某某旅游发展有限公司黎族风情酒店建设项目可行性研究报告（详细财务表）

昌化镇昌江县昌化镇昌化镇昌化镇方位棋子湾旅游度假区黎族风情酒店建设选址黎族风情酒店建设选址马荣港海滨度假休闲区4.2.2交通马荣港区域距离昌江县城70公里，距离海南西线高速十月田立交约50公里，交通时间约1小时。旅游快速干道修建后，从高速路出入口到棋子湾的交通里程将从原来的50公里缩短到26公里，车程减少到20分钟。4.2.3气候条件基地地处热带边缘，属于中国典型的干湿交替的热带季风气候区。但又紧接东亚大陆南缘，受大陆性气候的影响，因此，具有明显的大陆性岛屿气候特点。冬季盛行东北季风，夏季盛行东南季风。阳光充足，热量丰富，干湿季节明显。基地缺少地形雨，只有明显的降水系统侵入影响才有明显的降水过程。年平均气温18-28℃,降水量1600-2000毫米。夏季（6-8月）高温、高湿、多台风暴雨，典型的海洋性气候。平均气温均在27.5℃以上，特别是6、7月份的平均气温均为28.5℃，是全年最热月。季均雨量为797.4毫米4.2.4海南第二大河流昌化江从规划区西南昌化镇边缘流入北部湾，但由于处于潮汐河段，河水呈海水特征，不适合利用，而且上游大广坝和戈枕两座大型水库的修建使得昌化江水量大为减少，枯水季节水量得不到保障。地下水方面，根据地质探测资料，规划区及周边地区地下水资源比较丰富，空隙水天然渗水量一般为15.3万立方米，每年5600万立方米，均布井可采资源量4.34万立方米/天，每年1584万立方米；基岩裂隙水天然地下径流量21.654万立方米/天，每年7903万立方米，地下水质良好，符合生活饮用水标准。4.2.5海水：海岸属于沙质海岸，水浅，1公里内水深不超过20米，海水表层平均水温不超过25℃沙滩：沙滩绵长广阔，沙质细软洁白，是海南西部沙质最好的沙滩，这为沙滩活动提供了宽敞的空间，可开展游泳、阳光与、沙疗等活动。4.3选址地面现状黎族风情酒店项目所在的马荣港区域海岸朝北。该区域属海岸地貌，由阶地、沙丘、沙地组成，地面起伏不大，整体呈北低南高的态势，北部沿海地段地市较低，海拔高度在0-30米之间。海滩宽阔，沙滩宽110-200米。沙质柔软，海水湛蓝清澈，水质好。土壤类型主要为滨海沙土和浅海燥红土，土层深厚，20米高程以下为滨海沙土，20-50米高程之间为浅海燥红土。土壤沙量大，费力低，适于营林。黎族风情酒店项目位于海滨路以南，距离海岸线约550米。4.4选址土地权属酒店项目投资商通过土地市场公开挂牌出让取得项目建设用地，已取得国有土地使用权证。5.建筑方案5.1设计理念5.1.1和谐共生遵循“生态为先，尊重自然，融入自然”的原则，做到规划科学、利于环保，建筑造型、色彩和选材应尽可能与当地自然环境协调和融合。注重人与环境的和谐，建筑与自然的和谐，旅游与地域文化的和谐，注重区域经济、地域文化和环境的可持续发展。尊重地方生态习性和文化，充分发挥滨海的生态、环境与资源优势，创造良好的生态空间和旅游景观。5.1.2贯彻“以人为本”的思想体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足旅客修身、养性、健身、娱乐等不同的休闲度假需求，创造一个布局合理、功能齐备、服务完善、品质高尚具有丰富人文内涵底蕴的高端休闲度假酒店。5.1.3体现地域风情和度假文化以“现代、特色、浪漫、豪华”为特色，辅以亚热带地域、海南昌江黎族地方文化和异国风情，作为国内有限的岸线地区，建筑造型和室内设计坚持世界一流标准，既有造型上的视觉震撼，又有室内装潢的浪漫温性。5.1.4合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。5.1.5营造优雅迷人的度假酒店氛围以人的休闲、度假行为作为中心事件，通过对酒店空间的组织，酒店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的度假酒店氛围。5.2项目规划方案5.2.1空间布局基地位于东片区的中部，北向距离海岸线仅500米左右，南向为2个标准的36洞高尔夫球场，在现有的基地条件下，除了建筑功能的合理配置优化组合，还要充分利用海景和高尔夫景观。建筑布局上将酒店和别墅式酒店划分成两个明确的区域，分别布置于基地西侧和东侧。酒店的布置结合地形变化及南侧高尔夫球场，做到景观面最大化。建筑呈围合形布置，中间为酒店大堂，东侧为酒店客房。通过从西南侧出发台直接到达球场，流线顺畅。为适应的观景要求，酒店的标高为场地的最高点，从北侧入口道路到达酒店大堂标高太高8米，通过弯曲的道路引至入口平台，酒店的入口面结合酒店客房新城内院景观并设置游泳池。东侧的别墅式酒店区分散布置，每栋别墅式酒店院落内也设置小泳池，让人们充分享受阳光与水的热带风情。5.2.2道路系统基地紧靠海滨路，临路面宽约330米，最大进深约176米。基地北侧有两个入口，北侧为主入口，可直接到达酒店大堂平台处，也可便捷的通到地下车库，入口处设置部分地面停车。西侧入口主要服务于酒店的辅助功能，设置员工入口和装卸场地，与酒店客流和别墅式酒店进出流线分流。别墅式酒店区域不单独设置出入口，确保别墅式酒店的私密性。主入口处设置环岛，分流通往酒店和别墅式酒店区的流线。由环岛向西的主进入酒店内院和大堂，向东进入别墅式酒店区。别墅式酒店区的主要道路宽11.8米，将34幢别墅式酒店从中串起来。5.3技术指标项目计量单位数量用地面积m25199878亩总建筑面积m234763地上m222529.8酒店（客房72间）14157m2别墅式酒店（34栋）8372.5地下m216052建筑层数地上4地下2建筑高度m17（檐口高度）容积率0.43建筑物基地面积m210637.5建筑密度20%绿地面积m230023绿地率58%5.4建筑方案5.4“黎寨风情”的意境建筑造型结合黎寨特色建筑和东南亚风情建筑特征，采用坡屋顶，酒店体量较大采用化整为零层层跌落的屋顶交接形式，与环境和谐统一，屋面采用灰瓦。别墅式酒店则借鉴黎寨的茅草屋顶形式，凸显其热带风情建筑特征。东南亚景观营造。规划及景观设计体现东南亚主题风格，以色彩奔放的热带花卉、棕榈树及艺术造型等营造别样的景观分为。度假感与景观性的营造。建筑设计从传统的内廊式酒店的布局为基础进行变异，创造出兼具景观性和游览性的建筑形态。5.4建筑特征。黎族风情酒店和别墅式酒店结构体系为框架结构，建筑耐火等级为二级，抗震设防烈度为6度，屋面防水等级为二级，设计使用年限为50年。平面设计。酒店地上建筑面积13504平米，地下建筑面积8371平米，包含酒店配套用房及客房部分，建筑低层西北角设置入口大堂，大堂对面西餐厅，西侧设置客人更衣淋浴设施，东侧为酒店客房。二层为餐饮会议等用房及酒店客房，三层、四层为酒店客房。地下一层设置部分娱乐用房、员工用房、汽车库及部分设备用房，地下二层为汽车库、员工餐厅及部分设备用房。酒店别墅分为两种房型，大房型地上建筑面积237平米，设计三间套卧房及起居室和健身活动室。小房型面积为154平米，设一套卧室及起居间。立、剖面设计。建筑造型结合黎寨特色建筑和东南亚风情建筑特征，采用坡屋顶，酒店体量较大，采用化整为零层层跌落的屋顶交接形式，如同村落寨子，与环境和谐统一。