行专题题炒作作准备备，势势必掀掀起热热潮。。——怎怎样界界定？？———360度全全生活活形态态包装装：整个城城市都都有一一种尚尚上的的欲望望；将将每一一种社社会行行为，，社会会构成成元素素都归归结出出尚上上性格格。“尚上上事业业群””：渴望超超越年年龄，，资历历，人人事的的界限限，迅迅速跃跃升至至事业业上层层，或或拥有有自己己的事事业王王国，，因此此从城城市各各个角角落来来到深深圳。。“尚上上生活活观””：无论有有何种种经济济能力力，一一定要要享受受足够够有品品位的的人生生，生生活内内容要要足够够丰富富，旅旅游，，购车车，生生活是是有计计划，，但也也是充充分的的享受受。“尚上品品牌观观”：：曾经在在买得得起的的情况况下，，一定定要是是名牌牌，现现在在在好牌牌子的的基础础上，，一定定要再再加上上风格格，个个性与与独一一无二二。“尚上上环境境论””：对环境境的要要求就就象对对自己己的要要求一一样苛苛刻，，远离离尘埃埃，轻轻易接接触繁繁华，，自得得天地地，无无论天天成或或私享享的环环境都都绝不不能迁迁就。。“尚上上圈层层观””：不仅同同质而而居，，同质质相随随，更更努力力追求求接近近更高高等级级，更更上流流生活活。“尚上上人居居观””：不苟同同于无无法满满足自自己追追求的的住宅宅，宁宁肯等等待，，或先先靠近近城市市中心心买个个小公公寓，，那是是房子子，但但决不不是家家。“尚上建建筑观观”：：追求现现代，，追求求时尚尚，追追求个个性，，追求求风格格，但但绝对对拒绝绝流水水线上上的空空白水水泥造造型。。——怎怎样造造势？？———尚上生生活专专题炒炒作：：由《新新周刊刊》《《城市市画报报之城城市32》》《南南方都都市报报》进进行专专刊炒炒作，，全面面包装装深圳圳为尚尚上生生活。。悬念广广告的的引进进：多多数人人的欲欲望，，少数数人的的生活活在一周周炒做做的尾尾声，，配合合专题题报道道投放放悬念念广告告：“尚上上生活活，属属于多多数人人，还还是少少数人人？””“寻找找深圳圳人的的尚上上生活活城！！”第二阶阶段：：引导城市的的欲望发现深深圳的的尚上上生活活———向上上，向向外时间：：2个个星期期任务：：通过舆舆论领领袖的的新闻闻媒介介，引引导深深圳人人认同同，作作为满满足尚尚上人人群需需求的的生活活之城城，向向外是是唯一一的方方向，，向上上是唯唯一的的境界界，尚尚上生生活新新天地地———坂雪雪岗项项目是是唯一一的选选择。。核心：：哪里里才是是深圳圳人的的尚上上生活活城。。策略思思考借助媒媒体的的公信信力：：《深圳圳商报报》《南方方都市市报》》、《《深圳圳特区区报》》房地地产专专版。。引发关关注：：尚上上生活活专版版通过各各大报报纸地地产版版，开开辟尚尚上生生活专专版，，专门门推荐荐各高高尚住住宅版版块通通过版版块大大盘点点，推推荐各各高尚尚社区区的同同时，，以高高性价价比大大型社社区，，为尚尚上一一族度度身订订造的的生活活之城城的形形式，，加以以推荐荐本项项目，，借势势提升升品牌牌形象象与关关注度度。引发不不满：：在一座座追求求尚上上的城城市里里，高高尚生生活随随之而而来的的是高高价格格，生生活的的尚上上愿望望却只只能有有少数数人满满足。。探秘式式报道道引导导眼光光，积积蓄人人潮：：通过新新闻的的探秘秘式报报道，，话题题性报报道，，让深深圳最最大的的高性性价比比高尚尚社区区，选选址城城市新新科技技中心心，携携手高高科技技园，，万科科世纪纪工程程等具具有话话题性性的信信息逐逐渐散散布市市场，，引发发关注注，蓄蓄积人人潮与与看楼楼动能能。第三阶阶段：：抬高心心理价价格，，满足足欲望望时间：：1个个月任务：：全面展展示项项目，，优越越高尚尚社区区满足足“都都市尚尚上一一族””在居居住方方面的的欲望望。立立足于于高尚尚生活活，适适度拖拖后价价格面面市，，拉高高消费费者的的心理理价格格，直直到面面市时时，反反而能能赢得得市场场的惊惊喜。。