某商业项目前期市场定位报告

盛泽舜湖西路商业项目

前期市场研究定位报告苏州策源房地产投资咨询有限公司2010-9目录第一章前沿第二章项目情况特征综合分析第三章市场调研和趋势分析、预测第四章项目市场定位建议第五章项目产品定位建议第一章前沿盛泽概况1市场大背景2盛泽－千年丝绸古都盛泽镇位于江苏省吴江市，是我国重要的丝绸纺织品生产基地和产品集散地，历史上以“日出万绸、衣被天下”闻名于世，有“绸都”的美称。地处太湖流域，沃野平展、湖荡密布、气候温暖、雨量充分，宜稻麦、宜蚕桑，是著名的鱼米之乡、丝绸之都。全镇总面积150平方公里，其中城区面积逾30平方公里。盛泽镇是吴江市的经济重镇，尤其是工业经济在全市占较大份额。

1、盛泽概况地理位置优越盛泽－长三角经济圈核心发展前景广阔商机无限

盛泽镇位于江苏省的最南端，富饶的沪宁杭金三角中心，东连上海，西濒太湖，北依苏州，南接浙江，地理位置非常优越。苏嘉杭高速公路、227省道和江南大运河穿境而过，与沪宁、沪杭、沪苏浙高速公路、318、312国道和太浦河相衔接，交通十分便捷。

1、盛泽概况

纺织业－盛泽经济的支柱命脉

盛泽作为中国最大的纺织产业基地，其丝绸纺织业已成为盛泽经济的支柱，占据全镇工业经济总量的90%以上，行业吸纳了20万从业人员。镇区30多平方公里集聚了2300多家纺织企业、5300多家纺织商行。优质投资环境

盛泽自古以来就有重商务实的独特民风，共有30多个省市区以及日本、韩国、香港、台湾地区的上万名纺织客商常驻盛泽经商，其中广东、福建等部分地区的客商还建立了多个商会，他们同时也是盛泽私营企业主购房主力军。

1、盛泽概况城区不断扩大人口迅速增长

盛泽镇作为世界级的纺织品加工贸易中心，也是吴江重要的经济中心、商贸中心。近年来，随着盛泽城市化建设的快速发展，盛泽现已发展成一个30万人的特大型乡镇，镇区面积已经扩充到30多平方公里，预计在3－5年内城区面积将要扩展到50平方公里，发展成为一座产业特色明显、基础设施完善、功能配套齐全、人居环境优美、有水乡文化特色的现代化中等规模工业城市。盛泽截至2009年底，常住人口已经超过30万，其中在册人口约13.7万人；外来经商、务工人员约17万人，在人口的职业构成上，主要为私营企业主、商贩、工厂务工人员、公务员等,其中年平均收入在12万以上的白领以及私营业主等高收入人群已经超过2万，本地居民以及私营企业主为主要购房置业、投资客源群体。盛泽近年因城市建设加快，努力重点打造城西开发区等重点项目建设，短期内城区扩张带来新城区集聚效应，创造了新的房地产市场契机，但同时造成了楼市短期内供给量的大幅增长、局部区域内楼盘集中，使得整体房产市场竞争趋于激烈。

1、盛泽概况

►严厉政策使得房产市场遭遇“滑铁卢”今年自3月份以来，史无前例的新“国十条”给全国的房地产市场带来了不小的风波，一系列抑制房价的“组合拳”也是将整体房地产市场击入了一个低谷。►住宅市场的暴风雨过后迎来商业地产的彩虹

随着号称“史上最有力”的楼市调控政策的不断收紧，不少投资者纷纷退出住宅市场，转而投资其他领域，在建筑行业，虽然住宅地产销售日渐冷清，但是商业地产转瞬成为投资者的“香饽饽”，正可谓牛市之下，一般住宅被人们视之为拥有财富前景的上品；而逆市下，商业地产则彰显出其避开国家政策的优越性。