屋面采用灰瓦，仿茅草屋面质感，体现当地风情。酒店公共部分一层层高6米，二层4.5米，客房部分层高3.9米，地下一层5米，地下二层3米。大别墅式酒店层高3米，小别墅式酒店层高3.6米。建筑装饰：黎族风情酒店按超五星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰。5.4.3主要设备本项目的主要设备为中央空调、全自动洗衣设备、全自动控制系统、智能化监控系统、会议音响系统、通讯设备、变压器及配电设备、信息中心系统等设备，动力安装容量约为2785KW。5.5给、排水5.5.1设计依据（1）海南昌江棋子湾旅游渡假区控制性详细规划；（2）项目实施单位提供的设计要求、道路交通情况；（3）海南省和昌江县的有关建设工程设计法规和规章；（4）建筑设计防火规范GB50016-2006；（5）汽车库建筑设计规范JGJ100-99；（6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；（7）旅馆建筑设计规范JGJ62-90（8）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005版)5.5.2用水量（1）生活用水量（不含水疗、桑拿，洗浴SPA娱乐设施用水）酒店客房用水量标准250L/人•日，按200人，最高日用水量为50m3酒店员工用水量标准100L/人•日，按100人，最高日用水量为10m3/d；别墅式酒店用水量标准为300L/人•日，按300人，最高日用水量为90m3/d未预见水量：取最高日用水量的20%；合计最高日总用水量为180m3/d。（2）消防用水量室外消火栓用水量为：20升/秒；室内消火栓用水量为：20升/5.5.3（1）生活用水供水方式：市政水压足够的楼层采取由市政管网直接供水的方式，市政水压不够的楼层采取市政管网→生活水池→变频给水泵→管网→用水点的方式供给。（2）生活给水与室外消防给水共用室外给水管网，水源由市政给水管两路DN150接入，室外给水管网在规划区内呈环状布置。（3）热水系统采用太阳能和热交换器联合供给，分区同给水。5.5.4排水系统（1）排水体制本工程室外采取雨污分流制排水，室内排水为污废合流制。生活污废水排至附近市政污水管；雨水排至附近市政雨水管。（2）排水水量（不含水疗、桑拿，洗浴SPA娱乐设施用水）：生活排水水量为170m3/d。（3）排水系统：地上各层室内污废水采用重力流排出室外，其中一层单独排出。排水立管均设伸顶通气管。室内污废水在室外经处理后排入市政污水管。地下室污废水经提升排至室外。建筑屋面雨水由雨水立管排出室外。室外雨水经雨水口收集，有组织地排出。（4）污废水处理方式：生活污废水排出室外后进入化粪池，一并排入市政污水管。厨房废水经隔油池处理后排入市政污水管5.6供电工程5.6.1用电负荷（1）负荷级别五星级酒店属多层一类建筑，按照电力负荷分级,其消防用电设备(含防排烟风机、防火卷帘门、消防电梯、消防排污泵、消防泵、喷淋泵及应急照明,消防及安防控制室用电设备等)为一级负荷；五星级酒店餐厅、厨房、康乐设施、门厅及高级客房、主要通道等场所的照明用电，主要客梯用电、计算机、电话、电声等设备用电为一级负荷（其中五星级酒店经营及设备管理用计算机系统用电为一级负荷中的特别重要负荷)；一级负荷用电容量为852kW(不含消防专用负荷)。除上述之外的空调等用电负荷均属二级负荷。二级负荷用电容量为1205kW。别墅式酒店为三级负荷，三级负荷用电容量为728kW（别墅式酒店暂按公用变配电所考虑；而五星级酒店按专用变配电所考虑）。（2）负荷估算：五星级酒店：根据建筑类别及使用性质,采用负荷密集法估算负荷,其中地下层车库照明按5W~6W/m2估算；其它部分照明（含插座）按20W/m2估算；空调采用集中空调系统、按50W/m2估算；洗衣房设备用电按100KW估算；厨房设备按50KW估算；电梯按21KW/部估算；其它动力设备用电按5W/m2估算（不含消防专用设备）；应急照明按本建筑总照明用电负荷的5%~10%进行估算。酒店按50~60W/m2估算户用电容量，大房型为15KW/套；小房型为8KW/套。（3）供电电源及电压：1）、负荷计算：酒店用电设备总容量为2057kW(其中消防负荷399kW),经电容补偿后计算负荷为1673kVA.选用2台1000kVA干式变压器；变压器负载率为83.7%,补偿后功率因数为0.92。别墅式酒店用电设备总容量为728kW,经电容补偿后计算负荷为358kVA.选用1台500kVA箱式变;变压器负载率为72%,补偿后功率因数为0.92。2)、城市电网提供的电源的电压等级、回路数、容量及拟设置的变、配、发电站数量及位置：五星级酒店单独设变配电系统，独立管理。电源进线为两路独立的10KV高压主备供电源，由邻近开闭所不同母线段分别引来（开闭所电源须由上级35KV相互独立的两变电站分别引入）。电缆埋地引入。另设置发电机作为第三电源，在两路高压均停电时为一级负荷和重要的二级负荷提供电源。该专用变配电所及发电机房均设置在酒店地下一层。别墅式酒店单独在室外中间部位设置一台500kVA箱式变，供别墅式酒店用电。电源进线为一路10KV高压电源室外埋地引入。公变由供电部分负责设计及安装。5.6.2供、配电系统（1）酒店部分：根据工程负荷分配的具体情况,在地下一层设独立的变、配电所及发电机房，负责本楼所有空调、照明、公共照明、电梯及消防设备等的主、备供负荷用电。高压10KV系统采用单母线分段系统，电源进线一用一备,主备供电源申报容量均为2000KVA.。正常情况下主供电源供电,母联合闸,备供电源主开关分断;主供电源因故障停电时,母联失压脱扣,备供电源主开关合闸供电.主供开关,备供开关与母联开关三者采用电气机械联锁。（2）低压380/220V采用单母线分段，中间设联络柜的供电方式，各系统分列运行。（3）照明及电力部分：ZTM1、ZTM2配电系统平时各自独立运行，中间联络柜主开关分断。当因故其中一台变压器停止运行时，其进线主开关分断，此时联络柜主开关闭合。ZTM1、ZTM2母线上所带的重要负荷均由正常运行的另一台变压器进行供电。ZTM1、ZTM2低压进线柜主开关及联络柜主开关之间设置机械电气双重联锁。（4）设备选型:高压开关柜采用JZS-12型抽出式开关柜。低压配电柜采用GCS低压抽出式开关柜。变压器采用C级绝缘的SGB10干式变压器。高压柜进出电缆均采用下进下出,低压柜进出电缆均采用上进上出，沿电缆桥架敷设。（5）继电保护与计量:变配电所进线总柜采用反时限过流保护，供变压器出线分柜采用过流速断保护。10KV主供电源采用“高供高计”方式。高压计量柜设有独立的电流互感器，分别装有无功、有功电度表；低压柜内设总动力分表计量，以便监测及电能计量。变配电所均采用交流操作。（6）功率因数补偿方式:采用低压集中自动补偿，COSφ不低于0.92，补偿容量为600Kvar。5.6.3照明设计（1）照明电源由地下层变配电所供给,电压380/220V,配电系统采用分区树干式。（2）各公共部分照度标准如下：消防控制室500Lx；门厅、多功能厅300Lx；车库50Lx；设备用房100Lx；休息厅、厨房、洗衣房、中餐厅200Lx；客房层走廊50Lx；其他走道及电梯前室75Lx。