核心：：尚上生生活，，原来来可以以轻松松拥有有策略思考考经过前期期大量的的炒作，，“尚上上”的概概念得到到很多人人的认同同，万科科只要高高举这面面大旗，，展示方方方面面面的卖点点，就可可以把积积蓄已久久的势能能转化为为消费动动能。优越，成成就生活活高度：：这是一个个优越的的社区：：优越的的城市未未来、优优越的交交通、优优越的环环境、优优越的人人文、优优越的教教育，更更有优越越的价格格。最重重要的是是，他是是为优越越的人打打造的高高尚生活活特区，，因为眼眼光，才才能享受受到如此此优越的的人生。。媒体整合合战略：：口碑媒介介组合：：报纸硬性性广告，，电视形形象广告告，电视视杂志，，杂志刊刊中刊，，报纸随随刊杂志志。全面面提升口口碑。途径媒介介组合：：关口户外外等必经经之路的的广告。。体验式公公关活动动与高尚尚沙龙式式公关活活动：在开售时时的公关关活动，，以体验验生活为为核心，，精华体体验四大大高智慧慧生活体体系，加加强购买买的决断断力。定定期以高高尚艺术术性业主主沙龙保保持目标标消费群群对项目目的高关关注度。。团购与展展览的附附加：高科技园园的人更更具有同同质而居居的特点点，针对对性的专专刊推广广，度身身订造的的酒店式式物管模模式，特特别针对对性的团团购促销销以及在在高科技技园内的的定点展展览，都都能有效效扩大购购买。第四部分分社区发展展畅想：：让科技技归于生生活城市在渴渴求我们们的社区区人们在渴渴求我们们的社区区但最终，，能让人人们安居居于此的的理由，，还是这里里实实在在在的创创造着一一种超越越深圳现现有人居居的高尚尚生活———关于新加加坡发展展模式的的一些思思考1、前瞻瞻性构想想带来的的丰厚回回报新加坡与与周边东东南亚国国家同时时起步，，如今，，新加坡坡是全东东南亚智智能化程程度最高高的工业业国，其其国家综综合素质质、国民民教育水水平，远远远超越越邻国，，颇具前前瞻性的的“生态城市市+高科科技”的的模式，起到了了举足轻轻重的作作用；2、自身身优势劣劣势资源源的互补补与转换换新加坡自自然资源源相当匮匮乏，却却有效利利用其唯唯一强势势的天然然良港，，依托高科技产产业链接接，如把中中东石油油运输到到新加坡坡外岛加加工提炼炼，衍生生高科技技产业链链，进而而成为一一个国家家的核心心竞争力力；3、可持持续发展展的源动动力在哪哪里持国与持持家，相相似的地地方可鉴鉴，在各各种资源源的互补补中，形形成可持持续的源源动力，，我们现现在操持持一个项项目，同同样也需需要看清清资源。。从国到家家的畅想想-------新加坡发发展模式式的启示示录-------深深圳新新地产模模式的畅畅想新加坡模模式的成成功，证证明与高高科技的的复合是是成功的的。是是否可以以畅想高高科技与与地产的的复合，，还必须须看请资资源：从地产界界成功经经验衍生生的畅想想-------从长远社社区发展展畅想的的角度来来看，复合总好好过单一一丰富富总强过过单纯双双翼翼总快过过单轮因为，从从地产与与其它产产业的复复合中，，复合的的过程，，也就是是社会资源的整整合过程程，各种种资源可可以相辅辅相成，，可以齐齐头并进进。就地产界界的现实实来看，，有例为为证：1、奥园园集团的的复合地地产；2、深圳圳华侨城城地产基于可鉴鉴经验，，及地产产界的现现实，依依托高高科技园园的坂雪雪岗项目目，与高高科技产产业的复复合，可可以作为为畅想的的原发点点。经验的借借鉴资源的支支撑依托：高科技园园区需求项目可辐辐射范围的精精英人群群万科新地产模模式拓展展经典与起点把四季花花城人性性关怀赋赋予高智智慧的色色彩。升升级为高智慧人人本社区区依托除万科品品牌之外外，本项项目最大大的资源源——高高科技产产业园：：高科技技的氛围围，高素素质的人人文，对对高素质质人群的的向心力力。人群需求求福田、罗罗湖、高高科技产产业园人人群，是是深圳最最高素质质，对科科技生活活需求最最高的人人群。