一轮新的商业置业风潮随之卷起

在绸都盛泽，一场商业风暴正在酝酿，我们热切期待！

2、房产市场背景综述第二章项目情况特征综合分析1项目地块条件分析项目地块周边配套与区域规划分析2项目地块SWOT分析31）项目经济技术指标1、项目地块条件分析1、项目目地块条条件分析析1、项目目地块条条件分析析2）项目整体体规划特征－－►项目由东、西西2宗地块组组成，因此项项目东西较长长、南北较窄窄，整体形状状为狭长型；；项目容积率率较高，达到到4.0，可可以规划建成成为两幢高层层L型围合，，做成透天中中庭设计，各各自有独立大大堂；项目底底层为商铺。。本案处于盛盛泽镇区主干干道舜湖西路路和西环路交交界处，是新新老城区之间间的中心枢纽纽，地理位置置十分优越，，是未来新城城区的CBD核心。►本案将来可以以建设为集精精装酒店式公公寓、5A级级智能化写字字楼、国际化化管理公寓式式酒店、大型型百货商城、、科技影院、、高端休闲娱娱乐城、大型型地下停车场场为一体的综综合性商业中中心，打造为为盛泽地区首首席高端城市市综合体。1、项目地块块条件分析新城区第一站2、项目地块块周边配套与与区域规划分分析1）区域板块分分析项目地块处在在盛泽镇区东东西向商业、、景观主轴线线－舜湖西路路和南北向交交通、商业主主干道－西环环路交叉口位位置，自舜湖湖西路城西延延伸段开通后后，城西、城城中两大板块块真正实现了了无缝对接，，而本案位置置就处在两镇镇区板块交接接处核心地段段，是盛泽城城区要塞枢纽纽，东连盛泽泽城中成熟商商业生活区、、西接政府重重点发展规划划城西新城区区，繁华中心心商圈与宁静静高雅住宅生生活在这里瞬瞬间转换。地地理位置得天天独厚，发展展前景十分看看好。盛泽城区空间间拓展的方向向主要是向西西、向南。其其中“东整””是整和盛泽泽旧城区及沿沿227省道道两侧杂乱的的用地；“西西拓”是城区区向西拓展生生活用地，并并有效整和原原坛丘和南麻麻的建设用地地；“南延””是城区向南南形成工业发发展空间；““北优”是利利用城区北部部的湖荡资源源和交通条件件形成重要的的景观功能区区和物流集散散地。本案为“西拓拓”城区发展展规划的第一一站，所在区区域为老城区区向新城区发发展过渡的重重点枢纽，其其拓展优化进进程直接影响响到城西板块块的发展，此此区域发展也也受到政府相相关部门足够够重视。2、项目地块块周边配套与与区域规划分分析盛泽城区城区规划布局为“东整、西拓，南延、北优”1）区域板块分分析城市结构形态态：盛泽城区目前前主要为五大大片区：老城城片区、城中中片区、新城城片区、城南南片区、城西西片区。老城城片区作为城城区东北部的的居住生活片片区。城中片片区以商贸市市场为主带动动周边发展。。新城片区规规划于运西路路两侧布置盛盛泽城区行政政、文化、体体育中心。城城南片区是城城区工业集中中片区。城西西片区作为城城区西部相对对独立的工业业、居住组团团。城区用地布局局规划将盛泽城城区居住用地地分为8个片片区，分别为为城东居住片片区、里安居居住片区、城城中居住片区区、目澜居住住片区、郎中中居住片区、、新城居住片片区、运西居居住片区、南南麻居住片区区以及其他分分散居住区。。行政办公用地地：于运西城城西、市场路路北，建设路路东规划建设设新的盛泽城城区行政中心心。2、项目地块块周边配套与与区域规划分分析2、项目地块块周边配套与与区域规划分分析2）项目周边边配套分析：：本案位于舜湖湖西路与西环环路交叉口，，项目前即为为刚修建完成成的城区中心心主干道－舜舜湖西路，道道路宽阔，一一直连接城西西新城区和老老城中心商圈圈，车流、人人流量很大，，有着很大的的商机。本案东面接连连即为盛泽中中心城区，商商业配套完善善、成熟，人人群聚集，商商业业态较为为丰富，以商商铺店面房为为主要商业格格局;中心广广场东盛步行行街作为城中中中心商业区区已经较为成成熟，国际大大厦写字楼、、学校、银行行等商业设施施配套环伺左左右，形成较较为成熟、稳稳定的商业氛氛围。项目地块西望望便是城西工工业、居住板板块，目前是是一片新兴建建设发展的蓬蓬勃态势。从从本案延舜湖湖西路向西步步行约15分分钟即是城西西新兴的高端端住宅区，皇皇家领誉、东东方花园、盛盛泽财富中心心等大型住宅宅社区纷纷集集中于此，为为城西居住板板块的核心位位置，区域已已经初步成熟熟，入住率都都达到60%以上，形成成稳定的消费费人群，居住住气氛浓厚。。2、项目地块块周边配套与与区域规划分分析城西核心居住区咫尺距离镇区商业、景观主轴线－舜湖西路提供城中区域成熟商业配套1.2公里半半径辐射成熟熟生活商圈本案项目周边边1.5公里里辐射范围内内各类商业设设施完善成熟熟、人流量大大。城西、城城中的交通枢枢纽位置堪称称是盛泽最为为稀缺的黄金金地段，舜湖湖西路、西环环路两大主干干道交汇形成成绝佳的便利利交通；南边边接连成熟的的住宅小区，，西接新城区区，皇家领誉誉、盛泽财富富中心、东方方花园等大型型高端住宅社社区也逐步成成熟；城中商商业聚集地吸吸引着巨大的的稳定消费人人群，使得自自本案为中心心步行15分分钟半径范围围内，能有近近10万常住住人口及消费费人群，并且且形成每天不不间断的巨大大人流。2、项目地块周周边配套与区区域规划分析析宽阔的舜湖西西路西延使得得城西住宅区区与城中商区区无缝对接，，成为盛泽市市东西向中心心主轴干道。。2、项目地块块周边配套与与区域规划分分析西环路是盛泽泽城区重要的的环线道路，，物流运输集集中、车流量量大、交通密密集繁忙，从从而为本案区区域带来巨大大商业人群消消费，商机无无限。2、项目地块块周边配套与与区域规划分分析3）交通未来来规划与区域域未来功能定定位：盛泽城区规划划道路网络为为“方格网””形式，形成成“四横四纵纵”主干路网网，“四横””为市场路——东方南路、、南环路、三三江路—南环环二路和南三三环西路—南南三环路，““四纵”为珠珠江路、西环环二路、东方方北路—盛泽泽路和东环路路。舜湖西路－苏苏州干将路、、上海淮海路路城区的商业、、景观中轴线线为：市场路路、舜湖路、、舜新路，东东方大道和城城区环路作为为城区交通廊廊道。