（3）光源(除住宅外)：餐厅及车库照明灯具以荧光灯为主(带补偿电容),入口大厅以花灯及筒灯(节能型)相组合，走道、前室以节能灯为主。大空间及需精装修场所一般照明在照明配电箱中预留电容量，具体布置待二次装修时由电装单位负责。（4）应急照明：在入口大厅，车库，各出入口，疏散楼梯间及疏散通道设置应急照明和疏散指示标志；值班室、各设备用房设置事故照明,。应急照明灯具选用集中式EPS供电，其连续供电时间不少于30分钟。（5）导线选择及敷设方式:照明配电采用放射式与树干式相结合方式。公共照明干线采用预制分支电缆沿电气竖井敷设，大电流干线采用插接母线，照明支线、分支线采用BV-500V导线穿KBG薄壁钢管在顶板、地板及墙内暗敷设，应急照明线路采用矿物质合成多芯铜缆(耐火型)。5.7防雷保护1.防雷等级:根据规范本建筑物防雷等级为三类。2.防直击雷措施:在屋顶女儿墙周边设明装避雷带(φ10镀锌圆钢)并在屋面形成不大于20m*20m或24m*16m的避雷网，引下线利用建筑物部分结构柱内外侧两根主筋，利用建筑物基础内钢筋网作为接地装置。3.防感应雷措施:将进出建筑物的电缆金属外皮，各种金属管道在进出处与防雷接地装置连接。4.防侧击雷和等电位措施：将钢筋架和混凝土的钢筋互相联接;将竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接。5.防雷击雷电磁脉冲措施：在地下层变配电所设置总等电位连接板，在各层分别设置等电位连接板，并将其互相连接。各种金属物和系统均应在各防雷界面处作等电位连接。6.项目开发与运营方案6.1项目开发方案黎族风情酒店项目为马荣港东片区的启动项目，项目包含的酒店和34套别墅式酒店同步开发，一次性建成，对外出租。6.2项目运营方案黎族风情酒店、度假别墅式酒店建成后，即开业运营，对外出租。运营期第1年经营负荷为40%，第2年为60%，第3年70%。该项目拟委托康年国际酒店集团（HOTELS&RESORTSCONIFER）对项目建设提供技术咨询服务、开业筹备和开业后经营管理。吴廷元先生于1992年创立了康年。康年是一家百分之一百纯为酒店服务的软件管理联营集团，公司一切资源都投放到人才、软件、网络和各种与酒店相对应的基本建设上，并不参与任何其他行业的投资经营。在国内外有着多年的成功经验，秉着业主为先的精神，利用康年的管理优势，致力发挥酒店的综合潜能。康年的以人为本，以效益为中心的管理哲学使康年的经营概念、管理软件和业内关系不断巩固及发展，使康年成立短短数年间已发展为遍布大江南北不同级别的酒店网络，各酒店经营成绩有目共睹，足以证明康年的管理及服务质量。2009年被中国饭店业协会评为国际饭店管理公司(集团)10强。2009年被TTG评为中国10大国际酒店集团。康年国际的主品牌为康年-国际五星级品牌。康年的管理模式是以严谨、务实来达致高效率的动作。酒店发展过程的每一个阶段的管理目标都需鲜明，一线与二线的分工明细，操作系统规范化，高度重视培训和严谨的控制质量。康年酒店管理公司致力于在酒店业建立公平合理和互利的合作与交易平台，为参与者如顾客和酒店，雇主和员工，使用者和供应者提供有利于长期互信关系的建立，专业的追求和个人的发展的环境，并在这些过程中为参与者带来了经济效益和创造了多赢局面。康年目前在北京、上海、深圳、成都、香港、长沙的地区销售办事处拥有签约公司及旅行社逾几千家，加入康年集团将为酒店打开主要客源城市的知名度及建立与各大公司和旅行社的沟通渠道，康年各成员酒店及各地区销售办事处互相联合推广及客户资料共享，酒店可根据实际需要与集团其他成员酒店一起进行推广工作，降底推广成本，提高推广效果。康年的成员酒店可通过康年加入世界最大的豪华酒店联盟，PreferredHotelGroup，以提升酒店的国际知名度和海外订单。6.3项目实施计划本项目建设进度计划内容包括项目前期准备（如项目可行性研究报告编制及核准）、工程勘察与设计、土建工程施工及装修、设备购置与安装调试、公共用房装修、室外总图工程、竣工验收并交付使用等。本项目建设期12个月。项目总体进度计划横道图参见下表。表6-1项目实施进度表时间（月）项目可行性研究报告编制及核准初步设计及审批施工图设计装饰设计土建施工及装修设备安装调试竣工营运7.节能节水7.1设计依据（1）国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》；（2）国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》的通知；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约测量方法（试行稿）的通知》7.2设计采用的节能标准（1）《设备热效率计算通则》GB2588-87（2）《综合能耗计算通则》GB2589-87（3）《企业能量平衡通则》GB3484-83（4）《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83（5）《评价企业合理用电技术导则》GB3484-83（6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83（7）《工业蒸汽锅炉参数系列》GB1921-81（8）《设备及管道保温技术导则》GB4272-847.3节能措施7.3.1总图工艺设备节能（1）总图布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；（2）设计中，设备选择立足于国内先进、节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率；7.3.2给排水节能（1）充分考虑使用节水型设备，如节水阀门（水龙头）、使用6升水便器系统（两档式冲水马桶）等，减少跑、冒、滴、漏等损失。绿地、树木、花卉尽量采用滴灌或微喷技术，其节水量是可观的，同时也可因此大大减少污水量，这样又节约了污水处理的能源和设备损耗。（2）综合考虑区域地势地形，合理进行给排水系统分区，充分利用市政给水水压供水和地理势能排水。（3）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（4）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。（5）设备冷却水循环使用。（6）污水处理站处理的达标废水回用，作为绿化、冲洗用水。7.3.3电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。（3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用节能灯。（5）将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5%。（6）提倡采用高效节能灯直接节约能源，酒楼过道及楼梯间除应急灯的控制外，其它灯具均采用声光控延时开关控制，区域内景观灯饰建议采用太阳能灯具，即节能又环保。