+新的起点点美好生活活的温馨馨传统式人人性关怀怀想要去到到的位置置以高科技技为依托的人人本关怀怀高智慧生生态体系系：引进国际际生态社社区标准准，全方方位营造造深圳第第一生态态城高智慧人人本社区区畅想高智慧健健康体系系：运用高科科技人体体工学理理念，为为业主提提供从健健康检测测，机能强化化，亚健健康改善善，生活活科学菜菜单，全全年跟踪踪检测以及及人体健健康顾问问的360度全全方位健健康工程程！高智慧教教育体系系：着眼所有有业主层层面。为为小业主主提供情情商，智智商，基基础知识识的一体体化教育育链。为高科技技人士提提供高科科技技术术与管理理培训服服务。全全面提升升业主人人生平台台。高智慧商商务体系系：巧妙引入入国际先先进商务务管理组组织，全全方位商商务服务务，让业业主的特特权超越越社区范范围。高智慧人人本社区区高智慧健健康体系系：高智慧健健康工程程运动娱乐乐化体适能检检测中心心高智慧健健康工程程合作机构构：北京京青鸟健健身俱乐乐部体能；体体质；身身体；体体脂科学运运动动中心心运动处方方；健康康食谱；；日常健健康作息息计划；；新运动动模式开开发。健康PASSPORT业主个人人健康资资料库；；定期逐逐项检测测；健康康状况解解决方案案。人体生态态科学顾顾问提供专项项顾问服服务。体适能评评估中心心：体能：健康状况况检测（（健康？？亚健康康？）体质：检测个人人体质相相对应之之运动量量、运动动类型。。身体：根据个人人身体状状况，提提出医疗疗、保健健、养生生方面的的建议，，以及轻轻微病症症的及时时治疗。。体脂：脂肪比例例、体型型比例检检测，根根据个人人提供标标准体型型系数，，以及脂脂肪增减减建议。。个人运动动链：根据个人人状况，，设定每每日运动动量、最最佳运动动方式及及最佳运动动组合模模式，以以及定时时执行状状况反馈馈。健康食谱谱：根据个人人体质设设计营养养食谱，，调节脂脂肪构成成及健康康状况等。。健康生物物钟作息息计划：：度身设定定个人每每日从起起床，工工作，休休息的科学作息息规律表表。新运动模模式：推介新型型运动类类型，考考察身体体适应状状况，并并不断深深化制定执执行方略略。科学运动动中心健康PASSPORT：业主个人人健康资资料库：：为业主发发放健康康护照册册，将所所有身体体健康指指标登记记在册，，作为针针对性参参考指标标。定期逐逐项检检测：：规定时时间，，对各各项身身体指指标进进行复复查，，合格格的盖盖印通通过。。健康状状况解解决方方案：：对于不不合格格的项项目，，提出出解决决问题题的方方案，，以期期在出出现问问题的的最早早期得得到解解决。。健康服服务热热线：：解答业业主身身体机机能健健康咨咨询。。动感单单车：：以特别别设计计的健健身单单车，，选择择性地地调校校阻力力及频频率，，模拟拟出上上坡落落斜效效果，，让会会员在在音乐乐的衬衬托下下有趣趣、刺刺激的的进行行健身身训练练。水操保保健：：利用游游泳池池的特特殊环环境，，做出出平时时不易易做到到的动动作，，在趣趣味中中锻炼炼。莱美———艺艺术拳拳击训训练：：特设专专业的的拳击击训练练台，，透过过中国国散打打和欧欧美流流行的的拳击击操训训练，，刚柔柔并济济锻炼炼肌肉肉及身身体。。运动娱娱乐化化针对我我们的的业主主高度度紧张张，高高度繁繁忙的的工作作特点点，在在这里里的运运动都都不是是枯燥燥的，，而是是充满满娱乐乐性与与时尚尚性。。高智慧慧健康康体系系：终生教教育工工程EMBA高高智慧慧教育育基地地终生教教育工工程合作机机构：：北京京师范范大学学EMBA高高智慧慧教育育基地地合作机机构：：中山山大学学EMBA教育育机构构。让孩子子一生生的精精彩从从幼儿儿园开开始。。科学学的教教育不不再是是停留留在知知识层层面，，而应应该是是潜能能挖掘掘、知知识培培养、、情商商开发发的三三位一一体。。给他们们一片片交流流的基基地，，万科科扮演演的只只是一一个中中介的的角色色，却却可以以营造造一片片良好好的人人文氛氛围。。