舜湖西西路作为城区区东西向主干干道，商业业业态丰富、成成熟、人流量量聚集，也是是盛泽未来发发展的高端中中心商业街、、景观主轴线线，其于盛泽泽城区的重要要性相当于苏苏州的城市中中心主干道－－干将路、上上海的中心商商业街－淮海海路。西环路－南北北交通主干道道本案东侧同时时接连西环路路，西环路是是盛泽中心城城区南北向交交通主干道，，北可延接227省道、、南可连中心心大道以及南南环路，拥有有优越的地理理通达优势。。交通的便捷捷性使得此区区域地段物流流、运输非常常发达、保证证了较大的车车流量和人流流量。2、项目地块周周边配套与区区域规划分析析3）交通未来来规划与区域域未来功能定定位：本案所在区域域依据盛泽城城市规划发展展定位，将来来将成为盛泽泽镇城市副中中心，城西新新城区的住宅宅、商业、办办公一体化的的CBD区域域核心。本区域作为盛盛泽城西西拓拓发展的第一一站，将成为为城中板块与与城西板块的的桥头堡要塞塞。东西延舜舜湖西路承接接城中成熟商商圈和城西新新兴高端住宅宅综合社区；；南北延西环环路承接城北北河道生态片片区和城南工工业集中片区区，同时也是是北通苏州、、东南接浙江江以及其他乡乡镇的省级大大区域主干道道的枢纽。此区域得到盛盛泽政府等相相关部门足够够重视，一些些破旧仓储、、厂房以及老老住宅小区已已经拆迁，新新城区的规划划逐步开始实实现，发展前前景非常看好好。2、项目地块块周边配套与与区域规划分分析盛泽新城区CBD镇区副中心3、项目地块SWOT分析竞争劣势潜在机会竞争优势外部威胁SWOT分析3、项目地块SWOT分析黄金地段，奠定衍生财富基础便利交通，引发无限投资潜力密集人群，提供巨大人气消费1）S：项目目的竞争优势分析:1）S：项目目的竞争优势分析:黄金地段，奠奠定衍生财富富基础“第一是地段段，第二是地地段，第三还还是地段！””在谈到房地地产投资价值值的因素时，，华人地产大大亨李嘉诚提提出过这条著著名的理论。。遵循此条法法则，无数开开发商和地产产投资者在这这里赚得盆满满钵溢。与住住宅项目更多多讲求环境、、配套、房型型等元素不同同，纯商业项目更加强调调地段和人气气。城市的土地是是具有稀缺性性的，而位于于临近市中心心、处于交通通枢纽的土地地更是寸土寸寸金，本案地处城西板块、城城中板块交汇核心区域，舜湖西路与西环路交汇处，南边为城区成熟熟生活住宅区区，学校、医医院、超市等等配套一应俱俱全；北边连连接政府规划划的城北河道道生态景观片片区，同时也也是仓储物流流基地，物流流运输非常发发达；西边便是连接城城西新城区，东临城中成熟核核心商业圈，本案处在真正的““黄金十字路路口”。3、项目地块SWOT分析1）S：项目目的竞争优势分析:便利交通，引引发无限投资资潜力对于商业发展展来说，交通通的便利、道道路的通畅都都将带来巨大大的投资潜力力与发展契机机，本案处于盛泽泽2条主干道道－舜湖西路路与西环路交交汇处，与城西核心住宅宅区域只有步步行15分钟钟距离，与老老城区中心商商圈只隔一条西环路，舜湖西路两边边的商业氛围围和人流量直直接辐射到本本案；紧靠西环路城区环环线主干道，，向北5分钟车程即可可上227省道道，北去苏州、南南下浙江非常常方便。项目向西步行不需需20分钟，，也可辐射城城南核心工业业区和郎中荡荡生态区；项项目周边有多条公公交车线路，，四面出行也非常方便。本案是连接城西开发区与市中心区域域的核心枢纽。3、项目地块SWOT分析1）S：项目目的竞争优势分析:密集人群，提提供巨大人气气消费稀缺的黄金地地段，交通的的便利，城西新城区板板块开发带来来的集聚效应应和周边成熟的住住宅小区等商商业聚集地都将会吸引到巨巨大的消费人人群。西距本案15分钟步行行路程的城西西核心板块住宅楼盘众多多，皇家领誉、盛泽财富中心心、东方花园园、星月·翡翡翠半岛等近70万平方米高高品质居住小小区已经部分分成功入住，，社区日臻成成熟；项目的的物流运输通畅畅繁忙，老城区几万名常住人人口以及周边边商业店面带来的人气也也提供了密集集的消费人群群；舜湖西路商业业街上云集国国际大厦写字字楼、东盛步步行街商业广广场、星级大酒店、高档KYV等高档休闲配套套场所，同时时也吸引着巨巨大的消费人人群；项目步步行15分钟钟距离内，聚聚集近10万人群，形成每天不不间断的巨大大人流。另一方面，本本案项目将来来规划有2万万方酒店式公公寓，项目本本身的住宅产产品也提供了了大量的消费费人群，本案案住宅部分－－将规划为由由两幢10－－15层酒店店式公寓，产产品多为经典典的精装修小小户型公寓，，对于年轻白白领的首次置置业和投资都都非常有吸引引力。3、项目地块SWOT分析3、项目地块SWOT分析一个城市的发展到一定的阶段，城市副中心的价值将在未来整个城市所体现出来，而目前，盛泽最具有价值可靠性的未来城市CBD是在城西板块，而本案作为城西板块第一站，不可怀疑的是其具有的商业领袖气势和商业拓展元素，其价值潜质已经开始显现。1）S：项目目的竞争优势分析:3、项目地块SWOT分析1）S：项目目的竞争优势分析:这里未来是盛泽城市CBD2）W：项目的竞争劣势分析:仓储厂房低端端凌乱本案地块新老老城区交接处处，周边建筑筑百拆待新，，整体区域较较为凌乱。地地块北面集聚聚着普通民房房、仓储厂房房、物流中心心，整体地段段凌乱，管理理也较为混乱乱，造成区域域自然环境的的一定破坏，，加之项目临临近高压线，，在本案项目目规划打造的的高端商业氛氛围和居住环环境上也造成成一定影响。。区域空白项项目孤立本案地块南边边新近拆迁空空地，而本案案西边距离城城西住宅区尚尚有超过1公公里距离，这这使得本区域域版图较为空空白，缺少楼楼盘的集聚效效应，本案有有些孤立存在在。人流量有截断断分流现象由于本案区域域处在刚刚开开发建设，目目前并无形成成一定气候和和消费导向，，因而目前西西环路交通以以及城中商业业带来的人流流消费到此会会形成一个断断裂，人们的的习惯性消费费还是集中在在舜湖西路中中心两侧地带带。