7.3.4建筑节能措施（1）在无法避免西晒的房间将通过采用双层中空玻璃、遮阳设备以及控制开窗这几方面来处理。用地内尽可能多设置绿化，减少硬化地面。建筑布置应考虑自然通风、采光功能。（2）屋面采用防水隔热材料，减少太阳对房间的热辐射，也减少了夏季房间制冷、冬季房间采暖的能量损失，同时还节约了电能，体现清洁生产。（3）墙体：在选择墙体材料时，尽量优先采用新型材料，充分考虑其保温隔热性能以达到节约能源的目的。采用砖或钢筋混凝土作承重墙，并与绝热材料复合；外墙可采用空心砌砖；内饰面用保温隔热砂浆抹面，空心砖具有良好的隔热性能，同时多层抹灰及饰面面层减少了墙体的热交换。（4）门窗节能：控制窗墙面积比，提高窗的气密度，采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭，减少空气对流造成的热损失；发送窗的保温性，采用双层、中空、隔热玻璃。7.4节能机构为使节能工作落到实处，公司拟确定一位副总经理负责酒店节能节水领导工作，在行政部内设节能办公室，负责节能节水日常管理工作。8.环境保护8.1编制依据与设计标准8.1.1编制依据（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（2005年12月3日）（3）国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》（4）国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文《建设项目环境保护设计规定》（5）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》（6）《海南省环境保护条例》（2007年）8.1.2设计采用标准（1）环境质量标准大气环境执行GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。（2）污染物排放标准a.废污水执行GB8978-1996《污水综合排放标准》的一级标准。b.废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的一级标准。（3）噪声执行GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》。8.2污染及治理（1）废水主要是餐饮部、客房部、洗衣房、别墅式酒店等产生的生活废水。（2）噪声噪声主要来自厨房风机，空调系统，抽油烟机，变配电间、舞厅和通风设备等。（3）废气主要来自餐饮部的油烟气、停车场汽车排放的尾气以及旅客和工作人员日常产生的生活垃圾。8.3污染治理8.3.1基本原则（1）设计中贯彻执行防治环境污染及其它公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。（2）坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。（3）贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。8.3.2污水治理措施处理工艺如下：生活废水化粪池格栅井厌氧池生物接触氧化池厨房废水隔油池排放采样井沉淀池污水排放进入纳污水体后，污水在化学、生化降解共同作用下进一步得到净化。项目生活污水经过隔油和化粪池处理后，集中收集至污水处理站处理，进行达到一级标准，指标为：PH值6.5-8.5，SS≤20，BOD5≤20，BOD5≤60，氨氮≤15。8.3.3噪声治理措施噪声主要来自厨房风机，空调系统，抽油烟机，变配电间、KTV和通风设备等，各噪声源的声级值如表7-5所示。表8-1主要噪声源源强污染源声源名称噪声值（dB）项目区内部人群交谈、招呼60-80音响设备75-95冷冻机组95锅炉房90配变电房71-73卡拉OK厅75-95外界过往车辆69-72从声源分布及环境保护的角度来考虑，项目的主要噪声来自厨房风机，空调系统，抽油烟机，变配电间、KTV和通风设备等，这些设备应设置在建筑物的远离人群的地方，并采取相应的吸隔声、减振措施，做到合理布局。噪声防治措施如下：（1）如有锅炉房，应对锅炉房的门窗应做成隔声门和隔声窗，其总隔声量不得小于30dB(A)，同时，锅炉房作业时门窗不得随意开启。（2）厨房油烟机通风安装时考虑其底部设减振垫，风口应朝内侧，且安装消声器，通风机应设隔声罩，同时通风机械敏感侧设不低于0.7m高的隔声屏障，这样通风机的噪声在场界排放可控制在国家相应标准之内。（3）各楼内所有通风设备宜选用低噪声型号，设备基础设减振垫，风机进出口与风管采用软连接，风口应安装消声器。采用先进低噪音设备，加强建筑隔音、消声、吸声措施，加强管理，做好设备的维护保养工作。8.3.4废气治理措施大气污染物主要是食堂产生的油烟气和柴油灶产生的燃烧性废气，根据（GB18483-2001）《饮食业油烟排放标准》，规定油烟废气排放浓度不得超过2.0mg/l,本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。对于食堂产生的油烟，可采取复合式油烟净化器处理达标后，通过专用排烟管道排放。多利用地源热泵系统提供能量，供应生活热水和客房供热制冷，尽量减少柴油使用量。8.3.5固体废弃物治理措施酒店建成并投入使用后，其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及住宿人员和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，因此对生活垃圾应交由当地环卫部门统一清运处理。8.4生态与绿化8.4.1生态保护通过增加绿化面积，减少开挖面积等措施进行生态环境保护，加强场区及其周围环境绿化。项目建成后将拥有32893平方米（1）在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。（2）绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。（3）在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。（4）只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。8.4.2绿化本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。（1）用高大的热带树木作为建筑周围的点景；（2）布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；（3）采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。（4）把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。（5）以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，整个建筑如孕生于绿色之中。本项目绿化率达66%。