某城市综合体开发战略项目定位报告课件

深圳中原物业顾问有限公司2007年1月谁会为老宝城旧改项目买单？——宝城22区项目定位报告深圳中原物业顾问有限公司谁会为老宝城旧改项目买单？——宝城2当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候，中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感油然而生。这种荣誉使命感主要来源于项目自身属性特点——旧城改造，以及我们市场分析后做出的判断——项目价值弹性空间很大。这个时候，我们不仅仅要对项目负责、对发展商负责、对区域负责、更要对社会负责。前言当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候，中原宝安前提：项目销售周期08-10年谁会为老宝城旧改项目买单？08年，项目价格思考？08年，项目客户思考？前提：项目销售周期08-10年谁会为老宝城旧改项目买单？08一、市场现在价格？一、市场现在价格？深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧需求持续增加，但06年供应量太少，导致需求量被迫减小。自2002年以来供应量持续下降自03年开始，供需比小于1，致使供需矛盾大大加剧。深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧需求持续增加，深圳市场概况——“地荒”、“房荒”，令价格大幅上扬连续四年供需矛盾加剧是导致房价飞速上涨的直接原因。2005年深圳房价涨幅达18%2006年涨幅高达30%，每平米涨价超过2000元，全市均价突破9000元。深圳市场概况——“地荒”、“房荒”，令价格大幅上扬连续四年深圳西岸(新中心区)滨海新城碧海中心区海滨居住区新安西乡老城成熟居住区片区是新规划的滨海新城；目前以中高档产品供应为主，三房、四房偏大的户型占据市场主导地位;主要以宝安本地客户为主，关内客户比例逐步增大片区整体环境较零乱，治安状况较差;客户主要为西乡本地客户;土地储备丰富，是未来开发的热点区域，入市量较大，物业形象档次将会有较大提升。工业厂房和居住区混杂，城市形象差片区对新安、西乡及领近各镇的客户有强势吸纳能力;发展成熟，可开发土地日渐稀少，房地产开发开始启动旧城改造。宝安中心组团——房地产格局深圳西岸(新中心区)碧海中心区新安西乡老城片区是新规划的滨海自2004年12月底，天悦龙庭5500元/㎡拉开宝安中心区住宅大幕后，各楼盘价格持续上扬，并分别在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳跃式增长。截至2006年12月，宏发领域已报出了13000的高价丽晶国际幸福海岸I深业新岸线I尚都I天悦龙庭II金成时代金泓凯旋城I尚都I尚都I金泓凯旋城I金泓凯旋城I西城上筑55005300560060005250550063806500615066506900710074005600金泓凯旋城I5900金泓凯旋城I7500风临州12月1月2月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月10月西岸观邸2004年2006年2005年天悦龙庭I9月950012月13000凡尔赛宫10500新中心区区间价格宏发领域区间价格：10000-13000元/㎡

数据来源：中原深港研究中心自2004年12月底，天悦龙庭5500元/㎡拉开宝安中心区住代表楼盘：宏发领域

物业地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面区间

占地面积:36297.19平方米

总建筑面积:168000平方米

总户数:1354

2006年，宝安中心区楼盘价格的不断上扬，宏发领域要做其阶段性价格领导者的姿态也路人皆知。

2006年12月，随着其销售中心和样板房的陆续开放，楼盘喊出了13000的高价

新中心区典型楼盘代表楼盘：宏发领域

物业地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面区碧海中心区区间价格富通城一期I4200450050005100520058001月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月富通城二期2006年2005年9月63007700绿海名居6400富通城三期圣淘沙二期6800富通城一期I富通城一期I圣淘沙一期富通城一期I富通城一期I4800530010月11月富通城一期，自2005年1月起入世以来，以碧海中心区价格标杆自居，其价格从4200元/㎡持续上扬，并在2005年5月、10月；06年5呈跳跃式增长。截至2006年12月，最高价达8200元/㎡12月8200富通城三期区间价格：7200-8200元/㎡

数据来源：中原深港研究中心碧海中心区区间价格富通城一期I420045005000510

碧海中心区典型楼盘代表楼盘：富通城三期

产品特点：独创复式公寓，深受客户喜爱，短期内吸引大量客户，引发高价高销；

住宅空中廊院+大量赠送面积，户型均好性及尺度感较强，受居家客户喜爱

价格走势：11月首批复式公寓均价8500，普通住宅

7700；12月二批普通住宅均价8200。

。

。

2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。深圳中原三级市场2006年12月24日房源报价（面积：68-140㎡）盘源套数建筑面积(㎡)总价(万元)单价(元/㎡)鸿景园151875.251461.517794冠城世家131690.071437.028503香缤广场181224.46953.767789御景台121560.801564.6210024新安湖花园151650.091243.347535新安片区738000.676660.358324.42新安老城区区间价格2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。盘源根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：

宝安中心区＞新安老城区＞碧海中心区

10000-14000元/㎡均价7500-10000元/㎡均价7200-8200元/㎡均价目前价格关系根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：

宝安中心区＞二、市场未来价格发展趋势二、市场未来价格发展趋势未来价格——深圳价格走势研判1、2007年，深圳价格仍将大幅上涨原因：深圳土地供应短缺，07年楼市仍然供小于求深圳经济高速发展，居民购买力能力提高人民币的持续升值、奥运经济、申大成功等利好消息对楼市剌激深圳刚性需求巨大，泡沫不大，房价仍有较大上涨空间。

2、2008年后，深圳房价仍然坚挺，只是涨幅变小原因：：需求略有减小——股市走出低迷状态，房价高企，投资资金转入股市或其它投资品，投资及投机需求减小，高企房价也将使部分购房需求转化为无效需求供需关系趋于平衡——国际案例显示，奥运会后房价并不会出现较大波动，如04年雅典、00年悉尼、96年亚特兰大奥运会后房价并未有下跌，房价主要还是由区域供需关系决定，深圳人口众多，人口结构特殊，刚性需求仍然强劲，但06-07年供应结构调整后供应量并不能大幅增长，供需关系趋于平衡未来价格——深圳价格走势研判1、2007年，深圳价格仍将大幅未来价格——宝安价格走势研判宝安价格紧随深圳走势，涨幅仍高于全市平均水平原因：宝安占全市人口接近1/2，人口众多，刚性需求仍然较大宝安旧城改造开始启动，被动需求大大增加宝安借助大型国际港口建设及投产使用，经济发展将再上新台阶，城市综合优势将继续提高宝安08-09将与关内无缝对接，近期、远期前景看好，将继续吸引大量关内客户群未来价格——宝安价格走势研判宝安价格紧随深圳走势，涨幅仍高于新安宝安中心组团