3、项目地块SWOT分析3、项目地块SWOT分析2）W：项目的竞争劣势分析:3、项目地块SWOT分析2）W：项目目的竞争劣势势分析:3、项目地块SWOT分析2）W：项目目的竞争劣势势分析:3）O：项目的的潜在机会会分析:►尊做盛盛泽未来来的城市市副中心心王者项目的机机会在于于对项目目未来发发展的分分析和预预测，项项目处在在政府重重点开发发的城西西板块与与老城区区衔接的的重要枢枢纽，西西环路、、舜湖西西路两大大商业、、交通主主干道在在这里交交汇，商商业气氛氛浓厚、、交通便便利，保保证了大大量的人人群消费费和可以以开发的的商机，，本案西西向步行行15分分钟即可可进入城城西核心心居住板板块，这这里楼盘盘集中、、居住氛氛围日臻臻浓厚，，可保证证未来本本区域潜潜在购房房居住以以及投置置业资需需求量。。目前盛泽泽还没有有一个城城市核心心高端CBD商商业中心心，尤其其是在城城西新城城区开发发建设已已经出现现端倪之之时，更更需要有有一个华华盖全城城、集高高端物业业以及商商业业态态为一体体的CBD核心心商圈，，也成为为盛泽城城东老城城区衡悦悦广场之之后的城城市副中中心，也也是真正正的城市市CBD商业中中心。本本案将来来的发展展将填补补这一空空白，成成为领衔衔未来盛盛泽城市市CBD的商业业王者之之巅。我们期待，，苏州狮山山路CBD商圈、上上海徐家汇汇商圈在绸绸都横空出出世！3、项目地块SWOT分析3、项目地块SWOT分析3）O：项项目的潜在在机会分析析:4）T：项目的外部威胁分析:土地供应量量大，商业业楼盘增多多随着近年盛盛泽城西新新城区的开开发建设快快速发展，，房地产市市场的繁荣荣红火成为为盛泽城市市化建设中中的重要方方面。城西西板块的土土地供应量量逐年加大大，楼盘增增多，产品品也是日渐渐丰富，尤尤其是商业业性楼盘，，其中仅仅仅酒店式公公寓目前总总存量就达达到22万万方，大部部分集中在在城西板块块，很多楼楼盘商铺租租售情况都都不佳，而而市场需求求量有限，，使得目前前商业楼盘盘的开发前前景充满不不确定性。。商业市场零零散不集中中缺乏引引导性消费费盛泽作为中中国的绸都都，一直以以纺织、丝丝绸等相关关产业作为为城市主要要商业业态态构成，面面料纺织产产业运营较较为成熟，，但是其他他的商业业业态缺乏市市场规范化化、合理化化的规划管管理，各商商业楼盘各各自为战，，各商业市市场各自经经营，零散散不集中，，缺乏对市市场一种引引导性消费费。盛泽作作为乡镇区区小城，房房产市场本本来需求量量有限；而而盛泽同时时却有占到到总人口一一定比例的的高端收入入人群，主主要为本地地的私营业业主和公务务员等，盛盛泽整体商商业楼盘供供应量大而而零散不集集中，缺乏乏引导性消消费，这就就会使得那那一批高端端人群打乱乱本地消费费习惯，而而选择异地地高端消费费或者商业业投资，而而普通收入入人群无力力消化较大大体量商业业，便会使使得整个商商业房产市市场陷入困困境。3、项目目地块SWOT分析4）T：项目目的外部威威胁分析:纺织业业作为为盛泽泽第一一大经经济产产业，，占到到整体体经济济总量量的90%以上上，纺纺织、、丝绸绸店面面随处处可见见。3、项目目地块SWOT分析3、项目目地块SWOT分析4）T：项项目的的外部部威胁胁分析析:第三章章市市场场调研研和趋趋势分分析、、预测测宏观房地产市场行情分析1微观房地产市场行情分析21）2010年年上半半年全全国房房地产产市场场运行行情况况分析析解读读今年7月份份全国国房地地产开开发景景气指指数为为104．．72,比比上月月回落落0．．34点,比上上年同同期提提高6．71点点。1、宏观房房地产产市场场行情情分析房地产产开发发完成成情况况从开发发投资资看增增长明明显，，新开开工增增长67.9%，土土地购购置增增长35.6%，本本年下下半年年和明明年上上半年年全国国的房房屋供供应总总体增增长应应明显显大于于去年年，象象2009年那那样供供应偏偏少供供不应应求的的状况况会有有极大大改变变。1）2010年年上半半年全全国房房地产产市场场运行行情况况分析析解读读商品房房销售售情况况上半年年，全全国商商品房房销售售面积积3.94亿平平方米米，比比去年年同期期增长长15.4%，，增幅幅比1-5月回回落7.1个百百分点点。其其中，，商品品住宅宅销售售面积积增长长12.7%，，办公公楼增增长53.2%，商商业营营业用用房增增长41.6%。上上半年年，商商品房房销售售额1.98万万亿元元，同同比增增长25.4%，增增幅比比1-5月月回落落13.0个百百分点点。其其中，，商品品住宅宅销售售额增增长20.3%，办办公楼楼和商商业营营业用用房分分别增增长91.5%和57.1%。从销售售看，，今年年1-6月月销售售增长长15.4%比比新开开工的的增长长67.9%明明显要要低得得多，，预计计下半半年至至明年年市场场总体体可以以用于于预售售的房房屋或或存量量应明明显高高于去去年，，因而而如果果国家家不放放松对对需求求的调调控，，市场场的供供求关关系可可能从从供不不应求求向供供略大大于求求转变变。结结合供供应与与销售售情况况政府府如果果继续续调控控需求求估计计发展展商的的库存存会明明显增增加，，开发发企业业下半半年新新开工工项目目应适适当减减少或或通过过多分分期方方式来来减少少风险险。1、宏观房房地产产市场场行情情分析2）“史上上最有有力””的楼楼市新政迎迎来商商业地地产的的春天天随着号号称““史上上最有有力””的楼楼市调调控政政策的的不断断收紧紧，不不少投投资者者纷纷纷退出出住宅宅市场场，转转而投投资其其他领领域，，在建建筑行行业，，虽然然住宅宅地产产销售售日渐渐冷清清，但但是商商业地地产转转瞬成成为投投资者者的““香饽饽饽””，正正可可谓牛牛市之之下，，一般般住宅宅被人人们视视之为为拥有有财富富前景景的上上品；；而逆逆市下下，商商业地地产则则彰显显出其其避开开国家家政策策的优优越性性。一一轮新新的商商业置置业风风潮随随之卷卷起，，关于于苏州州商业业地产产，又又会给给我们们带来来惊喜喜不断断。