情商，，智商商，潜潜能一一体化化教育育体系系———社区区国际际幼儿儿园“浸入入式””双语语教育育：聘请外外教，，从幼幼儿开开始外外语教教育，，提供供全英英文的的环境境，让让幼儿儿侵入入英文文语境境。潜力开开发教教育：：针对性性激发发教育育，唯唯一的的标准准是孩孩子的的想象象力，，启迪迪幼儿儿的天天分。。个性培培养教教育：：尊重孩孩子的的兴趣趣，教教育的的方式式是激激发、、引导导幼儿儿的兴兴趣，，而不不是灌灌输。。情商教教育：：在儿童童与成成人之之间传传递一一种相相互关关心、、相互互信任任的信信息。。组织织“生生日会会”、、“亲亲子开开放日日”、、“异异龄自自由交交往””“体体验社社会””等多多种活活动从从而让让他们们学会会关爱爱他人人、自自立自自强、、勇于于承受受挫折折。终生教教育工工程人生奠奠基教教育工工程一体化化精英英教育育链：：项目旁旁边公公立九九年一一贯制制义务务教育育用地地，尽尽可能能争取取引进进名校校，比比如引引进北北京师师范大大学建建立附附属小小学、、附属属中学学，采采用先先进教教育体体系，，实现现一条条龙精精英教教育模模式。。教育家家指导导：邀请各各方专专家定定期到到学校校指导导，比比如邀邀请李李准到到学校校指导导学生生写作作。国外联联谊学学校：：与国外外优秀秀中小小学建建立联联谊交交流，，定期期发起起双方方交流流活动动，在在此过过程中中，了了解外外国文文化，，学习习外国国语言言。九年义义务教教育———公公立学学校EMBA高高智慧慧教育育基地地全国最最体系系化的的实战战型EMBA培培训中中心：：与广州州中山山大学学合办办深圳圳EMBA培训训中心心，首首创全全国最最体系系化的的实战战型EMBA培培训中中心，，EMBA教授授为高高科技技产业业园的的职员员讲授授EMBA理论论课程程，强强化高高科技技园中中坚力力量的的专业业程度度。设立实实战课课程，，邀请高高科技技产业业园的的专家家为EMBA学学员介介绍实实操经经验。。将此培培训基基地上上升为为面对对整个个深圳圳乃至至华南南地区区最有有特色色的EMBA培培训中中心，，并以以此提提升在在高智智慧人人群中中的知知名度度。对于团团购的的企业业给予予一定定的精精英再再造名名额。。高智慧慧商务务体系系：国际金金钥匙匙服务务系统统商务活活动频频繁，，高科科技支支持需需求大大，工工作范范围半半径加加大的的特点点，让让我们们的业业主要要求服服务超超越社社区的的范畴畴，能能在不不同的的地方方提供供全面面的专专业服服务。。而适适时联联动国国际服服务体体系，，能更更加彰彰显新新时代代的人人本特特色。。关联性性：“金钥钥匙无无所不不能，，运用用全球球网络络，客客人的的任何何要求求都能能满足足。””金钥钥匙的的定位位正好好符合合了万万科关关于人人性关关怀的的传统统与本本项目目高尚尚社区区的定定位。。可操作作性：：与国内内已经经加入入国际际金钥钥匙组组织的的大酒酒店合合作，，把金金钥匙匙服务务引入入到万万科坂坂雪岗岗项目目，巧巧妙的的借力力，又又不用用耗费费大量量金钱钱。国际金金钥匙匙服务务系统统合作机构：：深圳香格格里拉酒店店行李及通讯讯服务：运送行李、、电报、传传真及跑腿腿。问讯服务：：指路、带路路等。快递服务：：国际托运、、国际邮政政托运、空空运、紧急急包裹、国国内包裹托托运等。接送服务：：汽车服务、、租车服务务、接机服服务。旅游：个性化旅游游服务线路路介绍。订房服务：：房价、房类类、折扣、、取消预订订。订餐服务：：推荐餐厅。。订车服务：：汽车及轿车车等租赁代代理。订票服务：：飞机票、火火车票、电电影票。订花服务：：鲜花预订、、异地送花花。其它：美容、按摩摩、看孩子子、邮票。。金钥匙服务务系统：凡是在有金金钥匙酒店店的城市，，都能在金金钥匙酒店店享受以下下服务———高智慧生态态体系：引入生态住住宅技术评评估系统整合生态链链生态材料使使用1、小区环环境规划设设计（100分）小区区位选选址；小区区交通；规规划有利于于施工；小小区绿化；；小区空气气质量；降降低噪音污污染；日照照与采光；；改善小区区微环境。。