西乡福永南1、政府扶持——深圳关外八大组团规划出台，宝安中心组团脱颖而出。重点发展：房地产、商贸服务和金融等为主体的现代服务业；以航空、港口和与之配套的仓储、先进工业、商贸服务等为主体的现代物流业。宝安房地产市场发展机遇其功能定位是：１)西部发展轴的综合服务中心２)全市重要的物流基地新安宝安中心组团西乡福永南1、政府扶持——深圳关外八大组团地铁1号线关口淡化宝安深圳一体化深港西部通道地铁站新湖路地铁一号线宝安大道联检站2、交通改善——带动经济发展及区域融合宝安房地产市场发展机遇新区快速公交系统5号线预计2010年通车老区地铁1号线深港西部通道地铁站新湖路宝安大道联检站2、交通改善现代物流区2008年2020年二期建成投产700万标箱2007.12一期部分投入运营2008年一期全部建成投产250万标箱2005.4一期开工大型现代物流区即将形成，未来大量的人流、物流及就业机会对于宝安中心组团多数楼盘而言是利好的！3、大铲港建设带动宝安经济大力发展宝安房地产市场发展机遇现代物流区2008年2020年二期建成投产700万标箱200

大户阔而豪、小户酒店－商务化

关键词：断层；分化；导火索：价格飞速的提升；市场供应结构调整趋势：产品进一步升级，以实现更高价值争取更高利润为目的各区域发展趋势——宝安中心区大户阔而豪、小户酒店－商务化各区域发展趋势——宝安各区域发展趋势——碧海中心区序号项目名称/暂名开发商总占地面积(万㎡)总建筑面积(万㎡)预计推出时间1富通城B1富通3.126.552007年底2桃源居16区航空城东部

202007年底3惠明盛西乡项目惠明盛2.78.62007年底4金荣泰项目金荣泰11.14126.682007年底5富通城B4富通0.763.142008年6恒丰西乡中心区项目恒丰2152008年7锦新明项目锦新明2.66.82008年8宝恒78区项目宝恒414.12008年9保利项目保利3.56.32008年10嘉晨银田项目嘉晨2.05142008年11盛侨实业项目盛侨实业3.76102008年12广兴源项目广兴源4.915.82008年13泰丰项目泰丰

1.42008年14中信华南地块中信华南2.88.32008年15招商西乡项目招商4.07122008年

居家实用型

关键词：海滨大道；飞机航道；导火索：价格飞速的提升；关内土地供应不足；西岸交通改善

趋势：片区住宅价值寻找新的目标客户，实现区域价值最大化。各区域发展趋势——碧海中心区序号项目名称/暂名开发商总占地面各区域发展趋势——新安老城区

舒适享受、酒店化

关键词：旧城改造；配套成熟；导火索：周边区域价值整体提升；城市旧城改造趋势：视旧改项目规模而定,寻找价格与价值平衡。项目名称/暂名位置开发商总建筑面积(万㎡)近期建筑面积(万㎡)工程进度预计推出时间新安湖8区旧改宝安万佳地块新安湖1515未拆迁不详37-39区旧改宝安南头关口旁深圳市盘田投资7520未拆迁不详26区旧改前进路旁深长城+中洲65.530未拆迁不详本项目22区勤诚达7635未拆迁08年合计230100各区域发展趋势——新安老城区舒适享根据以上分析，预计08年宝安各区域

价格排位形式为：

宝安中心区＞新安老城区＞碧海中心区

根据以上分析，预计08年宝安各区域

价格排位形式为：

宝安中三、市场未来价格预测三、市场未来价格预测宝安未来价格——一级市场决定走势20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A104-0111西乡碧海中心区27806.613.08217010003.84555.31050034500840027000A104-0111西乡地块，未来2-3年价格将达到10500元/㎡以上宝安06年下半年招投标地块情况分析20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A511-0023光明67079.852.012475030004.31893219.4890015000715012000A511-0023光明地块地块，未来2-3年价格将达到8900元/㎡以上A412－0045松岗地地块，未来2-3年价格将达到6500元/㎡以上20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A412-0045松岗43581.882.488897100002.037206065001100052008800

9月份

主流开发商看重中西部市场，大量的关注和投资选择宝安，可以看出他们对宝安市场极有信心。楼面地价决定未来售价水平。宝安成交价预示了未来的住宅售价将保持在较高的水准。如碧海中心区价格将突破11000元/㎡，宝安周边城镇将达到9000元/㎡。宝安未来价格——一级市场决定走势20%回报率售价保本售价宗地

宝安未来价格——二级市场预期目标基于之前对宝安三大区域（中心区、新安、西乡）的价格差判断，通过比较2008年中原在中心区和西乡代理的典型楼盘一手楼均价，可以定位新安楼盘价格区间。宝安中心区典型项目：天健项目（A004-0102地块）地价3.27亿元，楼面地价为6452元/㎡其中4000㎡是公建面积，实际楼面地价7680元/㎡现楼发售时间：约2008年8月宝安中心区成本价突破15000元/㎡碧海中心区典型项目：富通城五期06年底3期推出，均价8200富通城五期预计2008年中推出

碧海中心区价格预期11000元/㎡未来的老城区项目价格将处于中心区与西乡之间11000~14000元/㎡的水平宝安未来价格——二级市场预期目标基于之前对宝安三大区宝安未来价格——三级市场刚性支撑三级市场价格是二级市场底线宝安老城区二手房也持续走高，05年—06年根据中原成交数据统计，分别上涨24％和39％，目前市场价格区间【7500－10000】元/㎡。考虑到政策不确定等因素影响，预计明后年三级市场增幅将有所回落，年增幅约在5%—8％左右，据此预计08年老城区三级市场价格为【8424-10800】元/㎡。说明新安老城区二级市场价格底线是11000元/㎡。宝安未来价格——三级市场刚性支撑三级市场价格是二级市场底线市场价格预期根据以上对市场的分析及修正，2008年本项目均价