商业地地产成成调控控“孤孤岛””新政中中规定定“二二套房房首付付不低低于五五成，，利率率为基基准利利率的的1.1倍倍”、、“暂暂停第第三套套房贷贷款””、““限制制异地地购房房”等等，这这些方方面对对于商商铺和和写字字楼的的贷款款申请请并未未有影影响，，投资资者仍仍然可可以异异地购购买或或者一一次性性购买买多套套商用用房。。显然然，本本次调调控针针对的的主要要是住住宅价价格上上涨过过快。。因此此，当当住宅宅原有有的优优惠政政策纷纷纷取取消，，二套套房提提至首首付五五成、、1.1倍倍利率率时，，三套套房不不能贷贷款，，投资资者必必然会会重新新考虑虑投资资方向向，执执行同同样贷贷款条条件但但存在在价值值洼地地的商商业地地产就就势必必会吸吸引部部分投投资。。在住住宅遭遭遇严严厉调调控时时，一一向信信贷条条件严严格的的商业业地产产，原原本的的短板板不再再明显显，““商住住倒挂挂”局局面有有望加加速改改写，，这将将进一一步加加大商商业地地产的的升值值空间间。新新政反反倒成成了商商业地地产利利好的的催化化剂。。1、宏观房房地产产市场场行情情分析2）“史上上最有有力””的楼楼市新政迎迎来商商业地地产的的春天天住宅市市场瞬瞬间由由火热热转为为清淡淡，住住宅市市场受受到挤挤压，，将对对商业业地产产产生生促进进作用用。从从而促促进商商业的的繁荣荣，使使得商商业地地产的的租金金和投投资回回报得得到提提升。。随着着越来来越多多的人人关注注商业业地产产，近近期在在苏州州许多多商业业项目目均开开盘热热销，，优势势地段段的商商铺一一开盘盘即遭遭到抢抢购，，几个个有代代表性性的商商业楼楼盘：：苏州州位于于市区区南环环路的的亿象象城、、南门门商圈圈核心心的苏苏纶场场，都都是开开盘现现场惊惊现““数千千人强强购数数百套套铺源源”的的火爆爆情景景。但但从整整个商商业地地产市市场运运行来来看，，商业业地产产的““春天天”似似乎刚刚刚乘乘“新新政””到来来。2010年年下下半半年年，，商商业业地地产产将将迎迎来来量量价价齐齐升升的的时时期期，，大大批批大大型型商商业业综综合合体体项项目目的的面面市市，，将将为为投投资资客客带带来来新新的的投投资资渠渠道道，，下下半半年年大大苏苏州州地地区区将将有有8873套套房房源源入入市市，，总总供供应应量量高高达达2973797.87万万平平米米，，商商铺铺总总量量大大约约为为4165套套，，占占总总比比例例的的47%；；酒酒店店式式公公寓寓总总量量大大约约为为4162套套，，47%；；写写字字楼楼总总量量大大约约为为516套套，，占占总总比比例例的的6%；；盛盛泽泽地地区区也也有有大大量量商商铺铺与与酒酒店店式式公公寓寓入入市市，，可可见见酒酒店店式式公公寓寓和和商商铺铺下下半半年年将将成成商商业业地地产产的的主主力力军军。。1、宏观房地产市市场行情分析1、宏观房地产市市场行情分析商业地产投资则倾向于长线、稳定、投资的特点，在回报模式上与住宅投资有着本质不同，受政府对房地产调控政策的影响要小，是长期以来最为稳定的投资产品。盛泽商业地产供应为住宅供应量的三分之一左右，而伴随着盛泽新城区开发的加速，基础设施建设投入的不断增加，打造未来城市CBD中心顺应时代的发展，不断满足消费者的需求。在有限的商业空间里，购物中心、商业街这类“大商业”已无法满足市场阶梯型需求，“大商业”的火爆又会传导到“小商业”，争夺宝贵的高性价比商铺或者小户型公寓房成为众多企业家提升利润的首要考虑因素。国家“新政”借来商业地产“东风”盛泽商业地产将迎来黄金时期2、微观房地产市市场行情分析1）盛泽商业业市场概述：：盛泽，中国第第一绸都，其其中丝绸、纺纺织印染为主主要支柱型产产业经济，百百年传承的纺纺织交易造就就了盛泽雄厚厚的消费力，，聚集了江浙浙沪三省市众众多知名商家家。根据盛泽镇城城市发展规划划，将发展成成一个花园式式、生态型、、有水乡文化化特色、可持持续发展的现现代化中等规规模工业城市市，作为一座座开放的城市市，盛泽将逐逐渐成为一个个国际化程度度越来越高的的贸易中心。。随着世界级商商家的加入，，近几年的盛盛泽商业格局局虽然有所改改观，但近百百年来其传统统的商业模式式一直没有根根本性的改变变。纵观目前前盛泽地区，，整体商业发发展相对低档档化、零散化化，专业化，，业态不够成成熟和完善，，缺少品质化化、多元化的的档次提升，，其中专业市市场以门面店店形式为主要要格局，且分分布相对零散散，也缺少较较高档次的规规划化专业市市场，目前商商业房地产市市场板块化、、局部区域扎扎堆化较为明明显。这种““低、小、散散”的沿街经经营格局为主主的传统商贸贸业，也缺少少统一的规划划和引导，与与盛泽地区强强大的丝绸纺纺织贸易市场场相比，明显显落后于其他他中小城市。。2、微观房地产市市场行情分析1）盛泽商业业市场概述：：尽管近年来，，随着盛泽城城市化建设加加快，商业形形态开始多元元化发展，高高档商业形态态，规模型商商业中心已经经初具雏形，，但是缺少一一个瓶颈突破破。除纺织、、丝绸为主的的专业型市场场发展外，综综合型的商业业经过数年发发展，目前形形态表现也日日臻成熟，综综合商业目前前仍然是以门门面房形式为为主体部分，，以空中步行行街为主要格格局。“小上海”期期待崭新飞跃跃与吴江其他乡乡镇镇相比，，盛泽素有““不夜城”、、“小上海””的美誉，盛盛泽城市夜市市较为繁华，，城东衡悦广广场、人民商商场、舜新西西路商业街等等主要商圈夜夜市灯红酒绿绿、璀璨繁华华，夜晚到十十点以后的时时候，人流、、车流量还是是很多的，做做一个乡镇级级小城，盛泽泽的消费水平平和经济实力力还是较强劲劲的，商业市市场的可拓展展空间非常大大。2、微观房地产市市场行情分析盛泽商业市场主要格局城西板块城中板块城东板块正在重点建设的新城区，是盛泽商业发展新方向，目前纺织专业市场集聚成熟，其他商业业态缺乏，以零散的住宅底层店面商铺为主，商业气氛不浓。盛泽传统老城区核心商圈，商业配套完善、成熟，人流量大，但停车设施的严重缺乏，商业功能单一等问题，人流量过于饱造成此区域局限性。