8.4.3环境管理和监测本项目建成后，配备专职环保管理人员，负责本项目的环保工作。8.4.4环境影响分析本项目建成后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。环保投资已计入总投资中。9.劳动安全卫生与消防9.1职业安全卫生9.1.1设计依据（1）劳动部劳字（1988）48号文《关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定》（2）《工业企业设计卫生标准》TJ36-79（3）《工业企业噪声控制设计规范》GBJ87-85（4）《建筑设计防火规范》GBJ16-87本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。9.1.2职业危害因素分析生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房产生的高温以及机械伤害。9.1.3主要防护措施（1）油烟针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。（2）防噪声按《工业企业噪声控制规范》设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、歌舞厅、餐饮抽油烟系统、通风系统、发电机组等，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。（3）防烫伤对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。（4）防机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。①不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。②当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。③机械运行过程中，不得进行检查。（5）防火在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。（6）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（7）个人防护①凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。②餐厅工作人员必须穿戴工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。③严禁在工作时间吸烟和吃食品。④注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。⑤定期进行健康检查，进行保健知识教育。9.1.4卫生要求（1）场址卫生要求①通风日照良好，空气清新，地势高燥；②场区内外土壤清洁并适于绿化；③能源供应充足，并有清洁的水源；④交通方便，但又必须与公路、马路有一定的间距；⑤场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；⑥给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；⑦污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（2）平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。①生活场地应有单独的院落。②场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。③建筑物密度不可过大，以利通风。④必须配备本酒店的配套服务区：接待中心、商务中心、健身中心、休闲娱乐中心、餐饮酒吧中心、多功能厅、地上（地下）停车场等。（3）客房卫生要求①客房结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。②保证室内有良好的小气候，应避免过热、过冷。③卧室应有充足的自然光和人工照明。9.1.5预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。9.1.6机构设置、人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，酒店级领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼）。9.2消防9.2.1设计依据（1）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（1997修订版）（2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98（3）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-909.2.2（1）场区四周为环形通道。（2）本项目规划方案中所有的道路均为4米的消防车道，确保紧急情况下消防车可达小区中任意一点。每个组团中以环通的道路为主，在局部的尽端式道路处设有不小于12×12米的回车道。另外在不同标高的机动车道之间利用公共绿化处设有供行人通行的台阶。（3）本项目建筑消防等级均为一级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。9.2.3（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。（3）建筑物装修材料均为阻燃材料。9.2.5电气消防（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不少于20min。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。（7）在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。（8）局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。（9）在锅炉房爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。（10）有防爆要求的房间的排风风机，电机均防爆。9.2.6客房防火（1）冬、春旅游旺季，对进入酒店周围活动的游客严格控制旅游线路，客房防火要牢记。（2）人行道选择在疏林地带开辟，以避开林木茂盛区域。9.3消防给水9.3.1消防用水量本工程室外消火栓用水量为20升/秒，与生活给水共用室外给水管网。室内消火栓用水量为20升酒店全方位设置自动喷淋系统，系统用水量按30L/S设计，采用临时高压给水系统，由消防泵房加压给水，且在最高建筑屋顶设消防水箱保证火灾初期用水。酒店客房配置场所的危险等级为严重危险级，采用手提式干粉灭火器。别墅式酒店配置场所的危险等级为中危险级，采用手提式干粉灭火器。