约在12000-14000元/㎡左右市场价格预期根据以上对市场的分析及修正，2008年本项目均价谁会为老宝城旧改项目买单？08年，项目价格思考？08年，项目客户思考？谁会为老宝城旧改项目买单？08年，项目价格思考？08年，项目一、项目基本情况一、项目基本情况项目经济指标

整个项目分为三期,总占地20万㎡,容积率3.8，总建筑面积达76万㎡。一期：占地9.1万㎡总建筑面积35万分为A、B、C、D四块地，A、B、D三块指标可以融合。C地块为配套设施用地。地块遵循90/70政策。一预计2007年中开始施工，2008年第一批单位开始销售，开发周期预计三年。ADCB一期二期项目经济指标整个项目分为三期,总占地20万㎡,容积率位置项目现状分析

本项目临城市主干道创业路及支干新安二、三路，此三条路均有不同程度的噪音。地块内多为厂房及一栋居民楼，三面有街铺，目前均处待拆迁状况。位置项目现状分析本项目临城市主干道创业路及支干新安二二、本项目自身优势挖掘二、本项目自身优势挖掘区位——老宝城中心辐射区

由于属于旧城改造项目，周边配套成熟。

交通

——四通八达通往关内、新中心区、石岩等区域非常便捷。本项目107国道宝安大道项目价值点挖掘区域优势区位交通本项目107国道宝安大道项目价值点挖掘区域优势本项目宝安大道107国道地铁创业路宝安中心区宝安老城区前进路地段优势——临创业路项目价值点挖掘

创业路见证着宝安的发展历史。2004年以前，创业路两侧一直是宝安老城区的政冶、经济中心，伴随创业路的延伸，宝安中心区才得以发展，取得今天的成就。在某种意义上，创业路是宝安房地产的发展文脉。同时创业路是联系宝安老城与宝安中心区最重要的交通横线，起着资源共享、优势互补的重要作用。本项目宝安大道107国道地铁创业路宝安灵芝公园公园优势——项目西侧紧邻总面积13万平方米的灵芝公园。占据城市永久性稀缺资源；是城市的天然氧吧，空气质量佳；永久性无遮挡景观；具有可参与性，是项目的私藏。地段优势——公园项目价值点挖掘灵芝公园公园优势地段优势——公园项目价值点挖掘

本项目总建筑面积达76万㎡，是深圳难得的超大项目，也是成就发展商品牌里程碑高度的项目。项目价值点挖掘规模优势总建面76万㎡本项目总建筑面积达76万㎡，是深圳难得的超大项目124片区目前已有一年多时间供应空档，如果能做为旧改第一人面市，不仅能抢占本地客户资源，而且能迎合政府，引领舆论，成就品牌开发。3项目价值点挖掘时机优势——旧改第一人，迎合政府引领舆论124片区目前已有一年多时间供应空档，如果能做为旧改第一人面三、项目风险评判三、项目风险评判项目风险评判项目风险评判竞争状态旧改项目区域限制品牌知名度市场趋向项目风险评判项目风险评判竞争状态旧改项目区域限制市场趋向综上所述，本项目面临着较多的风险，未来在策略方向、项目形象等方面应予以重视。本项目位于前进路北侧，此区域属非传统的豪宅区。宝城老牌豪宅代表产品：湖景居、冠城世家、御景台、新安湖花园等大都集中前进路南侧。因此项目区域认识度还有待改善。项目风险评判开发公司缺乏知名度，短期内难以利用品牌效应，扩大项目影响；区域品牌旧改竞争市场涉及回迁户的原因，会影响项目的形象树立。同时旧改项目涉及不确定因素较多，总体开发时间会较长，未来风险较大。宝安房地产市场目前表现为卖方市场。但是进入2008以后，随着供应量的增多，不排除进入买方市场的可能。片区的旧改项目即将全面启动，邻近的26区构成对本项目的最大危胁。综上所述，本项目面临着较多的风险，未来在策略方向、项目形象等四、总体策略四、总体策略总体策略

1、把握旧改第一人的市场机遇，以区域豪宅客户为主力，高调启动一期。2、把握项目稀缺属性，树立片区价值高位的形象，推动客户拓展，实现持续发展。总体策略

1、把握旧改第一人的市场机遇，以区域2、把握项目稀项目物业定位西岸唯一76万㎡公园大城西岸：因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。唯一76万㎡：强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！公园：是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。大城气势磅礴之城邦，来则震撼！项目物业定位西岸唯一76万㎡公园大城西岸：项目形象定位及案名建议

创业路打破了老城区与新中心区的界限，二者密不可分

项目76万㎡体量的商业规划和住宅及写字楼、中学等相辅相成

项目远没有城市的喧嚣，独享近13万㎡灵芝公园的宁静规划中商业与住宅的合理布局，既享安逸又享自身商业的繁华老城区与新中心区完美融合的城区项目各类型形态物业完美融合的城邦繁华与宁静完美融合的大城项目形象定位及案名建议创业路打破了老城区与新中心区的界限

融城——与西岸同呼吸融城——与西岸同呼吸

融城——与西岸同呼吸这是一个融合的区域，“融”代表着和谐与共生；“融”谐音“龙”，象征中国龙之城的寓意；项目形象定位及案名建议融城——与西岸同呼吸这是一个融合的区五、目标客户锁定思考——在中心区崛起后，老宝城还有哪些客户？五、目标客户锁定思考——在中心区崛起后，老宝城还有哪些客户？典型楼盘客户参考御景台冠城世家鸿景园对本项目的客户思考，首先参考了新安老宝城三个具有代表性的豪宅项目根据深圳中原三级市场资料统计显示，06年1月至11月这三个楼盘的二手楼成交活跃，换手率高。由此可见，在06年中心区楼盘发展如火如荼，同时新安又无商品房供应之际，始终有大批高层次置业者活跃在老城区豪宅市场。典型楼盘客户参考御景台对本项目的客户思考，首先参考了新安老宝成交客户区域、职业成交区域以新安本地为主，占72％；