2、能源与与环境（100分））建筑主体节节能；常规规能源系统统的优化利利用；可再再生资源；；能耗对环环境的影响响。3、室内环环境质量（（100分分）室内空气质质量；室内内热环境；；室内光环环境；室内内声环境。。4、小区水水环境（100分））用水规划；；污水处理理与回收利利用；雨水水；绿化、、景观用水水；节水器器具与设施施。5、材料与与资源（100分））使用绿色建建材；就地地取材；资资源在利用用；住宅室室内装修；；垃圾处理理。全面引入国国家生态住住宅技术评评估系统建造深圳最最全面的体体系化生态态城。整合资源，，建立生态态保护区：：毗邻高科技技产业园，，厂区无烟烟化就是高高智慧带来来的周边环环境保障。。形成市政政生态资源源+自身生生态资源+高科技产产业园生态态资源的三三重生态保保护区。整合措施，，构建城市市绿色生态态走廊：有效利用本本项目所在在地景观资资源，比如如两边的小小山，北侧侧的水渠；；建筑规划划不仅仅考考虑社区独独立生态系系统，还要要将市政的的、高科技技产业园的的资源整体体规划，形形成互补生生态绿化链链。整合生态链链合作机构：：华为等高高科技产业业园企业尽量使用太太阳能等清清洁能源。。屋面外保温温结构，降降低屋面热热辐射。双层玻璃，，隔音墙、、通风隔音音窗设计。。酸、碱性离离子直饮水水系统保健健杀菌。生态材料的的使用第五部分商业模式构构想如果基于高高科技人本本关怀的社社区发展畅畅想是可行行的，如前所叙，，因高素质质人的聚集集而产生的心理理聚拢效应应，将成为为我们的核核心附加值值落到商业这这块，这个个核心将将深远地影影响着商业业业态的选选择商业业态———如何承承上，如何何启下在商业业态态选择之前前的思考：：商业街业态态的需求，，以人的需需求为出发发点，最终终的目的是是留住人，，留住我们们想留住的的人！但是，我们想要留留住的人，，这群高素素质、又处处在事业上上升阶段的的人，偏偏偏却是最难难留的人，，因为他们们的时间太太宝贵，他他们的见识识太广博，，对他们的诱诱惑太强烈烈！如何以商业业物业为切入点，来来留住这一一帮人………为财智的精精英搭建信息沟沟通的平台台如《阳光自自由论坛》》物业业态选选择上，留留下具有产产权的优质质物业，兼兼备酒吧和和“私人沙沙龙”性质质的《阳光自由由论坛》要做到以下下条件：足够好的硬硬件：让精英们觉觉得有身份份，体面认认同，乐意意经常参与与；足够好的软软件：但硬件不是是最重要的的，关键要要有足够高高素质、高高质量的人人群，有组组织的参与与此类交流流、，甚至至针对人群群需要提供供书籍预定定等特约服服务良好的组织织体系：项目管理部部门与周边边高科技园园区企业相相关部门的的互动；达达到良好沟沟通的效果果在商业业态态选择之前前的思考：：总之，在商商业业态的的选择上，，不能任由自自然的发展展，必须有有效地引导导，以留住住我们想要要留住的人人为目的………譬如………认清商业开开发环境周边商业配配套，尤其其是高档商商业配套，，基本上是是一片空白白。项目预期的的业主与高高科技产业业园的人群群，拥有一一个比较可可观的消费费容量。关外购房的的障碍：A、生活配配套不齐全全。B、品味生生活缺乏。。1、男人：：没有放飞心心情的所在在，这里的的房子虽然然好，我也也只能选择择关内。2、女人（特别针对对高科技产产业园职员员的另一半半）：没有有打发时光光的地方，，我不愿意意呆在关外外。（深层层意义：男男人不想两两地分居，，只能到关关内购房））不仅仅为了了卖商铺我们的目标标是：让商业规划划成为住宅宅营销的一一种武器，，满足他们们的需求。。+品质未必解解决问题，，品味可以以商业模式畅畅想满足享受型型生活欲望高智慧人群群享受型生活活欲望丰盈生活的的渴望丰盈的生活活不再是上上帝的恩赐赐，而是随随时随地拥拥有，短油油缺盐的生生活绝对不不能忍受。。