商业业态丰富富、成熟，初初具多元化，，一些较为高高端商业形态态达到一定的的规模型，但但是主要还是是以传统的沿沿街经营格局局为主2、微观房地地产市场行情情分析2）盛泽商业业市场新格局局分析：盛泽目前的主主要商业市场场格局可以用用“五点、五五线、三面””来概括；同同时，“五点点”带动“五五线”，“五五线”形成““三面”。五线（道路）标题五点（商圈）标题单击输入文字内容单击输入文字内容单击输入文字内容三面（板块）标题2、微观房地地产市场行情情分析2）盛泽商业业市场新格局局分析：“五点”为盛盛泽五个主要要商业圈：①盛泽镇镇政府府地区作为政政治、文化中中心，是传统统老城区商业业点，周边主主要为行政机机关、医疗服服务商业点，，紧邻城东成成熟的老住宅宅区。②③城东舜新新路上两个商商业点：衡悦悦广场商圈和和盛泽人民广广场城市交通通岛商圈，是是城东区域发发展最为成熟熟、经营时间间最长的盛泽泽传统商业中中心，各类商商业配套成熟熟、完善，有有着巨大而稳稳定的消费人人群，是盛泽泽本地居民习习惯性消费的的传统商圈，，盛泽最繁华华的地区。④城中核心－－东盛步行街街商圈是继城城东商业市场场后，近几年年重点开发打打造的都市精精华商业区，，是盛泽历史史上第一条商商业步行街，，规划理念较较为高档化和和前瞻性，由由于经营管理理方面略有偏偏颇，使得该该商圈人气不不足。⑤中国东方丝丝绸市场是城城中又一重要要商圈，是一一个以纺织、、丝绸、印染染门面为主要要商业业态的的专业市场。。2、微观房地地产市场行情情分析2）盛泽商业业市场新格局局分析：“五线”为““三纵、二横横”五条主干干道：①东方南路作作为城东老城城区重要主干干道，汇集了了镇政府、法院院等行政机关关、医疗服务务商业点，道道路两旁都是是成熟的老住住宅区。道路路的向西延东东方中路可以以连接市区重重要环线干道道－西环路以以及227省省道，成为盛盛泽重要的交交通主干道。。②舜新路是盛盛泽老城区最最主要的一条条商业交通干干道，南北贯贯通整个盛泽泽城区，各类类服务型商业业业态非常完完善、成熟，，盛泽最为繁繁华的传统商商业中心－衡衡悦广场商圈圈和盛泽人民民广场城市交交通岛商圈都都位于道路的的核心位置，，交通通畅，，老城区成熟熟的住宅区带带来巨大而稳稳定的消费人人群。与苏州州的城市主干干道人民路非非常类似。③西环路作为为盛泽城区重重要的环线交交通要道，随随着城西新城城区的开发，，已经成为连连接城西、城城中板块的““黄金之路””。道路东面面便是繁华成成熟的老城区区，西面便是是生气勃勃、、商机无限的的城西新城区区。西环路车车流量、人流流量巨大，交交通、物流运运输十分发达达，也带来了了巨大的商机机。2、微观房地地产市场行情情分析2）盛泽商业业市场新格局局分析：“五线”为““三纵、二横横”五条主干干道：④舜湖路一直直是贯穿老城城区的商业、、景观主要道道路，而东西西向舜湖路与与南北向的舜舜新路形成立立体交叉，是是构成盛泽城城区的骨干脉脉络。舜湖路路两边商业发发展规划已经经逐步成熟，，局部已经具具有规划化、、多元化、高高端化的特点点；同时，舜舜湖路是盛泽泽未来城市发发展中最具潜潜力价值的重重要商业大道道，城西新城城区的快速开开发建设使得得舜湖路“一一路飞架东、、西，城市变变通途”，由由于舜湖西路路的西延，新新城区与老城城区已经实现现了无缝对接接，这样一来来，舜湖路从从东到西，将将城东、城中中核心商圈与与城西核心高高端住宅区紧紧密相连，成成为新城区、、老城区相互互融合的最有有力助推器。。⑤盛泽作为中中国的第一绸绸都布市，丝丝绸、纺织是是这个城市的的重要经济支支柱，市场路路则是绸都的的“经济支柱柱心脏”，市市场路发展较较早和成熟，，以专业市场场为主，道路路两旁全部是是以纺织、丝丝绸、印染门门面为主要商商业业态。2、微观房地地产市场行情情分析2））盛盛泽泽商商业业市市场场格格局局分分析析：：“三三面面””即即为为盛盛泽泽主主要要三三个个区区域域板板块块：：城城东东板板块块、、城城中中板板块块、、城城西西板板块块①衡衡悦悦广广场场商商圈圈、、人人民民商商场场交交通通岛岛商商圈圈，，这这““二二点点””与与舜舜新新路路、、东东方方路路这这““二二线线””构构成成了了城城东东主主要要商商业业板板块块。城城东东板板块块是是盛盛泽泽传传统统老老城城区区，，是是商商业业最最为为繁繁荣荣、、完完善善的的区区域域。。然然而而，，随随着着城城市市的的不不断断扩扩张张发发展展，，该该区区域域的的局局限限性性也也日日益益凸凸显显，，停停车车设设施施的的严严重重缺缺乏乏，，商商业业功功能能单单一一等等问问题题已已成成为为这这一一区区域域发发展展的的硬硬伤伤，，致致使使城城东东老老商商业业圈圈人人流流的的容容纳纳已已超超饱饱和和状状态态，，在在区区域域商商业业发发展展上上到到了了瓶瓶颈颈，，而而突突破破口口就就是是不不断断向向西西发发展展。。②东东盛盛步步行行街街中中心心广广场场、、东东方方丝丝绸绸市市场场这这““二二点点””和和舜舜湖湖西西路路和和市市场场路路这这两两条条商商业业主主干干道道构构成成了了城城中中板板块块主主要要商商业业格格局局。。城城中中商商业业虽虽然然气气氛氛很很浓浓、、业业态态也也丰丰富富，，人人流流量量很很大大，，但但是是主主要要还还是是以以专专业业市市场场和和沿沿街街店店面面为为主主要要商商业业格格局局，，整整体体商商业业点点较较多多，，但但是是零零散散不不集集中中，，没没有有突突出出的的主主体体商商业业中中心心。。各各商商业业楼楼盘盘都都是是各各自自为为营营；；市市场场路路以以纺纺织织、、丝丝绸绸为为主主，，业业态态单单一一；；舜舜湖湖西西路路尽尽管管是是商商业业主主干干道道，，都都以以店店面面形形式式存存在在。。