职业以个体工商业主、公务员、私营企业主为主。

数据来源：中原深港研究中心成交客户区域、职业成交区域以新安本地为主，占72％；

职业以客户特征描述35-45岁客户是片区购房主力；家庭年收入集中在20-50万区间；购买承受力：总价承受在80-120万之间，承受首期20-40万之间；购买目的：主要是改善居住环境；热销户型：110-140平米的三房、四房交易速度较快，且成交价值较高；通过对深港研究中心三级市场成交客户资料梳理分析客户特征描述35-45岁客户是片区购房主力；通过对深港研究中客户购买理由——配套成熟。超市、医院、银行、酒楼、购物等配套就在10分钟生活圈，很方便通过与成交客户沟通，分析总结他们选择老宝城的理由：——生活氛围浓郁。人始终属于群居动物，喜热闹，人气旺的地段更为偏好。——老宝城情结。在宝城生活工作数十年，周边的一草一木非常了解，而且周边朋友都还是在宝城居住，如去中心区有点不习惯。——价格相对中心区占据优势。宝城二手房价格相对中心区二手房有10％的差价，更经济和实惠。客户购买理由——配套成熟。超市、医院、银行、酒楼、购物等配套本项目预计将在08年入市。08年政治，经济，交通等大环境的变化，将让新安房地产的客户群也有所变化本项目推出之时市场情况变化下进行的客户修正本项目预计将在08年入市。本项目推出之时市场情况变化下进行的关内土地供应量减少——客户置业流向趋势[影响]：关内土地供应量减少使得客户置业流向西移宝安客户流向罗湖客户南山客户福田客户2000年以前2001-2005年2006年以后关内土地供应量减少——客户置业流向趋势[影响]：关内土地供应快速公交系统5号线预计2010年通车。宝安交通改善——带来更多关内客户[影响]：交通的便利为本项目带来了更多关内以及周边区域的客户。地铁5号线规划12月30日，规划局规划地铁5号线路线：从前海湾引出，先向西转入宝安新中心区、灵芝公园，再往北至西丽、龙华；再往东至坂田、布吉中心城区；再南折至东晓路；之后，沿怡景路、沿河路，再东折至深圳大剧院。

快速公交系统5号线预计2010年通车。宝安交通改善——带来更治安一直是宝安房地产外向发展的限制因素，随着治安的好转，宝安将产生更大的影响。05年前，宝安治安非常差，04年，宝安区刑事案件占深圳全市的34.8％，平均一天接近100宗，深圳民意调查显示，由于治安不良，48.7％的欲购房者表示暂不考虑在宝安买房。2005年1月宝安提出“一号工程”，投入10亿元资金治理，宝安治安明显好转。市政府重视宝安治安工作高度，实施“基层基础年”大力增加警力2600人，宝安治安大大改善。2005年之前2005年20062007……治安大力改善，城市综合管理水平提高宝安治安改善——使得区域更具吸引力治安一直是宝安房地产外向发展的限制因素，随着治安的好转，宝安客户定位模型——谁是我们的客户？HighLOW形象贡献区High口碑贡献区费用贡献区利润贡献区LOW价格认同形象认同形象不认同价格不认同形象不认同价格认同价格不认同形象认同价格认同度形象认同度核心客户关内客户打造形象主力客户老城客户打造产品边缘客户关内白领边缘客户周边客户客户定位模型——谁是我们的客户？HighLOW形象贡献区Hi目标客户定位根据以上的分析和修正，最后对于22区项目目标客户定位如下：客户来源片区客户属性比例老宝城包括私营企业主，政府公务员，企业中高层管理等60%关内因关内高昂房价而转向宝安市场；投资客25%石岩等周边乡镇中高层管理等10%其他---5%目标客户定位根据以上的分析和修正，最后对于22区项目目标客户目标客户特征

主力客户群：

私营企业主——他们拥有自己的产业，以外来人口为主，业主有大有小，财力也各不相同，但以中等有产阶层占较大比例。由于收入不同，不同地源人对不同户型、不同品味的住房，追求不尽相同。这部分客户中家庭年收入以20-50万之间为主流。

政府公务员——这批人收入相对比较稳定，家庭年收入以11-30万为主，主要靠每月积蓄来维持生计，住房补贴上也受到更好的优待。由于收入稳定，这批人供楼的信心比较强。

企业中高管理层及高级技术人员——他们的年收入一般在10万元/年以上。他们是房产消费的主流，而且大多手上已积累了一笔储蓄，现在很多都住在租用商品房或集资房中。目标客户特征次主力客户群本地居民——这些人多为当地原住民，其收入相对较高。此消费群体购房的目的是为了改善居住环境，大多将原有的农民房租出。来自周边（如石岩）等的客户——新安对比石岩等区域，在交通、治安以及教育配套方面有无法比拟的优势，很多中层阶层客户为子女教育及改善居住氛围而选择新安老城置业。

来自关内的客户——这部分来自关内，面对关内高昂的房价，转而将目光投向了关外房价相对便宜的物业。其他

投资客——这部分客户对宝安发展开好，认为有升值空间。在此区域房价相较其他区域为低时，进行投资。目标客户特征次主力客户群目标客户特征三、客户户型需求？三、客户户型需求？参考1：老城区三级市场活跃户型面积考虑到项目一期35万㎡的体量规模相对较大，单一户型无法满足社会多层次客户需求，兼容性加强，需要不同的各种户型相搭配组合，可实现价值最大化。根据老城区三级市场（1-11月）客户来访需求分析可得出，客户以105-124㎡的中、大三房为主需求，约占30％－40％之间；四房、四房以上在125-160㎡平米之间需求占15％左右；

数据来源：中原深港研究中心参考1：老城区三级市场活跃户型面积考虑到项目一期35万㎡的体新政影响分析对客户最大威慑力的举措：——90㎡以上的房型首付三成以上影响：不但提高自住客户的置业门槛，同时也影响投资客信心，而80-89㎡的户型成为经济型自住客、投资客追捧的热点。参考2：新政后对面积影响新政影响分析参考2：新政后对面积影响政策影响（90㎡以上首付3成）导致90-100㎡价值增长空间不大滞销区滞销区滞销区风临洲苑开盘当天销控分析数据来源：深圳中原深港研究中心数据分析