高品味享受受血缘几乎是与生生俱来的智智慧和头脑脑，高素质质带来的高高品味生活活态度。对同质人群群聚居，高高品味的休休闲与娱乐乐，有着乐乐此不疲的的执着。蛇口商业模模式满足基本生生活需求引入沃尔玛玛大型超市市，彻底解解决了该区区域基本生生活需求的的问题，丰丰盈生活有有保障。个性化品味味消费极具风格的的酒吧一条条街，“啤啤酒街”，，满足品味味化享受、、休闲生活活需求，已已经辐射到到整个深圳圳市，使蛇蛇口成为一一个集中个个性消费场场所。商业模式齐全的基本本生活配套套+个性化化的品味消消费当然，在有有效地引导导的前提下下，满足基本需需求的业态态也必不可可缺………高智能人本本社区的展展示，譬如如……个性化的品品味消费———满足品品味需求商商业业态建建议书籍前线形式：书店+书吧吧分区：购购买区+阅阅读区；购购买区贵宾宾卡优惠，，阅读区会会员卡结算算。核心卖点：：国内很难找找到的书籍籍、国际专专业书籍、、网上买不不到的书籍籍。可以用用任何姿势势在里面阅阅读，可提提供咖啡、、饮料、订订餐等服务务。针对人群：：业主、高科科技产业园园员工以及及慕名而来来者。音像吧形式：音像店+音音像厅分区区：购买区区+视听区区。核心卖点：：品种求全，，普通音像像店很难找找到的片，，第五、六六代导演片片、经典老老片、艺术术片、国外外经典音乐乐等。针对人群：：业主、高科科技产业园园员工以及及慕名而来来者。美容院：形式：引进品牌连连锁美容院院。服务：：给业主终终身VIP会员卡。。内容：提供全身美美容指标检检测，根据据个人确定定标准系数数，为每个个会员度身身订做美容容进度表、、美容套餐餐。其他：酒吧、名片片吧、咖啡啡厅、激光光狩猎、迷迷你影院等等。Spa、Luguna鲜花香氛氛浴、插插花工艺艺吧等。第六部分销售建议针对不同人人群，落实实不同销售售手段，各各个击破C、关内客客户，主力力为福田区区、罗湖区区A、四季花花城业主资源高科技园区区人，追求求一种同质质而居与人人文氛围与与身份认同同。外地商商客会追求求在安全性性，注重物物管理。高高尚社区。。期待一种种社区化的的高尚生活活品质。把可预计的的潜在购买买者分为三三组觉得住在闹闹市虽然方方便，但缺缺少纯粹居居家的感觉觉。希望白白天的工作作结束，归归家后能够够享受到纯纯粹的休闲闲，大规模模的居住氛氛围浓重的的社区，就就算在关外外，也会比比较吸引B、关外客客户，高科科技园人群群和当地卖卖家四季花城是是万科的典典范之作卓卓越的市场场业绩之后后，更赢得得了市场的的美誉，看看中万科的的品牌、文文化、服务务与居住体体验A、四季花花城业主资资源的利用用四季花城业业主买新换换旧问题点：关于交易链链的连接。。业主有意意向购买万万科新项目目的住宅，，但存在一一个前提：：如何将自自己已有的的物业脱手手。解决之道：：万科可充当当二手中介介的角色，，免费为业业主提供旧旧物业出售售服务。或或者直接把把旧物业估估价，然后后转移到新新物业上来来。四季花城““温馨大使使”计划阳光大使计计划+体验验式营销预预演A、万科成成立“温馨馨大使”专专案小组。。B、在四季季花城的业业主中招聘聘会员，承承担宣传的的责任。C、会员通通过各种自自身关系，，把客户群群请到自家家做客。D、如有需需要，花城城物业部门门承担接送送的职责，，并带客户户参观小区区。同时赠赠送会员及及客户会所所消费券等等。E、告知客客户新项目目的信息，，收集客户户资料（购购房意向、、联系方式式等）1、四季花花城业主买买新换旧；；2、业主社社会关系及及口碑的利利用B、关外客客户，高科科技园人群群和当地卖卖家与高科技产产业园企业业的共赢构构想资源互惠形形成共赢赢：作为高新科科技产业，，他们对周周边环境（（生态、治治安、人文文等）相当当关注，对对万科新项项目也有期期待。让这这些周边企企业参与到到项目的长长期规划中中来，示尊尊重，还可可以进行，，优化重组组。以专业姿态态赢得尊尊重：以坂雪岗项项目为支撑撑，把