9.3.2消防水源依据现场条件，本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防场区消防水池市政管网水源室外消防管网室内消火栓系统室内自动喷淋灭火系统建筑灭火器火点设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。如有锅炉房，锅炉房内宜设蒸汽灭火系统。10.组织机构与人力资源配置10.1组织机构本项目由海南雨润地华旅游发展有限公司进行地产开发，工程竣工后，雨润集团酒店管理公司负责运营。组织机构详见管理机构图。股东会股东会执行董事执行董事总经理总经理副总经理副总经理安全保卫部中心服务区餐饮部营销部办公室财务部行政部客房部副总经理常务副总经理安全保卫部中心服务区餐饮部营销部办公室财务部行政部客房部副总经理常务副总经理文秘档案资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待员工培训信息中心文秘档案资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待员工培训信息中心接待大厅客房清洁卫生服务质量用品配备防疫医疗服务营销策划市场开拓驻外营销会议接待外语翻译会计统计出纳财税中西餐厅特色餐饮餐饮策划原料采购安全保卫消防防盗门卫保安大队监控中心接待中心商务中心健身中心休闲娱乐餐饮酒吧多功能厅旅游组织环卫水电通讯设备维修基建职工食堂节能安全生产环保绿化图10-1管理机构图10.2人力资源配置10.2.1生产作业班次三班制10.2.2年工作日年工作日365天，每班工作8小时。10.2.3劳动定员本项目竣工后,新增劳动定员150人。其中高级管理人员5人,中级管理人员29人，服务及辅助人员116人。表10-1劳动定员表序号岗位班次人数序号岗位班次人数一管理人员34客房部338总经理11餐饮班210副总经理13餐饮服务员212办公室17餐饮传菜员26财务部17餐饮厨师12客房部17三辅助人员20营销部15机修工33餐饮部15维修电工33二服务人员96司机13前厅318保安36*合计15010.2.4员工来源及招聘方案本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，骨干由建设单位在现有员工中选派，其余通过海南省人才交流中心在应届大学毕业生中招聘。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘，英语、日语、韩语优秀者择优录用。2/3招聘人员送广州、深圳、三亚等地的四星级以上酒店实习6个月。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。11.投资估算及资金筹措11.1投资估算本投资估算根据本报告提供的工程技术资料进行编制。估算范围包括土建工程、设备购置及安装和所需的配套基础设施等工程内容。根据国家、省有关估算指标及海南省有关部门规定的收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。11.1.1投资估算编制依据1、本项目规划设计方案；2、《海南省建筑工程造价估算指标》（2008年）；3、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；4、昌江县及其周边地区建筑材料、设备的现行价格；定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。11.1.2投资估算编制说明本项目总投资包括建设投资、建设期利息。其中，建设投资包括：土地取得费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、精装修装潢费、开发间接费、主要地方建设规费、期间费用（管理费用、销售费用）、不可预见费。（1）土地取得费用本项目用地总面积51998平方米，合78亩，土地出让价格12.53万元/亩，出让总价款977.58土地出让契税税率4%，共39.1万元。土地取得成本共计1016.68万元。（2）前期工程费前期工程费主要包括工程勘察设计费2元/平方米、规划设计费40元/平方米、施工图设计25元/平方米，装饰设计80元/平方米，园林景观设计40元/平方米，三通一平15元/平方米、临时设施8元/平方米。前期工程费估算810.22万元。（3）基础设施建设费基础设施建设为建筑物2米以外至项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括给水40元/平方米、排水25元/平方米、供电80元/平方米、智能化系统50元/平方米、路灯及灯光系统30元/平方米、环卫设施20元/平方米、道路广场100元/平方米、园林绿化200元/平方米等，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。基础设施建设费估算2102.71万元。（4）建筑安装工程费建筑安装工程费包括地下工程、酒店、度假别墅式酒店三个部分等。本项目建筑安装工程费用估算采用单位指标估算法，地下工程按地下建筑面积3000元/平方米、酒店按地上建筑面积1700元/平方米、别墅式酒店按1200元/平方米。估算建筑安装工程费8227.04万元。（5）精装修装潢费精装修装潢费是指酒店客房、度假别墅式酒店的室内外精装修、家具、家电、饰品等。酒店地上部分5000元/平方米、别墅式酒店2500元/平方米。估算精装修装潢费9171.78万元。（6）开发间接费开发间接费是指为组织项目开发所发生的各项间接费用，包括招标费按照建安工程造价的7‰；工程保险费按照3‰；跟踪审计费按照4‰，预结算审计费按照1‰，工程监理费按1.5%；工程质量监督费、设计文件审查、定额编制、管理、安监费等按4‰；合计按建安工程费用的3.5%估算。估算开发间接费287.95万元。（7）主要地方建设规费本项目主要地方建设规费包括市政公用基础设施配套费、发展新墙体材料专项用费、散装水泥专项基金、新建房屋白蚁防治费。按照昌江县地方建设规费征收标准，综合共100元/平米。估算主要地方规费225.30万元。（8）管理费用管理费用是指项目单位的管理部门为组织和管理项目的开发而发生的各项费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、审计费、诉讼费、绿化费、房产税、车船使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用等，按40元/平米，估算管理费用154.33万元。（9）不可预见费不可预见费按照（1）-（5）项费用之和的3%估算，不可预见费420万元。（11）建设期利息项目建设贷款14000万元，在建设期内分期下账，为长期借款。利率6.40%。估算建设期利息448万元。