数据来源：中原深港研究中心政策影响（90㎡以上首付3成）导致90-100㎡价值增长参考3：目标客户需求针对本项目目标客户进行访谈分析梳理，得知他们的购房需求如下：客户置业目的需求房型私营企业主；政府公务员；企业中高层；改善住房条件改善住房条件的家庭要求110㎡以上的三房；家庭规模大的需要更大，约在140㎡的四房、160㎡的五房结婚结婚的则以75㎡左右的两房居多改善住房环境选择125㎡的三房，140㎡四房居多大型企业员工；白领自住；结婚需求面积相对较小，主要集中在80-90㎡的小三房和70-80㎡的两房关内人士；投资客更换住房环境；投资根据情况不同，面积段要求比较分散参考3：目标客户需求针对本项目目标客户进行访谈分析梳理，得知实际设计时，可以考虑多种组合的可能性，诸如通过1个85㎡+75㎡单位的组合，实现160㎡的大户型;1个75㎡+65㎡单位的组合，实现140㎡的大户型，丰富产品的多样性。综合以上分析和修正，针对本项目，由于地位位置、容积率、周边环境、市场竞争、地块素质等的各项差异，结合本项目定位，本项目建议户型配比如下：户型配比户型面积区间（

㎡

）主力面积（㎡）面积比套数套数比套数合计备注二房2*2*170-797520%35％67727%27%不组合三房小3*2*180-898515%44818%58%不组合中3*2*2105-11511030%65％69228%不组合大3*2*2120-13012515%30512%80㎡二房+45㎡一房组合四房4*2*2135-14414015%27211%11%75㎡二房+65㎡二房组合五房5*2*2155-1651605%793%3%85㎡三房+75㎡二房组合合计住宅总销售面积253800平米，2473100%100%

实际设计时，可以考虑多种组合的可能性，诸如通过1个85㎡+7户型定位—最终户型配比（报批用）户型配比户型面积（

㎡

）主力面积（㎡）面积比套数套数比套数合计一房1*2*140-48455%70％30510%10%二房2*2*163-68657%2729%51%2*2*272-787510%35111%2*2*270-797520%67722%2*2*278-828010%30510%三房3*2*180-89853%793%39%3*2*180-898515%44814%3*2*2105-11511030%30％69222%户型定位—最终户型配比（报批用）户型配比户型面积（㎡）主深圳中原宝安22区项目专组2007年1月

汇报完毕，谢谢大家！深圳中原宝安22区项目专组汇报完毕，谢谢大家！某城市综合体开发战略项目定位报告深圳中原物业顾问有限公司2007年1月谁会为老宝城旧改项目买单？——宝城22区项目定位报告深圳中原物业顾问有限公司谁会为老宝城旧改项目买单？——宝城2当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候，中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感油然而生。这种荣誉使命感主要来源于项目自身属性特点——旧城改造，以及我们市场分析后做出的判断——项目价值弹性空间很大。这个时候，我们不仅仅要对项目负责、对发展商负责、对区域负责、更要对社会负责。前言当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候，中原宝安前提：项目销售周期08-10年谁会为老宝城旧改项目买单？08年，项目价格思考？08年，项目客户思考？前提：项目销售周期08-10年谁会为老宝城旧改项目买单？08一、市场现在价格？一、市场现在价格？深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧需求持续增加，但06年供应量太少，导致需求量被迫减小。自2002年以来供应量持续下降自03年开始，供需比小于1，致使供需矛盾大大加剧。深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧需求持续增加，深圳市场概况——“地荒”、“房荒”，令价格大幅上扬连续四年供需矛盾加剧是导致房价飞速上涨的直接原因。2005年深圳房价涨幅达18%2006年涨幅高达30%，每平米涨价超过2000元，全市均价突破9000元。深圳市场概况——“地荒”、“房荒”，令价格大幅上扬连续四年深圳西岸(新中心区)滨海新城碧海中心区海滨居住区新安西乡老城成熟居住区片区是新规划的滨海新城；目前以中高档产品供应为主，三房、四房偏大的户型占据市场主导地位;主要以宝安本地客户为主，关内客户比例逐步增大片区整体环境较零乱，治安状况较差;客户主要为西乡本地客户;土地储备丰富，是未来开发的热点区域，入市量较大，物业形象档次将会有较大提升。工业厂房和居住区混杂，城市形象差片区对新安、西乡及领近各镇的客户有强势吸纳能力;发展成熟，可开发土地日渐稀少，房地产开发开始启动旧城改造。宝安中心组团——房地产格局深圳西岸(新中心区)碧海中心区新安西乡老城片区是新规划的滨海自2004年12月底，天悦龙庭5500元/㎡拉开宝安中心区住宅大幕后，各楼盘价格持续上扬，并分别在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳跃式增长。截至2006年12月，宏发领域已报出了13000的高价丽晶国际幸福海岸I深业新岸线I尚都I天悦龙庭II金成时代金泓凯旋城I尚都I尚都I金泓凯旋城I金泓凯旋城I西城上筑55005300560060005250550063806500615066506900710074005600金泓凯旋城I5900金泓凯旋城I7500风临州12月1月2月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月10月西岸观邸2004年2006年2005年天悦龙庭I9月950012月13000凡尔赛宫10500新中心区区间价格宏发领域区间价格：10000-13000元/㎡

数据来源：中原深港研究中心自2004年12月底，天悦龙庭5500元/㎡拉开宝安中心区住代表楼盘：宏发领域

物业地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面区间

占地面积:36297.19平方米

总建筑面积:168000平方米

总户数:1354

2006年，宝安中心区楼盘价格的不断上扬，宏发领域要做其阶段性价格领导者的姿态也路人皆知。

2006年12月，随着其销售中心和样板房的陆续开放，楼盘喊出了13000的高价

新中心区典型楼盘代表楼盘：宏发领域

物业地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面区碧海中心区区间价格富通城一期I4200450050005100520058001月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月富通城二期2006年2005年9月63007700绿海名居6400富通城三期圣淘沙二期6800富通城一期I富通城一期I圣淘沙一期富通城一期I富通城一期I4800530010月11月富通城一期，自2005年1月起入世以来，以碧海中心区价格标杆自居，其价格从4200元/㎡持续上扬，并在2005年5月、10月；06年5呈跳跃式增长。截至2006年12月，最高价达8200元/㎡12月8200富通城三期区间价格：7200-8200元/㎡