2、微微观观房房地地产产市市场场行行情情分分析析2））盛盛泽泽商商业业市市场场格格局局分分析析：：“三三面面””即即为为盛盛泽泽主主要要三三个个区区域域板板块块：：城城东东板板块块、、城城中中板板块块、、城城西西板板块块③城城西西板板块块是是盛盛泽泽地地区区重重点点开开发发的的新新城城区区，，无无大大型型商商业业中中心心，，商商业业配配套套也也是是较较为为欠欠缺缺，，多多以以少少数数几几个个楼楼盘盘底底层层商商业业为为主主，，零零散散不不集集中中，，没没有有形形成成规规划划化化、、区区域域化化，，并并且且租租售售率率较较低低，，没没有有形形成成稳稳定定消消费费人人群群。。盛泽泽具具有有高高端端消消费费能能力力，，商商业业业业态态不不够够完完善善和和规规模模话话，，而而盛盛泽泽的的人人口口、、整整体体消消费费力力又又不不具具备备支支撑撑多多个个较较为为分分散散的的商商业业圈圈，，这这就就需需要要有有个个城城市市城城市市商商业业综综合合体体，，真真正正CBD商商业业中中心心。。2、微微观观房房地地产产市市场场行行情情分分析析3））区区域域商商业业市市场场竞竞争争格格局局分分析析：：城东东板板块块的的商商业业主主要要为为板板块块型型商商圈圈，，是是盛盛泽泽最最早早商商业业区区，，主主要要城城市市干干道道保保证证交交通通四四通通八八达达、、动动线线非非常常活活跃跃，，最最易易圈圈拢拢人人气气，，形形成成人人流流的的循循环环往往复复。。而而从从功功能能上上看看，，城城东东商商业业集集中中了了衣衣、、食食、、住住、、行行各各种种业业态态，，向向消消费费者者提提供供了了““一一站站式式””服服务务，，在在为为市市民民带带来来便便利利的的同同时时也也更更好好地地圈圈拢拢了了商商气气。。但但是是由由于于区区域域的的局局限限性性，，以以及及人人群群消消费费的的增增多多，，板板块块达达到到一一个个饱饱和和状状态态。。城东区域2、、微微观观房房地地产产市市场场行行情情分分析析2、、微微观观房房地地产产市市场场行行情情分分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析金银岛内内街商铺铺金银岛外外面临街街商铺2、微观房房地产市市场行情情分析3）区域域商业市市场竞争争格局分分析：城中区域2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析东盛步行行街酒店店式公寓寓2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析乔顿商务务公寓2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析雅都SOHO商商业广场场效果图图2、微观观房地产产市场行行情分析析雅都SOHO商商业广场场售楼处处2、微观观房地产产市场行行情分析析盛泽城市市广场效效果图2、微观观房地产产市场行行情分析析盛泽城市市广场沙沙盘模型型图盛泽城市市广场写写字楼部部分外立立面实景景图2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析金城商业业中心效效果图2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析金百盛家家纺广场场2、微观观房地产产市场行行情分析析商铺2、微观观房地产产市场行行情分析析公寓2、微观观房地产产市场行行情分析析外立面实实景图2、微观观房地产产市场行行情分析析外立面与与写字楼楼内部图图2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析盛泽主要要商业干干道沿街街型商业业租金情情况2、微观观房地产产市场行行情分析析盛泽主要要商业干干道沿街街型商业业租金情情况对于靠近近城西新新城区的的沿街店店面，相相比较城城中和城城东老城城区成熟熟街铺租租金较低低，有很很大的上上涨空间间2、微观房房地产市市场行情情分析3）区域域商业市市场竞争争格局分分析：城西区域2、微观观房地产产市场行行情分析析德尔·国国际丝绸绸广场效效果图2、微观观房地产产市场行行情分析析实景图2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析东方花园园外立面面实景2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析皇家领誉誉酒店式式公寓外外立面实实景2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析正在建设设中的大大型商场场和酒店店式公寓寓2、微观观房地产产市场行行情分析析财富中心心广场外外立面实实景2、微观观房地产产市场行行情分析析2、微观观房地产产市场行行情分析析天鸿国际际花园鸟鸟瞰效果果图目前盛泽泽的商业业市场发发展空间间很大，，但是还还处于基基础的雏雏形，未未有一个个质的突突破。商商业产品品业态是是比较丰丰富，但但“散、、乱”，，缺少品品质化的的规划。。2、微观房房地产市市场行情情分析商业产品类型写字楼酒店式公寓商铺2、微观房地地产市场场行情分析盛泽商铺产品类型专业市场类商铺：主要为专业批发和零售市场的单层多层建筑。