11.1.3建设投资及其构成本项目建设总投资估算为22864万元，其构成列示如下表序号投资类别金额单位占总额比重1土地取得费用1016.68万元4.54%2前期工程费810.22万元3.61%3基础设施建设费2102.71万元9.38%4建筑安装工程费8227.04万元36.70%5精装修装潢费9171.78万元40.92%6开发间接费420万元1.87%7主要地方建设规费225.30万元1.01%8建设期管理费154.33万元0.69%9不可预见费390万元1.74%建设投资合计22415.99建设期利息448万元11.1.4总投资为建设投资、建设期利息之和，即22864万元。11.2资金筹措与使用计划11.2.1建设投资筹措本项目建设投资及建设期利息合计22864万元，通过以下方式筹措：（1）企业自筹资金企业自筹资金8864万元，项目单位注册资本金不足部分由股东追加投入。企业自有资金比例为38.8%。（2）申请银行贷款申请银行长期贷款14000万元，贷款期限8年。长期贷款利率按照中国人民银行规定，利率为6.40%。银行贷款比例为61.2%。12.财务评价12.1经营效益预测12.1.1项目计算期本项目计算期为11年，其中建设期为1年。酒店、别墅式酒店建成后即开业运营，其运行期10年，前两年入住率40%、60%，第三年至第十年入住率70%。本项目收入及成本估算时未考虑未来年度的变化，计算期内项目的成本和收入等数据均按基期不变价计算。12.1.2营业收入及税金估算说明本项目营业收入包括酒店客房收入、餐饮收入、会议出租、别墅式酒店出租收入，娱乐购物商务中心等其他收入。（1）客房营业收入客房营业收入=客房数×门市价×折扣率×365×入住率客房数72间，客房门市价1680元/天，折扣率9折，正常经营入住率70%。（2）别墅式酒店营业收入别墅式酒店营业收入=别墅式酒店套数数×门市价×折扣率×365×入住率别墅式酒店套数34间，别墅式酒店门市价3680元/天，折扣率9折，正常经营入住率70%。（3）餐饮营业收入餐饮收入=入住人数×就餐率×人均日就餐消费标准客房入住平均1.5人。按60%的客人在酒店服务区就餐，每人每天就餐消费600元（午餐300元，晚餐300元）。（4）会议出租收入会议出租收入=会议室数×租金价格×出租率会议室5间，租金价格3000元/天，出租率40%（5）娱乐、购物中心、商务中心等设施收入估算每年固定获取收入200万元。（6）营业税金及其附加上述各项收入项目适用的营业税率均为5%，营业税附加为营业税的10%。12.1.3营业成本本项目经营总成本费用包括人工成本、酒店用品消耗、餐饮服务成本（不含人工）、水电气等燃料动力成本、折旧摊销。（1）人工成本定员150人,其中行政管理人员34人，平均月薪10000元；职工116人，平均月薪2000元。保险福利支出按照工资收入的14%估算。（2）客房运营成本一般客房运营成本每间每天150-200元，本项目为高端客房，估算运营成本按照228元/套.天。（3）餐饮服务运营成本高星级酒店餐饮服务运营成本一般占餐饮收入的30%-40%，考虑到本项目定位高端，按照40%估算。（4）燃料动力购买成本本项目日用水量180吨，水价2.8元/吨；日用电量1.3万kwh，电价0.6元/kwh。燃料动力费为变动费用。（5）折旧及摊销酒店为持有经营物业，计提折旧，按照20年直线法折旧，残值率10%。土地使用权按照40年摊销。折旧、摊销费为固定费用。根据规划及投资估算，固定资产原值21847万元；无形资产原值1016.68万元。12.1.4经营期间费用（1）管理费用管理费用包括办公、差旅、公关、招待、劳保、邮电、董事会费、诉讼、审计、房产税、车船使用税等费用。管理费用约占总收入的5%。（2）运营期财务费用本项目运营期财务费用包括长期借款利息。长期借款利率按照6.40%。总成本费用估算见附表。12.2财务评价分析12.2.1财务盈利能力本项目10年经营期内共可实现税前利润总额共计21070亿元，正常年利润总额为2747亿元。盈余公积金和公益金分别按所得税后利润的10%和5%估算。本项目所得税率为25%，10年经营期内共计上缴所得税5268亿元，正常年上交所得税687万元。12.2.2财务现金流量分析本项目财务现金流量分析结果见下表：财务现金流量分析经测算，项目全部投资所得税后财务内部收益率10.4%，高于基准收益率10%；所得税后财务净现值远大于零，该项目在财务上可以接受；所得税后投资回收期8.7年，小于行业基准投资回收期，项目能较快收回投资，在财务上可行。12.2.3偿债能力分析（1）长期借款还款期商业银行中长期项目贷款14000万元，自项目正式开工后下款。从项目投入运营第一年末开始还本，还款来源为折旧、摊销和未分配利润，还款时间7.7年（含建设期1年），长期借款偿债能力较强。（2）利息备付率、偿债备付率项目经营期（2011～2020年）各年的本项目的利息备付率和偿债备付率如下表：表12-1经营期年份12345利息备付率01.502.733.665.28偿债备付率0.591.031.221.271.33可见，自经营期第二年起，项目的利息备付率和偿债备付率均高于1，表明本项目偿还贷款本息的能力比较有保障。12.3不确定性分析12.3.1盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP，其公式为：BEP(生产能力利用率)=年固定成本/（年主营业务收入-可变成本-主营税金及附加）*100％=48.4％。即在长期借款还清后，正常经营年份，当酒店、别墅式酒店的入住率达到48.4%，项目就能达到盈亏平衡。入住率入住率0金额（万元）3422Q0=48.4%BEP100%12.3.2敏感性分析考虑到酒店经营过程中的一些不确定性因素会对项目的经济效果产生一定的影响，须对本项目在经营期的主要不确定因素（客房租金价格、正常经营年份客房出租率、别墅式酒店租金价格）变化对项目全部投资税后的主要财务指标所产生的影响进行敏感性分析，结果见下表：序号变化因素变化幅度内部收益财务净现值投资回收期长期借款偿还期(税后)(万元)(年)（年）基本方案10.38%44768.77.71客房租金价格20%11.93%66428710%11.16%55598.37.3-10%9.60%33939.18.1-20%8.81%23109.68.62正常经营年份客房出租率20%11.06%55488.37.410%10.70%49828.57.5-10%9.59%33709.18.1-20%9.96%376597.83别墅租金价格20%11.96%66888710%11.18%55828.37.3-10%9.59%33709.18.1-20%8.78%22649.68.6从敏感性分析可以看出：（1）所列三个敏感性因素的变化对全部投资财务内部收益率（所得税后）的影响有较大差异，最为敏感的因素是客房租金价格，其次是别墅式酒店租金价格；而对于出租率的变化敏感性较差。（2）所列三个敏感性因素在±20%的变化幅度内，内部收益率最低降至8.78%，低于于基准收益率10%，表明项目对于所列三个敏感性因素的变化比较敏感，当变化幅度比较大时，抗风险能力较差。