数据来源：中原深港研究中心碧海中心区区间价格富通城一期I420045005000510

碧海中心区典型楼盘代表楼盘：富通城三期

产品特点：独创复式公寓，深受客户喜爱，短期内吸引大量客户，引发高价高销；

住宅空中廊院+大量赠送面积，户型均好性及尺度感较强，受居家客户喜爱

价格走势：11月首批复式公寓均价8500，普通住宅

7700；12月二批普通住宅均价8200。

。

。

2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。深圳中原三级市场2006年12月24日房源报价（面积：68-140㎡）盘源套数建筑面积(㎡)总价(万元)单价(元/㎡)鸿景园151875.251461.517794冠城世家131690.071437.028503香缤广场181224.46953.767789御景台121560.801564.6210024新安湖花园151650.091243.347535新安片区738000.676660.358324.42新安老城区区间价格2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。盘源根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：

宝安中心区＞新安老城区＞碧海中心区

10000-14000元/㎡均价7500-10000元/㎡均价7200-8200元/㎡均价目前价格关系根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：

宝安中心区＞二、市场未来价格发展趋势二、市场未来价格发展趋势未来价格——深圳价格走势研判1、2007年，深圳价格仍将大幅上涨原因：深圳土地供应短缺，07年楼市仍然供小于求深圳经济高速发展，居民购买力能力提高人民币的持续升值、奥运经济、申大成功等利好消息对楼市剌激深圳刚性需求巨大，泡沫不大，房价仍有较大上涨空间。

2、2008年后，深圳房价仍然坚挺，只是涨幅变小原因：：需求略有减小——股市走出低迷状态，房价高企，投资资金转入股市或其它投资品，投资及投机需求减小，高企房价也将使部分购房需求转化为无效需求供需关系趋于平衡——国际案例显示，奥运会后房价并不会出现较大波动，如04年雅典、00年悉尼、96年亚特兰大奥运会后房价并未有下跌，房价主要还是由区域供需关系决定，深圳人口众多，人口结构特殊，刚性需求仍然强劲，但06-07年供应结构调整后供应量并不能大幅增长，供需关系趋于平衡未来价格——深圳价格走势研判1、2007年，深圳价格仍将大幅未来价格——宝安价格走势研判宝安价格紧随深圳走势，涨幅仍高于全市平均水平原因：宝安占全市人口接近1/2，人口众多，刚性需求仍然较大宝安旧城改造开始启动，被动需求大大增加宝安借助大型国际港口建设及投产使用，经济发展将再上新台阶，城市综合优势将继续提高宝安08-09将与关内无缝对接，近期、远期前景看好，将继续吸引大量关内客户群未来价格——宝安价格走势研判宝安价格紧随深圳走势，涨幅仍高于新安宝安中心组团

西乡福永南1、政府扶持——深圳关外八大组团规划出台，宝安中心组团脱颖而出。重点发展：房地产、商贸服务和金融等为主体的现代服务业；以航空、港口和与之配套的仓储、先进工业、商贸服务等为主体的现代物流业。宝安房地产市场发展机遇其功能定位是：１)西部发展轴的综合服务中心２)全市重要的物流基地新安宝安中心组团西乡福永南1、政府扶持——深圳关外八大组团地铁1号线关口淡化宝安深圳一体化深港西部通道地铁站新湖路地铁一号线宝安大道联检站2、交通改善——带动经济发展及区域融合宝安房地产市场发展机遇新区快速公交系统5号线预计2010年通车老区地铁1号线深港西部通道地铁站新湖路宝安大道联检站2、交通改善现代物流区2008年2020年二期建成投产700万标箱2007.12一期部分投入运营2008年一期全部建成投产250万标箱2005.4一期开工大型现代物流区即将形成，未来大量的人流、物流及就业机会对于宝安中心组团多数楼盘而言是利好的！3、大铲港建设带动宝安经济大力发展宝安房地产市场发展机遇现代物流区2008年2020年二期建成投产700万标箱200

大户阔而豪、小户酒店－商务化

关键词：断层；分化；导火索：价格飞速的提升；市场供应结构调整趋势：产品进一步升级，以实现更高价值争取更高利润为目的各区域发展趋势——宝安中心区大户阔而豪、小户酒店－商务化各区域发展趋势——宝安各区域发展趋势——碧海中心区序号项目名称/暂名开发商总占地面积(万㎡)总建筑面积(万㎡)预计推出时间1富通城B1富通3.126.552007年底2桃源居16区航空城东部

202007年底3惠明盛西乡项目惠明盛2.78.62007年底4金荣泰项目金荣泰11.14126.682007年底5富通城B4富通0.763.142008年6恒丰西乡中心区项目恒丰2152008年7锦新明项目锦新明2.66.82008年8宝恒78区项目宝恒414.12008年9保利项目保利3.56.32008年10嘉晨银田项目嘉晨2.05142008年11盛侨实业项目盛侨实业3.76102008年12广兴源项目广兴源4.915.82008年13泰丰项目泰丰

1.42008年14中信华南地块中信华南2.88.32008年15招商西乡项目招商4.07122008年

居家实用型

关键词：海滨大道；飞机航道；导火索：价格飞速的提升；关内土地供应不足；西岸交通改善

趋势：片区住宅价值寻找新的目标客户，实现区域价值最大化。各区域发展趋势——碧海中心区序号项目名称/暂名开发商总占地面各区域发展趋势——新安老城区

舒适享受、酒店化

关键词：旧城改造；配套成熟；导火索：周边区域价值整体提升；城市旧城改造趋势：视旧改项目规模而定,寻找价格与价值平衡。项目名称/暂名位置开发商总建筑面积(万㎡)近期建筑面积(万㎡)工程进度预计推出时间新安湖8区旧改宝安万佳地块新安湖1515未拆迁不详37-39区旧改宝安南头关口旁深圳市盘田投资7520未拆迁不详26区旧改前进路旁深长城+中洲65.530未拆迁不详本项目22区勤诚达7635未拆迁08年合计230100各区域发展趋势——新安老城区舒适享根据以上分析，预计08年宝安各区域