市场需求对商铺经营影响很大住宅社区商铺：多为1-3层商业楼或住宅建筑底层商铺，住宅社区的位置和入住率对商铺影响较大大型卖场商铺：百货商场、大型购物中心里的铺位，经营状况受到整个商场运营好坏的重要影响商务楼、写字楼商铺：主要酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间沿街型商铺：主要包括商业步行街、专业精品商业街、道路两侧普通中小商铺，可以独立运营2、微观房地地产市场场行情分析酒店式公寓精装修单层公寓毛坯loft复式挑高公寓精装修loft复式挑高公寓2、微观房地地产市场场行情分析第四章项项目目市场定定位建议议1市场定位潜力分析市场定位风险分析2市场定位的可行性评价3项目市场定位41、市场场定位潜潜力分析析目前盛泽的商铺规划较为丰富，涵盖各种类型1、组团式板板块商业业2、特色商业业街3、一站式购购物商城城、城市市综合体体4、专业型商商业市场场东盛步行行街为代表，主要是生生活配套套型体验验型商业业街5、社区区建筑底底层商铺铺东方丝绸绸市场、、金百盛盛家纺广广场，单一商业业业态的的商业中中心，盛盛泽地区区特有的的为纺织织、丝绸绸。衡悦广场场－金银银岛商圈圈，老城区区成熟商商圈，处处在发展展瓶颈，，高端业业态不突突出盛泽城市市广场、金城商业业中心，，这些以自自身项目目的特点点，打造造大型一一站式shoppingmall衡悦广场场－金银银岛商圈圈，老城区成成熟商圈圈，处在在发展瓶瓶颈，高高端业态态不突出出城市综合合体英文文缩写为为HOPSCA。是集集酒店（（Hotel））、写字字楼（Office））、公园园（Park））、购物物中心（（Shoppingmall）、、娱乐中中心（Convention）和公公寓（Apartment））等于一一体的大大型公共共商业设设施。城市综合合体是将将城市中中的商业业、办公公、居住住、旅店店、展览览、餐饮饮、会议议、文娱娱和交通通等城市市生活空空间的三三项以上上进行组组合，并并在各部部分间建建立一种种相互依依存、助助益的能能动关系系，从而而形成一一个多功功能、高高效率的的综合体体。大型型城市综综合体适适合经济济发达的的大城市市，在功功能选择择上要根根据城市市经济特特点有所所侧重，，一般来来说，酒酒店、写写字楼、、购物中中心三大大功能是是城市综综合体最最基本的的业态组组合。什么是城市综合体：1、市场场定位潜潜力分析析城市综合合体对于于城市商商业地产产发展的的意义重重大，城城市综合合体不仅仅仅只是是建筑集集群，在在空间形形态上立立体复合合了城市市的各种种功能，，不但复复兴了城城市的街街区，而而且激活活了城市市的空间间形态，，使之充充满活力力和魅力力。规划划平衡、、业态组组合具备备“唯一一性”的的城市综综合体必必将成为为刺激消消费、带带动投资资的发动动机。苏州州城城市市综综合合体体体体量量庞庞大大，，物物业业类类型型丰丰富富，，将将在在未未来来的的发发展展中中既既成成为为商商家家和和住住宅宅的的引引力力核核心心，，也也将将对对普普通通商商业业地地产产项项目目形形成成强强势势竞竞争争。。在国外外和我我国的的大城城市，，城市市综合合体已已经是是一个个相对对成熟熟的产产业，，但对对于中中小城城市来来说，，尚处处于摸摸索阶阶段，，不能能完全全照搬搬大城城市模模式。。开发发大型型综合合体，，需在在项目目的前期定定位、、业态态布局局、建建筑规规划设设计、、招商商引资资、经经营管管理、、资本本介入入等多方方面进进行全全盘考考虑。。苏州城市综合体才刚起步，盛泽城市综合体更是雏形阶段1、市市场定定位潜潜力分分析鉴于目目前盛盛泽市市场上上这种种类高高端城城市商商业综综合体体已经经有一一些，，目前前市场场认知知度不不高；；而且且有过过如东东盛步步行街街这种种较为为前瞻瞻性规规划的的商业业失败败的前前例，，可以以看出出，盛盛泽这这种乡乡镇级级规模模的城城市，，其人人口消消费习习惯不不能完完全达达到这这种较较高端端的商商业业业态，，消费费力也也不能能支撑撑起盛盛泽多多个分分散的的商圈圈。而目前前，盛盛泽的的酒店店式商商务公公寓存存量房房有22万万方，，写字字楼的的租售售市场场非常常惨淡淡，一一个盛盛泽广广场国国际大大厦就就占去去了盛盛泽写写字楼楼市场场需求求量的的大半半壁江江山市场已有类似产品、盛泽城市消费力恐难以支撑我们如何突破？2、市市场定定位风风险分分析但是，，本案案项目目具备备的优优势，，在合合理化化的规规划和和商业业业态态的招招商引引进上上，可可以完完全减减弱诸诸多风风险因因素，，乃至至消除除！盛泽目目前市市场上上已经经几个个类城城市综综合体体，目目前市市场情情况都都不是是很理理想，，这也也是和和项目目的规规划在在规划划打造造上，，没有有进行行针对对性和和合理理化的的运营营。盲目立立项、、庞大大但随随意复复制大大中城城市、、运营营管理理不规规范、、开发发商后后劲不不足，，这四点点是盛盛泽市市场城城市综综合体体运营营失败败主要要原因因而我们们要做做的是是：针对盛盛泽的的消费费群体体，以以高、中中、低低商业类类型相相结合合，满满足不不同人人群消消费理理念。。在商商业业业态的的定位位上，，以稀稀缺和和特色色为主主要规规划理理念。。3、市市场定定位可可行性性评价价分析析一个成成功的的城市市综合合体除除了前前期的的规划划、定定位要要合理理外，，后期期的运运营和和物业业管理理也很很关键键。城城市综综合体体开发发不仅仅是一一个地地产模模式，，更是是一个个城市市发展展和运运营的的问题题，城城市综综合体体的引引进与与发展展必须须与城城市经经济、、产业业氛围围、消消费能能力等等和谐谐、合合拍、、互动动。董董利建建议，，在城城市综综合体体中，，一定定要重重点做做好商业、、酒店店（酒酒店式式公寓寓）这两部部分，，这是是保证证城市市综合合体成成功的的关键键。目前盛盛泽市市场商商场有有哪些些：百货商商店：盛泽泽人民民商场场大型超超市卖卖场（8000平平米以以上））：大大润发发、世世纪联联华旗旗舰店店、欧欧尚超超市（（在建建）家电卖卖场：GOME、、苏苏宁电电器、、五星星电器器电影院院：卢米米埃影影城盛盛泽财财富中中心店店(建建设中中)西式快快餐：肯德德基3、市市场定定位可可行性性评价价分析析盛泽缺少的是不成熟的商场类型和商业业态就是我们需要引进和打造的：我们可可以做做以电电脑、、数码码、