12.4综合评价财务指标汇总表序号项目单位数值备注1项目总投资万元22864.01.1建设投资万元22416.01.2建设期利息万元448.01.3流动资金万元0.02资金来源万元22864.02.1自有资金万元8864.02.2银行借款万元14000.03营业收入万元7071.0正常年4税金及附加万元388.9正常年5总成本费用万元4048.8正常年5.1其中：固定2470.1正常年5.2可变1578.7正常年6利润总额万元2633.3正常年7所得税万元658.3正常年8税后利润万元1975.0正常年9投资利润率6.9%10内部收益率10.1全部投资税后10.4%10.2全部投资税前12.5%10.3自有资金税后11.6%11财务净现值11.1全部投资税后万元4476.1Ic=10%11.2全部投资税前万元7628.8Ic=10%11.3自有资金税后万元16829.9Ic=10%12静态投资回收期12.1全部投资税后年8.7含建设期1年12.2全部投资税前年7.8含建设期1年12.3自有资金税后年13.8含建设期1年13BEP(客房入住率)48.4%14借款偿还期年7.7含建设期1年13.可行性研究结论与建议13.1结论（1）昌江棋子湾马荣满港东片区一期黎族风情酒店项目按豪华超五星级标准和黎寨风情风格进行建设和装修，贯彻科学发展观和可持续发展的理念，注重人与环境和谐，营造绿色环保生态酒店。（2）昌江棋子湾马荣满港东片区一期黎族风情酒店与一般五星级酒店不同，它拥有黎寨风情别墅式酒店34套，且每套客房独立成一体。本项目的建设档次是目前海南省各景区较高端的，且与现有酒店存在显著差异性，其客源定位主要是重要外宾及国内中产阶层、高收入阶层、有钱有闲的高端消费者，客源有特殊性，市场竞争力很强。（3）本项目作为昌江县重点招商引资项目，同时也是雨润集团旗下旅游产业在海南省的重点布局之一，是海南省建设国际旅游城市、开发西线旅游资源、提升城市品位、带动旅游产业升级的重要项目。因此，本项目具有良好的社会效益。（4）本项目建筑方案、工程方案、和环境保护方案可行，布局合理，符合国家产业政策。（5）财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施将为建设单位带来可观的经济效益，为当地旅游业增添新的亮点。综上所述，本项目是可行的。13.2建议海南雨润地华旅游发展有限公司为实施本项目做了大量准备工作，自筹资金已到位，后续追加资金已基本筹备到位；银行融资方案可行，本项目已具备实施条件，建议政府主管部门和金融机构给予支持。附表附表一、投资计划与资金筹措附表二、固定资产折旧与无形资产摊销估算附表三、长期借款还本付息附表四、营业收入估算表附表五、总成本费用表附表六、利润及利润分配简表附表七、全投资现金流量表附表八、自有及合作资金现金流量表附表一、投资计划与资金筹措合计建设期经营期1234567891011资金投入22863.9922863.990.000.000.00建设投资22415.9922415.99建设期利息448.00448.00流动资金0.000.000.000.00资金筹措22863.9922863.990.000.000.00自有资金8863.998863.990.000.000.00建设投资8863.998863.99流动资金0.000.000.000.00银行借款14000.0014000.000.000.000.00长期借款14000.0014000.00流动资金借款0.000.000.000.00自有资金比例38.8%贷款比例61.2%贷款利率6.40%附表二、固定资产折旧、无形及递延资产摊销估算建设期经营期原值1234567891011固定资产原值21847.31折旧率5%残值率10%折旧费983983983983983983983983983983净值21847.31208641988118898179151693215949149651398212999无形及递延资产原值1016.68摊销率2.5%摊销费25.425.425.425.425.425.425.425.425.425.4净值1016.68991.26965.85940.43915.01889.60864.18838.76813.34787.93合计原值22863.99合计折旧摊销费1008.551008.551008.551008.551008.551008.551008.551008.551008.551008.55合计净值22864218552084719838188301782116813158041479613787附表三、长期借款还本付息建设期经营期1234567891011借款及还本付息年初借款余额01400013333115079217683443531771本年借款14000.000000000本年应计利息448.00896853736590437279113本年末还本0667182622902383248125821771本年末付息448896853736590437279113年末借款余额14000133331150792176834435317710还款资金来源667182622902383248125822687折旧与摊销1009100910091009100910091009未分配利润-34281712821375147215731679贷款偿还期7.7年表四、营业收入、税金及附加建设期经营期客房入住率40%60%70%70%70%70%70%70%70%70%一、营业收入3690606170717071707170717071707170717071客房收入1589238427812781278127812781278127812781餐饮收入487851993993993993993993993993会议出租107188219219219219219219219219度假别墅收入1409246628772877287728772877287728772877娱乐、商店、商务中心等98171200200200200200200200200二、营业税金及附加5.50%203333389389389389389389389389表五、总成本费用表建设期经营期客房入住率040%60%70%70%70%70%70%70%70%70%一、营业成本2693314433703370337033703370337033703370人工成本782782782782782782782782782782酒店用品消耗353529617617617617617617617617餐饮运营成本249374436436436436436436436436燃料动力消耗300450525525525525525525525525折旧摊销1009100910091009100910091009100910091009二、期间费用13301301130211561003844679566566566经营费用8194212212212212212212212212管理费用354354354354354354354354354354财务费用896853736590437279113000总成本费用4023444546724525437342144049393539353935其中：固定成本312130923093294727942635247023572357235