价格排位形式为：

宝安中心区＞新安老城区＞碧海中心区

根据以上分析，预计08年宝安各区域

价格排位形式为：

宝安中三、市场未来价格预测三、市场未来价格预测宝安未来价格——一级市场决定走势20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A104-0111西乡碧海中心区27806.613.08217010003.84555.31050034500840027000A104-0111西乡地块，未来2-3年价格将达到10500元/㎡以上宝安06年下半年招投标地块情况分析20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A511-0023光明67079.852.012475030004.31893219.4890015000715012000A511-0023光明地块地块，未来2-3年价格将达到8900元/㎡以上A412－0045松岗地地块，未来2-3年价格将达到6500元/㎡以上20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A412-0045松岗43581.882.488897100002.037206065001100052008800

9月份

主流开发商看重中西部市场，大量的关注和投资选择宝安，可以看出他们对宝安市场极有信心。楼面地价决定未来售价水平。宝安成交价预示了未来的住宅售价将保持在较高的水准。如碧海中心区价格将突破11000元/㎡，宝安周边城镇将达到9000元/㎡。宝安未来价格——一级市场决定走势20%回报率售价保本售价宗地

宝安未来价格——二级市场预期目标基于之前对宝安三大区域（中心区、新安、西乡）的价格差判断，通过比较2008年中原在中心区和西乡代理的典型楼盘一手楼均价，可以定位新安楼盘价格区间。宝安中心区典型项目：天健项目（A004-0102地块）地价3.27亿元，楼面地价为6452元/㎡其中4000㎡是公建面积，实际楼面地价7680元/㎡现楼发售时间：约2008年8月宝安中心区成本价突破15000元/㎡碧海中心区典型项目：富通城五期06年底3期推出，均价8200富通城五期预计2008年中推出

碧海中心区价格预期11000元/㎡未来的老城区项目价格将处于中心区与西乡之间11000~14000元/㎡的水平宝安未来价格——二级市场预期目标基于之前对宝安三大区宝安未来价格——三级市场刚性支撑三级市场价格是二级市场底线宝安老城区二手房也持续走高，05年—06年根据中原成交数据统计，分别上涨24％和39％，目前市场价格区间【7500－10000】元/㎡。考虑到政策不确定等因素影响，预计明后年三级市场增幅将有所回落，年增幅约在5%—8％左右，据此预计08年老城区三级市场价格为【8424-10800】元/㎡。说明新安老城区二级市场价格底线是11000元/㎡。宝安未来价格——三级市场刚性支撑三级市场价格是二级市场底线市场价格预期根据以上对市场的分析及修正，2008年本项目均价

约在12000-14000元/㎡左右市场价格预期根据以上对市场的分析及修正，2008年本项目均价谁会为老宝城旧改项目买单？08年，项目价格思考？08年，项目客户思考？谁会为老宝城旧改项目买单？08年，项目价格思考？08年，项目一、项目基本情况一、项目基本情况项目经济指标

整个项目分为三期,总占地20万㎡,容积率3.8，总建筑面积达76万㎡。一期：占地9.1万㎡总建筑面积35万分为A、B、C、D四块地，A、B、D三块指标可以融合。C地块为配套设施用地。地块遵循90/70政策。一预计2007年中开始施工，2008年第一批单位开始销售，开发周期预计三年。ADCB一期二期项目经济指标整个项目分为三期,总占地20万㎡,容积率位置项目现状分析

本项目临城市主干道创业路及支干新安二、三路，此三条路均有不同程度的噪音。地块内多为厂房及一栋居民楼，三面有街铺，目前均处待拆迁状况。位置项目现状分析本项目临城市主干道创业路及支干新安二二、本项目自身优势挖掘二、本项目自身优势挖掘区位——老宝城中心辐射区

由于属于旧城改造项目，周边配套成熟。

交通

——四通八达通往关内、新中心区、石岩等区域非常便捷。本项目107国道宝安大道项目价值点挖掘区域优势区位交通本项目107国道宝安大道项目价值点挖掘区域优势本项目宝安大道107国道地铁创业路宝安中心区宝安老城区前进路地段优势——临创业路项目价值点挖掘

创业路见证着宝安的发展历史。2004年以前，创业路两侧一直是宝安老城区的政冶、经济中心，伴随创业路的延伸，宝安中心区才得以发展，取得今天的成就。在某种意义上，创业路是宝安房地产的发展文脉。同时创业路是联系宝安老城与宝安中心区最重要的交通横线，起着资源共享、优势互补的重要作用。本项目宝安大道107国道地铁创业路宝安灵芝公园公园优势——项目西侧紧邻总面积13万平方米的灵芝公园。占据城市永久性稀缺资源；是城市的天然氧吧，空气质量佳；永久性无遮挡景观；具有可参与性，是项目的私藏。地段优势——公园项目价值点挖掘灵芝公园公园优势地段优势——公园项目价值点挖掘

本项目总建筑面积达76万㎡，是深圳难得的超大项目，也是成就发展商品牌里程碑高度的项目。项目价值点挖掘规模优势总建面76万㎡本项目总建筑面积达76万㎡，是深圳难得的超大项目124片区目前已有一年多时间供应空档，如果能做为旧改第一人面市，不仅能抢占本地客户资源，而且能迎合政府，引领舆论，成就品牌开发。3项目价值点挖掘时机优势——旧改第一人，迎合政府引领舆论124片区目前已有一年多时间供应空档，如果能做为旧改第一人面三、项目风险评判三、项目风险评判项目风险评判项目风险评判竞争状态旧改项目区域限制品牌知名度市场趋向项目风险评判项目风险评判竞争状态旧改项目区域限制市场趋向综上所述，本项目面临着较多的风险，未来在策略方向、项目形象等方面应予以重视。本项目位于前进路北侧，此区域属非传统的豪宅区。宝城老牌豪宅代表产品：湖景居、冠城世家、御景台、新安湖花园等大都集中前进路南侧。因此项目区域认识度还有待改善。项目风险评判开发公司缺乏知名度，短期内难以利用品牌效应，扩大项目影响；区域品牌旧改竞争市场涉及回迁户的原因，会影响项目的形象树立。同时旧改项目涉及不确定因素较多，总体开发时间会较长，未来风险较大。宝安房地产市场目前表现为卖方市场。但是进入2008以后，随着供应量的增多，不排除进入买方市场的可能。片区的旧改项目即将全面启动，邻近的26区构成对本项目的最大危胁。综上所述，本项目面临着较多的风险，未来在策略方向、项目形象等四、总体策略四、总体策略总体策略

1、把握旧改第一人的市场机遇，以区域豪宅客户为主力，高调启动一期。2、把握项目稀缺属性，树立片区价值高位的形象，推动客户拓展，实现持续发展。总体策略

1、把握旧改第一人的市场机遇，以区域2、把握项目稀项目物业定位西岸唯一76万㎡公园大城西岸：因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。唯一76万㎡：强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！公园：是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。大城气势磅礴之城邦，来则震撼！项目物业定位西岸唯一76万㎡公园大城西岸：项目形象定位及案名建议

创业路打破了老城区与新中心区的界限，二者密不可分

项目76万㎡体量的商业规划和住宅及写字楼、中学等相辅相成

项目远没有城市的喧嚣，独享近13万㎡灵芝公园的宁静规划中商业与住宅的合理布局，既享安逸又享自身商业的繁华老城区与新中心区完美融合的城区项目各类型形态物业完美融合的城邦繁华与宁静完美融合的大城项目形象定位及案名建议创业路打破了老城区与新中心区的界限

融城——与西岸同呼吸融城——与西岸同呼吸

融城——与西岸同呼吸这是一个融合的区域，“融”代表着和谐与共生；“融”谐音“龙”，象征中国龙之城的寓意；项目形象定位及案名建议融城——与西岸同呼吸这是一个融合的区五、目标客户锁定思考——在中心区崛起后，老宝城还有哪些客户？五、目标客户锁定思考——在中心区崛起后，老宝城还有哪些客户？典型楼盘客户参考御景台冠城世家鸿景园对本项目的客户思考，首先参考了新安老宝城三个具有代表性的豪宅项目根据深圳中原三级市场资料统计显示，06年1月至11月这三个楼盘的二手楼成交活跃，换手率高。由此可见，在06年中心区楼盘发展如火如荼，同时新安又无商品房供应之际，始终有大批高层次置业者活跃在老城区豪宅市场。典型楼盘客户参考御景台对本项目的客户思考，首先参考了新安老宝成交客户区域、职业成交区域以新安本地为主，占72％；

职业以个体工商业主、公务员、私营企业主为主。

数据来源：中原深港研究中心成交客户区域、职业成交区域以新安本地为主，占72％；

职业以客户特征描述35-45岁客户是片区购房主力；家庭年收入集中在20-50万区间；购买承受力：总价承受在80-120万之间，承受首期20-40万之间；购买目的：主要是改善居住环境；热销户型：110-140平米的三房、四房交易速度较快，且成交价值较高；通过对深港研究中心三级市场成交客户资料梳理分析客户特征描述35-45岁客户是片区购房主力；通过对深港研究中客户购买理由——配套成熟。超市、医院、银行、酒楼、购物等配套就在10分钟生活圈，很方便通过与成交客户沟通，分析总结他们选择老宝城的理由：——生活氛围浓郁。人始终属于群居动物，喜热闹，人气旺的地段更为偏好。——老宝城情结。在宝城生活工作数十年，周边的一草一木非常了解，而且周边朋友都还是在宝城居住，如去中心区有点不习惯。——价格相对中心区占据优势。宝城二手房价格相对中心区二手房有10％的差价，更经济和实惠。客户购买理由——配套成熟。超市、医院、银行、酒楼、购物等配套本项目预计将在08年入市。08年政治，经济，交通等大环境的变化，将让新安房地产的客户群也有所变化本项目推出之时市场情况变化下进行的客户修正本项目预计将在08年入市。本项目推出之时市场情况变化下进行的关内土地供应量减少——客户置业流向趋势[影响]：关内土地供应量减少使得客户置业流向西移宝安客户流向罗湖客户南山客户福田客户2000年以前2001-2005年2006年以后关内土地供应量减少——客户置业流向趋势[影响]：关内土地供应快速公交系统5号线预计2010年通车。宝安交通改善——带来更多关内客户[影响]：交通的便利为本项目带来了更多关内以及周边区域的客户。地铁5号线规划12月30日，规划局规划地铁5号线路线：从前海湾引出，先向西转入宝安新中心区、灵芝公园，再往北至西丽、龙华；再往东至坂田、布吉中心城区；再南折至东晓路；之后，沿怡景路、沿河路，再东折至深圳大剧院。

快速公交系统5号线预计2010年通车。宝安交通改善——带来更治安一直是宝安房地产外向发展的限制因素，随着治安的好转，宝安将产生更大的影响。05年前，宝安治安非常差，04年，宝安区刑事案件占深圳全市的34.8％，平均一天接近100宗，深圳民意调查显示，由于治安不良，48.7％的欲购房者表示暂不考虑在宝安买房。2005年1月宝安提出“一号工程”，投入10亿元资金治理，宝安治安明显好转。市政府重视宝安治安工作高度，实施“基层基础年”大力增加警力2600人，宝安治安大大改善。2005年之前2005年20062007……治安大力改善，城市综合管理水平提高宝安治安改善——使得区域更具吸引力治安一直是宝安房地产外向发展的限制因素，随着治安的好转，宝安客户定位模型——谁是我们的客户？HighLOW形象贡献区High口碑贡献区费用贡献区利润贡献区LOW价格认同形象认同形象不认同价格不认同形象不认同价格认同价格不认同形象认同价格认同度形象认同度核心客户关内客户打造形象主力客户老城客户打造产品边缘客户关内白领边缘客户周边客户客户定位模